Woonvisie gemeente Bladel “Wonen is meer dan alleen een woning”

1.1 Waarom een woonvisie

De gemeente Bladel is een prettige gemeente in de prachtige landschappelijke omgeving van de provincie Noord-Brabant en telt ruim 19.100 inwoners verspreid over de vijf dorpen in onze gemeente Bladel, Hapert, Hoogeloon, Casteren en Netersel. Om een goed beleid te kunnen voeren ten aanzien van het wonen en leven in deze kernen wil de gemeente beschikken over een actuele Woonvisie.

Waarde van de Woonvisie: sturingsinstrument voor de lokale woningmarkt

Voor de gemeente Bladel is de Woonvisie een belangrijk beleidsdocument, dat een kwantitatieve en kwalitatieve inkleuring geeft aan de woning­bouw­ontwikkeling in de gemeente. Dit biedt de gemeente en ook andere betrokken partijen houvast. Tevens legt de gemeente hiermee een belangrijke basis voor een pragmatisch vervolg op de Woonvisie: een uitvoeringsprogramma; wie doet op grond van de actuele Woonvisie wat en wanneer? Bij voorkeur gevolgd door actualisering van de prestatieafspraken met de corporaties. Daarnaast is de woonvisie een instrument voor het te voeren grondbeleid.

Planningshorizon

De Woonvisie geeft de visie van de gemeente tot circa 2030. Deze visie vertaalt zij naar concrete maatregelen voor de komende vijf jaar (2009 tot en met 2013) en een woningbouwkader voor de periode 2009 t/m 2019.

1.2 Het proces

De gemeente Bladel heeft in het najaar van 2008 een aantal stappen gezet op weg naar de woonvisie. Een projectgroep met ambte­naren vanuit de ver­schil­lende afdelingen van de gemeente heeft het gehele traject van de totstand­koming van deze woonvisie bege­leid.

Woonforum

Om te zorgen voor voldoende draagvlak en om te komen tot een duurzame samenwerking op het terrein van wonen in Bladel is met belangengroepen, woon-, welzijn- en zorgaanbieders via een Woonforum gesproken over hun zienswijze op de gemeentelijke woon­vraagstukken.

Raadscommissie

De raadscommissie is eind 2008 geïnformeerd over de kwantitatieve en kwalitatieve bevindingen uit de analyses, als ook de te nemen stappen in het proces van de totstandkoming van deze visie.

Goede analyse nodig voor zicht op kansen en opgaven

Op basis van een analyse van demografische gegevens, de situatie op de woningmarkt en relevante beleidsstukken is een startnotitie opgesteld met daarin de kwantitatieve en kwalitatieve woonopgaven ten behoeve van de discussie over het te voeren woonbeleid. Snel bleek dat de SRE-woningmarktresultaten 2007/2008 onvoldoende houvast gaven voor een goed beeld van de woningmarkt. Dit heeft ertoe geleid dat in de woonconsumentenenquête Toekomstvisie 2008/2009 vragen zijn opgenomen rondom het ‘wonen’. Die resultaten zijn voor deze visie een belangrijke bron geweest, die op kernniveau voor de gewenste woningmarktinzichten hebben gezorgd.

Kernavonden

In het kader van de ontwikkeling van de Toekomstvisie 2008/2009 zijn er voor alle vijf de kernen separate informatieavonden voor de burgers gehouden. Tijdens deze informatieavonden werden de burgers uitgenodigd om te reageren op de resultaten van de consumentenenquête Toekomstvisie 2008/2009. Hier kregen de burgers de gelegenheid om te praten over het wonen en leven in hun kern.

Woonvisie een schakel in planvorming

Door de gemeente Bladel wordt gewerkt aan de Toekomstvisie “Leven in Bladel”. Deze toekomstvisie fungeert als paraplu voor verschillende thematische en/of ruimtelijke visies, waaronder de Woonvisie. Na de vaststelling van de woonvisie worden de gewenste volkshuisvestelijke- en ruimtelijke ontwikkelingen meegenomen als integraal onderdeel van de Toekomstvisie.

1.3 Eén gemeente, vijf kernen met eigen historie en karakter

De hoofdkernen Bladel en Hapert en de kleinere kernen Casteren, Hoogeloon en Netersel vormen samen de gemeente Bladel. De hoofdkern Bladel verschilt nogal van de overige dorpen en heeft een centrumdorps karakter, wat zich onder andere uit in omvang en voorzieningen­niveau. Hapert is als hoofdkern een maatje kleiner. De drie overige kernen hebben een aantal overeenkomstige kenmerken. Bijvoorbeeld relatief hoge huizenprijzen, benodigde aandacht voor de eigen starters en senioren en aandacht voor behoud van voorzieningen.

1.4 Een Woonvisie: waar hebben we het dan over?

Wonen staat centraal in deze Woonvisie. Een dak boven het hoofd betreft een basale behoefte. Een woning of woonplek betekent geborgenheid en veiligheid, een basis om thuis te komen en tegelijkertijd een uitvalsbasis. Een woning is dus belangrijk maar staat niet op zich, maar vervult om voorgaande redenen een belangrijke plek in de leefomgeving van de burger van de gemeente Bladel. De aard en omvang van die ‘leefomgeving’ is voor elk individu en voor elk huishouden verschillend. Wonen wordt nadrukkelijk in de context van enkele van deze ‘facetten’ bekeken. Denk daarbij vooral aan welzijn en zorg. Dit houdt sterk verband met de veranderende samenstelling van de bevolking (sterke vergrijzing) en de wijze waarop we maatschappelijk aankijken tegen mensen met een beperking en de blijvende integratie van deze groep mensen in onze woon- en leefomgeving. Deze Woonvisie begint niet bij nul. Er is al veel in beweging gezet en er komt in ieder geval veel in beweging. Deze Woonvisie wil al deze ontwikkelingen graag inbedden in een groter geheel waardoor de positieve, maar soms ook minder positieve effecten, beter op hun merites beoordeeld kunnen worden. Deze visie wil vooral ook aangeven waar nog opgaven liggen om op te pakken.

1.5 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 en 3 gaan we in op de belangrijkste woonopgaven voor de gemeente Bladel, waarna we in hoofdstuk 4 de hoofdlijnen van de visie neerzetten. In hoofdstuk 5 werken we deze uit naar de doel­groepen, met uitzondering van de zorgvragers die in hoofdstuk 6 centraal staan. Hoofdstuk 7 bevat het kwantitatieve woningbouwkader. In hoofdstuk 8 aandacht voor de kwalitatieve uitwerking van de kernen Bladel en Hapert. Hoofdstuk 9 doet uit de doeken wat in de overige kernen het perspectief op wonen is. Tot slot gaan we in hoofdstuk 10 in op de organisatie- en uitvoeringsaspecten. Bijlage 1 bevat het uitvoeringsplan. Bijlage 2 en 3 bevat de weerslag van onderliggende analyses. In bijlage 4 is volledigheidshalve een begrippenkader opgenomen.

2.1 Pilot ‘Wonen in Bladel’: boost in de woningbouwproductie

2003-2008: veel plannen in voorbereiding en ontwikkeling genomen

De in 2001 vastgestelde volkshuisvestingsnota “Meer dan alleen een dak boven je hoofd” en het Dorpenplan hebben aan de basis gestaan van nadere afspraken tussen de gemeente en de provincie Noord-Brabant. Uiteindelijk heeft dit geresulteerd in de provinciale nota “Bouwen binnen strakke contouren”, van toepassing op de gemeente Bladel en nog zes andere gemeenten. Kern is dat transformatie en herstructurering van binnenstedelijke locaties de vrije ruimte krijgen zonder kwantitatieve woningbouwbeperkingen vooraf. Hier staat tegenover dat gedurende de pilot wordt afgezien van grootschalige uitleglocaties. Met andere woorden: er mag op inbreidingslocaties ongelimiteerd gebouwd worden, mits wordt afgezien van woningbouw op uitbreidingslocaties. Bij aanvang van de pilot zijn daartoe contouren aangelegd. In 2002 heeft de gemeente Bladel met de Provincie Noord-Brabant een convenant afgesloten. Dit convenant was de basis voor deelname aan de provinciale pilot ‘bouwen binnen strakke contouren (BBSC)’. De start van de pilot was mei 2003 en het einde is 26 mei 2009[1]. Alle woningbouwplannen die voldoen aan de voorwaarden en binnen deze periode juridisch ruimtelijk zijn veiliggesteld, kunnen zonder beperkingen ten aanzien van contingentering gerealiseerd worden.

