368653_1Huisvestingsverordening gemeente NunspeetnlregelingNunspeet2015-06-04GemeentebladHuisvestingsverordening gemeente Nunspeet 2015Huisvestingswetgemeenteraadvolkshuisvesting en woningbouw2015-05-28De tekst in dit document is vrij van auteursrecht en databankrecht2015-07-012015-07-01nieuwe regelingR.0003870HuisvestingsverordeningGeenGeenRaadsbesluitDe raad van de gemeente Nunspeet;overwegende dat:

Met ingang van 1 juli 2015 de Huisvestingsverordening 1994 van rechtswege vervalt;

Het gewenst is de woonruimteverdelingsregels op basis van de Huisvestingswet 2015 vast te stellen;

De commissie Ruimte en Wonen in haar vergadering van 18 mei 2015 geadviseerd heeft de verordening vast te stellen;

gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 22 april 2015, nr. A.0013084;gelet op de artikelen 4, 5, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 18, 19 en 20 van de Huisvestingswet 2014;b e s l u i t :De Huisvestingsverordening gemeente Nunspeet als volgt vast te stellen. HOOFDSTUK1.Algemene bepalingenArtikel1.BegripsbepalingenIn deze verordening wordt verstaan onder:

Commissie Bezwaarschriften Woonruimteverdeling Noord – Veluwe 2015: de commissie die burgemeester en wethouders adviseert over bezwaarschriften die in het kader van deze verordening worden ingediend;

doorstromer: een woningzoekende die op basis van een koop- of huurovereenkomst over een legale, zelfstandige woonruimte in het woningmarktgebied Noord – Veluwe beschikt en deze leeg achterlaat voor verkoop of verhuur;

huishoudinkomen: met huishoudinkomen wordt bedoeld wat daar over is opgenomen in artikel 1 van de Wet;

lotingsmodule: wijze van verdeling van woonruimte waarbij de rangorde van woningzoekenden door middel van loting wordt bepaald;

mantelzorg: hulp als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, zoals uitgewerkt in de richtlijn urgentie behorend bij het Reglement Urgentiecommissie Woonruimteverdeling Noord – Veluwe 2015;

starter: een woningzoekende, niet zijnde een doorstromer;

urgentiecategorie: een onderscheid op basis van type urgentie, waarbij twee typen worden onderscheiden:

-urgentiecategorie 1: vergunninghouders die onder de gemeentelijke taakstelling vallen, en,

-urgentiecategorie 2: woningzoekenden die voorrang hebben op basis van het bieden of ontvangen van mantelzorg, het verlaten van een tijdelijke instelling, op andere gronden urgent verklaarden en woningzoekenden, die urgent zijn verklaard, omdat zij vanwege stadsvernieuwing hun woning moeten verlaten;

urgentiecommissie: de commissie die belast is met het beoordelen van aanvragen van woningzoekenden om in een urgentiecategorie te worden ingedeeld;

wet: Huisvestingswet 2014;

woningcorporatie: toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70 van de Woningwet die feitelijk werkzaam is in de woningmarktregio Noord-Veluwe;

woningmarktregio Noord-Veluwe: het grondgebied van de gemeenten Putten, Ermelo, Harderwijk, Nunspeet, Elburg, Oldebroek, Hattem, Heerde en Epe;

woningzoekende: huishouden, waartoe ten minste één meerderjarig persoon behoort, dat in het inschrijfsysteem als bedoeld in artikel 3 is ingeschreven.

