Beleidsregels bij bestemmingsplan "Algemene bijgebouwenregeling"

Kort na de gemeentelijke herindeling op 1 januari 1989 bleek, dat in de diverse kernen van de gemeente De Ronde Venen verschillende regels golden ten aanzien van het aan- en bijbouwen bij woningen. Dit was enerzijds een gevolg van de verschillende inzichten die de afzonderlijke gemeenten in bestemmingsplannen hadden opgenomen en anderzijds een gevolg van de ouderdom van bestemmingplannen. Dit bleek al snel een knelpunt. Het is aan de eigenaar van een woning in (bijvoorbeeld) Vinkeveen niet uit te leggen, waarom hij minder bijgebouwen in zijn achtertuin mag realiseren, dan de eigenaar van eenzelfde soort woning in (bijvoorbeeld) Mijdrecht.

In de loop van 1989 zijn beleidsregels geformuleerd en bekendgemaakt. Op basis van deze regels zijn jarenlang vrijstellingsprocedures gevolgd. In 1997 ontstond de behoefte om deze beleidsregels te formaliseren in een bestemmingsplan, zodat niet meer voor ieder individueel bouwplan vrijstellingsprocedures gevolgd hoefden worden. Uiteindelijk heeft de gemeenteraad op 31 mei 2000 het bestemmingsplan “Algemene bijgebouwenregeling” (ABR) vastgesteld. Gedeputeerde Staten hebben het bestemmingsplan op 31 augustus 2000 goedgekeurd.

Inmiddels is het bestemmingsplan volop in gebruik. In augustus 2005 is een eerste partiële herziening van kracht geworden. Sinds de vaststelling van de ABR zijn er echter opnieuw knelpunten naar voren gekomen. Met de uitgifte van grond in de nieuwe wijken Wickelhof en Kerkelanden lopen de kavelkopers op twee punten tegen de grenzen aan van de ABR, waarvan de voorschriften een op een zijn overgenomen in het bestemmingsplan “Mijdrecht Woongebied Zuid 2003”. Deze regelgeving wordt in de praktijk als te beperkend ervaren. In veel gemeenten, zoals Almere en Lelystad, zijn deze regels dan ook ruimer opgesteld.

In artikel 5, lid 3 is onder d.2. bepaald, dat bij vrijstaande woningen slechts aan één zijgevel bijgebouwen mogen worden aangebouwd. De reden voor deze regel is onder andere het behouden van het doorzicht tussen de woningen. Met name in het bebouwingslint is dit van belang. In woongebieden geldt er echter een andere situatie. Hierbij zijn doorzichten aanzienlijk minder van belang. In woongebieden dient de regel dus geen doel. Wanneer er aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan, worden er echter geen bezwaren gezien voor het toestaan van bijgebouwen aan twéé zijden van het hoofdgebouw. De bouwmogelijkheden worden hierdoor ten onrechte beperkt.

Het toestaan van een bijgebouw aan één zijde van het hoofdgebouw heeft voor aanwonenden een even groot effect als het toestaan van een bijgebouw aan twee zijden van het hoofdgebouw. Een eigenaar is op dit moment vrij om te bepalen aan welke zijde van het hoofdgebouw het bijgebouw wordt gerealiseerd. Met de huidige regelgeving kan het zich daarom al voordoen dat bij beide aangrenzende percelen een bijgebouw staat aan de zijde van het hoofdgebouw, die op het betreffende perceel is gericht. In figuur 1 wordt deze situatie uitgebeeld. Het toestaan van bijgebouwen aan beide zijden van het hoofdgebouw zal hierbij dus geen verschil uitmaken. Het toestaan van bijgebouwen aan twee zijden van het hoofdgebouw kan er daarnaast niet toe leiden dat er meer bebouwing gerealiseerd wordt. Dit wordt gewaarborgd door middel van de bestaande regelgeving met betrekking tot de maximale totale oppervlakte aan bijgebouwen.

In artikel 5, lid 3 is onder c.2. en d.4. bepaald, dat de nokhoogte van aangebouwde en vrijstaande bijgebouwen maximaal 4 meter mag zijn, ongeacht de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens. Ook hierbij geldt, dat de regelgeving ten onrechte als te beperkend wordt ervaren.

