| Organisatie | Etten-Leur |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Notitie Snippergroen |
| Citeertitel | Notitie Snippergroen |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp |
Inhoudsopgave niet opgenomen
Onbekend
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 01-08-2014 | Nieuwe regeling | 09-07-2014 | B&R |
Deze notitie heeft betrekking op twee zaken die niet los van elkaar gezien kunnen worden.
De uitgifte van gemeentegrond 1 vindt in nieuwe situaties alleen plaats in de vorm van verkoop, en uitsluitend indien er aan de toetsingscriteria wordt voldaan.
In bestaande situaties waarin de eigenaar van de woning een huur- of bruikleenovereenkomst heeft, wordt de mogelijkheid geboden om over te gaan tot aankoop , indien dit mogelijk is volgens dezelfde toetsingscriteria. Als er niet gekozen wordt om tot aankoop over te gaan, wordt de bestaande overeenkomst gerespecteerd.
Handhaving van onrechtmatig in gebruik genomen gemeentegrond
Op dit moment is er een groot aantal gevallen van onrechtmatig in gebruik genomen gemeentegrond bekend. Handhavend optreden hiertegen is gewenst. Dit kan zowel publiekrechtelijk als privaatrechtelijk. Bij privaatrechtelijk optreden speelt verjaring een grote rol. Afhankelijk van de situatie zal bekeken worden of privaatrechtelijk of publiekrechtelijk optreden de meest geschikte weg is om tot handhaving over te gaan. Voor het handhavend optreden is een plan van aanpak noodzakelijk.
Bij de handhaving van onrechtmatig in gebruik genomen gemeentegrond wordt gekeken of grond eventueel verkocht kan worden aan de overtreder (legalisatieonderzoek). De voor de uitgifte van gemeentegrond vastgestelde toetsingscriteria zijn hierin leidend.
In het verleden zijn diverse malen stukjes gemeentegrond verkocht ten behoeve van het vergroten van particuliere tuinen. Daarna is met het vaststellen van de Groenbeleidsnota in 2008 besloten om geen gemeentegrond meer te verkopen. Gedurende de takendiscussie in 2013 is dit besluit door de gemeenteraad ter discussie gesteld. Dit is de aanleiding voor het opstellen van deze notitie.
In de afgelopen jaren is het aantal onrechtmatig in gebruik genomen stukken gemeentegrond toegenomen. Hiertegen is tot op heden vrijwel nooit actief handhavend opgetreden, met als belangrijkste reden een gebrek aan capaciteit. Met de invoering van het nieuwe Burgerlijk Wetboek in 1992 heeft een belangrijke wijziging plaatsgevonden waardoor termijnen van verjaring zijn en dreigen te verlopen. Hierdoor loopt de gemeente de kans haar grond te verliezen. Dit is een ongewenste ontwikkeling waaraan, ook kijkend naar de toekomst, een halt moet worden toegeroepen.
De onderwerpen “Uitgifte van gemeentegrond” en “Handhaving van onrechtmatig in gebruik genomen gemeentegrond” zijn, gelet op hun onderlinge samenhang, in deze notitie opgenomen.
1Gemeentegrond staat in deze gehele notitie voor het openbaar groen en overige stukken gemeentegrond die geschikt zijn om in aanmerking te komen voor uitgifte aan inwoners van Etten-Leur.
In deze notitie wordt het mogelijk gemaakt om gemeentegrond te verkopen aan de inwoners van Etten-Leur. Huur en / of bruikleen is in nieuwe situaties uitgesloten, vanwege de administratieve last die dit met zich meebrengt.
Er wordt niet zomaar overgegaan tot uitgifte van gemeentegrond aan inwoners. Daarom wordt er in dit hoofdstuk ingegaan op de voorwaarden en de beleidsuitgangspunten voor de uitgifte van gemeentegrond.
Let op! Ook al wordt er voldaan aan de criteria, het is voor de gemeente geen plicht om tot verkoop van gemeentegrond over te gaan.
