Organisatie | Zwolle |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Beleidsregel anti-kraak |
Citeertitel | Beleidsregel anti-kraak |
Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
Eigen onderwerp | ruimtelijke ordening |
Deze beleidsregel beschrijft de werkwijze en toetsingscriteria met betrekking to een verzoek om anti-kraak in een leegstaand, niet voor bewoning bestemd gebouw
artikel 17 Wet Ruimtelijke Ordening, Bouwverordening
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
15-12-2005 | 01-01-2013 | nieuwe regeling | 29-11-2005 de Peperbus, 14-12-2005 | cb 2005-11.29 |
Leegstand heeft een aantrekkende werking op normale kraak, vandalisme en andere ongewenste activiteiten. Om leegstaande panden tegen normale kraak, vandalisme en andere ongewenste activiteiten te beschermen, wordt steeds vaker van het middel "anti-kraak" of het middel “toepassing van de Leegstandswet” gebruik gemaakt.
Bij anti-kraak gaat het om leegstaande, niet voor bewoning bestemde, gebouwen die tijdelijk (deels) voor bewoning gebruikt gaan worden. Bij anti-kraak wordt tussen de gebruikers van het pand en de eigenaar een anti-kraakovereenkomst afgesloten. Ook de gemeente maakt gebruik van dit middel, bijvoorbeeld bij leegstaande scholen.
Om normale kraak van leegstaande woningen tegen te gaan, kan het college de Leegstandswet toepassen.
Op grond van de Leegstandswet kan het college de eigenaar toestemming verlenen tot het aangaan van een huur en verhuurovereenkomst (maximaal 5 jaar), zonder dat een aantal artikelen uit het Burgerlijk Wetboek van toepassing is. Met name van belang is, dat de betreffende huurder niet de gebruikelijke huurbescherming heeft. Op grond van de Leegstandswet kan dus op een veel makkelijker en flexibeler wijze worden omgegaan met leegstaande woningen. In feite een soort anti-kraak, maar dan alleen voor woningen.
Met deze ontwikkeling, zal anti-kraak voortaan dan ook alleen maar voorkomen in niet voor bewoning
bestemde gebouwen. In geval van een woning, kan de eigenaar bij het college op grond van de Leegstandwet toestemming worden gevraagd.
Het grootste probleem bij anti-kraak is dat de (brand)veiligheid voor de bewoners niet is gewaarborgd. Er wordt namelijk een niet voor bewoning bestemd gebouw (zoals een school, kantoorpand of een bedrijfsruimte), als woning in gebruik genomen. De brandweer heeft bij anti-kraak geen bevoegdheden om (brand)veiligheidseisen rechtstreeks te kunnen afdwingen. De bewoners zijn overgeleverd aan de goede bedoelingen van de eigenaar.
Wanneer een niet voor bewoning bestemd pand (deels) voor bewoning in gebruik wordt gegeven, is dat in strijd is met de (gebruiks)voorschriften van het bestemmingsplan. Tegen strijdig gebruik dient in principe handhavend te worden opgetreden. In de praktijk gebeurt dat op dit moment bij anti-kraak niet, er is sprake van passief gedogen.
Samengevat, de huidige werkwijze met betrekking tot anti-kraak levert de volgende bezwaren op:
· er is geen eenduidig beleid vastgesteld waaraan een anti-kraakpand wat betreft de (brand)veiligheid tenminste moet voldoen (rechtsonzekerheid)
· tegen strijdig gebruik van het bestemmingsplan wordt niet opgetreden (rechtsongelijkheid)
· er wordt passief gedoogd, wat in strijd is met de nota “Gedogen is uitzondering”.
Als overheid heb je de zorg, de plicht, dat wonen op een veilige wijze plaatsvindt. Daarom zou ook voor anti-kraakpanden moeten gelden dat deze panden aan een aantal minimale eisen qua (brand)veiligheid voldoen. De praktijk is nu, dat de brandweer bijlage 9 van de Bouwverordening 2004 (eisen kamerverhuurpand) er bij pakt om een anti-kraak pand te kunnen beoordelen. Dit is een niet vastgestelde, informele werkwijze. Vanwege de rechtszekerheid is het zeer aan te bevelen om die eisen in een beleidsstuk vast te leggen. Als een eigenaar anti-kraak in een pand wil toestaan, dan is het voor een ieder duidelijk waaraan het pand tenminste moet voldoen.
