| Organisatie | Noord-Holland |
|---|---|
| Organisatietype | Provincie |
| Officiële naam regeling | Uitvoeringsregeling ruimte voor ruimte 2015 |
| Citeertitel | Uitvoeringsregeling ruimte voor ruimte 2015 |
| Vastgesteld door | gedeputeerde staten |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp | landelijk gebied, compensatie, woningen,. agrarische bedrijven, ruimte |
De Uitvoeringsregeling Ruimte voor Ruimte (provinciaal blad 2011, 88) wordt ingetrokken.
Geen.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 29-10-2016 | art. 8 | 25-10-2016 Provinciaal blad, 2016, 97 | 870729-870743 | ||
| 14-01-2015 | 29-10-2016 | nieuwe regeling | 16-12-2014 Provinciaal blad, 2015, 3 | 314923-495686 |
Artikel 3 Terug te bouwen woningen
Onder investeringen in de zin van dit artikel wordt verstaan de kosten van de sloop en afvoer van sloopmateriaal van legaal aanwezige bebouwing, bodem- en archeologisch onderzoek, bouwrijp maken, kosten voorgeschreven in een provinciale of gemeentelijke structuurvisie, de landbouwgrondwaarde bij de aankoop van grond en bijkomende kosten met een maximum van 30 procent van de bouwkosten.
In afwijking van het vijfde lid, wordt onder investeringen in de zin van dit artikel in ieder geval niet verstaan kosten voor bedrijfsverplaatsing, van de sloop en afvoer van sloopmateriaal reeds gesloopte bebouwing, van de sloop en afvoer van sloopmateriaal van illegale bebouwing en voor de aankoop van grond boven de landbouwgrondwaarde.
Op ontwikkelingen waarover het expertteam of gedeputeerde staten voor 11 februari 2014 positief hebben geadviseerd over de toepassing van artikel 16 van de verordening en de Uitvoeringsregeling Ruimte voor Ruimte (provinciaal blad 2011, 88), is voornoemde regeling van toepassing tot en met 1 november 2017.
Haarlem, 16 december 2014.
Gedeputeerde Staten van Noord-Holland,
J.W. Remkes, voorzitter.
G.E.A. van Craaikamp, provinciesecretaris.
De provincie Noord-Holland wil de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied verhogen. Een van de manieren waarop de provincie dit wil bereiken is door de inzet van het instrument Ruimte voor Ruimte. Noord-Holland werkt sinds 2008 met dit instrument. In februari 2014 is het rapport Evaluatie Ruimte voor Ruimte, effecten van de uitvoeringsregeling 2008-2013 vastgesteld. Naar aanleiding hiervan hebben Gedeputeerde Staten besloten enige wijzigingen aan te brengen in de uitvoeringsregeling.
Het doel van de regeling is verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied door het opruimen van (in verval geraakte) storende bebouwing van agrarische bedrijven die beëindigd of verplaatst zijn. In ruil hiervoor wordt het bouwen van een of meer compensatiewoningen in het buitengebied mogelijk gemaakt, waarbij sprake is van een aantoonbare vermindering van bebouwing in vergelijking met de te slopen bebouwing. Het gaat hierbij om een vermindering van zowel oppervlakte (in m2), volume (in m3). Het aantal woningen wordt bepaald aan de hand van de mogelijkheden om te komen tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en de te compenseren kosten.
De provinciale Uitvoeringsregeling Ruimte voor Ruimte is alleen van toepassing op agrarische percelen. De regeling is bedoeld om storende bebouwing op te ruimen op percelen waarbij de agrariër stopt of is gestopt met de bedrijfsvoering of waarvan het bedrijf is verplaatst.
De regie voor de uitvoering van de regeling ligt primair bij het gemeentebestuur. Gedeputeerde Staten kunnen adviseren over de toepassing van deze regeling (zie ook de toelichting bij artikel 7 in het artikelsgewijze deel van deze toelichting).
