Organisatie | Ede |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Huisvestingsverordening Ede 2015 |
Citeertitel | Huisvestingsverordening Ede 2015 |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp |
Geen
Huisvestingswet 2014, art 4, lid 1, art. 5, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 17 en 20
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
01-07-2015 | 03-12-2016 | nieuwe regeling | 09-07-2015 Gemeenteblad 10 juli 2015, nr. 874 | 30146 |
Hoofdstuk 1. Algemene bepalingen
In de verordening wordt verstaan onder:
Economische binding: de binding van een persoon aan de Regio FoodValley, de gemeente Ede of kleine kern, daarin gelegen dat die persoon, met het oog op de voorziening in het bestaan, is aangewezen op het verrichten van arbeid binnen of vanuit deze gemeente of deze regio. Hier is sprake van als de betreffende persoon:
een urgentie voor zittende huurders van een toegelaten instelling wiens woning wordt gesloopt of ingrijpend gerenoveerd. De betreffende toegelaten instelling besluit of iemand voor een herstructureringsurgentie in aanmerking komt en draagt zorg voor registratie van de betreffende woningzoekende als herstructureringskandidaat;
Maatschappelijke binding: de binding van een persoon aan de gemeente Ede of de Regio FoodValley daarin gelegen dat die persoon een redelijk met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in dit gebied te vestigen. Een maatschappelijke binding wordt in elk geval aangenomen ten aanzien van personen die de afgelopen 6 jaar onafgebroken ingezetene zijn geweest, dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar ingezetene zijn geweest van de gemeente Ede of de Regio FoodValley;
Optiemodel: woonruimteverdeelsysteem waarbij woonruimte te huur wordt aangeboden aan woningzoekenden die hebben aangegeven in aanmerking te willen komen voor woonruimte van een bepaalde groep woningen en waarbij de toewijzing plaatsvindt aan de hand van de inschrijftijd bij Huiswaarts.nu voor de betreffende groep woningen;
Hoofdstuk 2. De vergunningplichtige voorraad
Artikel 2. Artikel Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte
De volgende categorieën goedkope woonruimte mogen enkel voor bewoning in gebruik worden gegeven als daarvoor een huisvestingsvergunning is verleend:
Artikel 3. Artikel Criteria voor verlening huisvestingsvergunning
Onverminderd het bepaalde in artikel 10, tweede lid, van de wet, komen voor een huisvestigingsvergunning in aanmerking:
Artikel 6. Aanbod van huurwoningen
Woonruimten die voor verhuur beschikbaar komen, kunnen door de toegelaten instelling aan woningzoekenden aangeboden worden door middel van een aanbodmodel, een lotingmodel en/of een optiemodel.
Artikel 7. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde prijs
Bij de toewijzing van woonruimte van een bepaalde huurprijs hanteert de toegelaten instelling de wet- en regelgeving zoals die door het Rijk in dezen wordt opgelegd en jaarlijks geïndexeerd met bijpassende huurinkomenstabel van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (de MG-circulaire).
Artikel 8. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde aard
Woningen met kwalitatief en/of kwantitatief aanzienlijke WMO-voorzieningen en woningen die rolstoeltoe- en doorgankelijk zijn, worden niet eerder opnieuw verhuurd dan nadat de toegelaten instelling het vrijkomen van de woning heeft gemeld bij de gemeente en de gemeente heeft verklaard er geen bezwaar tegen te hebben dat de woning via de gebruikelijk wijze (via het digitale platform ‘Huiswaarts.nu) opnieuw aangeboden wordt voor verhuur;
Artikel 10. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde omvang
Eengezinswoningen met vier slaapkamers of meer kunnen met voorrang worden verhuurd aan huishoudens van ten minste vijf personen.
Artikel 13. Regionale voorrang bij economische of maatschappelijke binding
Van de in artikel 2 aangewezen woonruimte kan maximaal 50%van hetaanbod met voorrang worden toegewezen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan Regio FoodValley (artikel 1, lid 21).
Artikel 16. Vruchteloze aanbieding
In overeenstemming met artikel 17 van de wet wordt in afwijking van het in artikel 12 bepaalde de huisvestingsvergunning verleend als de woonruimte door de eigenaar overeenkomstig de in het tweede en derde lid weergegeven procedure gedurende 1 week vruchteloos is aangeboden aan de woningzoekenden die ingevolge artikel 3 voor die woonruimte in aanmerking komen.
Hoofdstuk 4 Wettelijke urgentie
Artikel 18. Urgentiecategorieën
In aansluiting op het bepaalde in de wet zijn er drie verplichte urgentiecategorieën:
Artikel 19. Aanvullende bepalingen met betrekking tot urgentie voor vergunninghouders
Woningzoekenden die verkeren in opvangcentra of op gemeentelijke opvangplaatsen en een verblijfsvergunning hebben ontvangen, komen in aanmerking voor wettelijke urgentie, op grond van de halfjaarlijkse rijkstaakstelling voor gemeente Ede;
Artikel 20. Aanvullende bepalingen met betrekking tot urgentie op basis van een verblijf in een tijdelijke opvangvoorziening
Artikel 21. Aanvullende bepalingen met betrekking tot het ontvangen/verlenen van mantelzorg
Woningzoekenden die als ontvanger / verlener van mantelzorg, als bedoeld in art. 1, lid. 18, dringend woonruimte nodig hebben, kunnen in aanmerking komen voor urgentie indien een gefundeerd WMO-advies daartoe aanleiding geeft, ook als deze woningzoekenden niet aan de wettelijke toelatingseisen van de regio voldoen.
Degene die dringend behoefte heeft aan (andere) woonruimte, verder te noemen aanvrager, kan B&W verzoeken hem een urgentie te verstrekken.
