Organisatie | De Ronde Venen |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2015 - 2019 De Ronde Venen |
Citeertitel | Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2015 De Ronde Venen |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp | |
Externe bijlage | Bijlage Verduidelijking techn aanp HV verordening |
Geen
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
05-08-2017 | 01-07-2017 | 01-07-2019 | Tweede wijziging; artt. 1.1, 2.2.3, 2.2.5, 2.4.1, 2.4.2 en 2.5.5; toelichting | 29-06-2017 | Onbekend |
01-09-2016 | 01-07-2016 | 05-08-2017 | diverse wijzigingen, zie bijlage Verduidelijking techn aanp HV verordening | 07-07-2016 Gemeenteblad, nr. 117172, 25 augustus 2016 | 0043/16 |
01-07-2015 | 01-07-2019 | nieuwe regeling | 11-06-2015 Gemeenteblad, nr. 57828, 29 juni 2015 | Onbekend |
HOOFDSTUK 2 VERDELING VAN WOONRUIMTE 7
Paragraaf 2.1 Werkingsgebied 7
Paragraaf 2.2 Huisvestingsvergunning 7
Paragraaf 2.3 Voorrang toewijzing huurwoningen 9
Paragraaf 2.5 Systeem voor de verdeling van woonruimte 17
HOOFDSTUK 3 WIJZIGING SAMENSTELLING VAN DE WOONRUIMTEVOORRAAD 21
Paragraaf 3.1 Onttrekking, samenvoeging, omzetting en woonvorming 21
Paragraaf 3.2 Splitsing in appartementsrechten 22
Het selecteren van een kandidaat uit de ingekomen reacties van woningzoekenden op een in een advertentiemedium ter toewijzing aangeboden woonruimte. | ||
Een uitgave per verhuurder dan wel een groep van verhuurders waarin voor toewijzing beschikbare woonruimten wordt aangeboden. | ||
Buiten het aanbodmodel of lotingmodel om woonruimte toewijzen aan een woningzoekende. | ||
Schriftelijke verklaring van de eigenaar, dat hij bereid is woonruimte aan de aanvrager van de huisvestingsvergunning in gebruik te geven. | ||
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente De Ronde Venen. | ||
Een woningzoekende die als hoofdhuurder daadwerkelijk en rechtmatig in de woningmarktregio een zelfstandige huurwoning bewoont en na verhuizing leeg achterlaat. De maandhuur mag bij inschrijving niet meer bedragen dan de maximale huurprijsgrens als bedoeld in artikel 1.1, lid 15. | ||
Een woning die noodzakelijkerwijs gebruikt wordt met het oog op de arbeidsovereenkomst. | ||
Een woningzoekende is economisch gebonden als bedoeld in artikel 14 lid 3 van de Huisvestingswet 2014. | ||
Elke deur die direct toegang geeft tot de woning bereikbaar via de straatzijde dan wel vanuit een gemeenschappelijke verkeersruimte en die voorzien is van een van gemeentewege verleend huisnummer. | ||
Degene die bevoegd is tot het in gebruik geven van een woonruimte of een gebouw. | ||
Een alleenstaande, of twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen gaan voeren. | ||
Een vergunning als bedoeld in artikel 8, eerste lid van de Wet. | ||
De prijs die bij huur en verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woonruimte of standplaats, uitgedrukt in een bedrag per maand. | ||
Degene die in de Basisregistratie Personen van één van de gemeenten in de woningmarktregio is opgenomen en daar tenminste één jaar feitelijk en rechtmatig hoofdverblijf heeft in een woonruimte, die volgens het bestemmingsplan is aangewezen of bestemd voor permanente bewoning. | ||
Gezamenlijke verzamelinkomens als bedoeld in artikel 2.3 van de Wet op de inkomstenbelasting 2001 van de aanvragers van een huisvestingsvergunning voor een bij huisvestingsverordening aangewezen woonruimte, met uitzondering van kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, met dien verstande dat in het eerste lid van dat artikel voor ‘belanghebbende’ telkens wordt gelezen ‘aanvrager’. | ||
Gezamenlijke verzamelinkomens als bedoeld in artikel 2.18 van de Wet op de inkomstenbelasting 2001 […]. | ||
De grens van de doelgroep volgens Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV). De inkomensgrens wordt jaarlijks aangepast. | ||
De tijd die verstreken is na de daadwerkelijke inschrijving van een woningzoekende in het register van woningzoekenden. | ||
Het bewonen van een woonruimte welke deel uitmaakt van een woonruimte die door een ander huishouden in gebruik is genomen. | ||
Elke afzonderlijke ruimte in een woning geschikt voor woon- en slaapruimte met een oppervlakte van tenminste 5 m2. | ||
De prijs die voor de enkele koop van een woonruimte daadwerkelijk is of zal worden betaald of de WOZ waarde op 1 januari, jaar van vergunningaanvraag. | ||
Maximale aankoopbedrag om een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie te krijgen. | ||
Regels met betrekking tot woningzoekenden die vanwege wanbetaling of ernstige inbreuk op het woongenot van omwonenden, na een gerechtelijke uitspraak, uit hun woning zijn of worden gezet en nog een laatste kans krijgen,. | ||
De maximale huur, waarbij nog recht op huurtoeslag bestaat, conform de huurprijs in artikel 13 van de Wet op de huurtoeslag. | ||
-Woningzoekenden met een maatschappelijke of economische binding en -Woningzoekenden die de afgelopen 5 jaar in verband met hun studie tijdelijk ergens anders zijn ingeschreven, maar voorafgaand wel tenminste 3 jaar ingeschreven hebben gestaan op een adres in het gebied zoals omschreven | ||
De kandidaat voor de aangeboden woonruimte wordt door middel van loting bepaald. | ||
