| Organisatie | Meerssen |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Beleidsregel van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Meerssen houdende regels omtrent intrekken omgevingsvergunning bouwen woningen en woongebouwen (Beleidsregels intrekken omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen van woningen en woongebouwen, gemeente Meerssen, 2013) |
| Citeertitel | Beleidsregels intrekken omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen van woningen en woongebouwen, gemeente Meerssen, 2013 |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 31-10-2013 | nieuwe regeling | 08-10-2013 de Geulbode 30 oktober 2013 |
Beleidsregels intrekken Omgevingsvergunning voor de activiteit (ver-)bouwen van woningen en woongebouwen
Burgemeester en Wethouders van Meerssen;
Gelet op het bepaalde in artikel 1:3, vierde lid van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), artikel 4:81 tot en met 4:84 Awb, artikel 2.33, tweede lid, onder a en artikel 3.15 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) alsmede artikel 1.2 Invoeringswet Wabo, hebben wij beleidsregels vastgesteld voor het intrekken van de omgevingsvergunning voor de activiteit (ver-)bouwen van woningen en woongebouwen.
In deze beleidsregels wordt verstaan onder:
Artikel 3 Toetsingscriteria bij uitblijven aanvang bouw
Artikel 4 Toetsingscriteria bij onvoltooide bouw
De bouw wordt geacht 26 weken te hebben stil gelegen indien gedurende 156 weken na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning de bouw niet is gereed gemeld of is gereed gemeld en deze melding is door het college niet geaccepteerd, zoals bedoeld in het voorgaande lid onder a en respectievelijk b. In die gevallen zal het college overgaan tot intrekking van de omgevingsvergunning overeenkomstig de wet en deze Beleidsregels.
Artikel 5 Intrekkingsprocedure
De intrekking van een omgevingsvergunning geschiedt volgens dezelfde procedure als die op grond waarvan de omgevingsvergunning is voorbereid. Daarbij geldt dat bouwvergunningen die gelet op artikel 1.2 Invoeringswet Wabo worden gelijk gesteld met een omgevingsvergunning, de procedure wordt toegepast die zou zijn gevolgd als de bouwvergunning onder het regime van de Wabo zou zijn aangevraagd.
Van deze Beleidsregels kan worden afgeweken indien toepassing van de Beleidsregels voor één of meer belanghebbenden onevenredige gevolgen heeft in verhouding tot de met de Beleidsregels te dienen doelen.
Deze beleidsregels kunnen worden aangehaald als “Beleidsregels intrekken omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen van woningen en woongebouwen, gemeente Meerssen, 2013”.
Deze beleidsregels treden in werking de eerste dag na bekendmaking.
Ook in de gemeente Meerssen komt het voor dat geen (volledig) gebruik wordt gemaakt van verleende omgevingsvergunningen voor de activiteit (ver-)bouwen van woningen en woongebouwen. De vergunninghouders hebben hiervoor diverse redenen. Gelet op het algemeen belang vindt het college van burgemeester en wethouders (hierna: b en w) deze situatie echter ongewenst. De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo) biedt b en w de mogelijkheid om een dergelijke omgevingsvergunning in te trekken. Ofschoon de wet de mogelijkheid beperkt tot bepaalde gevallen, is deze nog steeds ruim geformuleerd. Zo ruim dat b en w ter verhoging van de rechtszekerheid het wenselijk achten deze ruimte in te vullen met beleidsregels. Daardoor is voor de vergunninghouder duidelijk in welke gevallen b en w van hun bevoegdheid gebruik zullen maken.
Het doel van deze beleidsregels is het bieden van duidelijkheid aan (potentiële) omgevingsvergunninghouders voor de activiteit (ver-)bouwen, over de wijze waarop b en w met hun intrekkingsbevoegdheid omgaan. Tevens geldt als doel het gebruikmaken van de genoemde bevoegdheid op een wijze die de toets aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur doorstaat.