Gebruikseisen anti-kraak panden
Uit overleg met de brandweer is gebleken dat bijlage 9 van de Bouwverordening, met een kleine aanvulling, werkbaar is voor anti-kraak panden. Het pakket van eisen voor een kamerverhuurpand kan van toepassing worden verklaard in geval van anti-kraak. De aanvulling betreft organisatorische maatregelen, zoals het aanwijzen van een sleutelbeheerder en het ophangen van door de brandweer goedkeurde plattegrondtekeningen nabij de toegang van het pand. Op de tekeningen dient te worden aangegeven waar de bewoners verblijven en waar de brandveiligheidsvoorzieningen zich bevinden.
Burgemeester en wethouders hebben besloten om bijlage 9 van de Bouwverordening met toevoeging van artikel 5.1 van toepassing te verklaren op anti-kraakpanden (zie de bijlage, behorende bij deze beleidsregel, met als subtitel “gebruikseisen voor anti-kraakpanden”).
Wet op de Ruimtelijke Ordening - Strijdig gebruik bestemmingsplan
De Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) biedt mogelijkheden om vrijstelling van het bestemmingsplan te verlenen, dus ook van de gebruiksvoorschriften. Eén van de mogelijkheden betreft artikel 17 WRO op grond waarvan voor een bepaalde termijn vrijstelling kan worden verleend. Artikel 19 van het Besluit op de Ruimtelijke Ordening geeft de bedoeling van de wetgever aan: de termijn is maximaal 5 jaar (ook na verlenging), daarna komt de vrijstelling te vervallen en dient het dan weer strijdige gebruik te worden beëindigd. Met het verlenen van een dergelijke vrijstelling, is het strijdige gebruik formeel te reguleren.
In jurisprudentie is de tendens ontstaan dat de tijdelijkheid van het afwijkende gebruik objectief bepaalbaar moet zijn, d.w.z. dat er concrete en objectieve feiten zijn waaruit blijkt dat het strijdige gebruik niet langer dan vijf jaar in stand zal blijven.
De tijdelijkheid is niet voldoende concreet en objectief als:
De tijdelijkheid is voldoende concreet en objectief als:
de aanvrager aannemelijk heeft gemaakt (waaronder in ieder geval verstaan wordt het overleggen van een anti-kraakovereenkomst) dat binnen vijf jaar het tijdelijke gebruik wordt opgeheven én wordt gestart met het verbouwen ten behoeve van het uiteindelijke gebruik (het laatste deel in geval de pandeigenaar voor het geschikt maken van het pand t.b.v. het uiteindelijk beoogde gebruik een bouwvergunning nodig heeft).
Met een tijdelijke vrijstelling van het bestemmingsplan, is het bewonen van gebouwen, niet voor bewoning bestemd, formeel te reguleren.
Op de voorbereiding van het besluit omtrent de vrijstelling als bedoeld in artikel 17 WRO is de in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht geregelde procedure van toepassing.
Gebruikseisen als toetsingscriteria
Daarnaast moet worden opgemerkt dat aan een vrijstelling slechts voorwaarden mogen worden verbonden ter bescherming van de belangen, ten behoeve waarvan de bepalingen, waarvan vrijstelling wordt verleend, in het plan zijn opgenomen (artikel 17, lid 1 juncto artikel 15, lid 3 WRO). Of, zoals een uitleg die ook door de Afdeling Bestuursrechtspraak wordt gevolgd, voorwaarden ter behartiging van relevante planologische belangen.
Dit betekent dat de ‘gebruikseisen voor anti-kraak panden’ niet als voorwaarde aan de vrijstelling verbonden kunnen worden. Om er zeker van te zijn dat het anti-kraak pand voldoet aan deze gebruikseisen, moet voordat wordt besloten om medewerking te verlenen aan de vrijstellingsprocedure toetsing aan deze gebruikseisen plaatsvinden (zie de hieronder beschreven werkwijze).
