Organisatie | Bergen op Zoom |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Verordening VROM Startersregeling 2007 |
Citeertitel | Verordening VROM Startersregeling 2007 |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
09-04-2007 | nieuwe regeling | 22-03-2007 Weekblad Bergen op Zoomse Bode 01-04-2007 | RVB07-0031 |
De raad van de gemeente Bergen op Zoom;
gezien het voorstel van het college van 22 februari 2007, nr. SROB/07/026;
gelet op de gemeentewet en de huisvestingswet;
Hoofdstuk 1 - Begripsbepalingen
In deze verordening wordt verstaan onder
VROM Starterslening: een lening die ten doel heeft om voor huishoudens met beperkte financiële mogelijkheden de ruimte te vergroten om een eigen woning te kopen, en die worden verstrekt op basis van de productspecificaties zoals vastgelegd in de SVn-informatiemap en de Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening;
Huishouden: het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem op de ontvangstdatum van de aanvraag voor de Starterslening een gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren.
Hoofdstuk 4 - Aanvraag en toekenning
Burgemeester en wethouders toetsen of het in lid 1 bedoeld huishouden voldoet aan de in artikel 6, lid 1 opgenomen criteria en sturen binnen 5 werkdagen na ontvangst van het verzoek het aanvraagformulier toe.
Tegelijkertijd sturen burgemeester en wethouders SVn een kopie van het voorblad van dit aanvraagformulier.
• De ingangsdatum van de VROM Starterslening is 1 januari 2007.
• De lening wordt verstrekt door SVn na toewijzing door de gemeente, voorzover de gemeente met betrekking tot minimaal 50% van de lening voldoende saldo heeft op de 'Gemeenterekening VROM Starterslening" bij SVn. De VROM Startersrekening bij SVn voldoende resterend saldo heeft ter afdekking van maximaal 50% van de door SVn geraamde rentedervingskosten.
• Het is niet toegestaan de VROM Starterslening in combinatie met koopsubsidie BEW+ in te zetten voor een individueel startershuishouden.
• De uiteindelijke hoogte van de hoofdsom van de VROM Starterslening wordt door de gemeente vastgesteld, maar zal niet meer bedragen dan 20% van de verwervingskosten. De verwervingskosten zijn overeenkomstig de normen van de Nationale Hypotheek Garantie.
• De looptijd bedraagt maximaal 30 jaar.
Indien de lening lager is dan € 10.000,- dan geldt, vanaf het moment dat een annuïteit gaat lopen, een looptijd van:
• 10 jaar bij een hoofdsom tussen € 5.000,- en € 10.000,-;
• 5 jaar bij een hoofdsom lager dan € 5.000,-.
• De VROM Starterslening is bij aanvang renteloos.
• Vanaf het vierde jaar tot en met het vijftiende jaar geldt het marktconforme rentepercentage. Het percentage is
gebaseerd op de SVn rente 15 jaar vast en is reeds vastgesteld bij de aanvraag van de lening.
• Uiterlijk twee maanden voor het begin van het 4e, 7e, 11e en 16e jaar kan de aanvrager een draagkrachthertoetsing aanvragen op basis van een brief die hij van SVn uiterlijk drie maanden voor het 4e, 7e, 11e en/of 16e jaar ontvangt en na overmaking aan SVn van de kosten hertoetsing.
• Indien uit deze draagkrachthertoetsing(en) blijkt dat er geen financiële draagkracht is, blijft de maandlast renteloos.
• Indien er sprake is van enige draagkracht wordt de rente door SVn aangepast op basis van de gemeentelijke
uitvoeringsregels VROM Starterslening en gelijkgesteld aan de beschikbare financieringsruimte.
• Indien na 15 jaar de marktconforme rente nog niet bereikt is, blijft het op dat moment door de gemeente vastgestelde rentepercentage voor de rest van de looptijd ongewijzigd.
• De rentevastheidsperiode bedraagt 15 jaar vanaf ingangsdatum van de lening.
• De VROM Starterslening is bij aanvang aflossingsvrij. Vanaf het vierde jaar geldt een jaarannuïteit op basis van de restant looptijd en het geldende rentepercentage.
• Uiterlijk twee maanden voor het begin van het 4e, 7e, 11e en 16e jaar kan de aanvrager een draagkrachthertoetsing aanvragen op basis van een brief die hij van SVn uiterlijk drie maanden voor het 4e, 7e, 11e en/of 16e jaar ontvangt en na overmaking van de kosten hertoetsing.
• Indien uit deze draagkrachthertoetsing blijkt dat er geen financiële draagkracht is, blijft de maandlast gedurende de eerstvolgende periode renteloos en aflossingsvrij.