Inhoudelijk beleidsuitgangspunt uit de nota 2001 luidde als volgt:

Het beschikbare bouwvolume zal zodanig worden ingezet dat enerzijds voldoende woonzorgfaciliteiten kunnen worden gerealiseerd en anderzijds de nieuwbouwmoge-lijkheden vooral ten goede komen aan de doelgroepen ouderen en starters.

Stand van zaken 2009: nog veel woningen daadwerkelijk bouwen

Los van het feit dat er voor 26 mei 2009 een groot aantal woningen zijn veiliggesteld, betekent het wel dat nog veel woningen daarvan gebouwd moeten worden. De effecten van de pilot stoppen dus niet op 26 mei 2009, maar lopen verder door.

Hoeveel woningen zijn aan de voorraad toegevoegd?

Intussen is de balans op te maken voor de pilot-periode van 2003 tot en met 2008, zes jaar in totaal. In die periode zijn per saldo bijna 600 woningen toegevoegd. Gemiddeld 100 woningen per jaar. De figuur laat zien dat de pilot in de eerste twee jaar een aanloop kende en vanaf 2005 pas goed los is gekomen.

Figuur 2.1: terugblik ontwikkeling woningvoorraad gemeente Bladel (pilotperiode = rode doorgetrokken lijn)

Bron: gemeente Bladel

In totaliteit zijn er 680 woningen in de periode 2003 tot en met 2008 gebouwd, maar ook bijna 90 woningen onttrokken door sloop. Ter vergelijk: in de periode 1998 tot en met 2002 heeft Bladel bijna 180 woningen toegevoegd, gemiddeld 35 woningen per jaar. Bij aanvang van de pilot (1 januari 2003) telde de gemeente Bladel 19.090 inwoners. Zes jaar later telt Bladel 19.130 inwoners. Per saldo heeft de pilot-woningbouwboost niet geleid tot een –te verwachten- sterkere groei van de bevolkingsomvang. Er is enerzijds gebouwd voor de gezinsverdunning (deze is gedaald van 2,7 naar 2,5) en anderzijds heeft de woningbouw sterk ingespeeld op de eigen behoefte. Het overgrote merendeel van de nieuwbouw is ten goede gekomen aan burgers uit Bladel. Daarmee is ook een flinke inhaalslag in woningbouwproductie gepleegd.

Per saldo heeft de pilot geresulteerd in bijna 160 extra woningen per 1 januari 2009 ten opzichte van de door de provincie verwachte behoefteprognose (zie bovenstaande figuur).

Voor wie is wat, waar gebouwd?

De volgende tabel is overgenomen uit de Evaluatie pilot “Bouwen binnen strakke contouren”, april 2009. Het merendeel van de woningen is in de kern Bladel gerealiseerd, ruim 60%. Overigens zijn hier ook de meeste woningen onttrokken door sloop. Van de totale productie gedurende de pilot is 32% als huurwoning gebouwd (bijna 220 woningen) en zijn ruim 460 koopwoningen toegevoegd. Er zijn ca. 90 huurwoningen gesloopt.

Ruim 40% is uitgevoerd als appartement, 290 appartementen in totaal. Deze zijn allemaal gebouwd in de kernen Bladel en Hapert, met een stevig accent in Bladel. Per saldo zijn er bijna 600 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad, waarvan ruim 20% in de huursector en iets minder dan 80% in de koopsector.

Tabel 2.1. woningproductie 2003 tot en met 2008 naar doelgroep en kern

Bron: Gemeente Bladel

(ggb = grondgebonden, app = appartementen)

Naar doelgroep blijkt de pilot zeer succesvol te zijn verlopen. Starters en senioren waren de speerpunt-doelgroepen. Van de nieuwbouw was ruim 40% bestemd voor starters (280 woningen) en één op de drie woningen voor senioren (230 woningen). Het aanbod voor de groep ‘overigen’ (jongere doorstromers) omvatte ca. 170 woningen, dat is ruim een kwart.

Tabel 2.2. woningproductie 2003 tot en met 2008 naar doelgroep en woningtype

Bron: Gemeente Bladel

Ervaringen en leermomenten

Gedurende de pilot heeft de gemeente een aantal leerzame ervaringen opgedaan, waarvan ze de komende jaren wil profiteren. Het gaat onder andere om:

• -

  De gemeentelijke organisatie is verder geprofessionaliseerd en heeft de regie op het vlak van woningbouw teruggepakt;

• -

  Breng in de kleine kernen niet te veel woningen tegelijkertijd op de markt, beter faseren;

• -

  Bouw niet alleen nog voor de doelgroep starters en senioren, maar steek breder in;

• -

  Heb niet alleen oog voor kwantiteit, maar ook vooral voor kwaliteit;

• -

  Denk goed na over de inzet van instrumenten zoals korting op grondprijzen, inzet van  koopgarant, e.d.;

• -

  Er is nog steeds druk op de huursector, nieuwbouw heeft daarin nog onvoldoende kunnen bijdragen;

• -

  De voorraadkast aan plannen vanuit de pilot is nodig om de ambities van de gemeente te kunnen realiseren;

[1] De termijn is met een jaar uitgesteld. De intentie was dat de pilot 26 mei 2008 af zou lopen. De afspraak is nu dat alle plannen en projecten die vallen binnen de contour en uiterlijk 26 mei 2009 als ontwerp-projectbesluit of als ontwerp-bestemmingsplan ter visie zijn gelegd, ontwikkeld kunnen worden. Dit geldt niet voor plannen en projecten die pas na toepassing van een wijzigingsbevoegdheid, dan wel uitwerkingsplicht ontwikkeld kunnen worden.

2.2 Afwikkelen van de pilot in de komende jaren

Tijdens de pilot-periode is een aanzienlijk woningbouwprogramma geformuleerd. Ondanks de afronding van de pilot per 2008  en de stevige productie in de afgelopen jaren, zijn nog niet alle plannen uit het “pilot”-woningbouwprogramma gerealiseerd. Deze “rest”plancapaciteit dient als een van de belangrijkste uitgangspunten voor deze Woonvisie. Er is nog een flinke voorraadkast met woningbouwplannen. Dit zijn woningen die binnen de kaders van de pilot planologisch juridisch veiliggesteld zijn en dus zonder goedkeuring van de provincie gebouwd mogen worden. Het ontstaan van deze ‘planvoorraad’ is zo gek niet. Veel plannen spelen op en in complexe locaties en situaties, dat kost veel voorbereidingstijd. Daarnaast heeft de huidige crisis ook zijn invloed op de woningmarkt en uit zich in teruglopende nieuwbouw en woningverkopen en daardoor stagnatie in woningbouwproductie.

Kijkend naar het aantal woningen gerealiseerd en nog te realiseren kan geconcludeerd worden dat de gemeente nog heel wat te realiseren heeft. Met de provincie is overeengekomen dat de woningen die in het kader van de Pilot zijn veiliggesteld ook daadwerkelijk gerealiseerd kunnen worden. Hiermee wordt rekening gehouden in de subregionale woningbouwafspraken Kempengemeenten in het kader van het Woningbouwprogramma 2010-2019 SRE.

Geleerd hebbende uit de voorgaande jaren van de pilot stelt de gemeente Bladel dat flinke plancapaciteit prettig is, maar dat de te realiseren kwaliteit toch vooral de doorslag geeft. Kwaliteit in de zin van aansluiting vinden bij de beoogde doelgroepen, de gewenste woningtypen en de daarmee samenhangende woon- en woonomgevingkwaliteit. Daarop wil de gemeente in haar woningbouwbeleid nadrukkelijk sturen. Een stevige woningproductie is wenselijk vanuit de gedachte dat er veel keus ontstaat op de woningmarkt. Uitgangspunt is en blijft toch vooral bouwen voor de woningbehoefte van eigen inwoners en huishoudens die graag in de gemeente willen komen wonen.

1 Investeren in leefbare en vitale kernen

Wonen stopt niet met ’een dak boven het hoofd’. De kwaliteit van wonen in de gemeente Bladel gaat hand in hand met de kwaliteit van de woon­omgeving en voorzieningen in de kernen. De gemeente Bladel hecht daarom waarde aan aantrekkelijke woonmilieus in de nieuwbouw en in de bestaande voorraad. Vernieuwing, opwaardering en verbetering van de (woon)omgeving dient daarom blijvende aandacht te hebben, met name in de kleine kernen.

Ook het voorzieningenniveau in de kernen vraagt voortdurend aandacht. De gemeente streeft naar een optimaal aanbod van commerciële en maatschappelijke voorzieningen (sport, recreatie, cultuur, onder­wijs, welzijn, zorg), passend bij de schaal van de kernen. Het aanbod van voldoende voorzieningen is essentieel voor de kernen om als woonkernen hun aantrekkingskracht voor de ver­schillende bevolkingsgroepen te behouden. Hiertoe werkt de gemeente inten­sief samen met haar maatschappelijke partners.

