| Organisatie | Werk en Inkomen Lekstroom |
|---|---|
| Organisatietype | Regionaal samenwerkingsorgaan |
| Officiële naam regeling | Beleidsregels commerciële huur en verhuur Werk en Inkomen Lekstroom |
| Citeertitel | Beleidsregels commerciële huur en verhuur Werk en Inkomen Lekstroom |
| Vastgesteld door | dagelijks bestuur |
| Onderwerp | maatschappelijke zorg en welzijn |
| Eigen onderwerp |
Geen
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 30-04-2015 | 01-01-2015 | 04-11-2016 | nieuwe regeling | 25-03-2015 GR blad 29 april 2015 | 25207-2015 |
Het dagelijks bestuur van de gemeenschappelijke regeling Werk en Inkomen Lekstroom;
gezien artikel 4:81, eerste lid van de Algemene wet bestuursrecht;
overwegende dat duidelijkheid is gewenst over de wijze waarop Werk en Inkomen Lekstroom uitleg en uitvoering geeft aan artikel 22a, vierde lid, onder b van de Participatiewet;
besluit de volgende beleidsregels vast te stellen;
Beleidsregels commerciële huur en verhuu r Werk en Inkomen Lekstroom.
In deze beleidsregels wordt verstaan onder:
onderhuurder: degene die tegen een financiële vergoeding een gedeelte van een woning huurt van iemand die de woning in zijn geheel huurt van een ander dan wel in eigendom heeft, waarbij de verhuurder/ eigenaar en de huurder geen partners van elkaar zijn of bloedverwanten in de eerste en tweede graad;
commerciële huurprijs: woonkosten ten bedrage van de basishuur als bedoeld in artikel 1 lid 2 onderdeel h, indien het betreft de woonkosten zoals gedefinieerd in artikel 1 onderdeel f van deze beleidsregels. Indien het om woonkosten gaat, waarin zijn begrepen water- en energielasten, wordt onder commerciële huurprijs verstaan het bedrag waarvan de basishuur 60 % is;
Artikel 4 Inwerkingtreding en citeertitel
Aldus vastgesteld in de vergadering van het dagelijks bestuur van de gemeenschappelijke regeling Werk en Inkomen Lekstroom van 12 maart 2015.
dhr. C. van Dalen dhr. R. Esser
De verplichting van de gemeenteraad (ergo bestuur WIL) om een toeslagenverordening vast te stellen is met ingang van 1 januari 2015 vervallen. In artikel 20, 21 en 22 Participatiewet, wordt immers de toeslag in verband met het niet kunnen delen van kosten in de basisnorm voor een alleenstaande (ouder) opgenomen. Artikel 22a Participatiewet (kostendelersnorm) zorgt ervoor dat de bepalingen over verlaging wegens het kunnen delen van kosten ook overbodig zijn.
Bij het bepalen of de kostendelersnorm van toepassing is, dient duidelijk te zijn of er sprake is van een huurrelatie met een commerciële huurprijs. Ook kan het bestuur inkomsten uit (woning)verhuur aanmerken als inkomsten zoals bedoeld in artikel 33, vierde lid, van de Participatiewet als daarmee nog geen rekening is gehouden bij de vaststelling van de norm, bedoeld in artikel 22a, eerste tot en met derde lid van de wet. Aangezien de wet niet (duidelijk) aangeeft wat onder inkomsten uit (woning)verhuur verstaan wordt, is dat in deze beleidsregels opgenomen.
Voor wat betreft de IOAW en IOAZ geldt dat het Algemeen inkomensbesluit socialezekerheidswetten gedetailleerd aangeeft wat onder "inkomen uit arbeid of overig inkomen" moet worden verstaan. Als enig inkomen niet in dat besluit wordt genoemd, blijft het buiten beschouwing en heeft het geen invloed op het al dan niet bestaan van het recht op uitkering en de omvang van dat eventuele recht. In bedoeld inkomensbesluit zijn inkomsten uit commerciële huur en verhuur niet opgenomen. Hieruit volgt dat de mogelijkheid om rekening te houden met deze inkomsten zoals bedoeld in artikel 33 lid 4 Participatiewet niet van toepassing zijn op uitkeringsgerechtigden in de IOAW en IOAZ.