Artikel 25. Urgentiecategorieën
Naast de drie wettelijk verplichte urgentiecategorieën, zoals omschreven in hoofdstuk 4, kent de woningmarktregio (artikel 1, lid 27) de volgende lokale urgentiecategorieën:
Om voor lokale urgentie in aanmerking te komen, moet de aanvrager in ieder geval aan de volgende criteria voldoen:
Voor het in behandeling nemen van een aanvraag voor een urgentie op grond van artikel 25 worden leges geheven.
Artikel 29. Algemene bepalingen over urgenties
Bij de behandeling van de aanvraag moet vastgesteld worden dat:
- heeft aantoonbare gevolgen voor het functioneren van de aanvrager en de toewijzing van een (andere) woning in de woningmarktregio levert een substantiële bijdrage aan de oplossing van het probleem;
- is niet door de aanvrager op eigen kracht of binnen zes maanden op te lossen;
- is ontstaan binnen de woningmarktregio en buiten de schuld van de aanvrager;
Artikel 31. Aanvullende bepalingen met betrekking tot sociale urgentie
Er is sprake van een sociale urgentie in het geval een woningzoekende in verband met ernstige psychische en/of sociale problematiek permanent ernstige hinder en/of schade, belemmering of verslechtering ondervindt in combinatie met de huidige zelfstandige woonsituatie.
Artikel 32. Aanvullende bepalingen met betrekking tot de financiële urgentie
Er is sprake van een financiële urgentie in het geval een woningzoekende aantoonbaar:
Artikel 34. Aanvullende bepalingen met betrekking tot urgentie ten gevolge van echtscheiding
Er wordt bij echtscheiding, verbreking samenwoning of verbreking geregistreerd partnerschap geen urgentie verleend, tenzij:
Bovendien kan slechts één van de scheidende partijen in aanmerking komen voor urgentie.
Een combinatie van factoren zoals genoemd in het tweede lid, kan wel aanleiding zijn voor een urgentie. In geval van een combinatie van factoren kan urgentie worden toegekend indien de gevolgen van de huidige woonsituatie dermate ernstig zijn dat voortzetten niet van de aanvrager gevergd kan worden.
Artikel 36. Inkomen en vermogen
Er geldt geen inkomens- en vermogensgrens voor de aanvraag urgentieverlening, maar wel bij de toewijzing van woningen door de toegelaten instelling.
Artikel 37. Procedure toewijzing woningen
Bij de vaststelling van een medische urgentie dient duidelijk naar voren te komen waaraan de toe te wijzen woning in verband met de medische urgentie moet voldoen. Medisch urgenten krijgen zo snel mogelijk, in ieder geval binnen 6 maanden na bekendmaking van het besluit een passende woning aangeboden. Dit is de eerst beschikbare passende woning;
Indien binnen 6 maanden geen woning is toegewezen die aan de eisen voldoet, of wanneer na 3 maanden al voorzienbaar is dat dit niet zal lukken, vindt overleg plaats tussen de toegelaten instelling, de aanvrager en de urgentiecommissie als bedoeld in artikel 30 lid 3 om te komen tot een voorlopige oplossing dan wel dat gekozen wordt voor uitstel.
Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 9 juli 2015, zaaknr. 30146.
De raad voornoemd,
de secretaris, w.g. HAGELSTEIN
de voorzitter, w.g. VAN DER KNAAP
In deze artikelsgewijze toelichting worden enkel die bepalingen, die nadere toelichting behoeven, behandeld.
HOOFDSTUK 1. Algemene bepalingen
Artikel 1. Begripsbepalingen Voor de definities is zoveel mogelijk aangesloten bij de in de Huisvestingswet en Huisvestingsverordening genoemde begrippen. De in Ede werkzame toegelaten instellingen zijn gemandateerd om de Huisvestingsverordening uit te voeren.
HOOFDSTUK 2. De vergunningplichtige voorraad
Artikel 2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte Deze bepaling is een uitwerking van artikel 7 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening categorieën goedkope woonruimte kan aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. In het eerste lid is aangegeven tot welke huurprijsgrens de huisvestingsvergunning verplicht is en dat deze vergunningsplicht alleen van toepassing is op woningen van toegelaten instellingen. Hiermee wordt de werking van de verordening beperkt tot dat specifieke deel van de woningmarkt waarop de schaarste en verdringing zich met name voordoet.
De gemeente Ede heeft de keuze gemaakt om woonruimten in eigendom van particuliere verhuurders (niet zijnde toegelaten instellingen) zonder vergunningplicht te verhuren. Deze keuze is gemaakt omdat er redenen kunnen zijn (b.v. echtscheiding of verandering van baan) dat personen die met spoed in aanmerking willen komen voor woonruimte, niet voldoen aan de urgentiecriteria, op basis van inschrijftijd geruime tijd moeten wachten om in aanmerking te komen voor een huurwoning onder de huurprijsgrens en mogelijk een (iets) te hoog inkomen hebben.
Daarnaast wordt het aandeel goedkope particuliere huur op ongeveer 2,5% geschat, kost het relatief veel moeite om deze woningen onder te brengen bij Huiswaarts.nu waarna tevens aandacht en tijd moet worden besteed aan een slimme overgangsregeling voor de huidige situatie en handhaving in de toekomst.
Artikel 3. Criteria voor verlening huisvestingsvergunning Deze bepaling is in de eerste plaats een uitwerking van artikel 9 van de wet waarin dwingend is bepaald dat als de gemeenteraad toepassing heeft gegeven aan artikel 7 van de wet, hij in de huisvestingsverordening de criteria vastlegt voor de verlening van huisvestingsvergunningen. De gemeenteraad is vrij in het vaststellen van die criteria. Deze bepaling is in de tweede plaats een uitwerking van artikel 10, eerste lid, van de wet waarin in het belang van de transparantie van het huisvestingsvergunningstelsel is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening vastlegt welke categorieën woningzoekenden in aanmerking komen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning.