Burgemeester en wethouders hebben besloten over te gaan tot de volgende werkwijze:
Op het moment dat een eigenaar (of beheerder) van plan is om in een leegstaand niet voor bewoning bestemd pand voor een bepaalde periode (maximaal vijf jaar) anti-kraak toe te passen, moeten de volgende stappen worden gevolgd:
Stap 1 Onderzoeken of de tijdelijkheid objectief bepaalbaar is a.d.h.v. een principe aanvraag
Bij anti-kraak gaat het om niet voor bewoning bestemde gebouwen, die (deels) voor bewoning gebruikt gaan worden. Hierdoor ontstaat er een strijdigheid met het geldende bestemmingsplan. Op het moment dat een eigenaar (of een beheerder) van plan is om in een leegstaand pand anti-kraak toe te staan, moet eerst worden onderzocht of door middel van artikel 17 WRO voor een bepaalde termijn (maximaal vijf jaar) vrijstelling kan worden verleend van de bestemmingsplanvoorschriften. Dit onderzoek kan worden uitgevoerd aan de hand van een principe-aanvraag vrijstelling artikel 17 Wet op de Ruimtelijke Ordening. Hierbij moet de eigenaar (of beheerder) gegevens overleggen waaruit blijkt dat de tijdelijkheid concreet en objectief bepaalbaar is.
Als de tijdelijkheid niet concreet en objectief bepaalbaar is, is een vrijstelling artikel 17 WRO niet mogelijk. Er kan dan onderzocht worden of anti-kraak met een gedoogbeschikking kan worden toegestaan (zie stap 3).
Als de tijdelijkheid concreet en objectief bepaalbaar is, volgt stap 2.
Stap 2 Onderzoeken of het pand voldoet aan de gebruikseisen voor anti-kraak panden a.d.h.v. een principe aanvraag
Onder de alinea ‘veiligheid’ is aangegeven dat anti-kraakpanden moeten voldoen aan de gebruikseisen voor anti-kraakpanden (zie bijlage). Deze eisen kunnen echter niet aan een vrijstelling worden verbonden. Toetsing aan de eisen moet derhalve vooraf plaatsvinden. Voordat medewerking wordt verleend aan de vrijstellingsprocedure, moet eerst onderzocht worden of het pand kan voldoen aan de gebruikseisen voor anti-kraakpanden. De brandweer zal op de hoogte van het principe-verzoek worden gebracht, met het verzoek het betreffende pand te inspecteren.
Voldoet het pand niet, dan zal de eigenaar in de keuze worden gesteld om aan het pand een aantal voorzieningen, conform bijlage, te treffen. Als deze voorzieningen niet worden getroffen, dan is anti-kraak niet toegestaan. Een definitief verzoek om vrijstelling zal in dat geval geweigerd worden.
Als het pand wel aan de gebruikseisen voldoet, kan de eigenaar (beheerder) een verzoek om vrijstelling ex artikel 17 WRO indienen.
De keuze om het pand al dan niet aan de beleidsregels te laten voldoen ligt dus geheel bij de eigenaar, het is een vrijwillige keuze. Als het pand wel voldoet aan het eisenpakket, dan kan de tijdelijke vrijstelling worden verleend. Als uit een latere inspectie blijkt dat het pand niet conform de regels wordt gebruikt, kan besloten worden om de verleende vrijstelling weer in te trekken. Dat maakt de weg vrij om handhavend op te treden tegen het dan weer strijdige gebruik.
Stap 3a Het behandelen van een verzoek om vrijstelling ex artikel 17 Wet op de Ruimtelijke Ordening
Als uit stap 1 en 2 is gebleken dat de tijdelijkheid objectief bepaalbaar is aangetoond en het pand voldoet aan de gebruikseisen voor anti-kraakpanden, kan de eigenaar (beheerder) van een pand een definitief verzoek om vrijstelling indienen. We kunnen een aanvrager niet dwingen om eerst een principe aanvraag in te dienen. Mocht een definitief verzoek om vrijstelling worden ingediend, terwijl stap 1 en 2 nog niet zijn doorlopen, dan moet dit alsnog gebeuren. Afhankelijk van de uitkomst wordt dan besloten om de vrijstellingsprocedure op te starten, dan wel de vrijstelling te weigeren.
