| Organisatie | Zevenaar |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | nr 08.01 Verordening woningbouwbudget gemeente Zevenaar |
| Citeertitel | Verordening woningbouwbudget gemeente Zevenaar |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp | volkshuisvesting, woonwagens en woonboten |
Geen
Subsidieverordening woningbouw KAN 2005, artikel 5 lid 2
Versnellingslijst woningbouw (B&W)
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 18-05-2006 | Onbekend | 26-04-2006 Zevenaar Post, 10-5-2006 | 06-045 |
Deze verordening verstaat onder:
Deze verordening heeft tot doel het verstrekken van bijdragen ten behoeve van de realisatie van nieuwe woningen conform het gemeentelijk woningbouwprogramma, het bevorderen van een tijdige en continue woningbouwproductie in de gemeente en het versnellen van de doorlooptijd van woningbouwprojecten in het bijzonder.
(extra) maatregelen voor het toevoegen van kwaliteit in projecten met sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen, door toepassing van het Woonkeur Basis en het Woonkeur Pluspakket toegankelijkheid en het Woonkeur Pluspakket toekomstwaarde en/of toepassing van variabele energiebesparende maatregelen uit het nationaal pakket duurzaam bouwen danwel de toepassing van niet-traditionele energieconcepten en/of de realisatie van een betaalbare woning met een EPC van 0,65;
Gehoord de commissie Ruimte kan het college besluiten maximaal 10% van het beschikbare jaarbudget te reserveren voor de ondersteuning van (kleinschalige) experimenten op het gebied van woningbouw. De in artikel 5 lid .2 en 3 genoemde voorwaarden kunnen, mits naar oordeel van het college relevant, dan buiten toepassing blijven.
De stadsregio Arnhem-Nijmegen ontvangt in de periode 2005-2009 van het ministerie van VROM een bijdrage van € 52,7 mln voor de productie van 24.500 woningen. Het doel is om het woningtekort in de regio tot een acceptabel niveau terug te brengen. De stadsregio zal deze middelen in de vorm van een prestatiebudget aan de gemeente uitbetalen. Hiertoe is december 2005 de “Subsidieverordening Woningbouw KAN 2005” door de KAN-raad vastgesteld. Op grond van deze verordening heeft de gemeente de verplichting om in een verordening vast te leggen op welke wijze de te ontvangen bedragen worden ingezet voor het realiseren van het gemeentelijk woningbouw-programma. Nader inhoudelijke voorwaarden worden niet gesteld.
De gemeente sluit zich aan bij de kwantitatieve doelstellingen van het “Convenant woningbouwafspraken 2005 tot 2010 Knooppunt Arnhem Nijmegen”. De inzet van het woningbouwbudget heeft daarom uitdrukkelijk het doel om de woningbouwproductie te bevorderen, zo veel mogelijk te versnellen c.q. continueren en de productie binnen de mogelijkheden te optimaliseren. Projecten worden dan ook bekeken in het licht van de kwantitatieve bijdrage die zij aan het totale woningbouwprogramma leveren. De inzet is om het woningbouwbudget hoofdzakelijk in te zetten voor procesgerelateerde maatregelen. Dus niet ten behoeve van de reductie van bouwkosten.
Het is mogelijk dat binnen een project een spanningsveld ontstaat tussen door het bestuur gewenste kwaliteit enerzijds en prijsniveau anderzijds die de voortgang van een project kunnen vertragen. Het woningbouwbudget kan in specifieke gevallen ingezet worden om deze knelpunten op te heffen. Daarbij geldt als norm dat (woon)kwaliteit van de exploitatie bekostigd moet kunnen worden.
Onverkort de kwantitatieve doelstelling is de gemeente terughoudend met de inzet van het woningbouwbudget ten behoeve van projecten die onvoldoende bijdragen aan de doelstellingen van het gemeentelijk woonbeleid. Extra aandacht gaat uit naar projecten die voldoen aan de differentiatiedoelstellingen uit de “concessie-overeenkomst woningbouw” (i.c. 50% betaalbaar bouwen). Gelet op het voorgaande wordt een bandbreedte toelaatbaar geacht en minimaal 40% betaalbare woningbouw als ondergrens gehanteerd. Het college van burgemeester en wethouders heeft daarbij wel de opdracht om het totale woningbouwprogramma in het licht van de differentiatiedoelstellingen te monitoren en indien mogelijk compensatiemogelijkheden aan te geven.