Om een aantal redenen is het wenselijk om bovenstaande bevoegdheid te concretiseren en een actief intrekkingsbeleid te hanteren voor zover het (ver-)bouwen van woningen betreft:
hiermee wordt voorkomen dat aan ‘verouderde’ bouwplannen, die mogelijk niet meer voldoen aan de op dit moment geldende voorschriften (o.a. het Bouwbesluit, Bouwverordening), uitvoering wordt gegeven. Onder meer eisen ten aanzien van brand- en constructieve veiligheid werden en worden in de loop van de jaren aangescherpt om onveilige situaties zoveel mogelijk te voorkomen. Dit geldt eveneens voor normen met betrekking tot energiezuinigheid;
uit de demografische ontwikkelingen en de analyses die daarover op Provinciaal en Regionaal niveau zijn gemaakt, moet worden geconcludeerd dat de hoeveelheid nog toe te voegen nieuwe woningen aan het woningbestand beperkt dient te worden. Omdat op dit moment door de verwachte bevolkingskrimp in de Regio Maastricht en Mergelland voornamelijk op het gebied van woningbouw een streng planologisch beleid zal worden gevoerd, is bewust gekozen voor het alleen overgaan tot het opstellen van beleidsregels voor het intrekken van vergunningen voor woningen en niet voor overige gebouwen;
het onderhavige beleid is eveneens wenselijk vanuit het oogpunt van de Basis Gebouwen Registratie (BGR). In de BGR worden gegevens en brondocumenten (in dit geval de omgevingsvergunning voor de activiteit (ver-)bouwen) vastgelegd van onder meer panden en verblijfsobjecten. Het verlenen van een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen kan leiden tot het ontstaan van een nieuw pand of verblijfsobject of uitbreiding daarvan. Vanaf het moment dat de omgevingsvergunning voor de activiteit (ver-)bouwen is verleend, worden de (voorlopige) gegevens van een nieuw of gewijzigd pand en/of verblijfsobject vastgelegd in de Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG). Het betreft gegevens zoals de nummeraanduiding (huisnummer), het bouwjaar, het gebruiksdoel, de gebruiksoppervlakte en de geometrie. In de BGR wordt ook de levensloop van het pand en/of het verblijfsobject vastgelegd. Deze levensloop start bij het afgeven van de omgevingsvergunning. Om te waarborgen dat de meest actuele gegevens in de BAG worden vastgelegd heeft het de voorkeur eerder opgenomen voorlopige gegevens uit de BAG te verwijderen op het moment dat duidelijk wordt dat een verleende omgevingsvergunning voor de activiteit (ver-)bouwen niet wordt geëffectueerd. De actualiteit wordt gewaarborgd door het vaststellen van en actief uitvoering geven aan het intrekkingsbeleid. Als grens voor dit intrekkingsbeleid wordt een Woz-waarde van ≥ € 25.000,- aangehouden voor verbouwingen.
4.1. Algemene wet bestuursrecht
Op grond van artikel 4:81 Awb kan een bestuursorgaan beleidsregels vaststellen met betrekking tot een hem toekomende bevoegdheid. Onder een beleidsregel wordt verstaan: een bij besluit vastgestelde algemene regel, niet zijnde een algemeen verbindend voorschrift, omtrent de afweging van belangen, de vaststelling van feiten of de uitleg van wettelijke voorschriften bij het gebruik van een bevoegdheid van een bestuursorgaan, aldus artikel 1:3, vierde lid Awb.
De hardheidsclausule als bedoeld in artikel 4:84 Awb is uiteraard ook hier van toepassing. Dit betekent dat van deze beleidsregels wordt afgeweken indien bijzondere omstandigheden tot gevolg hebben dat toepassing van de beleidsregels voor een belanghebbende gevolgen heeft die onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen.
Ingevolge artikel 2:33, tweede lid, onder a Wabo komt aan b en w de bevoegdheid toe om een omgevingsvergunning geheel of gedeeltelijk in te trekken. Voor de activiteit bouwen geldt deze bevoegdheid als binnen 26 weken na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning geen aanvang is gemaakt met de bouwwerkzaamheden of als gedurende minimaal 26 weken geen bouwwerkzaamheden zijn verricht, tenzij in de omgevingsvergunning anders is bepaald.
De onderhavige beleidsregels bepalen, in aanvulling op de wet, wanneer en op welke wijze B&W van de intrekkingsbevoegdheid gebruik maken.
De intrekkingsprocedure wordt geregeld in artikel 3:15 Wabo. Deze procedure wordt vanzelfsprekend gevolgd bij het toepassen van deze beleidsregels.
Op grond van artikel 1.2, eerste lid, onder g Invoeringswet Wabo wordt een vergunning als bedoeld in artikel 40 Woningwet (de oude bouwvergunning) die onmiddellijk voor het tijdstip van inwerkingtreding van artikel 2.1, eerste lid Wabo van kracht en onherroepelijk is, gelijkgesteld met een omgevingsvergunning voor de betrokken activiteit.