HOOFDSTUK2.De huisvestingsvergunningArtikel2.Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte1.Woonruimte in eigendom van een woningcorporatie met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, mag alleen voor bewoning in gebruik worden genomen of gegeven als daarvoor een huisvestingsvergunning is verleend.2.Het eerste lid is niet van toepassing op woonruimte als bedoeld in artikel 15, eerste lid, onder a tot en met c, van de Leegstandwet.Artikel3.Inschrijfsysteem van woningzoekenden1.Een woningcorporatie draagt in het kader van deze verordening zorg voor het aanleggen en bijhouden van een register van woningzoekenden.2.De woningcorporaties stellen gezamenlijk regels op over de wijze van inschrijving, vastlegging van gegevens, eventuele opschorting en einde van de inschrijving.3.Voor de inschrijving en de jaarlijkse verlenging van de inschrijving kan een woningcorporatie een geldelijke bijdrage vragen.4.De woningzoekende ontvangt een bewijs van inschrijving.5.De inschrijving bij een woningcorporatie in een andere gemeente in de woningmarktregio Noord – Veluwe is ook geldig als inschrijving in deze gemeente. Artikel4.Aanvraag en inhoud huisvestingsvergunning1.Een aanvraag om een huisvestingsvergunning wordt ingediend door gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier.2.Bij de aanvraag om een huisvestingsvergunning worden de volgende gegevens verstrekt:

naam, geboortedatum, contactgegevens en, indien van toepassing, de verblijfstitel van de aanvrager;

omvang van het huishouden dat de nieuwe woonruimte gaat betrekken;

huishoudinkomen;

adres, naam van de verhuurder, en huurprijs van de te betrekken woonruimte;

beoogde datum van het betrekken van de woonruimte;

indien van toepassing, een afschrift van de indicatie voor een woonruimte met een specifieke voorziening, en,

indien van toepassing, de urgentiecategorie waartoe de aanvrager behoort.

3.Burgemeester en wethouders beslissen binnen zeven werkdagen op een aanvraag om een huisvestingsvergunning.4.De huisvestingsvergunning vermeldt in ieder geval:

een aanduiding van de woonruimte waarop de vergunning betrekking heeft;

aan wie de vergunning is verleend.

Artikel5.Criteria voor verlening huisvestingsvergunningOnverminderd het bepaalde in artikel 10, tweede lid, van de wet, komen voor een huisvestigingsvergunning in aanmerking:

woningzoekenden die in aanmerking komen voor feitelijke toewijzing van een woning door een woningcorporatie op basis van de in artikel 11 van deze verordening gegeven rangorde;

zijnde meerderjarige woningzoekenden;

en met een inkomen lager dan de voor de woningcorporaties geldende actuele inkomensnorm voor toewijzing van een sociale huurwoning en

daarnaast overige meerderjarige woningzoekenden, die in aanmerking kunnen komen voor een sociale huurwoning.

Artikel6.Bekendmaking aanbod van woonruimte1.Het aanbod van de in artikel 2 aangewezen woonruimte wordt bekendgemaakt door publicatie op een voor iedere woningzoekende toegankelijk digitaal platform.2.De bekendmaking bevat in ieder geval:

het adres en de huurprijs van de woonruimte;

de mededeling dat de woonruimte niet voor bewoning in gebruik genomen mag worden als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend;

indien van toepassing, de criteria en voorrangsregels voor het verlenen van de benodigde huisvestingsvergunning, en,

indien van toepassing, dat de betreffende woning via loting zal worden toegewezen.

3.Door de corporatie kan een beperkt deel van het vrijkomende woningaanbod direct worden bemiddeld met het oog op de huisvesting van categorieën woningzoekenden die niet in staat zijn zelf een woning te vinden en voor welke directe bemiddeling de meest passende vorm van woningtoewijzing is.4.Van de in het vorige lid genoemde uitzondering wordt jaarlijks voor 1 maart verantwoording afgelegd aan burgemeester en wethouders.Artikel7.Voorrang bij urgentieVoor de in artikel 2 aangewezen categorieën woonruimte wordt bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang gegeven aan woningzoekenden die zijn ingedeeld in een urgentiecategorie.Artikel8.Verzoek om indeling in een urgentiecategorie1.Een verzoek om ingedeeld te worden in urgentiecategorie 2 wordt ingediend door gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier.2.Het verzoek gaat vergezeld van de volgende gegevens:

naam, geboortedatum, contactgegevens, en, indien van toepassing, de verblijfstitel van de verzoeker;

omvang van het huishouden van de verzoeker;

motivering van het verzoek.