• Indien er sprake is van enige draagkracht wordt de financieringslast en de hierop gebaseerde maandelijkse betaling gedurende de eerstkomende periode door SVn aangepast op basis van de gemeentelijke uitvoeringsregels en gelijkgesteld aan de beschikbare financieringsruimte.
• Op het moment dat de eerder genoemde jaarannuïteit volledig is bereikt, is hertoetsen niet meer mogelijk.
• Indien na 15 jaar de eerder genoemde jaarannuïteit nog niet volledig bereikt is, blijft de op dat moment door de gemeente vastgestelde maandtermijn voor de rest van de looptijd ongewijzigd.
• Bij verkoop wordt de restantschuld in zijn geheel afgelost.
• Een eventuele restantschuld na 30 jaar wordt in één keer volledig afgelost
Betaling van rente en aflossing
• Via jaarannuïteiten, steeds voor 1/12 deel te voldoen per de laatste van elke maand.
• De maandelijkse betalingen worden valutair per 31 december van ieder jaar met de schuldrest verrekend. Automatische incasso is verplicht
• Is te allen tijde boetevrij toegestaan.
• 1,5% over de hoofdsom van de lening.
• Borgtocbtprovisie in verband met Nationale Hypotheek Garantie.
• Van de lening wordt een notariële akte opgemaakt
• Hypotheek, waarbij zonodig genoegen wordt genomen met een 2* hypotheek.
• Zowel voor de eerste als voor de tweede hypothecaire lening - de bancaire lening en de VROM Starterslening - wordt Nationale Hypotheek Garantie verkregen.
• De gemeente mag extra zekerheden verlangen.
Voorwaarden aan eerste, bancaire hypothecaire lening
• Voor de eerste bancaire hypothecaire lening wordt Nationale Hypotheek Garantie verkregen.
• De rentevastperiode bedraagt tenminste 10 jaar.
• De eerste hypothecaire lening mag niet hoger zijn dan een bedrag, gelijk aan de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning, volgens de nonnen van de Nationale Hypotheek Garantie, minus de hoogte van de VROM Starterslening.
• De hypothecaire inschrijving van de eerste, bancaire lening mag niet hoger zijn dan de van toepassing zijnde maximale verwervingskostengrens volgens NHG garantie.
• De bank die de eerste hypothecaire lening verkrijgt verplicht zich na het ingaan van de lening geen gelden meer onder verband van de eerste hypotheekstelling ter leen te verstrekken aan de schuldenaar. Deze verplichting rust op de bank uitsluitend voor zolang als de door SVn aangegane VROM Starterslening niet volledig is afgelost.
Na aanvraag voor een VROM Starterslening vindt een aanvangsdraagkrachttoets plaats. Onderdeel hiervan is een
In deze uitvoeringsregels worden beschreven:
Kenmerken van de VROM Starterslening
De ingangsdatum van de VROM Starterslening is 1 januari 2007. De lening is van toepassing zolang het saldo van de VROM Startersrekening bij SVn positief en toereikend is.
De VROM Starterslening is een financieringsproduct waarvan de kosten worden gedekt uit een door de gemeente bij SVn aangehouden revolving fond: "Gemeenterekening VROM Starterslening" en uit een door VROM bij SVn aangehouden VROM Startersrekening. SVn verstrekt VROM Startersleningen binnen het kader van de van toepassing zijnde SVn productspecificaties VROM Starterslening, de gemeentelijke uitvoeringsregels VROM Starterslening, de algemene voorwaarden zoals tussen VROM en SVn overeengekomen en vastgelegd in het Convenant VROM Starterslening, en de door de gemeente vastgestelde gemeentespecifieke randvoorwaarden.
De Gemeente bepaalt algemene en bjjzondere voorwaarden die van toepassing zijn.
De algemene voorwaarden betreffen:
De bijzondere voorwaarden hebben betrekking op individuele VROM Startersleningen.
• De VROM Starterslening wordt verstrekt door SVn.
• Het rentepercentage van de lening bedraagt gedurende de eerste drie jaar 0,0%. Gedurende de eerste drie jaar is geen aflossing verschuldigd.
• Ingaande het 4e jaar van de looptijd wordt de rente aangepast op [...] (SVn-rente 15 jaar vast vanaf de ingangsdatum lening). Het percentage staat vast tot en met het vijftiende jaar, gerekend vanaf het moment van de ingangsdatum van de lening.
• Voorafgaand aan het 4e, 7e, 11e en 16e jaar kan de aanvrager een draagkrachthertoetsing aanvragen op basis van een brief die SVn circa drie maanden van tevoren toestuurt en na overmaking van de kosten hertoetsing.