Wanneer het realiseren van bijgebouwen aan twee zijden van het hoofdgebouw mogelijk gemaakt wordt, is het om bezwaarlijke situaties te voorkomen wenselijk om enkele voorwaarden te hanteren. Om hinder voor de aanwonenden te voorkomen, dienen er voorwaarden gesteld te worden aan de goot- en nokhoogte van de bijgebouwen. Dit geldt echter ook wanneer er slechts aan één zijde van het hoofdgebouw kan worden aangebouwd. Deze regels zijn daarom al in de ABR opgenomen. Tevens is het wenselijk om de aanwezigheid van groen tussen vrijstaande woningen zoveel mogelijk te waarborgen door middel van een minimale afstand tot de zijdelingse perceelsgrens. In bijzondere situaties is het daarnaast mogelijk dat het toestaan van bijgebouwen aan twee zijden van een vrijstaande woning leidt tot het verminderen van waardevolle doorzichten en van ruimtelijkheid op erven. Daarom is het wenselijk dat de verzoeken door de welstandscommissie worden getoetst. Bij deze toetsing worden de bepalingen uit de nota “Welstand De Ronde Venen” meegenomen. De bepalingen uit deze nota, die voor deze beleidsregels het belangrijkste zijn, worden in de bijlage weergegeven.

Het is wenselijk een mogelijkheid te bieden voor het bouwen van een bijgebouw bij vrijstaande woningen met een hogere nokhoogte dan 4 meter. Met de uitgifte van grond in Wickelhof en Kerkelanden bleek, dat het oprichten van een cataloguswoning met een aangebouwde garage met kap met een goothoogte van 3 meter en een nokhoogte van 6 meter binnen het bestemmingsplan niet mogelijk was. Wanneer er voldoende afstand tot de perceelsgrens wordt aangehouden en wanneer de nokhoogte niet hoger is dan 6 meter ontstaat er echter geen hinder voor aanwonenden. Het is mogelijk dat bijgebouw met een grotere nokhoogte leidt tot verslechtering van het straatbeeld. Daarom is het wenselijk dat de verzoeken door de welstandscommissie worden getoetst. Bij deze toetsing worden de bepalingen uit de nota “Welstand De Ronde Venen” meegenomen. De bepalingen uit deze nota, die voor deze beleidsregels het belangrijkste zijn, worden in de bijlage weergegeven.

Omdat de gemeente streeft naar uniform beleid omtrent bijgebouwen, wordt geen uitzondering gemaakt voor nieuwe woningen in Wickelhof en Kerkelanden. De gevolgen van het toepassen van deze regels zijn op dit moment nog onvoldoende te overzien. Wanneer de regels met een bestemmingsplanherziening worden vastgelegd, zullen deze niet eenvoudig kunnen worden aangepast of ingetrokken. Het wordt daarom niet wenselijk geacht om op dit moment de ABR opnieuw te herzien. Voor beide knelpunten is echter een oplossing mogelijk, waarbij de totale opzet en structuur van de ABR behouden blijven. Deze oplossing wordt gevonden in het toepassen van beleidsregels. Deze beleidsregels kunnen worden toegepast wanneer er sprake is van een vrijstelling op het bestemmingsplan “Algemene Bijgebouwenregeling”. Om mee te kunnen werken aan bouwplannen, zoals deze hierboven zijn beschreven, is een vrijstelling ex artikel 19, lid 3 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening en het daarop gebaseerde artikel 20 van het Besluit op de Ruimtelijke Ordening 1985 nodig. Om ad hoc beleid en willekeur ten aanzien van de hierboven aangehaalde problematiek te voorkomen, is het gewenst de voorgestelde oplossingen vast te leggen in de vorm van beleidsregels, conform titel 4.3 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Om bezwaarlijke situaties te voorkomen dienen er voorwaarden in de beleidsregels te worden vastgelegd. Als daarnaast ontwerp en uitvoering van bouwplannen met de nodige zorgvuldigheid ter hand worden genomen, hoeft evenmin te worden gevreesd voor aantasting van de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving.

Als oplossing van beide knelpunten worden de volgende beleidsregels voorgesteld. De beleidsregels zullen gaan gelden voor de bestemmingsplannen in de bebouwde kommen. De bestemmingsplannen “Lintbebouwing Vinkeveen 2003” en “Buitengebied” worden hiermee uitgezonderd vanwege het behoud van doorzichten in deze gebieden.

Wat betreft aangebouwde bijgebouwen aan twee zijden van een woning geldt, dat dit kan worden toegestaan, mits:

• 1.

  het een vrijstaande woning betreft;

• 2.

  een positief advies door de welstandscommissie is uitgebracht;

• 3.

  aan minimaal één zijde van het hoofdgebouw een minimale afstand tot de zijdelingse perceelgrens van 1 meter wordt aangehouden. Deze strook dient onbebouwd te blijven.