De binding van een persoon aan de woningmarktregio, daarin gelegen dat die persoon een redelijk met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in dit gebied te vestigen, met dien verstande dat een maatschappelijke binding in elk geval wordt aangenomen ten aanzien van: -personen die tenminste drie jaar onafgebroken ingezetenen zijn in de woningmarktregio, dan wel gedurende de voorgaande tien jaar tenminste zes jaar onafgebroken ingezetenen zijn geweest van de woningmarktregio en -personen die een dagopleiding volgen gedurende ten minste negentien uur per week aan een, in de woningmarktregio gevestigde en erkende instelling voor dagonderwijs. | ||
Hulp ten behoeve van zelfredzaamheid, participatie, beschermd wonen, opvang, jeugdhulp, het opvoeden en opgroeien van jeugdigen en zorg en overige diensten als bedoeld in de Zorgverzekeringswet, die rechtstreeks voortvloeit uit een tussen personen bestaande sociale relatie en die niet wordt verleend in het kader van een hulpverlenend beroep (artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015). | ||
Woonruimte die niet voldoet aan de begripsbepaling zelfstandige woonruimte. | ||
Hieronder wordt mede begrepen het deels onttrekken van woonruimte in een pand waardoor de gehele woonruimte niet langer geschikt is voor bewoning door een huishouden van dezelfde omvang als waarvoor deze zonder zodanige onttrekking geschikt is. | ||
Alle woningzoekenden die niet als doorstromer kunnen worden aangemerkt. | ||
De rekenhuur zoals is bedoeld in artikel 5 van de Wet op de huurtoeslag. | ||
Een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten. | ||
Een woningzoekende die op de dag dat het woningaanbod wordt gepubliceerd geen zelfstandige woonruimte bewoont die hij of zij achterlaat voor verkoop of verhuur. | ||
Vreemdeling die in Nederland een verblijfsvergunning asiel voor bepaalde tijd heeft aangevraagd en als gevolg daarvan een verblijfsvergunning heeft ontvangen als bedoeld in artikel 8, onderdeel a, b, c, of d, van de Vreemdelingenwet 2000. | ||
Woningzoekende die een voltijdsopleiding volgt aan een instelling voor middelbaar- of hoger beroepsonderwijs of universitair onderwijs of deze opleiding niet langer dan 2 jaar geleden heeft afgerond en niet ouders is dan 30 jaar. | ||
Het selecteren van een kandidaat voor ter verdeling beschikbare woonruimte via een aanbodmodel of via lotingmodel of via bemiddeling. | ||
Gebied dat vanuit het oogpunt van het functioneren van de woningmarkt als een geheel wordt beschouwd, bestaande uit de gemeenten Lopik, Montfoort, Oudewater, De Ronde Venen, Woerden, De Bilt, Bunnik, Houten, IJsselstein, Nieuwegein, Stichtse Vecht, Utrecht, Vianen, Zeist, Utrechtse Heuvelrug en Wijk bij Duurstede. | ||
Deze verordening maakt onderscheid in de volgende woningtypen: -nultredenwoningen: woningen die zonder trap bereikbaar zijn evenals de wezenlijke voorzieningengeschikt voor personen van 65 en ouder en voor personen met een functiebeperking. Deze categorie kan worden verbijzonderd naar de volgende drie typen woningen: * rolstoeltoegankelijke woningen -woningen met zorgvoorzieningen (aanleunwoningen/beschutte woningen): zelfstandige woningen waarbij gebruik gemaakt wordt van faciliteiten van zorgverlenende instellingen; -woningen voor minder validen: ingrijpend aangepaste woningen die naar hun aard bestemd zijn voor bewoning door een minder valide persoon; -jongerenwoningen: woningen voor alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens met name bedoeld voor de leeftijdscategorie van 18 tot 23 jaar of 18 tot 30 jaar; -wisselwoningen: woningen die ten behoeve van tijdelijke bewoning worden aangeboden aan personen die door ingrijpende verbetering of sloop/nieuwbouw de huidige woning moeten verlaten, maar na voltooiing van de werken kunnen terugkeren; -plankwoningen: woningen die op de nominatie staan ingrijpend te worden verbeterd dan wel te worden gesloopt en voor tijdelijke huisvesting in gebruik kunnen worden gegeven; -appartement vanaf 1e verdieping (met/zonder lift); -maisonnette, verder te onderscheiden in een ondermaisonnette (vanaf begane grond) of bovenmaisonnette (vanaf 1e verdieping). -studentenwoning: woonruimte met een vloeroppervlakte van minder dan 30 m2, bestemd voor studenten en verhuurd met een campuscontract of verhuurd door een toegelaten instelling |
HOOFDSTUK 2 VERDELING VAN WOONRUIMTE
Paragraaf 2.2 Huisvestingsvergunning
Artikel 2.2.3 Eisen voor verlening huisvestingsvergunning
Het in lid 1 c. genoemde inkomen is niet van toepassing op urgenten met een volkshuisvestelijke indicatie, maatschappelijke indicatie en woningzoekenden die uitgezonderd zijn van de inkomenstoets zoals vermeld in Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, bijlage 1A.
Artikel 2.2.4 Vruchteloze aanbieding
Een huisvestingsvergunning wordt voorts aan iedere aanvrager verleend indien de woonruimte door de eigenaar gedurende een termijn van tenminste drie maanden, gerekend vanaf de datum waarop de eerste advertentie als bedoeld in lid drie, is verschenen, zonder resultaat is aangeboden aan woningzoekenden die krachtens het bepaalde in artikel 2.2.3 voor die woonruimte in aanmerking komen en de eigenaar heeft voldaan aan de in de overige in dit artikel gestelde voorwaarden.