2 Wooncarrière mogelijkheden, in alle kernen

De leefbaarheid en vitaliteit van de kernen komt of staat onder druk. De gemeente Bladel vindt het belangrijk om in haar vijf kernen voldoende ruimte te bieden aan haar eigen inwoners. Gezinnen met kinderen, starters en senioren moet de ruimte worden geboden om binnen de eigen kern en/of gemeente een geschikte woonruimte te vinden. Uitgangspunt is in elke kern te bouwen voor de eigen behoefte als beste remedie voor het zo lang mogelijk in standhouden van een evenwichtige leeftijdsopbouw. De afgelopen periode is in het merendeel van de kernen stevig gebouwd. Daarmee is tegemoet gekomen aan de vraag van (eigen) starters en gebouwd ten behoeve van de gezinsverdunning: vooral voor senioren. De gemeente wil daarom met ambitie investeren in een woningbouwprogramma gericht op doorstroming enerzijds en direct bouwen voor starters anderzijds. De inzet op het faciliteren van starters en jonge gezinnen betekent bijdragen aan een evenwichtige opbouw van de bevolking in de kernen. Een noodzakelijke investering, temeer omdat deze groep in de toekomst in belangrijke mate bijdraagt aan een duurzaam draagvlak voor verenigingen, scholen en ande­re voorzieningen. Per kern streeft de gemeente de volgende ambities na:

• -

  Doorstroming van jonge huishoudens en gezinnen, gericht op het vergroten van doorstroomkansen naar de nieuwbouw. Veel van deze huishoudens willen een stap in de wooncarrière maken, waarbij ruimte een belangrijke rol speelt. Gedurende de pilotperiode waren deze doelgroepen vaak aangewezen op de bestaande voorraad. De gemeente wil de komende jaren ook voor deze doelgroep meer aanbod in de nieuwbouw creëren.

• -

  Doorstroming van senioren biedt jongeren en gezinnen met kinderen extra huisvestingskansen. Het vergroten van het aanbod van passende combinaties van wonen, welzijn en zorg kan leiden tot het gewenste doorstroomrendement.

• -

  Voorkomen van onnodig vertrek van jongeren. Behoud van jongeren betekent voorsorteren op de gezinnen van de toekomst. In de huursector kan meer doorstroming en meer nieuw aanbod jongeren helpen. In de koopsector is nieuwbouw van goedkope koopwoningen gewenst om kansen te bieden voor de eerste koopwoning, zoals door veel starters gewenst.

• -

  Verminderen van de druk op de huurmarkt door relatief meer nieuwbouw in de (sociale) huursector te plegen. De druk wordt onder andere ingegeven door relatief weinig aanbod, weinig mutaties en taakstellingen huisvesting statushouders en Generaal Pardonners. De woningbouwkaders voor eigen behoefte moeten voorzien in een groter huuraandeel, maar ook de extra woningbouwcapaciteit moet deels in de huursector worden uitgevoerd.

Het stimuleren van doorstroming binnen de bestaande voorraad en kwalitatieve toevoegingen van de juiste woningen leidt tot dynamiek en keuzemogelijkheden. Bladel moet zo een gemeente worden waar iedereen, van jong tot oud, plezierig en duurzaam kan wonen.

3 Meer keuzemogelijkheden op de woningmarkt

Om ruimte te bieden aan alle doelgroepen streeft de gemeente ernaar de keuzevrijheid op de woningmarkt te vergroten. Vanwege het afwikkelen van de pilotplannen betekent dit, dat de vraag uit de woningmarkt zoveel mogelijk binnen de bestaande woningvoorraad en in de bouw van woningen op inbreidingslocaties (binnen de contouren) moet worden opgelost. Deze lijn blijft in deze Woonvisie gehandhaafd. In vergelijk met de afgelopen jaren, wil de gemeente voor de komende jaren een meer uitgebalanceerd woningbouwprogramma hanteren, in het bijzonder in de kernen Bladel en Hapert. De nog beschikbare plancapaciteit biedt in beide kernen ruimte om grondgebonden woonmilieus te creëren die aantrekkelijk zijn voor alle doelgroepen.

De gemeente wil de keuzevrijheid voor alle doelgroepen op de woningmarkt vergroten en kiest voor de volgende sporen (nieuwbouw of in de bestaande voorraad):

• -

  Nieuwbouw kwalitatief bijsturen, om zo meer mogelijkheden te creëren en de doorstroming positief te beïnvloeden.

• -

  Uitgangspunt is 40% van de nieuwbouw in het sociale segment te realiseren. Dit wil zeggen huurwoningen tot € 548,= (prijspeil per 01/07/09) en koopwoningen tot € 194.000,=. De reden hiervoor is het lage aandeel sociaal woningvoorraad in de Kempen in totaliteit. Uitgangspunt vloeit voort uit Woningbouwafspraken Kempengemeenten 2010-2019 die momenteel worden opgesteld.

• -

  In blijven zetten op het Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). De gemeente wil burgers de kans bieden om in groepsverband hun eigen woning te laten bouwen. CPO leidt tot optimale keuzevrijheid, betrokkenheid bij de leefomgeving en aanzienlijke kostenbesparing.

• -

  Woningbouw in de vorm van Particulier Opdrachtgeverschap biedt voor huishoudens die voor kiezen de optimale keuzevrijheid in het samenstellen van de woning. De gemeente Bladel wijst waar mogelijk locaties aan voor zelfbouw, gebruik makend van de mogelijkheden die de nieuwe WRO biedt.

• -

  Particuliere woningbezitters stimuleren tot woningaanpassingen om de mogelijkheden tot langer zelfstandig wonen te vergroten.

• -

  Huurwoningen verkopen als middel voor meer differentiatie in de huursector. In overleg met de woningcorporatie(s) kan een deel van de huurvoorraad aangewezen worden voor de verkoop. Voorwaarde is dat de verkoop minimaal 1:1 wordt gecompenseerd door sociale huurwoningen met toekomstperspectief. Denk aan nultredenwoningen voor kleine (1 en 2 personen) en huishoudens voor ouderen. Neveneffect is dat de verkoop van eengezinshuurwoningen leidt tot het vergroten van het goedkope segment koopwoningen.

4 Uitbouwen woonserviceconcepten

De afstemming tussen wonen, welzijn en zorg vraagt om bijzondere aandacht in de Woonvisie. Dit is het gevolg van de vergrijzing, de wens van ouderen om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen en de extramuralisering van intramurale verzorgingshuizen.

Deze ontwikkelingen leiden er toe dat ouderen en mensen met functiebeperkingen langer in hun vertrouwde omgeving zullen blijven wonen. Er ligt in de gemeente Bladel de ambitie om vanuit het wonen de juiste woonproducten op de juiste plaats te leveren, namelijk zodanig dat voldoende zorg-en welzijnsvoorzieningen gegarandeerd zijn. Deze ambitie sluit aan op de uitgangspunten van het beleidskader Welzijn, Zorg en Maatschappelijke Ondersteuning 2008-2011: dat de inwoners van de gemeente Bladel zolang en zoveel als ze wensen zelfstandig moeten kunnen wonen. In beginsel wordt de basis voor de ontwikkeling van een woonservicegebied gezocht bij bestaande verzorgings- en verpleeghuisvoorzieningen. Om die reden kiest de gemeente voor de (verdere) ontwikkeling van een woonservicegebied in de kern Bladel, zal de gemeente voor de kern Hapert inzetten op een steunpunt met een volledig zorgpunt (geplande- en ongeplande zorg). In de kern Hoogeloon zal de gemeente initiatieven van de bevolking om zelf zorgaanbod te realiseren stimuleren. Voor de kernen Netersel en Casteren blijven de steunpunten met het pallet van zorg- en welzijnsdiensten met planbare zorg en zorg op afroep gehandhaafd en worden waar nodig verbeterd. De gemeente beseft dat er op dit vlak nog een flinke slag gemaakt moet worden. Wonen speelt een belangrijke rol, maar zeker zo belangrijk zijn welzijn en zorg. De gemeente wil graag een actieve regierol vervullen in het beschikbaar krijgen van voldoende welzijns- en zorgvoorzieningen in alle kernen. Denk aan voldoende plekken voor ontmoeting in de kern en buurt en aan de garantie dat zorg thuis geleverd kan worden.