3.Burgemeester en wethouders kunnen van de woningzoekende verlangen nadere gegevens te overleggen. 4.Bij de beoordeling van de gevraagde indeling in een urgentiecategorie kunnen burgemeester en wethouders zich laten adviseren door een door hen aan te wijzen deskundig persoon of instantie. Deze persoon of instantie neemt bij de advisering de richtlijn urgentie in acht behorend bij het Reglement Urgentiecommissie Woonruimteverdeling Noord – Veluwe 2015.5.Een beschikking tot indeling in een urgentiecategorie vermeldt in ieder geval:

de naam en contactgegevens van de woningzoekende;

de datum van het verzoek als bedoeld in het eerste lid, en

de urgentiecategorie waarin de woningzoekende is ingedeeld.

Artikel9.Intrekken urgentieBurgemeester en wethouders kunnen de beschikking tot indeling in een urgentiecategorie intrekken als de woningzoekende:

niet langer als urgent woningzoekende is aan te merken;

bij zijn aanvraag gegevens heeft verstrekt waarvan hij wist of kon vermoeden dat deze onjuist of onvolledig waren;

een aanbod voor een passende woning heeft geweigerd, of,

gedurende zes maanden geen gebruik heeft gemaakt van de toegekende urgentie.

Artikel10Toewijzing van woningen door middel van loting1.Beschikbaar komende woningen kunnen ofwel regulier ofwel binnen de lotingsmodule worden aangeboden.2.Bij de bekendmaking van het aanbod wordt dit onderscheid aangegeven.3.In beide gevallen geldt een gelijke reactietermijn.4.Het zonder dwingende redenen weigeren van een via loting toegewezen woning leidt tot uitsluiting van één jaar van deelname aan de lotingsmodule.5.Een woningcorporatie kan daarnaast in overleg met burgemeester en wethouders aanvullende spelregels hanteren voor een goed functioneren van de lotingsmodule. Artikel11.Rangorde woningzoekenden1.De rangorde voor de verdeling van woonruimte is als volgt:

als eerste komen in aanmerking woningzoekenden die vallen in urgentiecategorie 1, waarbij de langstlopende urgentie het eerst in aanmerking komt;

als tweede komen in aanmerking woningzoekenden die vallen in urgentiecategorie 2, waarbij de langstlopende urgentie het eerst in aanmerking komt;

als derde komen in aanmerking overige woningzoekenden in volgorde van de datum van de inschrijving in het register van woningzoekenden.

2.Voor woningen die via de lotingsmodule worden toegewezen geldt dat de woning toevalt aan de eerst gelote kandidaat.3.Voor de gevallen waarin dit artikel niet voorziet, stellen woningcorporaties nadere rangorderegels op om tot een rechtvaardige verdeling van woonruimte te komen.Artikel12.Verlenen mandaat1.Burgemeester en wethouders kunnen van de bevoegdheden als bedoeld in het artikel 4 mandaat verlenen aan een woningcorporatie.2.Burgemeester en wethouders kunnen van de bevoegdheden als bedoeld in de artikelen 8 en 9 mandaat verlenen aan een urgentiecommissie.3.Als burgemeester en wethouders mandaat verlenen zoals bedoeld in het vorige lid, geldt dit mandaat tevens voor het voeren van verweer bij de Commissie Bezwaarschriften Woonruimteverdeling 2015.Artikel13.UrgentiecommissieBurgemeester en wethouders stellen in overleg met de overige gemeenten en woningcorporaties in de woningmarktregio Noord – Veluwe een reglement vast waarin onder andere de samenstelling, benoeming, bevoegdheden en werkwijze van de urgentiecommissie worden geregeld. Dit reglement wordt aangeduid als Reglement Urgentiecommissie Woonruimteverdeling Noord – Veluwe 2015.Artikel14.Commissie Bezwaarschriften Woonruimteverdeling Noord – Veluwe 2015

Burgemeester en wethouders stellen in overleg met de overige gemeenten in de woningmarktregio Noord – Veluwe een reglement vast waarin onder andere de samenstelling, benoeming, bevoegdheden en werkwijze van de commissie worden geregeld.

Dit reglement wordt aangeduid als Reglement Commissie Bezwaarschriften Woonruimteverdeling Noord – Veluwe 2015.

