| Organisatie | Arnhem |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Beleidsregels woningsplitsing gemeente Arnhem 2015 |
| Citeertitel | Beleidsregels woningsplitsing gemeente Arnhem 2015 |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp | |
| Externe bijlage | aanvraagformulier |
deze regeling vervangt de Beleidsregels woningsplitsing gemeente Arnhem 2011
de artikelen 1 en 2 van de Appendix van de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Arnhem Nijmegen 2013
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 19-05-2015 | 20-02-2017 | nieuwe regeling | 10-03-2015 gemeenteblad, 2 april 2015 | zaaknr. 2015-01-01737, doc.nr. 2015.0.020.572 | |
| 03-04-2015 | nieuwe regeling | 10-03-2015 gemeenteblad, 2 april 2015 | zaaknr. 2015-01-01737, doc.nr. 2015.0.020.572 |
Deze beleidsregels zijn van toepassing op alle woonruimten in de gebieden die genoemd zijn in
artikel 1, lid 1 van de Appendix van de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Arnhem Nijmegen 2013. Het gaat daarbij om de wijken Centrum, St. Marten/Sonsbeek-Zuid en Spijkerkwartier, zoals aangegeven op de bij de Appendix behorende kaarten.
Voor woningsplitsing is naast een omgevingsvergunning ook een splitsingsvergunning nodig. De basis van de beleidsregels ligt in de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Arnhem Nijmegen 2013. Deze verordening vindt haar grondslag in de Huisvestingswet 2014.
De Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Arnhem Nijmegen 2013 bepaalt in artikel 1.4 van de Appendix dat het verboden is zonder splitsingsvergunning een woonruimte:
Onder woonruimte verstaat de Huisvestingswet 2014: besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden (artikel 1, eerste lid onder i).
Onder woningsplitsing wordt in deze beleidsregels verstaan: een woonruimte in de zin van de Huisvestingwet 2014 bouwkundig en functioneel splitsen in twee of meer zelfstandige woonruimten óf een woonruimte omvormen en binnen een aaneengesloten hoofdbebouwing een of meerdere woningen realiseren.
De splitsingsvergunning is ook vereist voor het splitsen van ruimten met een gemengde bestemming, bijvoorbeeld een ruimte die bestemd is voor een woonfunctie en een kantoorfunctie.
Arnhem is een stad met relatief veel kleine woningen. Vooral in en rondom het centrum heeft het splitsen van woningen tot nu toe geleid een toename van het aantal kleine woningen. Voor het aantrekkelijk maken en houden van deze wijken voor gezinsbewoning is het van belang dat er voldoende ruime eengezinswoningen beschikbaar zijn/blijven.
In de Arnhemse Woonvisie 2015 is het beleid vastgelegd waarbij uitgegaan wordt van het bevorderen van meer variatie en differentiatie in de verschillende wijken. Het maken van een wooncarrière in de wijk moet beter mogelijk worden gemaakt.
Dit betekent dat, waar dat nog mogelijk is, er woningen moeten worden toegevoegd die aanvullend zijn op de aanwezige bestaande woningvoorraad. In de wijken waar relatief veel kleine woningen zijn, moeten juist ruime woningen worden toegevoegd en dienen ruimere eengezinswoningen behouden te blijven.
In de wijken Centrum (1,6 %), Spijkerkwartier (9,1 %) en St. Marten/Sonsbeek-Zuid (8%) is het aandeel eengezinswoningen uitermate beperkt. Omdat deze wijken ook voor gezinnen met kinderen aantrekkelijk moeten zijn en blijven hecht de gemeente belang aan het behouden van ruime grondgebonden eengezinswoningen.
Naast het hiervoor omschreven belang van het behouden van een voldoende gevarieerde woningvoorraad speelt tevens dat er vanuit wijkbewoners signalen komen dat de leefbaarheid onder druk komt te staan. Het toenemende aantal gesplitste woningen heeft tot gevolg dat het openbare gebied intensiever gebruikt wordt. Meer bewoners leidt tot een toename van verkeer en een hogere parkeerdruk.
De hiervoor genoemde wijken zijn daar van oorsprong niet op ingericht. Ook dit geeft aanleiding tot het reguleren van woningsplitsing.
Om woningen geschikt te houden voor bewoning door gezinnen is een minimale oppervlakte van 70m² voorgeschreven. Dit komt overeen met wat de gemeente Arnhem in de nota’s van randvoorwaarden bij nieuwbouwprojecten als randvoorwaarde opneemt en is gebaseerd op het Woonkeur-basis.
