Organisatie | Borne |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Verordening Starterslening Bornsche Maten |
Citeertitel | Verordening Starterslening Bornsche Maten |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp |
Geen
Gemeentewet, artikelen 147 en 149
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
09-06-2014 | 19-12-2012 | nieuwe regeling | 18-12-2012 | 12INT01590 |
Hoofdstuk 1: Begripsbepalingen
In deze verordening wordt verstaan onder:
Gemeenterekening Starterslening Bornsche Maten: de rekening die de gemeente bij SVn aanhoudt en waaruit op grond van de deelnemingsovereenkomst met SVn, de gemeente Startersleningen Bornsche Maten kan toekennen en waarin, voor wat betreft het gemeentelijk leningdeel, de rente en aflossingen worden teruggestort;
Starterslening Bornsche Maten: een lening die wordt verstrekt op basis van de productspecificaties zoals vastgesteld in de SVn-informatiemap en de Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening Bornsche Maten en die ten doel heeft voor huishoudens met beperkte financiële mogelijkheden de ruimte te vergroten om een eigen woning te kopen;
Huishouden: de aanvrager dan wel de aanvrager en zijn/haar niet duurzaam gescheiden levende echtgeno(o)t(e) of geregistreerd partner, die een gezamenlijke huishouding zal dan wel zullen gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen; er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren.
Vastgesteld in de openbare vergadering van 18-12-2012.
De voorzitter drs. mr. R.G. Welten,
De griffier S. Morsink,
Bijlage 1 Gemeentelijke uitvoeringsregels Starterslening Bornsche Maten
In deze uitvoeringsregels worden beschreven:
- Kenmerken van de CPO Starterslening Bornsche Maten
- Voorwaarden aan de bancaire hypothecaire lening
- Definities gebruikt bij de aanvangsdraagkrachttoets en de draagkrachthertoets CPO Starterslening Bornsche Matenen
- Inhoud van de aanvangsdraagkrachttoets CPO Starterslening Bornsche Maten
- Inhoud van de draagkrachthertoets CPO Starterslening Bornsche Maten
Kenmerken van de CPO Starterslening Bornsche Maten
De ingangsdatum van de CPO Starterslening Bornsche Maten is 1 juli 2008. De lening is van toepassing zolang het saldo van de VROM Startersrekening bij SVn positief en toereikend is.
De CPO Starterslening Bornsche Maten is een financieringsproduct, waarvan de kosten worden gedekt uit een door de gemeente Borne bij SVn aangehouden revolverend fonds (Gemeenterekening CPO Starterslening Bornsche Maten) en uit een door VROM bij SVn aangehouden VROM Startersrekening. SVn verstrekt CPO Starterslening Bornsche Matenen binnen het kader van de van toepassing zijnde SVn productspecificaties CPO Starterslening Bornsche Maten, de gemeentelijke uitvoeringsregels CPO Starterslening Bornsche Maten, de algemene voorwaarden zoals tussen VROM en SVn zijn overeengekomen en vastgelegd in het Convenant CPO Starterslening Bornsche Maten en de door de gemeente vastgestelde gemeentespecifieke randvoorwaarden.
De gemeente bepaalt algemene en bijzondere voorwaarden die van toepassing zijn. De algemene voorwaarden betreffen:
- de doelgroep van de starters,
- het marktsegment van de woningobjecten: nieuwbouwprojecten en/of bestaande woningen,
- de maximale koopprijsgrens wanneer deze lager is dan de maximale verwervingskostengrens die NHG jaarlijks heeft vastgesteld,
- de maximale hoogte van de CPO Starterslening Bornsche Maten is standaard maximaal 100% van de verwervingskosten van de grond onder de woning met een maximum van € 40.000,-- inclusief BTW,
- de voorwaarden die gesteld worden met betrekking tot de eerste hypothecaire lening en de CPO Starterslening Bornsche Maten in relatie tot de Nationale Hypotheek garantie,
- de onverenigbaarheid van toekenning van een CPO Starterslening Bornsche Maten in combinatie met koopsubsidie BEW+ voor een individueel startershuishouden.
De bijzondere voorwaarden hebben betrekking op individuele CPO Starterslening Bornsche Maten.
● De CPO Starterslening Bornsche Maten wordt verstrekt door SVn.
● Het rentepercentage van de lening bedraagt gedurende de eerste drie jaar 0,0%. Gedurende de eerste drie jaar is er geen aflossing verschuldigd.