Met deze verordening wordt aansluiting gezocht bij de “Concessie-overeenkomst woningbouw 2004-2009” en de “Subsidieverordening Woningbouw KAN 2005”. In deze overeenkomst wordt gesproken over betaalbare huurwoningen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen sociale (goedkope) huurwoningen – met een huurprijs tot de huursubsidie-aftoppingsgrens voor 1- en 2-persoonshuishoudens – en middeldure huurwoningen – met een huurprijs tot de liberaliseringsgrens. Voor sociale huurwoningen wordt expliciet de lage aftoppingsgrens gehanteerd, om deze ook bereikbaar te maken voor kleine huishoudens. Veel van deze woningen zijn immers voor deze doelgroep bedoeld (starters en ouderen).
Voor betaalbare koopwoningen wordt de maximale koopsom van € 172.000 v.o.n. gehanteerd. Daarbij dient uitgegaan van een volledig bewoonbare (incl. keuken, etc.) en ondeelbare (incl. garage of parkeerplekken, etc) woning. De prijsgrens is gekoppeld aan de door de stadsregio KAN vastgestelde grens voor betaalbare woningen. Vooralsnog is deze grens bevroren.
De gemeente kan op grond van de “Subsidieverordening woningbouw KAN 2005” een financiële bijdrage krijgen. Voorwaarde voor het verkrijgen van deze bijdrage is dat de gemeente in een verordening vastlegt op welke wijze de ontvangen bijdragen worden ingezet voor het realiseren van het eigen – gemeentelijk – woningbouwprogramma. Deze verordening voorziet hier in.
In lid 2 wordt uitdrukkelijk gesproken over “nieuwe woningen” – i.t.t. nieuwbouwwoningen. Daarmee wordt beoogd dat ook de verbouw van bestaande gebouwen tot (meerdere) zelfstandige woningen tegemoet komt aan de doelstelling van de gemeente en onder de werking van deze verordening kan vallen.
Uitgangspunt is dat de uitgaven van de gemeente in beginsel kostenneutraal zijn. Vanuit dat oogpunt worden ook geen uitgaven gedaan of verplichtingen aangegaan op basis van prognoses van inkomsten (op basis van verwachte oplevering van betaalbare woningen). Uitgaven en verplichtingen worden uitsluitend gedaan op basis van daadwerkelijk beschikbare gelden. Daarbij geld de hoogte van het budget tevens als een plafond. De hoogte van de (“laatste”) bijdrage wordt bepaald door het beschikbare budget. De hoogte van iedere bijdrage wordt door burgemeester en wethouders bepaald. De gemeenteraad kan wel besluiten het beschikbare budget op te hogen door hier extra middelen voor te voteren.
Het beschikbare budget wordt ingezet voor het (snel) realiseren van woningbouw en betaalbare woningen in het bijzonder. De nadruk ligt daarbij op het optimaliseren van capaciteit, het versnellen c.q. versoepelen van de procesgang en het bekorten van de doorlooptijd. Hierbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld tijdelijke verruiming van de personele capaciteit, maar ook (extra) expertise & kunde en bemiddeling (mediation). Uitgangspunt is dat het budget breed inzetbaar is, mits de inzet een bijdrage levert aan de doelstelling.
Bij de concrete besteding van het budget kunnen burgemeester en wethouders, in aanvulling op de in artikel 5 genoemde verplichte voorwaarden, nadere voorwaarden stellen. Daarbij dient het toepassen van een anti-speculatiebeding of vergelijkbare (boete)regeling voor betaalbare koopwoningen en het toepassen van een overeenkomst dat betaalbare huurwoningen gedurende een afgesproken periode onder de huurgrens van het betreffende segment blijven betrokken te worden. Ook andere garanties voor het behoud van het betaalbare segment zijn mogelijk.
De hoogte van de bijdrage wordt per geval door burgemeester en wethouders vastgesteld. De hoogte van de bijdrage wordt vastgesteld in relatie tot het doel en de kosten van de gedachte maatregel en het totale beschikbare budget (beslag). De bijdrage kan bijvoorbeeld ook ingezet wordt ter ondersteuning van een extra vraag vanuit de bevolking. Daarbij wordt een bijdrage van de initiatiefnemer en het feit of dit tot de reguliere grondexploitatie gerekend moet worden uitdrukkelijk meegewogen.