De initiatiefnemer dient de aanvraag in bij de gemeente. Indien de aanvraag voldoet aan de artikel 16 van de Provinciale Ruimtelijke Verordening en aan de nadere regels in voorliggende Uitvoeringsregeling ruimte voor ruimte 2015, kan het gemeentebestuur besluiten om over te gaan tot het opstellen van een ruimtelijk besluit om woningbouw mogelijk te maken in het landelijk gebied. Het is steeds aan het gemeentebestuur om de afweging te maken of zij de regeling wil toepassen. De regeling geeft initiatiefnemers geen aanspraak op toepassing van deze regeling.
Wij wijzen op de volgende handreikingen:
Op de provinciale website zijn verder onder andere een rekentool en een voorbeeldovereenkomst te vinden.
Overzicht te doorlopen stappen
Hieronder een overzicht van de te doorlopen stappen bij een Ruime voor Ruimte project. Al vanaf fase 1 kunnen B&W een beroep doen op het expertteam Ruimte voor Ruimte van de provincie Noord-Holland.
Saneringslocatie is gedefinieerd als het agrarisch bouwperceel. Het agrarisch bouwperceel is gedefinieerd in de Provinciale Ruimtelijke Verordening als “een aaneengesloten stuk grond, waar bebouwing met een hoofdgebouw en bijbehorende bebouwing van een agrarisch bedrijf is toegestaan.” Omdat het in een aantal gevallen uit het oogpunt van ruimtelijke kwaliteit gewenst is om ook de naastgelegen gronden te betrekken als een voorkeurslocatie om te bouwen (zie ook artikel 5) wordt onder saneringslocatie in die gevallen ook de aangrenzende gronden aangeduid als saneringslocatie. Hierdoor is het mogelijk om bebouwing goed in te passen in het landschap en wordt de behoefte kleiner om vast te houden aan de huidige bebouwingscontouren (die minder wenselijk kunnen zijn).
Voorwaarde voor het toepassen van de Ruimte voor Ruimte regeling is dat er sprake is van storende bebouwing. Daarnaast moet de toepassing van de regeling leiden tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit (zie artikel 4). De initiatiefnemer toont dit aan bij B&W en B&W beoordelen of toepassing van de regeling mogelijk is en zij, c.q. de gemeenteraad de ruimte voor ruimteregeling willen toepassen. Bebouwing (of een deel van de bebouwing) kan als storend worden aangemerkt als sprake is van leegstaande of leegkomende bebouwing die niet passend is in het landschap of die in verval is geraakt.
Er is sprake van bebouwing die niet passend is in het landschap indien:
Indien de verschijningsvorm en de configuratie van het perceel verstorend werkt op haar omgeving. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als belangrijke zichtlijnen in het landschap worden belemmerd, de schaal en maat van het perceel niet passen bij de schaal en maat van het landschap (korrelgrootte), of de bebouwing niet aansluit bij de karakteristiek en verschijningsvorm van het landschap.
Bebouwing die in verval is geraakt:
·Het gaat om bebouwing die niet meer met een redelijke inspanning in goede staat te brengen is. Het betreft hier geen bebouwing die gangbare onderhoud behoeft.
Bovenstaande dient te worden aangetoond. Voor het aantonen hiervan kan worden gedacht aan beeldmateriaal, landschappelijke beschrijvingen en/of adviezen van deskundigen. Op basis van deze onderbouwing kan de gemeente oordelen of er sprake is van storende bebouwing.
Er is geen sprake van storende bebouwing indien de bebouwing:
een beschermd monument betreft. Het kan hierbij gaan om gemeentelijke, provinciale of rijksmonumenten, of behoort tot de kernkwaliteiten van het landschap of tot een provinciale structuurdrager, zoals opgenomen in de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie Noord-Holland: De regeling is bedoeld als stimuleringsmaatregel om storende bebouwing te laten opruimen uit het landschap. De hiervoor genoemde bebouwing is echter waardevol en wordt binnen de daarvoor geldende kaders beschermd (doel om deze bebouwing te behouden). De regeling is niet bedoeld om te stimuleren dat dergelijke waardevolle bebouwing wordt verwijderd.
niet opgerichte bebouwing: De regeling is van toepassing als sprake is van fysieke storende bebouwing. Om duidelijk in de regeling tot uiting te laten komen dat het hier enkel gaat om het opruimen van fysieke bebouwing en niet tevens om planologische rechten (zoals in artikel 1 van de Provinciale Ruimtelijke Verordening), is dit opgenomen in de regeling.