2.1. Bestaande huur- en bruikleensituaties
Op dit moment wordt er op een aantal plaatsen in de gemeente gemeentegrond verhuurd en / of in bruikleen gegeven. In bestaande situaties waarin de eigenaar van de woning een huur- of bruikleenovereenkomst heeft, wordt de mogelijkheid geboden om over te gaan tot aankoop , indien dit mogelijk is volgens de toetsingscriteria zoals opgenomen onder 2.3. Als er niet gekozen wordt om tot aankoop over te gaan, wordt de bestaande overeenkomst gerespecteerd. Bij nieuwe aanvragen tot huur en of bruikleen is besloten om dit vanwege de hoge administratieve lasten niet meer toe te staan.
2.2 Bestaande onrechtmatige en nieuwe situaties
Op grond van deze notitie komt gemeentegrond, ook onrechtmatig in gebruik genomen gemeentegrond, in aanmerking voor verkoop mits voldaan wordt aan de toetsingscriteria zoals opgenomen onder 2.3. De grondprijs bedraagt € 150,-- per m² kosten koper indien het grond betreft waarop geen bouwmogelijkheid is/ontstaat door de verkoop ervan, en € 200,-- per m² kosten koper2 indien het grond betreft waarop wel een (kleine) bouwmogelijkheid is/ontstaat door de verkoop ervan. Belangrijk om te beseffen is dat er met het openstellen van verkoop van gemeentegrond geen winst te behalen valt, omdat er vanuit de organisatie capaciteit vrijgemaakt moet worden om dit te realiseren.
Bij het besluiten tot verkoop is het noodzakelijk eenduidige randvoorwaarden te hanteren. Bij het overgaan tot verkoop moet er voldaan worden aan de onderstaande criteria.
De strook grenst direct aan het eigendom van de aanvrager
De gemeentegrond wordt alleen verkocht aan eigenaren van een aangrenzend perceel.
Er zijn geen onderhoud- en toegangsbezwaren
De overblijvende grond moet altijd goed bereikbaar blijven voor onderhoud. Als dat niet het geval is wordt geen of niet alle grond verkocht. Indien een grondstrook zich over meerdere percelen uitstrekt wordt deze groenstrook alleen verkocht nadat vaststaat dat de gehele strook kan worden overgedragen dan wel een door de gemeente aan te wijzen gedeelte daarvan.
Er is geen aantasting van de hoofdgroenstructuur
Bij verkoop van gemeentelijke grond mag er geen sprake zijn van aantasting van de duurzame hoofdgroenstructuur. De aanwezigheid van openbaar groen in een stedelijke omgeving is van groot belang voor de leefbaarheid en kwaliteit van de openbare ruimte.
De functies van openbaar groen worden in de Groenbeleidsnota 2013-2018 benoemd. Bij de overweging om gemeentelijke grond te verkopen dienen de uitgangspunten van de Groenbeleidsnota 2013-2018 in acht te worden genomen.
Belangrijkste uitgangspunt is het hanteren van een gemeentebrede groennorm van 80 m² openbaar groen per woning (binnen stedelijk gebied). Aanvullend hierop wordt op wijkniveau als absoluut minimum de landelijke norm van 75 m² per woning gehanteerd (op basis van de CBS-wijkindeling).
Er zijn geen verkeerskundige bezwaren
Als de verkoop leidt tot belemmering van het zicht op de weg of andere verkeerstechnische problemen, wordt niet tot verkoop overgegaan. Ook in een omgeving met een hoge parkeerdruk waar mogelijk nieuwe parkeervoorzieningen worden aangelegd, wordt niet overgegaan tot uitgifte van gemeentegrond.
Er zijn geen bestemmingsplantechnische bezwaren
In het bestemmingsplan is voor gemeentegrond, die beschikbaar is voor uitgifte, vaak een bestemming groen of verkeer gegeven. Bij de uitgifte van de grond zal beoordeeld worden of de verkoop leidt tot bezwaren uit het oogpunt van ruimtelijke ordening. Als dat niet het geval is, kan bij een eerstvolgende herziening van het bestemmingsplan de bestemming omgezet worden. Dit houdt een verplichting voor de gemeentelijke organisatie in.