3.De commissie is bevoegd om namens burgemeester en wethouders de beslistermijn op bezwaarschriften te verlengen overeenkomstig artikel 7:10 lid 3 van de Awb. HOOFDSTUK3.SlotbepalingenArtikel15.Overgangsregeling1.De op het moment van inwerkingtreding van deze verordening in de Regio Noord - Veluwe als urgent aangemerkte woningzoekenden behouden hun eerdere urgentie, zolang de oorspronkelijke geldigheidsduur niet is verstreken. 2.De op het moment van inwerkingtreding van deze verordening in de Regio Noord – Veluwe ingeschreven starters op de woningmarkt behouden hun inschrijfduur.3.Doorstromers kunnen worden ingeschreven in het inschrijfsysteem bedoeld in artikel 3, waarbij de woonduur in de huidige woning als inschrijftijd wordt aangemerkt. Een verzoek om hiervoor in aanmerking te komen kan tot uiterlijk 12 maanden na de inwerkingtreding van deze verordening worden gedaan. Artikel16.Experimenten1.Burgemeester en wethouders kunnen ruimte bieden aan experimenten op het gebied van de woonruimteverdeling, waarbij kan worden afgeweken van de bepalingen in deze verordening.2.Wanneer van deze mogelijkheid gebruik wordt gemaakt, wordt hiervan melding en verslag gedaan aan de gemeenteraad.Artikel17.HardheidsclausuleBurgemeester en wethouders zijn bevoegd, in gevallen waarin toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt, ten gunste van de woningzoekende af te wijken van deze regels. Artikel18.Wijziging van overige regelgevingAan artikel 2 lid 2 van de ‘Verordening Commissie Bezwaarschriften gemeente Elburg en gemeente Nunspeet’ word de volgende bepaling toegevoegd:d.de Huisvestingsverordening gemeente Nunspeet 2015Artikel19.Inwerkingtreding en citeertitel

Deze verordening treedt in werking op 1 juli 2015 en vervalt uiterlijk op 1 juli 2019.

Deze verordening wordt aangehaald als: Huisvestingsverordening gemeente Nunspeet 2015.