Gelet op de ruime termijnen die worden gehanteerd alvorens tot intrekking over te gaan, de duur van de intrekkingsprocedure zelf alsmede de mogelijkheden om het besluit aan te vechten, is ervoor gekozen af te zien van overgangsrecht. Hierdoor worden de belangen van de betrokken vergunninghouders niet onevenredig geschaad.
Als gevolg van de duidelijke toetsingscriteria (zie ook de artikelsgewijze toelichting) is objectief bepaalbaar of sprake is van een situatie waarin intrekking aan de orde is of kan zijn. De uitvoeringsinspanningen zijn dan ook gering. Wel relatief veel uitvoeringsinspanningen zijn gemoeid met het volgen van de met veel waarborgen omklede intrekkingsprocedure.
Niet uitgesloten is dat na het intrekken van de omgevingsvergunning, de (dan) voormalige vergunninghouder dezelfde vergunning nogmaals aanvraagt. Indien het bestemmingsplan niet is veranderd, zal deze omgevingsvergunningaanvraag moeten worden verleend. Dat kan op bezwaren stuiten gelet op het overschot aan woningen als gevolg van demografische ontwikkelingen (zie hierboven in hoofdstuk 3 onder b). In dat geval kan voorafgaand aan het intrekkingsbesluit een voorbereidingsbesluit worden genomen zoals bedoeld in artikel 3.7 Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro). Daardoor moet een omgevingsvergunningaanvraag worden aangehouden. Op die manier wordt voorkomen dat het intrekken van de omgevingsvergunning geen effect heeft. Als gevolg van deze beleidsregel is in dat geval tevens sprake van voorzienbaarheid als bedoeld in het planschaderecht, indien een voor de vergunninghouder nadelige planologische wijziging plaatsvindt direct nadat het voorbereidingsbesluit ophoudt te bestaan.
De personele gevolgen zijn gering. De intrekkingsprocedures zullen naar verwachting niet talrijk zijn en niet arbeidsintensief. Slechts indien de belanghebbende de gehele rechtsbeschermingsprocedure doorloopt, zal de intrekking behoorlijk wat tijd vergen. Daarvoor zal dan juridische en administratieve ondersteuning aanvullend nodig zijn.
In het algemeen geldt dat in de beleidsregels niet is herhaald wat reeds in de wet is geregeld
In dit artikel staan de definities van de belangrijkste begrippen van de beleidsregels. Voor zo ver aan de orde is daarbij aangesloten bij de begrippen in de geldende bestemmingsplannen in Meerssen alsmede de rechtspraak.
Dit artikel bepaalt in welke situaties de beleidsregels van toepassing zijn. De beleidsregels hebben betrekking op de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen (de oude bouwvergunning). Deze groep vergunningen is verder beperkt tot enkel vergunningen voor de (ver-)bouw van woningen. Daarbij geldt voorts dat de vergunning minstens 26 weken onherroepelijk moet zijn. Een vergunning is onherroepelijk als daartegen niet meer bij de rechter kan worden opgekomen. Anders gezegd, de vergunning kan niet meer door de rechter worden vernietigd. De reikwijdte van de beleidsregels wordt bovendien begrensd doordat daarnaast aan ten minste één van nog twee voorwaarden moet zijn voldaan.
In de eerste plaats is dat de omstandigheid dat nog geen begin is gemaakt met de bouw binnen 26 weken na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning. Deze voorwaarde vloeit rechtstreeks voort uit artikel 2:33, tweede lid, onder a Wabo. Wat onder bouwen wordt verstaan staat in artikel 1, onder b van deze beleidsregels.
De beleidsregels zijn eveneens van toepassing als de bouw niet binnen 156 weken na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning is voltooid. Gelet op deze zeer ruime bouwtijd wordt in dat geval verondersteld dat de bouw gedurende minstens 26 weken moet hebben stil gelegen. Daarmee wordt voldaan aan de voorwaarde zoals gesteld in artikel 2:33, tweede lid, onder a Wabo waarin het criterium is opgenomen dat een omgevingsvergunning geheel of gedeeltelijk mag worden ingetrokken als gedurende minimaal 26 weken geen bouwwerkzaamheden zijn verricht, tenzij in de omgevingsvergunning anders is bepaald. Voor bouwplannen waarvan mag worden aangenomen dat deze langer dan 156 weken in beslag zullen nemen, kan in de omgevingsvergunning een langere termijn worden opgenomen.