Er zijn geen stedenbouwkundige bezwaren
Gemeentegrond met een functie, zoals bij sportvelden, speelterreintjes, trapveldjes of ander recreatief gebruik (vijver, park, etc.) wordt niet verkocht. Ook als er sprake is van gemeentegrond gelegen aan wegen met een ontsluitingsfunctie of belangrijke toegangswegen tot wijken wordt geen grond verkocht.
Er zijn geen milieutechnische bezwaren
De bodemkwaliteit van de grond is een belangrijk onderdeel waarmee rekening gehouden dient te worden. Bij uitgifte van grond mag er geen sprake zijn van ernstige 3 verontreiniging in de grond en dient de grond geschikt te zijn voor het beoogde gebruik.
Aandachtspunt kabels en leidingen
De aanwezigheid van kabels en leidingen is in beginsel geen reden om grond niet te verkopen, tenzij er echt zwaarwegende redenen zijn waardoor de grond niet verkocht kan worden. Wel dient bij aanwezigheid van kabels en leidingen altijd een zakelijk recht gevestigd te worden om te bereiken dat de grond te allen tijde bereikbaar blijft voor de kabel- en nutsbedrijven.
3 Handhaving van onrechtmatig in gebruik genomen gemeentegrond
Indien de gemeente besluit om te handhaven, kan zij kiezen voor privaatrechtelijke en/of publiekrechtelijke handhaving. Per geval wordt beoordeeld of privaatrechtelijk en / of publiekrechtelijk zal worden gehandhaafd.
Op basis van het geformuleerde beleid dient de gemeente een belangenafweging te maken om te bepalen of in een concrete situatie tot handhaving moet worden overgegaan. Afhankelijk van de situatie zal bekeken worden of privaatrechtelijk of publiekrechtelijk optreden de meest geëigende weg is om tot handhaving over te gaan. Belangrijke factoren hierbij zijn:
- Wat is de ernst van de inbreuk op de openbare buitenruimte?
- Is optreden gewenst uit oogpunt van algemeen belang?
- Bestaat er kans op precedentwerking?
- Is er uitzicht op beëindiging van de overtreding?
3.1 Privaatrechtelijke handhaving
Bij onrechtmatig in gebruik genomen gemeentegrond door burgers kan de gemeente, door gebruik te maken van haar eigenaarbevoegdheid, privaatrechtelijk handhaven. Als eigenaar van de grond handelt de gemeente dan als rechtspersoon. Bij het handhaven in privaatrechtelijke zin dienen ook de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht te worden genomen. Het handhaven heeft als doel het terugvorderen van eigendom en het voorkomen van het verlies van eigendom door verjaring. De gemeente is als eigenaar bevoegd de grond van een ieder die haar zonder recht houdt, op te eisen (artikel 5:2 BW).
Wanneer iemand gemeentegrond in bezit heeft genomen zonder daartoe gerechtigd te zijn en dit bezit ondanks het verzoek hiertoe, niet wordt beëindigd, rest de mogelijkheid om een gerechtelijke procedure in gang te zetten. Op grond van artikel 5:2 BW is de gemeente als eigenaar van de grond weliswaar bevoegd deze van een ieder die de grond zonder recht houdt op te eisen, maar dat betekent niet dat er eigenrichting4 mag worden gepleegd.
Voordat een gerechtelijke procedure in gang wordt gezet moeten feiten en omstandigheden goed in beeld worden gebracht en moet zoveel mogelijk bewijsmateriaal worden verzameld. De gemeente dient rekening te houden met het feit dat het starten van een dergelijke procedure veel tijd en geld kost.
3.2 Publiekrechtelijke handhaving
Bij publiekrechtelijke handhaving staat niet de eigendom van de grond centraal, maar de (openbare) functie daarvan. Indien het gebruik van gemeentegrond door een bewoner in de gemeente Etten-Leur, inbreuk maakt op de openbare buitenruimte en daarmee op de leefomgeving van de overige inwoners van de gemeente Etten-Leur, dient de gemeente hiertegen handhavend op te treden. De gemeente heeft namelijk de beginselplicht tot handhaven.