Vastgesteld ter openbare vergadering van 28 mei 2015,de griffier, de voorzitter,ToelichtingAlgemeenUitgangspunten Huisvestingswet 2014De Huisvestingswet 2014 (hierna: wet) biedt gemeenten het instrumentarium om in te grijpen in de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Gebruikmaken van dit instrumentarium – door een Huisvestingsverordening vast te stellen – is niet vanzelfsprekend en dient periodiek onderbouwd en getoetst te worden. Het instrumentarium bestaat uit het vaststellen van een Huisvestingsverordening, die regels bevat met betrekking tot het in gebruik geven en nemen van goedkope woonruimte en/of het wijzigen van de samenstelling van de woningvoorraad. Het is niet meer mogelijk om in plaats van een verordening dergelijke regels af te spreken met corporaties (in een overeenkomst). Zodoende wordt de democratische legitimiteit vergroot en de transparantie, openheid en rechtsbescherming voor woningzoekenden bevorderd. Het uitgangspunt van de wet is de vrijheid van vestiging. Iedereen die rechtmatig in Nederland verblijft, heeft het recht om zich vrijelijk te verplaatsen en te vestigen. Dit grondrecht kan alleen worden beperkt indien noodzakelijk voor het algemeen belang in een democratische samenleving. Artikel 2 van de Huisvestingswet geeft aan dat als een gemeente van het instrumentarium van de wet gebruik wilt maken, dit alleen mag om onrechtvaardige en onevenwichtige effecten van schaarste aan woonruimte tegen te gaan. De uitzondering daarop zijn de artikelen 12 en 13 (urgentieregeling), waarbij dit schaarste-argument geen rol hoeft te spelen. In de onderhavige conceptverordening is daarvan uitgegaan, reden waarom het argument schaarste geen rol hoeft te spelen bij de onderbouwing van de verordening.Sturing in de woonruimteverdeling beperkt zich tot de goedkope woonruimtevoorraad die bestemd is voor verhuur. De vaste huurprijsgrens is vervallen; gemeente wijst zelf de goedkope voorraad aan en maakt deze daarmee vergunningplichtig. Bemoeienis van de gemeente met de verdeling van woonruimte boven de in de verordening genoemde prijsgrens is uitgesloten.De huisvestingsvergunningHet is verboden de in de verordening aangewezen woonruimte zonder huisvestingsvergunning in gebruik te nemen of te geven. Woonruimteverdeling op basis van de wet gebeurt dus aan de hand van een vergunningensysteem. Burgemeester en wethouders kunnen de bevoegdheid om vergunningen te verlenen mandateren aan verhuurders, bijvoorbeeld de (samenwerkende) corporaties. Wijzigingen in de woonruimtevoorraadDe wet biedt tevens de mogelijkheid om onttrekking, samenvoeging, omzetting en woningvorming dan wel splitsing van aangewezen categorieën woonruimte vergunningplichtig te maken. Ook de voorgaande Huisvestingswet kende deze mogelijkheid. Evenals in de voorgaande situatie, wordt van deze mogelijkheid wordt in de nieuwe verordening ook geen gebruik gemaakt omdat de achterliggende problematiek (met name: de zogeheten huisjesmelkerij) in de regio Noordwest Veluwe niet of nauwelijks speelt.Inwerkingtreding wet, overgangsrecht, tijdelijk karakter verordeningDe wet is op 1 januari 2015 in werking getreden en bevat overgangsrecht voor bestaande huisvestingsverordeningen; deze vervallen uiterlijk op 1 juli 2015. Huisvestingsverordeningen gelden maximaal vier jaar op grond van de nieuwe wet. Derhalve vervalt deze verordening uiterlijk op 1 juli 2019.ArtikelsgewijsIn deze artikelsgewijze toelichting worden alleen de bepalingen die nadere toelichting behoeven behandeld.Artikel 1. BegripsbepalingenHet aantal definities van artikel 1 is beperkt aangezien de wet al een flink aantal definities kent, die ook bindend zijn voor deze verordening. Voor de duidelijkheid zijn een aantal belangrijke definities hieronder weergegeven:b. doorstromer: de definitie spreekt voor zich en is alleen voor een goede interpretatie van de overgangsregeling (zie artikel 15) van belang. d. lotingsmodule: een deel van de vrijkomende woningen zal via loting worden toegewezen. De bedoeling hiervan is dat spoedzoekers met weinig kansen op een woning toch een kans te bieden op toewijzing van een woning. De verwachting is dat ook een deel van degenen die anders een formele urgentieprocedure zouden moeten doorlopen, hiermee rechtstreeks geholpen kunnen worden wat de druk op de urgentieregeling vermindert.e.mantelzorg: hulp ten