Indien uit deze draagkrachthertoetsing blijkt dat de financiële draagkracht onvoldoende is om aan de marktconforme maandtermijn te voldoen, dan worden de rente en aflossing aangepast op basis van de gemeentelijke uitvoeringsregels.
• Op het moment dat de marktconforme maandtermijn is bereikt, is hertoetsen niet meer mogelijk.
• Indien na 15 jaar de marktconforme maandtermijn nog niet bereikt is, blijft de op dat moment door de gemeente vastgestelde maandtermijn voor de rest van de looptijd ongewijzigd.
• De lening wordt afgelost via jaarannuïteiten met een maandelijkse betaling van één twaalfde deel.
• De VROM Starterslening en de 1e hypotheek wordt uitsluitend met Nationale Hypotheek Garantie afgesloten.
Voorwaarden aan de bancaire hypothecaire lening
• De bank verstrekt de lening onder eerste hypotheek; SVn verstrekt de VROM Starterslening onder tweede hypotheek waarbij het volgende van toepassing is:
• Bij een nieuwbouwwoning wordt, indien de kosten en de eerste termijn kleiner zijn dan de hoofdsom van de VROM Starterslening, de VROM Starterslening in een te openen Bouwkrediet bij SVn gestort. De kosten en de eerste termijnbetaling worden direct in mindering gebracht op de hoofdsom van de VROM Starterslening. De volgende termijnen worden daarna gedeclareerd uit het bouwdepot van de VROM Starterslening en vervolgens uit het bouwdepot van de marktconforme bancaire lening.
• Indien de hoofdsom van de VROM Starterslening kleiner is dan de kosten en de eerste termijnbetaling, wordt de hoofdsom van de VROM Starterslening ineens uitbetaald aan de notaris.
• De bank meldt de eigen lening onder Nationale Hypotheek Garantie aan bij WEW en draagt de
borgtochtprovisie af voor de eerste hypotheek.
• De VROM Starterslening wordt verstrekt onder hypotheek waarbij zonodig genoegen wordt genomen met een 2e hypotheek.
• De rentevastheids periode van de bancaire hypothecaire lening moet tenminste 10 jaar bedragen.
• De bancaire hypothecaire lening mag niet hoger zijn dan een bedrag gelijk aan de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie, minus de hoogte van de VROM Starterslening. Voor toetsing en advisering wordt de hoofdsom van de VROM Starterslening als "contante waarde subsidie" ingevoerd.
• De hypothecaire inschrijving voor de eerste, bancaire lening mag niet hoger zijn dan de in dat jaar geldende maximale verwervingskosten volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie.
• De bank verplicht zich na het ingaan van de lening geen gelden meer onder verband van de eerste
hypotheekstelling ter leen te verstrekken aan de schuldenaar. Voormelde verplichting rust op de bank uitsluitend voor zolang als de door SVn aangegane VROM Starterslening niet volledig is afgelost
• De bank meldt de eigen financiering onder Nationale Hypotheek Garantie aan bij het Waarborgfonds Eigen Woningen, waarbij de VROM Starterslening als contante waarde subsidie is opgenomen.
• De bank draagt de borgtochtprovisie voor Nationale Hypotheek Garantie af voor de eerste hypotheek, SVn doet dit voor de VROM Starterslening.
Definities gebruikt bij de aanvangsdraagkrachttoets en de draagkrachthertoets
Bij de aanvangsdraagkrachttoets en de draagkrachthertoets wordt gebruik gemaakt van de volgende definities:
In aanvulling op de voorgaande definities worden bij de draagkrachthertoets de volgende begrippen en definities gehanteerd:
Inhoud van de aanvangsdraagkrachttoets Startersleningen
Voor de aanvangsdraagkrachttoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHG-toetsing, waarin bepaald wordt of een lening Nationale Hypotheek Garantie mogelijk is met een bepaald inkomen. De kosten van de aanvangsdraagkrachttoets zijn voor rekening van SVn.
Uitzonderingen op de NHG toetsingsregels:
De geadviseerde hoogte van de VROM Starterslening wordt door BO berekend zoals onderstaand aangegeven. De gemeente bepaalt de uiteindelijke hoogte van de VROM Starterslening.
De berekening van de genormeerde marktconforme lening is gebaseerd op een simulatie van de marktconforme lening die de aanvrager met NHG kan krijgen.