Bekend is dat (potentiële) zorgvragers het liefst zolang mogelijk in de eigen woning en woonomgeving willen blijven wonen. Zolang de beperkingen dit toelaten en de zorg/begeleiding goed geregeld is, is dat ook geen probleem. Wanneer de zorg toeneemt, blijkt dat veel woningen in zowel de particuliere als in de huursector functioneel niet geschikt zijn om in te blijven wonen. De gemeente wil daarom zoveel mogelijk woningaanpassing stimuleren door bewustmaking onder de doelgroep. Informatie en voorlichting is van groot belang om de mensen van de mogelijkheden van aanpassingen (vaak preventieve, kleine aanpassingen) bewust te maken. De gemeente blijft hierin faciliteren door actieve informatievoorziening en het beschikbaar stellen van Wmo-voorzieningen (oude Wet Voorzieningen Gehandicapten). In haar bestemmingsplannen maakt de gemeente het mogelijk (via vrijstelling) dat aan- en uitbouwen van woningen voor tijdelijke huisvesting in combinatie met mantelzorg worden gebruikt.

5 Duurzaam en kwalitatief bouwen

Duurzaam bouwen staat voor bouwen met zorg voor het milieu en de gezondheid. Duurzaam bouwen begint al bij het bouwontwerp. Sommige maatregelen kosten vrijwel geen geld en zijn gemakkelijk te realiseren, terwijl zij minder belastend zijn voor het milieu en besparing opleveren voor de latere water-en energierekening. De gemeente Bladel wil zich blijven onderscheiden door het aanbieden van een kwalitatief hoogwaardig, gedifferentieerd woningaanbod en woonmilieus. De ontwikkeling van de woningvoorraad dient evenwichtig en geleidelijk plaats te vinden. Duurzame kwaliteit komt niet alleen tot uiting in bouwtechnische kwaliteit maar ook in stedenbouwkundige opzet, architectuur en woontechnische kwaliteit en het waarborgen van een schone, hele en veilige woonomgeving.

6 Gemeente Bladel en haar partners maken afspraken

Lokaal

Succesvol beleid is beleid dat in overleg met de verschillende actoren tot stand komt: dat vraagt om open processen, met vroegtijdige betrokkenheid van corporaties, ontwikkelaars, instellingen en burgers (duurzame samenwerking). Maar wel vanuit een eigen visie van de gemeente, waarin de betrokkenheid met de lokale samenleving vorm wordt gegeven. De gemeente heeft een verantwoordelijkheid voor een beleid dat zo goed mogelijk het collectief belang dient. Dat de gemeente meestal niet zelf de uitvoerder is van het beleid is lastig. Steeds meer is de uitvoering een taak van (markt)partijen geworden, met een eigen verantwoordelijkheid als het gaat om bedrijfsvoering. De overheid heeft minder grip op de uitvoering en komt steeds meer in de regierol. De gemeente Bladel wil hiervoor voorwaardenscheppend, initiërend en motiverend zijn. Vanuit de regierol probeert de gemeente de uitvoerende partijen achter haar beleid te krijgen. De gemeente Bladel zal als regisseur haar kader voor nieuwbouw en de bestaande voorraad aan de (markt)partijen duidelijk maken en de spelers ook de ruimte geven voor eigen inbreng. Per kern zal de gemeente –na afstemming met de betreffende kern- aangeven voor welke doelgroepen moet worden gebouwd en in welke prijsklassen. In het geval de plannen al vastliggen, gaat de gemeente de mogelijkheden na tot bijsturing. De gemeente geeft hiermee haar ambitie aan. Ook op het vlak van wonen-welzijn-zorg vervult de gemeente een regierol.

Regionaal

De Kempengemeenten zullen in concrete projecten samenwerken om de hieronder beschreven doelen te bereiken. Het is niet noodzakelijk dat alle vijf gemeenten in elk project met zijn allen samenwerken. Het is denkbaar dat op onderdelen sommige gemeenten kiezen voor een andere benadering omdat het probleem niet of in een andere mate speelt dan bij de andere gemeenten. De stuurgroep Wonen Kempengemeenten (de vijf wethouders) is verantwoordelijk voor de voortgang van de projecten en het beleid:

• 1.

  Bouwen voor eigen behoefte: migratiesaldo nul

  De laatste 10 jaar zijn er te weinig woningen gebouwd, waardoor er meer mensen uit de Kempen vertrokken dan er bij zijn gekomen. Door het bouwtempo te verhogen kan dat in de toekomst voorkomen worden.

• 2.

  Jongeren en jonge gezinnen zoveel mogelijk vasthouden

  Vooral jongeren vertrekken uit de Kempengemeenten. Voor plattelandsgemeenten is dat deels niet te vermijden. Door bieden van passende woningen en goede voorzieningen kan de uitstroom van jongeren (starters) beperkt worden.

• 3.

  Seniorproof maken van de Kempen

  De vergrijzing is onontkoombaar. Er zal een groot beroep gedaan worden op zorg- en welzijnsvoorzieningen. Woningen moeten zoveel mogelijk geschikt zijn om zo lang mogelijk thuis te kunnen blijven wonen.

• 4.

  Zorgen voor bijzondere groepen

  Er zijn altijd groepen die op eigen kracht geen plek kunnen krijgen op de woningmarkt, of die door een specifieke vraag niet passen in het reguliere aanbod. De belangrijkste bijzondere groepen voor de Kempengemeenten zijn op dit moment zorgbehoevenden, statushouders en arbeidsmigranten.

5.1 Starters binden

Vraagstuk

Starters (huishoudens of personen die vanuit een onzelfstandige woonsituatie de woningmarkt betreden) hebben de afgelopen jaren moeite gehad om toe te treden tot de woningmarkt, vooral door de sterk gestegen prijzen in de koopsector en beperkte mogelijkheden binnen de huursector. De komende jaren zet de ont­groening door. De gemeente wil in de toekomst zoveel mogelijk voorkomen dat starters bij gebrek aan passende huisvestings­mogelijkheden de gemeente verlaten. Starters zijn immers van groot belang voor een vitale ontwikkeling van de gemeente. Zij zorgen niet alleen voor een goede menging van jong en oud in de kernen, maar nemen ook actief deel aan het lokale verenigingsleven en zorgen in de kernen voor draagvlak voor de aanwezige (commerciële) voorzieningen. Tevens bindt de gemeente hiermee de potentiële gezinnen van de toekomst.

Een deel van de woningen die qua prijs bereikbaar zijn voor starters, wordt nog bezet door mensen die mogelijkheden hebben om door te stromen naar een duurder segment woningen. De doorstroming op gang krijgen blijkt een lastige opgave. Mensen zijn nu eenmaal niet uit hun huizen te dwingen en laten zich vaak leiden door economische ontwikkelingen en bijbehorende mate van vertrouwen in economisch perspectief.

Oplossingsrichtingen

Om aan de vraag van starters tegemoet te komen, wil de gemeente een aantal instru­menten inzetten.

Stimuleren van doorstroming

De starter heeft op lange termijn het meeste baat bij een woningmarkt waarin de door­stroming goed functioneert. Hoe meer huishoudens die beschikken over een woning, de mogelijkheid krijgen om de door hen gewenste stap in de wooncarrière te realiseren, hoe meer goedkope koopwoningen en huurwoningen aan de onderkant van de woningmarkt beschikbaar komen die bij uitstek geschikt zijn voor starters. Het totale bouwprogramma moet er op gericht zijn dat met een gelijkmatig tempo wordt gebouwd voor doorstroming, waardoor er jaarlijks aanbod beschikbaar komt en doorstroming continu kan plaats­vinden. Dit vraagt in kleinere kernen om zorgvuldige regie.

Rechtstreeks bouwen voor (koop)starters

Naast bouwen voor doorstroming blijft de gemeente zich inzetten om direct te bouwen voor starters. De gemeente reali­seert zich dat bij doorstroming, met name in de koopsector, vrijkomende woningen vaak niet vanzelfsprekend bij een starter terecht komen. Ook al is het een passende woning wat betreft type. Vaak vormt de prijs het struikelblok. Rechtstreeks aanbod komt de starter wel ten goede. Bij nieuwbouw voor koopstarters kiest de gemeente ervoor, om voor deze doelgroep in te zetten op kwaliteit. De te bouwen woningen moeten duurzaam van waarde zijn op de woningmarkt. Nieuwbouw heeft hierdoor en door de druk op dit deel van de woning­markt vaak een hogere marktwaarde. Om toch deze woningen onder € 194.000 aan te bieden wil de gemeente de bestaande optie van KoopGarant met de woningcorporatie de Zaligheden (d.d.1 sept. 2004) bespreken en indien nodig actualiseren. Door inzet van een constructie als KoopGarant zijn deze woningen niet alleen voor de eerste bewoners goedkoop, maar ook voor volgende bewoners duurzaam beschikbaar.