Voor het overige zijn de voorschriften van de ABR van kracht. Hierbij geldt een maximale goothoogte van 3 meter, een maximale nokhoogte van 4 meter en een minimale afstand tot de voorgevelrooilijn van 3 meter. Er kan hierbij een situatie ontstaan zoals deze in figuur 2. wordt uitgebeeld.

Wat betreft een hogere nokhoogte van bijgebouwen geldt, dat dit kan worden toegestaan, mits:

• 1.

  het een vrijstaande woning betreft;

• 2.

  de afstand tussen het bijgebouw en de zijdelingse perceelsgrens minimaal 3 meter bedraagt indien de nokhoogte tussen 4 en 5 meter bedraagt;

• 3.

  de afstand tussen het bijgebouw en de zijdelingse perceelsgrens minimaal 4 meter bedraagt indien de nokhoogte tussen 5 en 6 meter bedraagt;

• 4.

  de nokhoogte maximaal 6 meter bedraagt;

• 5.

  de dakhelling van het bijgebouw niet steiler en bij voorkeur gelijk is aan de dakhelling van het hoofdgebouw;

• 6.

  een positief advies door de welstandscommissie is uitgebracht.

Voor het overige zijn de voorschriften van de ABR van kracht. Hierbij geldt een maximale goothoogte van 3 meter en een maximale afstand tot de voorgevelrooilijn van 3 meter. Er kan hierbij een situatie ontstaan zoals deze in figuur 3 wordt uitgebeeld.

Bijlage Meest relevante voorwaarden uit de nota “Welstand De Ronde

Venen” (augustus 2005)

Voor de gebieden 8, 9, 12, 19, 20a, 20b, 20c, 21, 23, 24, 25 en 26 uit de nota en zijn deze beleidsregels net van niet van toepassing, omdat de Algemene Bijgebouwenregeling in deze gebieden niet geldt. Voor forten, agrarische bedrijfsgebouwen en woonschepen zoals genoemd in de nota zijn deze beleidsregels eveneens niet van toepassing omdat het geen woningen betreft. Voor gebied 14 en 22 uit de welstandsnota zijn deze beleidsregels alleen van toepassing voor de bebouwing in Amstelhoek.

Voorwaarden voor aan- of uitbouwen aan zij- of achterkant

• -

  vorm is rechthoekig in één bouwlaag, eventueel met afgeschuinde hoeken

• -

  plat afgedekt of desgewenst een van het hoofdgebouw afgeleide kapvorm, - helling en nokrichting

• -

  geen doorgetrokken dakvlakken vanaf het hoofdgebouw

Voorwaarden voor een los bijgebouw of overkapping aan achterkant of zijkant die niet grenst aan openbare ruimte

• -

  duidelijk rechthoekig in één bouwlaag en geen opvallende details

• -

  plat afgedekt of desgewenst een van het hoofdgebouw afgeleide kapvorm, - helling en nokrichting

Voorwaarden voor een los bijgebouw of overkapping aan achterkant of zijkant die grenst aan openbare ruimte

• -

  duidelijk rechthoekig in één bouwlaag en geen opvallende details

• -

  plat afgedekt

Voorwaarden voor bijgebouwen aan twee zijden van een woning

• -

  Het bijgebouw is ondergeschikt en vormgegeven als toegevoegd element of opgenomen in de hoofdmassa op het perceel, tenzij het een boerderij betreft.

• -

  Het perceel bevindt zich niet in de gebieden 1, 4, 5, 6, 11, 13, 15, 16 of 17 van de Welstandsnota van augustus 2005.

• -

  Indien het perceel zich in de gebieden 2,7 of 10 van de Welstandsnota van augustus 2005 bevindt of indien het een boerderij betreft, wordt het bijgebouw opgenomen in de straatwand.

• -

  Indien het perceel zich in de gebieden 7 of 10 van de Welstandsnota van augustus 2005 bevindt, worden doorzichten op het omringende landschap behouden en eventueel/waar mogelijk versterkt.

• -

  Indien het perceel zich in gebieden 14 van de Welstandsnota van augustus 2005 bevindt, wordt de nokrichting evenwijdig of haaks op de rooilijn geplaatst

• -

  Indien het perceel zich in gebieden 14 van de Welstandsnota van augustus 2005 bevindt, wordt het bijgebouw ingepast in het stedenbouwkundig patroon.