● Ingaande het vierde jaar van de looptijd wordt de rente aangepast op […] (SVn-rente 15 jaar vast vanaf de ingangsdatum lening). Het percentage staat vast tot en met het vijftiende jaar, gerekend vanaf het moment van de ingangsdatum van de lening.
● Voorafgaande aan het vierde, zevende, elfde en zestiende jaar kan de aanvrager een draagkrachthertoetsing aanvragen op basis van een brief die SVn circa drie maanden van tevoren toestuurt en na overmaking van de kosten van hertoetsing. Indien uit deze draagkrachthertoetsing blijkt dat de financiële draagkracht onvoldoende is om aan de marktconforme maandtermijn te voldoen, dan worden de rente en aflossing aangepast op basis van de gemeentelijke uitvoeringsregels.
● Op het moment dat de marktconforme maandtermijn is bereikt, is hertoetsen niet meer mogelijk.
● Indien na vijftien jaar de marktconforme maandtermijn nog niet bereikt is, blijft de op dat moment door de gemeente vastgestelde maandtermijn voor de rest van de looptijd ongewijzigd.
● De lening wordt afgelost via jaarannuïteiten met een maandelijkse betaling van één twaalfde deel.
● De CPO Starterslening Bornsche Maten en de eerste hypotheek worden uitsluitend onder Nationale hypotheek Garantie afgesloten.
Voorwaarden aan de bancaire hypothecaire lening
De bank verstrekt de lening onder eerste hypotheek; SVn verstrekt de CPO Starterslening Bornsche Maten onder tweede hypotheek, waarbij het volgende van toepassing is:
● Bij een onder CPO te realiseren nieuwbouwwoning wordt, indien de kosten en de eerste termijn kleiner zijn dan de hoofdsom van de CPO Starterslening Bornsche Maten, de CPO Starterslening Bornsche Maten in een te openen bouwkrediet bij SVn gestort. De kosten en de eerste termijnbetaling worden direct in mindering gebracht op de hoofdsom van de CPO Starterslening Bornsche Maten. De volgende termijnen worden daarna gedeclareerd uit het bouwdepot van de CPO Starterslening Bornsche Maten en vervolgens uit het bouwdepot van de marktconforme hypothecaire lening.
● Indien de hoofdsom van de CPO Starterslening Bornsche Maten kleiner is dan de kosten en de eerste termijnbetaling, wordt de hoofdsom van de CPO Starterslening Bornsche Maten ineens uitbetaald aan de notaris.
● De bank meldt de eigen lening onder Nationale Hypotheek Garantie aan bij het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) en draagt de borgtochtprovisie af voor de eerste hypotheek.
● De CPO Starterslening Bornsche Maten wordt verstrekt onder hypotheek, waarbij zonodig genoegen wordt genomen met een tweede hypotheek.
● De rentevastheidperiode van de bancaire hypothecaire lening moet tenminste tien jaar bedragen.
● De bancaire hypothecaire lening mag niet hoger zijn dan een bedrag gelijk aan de kosten voor het in eigendom verkrijgen van de woning volgens de normen van de nationale hypotheek Garantie, minus de hoogte van de CPO Starterslening Bornsche Maten. Voor toetsing en advisering wordt de hoofdsom van de CPO Starterslening Bornsche Maten als “contante waarde subsidie” ingevoerd.
● De hypothecaire inschrijving voor de eerste bancaire lening mag niet hoger zijn dan de in dat jaar geldende maximale verwervingskosten volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie.
● De bank verplicht zich na het ingaan van de lening geen gelden meer onder verband van de eerste hypotheekstelling ter leen te verstrekken aan de schuldenaar. Voormelde verplichting rust op de bank uitsluitend voor zolang als de door SVn aangegane CPO Starterslening Bornsche Maten niet volledig is afgelost.
● De bank meldt de eigen financiering onder Nationale Hypotheekgarantie aan bij het WEW, waarbij de CPO Starterslening Bornsche Maten als “contante waarde subsidie” is opgenomen.
● De bank draagt de borgtochtprovisie voor de Nationale Hypotheek Garantie af voor de eerste hypotheek. SVn doet dit voor de CPO Starterslening Bornsche Maten.