In het tweede lid van artikel 10 van de wet is bepaald dat voor een huisvestingsvergunning slechts in aanmerking komen woningzoekenden die de Nederlandse nationaliteit bezitten of op grond van een wettelijke bepaling als Nederlander worden behandeld, of vreemdeling zijn en rechtmatig verblijf in Nederland hebben als bedoeld in artikel 8, onderdelen a tot en met e en l, van de Vreemdelingenwet 2000.
Woningzoekenden die niet aan deze wettelijke criteria voldoen, komen in geen geval in aanmerking voor een huisvestingsvergunning.
De gemeente Ede sluit aan op de toewijzingsregels zoals die door het rijk worden opgelegd aan toegelaten instellingen en zijn verwoord in de MG-circulaire van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
Opgemerkt wordt dat de in dit artikel genoemde MG-circulaire op het grootste gedeelte van de woningtoewijzingen van toepassing is. De huidige rijkswetgeving beoogt hiermee dat 80% van de woningen moet worden toegewezen aan huishoudens die recht hebben op huurtoeslag (i.c. huishoudens met een inkomen dat lager is dan 34.911 euro; prijspijl per 1 juli 2015). Gedurende 5,5 jaar mag 10% van de woningen worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen tussen de 34.911 en 38.950 euro. Met betrekking tot de laatste 10% vrije toewijzingsruimte geldt dat er prioriteit gegeven moet worden aan de doelgroepen met een inkomen boven de 38.950 euro.
De inkomensgrenzen gelden niet voor woningen die worden toegewezen op grond van de AWBZ en waar sprake is van een integrale levering van wonen en zorg. Voor zorgbehoevenden met een zorgindicatie geldt dus geen inkomenstoets. Dit type woningen is ondergebracht in artikel 11 van deze verordening. Opgemerkt moet worden dat het hier ook kan gaan om onzelfstandige woonruimte (verpleegunits) die niet vallen binnen de reikwijdte van deze verordening.
De bovenstaande wet- en regelgeving is aan verandering onderhevig. In de toekomst moeten toegelaten instellingen hun huren meer afstemmen op de inkomensniveaus van de doelgroep. Vanaf 1 januari 2016 moeten toegelaten instellingen aan tenminste 95% van de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag een woning toewijzen met een huurprijs onder de voor hun geldende aftoppingsgrens.
Aanvullend aan de bepalingen in de wet eist de gemeente Ede dat iemand, om in aanmerking te komen voor woonruimte, meerderjarig moet zijn. Hiermee wordt aangesloten bij de in het verleden gemaakte keuzes in dezen.
Artikel 4. Aanvraag en inhoud huisvestingsvergunning
Deze bepaling is een uitwerking van artikel 19 van de wet. Daarin is bepaald dat B&W gebruik kunnen maken van de bevoegdheden krachtens artikel 15 van de wet (dit artikel is in deze verordening uitgewerkt door middel van artikel 4) door mandaat te verlenen aan eigenaren van woonruimte voor zover het die woonruimte betreft.
De gemeente Ede mandateert, door vaststelling van deze verordening, de vergunningverlening aan de toegelaten instellingen die werkzaam zijn in de gemeente Ede.
Het niet voldoen aan de voorwaarden zoals deze verwoord zijn in deze verordening leidt tot het weigeren van een Huisvestingvergunning door B&W. Een dergelijke besluit moet altijd schriftelijk kenbaar worden gemaakt. Tegen dit besluit kan binnen zes weken na dagtekening bezwaar worden gemaakt. De bepalingen van de Algemene wet bestuursrecht zijn op deze besluiten van toepassing.
Een bezwaarschrift wordt mondeling behandeld in een zitting van de bezwaarschriftencommissie gemeente Ede. Deze commissie geeft vervolgens een advies aan B&W en die neemt vervolgens een beslissing.
Er kunnen privaatrechtelijk ook redenen zijn op basis waarvan een toegelaten instelling de keuze maakt een aanbieding van de woning in te trekken. Redenen kunnen zijn (niet uitputtend): het hebben van een huurschuld of het exploiteren van een hennepkwekerij in de vorige woning. Een dergelijke keuze vindt geen grondslag in de Huisvestingswet en staat dus niet open voor bezwaar en beroep. Wél staat een rechtsgang open naar een civiele rechter.
HOOFDSTUK 3. Woonruimteverdeling
Artikel 5. Inschrijfsysteem van woningzoekenden Deze bepaling is gegrond op artikel 4, eerste lid, onder a, van de wet. Het hanteren van eenzelfde woonruimteverdeelsysteem bevordert de transparantie en vermindert de administratieve lasten voor woningzoekenden.
De gemeente Ede sluit met deze formulering aan op de huidige werkwijze van de toegelaten instellingen in Ede. Dit is de werkwijze zoals deze door vrijwel alle toegelaten instellingen in Regio FoodValley wordt gehanteerd.
Artikel 6. Bekendmaking aanbod van woonruimte Deze bepaling is een uitwerking van artikel 20 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad regels kan stellen over de wijze van bekendmaking van de beschikbaarheid van vergunningplichtige woonruimte. Transparantie in het woningaanbod draagt voor woningzoekenden bij aan het gericht vinden van voor hen beschikbare woonruimte. Artikel 7. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde prijs
Deze bepaling is een uitwerking van artikel 11 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte in verband met de prijs van die woonruimte voorrang wordt gegeven aan een daarbij aangewezen gedeelte van de overeenkomstig artikel 10, eerste lid, van de wet (artikel 3 van de verordening) aangewezen categorieën woningzoekenden.