Paragraaf 2.3 Voorrang toewijzing huurwoningen
Artikel 2.3.1 Voorrangregels Inkomen – huur
Artikel 2.3.2 Voorrangregels gemeentelijk woonbeleid
1.Voorrang voor meerpersoonshuishoudens bij woonruimte met vier of meer kamers, met inachtneming van tabel 2:
2.Wanneer er een op aantoonbare ervaringsgegevens gebaseerde noodzaak bestaat, kunnen burgemeester en wethouders afwijkende toelatingseisen stellen ten aanzien van de bezettingsnorm.
1.De volgende woningtypen worden met voorrang toegewezen aan de omschreven doelgroep:
2.Als de aanbieding van het woningtype bij de eerste advertentie niet leidt tot reacties van de doelgroep kan de betreffende woonruimte, na instemming van burgemeester en wethouders, maximaal tweemaal, opnieuw worden aangeboden voordat andere woningzoekenden in aanmerking komen.
1.Regeling van groot naar beter passend
Burgemeester en wethouder kunnen voorrang verlenen aan doorstromers met de regeling van groot naar beter passend.
Artikel 2.4.1 Urgent woningzoekenden
Sociaal geïndiceerden zijn ingezetenen van de woningmarktregio die in verband met sociale problemen in combinatie met omstandigheden in de huidige in de woningmarktregio gelegen woning dringend op korte termijn een andere woning nodig hebben. Alleen onder de navolgende genoemde omstandigheden wordt een sociale indicatie verleend:
a. Dreigende dakloosheid buiten eigen schuld of toedoen
Degenen die buiten eigen schuld of toedoen hun woonruimte moeten verlaten kunnen uitsluitend in de volgende gevallen in aanmerking komen voor urgentie:
Het verzoek om sociale indicatie voor urgentie moet uiterlijk binnen een maand na het ontstaan van de dakloosheid buiten eigen schuld of toedoen worden gedaan.
In geval van relatiebeëindiging, waaronder begrepen: echtscheiding, verbreking geregistreerd partnerschap, verbreking samenlevingscontract en beëindiging samenwoning zonder overeenkomst wordt slechts urgentie verleend, wanneer:
geen van de ouders en/of verzorgers op enigerlei wijze in de woningbehoefte kan of had kunnen voorzien.
Ingezetenen, die de zorg voor minderjarige kinderen hebben en bij wie de kinderen geregistreerd staan, die buiten eigen schuld financieel in zodanige problemen zijn geraakt dat zij de woonlasten niet meer op kunnen brengen, kunnen uitsluitend in aanmerking komen voor urgentie indien de betrokkene daadwerkelijk in aanmerking komt voor een uitkering uit een gemeentelijke regeling, met daaraan verbonden de voorwaarde om te zien naar goedkopere woonruimte. De financiële problemen mogen niet direct het gevolg zijn van relatiebeëindiging.
Ingezetenen, die in een om medische redenen (fysiek/psychisch) onhoudbare woonsituatie verkeren en om die reden een indicatie voor andere woonruimte hebben ontvangen, kunnen in aanmerking komen voor urgentie. Datzelfde geldt voor ingezetenen die te maken hebben met een als gevolg van de woonsituatie zeer progressief ziektebeeld.
Indien in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) verhuizing wordt aanbevolen in verband met ergonomische beperkingen door ernstige fysieke belemmeringen, kan aan ingezetenen urgentie worden verleend, mits verhuizen naar oordeel van burgemeester en wethouders spoedeisend is en de goedkoopste adequate voorziening is.
D. Volkshuisvestelijke indicatie
Uitstroom hulp- en dienstverleningsinstelling: woningzoekenden die dringend woonruimte nodig hebben omdat zij verblijven in een van gemeentewege erkend opvangtehuis in de woningmarktregio of uit een van gemeentewege erkende hulp- en dienstverleningsinstellingen in de woningmarktregio, over wie met betrekking tot de doorstroming naar zelfstandige woonruimte in regionaal of lokaal verband afspraken zijn gemaakt, kunnen in aanmerking komen voor een urgentie.
G. Indicatie gedupeerden aanbodsysteem
Burgemeester en wethouders kunnen een woningzoekende de indicatie gedupeerde aanbodsysteem toekennen. Voorwaarde bij deze indicatie is een positief advies van de regionale klachtencommissie.
Artikel 2.4.2 Aanvraag en besluitvorming tot urgentie
De woningzoekende die meent voor een sociale, medische of mantelzorgurgentie in aanmerking te komen, dient een schriftelijke aanvraag in bij burgemeester en wethouders van de gemeente waar de urgente woonsituatie is ontstaan of, bij mantelzorgindicatie, de gemeente waar de mantelzorg verleend gaat worden.
De aanvraag dient in ieder geval een motivering te bevatten, waarin wordt vermeld:
-de aard van de persoonlijke problematiek;
-de relatie van deze problematiek met de huidige woonsituatie en
-de argumentatie op grond waarvan verhuizing binnen een half jaar absoluut noodzakelijk is.
-de argumentatie waarom de woningzoekende niet in staat is om binnen 6 maanden op andere wijze geschikte huisvesting te vinden.
Artikel 2.4.3 Beperkte keuzemogelijkheid urgenten
Urgent woningzoekenden met een sociale, medische, mantelzorg- of maatschappelijke indicatie, kunnen met hun status "urgent" uitsluitend reageren op het regionale aanbod van appartement vanaf de 1e verdieping. In geval van een medische en mantelzorgindicatie kan hiervan worden afgeweken indien in het advies van de adviseur als bedoeld in artikel 2.4.2 lid 1c uitdrukkelijk een ander woningtype wordt geadviseerd.