● De transportakte en de hypotheekakte voor de eerste hypotheek en de akte voor de tweede hypotheek (Starterslening) dienen in de gebruikelijke volgorde, maar beslist in één en de zelfde afspraak bij de notaris te passeren. Indien eigendom en eerste hypotheek eerder passeren, kan de Starterslening geen doorgang vinden.
Definities gebruikt bij de aanvangsdraagkrachttoets en de draagkrachthertoets
Bij de aanvangsdraagkrachttoets en de draagkrachthertoets wordt gebruik gemaakt van de volgende definities:
1. Ontvangstdatum: Datum waarop de aanvraag door SVn is ontvangen.
2. Aanvrager: De aanstaande eigenaar die de aanvraag voor de VROM Star-
terslening doet. Bij twee of meer aanstaande eigenaren gelden
deze gezamenlijk als ‘aanvrager’.
3. Huishouden: Het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een natuurlijk
persoon en zij/haar niet duurzaam gescheiden levende echtge-
no(o)t(e) of geregistreerd partner, of degene die met hem/haar
op de ontvangstdatum een gezamenlijke huishouding voert of
zal gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen
Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefini-
4. Individueel toetsinkomen: Voor ieder lid van het huishouden wordt afzonderlijk het toets-
inkomen vastgesteld conform de op dat moment geldende
5. Partner 1: Het lid van het huishouden met het hoogste individueel toetsin-
6. Partner 2: Indien het huishouden twee personen telt: degene die niet het
hoogste individueel toetsinkomen heeft op de ontvangstdatum.
Indien partner 1 feitelijk met meer dan één andere persoon een
gezamenlijke huishouding voert, wordt als partner 2 aange-
merkt degene, naast partner 1, met het hoogste individueel
7. Toetsinkomen huishouden: 95% van het individueel toetsinkomen van partner 1 en, indien
van toepassing, 95% van het individueel toetsinkomen van
8. Toetsrente: Rentepercentage van SVn bij vijftien jaar rentevast, zoals geldt
op de ontvangstdatum van de aanvraag.
9. Financieringslast- Het financieringslastpercentage conform de op de ontvangstda-
percentage: tum geldende NHG-normen, dat behoort bij het individueel
toetsinkomen van partner 1 en rekening houdend met de toets
Volgens de NHG-norm wordt bij het bereiken van de 65-jarige
leeftijd de ‘financieringslasttabel vanaf 65 jaar’ van de NHG-
voorwaarden en -normen gehanteerd.
10. Peiljaar: Indien de ontvangstdatum in de eerste helft van het kalender
jaar ligt: het kalenderjaar dat twee jaar vooraf gaat aan het jaar
waarin de ontvangstdatum ligt.
Indien de ontvangstdatum in de tweede helft van het kalender
jaar ligt: het kalenderjaar dat vooraf gaat aan het jaar waarin de
11. Beschikbaar eigen geld: 25x het belastbaar inkomen in box 3 van de inkomstenbelasting
in het peiljaar van beide partners tezamen (op de aanslag in-
komstenbelasting staat vermeld het belastbaar inkomen; dit is
4% van het belaste vermogen, het vermogen dus na aftrek van
12. Verwervingskosten: Kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning zoals
13. Genormeerde last De genormeerde bruto last van de marktconforme lening aan marktconforme lening: het begin van iedere periode, ingaande in periode 2, berekend
op basis van jaarannuïteiten, de toetsrente, het restant van de
oorspronkelijke looptijd van 30 jaar en de restanthoofdsom aan
het begin van de betreffende periode.
In beginsel is deze last voor de resterende jaren steeds gelijk.
Indien echter één of meer van de aanvragers 56 jaar of ouder
zijn, maar nog geen 65, wordt de genormeerde last zodanig
naar beneden bijgesteld dat deze past bij het alsdan geldende
inkomen (uitgaande van een aanname dat het inkomen dan
14. Looptijd: De looptijd van de CPO Starterslening Bornsche Maten be draagt 30 jaar, verdeeld over 5 perioden.
In aanvulling op de voorgaande definities, worden bij de draagkrachthertoets de volgende begrippen en definities gehanteerd:
15. Ingangsdatum lening: Periode 1 gaat in op de ingangsdatum van de lening. De in-
gangsdatum van de lening is de eerste dag van de maand vol-
gend op de dag waarop de hypotheekakte wordt gepasseerd.