Andere optie is specifieke eisen aan de starterswoning te stellen. Met name voor de doelgroep jonge alleenstaanden met een koopwens en een beperkt inkomen kan gedacht worden aan koopwoningen met een maximale koopprijs (bijvoorbeeld rond de € 150.000). Uiteraard gepaard met bijbehorende specificaties die dit ook mogelijk maken, zoals maxima stellen aan aantal kamers, inhoud en/of woon- en kaveloppervlak. Het is niet de bedoeling dit voor alle starterswoningen te specificeren, maar om waar nodig of wenselijk toe te passen.  

Inzet van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap

De gemeente blijft het Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) inzetten om starters –en andere doelgroepen- de kans te bieden om zelf de gewenste woning te bouwen. Bij CPO wordt aan een groep starters kavels aangeboden die zij gezamenlijk (onder bege­leiding) ontwikkelen. Doordat starters zelf hun woningen ontwikkelen wordt de woning gerea­liseerd tegen kostprijs en blijkt het mogelijk om met deze methode te bouwen onder de marktprijs. De gemeente ziet hierin mogelijkheden om maatwerk te kunnen leveren en initiatief uit de kernen de ruimte te bieden. Hierbij zoekt de gemeente de samenwerking met de corporatie(s): de inzet van CPO in combinatie met een Maatschappelijk Gebonden Eigendom (bijvoorbeeld de Koopgarantregeling) zorgt voor behoud van de woning voor de doelgroep bij doorverkoop.

Verkoop van eengezinshuurwoningen.

Naast het creëren van doorstroming en het direct nieuw bouwen kan de gemeente in samenspraak met de corporaties het aanbod voor (koop)starters vergroten door de verkoop van eengezinshuurwoningen. Nadrukkelijke voorwaarde is dat de kernvoorraad niet afneemt en in kwalitatieve zin zelfs beter aansluit bij de doelgroep van beleid. In de praktijk betekent dit dat het aandeel nultredenwoningen in de huursector mag toenemen, waardoor het aandeel eengezinswoningen op termijn mag afnemen. Gunstig neveneffect is dat de corporatie door verkoop kan voorzien in een deel van de vraag van de koopstarters en creëert daarmee financiële ruimte voor investeringen in een bijdetijdse vastgoedportefeuille. Verkoop wordt dus niet gezien als doel op zich, maar als middel om een beoogde kwaliteitsslag in de huursector te maken.

Acties

• 1.

  Een op doorstroming gericht bouwprogramma realiseren om de dynamiek binnen de woningmarkt te stimuleren.

• 2.

  Rechtstreeks nieuwbouw realiseren van woningen voor starters die in beginsel duurzaam beschikbaar zijn en blijven voor starters. Waar nodig stelt het college aanvullende specificaties op.

• 3.

  Inzet op Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Betrokkenheid corporatie is zeer gewenst om de woningen voor starters op langere termijn bereikbaar en beschikbaar te houden. Dit door continuering van de toepassing van de KoopGarantregeling.

• 4.

  Actualisering van de prestatieafspraken over KoopGarant met de woningstichting De Zaligheden.

• 5.

  Onder voorwaarde dat de kernvoorraad op peil blijft, is verkoop van huurwoningen mogelijk. Verkoop van huurwoningen kan bijdragen aan startersvraagstuk, met name omdat een goedkoop koopsegment op de markt komt. Elke te verkopen sociale huurwoning moet dus worden gecompenseerd. Afspraken met corporatie(s) maken over de te verkopen woningen en toepassen van Koopgarantregeling waardoor te verkopen woning op den duur ook bereikbaar blijft voor doelgroep met een lager inkomen..

5.2 Meer kansen voor doorstromers tot 55 jaar in de nieuwbouw

Vraagstuk

De gemeente Bladel wil ruimte bieden aan doorstromers, in het bijzonder gezinnen. De gemeente kent een prettig woonklimaat dat aantrekkelijk is voor gezinnen. Het faciliteren van jonge huishoudens en gezinnen draagt bij aan een evenwichtige bevolkingsopbouw en stimuleert het behoud van voorzieningen. Anderzijds laten de bevolkings- en huishoudens­prognoses zien dat het aantal gezinnen met kinderen in de toekomst zal afnemen. Dit zet de vitaliteit van de gemeente en de kernen onder druk. De gemeente Bladel wil hierop inspelen en (toekomstige) gezinnen binden aan de gemeente. Ook moet ruimte worden geboden aan gezinnen die in het verleden de ge­meente hebben verlaten, maar wel weer graag in de gemeente komen wonen.

Oplossingsrichtingen

De gemeente wil als volgt inspelen op de vraag van gezinnen en kleine huishoudens tot 55 jaar:

Creëren van doorstroming

Ook gezinnen en jonge huishoudens hebben baat bij een woningmarkt waarin de doorstroming goed functio­neert. Er mag verwacht worden dat er meer ruimte gaat ontstaan als er meer aanbod voor senioren op de markt komt. Hierdoor maken senioren woningen vrij, die gezinnen de kans bieden om binnen de bestaande woningmarkt door te stromen.

Passende nieuwbouw

Jonge huishoudens en gezinnen wonen vaak naar tevredenheid. Degenen die willen verhuizen willen een volgende stap in de wooncarrière maken. Die stap bestaat veelal uit ruimer en luxer wonen. Te zien is dat men een appartement of rijwoning wil verlaten voor een ruimere woning. Deels zullen ze hun weg vinden in de bestaande voorraad, deels kan nieuwbouw (tot en met zelfbouw) hierin een belangrijke bijdrage vormen.

Meer mogelijkheden in particulier en collectief opdrachtgeverschap

De gemeente ervaart veel belangstelling voor de verkoop van kavels voor bouw in eigen beheer. Zelf bouwen past binnen de Brabantse cultuur en de vraag komt vanuit alle doelgroepen. Dit neemt niet weg dat de gemeente per doelgroep wel specifieke eisen kan meegeven. Bijvoorbeeld ten aanzien van levensloopbestendig bouwen bij senioren. Wanneer de gemeente de regie niet heeft bij de uitgifte van kavels of de distributie van nieuwbouw zal de markt haar werk moeten doen. De gemeente gaat na of ook voor deze doelgroep (C)PO-projecten zijn op te starten en/of te combineren met starters- of seniorenprojecten.

Acties

• 6.

  Een op doorstroming gericht bouwprogramma realiseren om de dynamiek binnen de woningmarkt te stimuleren.

• 7.

  Gedifferentieerde nieuwbouw naar prijs en kwaliteit.

• 8.

  Meer mogelijkheden creëren voor nieuwbouw in particulier opdrachtgeverschap en CPO.

5.3 Ouderen: de groeimarkt

Vraagstuk

Het aantal ouderenhuishoudens zal de komende jaren flink gaan toenemen. Het gaat dan  om de uiterst brede groep 55-plussers (naar leef­tijd, inkomen, gezondheid), waarvan een deel vitaal en / of kapitaalkrachtig is. Dit vraagt om aandacht voor de huisvestingswensen van senioren. Ook geldt: de oudere van vandaag is een andere dan die van morgen. Nieuwe generaties ouderen zijn doorgaans rijker/ vermogender, vitaler, onaf­hanke­­­lijker en mondiger dan de huidige generaties. Dit stelt eisen aan de kwaliteit van huis­vesting voor ouderen.

Verhuiswens in de praktijk

Veel ouderen geven aan dat zij willen verhuizen naar een nultredenwoning zowel grondgebonden als gestapeld. Ervaringen in geheel Nederland leren dat deze verhuizing echter mondjesmaat gerea­liseerd wordt. De verhuizing wordt vooruitgeschoven totdat het om gezondheidsredenen noodzakelijk wordt. Hiervoor zijn verschillende redenen aan te voeren:

• -

  De binding van mensen aan hun (sociale) omgeving.

• -

  De ongunstige prijs-kwaliteitverhouding van nieuwe nultredenhuurwoningen.

• -

  Wel denken over de toekomst (als zorg nodig is), maar de beslissing vooruit schuiven (omdat men nog vitaal is).

• -

  Een hoge woonkwaliteit (ruime woning) in combinatie met lage hypotheeklasten, waarbij bij verhuizing de maandlasten fors stijgen (terwijl de grootte van de woning niet meegroeit).

• -

  Onvoldoende aanbod van diensten / comfort in de potentieel nieuwe woonomgeving.