Burgemeester en wethouders kunnen van het standaard regionale zoekprofiel als bedoeld in lid 2 afwijken, wanneer het belet dat de urgent woningzoekende lokaal een passende woonruimte krijgt toegewezen omdat in de lokale woningvoorraad bepaalde woningtypen ontbreken of naar verwachting niet binnen 6 maanden vrij voor verhuur komen en huisvesting in de woongemeente sociaal of maatschappelijk, noodzakelijk wordt geacht. In dit geval wordt door burgemeester en wethouders een tweede zoekprofiel vastgesteld, waarmee de urgent woningzoekende uitsluitend op het woningaanbod in de gemeente waar het probleem is ontstaan, kan reageren
Paragraaf 2.5 Systeem voor de verdeling van woonruimte
Artikel 2.5.1 Eén toewijzingssysteem
Het toewijzingssysteem voldoet in ieder geval aan de volgende eisen:
- het is gebruiksvriendelijk en toegankelijk;
- het biedt woningzoekenden de mogelijkheid hun belangstelling kenbaar te maken op het aanbod;
- het informeert woningzoekenden op uniforme en transparante wijze over de geldende volgorde en
- het informeert woningzoekenden op uniforme en transparante wijze over de voorwaarden waaraan zij moeten voldoen om in aanmerking te komen voor de woonruimte.
Artikel 2.5.2 Rangorde bij het aanbodmodel
Woningzoekenden met de status "urgent" hebben bij het aanbodmodel, in afwijking van het bepaalde onder 1a., voorrang boven alle andere kandidaten, indien de woonruimte past binnen het door burgemeester en wethouders voor de urgente vastgestelde zoekprofiel, de voorrangregels in paragraaf 2.3 en zij hebben gereageerd binnen de zoektermijn.
Artikel 2.5.3 Toewijzingssysteem en gemeentelijke woonbeleid
De navolgende voorwaarden zijn van toepassing op de volgende verdeelsystematieken:
B. Standplaatsen via woongroepmodel met voordrachtsregeling
Beheerdersbelang is het belang van de woningcorporatie, de beheerder. Of er sprake is van een beheerdersbelang is primair ter beoordeling aan de woningcorporatie, maar ook andere instanties, inclusief burgemeester en wethouders, kunnen een beheerdersbelang herkennen en aankaarten bij de woningcorporatie.
De woningcorporatie rapporteren jaarlijks achteraf aan burgemeester en wethouders over de wijze waarop zij invulling hebben gegeven aan dit artikel. Daarbij wordt in elk geval aangegeven om welke aantallen het in het betreffende jaar gaat met een korte aanduiding van de aard van de problematiek. Burgemeester en wethouders kunnen desgewenst nadere informatie vragen.
Burgemeester en wethouders kunnen door eenmalig aanbod bijzondere categorieën woningzoekenden en woningzoekenden met een indicatie urgent door bemiddeling medewerking verlenen bij het verkrijgen van woonruimte.
Indien een huurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, als bedoeld in artikel 271 lid 1 tweede volzin van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, is aangegaan, vervalt de inschrijving van die huurder om in aanmerking te komen voor een woonruimte niet.
HOOFDSTUK 3 WIJZIGING SAMENSTELLING VAN DE WOONRUIMTEVOORRAAD
Paragraaf 3.1 Onttrekking, samenvoeging, omzetting en woonvorming
Artikel 3.1.2 Vergunningvereiste
Het is verboden om zonder vergunning een woonruimte, aangewezen in artikel 3.1.1:
anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken waardoor de woonruimte niet langer geschikt is voor bewoning door een huishouden van dezelfde omvang als waarvoor deze zonder zodanige onttrekking geschikt is;
Artikel 3.1.4 Voorwaarden vergunningverlening
Burgemeester en wethouders kunnen de vergunning weigeren indien vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat verlening van de vergunning zou leiden tot een ontoelaatbare inbreuk op het woon- en leefmilieu van de woonruimte dan wel de omgeving van de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft.
Burgemeester en wethouders gaan niet tot intrekking van de vergunning over, voordat de vergunninghouder, bij aangetekende brief is gewaarschuwd, dat zij de vergunning zullen intrekken, indien niet binnen een te bepalen datum zodanige maatregelen en/of voorzieningen zijn getroffen, die ervoor zorg dragen dat de overlastgevende situatie wordt beëindigd.
Paragraaf 3.2 Splitsing in appartementsrechten
Artikel 3.2.2 Vergunningvereiste
Het is verboden om zonder splitsingsvergunning een recht op een gebouw, aangewezen in artikel 3.2.1 te splitsen in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en vierde lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, indien een of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte.
Burgemeester en wethouders kunnen een splitsingsvergunning intrekken, indien:
niet binnen en jaar nadat de beschikking onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot overschrijving in de openbare registers van de akte van splitsing in appartementsrechten, bedoeld in artikel 109 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, of tot het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten;
Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van de gemeente De Ronde Venen van 11 juni 2015,
De raad voornoemd,
de griffier, de voorzitter,
Bijlage 1 Artikelgewijze toelichting
Toelichting Hoofdstuk 1 Algemeen
Artikel 1.1 Begripsomschrijving
Diegenen die op 1 maart 1997 als doorstromer staan geregistreerd behouden het recht om mee te dingen naar het aanbod als doorstromer, ook als de huidige huur hoger is dan de maximale huurprijsgrens. Voor nieuwe inschrijvingen geldt dat wanneer gedurende de inschrijfduur door huurverhogingen de huur boven het genoemde maximum stijgt men als 'doorstromer' kan blijven reageren.
