Organisatie | Tubbergen |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Beleidsnotitie Rood voor Rood met gesloten beurs 2014 |
Citeertitel | Beleidsnotitie Rood voor Rood met gesloten beurs 2014 |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | bestuur en recht |
Eigen onderwerp |
Geen
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
30-12-2014 | Nieuwe regeling | 15-12-2014 | 18B |
De raad van de gemeente Tubbergen,
gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 4 december 2014, nr. 18A;
gelet op het advies van de commissie Ruimte en Economie van 1 december 2014;
gelet op het bepaalde in de Gemeentewet en de Algemene wet bestuursrecht;
De beleidsnotitie Rood voor Rood met gesloten beurs 2014 Gemeente Tubbergen (I14.046900) vast te stellen.
Aldus besloten in de openbare vergadering van 15 december 2014
Beleidsnotitie Rood voor Rood met gesloten beurs 2014
In opdracht van de provincie Overijssel, het Waterschap Regge en Dinkel en de gemeenten Dinkelland, Tubbergen, Losser en Oldenzaal is er door Wing onderzoek gedaan naar de toekomst van Twentse erven. Naar verwachting zullen in de komende tien jaar in Noordoost-Twente in totaal zo’n 600.000 m² opstallen vrijkomen. De erven en stallen waar geen nieuwe bestemming voor gevonden kan worden, lopen het risico langzaam maar zeker te vervallen.
Het is daarom van belang om mogelijkheden te blijven bieden voor transformatie en herstructurering van erven. In dat kader wordt enerzijds verwezen naar het reeds bestaande beleid voor vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing (VAB-beleid), waarin mogelijkheden worden geboden om onder voorwaarden nieuwe economische functies toe te kennen aan vrijkomende gebouwen.
Daarnaast bestaat de mogelijkheid voor herstructurering door middel van Rood voor Rood, waarbij in ruil voor de sloop van schuren en andere investeringen in ruimtelijke kwaliteit een woning gebouwd mag worden. Deze notitie betreft een actualisatie dan wel evaluatie van het reeds bestaande Rood voor Rood beleid. Mede op basis van het genoemde rapport van Wing kan worden gesteld dat het belang voor een dergelijk beleid de komende jaren nog meer duidelijk gaat worden. Er komen immers steeds meer agrarische locaties vrij. Daarbij moet worden opgemerkt dat het Rood voor Rood beleid alleen geldt voor het terugbouwen van woningen. Terugbouwen van gebouwen voor een economische functie valt niet onder dit beleid. Hiervoor wordt verwezen naar het gemeentelijke beleid ten aanzien van vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen.
Alle woningen die voortkomen uit deze regeling hebben invloed op de woningmarkt. Deze woningen
worden dan ook meegenomen in de monitoring als het gaat om de gerealiseerde aantallen
woningen in relatie tot de doelstellingen in de gemeentelijke woonvisie.
Deze notitie bevat de spelregels waar aan voldaan moet worden als het gaat om het indienen, beoordelen en afhandelen van een aanvraag. Dit betekent dat zowel de aanvrager als de gemeente aan het gestelde in de onderhavige notitie dient te voldoen. Het betreft beleid als bedoeld in artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht.
Het is van belang om bij de beoordeling van Rood voor Rood-plannen het hoofddoel van het Rood voor Rood-beleid voor ogen te houden:
Het hoofddoel van het Rood voor Rood beleid is het verbeteren van
de ruimtelijke kwaliteit van het landelijke gebied.
De realisatie van dit doel vindt plaats door:
In ruil hiervoor mag een deelnemer aan Rood voor Rood onder voorwaarden een woning realiseren.
De hoofdregel bij Rood voor Rood luidt dat een deelnemer in ruil voor de sloop van 1000 m² landschapsontsierende bebouwing op de slooplocatie een woning kan ontwikkelen:
Uit de waarde van deze bouwkavel bekostigt de deelnemer de sloopkosten en de investering in ruimtelijke kwaliteit, terwijl de deelnemer een deel van de waarde van de slopen schuren mag behouden.
In dit hoofdstuk wordt uiteengezet wat de kaders van het Rood voor Rood-beleid zijn. Te beginnen bij enkele definities.