Op de voorbereiding van het besluit omtrent de vrijstelling als bedoeld in artikel 17 WRO is de in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht geregelde procedure van toepassing.
De doorlooptijd van een artikel 17 WRO procedure bedraagt circa 4 a 5 maanden.
Stap 3b Gedoogbeschikking met gelijktijdige vrijstellingsprocedure
Als een pandeigenaar om gerechtvaardige en dringende redenen aannemelijk kan maken, dat de termijn voor de vrijstellingsprocedure niet kan worden afgewacht, maar het pand wel voldoet aan de gebruikseisen voor anti-kraakpanden (zie stap 2), kan alsnog met een gedoogbeschikking medewerking worden verleend. Er zal dan wel tegelijkertijd een vrijstellingsprocedure moeten worden ingediend.
Stap 4 Gedoogbeschikking als tijdelijke vrijstelling niet mogelijk is
Ook als de tijdelijkheid van het afwijkende gebruik niet objectief bepaalbaar kan worden gemaakt, maar het pand wel voldoet aan de gebruikseisen voor anti-kraakpanden (zie stap 2), dan kan de pandeigenaar een verzoek indienen voor een gedoogbeschikking.
Voor het in behandeling nemen van een verzoek om vrijstelling artikel 17 WRO of een gedoogbeschikking worden overeenkomstig de Legesverordening leges in rekening gebracht.
De beleidsregel anti-kraak treedt in werking met ingang van de dag na datum publicatie van de beleidsregel in het huis-aan-huis blad “De Peperbus”.
Bijlage, behorende bij de beleidsregel anti-kraak
Paragraaf 1 – Gegevens en bescheiden aanvraag
Artikel 1.1 - In de aanvraag op te nemen gegevens
De aanvraag moet de volgende gegevens bevatten:
Paragraaf 2 – Technische eisen m.b.t. brandveiligheid
Artikel 2.1 – Constructieve veiligheid
De hoofddraagconstructie dient een brandwerendheid op bezwijken te bezitten van 30 respectievelijk 60 minuten indien de hoogste verblijfsvloer hoger is gelegen dan 5 respectievelijk 13 meter.
Bron: Bouwbesluit 2003, niveau gelegen tussen nieuw (artikel 2.9) en bestaande (artikel 2.12) bouw
De uiterste toestand van een bouwconstructie waarvan het bezwijken leidt tot het onbruikbaar worden van een rookvrije vluchtroute, moet gedurende 30 minuten bestand zijn tegen bezwijken.
Bron: Bouwbesluit 2003, artikel 2.9, lid 1 – niveau nieuwbouw
Artikel 2.2 – Beperking ontwikkeling van brand en rook
De bijdrage tot brandvoortplanting in de rookvrije vluchtroutes, vanaf de toegang van het subbrandcompartiment tot aan de toegang van het anti-kraak pand, (m.u.v. 5%) klasse 2 voor wanden en plafonds, klasse T1 voor vloeren en trappen.
Bron: Bouwbesluit 2003, artikel 2.92 niveau nieuwbouw
De bijdrage tot brandvoortplanting in de overige ruimtes (m.u.v. 5%) klasse 4 voor wanden en plafonds, klasse T3 voor vloeren.
Artikel 2.3 – Beperking van de uitbreiding van brand
Bij het beoordelen van de brandveiligheid beschouwen wij het gehele anti-kraak pand als brandcompartiment. Voorwaarde is dat het totale brandcompartiment niet groter is dan 500 m2. Indien dit wel het geval is zal het anti-kraak pand worden onderverdeeld in meerdere brandcompartimenten van maximaal 500 m2.
Bij het beoordelen op brandveiligheid beschouwen wij elke onzelfstandige woonruimte alsmede de gemeenschappelijke verblijfsruimten als subbrandcompartiment.
Weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag.
lid 1 – tussen brandcompartimenten
De scheiding tussen brandcompartimenten dient een WBDBO te bezitten van tenminste 60 minuten.
Bron: Bouwbesluit 2003, artikel 2.106 – niveau nieuwbouw
lid 2 – tussen subbrandcompartimenten
De scheiding tussen subbrandcompartimenten, dient een WBDBO te bezitten van tenminste 30 minuten. Bron: Bouwbesluit 2003, artikel 2.118 – niveau nieuwbouw
lid 3 – tussen subbrandcompartimenten en vluchtroute
De scheiding tussen subbrandcompartimenten en de vluchtroute dient een WBDBO te bezitten van tenminste 30 minuten.
Bron: Bouwbesluit 2003, artikel 2.118 – niveau nieuwbouw
Alle deuren die uitkomen op een vluchtroute dienen zelfsluitend te zijn. Deze eis geldt niet voor:
· toegangsdeuren naar de onzelfstandige woonruimte;
· badruimtes (tenzij deze op basis van artikel 3.1 lid 2 een subbrandcompartiment is).
lid 2 – twee onafhankelijke vluchtroutes
Het verlaten van de onzelfstandige woonruimte kan dan plaatsvinden door een beweegbaar constructiedeel (voor een raam geldt de afmeting van 50 x 80 cm, maximaal 1 meter boven de vloer) van de begane grond en de 1e verdieping. Uitgangspunt hierbij is dat de verdiepingsvloer van de 1e verdieping niet hogermag zijn dan 5 meter ten opzichte van het aansluitende terrein.Bij de hoger gelegen verdiepingen moet gebruik worden gemaakt van een vluchtladder of kooiladder. Voor de vluchtladder geldt dat dit een vaste ladder moet zijn waarbij men kan afdalen tussen de ladder en de gevel of dat deze is voorzien van een deugdelijke zijgeleiding. De ladder dient op een veilige wijze bereikt kunnen worden.
In afwijking van a. kan worden volstaan met één vluchtroute als dit een trappenhuis is en:
De totale gebruiksoppervlakte van de woonfuncties die zijn aangewezen op dat trappenhuis niet groter is dan 800 m2, geen vloer van een verblijfsgebied van die woonfuncties hoger ligt dan 12,5 meter, geen van de woonfuncties een gebruiksoppervlakte heeft van meer dan 150 m2 en iedere wooneenheid beschikt over een tweede gelegenheid tot ontkoming (een raam met aansluitend kunnen springen, of een kooi-/vluchtladder naar de begane grond), of
lid 3 – rookdichtheid vluchtroutes
De rookproductie van ieder constructieonderdeel (m.u.v. 5%) gelegen in een vluchtroute mag geen grotere rookdichtheid hebben dan:
Bron: Bouwbesluit 2003, artikel 2.126 - niveau nieuwbouw
lid 4 – rookdichtheid overige ruimten
De rookproductie van ieder constructieonderdeel (uitgezonderd vloeren, hellingbanen en trappen) in de overige ruimten binnen het gebouw (m.u.v. 5%) mag geen grotere rookdichtheid hebben dan
Bron: Bouwbesluit 2003, artikel 2.126 - niveau nieuwbouw
lid 5 – vluchtroute aanduiding
Een anti-kraak pand waarin 10 of meer personen kunnen worden gehuisvest, moet, opdat de bewoners op veilige wijze kunnen vluchten, zijn voorzien van vluchtroute aanduidingen (transparanten) die tenminste voldoen aan NEN 6088 en die zijn aangesloten op een noodstroomvoorziening.
Artikel 2.5 – Bestrijding van brand
Een anti-kraak pand met een gebruiksoppervlakte van minder dan 150 m2 dient op iedere bouwlaag te zijn voorzien van een draagbaar blustoestel met een inhoud van 6 kg poeder of 6 liter schuimvormend middel.