Met name het punt van binding aan de omgeving wint ook maatschappelijk aan belang. Vanuit de Wet maatschappelijke onder­steuning (Wmo) is de zorg van burgers voor elkaar een belangrijk uitgangspunt. Dit kan op ge­spannen voet staan met een woonbeleid dat op doorstroming gericht is.

Oplossingsrichting: een meersporenaanpak

De gemeente richt vanuit de wensen van 55-plussers haar beleid als volgt in: Bevorderen preventie aanpassingen bestaande woningen.

De gemeente hecht er belang aan dat mensen alert zijn op hun eigen veilig­heid en gezondheid. Een veel­voor­komend probleem bij ouderen is het vallen, waarbij letsel ontstaat dat mensen beperkt in hun sociale leven. Om dit voor te zijn, vindt de gemeente Bladel het belangrijk dat mensen tijdig de belangrijkste obstakels in de eigen of huur­woning wegwerken. Dan kan het gaan om het verlagen van drempels of het aanbrengen van een tweede toilet boven. De gemeente wil het aanbrengen van deze (preven­tieve) aanpassingen bevorderen door het beter onder de aandacht te brengen.  Dit vereist een gerichte communicatiestrategie, waarbij de boodschap gericht moet zijn op het vergroten van het comfort in plaats van (zorg)preventie. De gemeente gaat na hoe ze in afstemming met het Wmo-beleid hier invulling aan kan geven.

Maatregelen in bestaande huurwoningvoorraad.

De groeiende behoefte aan geschikte woningen voor senioren moet in de eerste plaats worden opgevangen door aanpassing van bestaande woningen. Hiertoe wil de gemeente afspraken maken met de woningcorporatie(s).

Realiseren van nieuwbouwwoningen

Ook via het toevoegen van geschikte woningen voor senioren wil de gemeente voorzien in de wensen van ouderen. De nieuwbouw voor senioren moet kwalitatief goed en toekomstbestendig zijn. Om dit te realiseren hanteert de gemeente als kwaliteitsnorm voor deze woningen Woonkeur. Woonkeur borgt dat woningen levensloopgeschikt en daarom flexibel in gebruik zijn. In prestatieafspraken met de woningcorporatie(s) en exploitatieovereenkomsten wil de gemeente dit ambitieniveau van Woonkeur vastleggen.

Woning- en woonomgevingskwaliteit steeds belangrijker

Belangrijk bij de realisatie van deze nultredenwoningen is dat de gemeente inspeelt op de differentiatie in wensen van de senioren­groep. Een kwalitatieve randvoorwaarde die veel senioren stellen bij een eventuele verhuizing is, dat zij er (ook voor hun gevoel) niet op achteruit gaan. Minder vierkante meters moeten dan gecompenseerd worden door meer comfort. Anderzijds moet de woonomgeving zodanig zijn ingericht, dat deze voldoende inspeelt op de wensen van ouderen: dichtbij voorzieningen, sociaal veilig en toegankelijk. Een toevoeging van nultredenwoningen vindt bij voorkeur in het centrum plaats in verband met de nabijheid van voorzieningen ter plaatse in de kernen.

Wonen als zorg in zicht komt

Niet iedere senior kan en wil in een zelfstandige woning blijven wonen. Zeker als de gezondheid afneemt, kiezen veel mensen voor een meer of minder beschutte woonvorm waar zorg aanwezig is of de garantie daarvoor bestaat. Daarin wil de gemeente Bladel ook ruimte geven aan nieuwe woonvormen, zoals Kangaroowoningen of meergeneratiebewoning en bestaande mogelijkheden zoals tijdelijke bewoning in geval van mantelzorg onder de aandacht brengen.

Acties

• 9.

  De gemeente informeert eigenaar bewoners om woningen preventief aan te passen.

• 10.

  Samen met de woningcorporatie(s) zoeken naar geschikte mogelijkheden om nieuwbouw huurwoningen  voor 55 plussers te realiseren in de vijf kernen.

• 11.

  Samen met de woningcorporatie(s) zoeken naar mogelijke locaties voor het op­plussen van bestaande woningen.

• 12.

  Bij nieuwbouw inzetten op een gedifferentieerd aanbod van nultredenwoningen die voldoen aan Woonkeur.

• 13.

  Vrijstelling regelen via bestemmingsplan voor tijdelijke mantelzorgrelaties en bijbehorende tijdelijke woonvoorzieningen.

5.4 Terugkeerders en andere vestigers

Bladel kent aantrekkelijke woonmilieus

De ligging van de gemeente nabij stedelijke knooppunten, met kleinstedelijke, dorpse, rustige, geborgen en veilige woonmilieus en een behoorlijk voorzieningenniveau zijn aantrekkelijk voor jonge huishoudens en gezinnen om in de kernen van Bladel te wonen. De inzet van de gemeente is er in de eerste plaats op gericht om de kwaliteit van het voorzieningenniveau en de woonmilieus van de kernen te behouden en waar nodig te versterken. De gemeente gaat ervan uit dat deze woonmilieus aantrekkelijk zijn voor oud-inwoners of andere vestigers. Met het surplus aan plancapaciteit kan de gemeente inspelen op deze instromers. Zo biedt de gemeente Bladel momenteel werkgelegenheid aan ca. 11.000 mensen, waarvan er ca. 7.000 woonachtig zijn binnen de gemeente. Met de komst van het Kempisch BedrijvenPark zal de werkgelegenheid toenemen en daardoor naar verwachting ook de behoefte om in de gemeente te wonen. Hierin wil Bladel graag faciliteren.

5.5 Doelgroep van beleid

Analyse en vraagstuk

Eén van de primaire doelstellingen van gemeenten en corporaties[1] is het voorzien in voldoende huisvesting voor huishoudens met een laag inkomen, de zogenaamde doelgroep van beleid, zijnde huishoudens met een laag inkomen (zie kader). Deze huishoudens kunnen over het algemeen moeilijk zelfstandig in hun huisvesting voor­zien en vormen dus een belangrijke aan­dachtsgroep voor de gemeente en de corporaties.

Huidige doelgroep van beleid

De omvang van de doelgroep van beleid in Bladel is gebaseerd op cijfers van het Regionaal Inkomens Onder­zoek (RIO) en het Centraal Bureau van de Statistiek Hierbij In de gemeente Bladel behoren ca. 1.870 huishoudens tot de doelgroep van beleid. Dit is 27% van het totaal en ligt daarmee wat lager dan het landelijk gemiddelde van 28%.

Ontwikkeling doelgroep van beleid en kernvoorraad

Bij de bepaling van de mogelijke omvang van de doelgroep van beleid in 2020 wordt het verdeeldheidsscenario uit de rijksnota ‘Mensen Wensen Wonen’ als uitgangspunt gehanteerd (bij gebrek aan recentere erkende inzichten). Dit gaat uit van een gemiddelde economische groei van 1,5% per jaar. Hoewel dit niet lijkt te stroken met de praktijk van vandaag (waarin de doelgroep van beleid juist in omvang is toegenomen) wijzen economische prognoses op langere termijn uit dat het inkomen de komende jaren naar verwachting sterker zal stijgen dan de inflatie. Dit leidt voor de komende 10 jaar tot een afname van de doelgroep van ruim 100 huis­houdens tot ca. 1.750 huishoudens rond 2020. Hier staat momenteel een kernvoorraad –huurwoningen met een huurprijs tot € 535,= van ca. 1.050 woningen tegenover. In een landelijke gemeente als Bladel moet rekening worden gehouden met het feit dat een substantieel deel van de doelgroep al lange tijd in een koopwoning woont en daardoor geen beroep hoeft te doen op de kernvoorraad.

Een minimale omvang van de kern­voorraad is van belang voor één van de primaire gemeentelijke doel­stellingen: het voorzien in vol­doende en kwalitatief goede woningen voor mensen met een kwetsbare positie op de woningmarkt (lagere inkomens). Echter, minstens even belangrijk is dat de kwalitatieve samenstelling van de (kern)woning­voorraad voldoende is afgestemd op de samenstelling van de doelgroep van beleid en de toe­komstige ontwikkeling daarvan. Ervaring wijst uit dat vooral kleine oudere huishoudens tot de doelgroep van beleid behoren. Dit geldt tevens voor jonge huishoudens hoewel daar meestal sprake is van een stijgend inkomensperspectief. Juist de oudere huishoudens wonen vaak in een relatief grote woning. Deze match voldoet in veel gevallen op den duur niet meer.