“functioneel storende bebouwing” valt niet langer binnen de regeling. In de voorgaande uitvoeringsregeling ruimte voor ruimte was het tevens mogelijk om bebouwing als storend aan te merken indien de functie die op het perceel werd uitgeoefend niet (langer) passend was. Het ging hier om de vraag of de functie storend was voor de omgeving en in hoeverre het mogelijk was de bestaande bedrijfsvoering te continueren. Op basis van de uitkomsten van de evaluatie van de Ruimte voor Ruimte regeling (zie rapport Evaluatie Ruimte voor Ruimte, effecten van de uitvoeringsregeling 2008-2013. Haarlem, februari 2014) is besloten dat deze bebouwing niet langer in aanmerking komt voor het toepassen van de regeling. Deze categorie is daarom niet in deze regeling opgenomen als ‘storende bebouwing’. Storende bebouwing is uitsluitend fysiek storende bebouwing, namelijk bebouwing die in verval is of bebouwing die niet passend is in het landschap.
Artikel 3 Terug te bouwen woningen
Om het benodigde aantal compensatiewoningen te kunnen beoordelen zorgen de gemeente en initiatiefnemer voor het opstellen van een exploitatieopzet. Hieruit blijkt hoeveel compensatiewoningen mogelijk zijn ten opzichte van de te saneren bebouwing. Uit de exploitatieopzet blijkt aantal en omvang van de compenserende woningen en de kwantitatieve verbetering (afname van bebouwingsoppervlakte en -volume) op de sanerings- en compensatielocatie. Als basis voor het opstellen van de exploitatieopzet wordt een taxatierapport opgesteld. Vervolgens kunnen de uitkomsten hiervan worden ingevuld in de exploitatieopzet. Er kunnen niet meer woningen worden toegestaan dan noodzakelijk is om de sloop te realiseren. De eerste twee leden geven aan dat het maximum aantal woningen wordt bepaald aan de hand van de exploitatieopzet en het ruimtelijk plan. Het is mogelijk dat vanwege de ruimtelijke kwaliteit minder woningen mogelijk zijn dan de berekening laat zien. Met andere woorden als uit de berekening blijkt dat er zes woningen kunnen worden gebouwd om de kosten te compenseren, maar er slechts twee woningen passend zijn vanuit het oogpunt van verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, dan kunnen er maar twee woningen worden teruggebouwd. Ook het omgekeerde geldt.
Het derde tot en met het zevende lid van artikel 3, gaan over de kosten die kunnen worden opgevoerd. Kosten voor het verwijderen van erfverhardingen en het maken van inritconstructies die als noodzakelijk onderdeel van het ontwerp worden beschouwd door het expertteam kunnen worden gevat onder kosten voor bouwrijp maken.
Kosten voor bedrijfsverplaatsing zijn geen onderdeel van de investeringen, in tegenstelling tot in de voorgaande uitvoeringsregeling. Op basis van de uitkomsten van de evaluatie van de ruimte voor ruimte regeling (zie rapport Evaluatie Ruimte voor Ruimte, effecten van de uitvoeringsregeling 2008-2013, Haarlem, februari 2014) is besloten dat deze kosten niet langer kunnen worden opgevoerd in de exploitatieopzet.
Artikel 4 Ruimtelijke kwaliteit terug te bouwen woningen
Bij de locatiekeuze, herinrichting van de saneringslocatie en het ontwerp van de compenserende woningbouw gelden de ruimtelijke kwaliteitseisen van artikel 15 van de Provinciale Ruimtelijke Verordening. De initiatiefnemer stelt een beeldkwaliteitsplan op, waarbij de gemeente of een adviesbureau wellicht kan adviseren. In het beeldkwaliteitsplan wordt aangetoond dat de compenserende bebouwing goed is ingepast in de ruimtelijke context. B&W beoordelen of het beeldkwaliteitsplan voldoet aan de ruimtelijke kwaliteitseisen en of toepassing van de regeling mogelijk is en of het gemeentebestuur wenst over te gaan tot het toepassen van deze regeling (zie ook onder ‘regie’ in het algemene deel van deze toelichting).