De gemeente Ede verwijst in deze naar artikel 3 van deze verordening waar aansluiting wordt gezocht op de toewijzingsregels zoals die door het rijk worden opgelegd aan toegelaten instellingen en zijn verwoord in de MG-Circulaire.
Artikel 8. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde aard
Deze bepaling is een uitwerking van artikel 11 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte in verband met de aard van die woonruimte bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan een daarbij aangewezen gedeelte van de overeenkomstig artikel 10, eerste lid, van de wet (artikel 3 van de verordening) aangewezen categorieën woningzoekenden.
Deze bepaling heeft de gemeente Ede overgenomen uit het “WMO-convenant (2015)” die de gemeente Ede en Woonstede hebben gesloten. Met het in werking treden van de Huisvestingwet 2014 is het voor de gemeente niet toegestaan om afspraken te maken in convenanten of in andere overeenkomsten over de toewijzing van woningen. De gemeente Ede heeft deze bepaling opgenomen om efficiënt gebruik te kunnen maken van de beschikbaar financiële middelen in het kader van de Wmo 2015 (of wet- en regelgeving die hiervoor in de plaats komt). Desbetreffende woonruimte wordt voor een periode van maximaal 6 maanden niet aangeboden via het aanbodmodel op het digitale platform Huiswaarts.nu. Indien er zich binnen genoemde periode een inwoner meldt met een indicatie voor een dergelijke woningaanpassing kan deze door middel van directe bemiddeling worden toegewezen. Als genoemde periode is verstreken wordt de woning aangeboden via het digitale platform ‘Huiswaarts.nu’.
In het verlengde van artikel 8 is deze bepaling opgenomen. Hierbij moet gedacht worden aan situaties waarbij de geïndiceerde persoon is overleden of is verhuisd naar een verpleeghuis en de niet geïndiceerde partner/echtgenoot/ouder(s) in de aangepaste woning achterblijft (de in deze regel genoemde voorbeelden zijn niet limitatief). Gezien de inbreuk die een dergelijke bepaling kan opleveren voor het woongenot van de huurder(s) zal deze bepaling uitsluitend worden ingezet als er sprake is van ‘dringend eigen gebruik’ door de gemeente Ede. De huurder die op grond van deze bepaling de woning moet verlaten, krijgt in overleg met de toegelaten instelling via directe bemiddeling een woning aangeboden en komt in aanmerking voor een wettelijke vergoeding.
Artikel 10. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde omvang
Een toegelaten instelling kan bij woonruimte met vier slaapkamers of meer de aanvullende eis opnemen dat huishoudens van tenminste vijf personen voorrang krijgen.
Artikel 11. Woonzorginstellingen – woongroepen
In maart 2014 hebben B&W het "Planningskader wonen & zorg Gemeente Ede" (d.d. 5 maart 2014) vastgesteld. Dit onderzoeksverslag geeft de vraagontwikkeling naar wonen met zorg weer voor ouderen, de volwassenen met een lichamelijke of verstandelijke beperking en/of volwassenen met een psychiatrische beperking. Een deel van dit ‘zorgvastgoed’ is eigendom van de toegelaten instellingen in Ede.
De toegelaten instellingen Habion, Mooiland, Woonstede en Woonzorg hebben met zorginstellingen in het verleden privaatrechtelijke afspraken gemaakt over de verhuur van hun vastgoed. Desbetreffende instellingen hanteren over het algemeen hun eigen wachtlijsten waarbij de hoogte van de zorgvraag veelal rangordecriterium is. Dit houdt mede verband met de kwetsbaarheid van de doelgroep. Het is niet wenselijk dat de Huisvestingsverordening die afspraken doorkruist. Om die reden is er in de bijlage bij deze verordening een overzicht opgenomen van woonruimte die niet aangeboden wordt via het digitale platform Huiswaarts.nu.
Indien zorginstellingen dat wensen (b.v. bij langdurige leegstand), kan woonruimte aangeboden worden via het digitale platform ‘Huiswaarts.nu’ waarbij gebruik kan worden gemaakt van volgordecriteria. Aanvullende criteria zijn niet toegestaan.
Daarnaast zijn er in Ede woongroepen die woonruimte huren van een toegelaten instelling en die zelf nieuwe bewoners kunnen kiezen. Omdat het aanbieden van woonruimte via Huiswaarts.nu ertoe zou leiden dat het concept/gedachtengoed van dergelijke initiatieven verloren zou gaan, wordt hiervoor een uitzondering gemaakt via de eerder genoemde lijst.
De lijst wordt jaarlijks in overleg met de toegelaten instellingen in Ede geactualiseerd en ter kennisname aangeboden aan de gemeenteraad.
Artikel 12. Voorrang op basis van herstructurering
Een toegelaten instelling kan bij sloop of ingrijpende renovatie van een woning of complex van woningen besluiten om de zittende huurders een herstructureringsurgentie toe te kennen. De betreffende toegelaten instelling draagt zorg voor registratie van de betreffende woningzoekende als herstructureringskandidaat. De rangorde van herstructureringskandidaten onderling wordt bepaald door de woonduur herstructureringsurgentie (oudste datum gaat voor). De herstructureringsurgentie vervalt bij definitieve huisvesting van de betreffende herstructureringskandidaat. Dit geldt dus niet voor het huisvesten in een wisselwoning.