behoeve van zelfredzaamheid, participatie, beschermd wonen opvang, jeugdhulp, het opvoeden en opgroeien van jeugdigen en zorg en overige diensten als bedoeld in de Zorgverzekeringswet, die rechtstreeks voortvloeit uit een tussen personen bestaande sociale relatie en niet wordt verleend in het kader van een hulpverlenend beroep. Bij de definitie van mantelzorg in de verordening is aangesloten bij de definitie in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015. In de urgentierichtlijnen wordt hier nader invulling aan gegeven omdat onder de actuele wettelijke definitie ook zeer lichte vormen van mantelzorg vallen die geen faciliteit als een urgentieverlening rechtvaardigen, aan welke faciliteit voor niet-mantelzorgers een zeer zware toetsing voorafgaat.f. doorstromer: de definitie spreekt voor zich en is alleen voor een goede interpretatie van de overgangsregeling (zie artikel 15) van belang.g.urgentiecategorie: er worden 2 groepen urgenten onderscheiden. Allereerst verblijfsgerechtigden die onder de gemeentelijke taakstelling voor huisvesting vallen. Om tijdig aan de wettelijk opgelegde taakstelling te kunnen voldoen, ontvangen deze personen tot aan de opgelegde aantallen voorrang bij de woningtoewijzing. Onder verblijfsgerechtigden moeten worden verstaan, personen, die in Nederland een verblijfsvergunning asiel voor bepaalde tijd hebben aangevraagd en als gevolg daarvan een verblijfsvergunning hebben ontvangen als bedoeld in artikel 8, onderdeel a, b, c, of d, van de Vreemdelingenwet 2000. Met de taakstelling wordt bedoeld het aantal in opvangcentra of op gemeentelijke opvangplaatsen verkerende vergunninghouders in wier huisvesting door de gemeente op grond van een besluit van de minister moet worden voorzien.Daarnaast zijn er de personen in het bezit van een urgentieverklaring, verleend door de regionale urgentiecommissie. Zij vallen in urgentiecategorie 2Daarna volgen alle overige woningzoekenden.k.woningmarktregio: gebied dat vanuit het oogpunt van het functioneren van de woningmarkt als een geheel kan worden beschouwd. De genoemde gemeenten en de in die gemeenten werkzame woningcorporaties werken samen bij de woonruimteverdeling.Artikel 2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimteArtikel 2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimteDeze bepaling is een uitwerking van artikel 7 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening categorieën goedkope woonruimte kan aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. In het eerste lid is onder a aangegeven tot welke huurprijsgrens de huisvestingsvergunning verplicht is. Alleen huurwoningen van de woningcorporaties met een huurprijs niet hoger dan het bedrag tot welk nog huurtoeslag wordt verstrekt, zijn onder de werkingssfeer van deze verordening gebracht. Woonruimten met een huur boven de huurprijsgrens kunnen zonder huisvestingsvergunning worden gehuurd of verhuurd.Artikel 3. Inschrijfsysteem van woningzoekendenDeze bepaling is gegrond op artikel 4, eerste lid, onder a, van de wet. Het hanteren van eenzelfde regionaal inschrijfsysteem bevordert de transparantie en vermindert de administratieve lasten voor de burger.In artikel 15 is een overgangsregeling opgenomen voor bestaande inschrijvingen in de oude inschrijfsystemen. Zie verder de toelichting bij artikel 15.Het in het vierde lid genoemde bewijs van inschrijving is vormvrij.Voorwaarde voor woningtoewijzing is inschrijving als woningzoekende bij een corporatie. Wie het langst staat ingeschreven is het eerst aan de beurt voor een woning, tenzij het om een woning gaat die wordt verloot onder de belangstellenden. Daarnaast ontvangen urgent woningzoekenden voorrang.Een inschrijving bij een corporatie in deze gemeente is ook geldig bij corporaties in de andere gemeenten van de woningmarktregio, m.a.w. een inschrijving in gemeente A bij woningcorporatie B is ook geldig in gemeente C voor woningen van woningcorporatie D.Artikel 4. Aanvraag en inhoud huisvestingsvergunningDeze bepaling is een uitwerking van artikel 5 van de wet. Daarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening regels stelt over de wijze van aanvragen van vergunningen en de gegevens die door de aanvrager worden verstrekt bij de aanvraag van een vergunning. De in lid 2 genoemde gegevens met betrekking tot geboortedatum, nationaliteit en, indien