Verbetering van de ruimtelijke kwaliteit betreft zowel een kwalitatieve verbetering, waarbij wordt voldaan aan de kwaliteitseisen van artikel 15 van de Provinciale Ruimtelijke Verordening, als een kwantitatieve verbetering (afname van bebouwingsoppervlakte en -volume).
Artikel 5 De locatie van de compenserende woningbouw
Indien het niet mogelijk is om de compensatiewoningen te realiseren aansluitend aan bestaand stedelijk gebied of op de saneringslocatie kan worden gezocht naar een andere locatie. Voor zover slechts een deel niet mogelijk is aan bestaand stedelijk gebied of op de saneringslocatie zal alleen voor dat deel een andere geschikte locatie kunnen worden gezocht. De woningen die wel mogelijk zijn aansluitend aan bestaand stedelijk gebied of op de saneringslocatie, zullen op die locatie(s) moeten worden geprojecteerd.
Bij het zoeken naar een locatie voor de woningen geldt het locatiebeleid van de Provinciale Ruimtelijke Verordening onverkort. Dit betekent dat indien aanvullende eisen worden gesteld om in een bepaald gebied een ontwikkeling te plegen ook deze voorwaarden moeten zijn vervuld en als de ontwikkeling is verboden deze uitvoeringsregeling dit verbod niet opzij zet.
Artikel 6 Zekerheidsstelling sloop
Indien de compensatiewoningen niet worden gerealiseerd op de saneringslocatie wordt voldoende zeker gesteld dat de aanwezige bebouwing op de saneringslocatie wordt opgeruimd. Dit kan door een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan, een boetebeding in een ruimte voor ruimte overeenkomst tussen de ontwikkelaar en de gemeente, of op andere geschikte wijze worden geregeld. Met de toevoeging van ‘op andere geschikte wijze worden geregeld’ is uitdrukking gegeven aan het uitgangspunt dat het niet gaat om de vorm van zekerstelling, maar voldoende is dat zeker is gesteld dat de bebouwing wordt opgeruimd. Indien de saneringslocatie zelf ook de herbouwlocatie is, is een dergelijke zekerstelling niet nodig, aangezien door de voorziene herontwikkeling van de locatie voldoende zeker is dat de storende bebouwing wordt opgeruimd.
Het bepalen of er sprake is van storende bebouwing en verbetering van de ruimtelijke kwaliteit is maatwerk. Om deze reden heeft de provincie een expertteam in het leven geroepen, dat gemeenten adviseert bij de uitvoering van de regeling. Verschillende expertises zijn vertegenwoordigd in dit team.
Advisering door het provinciale expertteam is voor gemeenten onderdeel van het proces bij Ruimte voor Ruimte aanvragen. Dit kan al vanaf de eerste fase van het proces, waarin bepaald wordt dat sprake is van storende bebouwing.
Het expertteam adviseert gemeenten over:
Daarnaast adviseert het expertteam Gedeputeerde Staten over ingediende (bestemmings)plannen.
Op 11 februari 2014 besloten Gedeputeerde Staten op basis van de uitkomsten van het evaluatierapport Evaluatie Ruimte voor Ruimte, effecten van de uitvoeringsregeling 2008-2013 (Haarlem, februari 2014) de ruimte voor ruimte regeling in verbeterde vorm voort te zetten en de regeling op een aantal onderdelen aan te passen. De overgangsbepaling heeft betrekking op reeds gestarte projecten, waarover het expertteam of Gedeputeerde Staten vóór 11 februari 2014 positief hebben geadviseerd. Het is niet wenselijk dat de nieuwe voorwaarden ook gelden voor dergelijke concrete projecten, waarbij al een lang proces van rekenen en tekenen is doorlopen en waarover het expertteam dan wel Gedeputeerde Staten positief hebben geadviseerd. Deze gevallen zullen nog aan de voorwaarden van de oude regeling worden getoetst, indien binnen twee jaar na inwerkingtreding van deze uitvoeringsregeling een bestemmingsplan is vastgesteld om dit project planologisch vast te stellen. Indien een bestemmingsplan pas wordt vastgesteld na deze termijn, geldt ook voor deze projecten dat zij vallen onder deze uitvoeringsregeling.