Herstructuringskandidaten zijn zelf verantwoordelijk voor het vinden van geschikte woonruimte via het digitale platform Huiswaarts.nu. Indien deze zoektocht niet tot gewenste resultaten leidt, kan de toegelaten instelling de keuze maken voor directe bemiddeling. Dit is ter beoordeling van de toegelaten instelling. Als de toegelaten instelling kan aantonen dat de woningzoekende onvoldoende initiatieven heeft ontplooid om via het digitale platform Huiswaarts.nu vervangende woonruimte te zoeken en geen medewerking wil verlenen aan het tijdig verhuizen (door onterecht woningen te weigeren bij de actieve bemiddeling) staat de toegelaten instelling een gang naar de rechter vrij.
Artikel 13. Regionale voorrang bij economische of maatschappelijke binding
Deze bepaling is een uitwerking van artikel 14 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de Regio FoodValley voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte.
Deze voorrangsregel kan er bijvoorbeeld toe leiden dat als er meer dan één gegadigde is voor een bepaalde woonruimte, degene die economisch of maatschappelijk gebonden is aan het in de verordening aangewezen deel van de gemeente als eerste in aanmerking komt voor de aangeboden woonruimte.
Deze voorrang kan niet onbeperkt worden verleend, maar tot het maximum van het in de verordening genoemde percentage van het aanbod (artikel 14, eerste en tweede lid, van de wet). Dit impliceert dat 50% van de woningen bij het aanbieden van de woonruimte ‘gelabeld’ kan worden voor het stellen van bindingseisen. Maximaal 25% van die 50% is beschikbaar voor personen met regionale binding. Het labellen van een woning geschiedt bij de aanbieding.
Artikel 14. Lokale voorrang bij economische of maatschappelijke binding
Deze bepaling is een uitwerking van artikel 14 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente Ede of een tot de gemeente behorende kern voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte. Een woningzoekende is economisch gebonden aan het in de verordening aangewezen gebied als hij met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in dit gebied te vestigen; en hij is maatschappelijk gebonden als hij een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in dat gebied te vestigen, of ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest (artikel 14, derde lid, van de wet).
Deze voorrangsregel kan er bijvoorbeeld toe leiden dat als er meer dan één gegadigde is voor een bepaalde woonruimte, degene die economisch of maatschappelijk gebonden is aan het in de verordening aangewezen deel van de gemeente als eerste in aanmerking komt voor de aangeboden woonruimte.
Deze voorrang kan niet onbeperkt worden verleend, maar tot het maximum van het in de verordening genoemde percentage van het aanbod (artikel 14, eerste en tweede lid, van de wet). Dit impliceert dat 50% van de woningen bij het aanbieden van de woonruimte ‘gelabeld’ kan worden voor het stellen van bindingseisen. Maximaal 25% van die 50% is beschikbaar voor personen met lokale binding aan Ede. Het labellen van een woning geschiedt bij de aanbieding.
Lokale binding moet gespecificeerd worden naar kern. Als er geen gegadigden zijn uit desbetreffende kern wordt de lokale kernbinding uitgebreid tot de andere kernen van Ede. Als dit niet tot het gewenste effect leidt, vervallen de voorrangscriteria. Het voorrangscriterium regionale binding vervangt niet automatisch die van lokale binding als die laatste niet succesvol is.
Artikel 15. Rangorde woningzoekenden
In deze bepaling wordt, in aansluiting op de voorrangsregels van deze verordening, een rangorde voor de toewijzing van woonruimte gegeven. Het artikel treedt in werking bij situaties waarin er meer dan één gegadigde is voor een bepaalde woning.
Het artikel dient als volgt gelezen te worden. Alle gegadigden (zowel de voorrangskandidaten als de personen die op basis van inschrijftijd in aanmerking zouden kunnen komen voor een woning) dienen te voldoen aan de bepalingen zoals die zijn verwoord met betrekking tot het inkomen in de artikelen 3 en 7. Het inkomen is altijd leidend, tenzij het hier een situatie betreft als genoemd in de toelichting van artikel 3 (waar gesproken wordt over de rijksregels waaraan een toegelaten instelling is gehouden).
Daarnaast wordt opmerkt dat de voorrangsbepalingen alleen gehanteerd kunnen worden als deze kenbaar zijn gemaakt bij aanbieding van de woning op het digitale platform ‘Huiswaarts.nu’. Uitzondering hierop is het criterium ‘herstructuring’. Er kunnen meerdere voorrangsbepalingen tegelijkertijd gehanteerd worden, waarbij de in dit artikel gekozen volgorde in principe leidend is. Opgemerkt wordt dat er zwaarwegende redenen kunnen zijn om hier incidenteel van af te wijken. Dit dient door de toegelaten instelling altijd gemotiveerd te kunnen worden.
Lokale binding moet gespecificeerd worden naar kern. Als er geen gegadigden zijn uit desbetreffende kern wordt de lokale kernbinding uitgebreid tot de andere kernen van Ede. Als dit niet tot het gewenste effect leidt, vervallen de voorrangscriteria. Het voorrangscriterium regionale binding vervangt niet automatisch die van lokale binding als die laatste niet succesvol is.
Overigens is het de toegelaten instelling op privaatrechtelijke gronden toegestaan, als sprake is van een gerechtvaardigd onderscheid bijvoorbeeld bij woonruimte specifiek geschikt voor jongeren dan wel ouderen, om leeftijdscriteria te hanteren. Het is echter niet toegestaan om leeftijd als rangordecriterium te hanteren. Dit laatste wordt aangemerkt als leeftijdsdiscriminatie. Bij het hanteren van het leeftijdscriterium moet deze expliciet geduid zijn (bijvoorbeeld met een formulering als ‘maximaal 30 jaar’ of ‘vanaf 65 jaar’).