van toepassing, verblijfstitel zijn noodzakelijk in verband met de wettelijke eisen van artikel 10, tweede lid, van de wet.In artikel 18 van de wet zijn intrekkingsgronden voor de huisvestingvergunning opgenomen. Zo kan de vergunning worden ingetrokken als de vergunninghouder de in die vergunning vermelde woonruimte niet binnen de door burgemeester en wethouders bij de verlening gestelde termijn in gebruik heeft genomen of als de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of moest vermoeden dat deze onjuist of onvolledig waren. Deze intrekkingsgronden gelden rechtstreeks op grond van de wet en zijn in de verordening niet herhaald. Artikel 5. Criteria voor verlening huisvestingsvergunningIn artikel 5 worden de voorwaarden voor verlening van een vergunning nog eens duidelijk weergeven: er moet sprake zijn van een toewijzing door de corporatie aan een meerderjarige woningzoekende met een passend inkomen.Artikel 6. Bekendmaking aanbod van woonruimteDeze bepaling is een uitwerking van artikel 20 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad regels kan stellen over de wijze van bekendmaking van de beschikbaarheid van vergunningplichtige woonruimte. Transparantie in het woningaanbod draagt voor woningzoekenden bij aan het gericht vinden van voor hen beschikbare woonruimte.In uitzonderlijke gevallen kan door een woningcorporatie een woning rechtstreeks worden toegewezen, als van een woningzoekende gezien zijn of haar persoonlijke omstandigheden, echt niet kan worden verlangd, dat hij / zij via de gebruikelijke wijze van bekendmaking enz. opteert voor woning. Hiervan maakt de corporatie spaarzaam gebruik en maakt zij melding aan het gemeentebestuur (leden 3 en 4).Artikel 7. Voorrang bij urgentieDe wet biedt de mogelijkheid een urgentieregeling op te stellen, ook wanneer geen sprake is van schaarste aan goedkope woonruimte. Ook zonder schaarste kan immers behoefte bestaan om sommige woningzoekenden met voorrang te kunnen huisvesten. In de huisvestingsverordening kan overeenkomstig artikel 12 van de wet bepaald worden dat bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden waarvoor de voorziening in de behoefte aan woonruimte dringend noodzakelijk is. Verblijfsgerechtigden (zie boven), personen die in blijf-van-mijn-lijfhuizen verblijven en woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen behoren in ieder geval tot de urgente woningzoekenden (artikel 12, derde lid, van de wet). Deze groepen kunnen dus niet van indeling in een urgentiecategorie worden uitgesloten. Dit geldt voor alle gemeenten, dat wil zeggen dat een woningzoekende die valt onder deze verplichte urgentiecategorieën in elke gemeente met urgentie moet worden behandeld.Artikel 8. Verzoek om indeling in een urgentiecategorieDeze bepaling is een uitwerking van artikel 13 van de wet, waarin is bepaald dat burgemeester en wethouders beslissen over de indeling van woningzoekenden in de urgentiecategorieën. Hierbij is expliciet bepaald dat burgemeester en wethouders van deze bevoegdheid mandaat kunnen verlenen. Voorts is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening regels stelt over de wijze waarop woningzoekenden kunnen verzoeken om indeling in een urgentiecategorie. De motivering, bedoeld in het tweede lid, onder c, kan bijvoorbeeld omvatten: de aard van de persoonlijke problematiek, de relatie van deze problematiek met de huidige woonsituatie en de argumentatie op grond waarvan verhuizing op korte termijn absoluut noodzakelijk is. Voor een advies als bedoeld in het vierde lid, kunnen burgemeester en wethouders bijvoorbeeld bij een verzoek om een medische indicatie een medisch adviseur aanwijzen. Deze laat zich – evenals andere in te schakelen adviseurs – in zijn onderzoek en advies mede leiden door de richtlijnen en de aandachtspunten, die door de gemeenten en corporaties voor een goede beoordeling en afweging zijn opgesteld. Artikel 9. Intrekken urgentieDit artikel spreekt voor zich. Het weigeren van een woning wordt een urgent woningzoekende zwaar aangerekend. Na zes maanden verloopt een urgentie.Artikel 10. Toewijzing van woningen door middel van lotingEen deel van het woningaanbod kan via loting worden toegewezen. Het percentage woningen dat via loting wordt verdeeld kan variëren naar gelang de actuele situatie op de woningmarkt. Het percentage schommelt in beginsel rond