In dit beleid wordt verstaan onder:
Rood voor Rood-plan: Het totaalplan waarin wordt weergegeven hoe uitvoering wordt gegeven aan het Rood voor Rood-beleid op de betrokken locatie(s), waarbij in ieder geval inzichtelijk is gemaakt waar en hoeveel gesloopt wordt, waar de compensatiekavel wordt gerealiseerd, wat de hoogte is van de investering in ruimtelijke kwaliteit en wat het ruimtelijk kwaliteitsplan is.
Ruimtelijk kwaliteitsplan: Onderdeel van het Rood voor Rood plan waarin wordt weergegeven op welke manier de investering in ruimtelijke kwaliteit plaatsvindt. Dit heeft zowel betrekking op het erf als het landschap. Aspecten die een rol spelen zijn: zichtlijnen, ritme van de bestaande bebouwing, afstand tot de weg, cultuurhistorie, erfinrichting, groene inpassing, aanleg of herstel van landschapselementen, realisatie bos en natuur, etc..
3.2 Toepassingsbereik Rood voor Rood
Het Rood voor Rood beleid geldt voor:
Aan de hand van bovenstaande criteria, in onderlinge samenhang bekeken, wordt beoordeeld of sprake is van een landschapsontsierend gebouw. Gebouwen met een monumentale status worden per definitie niet aangemerkt als landschapsontsierend.
Situaties waarbij de verplaatsing van een (gemengd) bedrijf met al dan niet intensieve veehouderij aan de orde is, met uitzondering van het landbouwontwikkelingsgebied (LOG). De verplaatsing moet een ruimtelijk probleem oplossen en er is geen sprake van een (financiële) verplaatsingsregeling. Situaties waarbij met Rood voor Rood een maatwerkoplossing voor een ruimtelijk probleem geboden kan worden, doen zich bijvoorbeeld voor:
3.3 Wat valt buiten het Rood voor Rood beleid?
Het Rood voor Rood beleid geldt niet voor:
3.4 Waar houdt het Rood voor Rood beleid geen rekening mee?
Het Rood voor Rood beleid houdt geen rekening met:
4.1 Uitgangspunten ten aanzien van sloop
De volgende uitgangspunten zijn van toepassing ten aanzien van de sloop:
4.2 Uitzonderingen ten aanzien van sloop
In bepaalde situaties kan worden afgeweken van het bepaalde in 4.1. Dit kan het geval zijn in de volgende situaties:
Schuren die bijvoorbeeld vanwege instortingsgevaar of asbest met direct gevaar voor de volksgezondheid gesloopt moeten worden voordat de Rood voor Rood overeenkomst is ondertekend, kunnen na instemming van de gemeente alsnog worden ingebracht in het kader van Rood voor Rood. In dat geval zal binnen 3 jaar na de sloop alsnog een sluitend plan bij de gemeente moeten worden ingediend. Het is aan de initiatiefnemer om tijdig een aanvaardbaar plan in te dienen bij de gemeente dat voldoet aan zowel het Rood voor Rood beleid als aan overige wet- en regelgeving.
4.3 Financiële uitgangspunten ten aanzien van sloop
Wat betreft de sloop geldt ook een aantal financiële uitgangspunten. Deze luiden als volgt:
30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de te slopen gebouwen mag de deelnemer behouden. Dit hoeft dus niet te worden geïnvesteerd in ruimtelijke kwaliteit. Bij de overweging van het percentage van 30% is rekening gehouden met het feit dat de regeling niet concurrerend en marktverstorend moet werken naar andere agrariërs / partijen die bedrijfslocaties willen aankopen en met het feit dat Rood voor Rood geen saneringsregeling is.
Bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de berekeningsmethode van Dienst Landelijk Gebied gehanteerd. Hierbij wordt rekening gehouden met de technische veroudering op grond van verwachte levensduur van de gebouwen en de residuwaarde aan het eind van de levensduur (Wet waardering onroerende zaken, artikel 17 lid 3).
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de verschillende spelregels ten aanzien van de woningbouwkavel. Dit heeft met name betrekking op de locatie van de bouwkavel en op de maatvoering van de kavel en de woning.
In deze paragraaf wordt uiteengezet welke uitgangspunten gelden ten aanzien van de locatie van de bouwkavel.
De bouwkavel voor een woning mag geen onevenredige aantasting van agrarische en andere belangen in de omgeving veroorzaken. Voorkomen moet worden dat de toekenning van een bouwkavel voor een woning ten koste gaat van het functioneren en de ontwikkelingsmogelijkheden van agrarische bedrijven in de omgeving. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om de afstanden die moeten worden aangehouden ten opzichte van deze bedrijven in verband met stankemissie.