In het huurrecht wordt verschil gemaakt tussen een echte en een onechte dienstwoning. Een echte dienstwoning is een woning die noodzakelijkerwijs gebruikt wordt met het oog op de arbeidsovereenkomst. Voorbeelden zijn: een boswachterwoning, een portierswoning. Er is dus een direct verband tussen de aard van het werk en het bewonen van de woning. Het huurrecht is in dat geval niet van toepassing. Als er geen direct verband is tussen de aard van het werk en het bewonen van de dienstwoning, spreekt men van een onechte dienstwoning. Het huurrecht is dan wel van toepassing. Zogenaamde verpleegstersflats zijn soms echte en soms onechte dienstwoningen. Als een verpleegkundige intern woont, zodat zij feitelijk een kamer in het ziekenhuis huurt, zal er sprake zijn van een echte dienstwoning. Betreft het echter flats die speciaal gebouwd zijn om verpleegkundigen aan woonruimte te helpen, dan is er geen direct verband tussen het werk en het bewonen van de flat en zal in de regel het huurrecht wel van toepassing zijn.
Een economische binding aan de woningmarktregio wordt in elk geval aangenomen indien:
iemand tenminste 18 uur per week bij een bedrijf of instelling in de woningmarktregio in hetzij vaste dienst is, hetzij een tijdelijk dienstverband heeft met de vooropgezette bedoeling dit om te zetten in een vast dienstverband of bij minder uren, ten minste een netto-inkomen uit arbeid heeft op bijstandsniveau;
Met in acht name van het bovenstaande is het tijdstip waarop de economische binding ingaat, het moment waarop schriftelijk aan de hand van respectievelijk een huur- of koopcontract of arbeidsovereenkomst, kan worden aangetoond dat:
Lid 18. Inkomensgrens van de doelgroep
De inkomensgrens van de doelgroep wordt door de minister jaarlijks bekend gemaakt met een circulaire. Op1 januari 2015 is de inkomensgrens € 34.911 (MG2014-02).
Het maximale aankoopbedrag om in aanmerking te komen voor een Nationale Hypotheekgarantie vanaf 1 juli 2015, is € 245.000.
De liberalisatiegrens wordt door de minister jaarlijks bekend gemaakt met een circulaire. Vanaf 1 januari 2015 is de liberalisatiegrens € 710,68 (MG2014-02)
Lid 27 Maatschappelijke binding
Een maatschappelijke binding wordt in elk geval aangenomen ten aanzien van:
- personen die tenminste drie jaar onafgebroken ingezetenen zijn in de woningmarktregio, dan wel gedurende de voorgaande tien jaar tenminste zes jaar onafgebroken ingezetenen zijn geweest van de woningmarktregio en
- personen die een dagopleiding volgen gedurende ten minste negentien uur per week aan een, in de woningmarktregio gevestigde en erkende instelling voor dagonderwijs.
Lid 29 Onttrekken: Deze toevoeging geeft verduidelijking in het geval woonruimte voor een deel wordt onttrokken. Bijvoorbeeld als één of meerdere kamers in een woning worden gebruikt voor hennepteelt.
Bijzondere vormen van zelfstandige woonruimte zijn de woongroep en de hospitasituatie.
Een woongroep wordt gedefinieerd als een groep van twee of meer meerderjarige personen die de bedoeling hebben om bestendig, voor onbepaalde tijd, een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband met elkaar aan te gaan.
Toelichting Hoofdstuk 2 Verdeling Van Woonruimte.
In 2014 is een schaarste onderzoek uitgevoerd voor de woningmarktregio (RIGO, schaarste in de regio Utrecht, november 2014) . Conclusie: in de woningmarktregio zijn alle huurwoningen tot de liberalisatiegrens schaars. Schaarste wordt bepaald door een wachttijd, voor het merendeel van de woningzoekenden, van minimaal twee jaar. De wachttijd is de verstreken inschrijfduur op het moment dat de woning aan de woningzoekende is verhuurd.
Paragraaf 2.2 Huisvestingsvergunning
Artikel 2.2.3 Eisen voor vergunningverlening
Lid 1 Deze bepaling is in de eerste plaats een uitwerking van artikel 9 van de Wet waarin dwingend is bepaald dat als de gemeenteraad toepassing heeft gegeven aan artikel 7 van de Wet, hij in de huisvestingsverordening de criteria vastlegt voor de verlening van huisvestingsvergunningen. Deze bepaling is in de tweede plaats een uitwerking van artikel 10, eerste lid, van de Wet waarin in het belang van de transparantie van het huisvestingsvergunningstelsel is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening vastlegt welke categorieën woningzoekenden in aanmerking komen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning. Woningzoekenden die niet aan de criteria voldoen komen in geen geval in aanmerking voor een huisvestingsvergunning.
Lid 2 Voor bepaalde huishoudens wordt een uitzondering gemaakt op de inkomenstoets die bepalend is toegang tot sociale huurwoningen. Eén van deze uitzondering betreft de statushouders die al waren opgenomen in lid 2 als uitzondering. Voornaamste aanvulling zijn de huishoudens met een bepaalde zorgindicatie, namelijk als er:
Een ruimere omschrijving wordt gegeven in de “Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting, bijlage 1A”.
Lid 3 Met dit lid wordt de mogelijkheid gegeven om af te wijken van de inkomensgrens doelgroep. Het genoemde inkomen is in 2011 geïntroduceerd in de regio als de grens voor huishoudens met een de laag middeninkomen. Vanuit de rijksoverheid wordt inmiddels een lagere grens aangehouden voor deze doelgroep. De grens van de rijksoverheid wordt al geruime tijd niet geïndexeerd terwijl de grens in de regio Utrecht met eenzelfde percentage wordt verhoogd als de inkomensgrens van de doelgroep.