Artikel 16. Vruchteloze aanbieding Deze bepaling is een uitwerking van artikel 17 van de wet, waarin wordt bepaald dat als woningzoekenden met economische of maatschappelijke binding te lang stilzitten, hun aanspraak op voorrang verdwijnt. In dit artikel is de termijn gesteld waarna de huisvestingsvergunning aan een andere gegadigde (zonder economische of maatschappelijke binding) moet worden verstrekt, mits de betreffende woonruimte binnen die termijn deugdelijk en tegen een realistische prijs is aangeboden. Om frictieleegstand (en daarmee inkomstenderving) zo veel als mogelijk te voorkomen, is er gekozen voor een termijn van één week.
Artikel 17. Experimentbepaling Nieuwe inzichten of nieuwe technische mogelijkheden kunnen er toe leiden dat andere systemen van woningtoewijzing worden ontwikkeld dan waarop deze huisvestingsverordening is gebaseerd (eventueel voor specifieke woonruimte). Dit artikel maakt het mogelijk om te experimenteren met dergelijke systemen zonder de hele verordening aan te hoeven aanpassen. Ook kan geëxperimenteerd worden met regels waarvan de gevolgen niet geheel voorspelbaar zijn, waarna (bij gebleken succes) een dergelijke regeling via aanpassing van de verordening formeel kan worden ingevoerd.
HOOFDSTUK 4. Wettelijke urgentie
Artikel 18. Urgentiecategorieën
De Huisvestingswet 2014 biedt de mogelijkheid een urgentieregeling op te stellen. Gemeenten zijn vrij om urgentiecategorieën te bepalen. Echter, als een gemeente ervoor kiest een urgentieregeling te hanteren dan schrijft de wet de in dit artikel genoemde verplichte urgentiecategorieën voor.
Artikel 19. Aanvullende bepalingen met betrekking tot urgentie voor vergunninghouders
Gemeenten krijgen op basis van hun grootte per jaar een taakstelling van het Rijk om een bepaald aantal vergunninghouders te huisvesten (artikel 60A e.v. van de Woningwet). Vergunninghouders mogen niet zelf beslissen waar ze gaan wonen. Op basis van een informatieprofiel van het Centraal Orgaan Asielzoekers zoekt de gemeente geschikte woonruimte.
Artikel 20. Aanvullende bepalingen met betrekking tot urgentie op basis van een verblijf in een tijdelijke opvangvoorziening
Dit artikel geldt voor personen die verblijven in een tijdelijke opvangvoorziening. Om in aanmerking te komen voor een urgentieverklaring dient de betrokkene gedurende een bepaalde tijd te zijn begeleid of behandeld door een in de regio werkzame hulp- en dienstverleningsinstelling.
Artikel 21. Aanvullende bepalingen met betrekking tot het ontvangen/verlenen van mantelzorg
De Huisvestingswet 2014 schrijft voor dat mantelzorgverleners en – ontvangers in aanmerking kunnen komen voor een urgentieverklaring. Urgentie kan alleen aangevraagd worden door meerderjarige personen.
Artikel 22. Directe bemiddeling
Dit artikel spreekt voor zich i.v.m. de wettelijke voorschriften.
De door de Huisvestingswet 2014 aangewezen urgentiecategorieën zijn vrijgesteld van het betalen van leges omdat hier een wettelijke verplichting betreft.
De aanvraag wordt ingediend bij de gemeente Ede.
Artikel 25. Urgentiecategorieën.
Naast de drie wettelijke urgentiecategorieën heeft de gemeente Ede vier lokale urgentiecategorieën: sociale, medische, financiële en echtscheiding/verbreken samenwoning. Omdat urgenten hiermee een sterke positie krijgen op de woningmarkt wordt getracht het aantal urgentiebeschikkingen te beperken tot een minimum. Noodsituaties kunnen verschillend zijn in beleving, daarom zijn de noodsituaties beschreven in de Huisvestingsverordening.
Dit artikel geeft door middel van enkele hoofdregels aan wie er een beroep kunnen doen op lokale urgentie. Wanneer niet aan deze eisen wordt voldaan, wordt (behoudens mogelijke toepassing van de hardheidsclausule) geen urgentie verleend.
Alleen aanvragen van meerderjarige inwoners van de gemeente Ede die tenminste één jaar aaneengesloten ingezetene zijn, worden behandeld.
Ingezetenen zijn personen die staan ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP) van Ede en feitelijk hoofdverblijf hebben in een voor permanente bewoning aangewezen woonruimte.
Als er sprake is van twee of meer personen die een gemeenschappelijke huishouding voeren of willen voeren en waarvan tenminste één persoon de leeftijd van 18 jaar heeft bereikt, dan kan er een aanvraag worden ingediend. Als één van de meerderjarige inwoners korter dan één jaar aaneengesloten ingezetene is, dan is dat geen belemmering.
Om onnodige verzoeken voor urgentie te voorkomen dan wel te beperken, wordt voor het aanvragen van lokale urgentie gevraagd leges te betalen, voordat de behandeling wordt gestart. De leges worden vastgesteld in de tarieventabel van de legesverordening. Ook bij een herhaalde aanvraag worden leges in rekening gebracht.
In dit artikel is opgenomen welke bewijsstukken de aanvrager moet meesturen bij de aanvraag. Deze bewijsstukken zijn nodig om te kunnen vaststellen hoe dringend de noodzaak is voor het verlenen van urgentie. Een vereiste is dat de aanvrager zelf actief zoekt naar een woning. De aanvrager is immers zelf verantwoordelijk voor zijn huisvesting. Een bewijs daarvan kan o.a. bestaan uit een overzicht van woningen waarop is gereageerd. Dit overzicht kan de woningzoekende zelf via internet uitdraaien of de toegelaten instelling kan daarvan een overzicht verstrekken. Een periode van maximaal 6 maanden voorafgaand aan het besluit op aanvraag wordt meegenomen in het onderzoek in hoeverre de aanvrager zelf actief heeft gezocht naar een woning.