De beleidsregels zijn ingevolge het tweede lid niet van toepassing als de vergunninghouder zelf om intrekking verzoekt. Zouden de beleidsregels dan wel van toepassing zijn, dan zou in het voorkomende geval nodeloos lang moeten worden gewacht met intrekking.
Op grond van artikel 2.33, tweede lid, onder b Wabo hebben b en w de bevoegdheid de in deze beleidsregels bedoelde omgevingsvergunning in te trekken als binnen 26 weken na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning geen aanvang is gemaakt met de bouwwerkzaamheden. B en w zullen van deze bevoegdheid echter niet reeds na 26 weken, maar pas na 52 weken gebruik maken, zo blijkt uit het tweede lid. Gelet op de wettelijke intrekkingsmogelijkheid na een half jaar, moet een termijn van één jaar in ieder geval aanvaardbaar worden geacht. Dit zeker in combinatie met de uitzonderingssituaties zoals beschreven in het derde lid. Doen deze zich voor, dan kan in het uiterste geval de termijn van één jaar nog eens worden verlengd met 26 weken.
De uitzonderingssituatie vermeld onder b in het derde lid kan door de vergunninghouder worden aangetoond door bijvoorbeeld het overleggen van een doktersverklaring.
Op grond van artikel 2:33, tweede lid, onder a Wabo komt aan b en w de bevoegdheid toe om een omgevingsvergunning geheel of gedeeltelijk in te trekken als gedurende minimaal 26 weken geen bouwwerkzaamheden zijn verricht, tenzij in de omgevingsvergunning anders is bepaald. In de praktijk is het lastig vast te stellen dat gedurende 26 weken geen bouwwerkzaamheden zijn verricht zoals bedoeld in artikel 1, onder b van deze beleidsregels. Vandaar dat er voor is gekozen om van de veronderstelling uit te gaan dat de bouw gedurende 26 weken heeft stil gelegen, indien deze niet binnen 156 weken is voltooid. Gelet op deze zeer ruime bouwtijd is deze benadering gerechtvaardigd. Daarmee wordt voldaan aan de voorwaarde zoals gesteld in artikel 2:33, tweede lid, onder a Wabo. Voor bouwplannen waarvan mag worden aangenomen dat deze langer dan 156 weken in beslag zullen nemen, kan in de omgevingsvergunning een langere termijn worden opgenomen.
Voor de bepaling van het moment waarop de bouw wordt geacht niet voltooid te zijn als 156 weken zijn verstreken na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning, is aansluiting gezocht bij het systeem van gereedmelding zoals bedoeld in artikel 4.12, vierde lid van de Bouwverordening van onze gemeente. Daardoor kan dit moment objectief worden vastgesteld en heeft de vergunninghouder hierop invloed. In aanvulling op het systeem van gereedmelding in de Bouwverordening is in artikel 4, eerste lid, onder b van de beleidsregels bepaald dat de melding door b en w moet zijn geaccepteerd om aan de toepassing van de intrekkingsregels te ontkomen. Op die manier wordt voorkomen dat de enkele gereedmelding, zonder dat de bouw daadwerkelijk gereed is, voldoende is om te verhinderen dat b en w van hun intrekkingsbevoegdheid gebruik maken. De toetsingsgrond voor b en w bij het aanvaarden van de gereedmelding is het Bouwbesluit. Als daaraan is voldaan, wordt de gereedmelding geaccepteerd.
Evenals in het geval van niet aangevangen bouw (artikel 3 van de beleidsregels) zijn ook hier een aantal uitzonderingssituaties geconcretiseerd die er toe leiden dat de termijn van 156 weken met maximaal 26 weken kan worden verlengd.
Wat betreft de intrekkingsprocedure worden vanzelfsprekend de regels van de Awb en Wabo in acht genomen. De beleidsregels bepalen daarom ten aanzien van de intrekkingsprocedure slechts dat deze hetzelfde is als de gevolgde totstandkomingsprocedure. Het besluit tot intrekking van omgevingsvergunning wordt daarom overeenkomstig artikel 3.15, eerste lid Awb bekendgemaakt aan vergunninghouder alsmede aan derde belanghebbenden en wordt tevens gepubliceerd in een huis-aan-huisblad.
Vanwege het grote belang van de hardheidsclausule en het feit dat b en w zich bewust zijn van de status van deze beleidsregels, is hetgeen hierover reeds rechtstreeks uit artikel 4:84 Awb voortvloeit, toch in de beleidsregels opgenomen.