16. Periode: Een aaneengesloten tijdvak, waarin de maandelijkse som van
rente en aflossing constant blijft. De CPO Starterslening Bornsche Maten kent
Periode 4: jaar 11 t/m jaar 15
Periode 5: jaar 16 t/m jaar 30
17. Herzieningsdatum: De eerste dag van een periode, met ingang van periode 2.
18. Peildatum: De dag die drie kalendermaanden vooraf gaat aan de herzie
19. Huishouden (t.b.v. Het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een natuurlijk
draagkrachthertoets): persoon en zijn/haar niet duurzaam gescheiden levende echt-
geno(o)t(e) of geregistreerd partner, of degene die met
hem/haar voorafgaand aan de peildatum draagkrachthertoets
tenminste zes maanden een gezamenlijke huishouding voert,
niet zijnde kinderen of pleegkinderen.
Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefini-
20. Hertoetsrente: In de draagkrachthertoets voor de perioden 2,3 en 4: de toets-
rente draagkrachtaanvangstoets, zoals vastgelegd in de offerte.
In de draagkrachthertoets voor de periode 5: het rentepercen-
tage van SVn bij 15 jaar rentevast zoals geldt op de peildatum
draagkrachthertoets periode 5.
21. Financieringslastpercen- Het financieringslastpercentage conform de op de peildatum tage draagkrachthertoets: draagkrachthertoets geldende NHG-normen dat behoort bij het
individueel toetsinkomen van partner 1 en rekening houdend
22. Peiljaar draagkrachther- Indien de peildatum draagkrachthertoets in de eerste helft van
toets: het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat twee jaar vooraf gaat
aan het jaar waarin de peildatum draagkrachthertoets ligt.
Indien de peildatum draagkrachthertoets in de tweede helft van
het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat vooraf gaat aan het
jaar waarin de peildatum draagkrachthertoets ligt.
23. Restantlooptijd: De resterende looptijd op de herzieningsdatum, zijnde 30 jaar
minus het aantal op de herzieningsdatum verstreken jaren van
de looptijd, met de volgende uitzonderingen:
- tien jaar bij een hoofdsom tussen de € 5.000,-- en € 10.000,-
- 5 jaar bij een hoofdsom lager dan € 5.000,--
24. Marktconforme annuïteit De jaarannuïteit van de CPO Starterslening Bornsche Maten
CPO Starterslening over de restant-looptijd en restanthoofdsom, bij een gegeven.
Inhoud van de aanvangsdraagkrachttoets Startersleningen
voor de aanvangsdraagkrachttoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHG-toetsing,
waarin bepaald wordt of voor een lening Nationale Hypotheek Garantie mogelijk is met een
bepaald inkomen. De kosten van de aanvangsdraagkrachttoets zijn voor rekening van SVn.
Uitzonderingen op de NHG-toetsingsregels:
Hoogte CPO Starterslening Bornsche Maten
De geadviseerde hoogte van de CPO Starterslening Bornsche Maten wordt door het Bemiddelend Orgaan (BO) berekend zoals onderstaand aangegeven. De gemeente bepaald de uiteindelijke hoogte van de CPO Starterslening Bornsche Maten.
Hoogte CPO Starterslening Bornsche Maten = Verwervingskosten -/- beschikbaar eigen geld -/- genormeerde
De berekening van de genormeerde marktconforme lening is gebaseerd op een simulatie van
de marktconforme lening die de aanvrager met NHG kan krijgen.
Indien geen van de partners op de ontvangstdatum 56 jaar of ouder is, verloopt de berekening
van de marktconforme lening als volgt:
Normfinancieringslast = Toetsinkomen huishouden x fianancieringslastpercentage
Genormeerde marktconforme lening = de maximale marktconforme lening op basis van de
geldende NHG-normen per peildatum aanvangsdraagkrachttoets
Indien per peildatum van de aanvangsdraagkrachttoets één of meer van de partners 56 jaar of
ouder is, maar nog geen 65 jaar, gelden de volgende aanvullende regels:
- Vanaf het begin van een jaar waarin een partner 65 jaar wordt, wordt rekening gehouden met een inkomen van 70% van het actuele toetsinkomen. Hierbij wordt gerekend in hele jaren vanaf de peildatum aanvangsdraagkrachttoets. Het toetsinkomen huishouden wordt vanaf het begin van dat jaar overeenkomstig verlaagd.