Doordat de inkomsten uit verhuur niet als inkomsten worden aangemerkt, bestaat geen samenloop tussen deze inkomsten en de kostendelersnorm in de IOAW en IOAZ. Dit in tegenstelling tot in de Participatiewet, waar die samenloop wel bestaat.
De hardheidsclausule staat in de algemene wet bestuursrecht. Een eigen formulering in deze beleidsregels is daarom niet slechts overbodig, maar ook ongewenst. Dat voorkomt de vraag of er verschil is en zo ja welke bepaling wordt toegepast. Artikel 4:84 Awb:
Het bestuursorgaan handelt overeenkomstig de beleidsregel, tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen.
Er is voor gekozen om begrippen die al zijn omschreven in de Awb en de wetten niet afzonderlijk te definiëren in de beleidsregels. Dit voorkomt dat in geval van wijziging van betreffende definities in de wetten ook de beleidsregels moeten worden gewijzigd.
Er is voor gekozen om aansluiting te zoeken bij de regels rondom de berekening van de huurtoeslag door de Belastingdienst. Bij de berekening van huurtoeslag wordt rekening gehouden met een minimumgrens voor de maandelijkse huur. Dit minimumhuurbedrag zou ook bij de vaststelling van een commerciële relatie gebruikt kunnen worden. Deze keuze biedt het voordeel dat de gemeente een vast bedrag hanteert dat jaarlijks door het rijk wordt bijgesteld. Dit heeft tot gevolg dat de gemeente de onderliggende beleidsregels niet jaarlijks hoeft aan te passen.
De tweede optie, als alternatief voor de vaststelling van de commerciële relatie, is het wettelijk puntenstelsel voor de berekening van de maximale huurprijs voor sociale woningbouw. Op basis van een reeks gegevens zoals oppervlakte, mate van isolatie en het gebruik van voorzieningen worden aan een woning punten toegekend. De punten corresponderen met een maximale huurprijs. Dit systeem heeft het nadeel dat het erg bewerkelijk is. Tevens is de uitslag een maximumprijs die bedoeld is om de huurder te beschermen. Dit betekent dat een lagere huurprijs dan de berekende uitkomst nog wel als commercieel kan worden aangemerkt. Er is daarom gekozen voor de eerder genoemde variant.
Het begrip ‘woning’ is in artikel 1 van deze beleidsregels gedefinieerd omdat de tekst van de Participatiewet nergens een omschrijving geeft van dit begrip. Wel vermeldt artikel 3 lid 6 van de Participatiewet dat in de Participatiewet en de daarop berustende bepalingen onder een woning mede een woonwagen of een woonschip verstaan moet worden. Voorts volgt uit de totstandkomingsgeschiedenis van de WWB dat voor de invulling van het begrip woning kan worden aangesloten bij de Wet op de huurtoeslag. Daarom is in deze beleidsregels bepaald dat onder ‘woning’ wordt verstaan: een woning zoals bedoeld in artikel 1 onderdeel j Wet op de huurtoeslag, alsmede een woonwagen of woonschip, zoals bedoeld in artikel 3 lid 6 van de Participatiewet.
Het begrip ‘woonkosten’ is nader gedefinieerd, omdat dit van belang is voor de toepassing van de ‘Beleidsregels verlaging uitkering wegens ontbreken woonlasten( artikel 27 Participatiewet)’. Aangesloten is bij de begripsomschrijving die voorheen van toepassing was in de Algemene Bijstandswet in het Besluit landelijke normering (tot 1996) was opgenomen. Volgens de Centrale Raad van Beroep volgt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Algemene bijstandswet (Abw) dat het begrip woonkosten ten tijde van de Abw (nog steeds) moest worden uitgelegd conform de bepalingen van het tot 1 januari 1996 geldende Bijstandsbesluit landelijke normering. Aangenomen moet worden dat deze rechtspraak ook onder de Participatiewet nog van betekenis is.