De gemeente mag niet publiekrechtelijk handhaven wanneer concreet zicht op legalisatie bestaat. Van handhaving moet ook worden afgezien indien handhaving onevenredig is in verhouding tot de daarmee te dienen belangen. Eenduidige criteria zijn hier niet voor te geven en zal dus per geval moeten worden bekeken.
Publiekrechtelijke handhaving kan op diverse gronden plaatsvinden, zoals op grond van het bestemmingsplan, de APV (Algemeen Plaatselijke Verordening) en de Wet milieubeheer. Per situatie wordt bekeken op welke grond zal worden gehandhaafd.
De omstandigheid dat een overtreding al lange tijd door het bestuursorgaan ongemoeid is gelaten betekent volgens vaste jurisprudentie niet zonder meer dat het bestuursorgaan daartegen niet meer handhavend mag optreden (publiekrechtelijk). Het enkele tijdsverloop staat de handhaving niet in de weg. Er is dus, bestuursrechtelijk gezien, geen sprake van rechtsverwerking.
Hoewel de publiekrechtelijke weg gevolgd wordt door de gemeente, kan een burger toch privaatrechtelijk een beroep op verjaring doen. Dit neemt niet weg, dat de grond nog steeds een publieke functie heeft. Dit betekent dat, ook al wordt de verjaring erkend door de gemeente, met als gevolg dat de burger eigenaar van de grond wordt, de grond nog steeds openbaar en vrij toegankelijk voor een ieder moet blijven. Publiekrechtelijk kunnen beperkingen worden gesteld aan het gebruik van de grond, bijvoorbeeld dat de grond niet omheind mag worden. Als eigenaar dient men zich te houden aan geldende wet- en regelgeving.
Het is zeer belangrijk om dit punt goed aan burgers uit te leggen. Het publieke belang van het openbaar houden van de grond weegt zwaarder dan het eigendomsrecht van de burger. Wellicht zal de burger uiteindelijk de grond teruggeven, omdat:
- hij beperkt wordt in het uitoefenen van zijn eigendomsrecht;
- de WOZ-waarde van zijn woning en grond stijgt, terwijl hij weinig met die grond mag.
Het vraagstuk verjaring speelt een grote rol bij de handhaving van onrechtmatig in gebruik genomen gemeentegrond. In de bijlage “Verjaring” wordt uitgebreider ingegaan op dit begrip.
Handhaving als gebruik strijdig is met bestemmingsplan
Als bijvoorbeeld het gebruik van gemeentegrond strijdig is met het bestemmingsplan, kan daarop gehandhaafd worden. De gemeente kan de bewoners aanschrijven met het verzoek het gebruik van gemeentegrond met bijvoorbeeld een bestemming groen te stoppen en de grond ontruimd op te leveren. Als de bewoners hier geen gehoor aan geven, kan er bijvoorbeeld een dwangsom worden opgelegd. De eventueel hierna volgende procedure (bezwaar, beroep, hoger beroep) kan eveneens veel tijd kosten.
Om te komen tot een succesvolle uitvoering staat in dit hoofdstuk welke stappen ondernomen moeten worden. Dit is op hoofdlijnen vormgegeven en dient als basis voor het verdere traject.
Om niet alleen ad hoc op te kunnen treden, is het van belang een inventarisatie op te maken voor de gehele gemeente. Het doorlopen van de gemeente heeft tot doel een totaal beeld van de problematiek te krijgen. Per wijk zullen alle illegale situaties in kaart worden gebracht en de aanschrijvingen zullen per wijk plaatsvinden. Bij de inventarisatie gebeurt het volgende:
- kadastrale kaarten met bijbehorende luchtfoto’s voor het inventariseren van hotspots;
- door het aanschrijven van inwoners, illegaal grondbezitters te overtuigen zich te melden met als doel in gesprek te gaan met elkaar;
- vergelijken van inventarisatie met lijst van huur/bruikleen situaties waar al een afspraak mee gemaakt is.