Lid 4 De huurprijs wordt jaarlijks aangepast gelijk aan de aftoppingsgrens huurtoeslag voor huishoudens die uit drie of meer personen bestaan. Voor 2015 bedraagt deze grens € 618,24 (MG2014-02).
Het inkomen wordt jaarlijks aangepast met hetzelfde percentage als de inkomensgrens volgens de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting.
Artikel 2.2.4 Vruchteloze aanbieding
Dit artikel is bedoeld om ook huurwoningen die niet participeren in het toewijzingssysteem van de woningcorporaties passend te bestemmen. Pas als aantoonbaar is dat er binnen de geëigende groep geen belangstelling is voor de woning, kunnen ook anderen voor de woning in aanmerking komen.
Paragraaf 2.3 Voorrang toewijzing huurwoningen
Artikel 2.3.1 Voorrangregels Inkomen – huur
“Uit een onderzoek dat RIGO en WoningNet eerder uitvoerden in opdracht van U10 is (…) gebleken dat er negatieve effecten van schaarste aan betaalbare woonruimte zijn voor lage inkomensgroepen, niet in termen van slaagkansen en benodigde wachttijden, maar wel in termen van betaalbaarheid. Aan die uitkomsten is door de gemeenten (en corporaties) de conclusie verbonden de bestaande huur-inkomensnormen aan te scherpen, waardoor een groter deel van het aanbod gereserveerd wordt voor lage inkomens. Het gaat om voorrang ten opzichte van huishoudens met een hoger inkomen.” (p17, Schaarste in de regio Utrecht).
In artikel 46 van de Woningwet staat vermeld dat van alle woningen die een woningcorporatie toewijst aan huishoudens met een inkomen tot de huurslaggrens, 95% een huurprijs onder de aftoppingsgrens moet hebben.
De aftoppingsgrenzen, artikel 20 lid 2 van de wet op de huurtoeslag, zijn (peiljaar 2016)
a. € 586,68 per maand als het huishouden uit een of twee personen bestaat;
b. € 628,76 per maand als het huishouden uit drie of meer personen bestaat;
De maximale inkomensgrenzen, norminkomen volgens artikel 14 wet op de huurtoeslag, zijn (peiljaar 2016):
a. € 22.100,00 per jaar voor alleenstaanden;
b. € 30.000,00 per jaar voor meerpersoonshuishouden tot pensioengerechtigde leeftijd;
c. € 30.050,00 per jaar voor meerpersoonshuishouden tot pensioengerechtigde leeftijd.
Deze regel maakt voor woningcorporaties mogelijk de huurprijs aan te passen aan het inkomen van de woningzoekenden. De toewijzing vindt plaats zonder voorrang volgens de tabel in lid 1.
Artikel 2.3.2 Voorrangregels gemeentelijk woonbeleid
Vier of meer kamers worden met voorrang toegewezen aan minimaal tweepersoonshuishouden. Voorkomen wordt dat eenpersoonshuishouden in grote woningen terecht komen.
1. Het gaat bij de woningtypes om voorrang, andere woningzoekenden worden niet uitgesloten van het aanbod. Bij de woningtypes gaat het om voorrang van een doelgroep, uiteindelijk is het ook mogelijk dat een andere woningzoekende in aanmerking komt.
De ‘Nultredenwoningen’ is niet geheel vrij van ‘treden’ Als definitie geldt dat de woning bereikbaar is zonder trap evenals de belangrijkste functies. Een ‘Nultredenwoningen’ met een logeer/hobbykamer één verdieping hoger, valt dan ook onder deze definitie.
‘Woningen voor minder validen’ worden in de regel bemiddeld. De bemiddeling is een lokale aangelegenheid.
2. Met deze regel wordt de mogelijkheid geboden om woonruimte, waarin maatschappelijk is geïnvesteerd, nogmaals aan te bieden als er geen passende kandidaat reageert.
Een gemeente en verhuurder bepalen in goed overleg welke woonruimte tot welk woningtype behoort. Het gaat hier om voorraadafspraken die niet in de huisvestingsverordening worden vermeld.
Het aanbodmodel biedt de mogelijkheid om woningzoekenden met voorrang door te laten stromen, van een grote woning naar een kleine woning. Deze doorstroming kan ook wordt gerealiseerd via bemiddeling of andere wijze, als de gemeente aanvullende regels stelt. Bijvoorbeeld als er korting wordt gegeven op de huur, hierbij kan het noodzakelijk zijn dat de verhuizing plaats vindt binnen het bezit van één verhuurder.
1. Een gemeente kan hier het gebied benoemen waar de regel van toepassing is, bijvoorbeeld een kern in de gemeente. Een gemeente moet beargumenteren waarom voorrang wordt verleend aan inwoners van een kern/woongebied. Is er sprake van schaarste en welke bijzondere negatieve effecten heeft dit op ‘kernbewoners’? Met de term ‘bijzonder’ wordt een onderscheid gemaakt van de negatieve effecten van schaarste die voor alle woningzoekenden gelden. (Bijvoorbeeld het betreft een relatief kleine gemeenschap met slechts enkele vrijkomende woningen per jaar. Inwoners worden daardoor weggedrukt door andere woningzoekenden als er geen voorrang wordt gegeven. In de regio is woonruimte schaars, iedere aanbod heeft veel reacties tot gevolg. Het kleine aantal woningzoekenden in de kern/woongebied heeft dan ook een klein aandeel van het totale aantal reacties. Met andere woorden ze krijgen niet of nauwelijks de kans om in de eigen woonomgeving woonruimte te vinden. Voor 1 juli 2015 hanteerde een aantal gemeenten de definitie van 2000 inwoners als grens voor een ‘kleine gemeenschap’ met een beperkt aantal kernen als gevolg.