Een anti-kraak pand met een gebruiksoppervlakte groter dan 150 m2 maar kleiner dan 500 m2, dient op iedere bouwlaag te zijn voorzien van minibrandslanghaspels. Het aantal haspels is zodanig dat de loopafstand tussen een brandslanghaspel en elk punt van de bouwlaag, niet groter is dan 15 meter, vermeerderd met 2,5 meter.
Een anti-kraak pand met een gebruiksoppervlakte van meer dan 500 m2 dient op iedere bouwlaag te zijn voorzien van brandslanghaspels. Het aantal haspels is zodanig dat de loopafstand tussen een brandslanghaspel en elk punt van de bouwlaag, niet groter is dan 30 meter, vermeerderd met 5 meter.
Bron: Bouwbesluit 2003, artikel 2.191, lid 2, artikel 2.192, lid 3 - nieuwbouw
Artikel 2.6 - Gelijkwaardige veiligheid
Als een anti-kraak pand niet voldoet aan de gestelde voorschriften genoemd in paragraaf 2 van deze bijlage, moet een mate van veiligheid worden geboden die ten minste gelijk is aan de mate van veiligheid die is beoogd met de bedoelde voorschriften, e.e.a. ter beoordeling van de gemeente.
Paragraaf 3 – Gebruikseisen voor anti-kraak pand
Artikel 3.3 – Plaatsbepaling stooktoestel
Bron: Bouwbesluit 2003, artikel 4.92 - niveau bestaande bouw
Artikel 3.4 - Plaatsbepaling warmwatertoestel
Bron: Bouwbesluit 2003, artikel 4.96 - niveau bestaande bouw
Artikel 3.6 - Flessengasinstallatie/gasflessen
Een flessengasinstallatie voor verwarming of kookdoeleinden is niet toegestaan. Aanwezigheid van flessengas voor andere doeleinden is eveneens niet toegestaan.
Artikel 3.7 - Vluchtroutes en (nood)uitgangen
Een (nood)uitgangsdeur moet bij aanwezigheid van personen in het anti-kraak pand uitsluitend zodanig zijn gesloten, dat de (nood)uitgangsdeur van binnen uit ogenblikkelijk over de minimaal vereiste breedte kan worden geopend zonder dat hiertoe gebruik moet worden gemaakt van een sleutel of een ander los voorwerp.
Afval moet worden verzameld in veilig opgestelde goed af te sluiten containers van moeilijk brandbaar materiaal, voorzover de containers binnen het anti-kraak pand zijn opgesteld.
Artikel 3.10 - Opslag van materialen
Buiten de daartoe op de bij de exploitatievergunning anti-kraak pand behorende tekening(en) aangegeven ruimten mogen in het anti-kraak pand geen brandbare, brandbevorderende en bij brand gevaar opleverende stoffen aanwezig zijn.
Artikel 3.11 - Periodieke controle
Brandslanghaspels en brandblustoestellen dienen jaarlijks te worden gekeurd. Deze keuring dient te worden geregistreerd door middel van het aanbrengen van een keuringssticker op de blusmiddelen. Van de noodverlichtingsinstallatie, vluchtrouteaanduidingen en rookmelders dient de keuring daarvan te worden vastgelegd in een daarvoor bestemd logboek dat wordt ingevuld en afgestempeld door een erkend bedrijf.
Als aan het anti-kraak pand voorzieningen moeten worden getroffen waarvoor een bouwvergunning als bedoeld in artikel 40 van de Woningwet en/of een vergunning als bedoeld in artikel 11 van de Monumentenwet 1988 is vereist, dan worden voor het treffen van die betreffende voorzieningen afwijkende termijnen gesteld.
Artikel 4.2 – Levensbedreigende situatie
Als een anti-kraak pand niet voldoet aan de artikelen genoemd in paragraaf 2 van deze bijlage, en de tekortkomingen zijn dusdanig dat er sprake is van een levensbedreigende situatie dan dient het gebruik als anti-kraak pand per direct worden beëindigd. Directe (gedeeltelijke) sluiting wordt overwogen indien een onzelfstandige woning niet beschikt over een tweede vluchtroute en aanwezigen hierdoor niet in staat zijn zich zelf te redden.