5.2 Uitzonderingen ten aanzien van de locatie van de bouwkavel
Er zijn situaties waarbij een uitzondering kan worden gemaakt op hetgeen is opgenomen in 5.1. Dit kan het geval zijn in de volgende situaties:
Bij terugbouwen elders moet de compensatiewoning aansluiten op bestaande bebouwing. Het kan dan gaan om kernen, dorpsranden, buurtschappen, lintbebouwing en bestaande erfstructuren. Onder “aansluitend op” wordt ook verstaan het realiseren van de Rood voor Rood woning op een locatie met een bestemming ‘recreatiewoning’, voor zover het gaat om een solitaire recreatiewoning (dus niet op recreatieparken/-terreinen). Een en ander betekent dat deze recreatiebestemming dan gewijzigd wordt in een woonbestemming. Deze mogelijkheid geldt in ieder geval niet indien de solitaire recreatiewoning is gelegen in of direct naast (omvangrijke) bos- en natuurgebiedenof Natura2000-gebieden. Bij de beoordeling of een positief bestemde solitaire recreatiewoning geschikt is voor wijziging in een reguliere woning wordt maatwerk geleverd.
Ten aanzien van de maatvoering met betrekking tot de bouwkavel en de bebouwing geldt het volgende:
5.4 Uitzonderingen ten aanzien van de maatvoering
Er zijn situaties waarbij een uitzondering kan worden gemaakt op hetgeen is opgenomen in 5.3. Dit kan het geval zijn in de volgende situaties:
Wanneer een bestaande (bestemde) woning met een Rood voor Rood woning wordt samengevoegd teneinde een grotere inhoud te realiseren (tot maximaal de inhoud van de Rood voor Rood woning vermeerderd met de maximaal toegestane inhoud van de bestaande woning). Wel dient het te gaan om een woning op (één van) de slooplocatie(s) en mag geen afbreuk worden gedaan aan de ruimtelijke kwaliteit.
In geval er sprake is van een Rood voor Rood woning in een, naar het oordeel van de ervenconsulent / het kwaliteitsteam, bestaand karakteristiek pand mag, ten behoeve van het behouden van die karakteristiek, de bestaande inhoud van dat karakteristieke pand gebruikt worden voor de Rood voor Rood woning. Dit geldt ook indien deze inhoud groter is dan op basis van het geldende bestemmingsplan voor het buitengebied is toegestaan.
6 Verbetering ruimtelijke kwaliteit
De verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plekke is het hoofddoel van het Rood voor Rood beleid. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op wat wordt verstaan onder ruimtelijke kwaliteit en hoe de hoogte van de investering in ruimtelijke kwaliteit wordt bepaald.
6.1 Uitgangspunten ruimtelijke kwaliteit
De kwaliteit van de compensatiewoning dient door een beeldkwaliteitsplan (architectonisch) gewaarborgd te zijn. Er is, in samenhang met dit Rood voor Rood beleid ten behoeve van de welstand, een algemeen beeldkwaliteitsplan Rood voor Rood opgesteld dat van toepassing is op Rood voor Rood bouwplannen, voor zover deze plannen betrekking hebben op de realisatie van één compensatiewoning per locatie.
6.2 Hoogte investering in ruimtelijke kwaliteit
Er zal een aanzienlijke investering in ruimtelijke kwaliteit moeten plaatsvinden. De hoogte van de investering in ruimtelijke kwaliteit wordt als volgt bepaald:
Huidige waarde ondergrond (bouw)kavel á 1200 m² -
30% gecorrigeerde vervangingswaarde van de te slopen schuren -
Investering in ruimtelijke kwaliteit
Tevens is daarbij het volgende van belang:
6.3 Inhoud investering ruimtelijke kwaliteit
De volgende kosten kunnen worden aangemerkt als investering in ruimtelijke kwaliteit
Indien sprake is van een meerwaarde voor de ruimtelijke kwaliteit, kunnen de meerkosten van kwalitatief hoogwaardiger materiaal worden verrekend (bijvoorbeeld het gebruik van gebakken klinkers in plaats van betonklinkers of renoveren karakteristieke schuur). Dit kan enkel als sluitpost gehanteerd worden.