Indien geen van de partners op de ontvangstdatum 56 jaar of ouder is, verloopt de berekening van de genormeerde marktconforme lening als volgt:
Normfinancieringslast =• Toetsinkomen huishouden x financieringslastpercentage
Genormeerde marktconforme lening = de maximale marktconforme lening op basis van de geldende NHG-normen per peildatum aanvangsdraagkrachttoets.
Indien per peildatum van de aanvangsdraagkrachttoets één of meer van de partners 56 jaar of ouder is, maar nog geen 65 jaar, gelden de volgende aanvullende regels:
Vanaf het begin van een jaar waarin een partner 65 jaar wordt, wordt rekening gehouden met een inkomen van 70% van het actuele toetsinkomen. Hierbij wordt gerekend in hele jaren vanaf de peildatum aanvangsdraagkrachttoets. Het toetsinkomen huishouden wordt vanaf het begin van dat jaar overeenkomstig verlaagd.
Als onderdeel van de aanvangsdraagkrachttoets wordt vastgesteld hoe hoog de genormeerde last van de marktconforme lening bedraagt aan het begin van ieder van de volgende perioden. Deze bedragen zijn van belang bij de hertoetsen.
Bij de toets wordt er vanuit gegaan dat het belastbare vermogen in box 3 (dus boven de vrijstelling) wordt gebruikt als eigen geld ter financiering van de verwervingskosten.
Inhoud van de draagkracht hertoets Startersleningen
• Persoonlijke verplichtingen worden bij de draagkrachthertoets van de VROM Starterslening buiten beschouwing gelaten.
• Wanneer SVn op de mogelijke hertoetsmomenten, op verzoek van de aanvrager, een draagkracht hertoets uitvoert, bedraagt het tarief hiervoor EUR 144,-, prijspeil 2006. Na 2006 wordt het tarief jaarlijks geïndexeerd met de consumentenprijsindex alle huishoudens (zie: sco1494b.htm: Consumentenpriisindex totalen), en wel als volgt:
• De kosten van de draagkracht hertoets komen voor rekening van de aanvrager. SVn brengt deze kosten in rekening bij de aanvrager. De aanvrager tekent hiertoe vooraf een machtiging tot eenmalige automatische incasso.
• SVn brengt de kosten niet bij de aanvrager in rekening wanneer de gemeente in het genoemde besluit bepaalt dat de gemeente de kosten voor haar rekening neemt. In dat geval worden de kosten geboekt ten laste van de Gemeenterekening
Voor de draagkracht hertoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHG-toetsing, waarin bepaald wordt of een lening Nationale Hypotheek Garantie mogelijk is met een bepaald inkomen. De kosten van de draagkracht hertoets zijn voor rekening van de aanvrager.
Uitzondering op de NHG-toepassingsregels:
1. Persoonlijke verplichtingen worden voor de draagkracht hertoets van de VROM Starterslening buiten beschouwing gelaten.
De normfinancieringslast op de peildatum draagkracht hertoets is de basis voor de herziening van de rente en aflossing voor de eerstvolgende periode.
Toetsinkomen huishouden x financieringslastpercentage hertoets
Besch ikbare financieringsrui mte =
Normfinancieringslast •/- financieringslast van de eerste, bancaire lening bij aanvang van deze lening
Marktconforme annuïteit VROM Starterslening =de jaarannuïteit van de VROM Starterslening over de restantlooptijd bij de hertoetsrente.
Vervolgens wordt de rente en looptijd als volgt vastgesteld:
Indien de beschikbare financieringsruimte groter is dan of gelijk is aan de marktconforme annuïteit VROM Starterslening, geldt gedurende de restantlooptijd de genoemde annuïteit De rente blijft vast t/m het einde van periode 4. Daarna gaat een nieuwe rentevastheids periode in van maximaal 15 jaar, met het rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, zoals geldt op de peildatum van periode 5.
Indien de beschikbare financieringsruimte kleiner is dan de marktconforme annuïteit VROM Starterslening, dan geldt gedurende de eerstvolgende periode dat de financieringslast voorde VROM Starterslening gelijk is aan de beschikbare financieringsruimte. Ingeval de eerstvolgende periode periode 5 is, dan is de financieringslast voor de VROM Starterslening voor de resterende looptijd gelijk aan de beschikbare financieringsruimte
Het rentepercentage wordt daarbij als volgt berekend:
Het rentepercentage wordt naar beneden afgerond op eentiende procent.
Gaat voor de betreffende periode een volledige annuïteit gelden, dan vinden er ten behoeve van de volgende perioden geen draagkracht hertoetsen meer plaats.
Wordt alleen rente berekend naast een beperkte annuïteit, dan wordt voorafgaand aan de volgende periode opnieuw de mogelijkheid tot een draagkrachthertoets aangeboden.