Het gebruik van de bindingsregel wordt beperkt doordat de Wet stelt dat maximaal 25% van de verhuringen met voorrang mag resulteren in een huisvestingsvergunning voor een lokaal woningzoekenden. Naast binding kan een gemeente ook behoefte hebben om deze ruimte te gebruiken voor andere regelingen.
Artikel 2.4.1 Urgent woningzoekenden
Lid 1 Huishoudens die een recreatiewoning permanent bewonen komen niet in aanmerking voor een urgentie. In punt a. van lid één wordt als voorwaarde gesteld dat de betreffende woningzoekende een ingezetene is van de regio. In de begrippenlijst is de term ‘ingezetene’ voorbehouden aan degene die zijn hoofdverblijf heeft in een voor permanente bewoning aangewezen woonruimte. Een recreatiewoning valt hier (per definitie) niet onder.
Lid 3 Door middel van dit artikel wordt beoogd het aantal urgentieverleningen tot noodsituaties te beperken. Urgenten krijgen daarmee een sterke positie: zij hebben absolute voorrang op anderen en kunnen in beginsel binnen zes maanden gehuisvest worden. Door het beperken van urgenties kan een redelijk percentage woningen aan niet-urgente woningzoekenden worden toegewezen.
Veel situaties die vroeger steevast tot urgentie leidden, gelden in deze verordening niet als noodsituatie en leiden dus niet langer tot urgentie. Geen urgentie wordt bijvoorbeeld verleend:
Lid 3a A b. Relatiebeëindiging
Bij de urgentie voor ‘relatieverbreking’, zijn vanaf 1 juli 2015, de voorwaarden aangescherpt. Het gaat om de woonurgentie van de kinderen en niet om de ouders. Zodra één van de ouders de kinderen woonruimte kan bieden is er geen sprake van een urgentie.
Een urgentie wordt in ieder geval niet verleend als:
1d. Voor het bepalen van het aantal kilometers wordt uitgegaan van de kortste begaanbare weg in de ochtend tussen en huis van de mantelzorgontvanger en huis van de mantelzorggever. De gemeente maakt gebruik van de website www.routenet.nl.
Lid 3a E. Maatschappelijke indicatie
De betreffende instelling draagt een kandidaat voor door middel van een voordrachtformulier waarin in ieder geval wordt ingegaan op:
Lid 3a G. Indicatie gedupeerden aanbodsysteem
De Klachtencommissie Woonruimteverdelingssysteem Regio Utrecht is ingesteld door de Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht.
Artikel 2.4.3 Beperkte keuzemogelijkheden urgenten.
Met dit artikel is beoogd eenduidigheid en een optimale afstemming van de zoekprofielen op de lokale en regionale woningmarkt te realiseren. Het standaard (regionale) zoekprofiel voor iedere urgent woningzoekende is een appartement (het woningtype dat over het algemeen het minst schaars is). Hiervan kan lokaal worden afgeweken indien volgens burgemeester en wethouders huisvesting in de woongemeente dringend gewenst is en met het standaard zoekprofiel niet mogelijk is. Gemeenten moeten zelf bezien of een dergelijke verruiming ten opzichte van de algemene regel in een individueel geval nodig is.
Stadsvernieuwingsurgenten krijgen wel een regionaal zoekprofiel mee. Dit vanwege de wezenlijk andere positie waarin stadsvernieuwingsurgenten zich bevinden. Die is principieel anders dan bij een medische urgentie of echtscheidingsurgentie. In geval van stadsvernieuwing wordt men urgent omdat de gemeente en de eigenaar van de woning andere plannen hebben met de grond waarop de woning staat. De bewoner vraagt niet zelf om persoonlijke redenen om urgentie, maar wordt gevraagd de woning te verlaten in het belang van de volkshuisvesting of ter uitvoering van openbare werken in het algemeen belang. Deze positie rechtvaardigt een breder en ruimer, regionaal geldend zoekprofiel.
Paragraaf 2.5 Systeem voor de verdeling van woonruimte
Artikel 2.5.1 Eén toewijzingssysteem
Lid 1 Regels zijn opgenomen om:
In de Wet is de mogelijkheid opgenomen om één systeem voor alle verhuurders verplicht te stellen. Om praktische reden is ervoor gekozen om de huidige systematiek te continueren. Na 1 juli 2015 wordt onderzocht naar mogelijkheden een transparant regionaal systeem uit te breiden met overige verhuurders.
Lid 3f Er is sprake van een groepswooncomplex wanneer de leden van de woongroep ieder een zelfstandige woonruimte bewonen. Het begrip ‘woongroep’ wordt toegelicht bij artikel 1.1. begripsbepalingen, lid 43.
Artikel 2.5.2 Rangorde bij het aanbodmodel
Lid 2c Om in het advertentiemedium woonruimte aan te mogen wijzen waarop de status "urgent" niet geldig is, is de volgende procedureafspraak overeengekomen: Burgemeester en wethouders bepalen in onderling overleg met de in de gemeente werkzame woningcorporaties, in welke woningcomplexen in potentie ter beschikking komende woningen, uitgesloten zouden kunnen worden voor urgenten (met dien verstande dat de status "urgent", niet geldig is). Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling dat deze complexen in hun geheel worden uitgesloten. Wanneer in een geoormerkt complex een woning ter beschikking komt, krijgt de corporatie mandaat om te beoordelen of de betreffende woning daadwerkelijk wordt aangewezen als woning waarop de status urgent niet geldig is. Het moet hierbij gaan om een woning die naar verwachting een veel hoger dan gemiddeld aantal reacties zal opleveren (het betreft dus een door woningzoekenden zeer gewilde woning). Woningcorporaties kunnen zich daarbij bijvoorbeeld baseren op aantallen reacties op vergelijkbare woningen in het complex.