De kadastrale kaart met luchtfoto’s en eigendomsverhoudingen zijn uiteraard doorslaggevend. Deze aanpak resulteert in een totaal overzicht van bestaande illegale situaties in de gemeente waarbij we gebruik maken van het wijkgericht werken.
4.2 Fasering en prioritering onrechtmatig grondgebruik
De aanpak vindt per wijk plaats. De prioriteiten per wijk (welk gebied eerst) vindt plaats aan de hand van de volgende punten:
- wijken waarbij verjaring op korte termijn een rol speelt en of gevallen in een gebied waarin op korte termijn een bepaald plan, reconstructie of werk uitgevoerd wordt;
- meerdere gevallen naast elkaar.
Dit kan eventueel in samenloop met de wijkontwikkelingsplannen plaatsvinden.
Het is belangrijk om de aanpak goed te communiceren met de betrokken bewoners. Met een aantal bewoners is al contact geweest. Het doel van een goede communicatie is zo optimaal mogelijk te informeren en te komen tot zo min mogelijk handhavingzaken en het voorkomen van gerechtelijke procedures. Hierbij moet je rekening houden dat deze communicatie behoorlijk wat teweeg kan brengen. Optreden tegen illegaal grondgebruik blijft een impopulaire maatregel.
Op basis van de inventarisatie worden alle betrokken bewoners benaderd. Dit wordt in overleg met de afdeling communicatie verder vormgegeven. Gedacht kan worden aan het uitgeven van brochures, het organiseren van bewonersavonden, het plaatsen van informatie op de website en communicatie via onze social media kanalen.
De reactie van de bewoners bepaalt de verdere handhavingsstrategie.
Deze bijlage steekt in op een juridisch onderdeel dat bij onrechtmatig grondgebruik kan optreden, namelijk het verjaringsvraagstuk.
Om via verjaring eigenaar te worden van gemeentegrond dient voldaan te worden aan verschillende eisen. We kennen de begrippen verkrijgende verjaring (conform art. 3:99 BW) en bevrijdende verjaring (conform art. 3:105 BW). Voor beide vormen van verjaring is bezit vereist. Bij verkrijgende verjaring krijgt een bezitter te goeder trouw het eigendom van een stuk grond door een onafgebroken bezit van 10 jaren. Bevrijdende verjaring heeft betrekking op de bezitter die niet te goeder trouw is. Daarbij bestaat de mogelijkheid dat de onrechtmatige bezitter de gemeentegrond na 20 jaar in zijn bezit krijgt. Met deze vorm krijgt de gemeente het meest te maken.
Als de gemeente als eigenaar van de grond niet binnen 20 jaren de grond opeist, verliest hij zijn eigendom en verkrijgt de bezitter het eigendom. Vandaar dat het noodzakelijk is dat in voorkomende gevallen de verjaring wordt gestuit.
Verschil in bezit en houderschap
Alleen de bezitter kan door verjaring eigenaar worden van een stuk grond. De houder niet. Onder bezit wordt het houden van een zaak voor zichzelf verstaan. Dit kan door afsluiting van openbaarheid door bijvoorbeeld een schutting of hoge haag of hekwerk rond de zaak (het stuk gemeentegrond) te plaatsen. Daarnaast dient er ook sprake te zijn van beheersdaden; o.a. regelmatig onderhoud gedurende 10/20 jaren dus niet eenmalig gras maaien maar jaarlijks (artikel 3:107 BW). De bezitter is diegene die de feitelijke macht uitoefent over de zaak. Een houder houdt een goed voor een ander en niet voor zichzelf, bijv. gebruik, bruikleen, huur, pacht, etc. Eenmaal houder, altijd houder. Een huurder of gebruiker kan niet spontaan bezitter worden.