In elk geval kunnen de volgende kosten niet worden aangemerkt als investering in ruimtelijke kwaliteit:
6.4 Fonds Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO-fonds)
Indien niet het gehele te investeren bedrag op de bouw- en slooplocatie in het kader van ruimtelijke kwaliteit kan worden geïnvesteerd, dient het resterende bedrag te worden gestort in het gemeentelijke KGO-fonds. Uit dit fonds kunnen bijdragen worden gegeven aan plannen en projecten die een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit elders in de gemeente.
7 Rood voor Rood in geval van verplaatsing
In paragraaf 3.2 onder 7 is aangegeven dat Rood voor Rood kan worden toegepast indien sprake is van een verplaatsing van een (gemengd) bedrijf met al dan niet intensieve veehouderij. In die gevallen mag maximaal één extra bouwkavel toegekend worden t.o.v. de bouwkavel(s)
die nodig is/zijn voor de bekostiging van de sloopkosten. Uit de waarde van de eerste bouwkavel (of
zoveel meer als voor de sloop nodig zijn) dekt de deelnemer de sloopkosten af, terwijl de deelnemer
de (fiscale) heffingsgrondslag én de waarde voor verbetering van de ruimtelijke kwaliteit voor de verplaatsing mag inzetten. De waarde van genoemde extra bouwkavel mag aanvullend, voor zover nodig, ook voor verplaatsingskosten ingezet worden. Een eventuele restwaarde uit die extra bouwkavel dient voor verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de procedurele aspecten die van belang zijn bij deelname aan Rood voor Rood. Zo komen de planologische aspecten aan bod en wordt ingegaan op de afhandeling van verzoeken.
Bij een gemengd bedrijf in extensiverings- of verwevingsgebied waarbij sprake is van beëindiging van het onderdeel intensieve veehouderij, wordt uitgesloten dat op de bouwkavel nieuwvestiging dan wel omschakeling naar intensieve veehouderij, al dan niet in nieuwe of bestaande gebouwen, plaatsvindt (ontmenging). Dit houdt daarmee tevens in dat een deelnemer geen extra bebouwing kan oprichten ten behoeve van de overblijvende niet-intensieve veehouderijtak.
Door de gemeente zal er op worden toegezien dat de gebouwen daadwerkelijk wordengesloopt. Er kan met woningbouw op de bouwkavel worden begonnen nadat daarvoor de benodigde procedures zijn doorlopen. Ook zal de sloop (verantwoord) moeten hebben plaatsgevonden en moeten er bindende afspraken zijn gemaakt over de landschappelijke inpassing en realisatie van de ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Waarborging van de sloop vindt indien mogelijk zowel langs publiekrechtelijke weg plaats als langs privaatrechtelijke weg.
Er wordt een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten tussen gemeente en deelnemer, waarin afspraken vastgelegd worden ten aanzien van sloop, situering van de compensatiekavel en compensatiewoning, landschappelijke inpassing, architectuur, inzet meerwaarde, garanties sloop, bestemmen bouwkavel en investeringen meerwaarde in ruimtelijke kwaliteit.
De deelnemer verzoekt, conform de Rood voor Rood overeenkomst, om herziening van het bestemmingsplan. Ook draagt de deelnemer zelf zorg voor het aanleveren van een (integraal) bestemmingsplan, inclusief (het algemene) beeldkwaliteitsplan, op basis waarvan het Rood voor Rood plan kan worden gerealiseerd. Dit bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan moeten voldoen aan de geldende wet- en regelgeving.
Voor de aanvragen als bedoeld in de leden 1 en 2 geldt dat bij een eventuele beroepsprocedure bij de ABRvS , waarin sprake is van toepassing van een bestuurlijke lus of een gewijzigde vaststelling als bedoeld in artikel 6:19 van de Algemene wet bestuursrecht, het Rood voor Rood beleid wordt toegepast dat op deze aanvragen in de leden 1 en 2 van toepassing is verklaard.
Behoudens het bepaalde in lid 3 omtrent principe aanvragen, geldt voor de in lid 2 genoemde principe aanvragen dat deze specifieke overgangsbepaling slechts van toepassing is tot drie jaar nadat deze beleidsregel in werking is getreden, tenzij in een Rood voor Rood-overeenkomst een kortere termijn is overeengekomen.