Lid 2 onderdeel g: zakelijke lasten
Bij “het in eigendom hebben van de woning te betalen zakelijke lasten” kan worden gedacht aan het rioolrecht, de onroerende zaakbelasting, de brandverzekering, de opstalverzekering, het eigenaarsdeel van de waterschapslasten en de erfpachtcanon.
In de omschrijving wordt verwezen naar het artikel 16 van de Wet op de huurtoeslag. De basishuur is het gedeelte van de rekenhuur dat voor rekening van de huurtoeslagontvanger blijft. De basishuur is de normhuur verhoogd met een vaste opslag. Jaarlijks informeert het Ministerie van Binnenlandse Zaken door middel van een circulaire over de hoogte van de huur gerelateerd parameters (normhuren, opslag en basishuren). Nb. Deze normhuren zijn niet voor alle te onderscheiden huishoud categorieën gelijk.
Lid 2 onderdeel i. Commerciële huurprijs
Het bedrag van de commerciële ‘kale’ huurprijs is het bedrag van de basishuur, zoals omschreven in de toelichting op artikel 1 lid 1 onderdeel f van deze beleidsregels. In deze huur zijn begrepen de elementen die voor het bepalen van het recht op huurtoeslag meetellen. De normhuur, die deel uitmaakt van de basishuur, behoort bij het minimum-inkomensijkpunt van lid 1 van artikel 17 van de Wet op de huurtoeslag. In dit artikel-lid wordt onder het minimum-inkomensijkpunt verstaan de bijstandsnorm voor een alleenstaande en de bijstandsnorm voor gehuwden. Uit het feit dat de normhuur in de bijstandsnorm is begrepen, zijnde de norm voor de algemene noodzakelijke bestaanskosten, valt af te leiden dat het om een commerciële huur gaat.
De belastingdienst hanteert als bedrag voor commerciële huur een bedrag inclusief kosten van water en energie. 60% van dit bedrag komt overeen met de basishuur. 40% komt overeen met de som van de bedragen die de belastingdienst hanteert voor de waarde die waterverbruik en energieverbruik voor verschillende doeleinden in het economische verkeer vertegenwoordigen. Hieruit blijkt in de eerste plaats eveneens dat de basishuur als ondergrens voor de commerciële huur kan worden gehanteerd. In de tweede plaats blijkt dat een commerciële all-in huur is af te leiden op de wijze zoals in dit artikelonderdeel is aangegeven.
De werking van de beleidsregel is beperkt tot belanghebbenden die ouder zijn dan 21 jaar doch jonger dan de pensioengerechtigde leeftijd. Vanwege de lagere jongerennorm is ervoor gekozen geen verdere verlaging toe te passen bij belanghebbenden van 18 tot 21 jaar.
De jongerennormen van artikel 20 van de wet zijn laag vastgesteld omdat de ouders nog onderhoudsplichtig zijn jegens hun kinderen totdat deze de leeftijd van 21 jaar hebben bereikt.
Mocht evenwel het niet toepassen van deze beleidsregel op de jongerennorm van artikel 20 van deze wet
onredelijke uitkomsten geven, dan blijft het bestuur bevoegd om op grond van artikel 18 lid 1 van de wet de
uitkering lager vast te stellen.
Artikel 3 Commerciële (ver-)huur
Op grond van artikel 33, vierde lid, van de wet moeten als bijzonder inkomen worden aangemerkt de lagere algemene noodzakelijke kosten als belanghebbenden de woning bewoont met een of meerdere huurders, onderhuurders of kostgangers als daarmee nog geen rekening is gehouden bij het vaststellen van de kostendelersnorm (artikel 22a, eerste tot en met derde lid van de wet). Dit betekent dat het college de werkelijk genoten inkomsten niet meer volledig op basis van dat artikel kan korten indien met deze inkomsten al rekening is gehouden in het kader van de kostendelersnorm. Artikel 33 lid 4 van de Participatiewet creëert de mogelijk om, indien de werkelijk inkomsten hoger zijn dan het bedrag waarmee rekening wordt gehouden bij toepassing kostendelersnorm, het meerdere te korten.