de 25%.Op die manier maken ingeschreven woningzoekenden met een korte inschrijftijd toch kans op een woning. Vooral wie op korte termijn een woning nodig heeft en/of personen die zich niet tijdig inschreven of konden inschrijven zijn hierbij gebaat. De introductie van een lotingsmodule moet op termijn het aantal aanvragen voor urgentie substantieel verminderen. Net zoals een urgent woningzoekende geen woning mag weigeren en hem of haar dat zwaar wordt aangerekend, geldt dat een bij loting toegewezen woning niet mag worden geweigerd. Een weigering heeft tot gevolg dat de woningzoekende een jaar lang niet kan meedoen aan de lotingsmodule. Artikel 11. Rangorde woningzoekendenIn deze bepaling is in aansluiting op de voorrangsregels van deze verordening een rangorde voor toewijzing van woonruimte gegeven. Over de volgorde van toewijzing kan op die manier geen misverstand bestaan.In overzicht:-Bij loting: de eerst gelote kandidaat enz.(lotingsmodule, ca. 25% van de vrijkomende woningen)-Overig woningaanbod:(wensmodule, ca. 70% van de vrijkomende woningen)1) statushouders (op datum urgentie), vervolgens2) overige urgenten (op datum urgentie), dan3) overige ingeschreven woningzoekenden (op basis van inschrijftijd)-Via bemiddeling: uitzonderingen, door corporaties in te vullen(ca. 3-5% van de vrijkomende woningen)Artikel 12. Verlenen mandaatMandaatverlening is een bevoegdheid van het college, dus een dergelijke bepaling is strikt genomen niet nodig in de verordening. De bepaling is een uitwerking van artikel 19 van de wet en is opgenomen om te benadrukken dat dit uitdrukkelijk de bedoeling is en dat burgemeester en wethouders voornemens zijn van deze bevoegdheid gebruik te maken. Daardoor ontstaat een vloeiende regionale werkwijze.Artikel 13. UrgentiecommissieOp grond van de gemeentewet kan het college een dergelijke commissie inrichten. Voor alle duidelijkheid is toch dit artikel opgenomen. Ook om te benadrukken dat deze verordening vooral bedoeld is om de urgentie van woningzoekende te regelen. Het reglement geldt voor de gehele woningmarkt.(zie ook de toelichting bij artikel 12)Artikel 14. Commissie bezwaarschriften woonruimteverdelingHet college kan de afhandeling van bezwaar en beroep zelf bij besluit regelen. Zie hiervoor ook de hoofdstukken 7 en 9 van de Awb.Om te bevorderen dat voor het onderdeel woonruimteverdeling een in de gehele woningmarktregio gelijke aanpak en beoordeling wordt gevolgd, is toch dit artikel opgenomen en een reglement voor de commissie opgesteld. (zie ook de toelichting bij artikel 12 en 13). Deze commissie komt voor dit onderdeel in de plaats van de reguliere Verordening Commissie Bezwaarschriften gemeente Elburg en gemeente Nunspeet. In artikel 18 wordt dit geformaliseerd.Artikel 15. OvergangsregelingDe overgangsbepaling houdt allereerst in dat de ingeschreven starters hun inschrijfduur behouden.De opgenomen overgangsbepalingen zijn daarnaast bedoeld om woningzoekenden, die nadeel ondervinden van de invoering van deze nieuwe regels (vooral doorstromers) in de gelegenheid te stellen om hun oude rechten te verzilveren. Deze laatste overgangsbepaling geldt gedurende een periode van 12 maanden, rekenende vanaf de datum van inwerkingtreding van deze verordening. Binnen deze termijn dient men zich te melden en in te schrijven om van de overgangsregeling gebruik te kunnen maken. Vervolgens gelden de verkregen rechten voor onbepaalde tijd.Lid 1 is evident.Artikel 16. ExperimentenDit artikel maakt het mogelijk gedurende de looptijd van de verordening aanvullende afspraken te maken over de verdeling van woonruimte en in te spelen op veranderingen op de (regionale) woningmarkt. Van dergelijke aanvullende afspraken wordt de gemeenteraad in kennis gesteld. Daarnaast worden deze maatregelen geëvalueerd. Van deze evaluatie wordt verslag gedaan aan de raad. Artikel 17. HardheidsclausuleWanneer uit de toepassing van deze regels voor de woningzoekende onevenredig nadeel zou voortvloeien, kan van deze bepaling gebruik worden gemaakt. Een duidelijke motivering zal steeds aan een afwijking ten grondslag moeten liggen. Artikel 19. Inwerkingtreding en citeertitelDe geldigheidsduur van deze verordening is gesteld op maximaal vier jaar.Dat maakt dat binnen 4 jaar de noodzaak voor het stellen van deze regels en de situatie op de woningmarkt opnieuw zal worden getoetst.