Het is overigens niet de bedoeling te veel woningen uit te sluiten voor urgenten. Terughoudendheid dient te worden betracht. Daarom mag per jaar niet meer dan 5% van het totaal aantal woningen per gemeente dat in het voorgaande jaar met het aanbodmodel is aangeboden, worden aangemerkt als woning waarop de status "urgent" niet geldig is.
De tussen gemeente en corporaties overeengekomen complexen (inclusief adresgegevens) worden schriftelijk vastgelegd voor een periode van één jaar.
Het aanbod via het lotingmodel valt buiten de 5%-regeling, aangezien urgentie in geen enkel geval voorrang geeft bij het lotingmodel.
Artikel 2.5.3 Verdeelsysteem en gemeentelijke woonbeleid
Aanvullende voorwaarden bijvoorbeeld over het woningtype, benoemen complexen.
Voorbeelden van wat onder beheerdersbelang wordt verstaan zijn (niet limitatief):
Overlast ervaren door huurder. Hierbij wordt gekozen voor verplaatsing van het slachtoffer van de overlast. Reden hiervoor kan zijn dat een groep overlastgevenden lastig aan te pakken is, bijvoorbeeld hangjongeren. Een andere reden kan zijn dat er onduidelijkheid is over de overlastsituatie. De corporatie stelt hierbij vast dat het oplossen van de overlast langer duurt dan draaglijk is voor het slachtoffer. Wanneer de overlast door één persoon of één huishoudens wordt veroorzaakt, is het traject Woonoverlast, eventueel gevolgd door Laatste Kansbeleid in Gerichte toewijzing van woning aan woningzoekende om overlast te voorkómen. Hierbij kan er gedacht worden aan een woning die door overlast slecht te verhuren is, maar waar een buurtgenoot die goed kan omgaan met deze overlast graag zou willen wonen.
Artikel 2.5.5 Behoud van de inschrijfduur bij tijdelijk huurcontract is bij amendement in de wet opgenomen. Artikel 11b van de doorstromingswet bepaalt dat de gemeenteraad dit in de Huisvestingsverordening moet bekrachtigen.
Toelichting Hoofdstuk 3 Wijziging Samenstelling Van De Woonruimtevoorraad
Artikel 3.1.4 Criteria voor vergunningverlening
Uitgangspunt is dat er een afweging moet plaatsvinden tussen drie belangen. Het aanvragersbelang (het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang) versus het volkshuisvestelijk belang (het belang van behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad) en de leefbaarheid (het belang van het beschermen van de leefbaarheid van het woon-en leefmilieu in een complex, straat of buurt).
Wanneer aan het aanvragersbelang voorrang wordt verleend, moet de vergunning worden verleend.
Weigeringsgrond bij vergunningverlening is mogelijke aantasting van het woon- en leefmilieu in een complex, straat of buurt . Onder woon- en leefmilieu wordt onder andere verstaan, de situatie ten aanzien van gevoelens van (on)veiligheid, onderhoud van woningen en woonomgeving, parkeerdruk, sociale samenhang.
Toelichting Hoofdstuk 4 Slotbepalingen
Artikel 4.2 Bestuurlijke boete
In de vaststelling van de hoogte van de bestuurlijke boete speelt de aard van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid een onderscheidende rol.
Ten eerste wordt onderscheid gemaakt tussen personen die de wet voor de eerste keer overtreden of recidive plegen. In het geval van recidive worden de maximale boetes opgelegd. Van recidive is sprake wanneer er binnen drie jaar een zelfde overtreding wordt geconstateerd. Daarbij dient de vorige overtreding beëindigd te zijn en dient er sprake te zijn van een nieuwe overtreding van hetzelfde verbodsartikel. Ditzelfde principe geldt ook voor een 3e, 4e en volgende overtreding.
Daarnaast wordt een onderscheid gemaakt tussen normale of bedrijfsmatige verhuurders en eigenaars. De verwijtbaarheid van de overtreder is hierbij in het geding. Is er sprake van verhuur met een bedrijfsmatig karakter, dan mag van de verhuurder en eigenaar verwacht worden dat deze meer rekenschap houdt met de omgeving en de regelgeving. Particuliere huurders, mogen erop vertrouwen dat de bedrijfsmatige verhuurder of eigenaar de regelgeving naleeft.
Er is sprake van verhuur met een bedrijfsmatig karakter indien de verhuurder of eigenaar de woonruimte in gebruik geeft, onttrekt, samenvoegt of omzet met het oogmerk om winst te halen. Hiervan kan sprake zijn:
Ten derde is de verwijtbaarheid ook in het geding wanneer de overtreding wordt begaan door iemand die voorafgaand aan de overtreding wel in het bezit was van een tijdelijke omzettingsvergunning, maar waarvan de vergunning is vervallen/verlopen op het moment van overtreding. Van oud-vergunninghouders mag verwacht worden dat ze op de hoogte zijn van de geldende regels en is er sprake van een hogere verwijtbaarheid wanneer zij die regels toch overtreden. Vandaar dat voor die categorie overtreders een hogere boete geldt.
BIJLAGE 2 TABEL BESTUURLIJKE BOETE
Tabel behorende bij artikel 4.2 van deze verordening