Wanneer de termijnen van verjaring dreigen te verlopen, is het noodzakelijk dat de verjaring wordt gestuit. De gemeente kan een verjaring op twee verschillende manieren stuiten. Enerzijds een schriftelijke aanmaning (art. 3:317BW), gevolgd door een daad van rechtsvervolging (het instellen van een eis door middel van een dagvaarding) binnen 6 maanden. Anderzijds door een eis in te stellen (art. 3:316 lid 1 BW).
Om te kunnen beoordelen of er bij een perceel sprake is van verjaring van de grond, dient er eerst informatie te worden vergaard op basis waarvan een beoordeling kan worden gemaakt. Deze informatie kan op verschillende manieren worden verkregen. Bijvoorbeeld gemeentelijke informatiesystemen, maar ook informatie die de gemeente van de bewoners ontvangt. Naast schriftelijke informatie dient de situatie ook visueel te worden bevestigd. Pas wanneer de situatie van deze informatie goed in kaart is gebracht, kan de gemeente overgaan tot het treffen van maatregelen. Het uiteindelijke resultaat is een duidelijke boodschap naar de burger toe.
Als de bezitter voldoende aantoont dat de eigendom door verjaring is verkregen, dan kan de gemeente meewerken aan het opmaken van een notariële akte van verjaring en de inschrijving in het kadaster. De kosten hiervan dienen voor rekening te komen van de nieuwe eigenaar omdat hij/zij het meest gebaat is bij de inschrijving.
Wat is voldoende bewijs om van verjaring van eigendom te mogen uitgaan?
De vermeende bezitter van de grond kan met alle middelen bewijzen dat hij eigenaar is geworden door verjaring. Hierbij kan worden gedacht aan foto’s getuigen, verklaringen, etc. Het is aan de gemeente om het overlegde bewijs te accepteren of niet.
Wat als de gemeente niet overtuigd is van verjaring door het overlegde bewijs?
Als de gemeente de verjaring betwist, terwijl de burger tot inschrijving van de verjaring wil overgaan, dan zal de notaris de notariële akte alleen inschrijven in de openbare registers indien hij verklaart dat voldoende bewijs is overlegd om van verjaring te kunnen spreken.
Verklaart de notaris dat er geen voldoende bewijs is overlegd of dat er geen instemming is van beide partijen (de burger en gemeente) over de inschrijving dan boekt de bewaarder van de registers het stuk in het register van voorlopige aantekeningen. Partijen zullen dan eerst een civiele procedure moeten voeren over de eigendomssituatie, voordat de rechter zal beslissen dat de akte definitief moet worden ingeschreven in de openbare registers.
In geval van ontruiming van een perceel grond verzoekt de gemeente de gebruiker schriftelijk om de desbetreffende grond binnen een redelijke termijn weer in de oorspronkelijke staat terug te brengen. Wanneer door verloop van tijd de “oorspronkelijke” staat niet valt te herleiden, bepaalt de gemeente op welke wijze de gebruiker de grond moet aanpassen. In de meeste gevallen betekent dit dat de grond vrij van alle bouwwerken, verharding en beplanting dient te worden opgeleverd.
Mag de gemeente zelf de grond ontruimen?
De gemeente heeft voor de ontruiming een rechtsgrond nodig. Zij mag niet tot eigenrichting overgaan. De rechtsgrond kan gebaseerd zijn op de bevoegdheid tot het toepassen van bestuursdwang dan wel op een bij de civiele rechter verkregen ontruimingsvonnis.
De gemeente kan tot ontruiming overgaan door bestuursdwang toe te passen, mits zij over een titel beschikt op basis van bijvoorbeeld het bestemmingsplan of APV (zoals strijdig gebruik). De bestuursrechter zal geen oordeel geven over de eigendomssituatie van de betreffende grond.
Als verjaring dreigt en de gemeente tot ontruiming wenst over te gaan omdat zij over haar grond wil beschikken, maar de burger weigert te ontruimen (omdat deze claimt eigenaar te zijn door verjaring), dan kan de gemeente bij de civiele rechter een revindicatievordering (het recht van de eigenaar van een zaak om die zaak op te eisen) instellen op basis van artikel 5:2 BW en een veroordeling tot ontruiming geven.