Buitenbergingen en buitenruimten
Sinds de inwerkingtreding van het Bouwbesluit 2012 moeten nieuwbouwwoningen zijn voorzien van een buitenberging en een buitenruimte. In deze beleidsregels is deze eis ook van toepassing op de woonruimten die na woningsplitsing ontstaan. Ook hier ligt een link met leefbaarheid. Indien een woning niet over een berging beschikt zullen fietsen op het trottoir tegen gevels, bomen en straatmeubilair worden geplaatst. Dit leidt tot een verrommeld straatbeeld en bemoeilijkt de doorgankelijkheid van de openbare ruimte.
Met betrekking tot woningen waarbij balkons, terrassen of tuinen ontbreken, merkt het VACpunt Wonen op dat deze woningen minder aantrekkelijk zijn voor bewoners. Dergelijke woningen worden, vanwege het krappe aanbod op de woningmarkt nu echter nog wel verkocht. Als er in de toekomst sprake is van een verminderde vraag, zullen die woningen als eerste overblijven. Dit kan verpaupering in de hand werken.
Met dit laatste is ook op dit onderdeel de link met leefbaarheid in beeld gebracht.
De buitenbergingen en buitenruimten moeten aan de volgende voorwaarden voldoen.
Elke woonruimte moet beschikken over een bergruimte om fietsen beschermd tegen weer en wind te kunnen opbergen. De bergruimte moet niet-gemeenschappelijke afsluitbaar zijn en een vloeroppervlakte hebben van ten minste 5 m2 bij een breedte van ten minste 1,8 m en een hoogte daarboven van ten minste 2,3 m. De bergruimte moet vanaf de openbare weg rechtstreeks bereikbaar zijn via het aansluitende terrein of een gemeenschappelijke verkeersruimte. In de praktijk kan het nodig zijn om ontheffing te verlenen van de minimale hoogte tot het niveau van de voorschriften voor een bestaand bouwwerk; wanneer bijvoorbeeld een bestaand bouwwerk 2,1 meter hoog is kan een uitbreiding daarvan niet 2,3 meter hoog zijn.
Elke woonruimte moet beschikken over een buitenruimte die rechtstreeks bereikbaar is vanuit een niet-gemeenschappelijk verblijfsgebied van die woonruimte. De buitenruimte moet niet gemeenschappelijk zijn en een vloeroppervlakte hebben van ten minste 4 m2 en een breedte van ten minste 1,5 m.
Ook woningen die in het kernwinkelgebied op leegstaande verdiepingen boven winkels gerealiseerd worden en waarbij sprake is van woningsplitsing moeten aan de voorwaarden van woningsplitsing voldoen. In de praktijk blijkt vaak dat deze verdiepingen al jaren niet meer zijn bewoond, dat zij moeilijk te ontsluiten zijn en dat woningkenmerken zijn verdwenen.
De extra eisen die vanuit de woningsplitsingsvergunning worden gesteld, belemmeren het realiseren van Wonen Boven Winkels. In veel gevallen kan fysiek niet aan alle eisen worden voldaan, en/of brengt het voor de eigenaar zulke hoge kosten met zich mee dat het voor de eigenaar financieel niet meer interessant of haalbaar is. De kwalitatieve doelstelling en realisatie van grotere appartementen, in de zin van de vastgestelde beleidsregels, kan of zal in het algemeen leiden tot hoge onrendabele toppen.
Risico van het beleid rondom woningsplitsing is dat de particuliere eigenaren afhaken en verdiepingen leeg blijven staan en verder verpauperen. Dit is niet gewenst.
Om deze reden is ervoor gekozen de doelstelling die de woningsplitsingsregels beogen zoveel mogelijk te bereiken, zonder dat daardoor andere ook gewenste ontwikkelingen op het gebied van Wonen Boven Winkels al op voorhand stranden.
Op basis van onderstaande argumenten wordt onderbouwd waarom voor Wonen Boven Winkels in het bijzonder een andere situatie geldt dan in bijvoorbeeld de rest van het Centrum, St. Marten/Sonsbeek-Zuid en het Spijkerkwartier. Precedentwerking wordt hiermee voorkomen.
In bijzondere omstandigheden kan van de toetsingvoorwaarden voor woningsplitsing in het kernwinkelgebied worden afgeweken.