De bijdrage dient zich in eerste instantie te richten op het proceskosten. Daarnaast is het voorstelbaar dat het budget ingezet wordt om een deel van de kosten voor extra kwaliteit te dekken; dit uitsluitend relatie tot de realisatie van betaalbare woningen en onder de voorwaarde dat dit een uitdrukkelijke wens van de gemeente is. De (reguliere) bouwkosten zijn in alle gevallen volledig voor rekening van de initiatiefnemer. Een bijdrage aan het toevoegen van kwaliteit door middel van het Woonkeur kan maximaal 50% van de extra kosten bedragen. Voor betaalbare woningen kunnen ook de kosten voor de aanvraag van het keurmerk voor een bijdrage in aanmerking komen. Bij fysieke maatregelen is het uitgangspunt dat de initiatiefnemer, al dan niet via de planexploitatie, bijdraagt in de kosten.
Onverkort het feit dat het budget niet besteed kan worden als een bijdrage in de bouwkosten en/of een subsidie aan de toekomstige bewoner van de woning, kan het budget wel ingezet worden om een dure woning om te zetten in een betaalbare woning. Dit is alleen mogelijk indien hetzij het betreffende project hetzij het totale gemeentelijke woningbouwprogramma onvoldoende betaalbare woningen bevat in relatie tot de concessie-overeenkomst wonen (thans 50%/90%).
In dit artikel zijn de voorwaarden genoemd waaraan minimaal voldaan moet worden om het budget voor een maatregel in te kunnen zetten. De in lid 2, 3 en 6 genoemde voorwarden zijn alleen van toepassing indien de inzet van de gelden direct is gekoppeld aan een project. Voor bijvoorbeeld scholing en informatie-uitwisseling zijn deze voorwaarden niet van toepassing. De in lid 1 geformuleerde algemene voorwaarde is in alle gevallen van toepassing. Daarbij dient in beschouwing genomen te worden of er sprake is of kan zijn van een “voorliggende voorziening”. In geval van scholing kan dit bijvoorbeeld het opleidingsbudget zijn.
Op basis van artikel 4 is het mogelijk een bijdrage te leveren aan de grondexploitatie voor woningbouwprojecten waarin betaalbare woningen zijn opgenomen. De gemeente hanteert een vereveningsstrategie. In principe moeten de kosten voor betaalbare woningen binnen het project opgevangen kunnen worden door ook woningen in duurdere segmenten te realiseren. In uitzonderlijke gevallen kan toch een beroep gedaan worden op het woningbouwbudget.
Het doel van het budget is om met behulp van (beperkte) financiële middelen een bijdrage te leveren aan de voortgang van het project. Achterliggende gedachte is dat er een knelpunt is ontstaan die de voortgang belemmert. Vanuit de optiek van voortgang en snelheid zijn verschillenden voorwaarden opgenomen zoals de verplichting om middelen direct in te zetten. Ook lid 6 moet vanuit deze optiek gelezen worden. Bij normale voortagng moet een redelijk zicht zijn op daadwerkelijke realisatie van woningen. Deze voorwaarden zijn ook opgenomen om te voorkomen dat grote delen van het budget voor langere tijd verplicht zijn, terwijl feitelijk geen bijdrage wordt geleverd aan de oplevering van woningen.
Dit betreft een algemene mogelijkheid om bij gebleken hardheid van de verordening afgeweken kan worden. De hardheidsclausule is niet van toepassing op de doelstelling en de bepalingen ten aanzien van het budget zoals de beschikbaarheid, de hoogte en de overschrijding.
Artikel 7: Experimenteerartikel
De waarde van het experimentele karakter van een bouwplan kan aanleiding zijn om van de regels in deze verordening af te wijken. Het zal met name het aandeel betaalbare woningen en/of de minimale projectomvang betreffen. Extra kosten zoals extra onderzoek, externe advisering en inhuur externe deskundigheid die voortkomen uit het innovatieve karakter kunnen op basis van artikel 4 lid 2 geheel of gedeeltelijk vergoed worden. Omdat deze projecten over het algemeen kleinschalig zijn en in mindere mate bijdrage aan de kwantitatieve doelstellingen is het totaal van de bijdrage begrenst op 10% van het budget.