Met betrekking tot verbreking van een samenlevingsvorm dient de aanvrager de officiële bewijsstukken van de rechtbank en/of notaris te overleggen, zoals:
- aanvraag om echtscheiding via de advocaat;
- echtscheidingsconvenant of indien er geen overeenstelling is, een eenzijdig echtscheidingsverzoek;
- bewijs van inschrijving echtscheiding of beëindiging samenleving uit het BRP;
- notariële akten van samenwoning / geregistreerd partnerschap en de verbreking hiervan of bij geen overeenstemming een eenzijdig verzoek hiertoe;
- relevante stukken over echt- en boedelscheiding, alimentatie en gezag over kinderen;
- bij niet geregistreerde samenwoning moet worden aangetoond dat sprake is van een gemeenschappelijke huishouding van tenminste één jaar d.m.v. inschrijving bij de BRP/Publiekszaken en dat sprake is van het verbreken van deze gemeenschappelijke huishouding. Dit is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst met daarin opgenomen: aanvangsdatum samenwonen, datum van relatiebeëindiging, regeling betreffende hoofdverblijfplaats van de kinderen of ouderschapsplan en bij een huurwoning, een officiële beschikking van de rechtbank m.b.t. het claimen van de woning.
Het inkomen en het vermogen zijn nodig wanneer er urgentie wordt verleend. De toegelaten instelling heeft deze gegevens nodig voor het toewijzen van een passende woning.
Het secretariaat levert bij toezending van de aanvraag zoveel mogelijk relevante stukken aan de commissie. De commissie bepaalt uiteindelijk welke bescheiden essentieel zijn om tot een zorgvuldig besluit te komen en vraagt met het oog daarop zo nodig aanvullende stukken aan de aanvrager.
Artikel 29. Algemene bepalingen over urgenties
Voordat inhoudelijke beoordeling van de aanvraag op grond van artikel 31 t/m 34 plaatsvindt, dient de belanghebbende te voldoen aan de algemene voorwaarden van artikel 26.
Eigen verantwoordelijkheid voor het ontstaan van de acute woonnoodsituatie kan zowel uit een handelen als een nalaten voortvloeien. De acute woonnoodsituatie was voor betrokkene niet te voorzien ofwel betrokkene was niet in staat tijdig maatregelen te nemen om de acute woonnoodsituatie te voorkomen. Verder was de betrokkene niet in staat daarop te anticiperen. In uitonderlijke situaties kan de toepassing van de regel ‘buiten eigen schuld’ niet gerechtvaardigd zijn.
De woningzoekende heeft aantoonbaar eerst zelf naar een oplossing van zijn probleem gezocht, alvorens een urgentie aan te vragen. Andere oplossing kunnen zijn: een kamer huren, inwonen bij derden, een woning kopen of particuliere verhuur.
Artikel 30. Behandeling aanvraag urgentie
Voor het beoordelen van de mate van financiële, sociale en medische urgentie en urgentie op grond van echtscheiding kan een urgentiecommissie ingesteld worden dat besluiten neemt met betrekking tot de toepasselijkheid van artikel 31, 32, 33, 34, 37 en indien gewenst over 21.
Artikel 31. Aanvullende bepalingen met betrekking tot sociale urgentie
De huisvestingssituatie moet onhoudbaar zijn (woonnoodsituatie) en moet binnen een half jaar (acuut) worden opgelost. De sociale problematiek dient bekend te zijn bij een op dat gebied werkzame instantie, die de problematiek onderschrijft. De omstandigheden moeten een duidelijke relatie hebben met de woonsituatie. Hiervoor kan schriftelijk advies van een externe deskundige gevraagd worden. Ook kan advies gevraagd worden aan andere (hulpverlenende) instanties.
Artikel 32. Aanvullende bepalingen met betrekking tot de financiële urgentie
Het kan zijn dat de aanvrager om financiële redenen in een noodsituatie verkeert. Er kan dan reden zijn om urgentie te verlenen. Van financiële omstandigheden, op grond waarvan urgentie kan worden toegekend, kan sprake zijn indien de aanvrager, buiten eigen schuld om, als gevolg van plotseling optredend ernstig inkomstenverlies of faillissement, de lasten van zijn bestaande woonruimte redelijkerwijs niet meer kan dragen. Onvrijwillig werklozen of arbeidsongeschikten kunnen hiertoe behoren.
Artikel 33. Aanvullende bepalingen met betrekking tot de medische urgentie
Centraal staat dat hier sprake is van een vastgestelde medische aandoening. Psychische- en/of psychiatrische aandoeningen kunnen ook leiden tot een medische urgentie. Dit wordt beoordeeld door B&W. Er kan bij een onafhankelijke externe deskundig advies worden gevraagd over de noodzaak tot verhuizing in relatie tot de medische aandoening en de woonsituatie.