- De financieringslast moet vanaf het begin van een jaar waarin een partner 65 jaar wordt passen bij het dan geldende toetsinkomen huishouden. Hiertoe wordt er in de berekening van uitgegaan dat er gedurende de eerste periode extra wordt afgelost op de eerste bancaire hypotheek.
- In de berekening van de nieuwe normfinancieringslast vanaf het begin van het jaar waarin een partner 65 jaar wordt, wordt steeds uitgegaan van het financieringslastpercentage van partner 1.
Als onderdeel van de aanvangsdraagkrachttoets wordt vastgesteld hoe hoog de genormeerde
last van de marktconforme lening bedraagt aan het begin van ieder van de volgende perioden.
Deze bedragen zijn van belang bij de hertoetsen.
Bij de toets wordt er vanuit gegaan dat het belastbare vermogen in box 3 (dus boven de vrijstel-
ling) wordt gebruikt als eigen geld ter financiering van de verwervingskosten.
Inhoud van de draagkrachthertoets Startersleningen
● Persoonlijke verplichtingen worden bij de draagkrachthertoets van de CPO Starterslening Bornsche Maten buiten beschouwing gelaten.
● Wanneer SVn op de mogelijke hertoetsmomenten, op verzoek van de aanvrager, een draagkrachthertoets uitvoert, bedraagt het tarief hiervoor € 155,--, prijspeil 2010. Dit bedrag wordt jaarlijks aangepast.
● De kosten van de draagkrachthertoets komen voor rekening van de aanvrager. SVn brengt deze kosten in rekening bij de aanvrager. De aanvrager tekent hiertoe vooraf een machtiging tot eenmalige automatische incasso.
● SVn brengt de kosten niet bij de aanvrager in rekening wanneer de gemeente in het genoemde besluit bepaalt dat de gemeente de kosten voor haar rekening neemt. In dat geval worden de kosten geboekt ten laste van de Gemeenterekening.
Voor de draagkrachthertoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHG-toetsing, waarin
bepaald wordt of voor een lening Nationale Hypotheek Garantie mogelijk is met een bepaald
inkomen. De kosten van de draagkrachthertoets zijn voor rekening van de aanvrager. Uitzonde-
ring op de NHG-toepassingsregels:
● Persoonlijke verplichtingen worden voor de draagkrachthertoets van de CPO Starterslening Bornsche Maten buiten beschouwing gelaten.
De normfinancieringslast op de peildatum draagkrachthertoets is de basis voor de herziening
van de rente en aflossing voor de eerstvolgende periode.
Normfinancieringslast = Toetsinkomen huishouden x financieringslastpercentage hertoets
Beschikbare financieringsruimte = Normfinancieringlast -/- financieringslast van de eerste bancaire lening bij aanvang van deze lening
Marktconforme annuïteit CPO Starterslening Bornsche Maten = de jaar annuïteit van de CPO Starterslening Bornsche Maten over de restantlooptijd bij de hertoetsrente
Vervolgens worden de rente en de looptijd als volgt vastgesteld:
Indien de beschikbare financieringsruimte groter is dan of gelijk is aan de marktconforme annuïteit CPO Starterslening Bornsche Maten, geldt gedurende de restantlooptijd de genoemde annuïteit. De rente blijft vast tot en met het einde van periode vier. daarna gaat een nieuwe rentevastheidsperiode in van maximaal 15 jaar, met het rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, zoals geldt op de peildatum van periode vijf.
Indien de beschikbare financieringsruimte kleiner is dan de marktconforme annuïteit CPO Starterslening Bornsche Maten, dan geldt gedurende de eerstvolgende periode dat de financieringslast voor de CPO Starterslening Bornsche Maten gelijk is aan de beschikbare financieringsruimte. Ingeval de eerstvolgende periode periode vijf is, dan is de financieringslast voor de CPO Starterslening Bornsche Maten voor de resterende looptijd gelijk aan de beschikbare financieringsruimte.
Het rentepercentage wordt daarbij als volgt berekend:
Beschikbare financieringsruimte x 100%
Hoogte CPO Starterslening Bornsche Maten
Het rentepercentage wordt naar beneden afgerond op ééntiende procent.
Gaat voor de betreffende periode een volledige annuïteit gelden, dan vinden er ten behoeve van de volgende perioden geen draagkrachthertoetsen meer plaats.
Wordt alleen rente berekend naast een beperkte annuïteit, dan wordt voorafgaand aan de volgende periode opnieuw de mogelijkheid tot een draagkrachthertoets aangeboden.