Volledig zakelijke relaties zoals (onder)huurderschap en kostgangerschap, blijven voor de kostendelersnorm buiten beschouwing. Bij deze relaties is sprake van deelname aan het economisch verkeer, waarbij de verhuurder een commerciële prijs vraagt voor de huur van de woning en de geleverde diensten en de huurder deze commerciële prijs betaalt. In deze situaties is het uitgangspunt dat de kosten niet op dezelfde wijze worden gedeeld als met woningdelers die geen onderlinge zakelijke relatie met elkaar hebben.
Om tot een uniforme richtlijn te komen ten aanzien van het korten van uitkering op grond van artikel 33, vierde lid, van de wet, is gekozen voor de bepalingen ten aanzien van woonlasten uit de zogenaamde Recofa-richtlijnen. Genoemde richtlijnen zijn ontwikkeld en worden onderhouden door de werkgroep rekenmethode ‘Vrij te laten bedrag’ van Recofa. Recofa is de werkgroep rechters-commissarissen in insolventies.
Onder hoofdstuk 4.9 van deze richtlijn staat het bedrag dat de belanghebbende, na aftrek van een forfaitair bedrag voor kost- en/of inwoning, daadwerkelijk als bijdrage in de woonlasten van de inwoner(s) ontvangt in verband met meerderjarige inwoners. Het forfaitaire bedrag kan indien er alleen sprake is van inwoning, worden gesteld op € 1,93 per dag voor energie, afschrijving van meubilair en dergelijke. Omwille van werkbaarheid is het forfaitaire bedrag omgerekend naar een maandbedrag van € 1,93 x 365 : 12 = € 58,70 en vervolgens afgerond op € 60,00.
Met andere woorden: al het meerdere van € 60,00 aan inkomsten uit verhuur moet op de bijstand van belanghebbende in mindering worden gebracht.
Bij inkomsten uit verhuur van € 300,00 per maand moet een bedrag van € 300,00 - € 60,00 (forfaitaire bedrag) = € 240,00 per maand op de bijstand van belanghebbende in mindering worden gebracht.
Ten aanzien van de forfaitaire kosten van een kostganger is eveneens aansluiting gezocht bij hoofdstuk 4.9 van de Recofa-richtlijnen. Voor een kostganger zijn de kosten echter hoger.
Het forfaitaire bedrag kan indien er alleen sprake is van inwoning, worden gesteld op € 1,93 per dag voor energie, afschrijving van meubilair en dergelijke. Is de inwoner tevens kostganger, dan kan daarnaast voor de maaltijden € 9,45 per dag worden gerekend. Het forfaitaire bedrag omgerekend bedraagt dan € 1,93 +
€ 9,45 = € 11,38 x 365 : 12 = € 346,14 en vervolgens afgerond op € 350,00.
Een kostganger betaalt een bedrag van € 500,00 per maand voor het gebruik van de woning, maaltijden en bewassing. Op de uitkering van belanghebbende moet dan een bedrag van € 500,00 – € 350,00 (forfaitaire bedrag) = € 150,00 per maand in mindering moet worden gebracht.
De prijs die belanghebbende vraagt voor de verhuur van de woning moet een commercieel gangbare prijs zijn, dus geen vriendenprijs. Wat wij verstaan onder een commerciële huurprijs staat vermeld in de begripsbepaling onder artikel 1, lid 2, sub i van deze beleidsregels.
Het overeengekomen bedrag moet werkelijk worden betaald en belanghebbende moet dit ook aan kunnen tonen met bijvoorbeeld bankafschriften of kwitanties (artikel 17 lid 1 Participatiewet). Een commerciële relatie houdt ook in dat de huurprijs regelmatig wordt aangepast, bijvoorbeeld eens per jaar.
Belanghebbende toont een commerciële relatie aan met de volgende bewijsstukken:
Als belanghebbende genoemde bewijslast niet kan overleggen, dan is de kostendelersregeling van toepassing.
De Recofa-richtlijnen worden jaarlijks aangepast. Deze aanpassingen hebben gevolgen voor het forfaitaire bedrag waardoor deze jaarlijks zal worden herzien. De afronding vindt plaats op € 5,00 naar boven.