Artikel 34. Aanvullende bepalingen met betrekking tot urgentie ten gevolge echtscheidingen
Verbreking van een samenlevingsvorm is geen reden voor urgentie. Als het huisvestingsprobleem primair is ontstaan door het verbreken van een samenlevingsvorm, is het in de eerste plaats de verantwoordelijkheid van de aanvrager om zelf in andere huisvesting te voorzien. De ouder die de zorg heeft voor de kinderen zal over het algemeen de woning toegewezen krijgen wanneer hij of zij de rechter daarom vraagt. De ander kan meestal zelfstandig in huisvesting voorzien. Het is van belang dat de partners gezamenlijk hun zaken goed regelen of dit via de rechter afdwingen. Iemand die zelf vrijwillig met de kinderen de woning verlaat, kan de ontstane huisvestingsproblematiek niet afwentelen op de gemeente/toegelaten instelling. Om deze reden zijn de aanvullende eisen opgenomen. Nadrukkelijk moet er eerst sprake zijn van een onhoudbare situatie en daarna wordt pas beoordeeld of er wordt voldaan aan de aanvullende voorwaarden.
Vanzelfsprekend moet de aanvrager al het mogelijke hebben gedaan om het woonrecht in de oude woning te behouden, tenzij dit aantoonbaar op juridische- en/of financiële gronden niet haalbaar is gebleken.
In geval van co-ouderschap kan slechts één partij in aanmerking komen voor urgentie. Dit betekent dat in het geval beide ouders in gelijke mate de zorg voor een kind hebben en beide de gezamenlijke woning verlaten, door henzelf een aantoonbare keus moet worden gemaakt wie de aanvraag indient. Zo nodig moet dit formeel worden vastgelegd in een convenant en ouderschapsplan. Hiermee wordt voorkomen dat beide partners een huurwoning kunnen claimen.
Als er bij co-ouderschap een eigen plek voor het kind / de kinderen beschikbaar is bij één van de ouders dan is woonurgentie voor de andere ouder uitgesloten.
Een toegekende urgentieverklaring treedt in werking zodra de huurwoning is geclaimd of de koopwoning is verkocht.
In dit artikel worden praktijksituaties gegeven waarvoor zondermeer geen urgentie wordt verleend. Een combinatie van factoren die hier genoemd worden, kan echter wel aanleiding zijn voor een urgentie.
In geval van een huurschuld wordt de uitsluitingsgrond onder g buiten toepassing gelaten. Dit betekent dat ondanks een huurschuld er toch urgentie verleend kan worden. De toegelaten instelling stelt echter als voorwaarde voor het feitelijk verstrekken van een woning dat er een betalingsregeling getroffen wordt. Om de betaling van de aflossingen te waarborgen, zal de aanvrager zich moeten laten bijstaan door een hulpverlenende instantie. Daarnaast zal de toegelaten instelling van de aanvrager verlangen een aanvullende overeenkomst te tekenen, waarbij deze hulpverlenende instantie de bereidheid moet hebben om de overeenkomst mee te tekenen.
Indien de aanvrager niet bereid is aan deze voorwaarden mee te werken, zal deze niet in staat zijn de urgentieverklaring te effectueren. Om de aanvrager vooraf te informeren zal hierover informatie worden verstrekt in de folder, de internetpagina en in een informatiebijlage in de beschikking.
Artikel 36. Inkomen en vermogen
Er geldt geen inkomens- en/of vermogensgrens voor urgentieverlening. De hoogte van het inkomen en vermogen zijn echter wel van belang bij de toewijzing omdat door de toegelaten instelling wordt gekeken naar de huur van de woning (passendheidstoets). Het inkomen en vermogen worden daarom wel gevraagd op het aanvraagformulier voor urgentie. Mogelijk leidt een hoog inkomen of vermogen tot oordeel dat de aanvrager zelf in woonruimte kan voorzien.
Artikel 37. Procedure woningtoewijzing
Binnen zes maanden na besluitvorming vindt toewijzing van een woning plaats door de toegelaten instelling. Als dit niet mogelijk is binnen deze periode, dan vindt er overleg plaats met de aanvrager en eventueel de commissie.
Omdat men als urgent woningzoekende wordt aangemerkt, moet de aanvrager de eerst beschikbaar komende passende woning aanvaarden. Met de woonwensen wordt, zo mogelijk, rekening gehouden.
Toewijzing vindt plaats op basis van het zoekprofiel. Dat wil zeggen welke woning past, in verband met de urgentie, het beste bij de aanvrager. De commissie besluit over deze eisen. De eisen dienen daarom zodanig geformuleerd te worden dat dit voor alle betrokkenen probleemloos helder is. Urgent woningzoekenden kunnen vervolgens zelf reageren op woning uit het vastgestelde zoekprofiel. Dit is het minimaal passende woningaanbod met de kortste wachttijden.
Artikel 38. Intrekken of vervallen van de urgentie.
In dit artikel is bepaald wanneer een urgentie wordt ingetrokken of komt te vervallen. Intrekking van de urgentie in de situaties genoemd in het eerste lid wordt de aanvrager schriftelijk en met redenen omkleed medegedeeld.
Tegen dit besluit van B&W kan binnen zes weken na dagtekening bezwaar worden gemaakt. De bepalingen van de Algemene wet bestuursrecht zijn op deze besluiten van toepassing.
Een bezwaarschrift wordt mondeling behandeld in een zitting van de bezwaarschriftencommissie gemeente Ede. Deze commissie geeft vervolgens een advies aan B&W en die nemen vervolgens een beslissing.
HOOFDSTUK 6. Overige bepalingen
Dit artikel behoeft geen nadere toelichting.
Dit artikel behoeft geen nadere toelichting.
De Huisvestingsverordening Ede 2013 vervalt van rechtswege per 1 juli 2015 en de nieuwe Huisvestingsverordening Ede 2015 vervangt deze. De Huisvestingswet 2014 schrijft voor dat een huisvestingsverordening een tijdelijk karakter heeft van maximaal 4 jaar, waarna opnieuw schaarste en verdringing moet worden aangetoond. De Huisvestingsverordening Ede 2015 geldt daarom van rechtswege tot 1 juli 2019.