Werken aan een kwaliteitsslag in de huurvoorraad

Vernieuwing van de voorraad huurwoningen in Bladel is wenselijk om aan de toekomstige vraag te kunnen voldoen. Concreet: er zijn op den duur waarschijnlijk voldoende eengezinshuurwoningen, maar zeker te weinig nultredenhuurwoningen. Er moet in de nieuwbouw dus meer ingespeeld worden op de vraag van kleine, voornamelijk oudere huis­houdens. Bij het maken van plannen rond de verkoop en sloop / nieuwbouw dient hier nadrukkelijk rekening mee te worden gehouden.

[1]       Zoals vastgelegd in het door het Rijk vastgestelde Besluit Beheer Sociale Huursector.

Acties

• 14.

  De  corporaties houden de minimale omvang van de kernvoorraad zoals nu aanwezig (1.050 woningen) in stand.

• 15.

  Kwaliteitsslag maken in de samenstelling van de kernvoorraad door aansluiting te zoeken bij de woonwensen van ouderen met een laag inkomen en hiervoor betaalbare nieuwbouw creëren.

• 16.

  Gemeente en corporaties zetten woonlastenbenadering op de agenda als opvolger van sec de huurprijsbenadering voor het bepalen van de kernvoorraad.

• 17.

  De corporaties en gemeente maken afspraken over eventuele verkoop van huurwoningen (al dan niet onder regelingen) en wijzen complexen aan waar een terugkoopplicht aan de orde is. Dit om herstructurering op langere termijn goed te kunnen regisseren.

5.6 Andere groepen op de woningmarkt

Statushouders en het Generaal Pardon

Ieder half jaar krijgen gemeenten van het Rijk de opdracht om een aantal statushouders te vestigen. De omvang van de taakstelling is afhankelijk van het inwoneraantal van de betreffende gemeente, het aantal nieuwe personen dat een verblijfsstatus krijgt en het aantal statushouders dat nog op de wachtlijst staat.

Ieder halfjaar krijgen gemeenten van het Rijk opdracht om een aantal statushouders te huisvesten.Ieder halfjaar krijgen gemeenten van het Rijk opdracht om een aantal statushouders te huisvesten.Ieder halfjaar krijgen gemeenten van het Rijk opdracht om een aantal statushouders te huisvesten.Uit het overzicht van Centraal Orgaan opvang Asielzoekers van 1 januari 2009, blijkt dat gemeente Bladel 33 mensen met een Generaal Pardon moet huisvesten voor 1 januari 2010. Daarnaast heeft de gemeente een jaarlijkse taakstelling van gemiddeld 12 reguliere statushouders. Binnen de Woonvisie-periode (2009 t/m 2019) bedraagt de taakstelling circa 130 personen. Gemeente en corporaties als uitvoerende organisaties willen voorkomen dat deze doelgroep de woningzoekenden op de reguliere markt verdringen. Daarom opteert deze visie voor de bouw van 30 woningen in het kader van de eigen woningbehoefte, waardoor verdringing zoveel mogelijk wordt tegengegaan. Voorwaarde is wel dat deze woningen worden toegevoegd in het segment tot € 550, zodat toewijzingsmogelijkheden voor woningzoekenden niet beperkt worden.

Daarnaast wil de gemeente de ruime plancapaciteit voor een deel aanwenden voor huisvesting van extra statushouders. De ambitie is voor ongeveer 60 statushouders ca. 30 sociale huurwoningen te bouwen uit het surplus aan capaciteit. In totaliteit wil de gemeente dus 60 woningen bouwen (30 in het kader van de eigen woningbehoefte en 30 in de vorm van extra ambitie) waardoor in directe of indirecte zin statushouders passend gehuisvest kunnen worden.

Arbeidsmigranten

Steeds meer bedrijven in de provincie Noord-Brabant maken gebruik van tijdelijke werknemers om te kunnen voorzien in de tijdelijke – of soms structurele – behoefte aan arbeidscapaciteit. In eerste instantie betrof het vooral agrarische bedrijven die extra mankracht nodig hadden in de oogstperiode. Inmiddels maken ook andere bedrijven steeds meer gebruik van tijdelijke werknemers. Een belangrijk gevolg van de inzet van deze tijdelijke werknemers is dat er voor deze mensen tijdelijk huisvesting beschikbaar moet zijn, liefst op korte afstand van de werkplek.

SRE: nota en handreiking

Om gemeenten te ondersteunen bij het beleidsvormingsproces, de implementatie en handhaving heeft het SRE de nota Tijdelijk werken en wonen opgesteld. Hierin worden voorstellen gedaan voor de wijziging van de bouwverordening en het opnemen van een vrijstellingsmogelijkheid in het bestemmingsplan. De doorvertaling van beleids-uitgangspunten naar lokaal maatwerk voor de afzonderlijke regiogemeenten, is mogelijk via de digitale ‘Handreiking SRE Huisvesting tijdelijke werknemers’.

Bladel geeft voorkeur aan structurele huisvesting, mits…

De gemeente is van mening dat er een inhaalslag nodig is in het realiseren van passende huisvesting. Ook van de corporaties wordt een bereidheid verwacht om samen met de gemeente en werk­gevers te investeren in de realisatie van structurele huisvesting, lees: reguliere woningen. Deze Woonvisie anticipeert op deze ontwikkeling en houdt rekening met de bouw van 30 extra woningen om arbeidsmigranten direct of indirect te huisvesten. De gemeente Bladel wil permanente vestigers een gevarieerd woningaanbod bieden, dus niet slechts 30 woningen voor deze doelgroep toevoegen in de sociale huursector. Hoewel in het beginstadium van permanente vestiging de kans groot is dat een deel van de arbeidsmigranten zal kiezen voor een huurwoning.

Daarnaast wil de gemeente de ruime plancapaciteit voor een deel aanwenden voor huisvesting van extra arbeidsmigranten. Uitgangspunt is 60 woningen uit het surplus aan capaciteit hiervoor aan te wenden. Dit zal voornamelijk in de sociale huursector moeten plaatsvinden.

Een en ander behoeft verdere uitwerking, waarbij de gemeente extra aandacht wil geven aan de volgende punten: de coördinatie tussen werkgevers en gemeente, de regierol van de gemeente en het registratiesysteem - informatie over het aantal gehuisveste arbeidsmigranten.

Woonwagenbewoners

De gemeente Bladel telt twee woonwagenlocaties: in Hapert aan het Hoefblad en in Netersel aan De Muilen. De locaties zijn in eigendom en beheer van De Zaligheden. Een derde locatie aan de Castersedijk wordt opgeheven.

Extra nieuwbouw direct en indirect bedoeld

De extra nieuwbouw van sociale huurwoningen die Bladel wil plegen voor arbeidsmigranten en statushouders is niet zondermeer in directe zin bedoeld. Uiteraard kan nieuwbouw aan deze doelgroepen worden toegewezen. Doelstelling is echter ook de doorstroming vanuit de sociale huursector op gang te brengen, zodat ook bestaande huurwoningen aan deze doelgroepen kunnen worden toegewezen.

Acties

• 18.

  De woningcorporaties voeren de taakstelling huisvesting statushouders en GP’ers uit. Om verdringing te voorkomen wordt rekening gehouden met de bouw van 30 extra huurwoningen (woningen die tot de kernvoorraad gaan behoren) die direct of indirect aan deze doelgroep ten goede komen.

• 19.

  Enkele tientallen extra sociale huurwoningen uit de surplus plancapaciteit in directe of indirecte zin bouwen voor de huisvesting van ongeveer 60 statushouders.

• 20.

  In samenwerking met corporaties en werkgevers meewerken aan de realisatie van structurele huisvesting voor arbeidsmigranten door extra bouw van 30 woningen.

• 21.

  Ongeveer 60 extra sociale huurwoningen uit de surplus plancapaciteit in directe of indirecte zin bouwen voor de huisvesting van ongeveer 60 arbeidsmigrant-huishoudens.

6.1 Maatschappelijke trends

Extramuralisering en vermaatschappelijking van de zorg

Op het terrein van wonen, welzijn en zorg is sprake van grote beleidsmatige veran­ deringen. De keuze van mensen met een zorgvraag voor woonvormen of diensten wordt niet langer bepaald door het aanbod, maar vooral door de behoefte van het individu. Er is een groeiende groep van mensen die te maken heeft met beperkingen. De vergrijzing van de bevolking is hiervan de belangrijkste oorzaak. Waar het voorheen bijna vanzelf­sprekend was dat mensen met beperkingen in een instelling, verzorgingshuis of een verpleeghuis terechtkwamen, is het beleid er nu op gericht mensen met een beperking, zo lang als redelijkerwijs mogelijk is, zelf de regie te laten behouden over hun leven en welzijn. Dat betekent zoveel mogelijk zelfstandig wonen, met (indien nodig) zorg aan huis. De vraag naar dienstverlening aan huis neemt hierbij toe. Concreet betekent dit dat grootschalige zorginstellingen (grotendeels) worden ontmanteld en gedeconcentreerd zorg gaan aanbieden.

Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo)

Met de invoering van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) per 1 januari 2007 is het stelsel van welzijn en zorg drastisch ver­anderd. De Wmo vervangt de voor­malige Welzijnswet, de Wet Voorzieningen Gehandicapten (Wvg) en delen van de Algemene Wet Bijzondere Ziekte­kosten (Awbz). Vanaf 1 januari 2007 is de gemeente verant­woordelijk voor de uitvoering van de Wmo. Hierin zijn beleid, voorzieningen en diensten ondergebracht die ervoor zorgen dat burgers zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven functioneren in hun eigen omgeving. Daarbij hoort ook de afstemming van wonen-welzijn-zorg. Als die afstemming goed geregeld is, kan voorkomen worden dat er onnodig of te veel beroep op zorg wordt gedaan.

De Wmo gaat ervan uit dat burgers in eerste instantie zelf verantwoordelijk zijn voor het oplossen van hun problemen en die van hun naasten (zelfredzaamheid, zorgzame samenleving). De gemeente is verantwoordelijk voor:

• -

  verstrekken van huishoudelijke hulp / zorg en voorzieningen;

• -

  de regie over een samenhangend stelsel van wonen-welzijn-zorg op lokaal niveau.

6.2 Ontwikkelingen in de gemeente Bladel

Vertrekpunt wonen-welzijn-zorg (wwz) per kern

Het onderstaande schema geeft de uitgangssituatie per kern weer. Te zien is dat ontmoeting in elke kern is voorzien. Dagbesteding en dagverzorging daarentegen is in de kleinste kernen niet aanwezig. Intramurale capaciteit (ouderenzorg) is alleen in de kern Bladel beschikbaar. Zorg aan huis is in beginsel tot zekere intensiteit overal mogelijk.

Tabel 6.1: Gemeente Bladel. Huidig aanbod wonen en zorg per kern.

Gemeente wil nadrukkelijker regierol voeren

Voortbouwend op de landelijke trend van extramuralisering en zelfredzaamheid, is de ambitie van de gemeente Bladel erop gericht om mensen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. De gemeente neemt een proactieve en initiërende rol aan. Samen met initiatieven uit de kernen, maar vooral door in overleg te gaan met uitvoerende partijen, wil de gemeente het wwz-landschap verder uitkristalliseren. Op hoofdlijnen zijn de komende jaren de volgende ontwikkelingen te verwachten per kern:

• -

  Kern Bladel: In deze kern bestaat op dit moment het zwaartepunt van de zorg. De gemeente ziet hier mogelijkheden om het woonservicegebied Kempenland verder te ontwikkelen;

• -

  Kern Hapert: Hapert is niet groot genoeg voor grootschalige voorzieningen, toch is het wenselijk om hier een kleine woonservice-ontwikkeling na te streven, bestaande uit een steunpunt met een volledig zorgpunt (geplande- en ongeplande zorg).

• -

  Kern Hoogeloon: De bevolking in Hoogeloon ontplooit initiatieven om samen met de woningcorporatie zelf zorgaanbod te organiseren. De gemeente zal deze initiatieven daar waar mogelijk ondersteunen.

• -

  Voor de kernen Netersel en Casteren blijven de steunpunten met het pallet van zorg- en welzijnsdiensten met planbare zorg en zorg op afroep gehandhaafd en worden waar nodig verbeterd.

De volgende tabel geeft de huidige situatie en de toekomstige ontwikkelingen per kern weer concreet weer. De gemeente wil actief nagaan in samenspraak met de dienstverlenende partijen of de inzet voldoende is en waar mogelijk meer verwacht wordt.

Tabel 6.2: Huidig aanbod aan woon-  welzijn en zorgcombinaties in de gemeente Bladel en te verwachten ontwikkelingen daarin.

Van fysieke integratie naar sociale integratie

De trend om zorgvragers kleinschalig (geclusterd) te huisvesten is en zal in de gemeente de komende jaren aan de orde zijn. Het daadwerkelijk realiseren van kleinschalige woonzorgcombinaties is een stap voorwaarts. Echter, met alleen de fysieke integratie in de wijken en dorpen is het verhaal nog niet af. Vooral de sociale integratie van jonge zorgvragers met een verstandelijke en / of lichamelijke beperking vraagt om aandacht. Hier ligt een opgave voor zowel de zorgaanbieder / begeleider, de gemeente als het dorp zelf.

Acties

• 22.

  Gemeente neemt het initiatief tot nader onderzoek/overleg in het kader van verdere uitkristallisering van gewenste ontwikkelingen wonen- welzijn en zorg per kern, op maat.

• 23.

  Komen tot een nauwere samenwerking en afspraken tussen zorg- en welzijnaanbieders, waardoor garanties gaan ontstaan op 24-uurs planbare en onplanbare zorg voor zelfstandig wonende burgers in de gemeente Bladel. Gemeente kan hierin de regisseursrol vervullen.

7.1 Vertrekpunt lokaal: relatief eenzijdige woningvoorraad

Eerder is al gesteld dat de woningvoorraad in de gemeente Bladel een vrij eenzijdige samenstelling kent. Van de bijna 7.600 woningen behoort ongeveer 15% tot de huursector (ca. 1.160 woningen) en dus ruim 80% tot de koopsector. De huursector telt merendeels eengezinswoningen, aangevuld met seniorenwoningen. De koopsector bestaat voor het merendeel uit gezinswoningen met een nadruk op het ruime segment.

Een van de woonopgaven uit hoofdstuk 3 geeft aan dat een grotere differentiatie in de samenstelling van de woningvoorraad op termijn erg wenselijk is. Dit om beter in de pas te lopen met de samenstelling van de huishoudens in de toekomst. In deze visie is eerder al geconstateerd dat de doelgroepen starters en senioren veel aandacht moeten krijgen, zonder doorstromers te vergeten. Dit brengt ons bij enkele uitgangspunten:

• -

  In de huursector moet het aantal en aandeel nultredenwoningen stijgen. Dit kan door toevoegingen van grondgebonden en gestapelde woningen; Eventueel mogen een aantal gezinswoningen worden verkocht, mits 1:1 wordt gecompenseerd.

• -

  Meer differentiatie aanbrengen in woningtype en prijsstelling van grondgebonden koopwoningen: dus nieuwbouw aanbod in goedkope en middeldure gezinswoningen en nultredenwoningen in alle prijsklassen.

• -

  Eerder is al gesteld dat het aandeel sociale huur- of koopwoningen in de nieuwbouw moet liggen op minimaal 40% in de Kempengemeenten.

De kwalitatieve beleidsuitgangspunten worden meegenomen in de verdere vertaling naar een woningbouwkader voor de kernen Bladel en Hapert in het bijzonder. In hoofdstuk 8 en 9 wordt daar nader op ingegaan.

7.2 Vertrekpunt regionaal: naar regionaal programma 2010-2020

Als uitwerking van de Agenda Wonen 2010-2020 (lees 1 januari 2010 tot 1 januari 2020) heeft een werkgroep, bestaande uit vertegenwoordigers van gemeenten, woningcorporaties, provincie en het SRE, uitgangspunten geformuleerd voor het opstellen van het Regionaal Woningbouwprogramma (RWP) . In september 2008 is een aantal belangrijke uitgangspunten vastgesteld in het portefeuillehoudersoverleg Ruimte & Wonen van het SRE:

Autonome uitgangspunten, te beschouwen als voorschrift van buitenaf. 

• -

  Bundelingsbeleid VROM (verstedelijkingsbeleid). Dit beleid heeft tot doel dat stad en land samen een goede leef- en woonomgeving blijven bieden. Groei (opvang van migratie) vindt plaats in het stedelijk gebied. Landelijke regio’s bouwen volgens het bundelingsprincipe niet meer dan voor migratiesaldo-0. De provincie Noord-Brabant concretiseert dit rijksbeleid in de provinciale structuurvisie.

• -

  De bevolkingsgroei neemt af. Op termijn krijgen we te maken met krimp, Dit hoeft niet direct een probleem te zijn -krimp biedt namelijk ook kansen-, maar het is wel verstandig daarvan tijdig bewust te zijn.

• -

  Er is al veel voorbereid en geïnvesteerd in woningbouwprojecten. Daarmee wordt rekening gehouden bij het opstellen van het woningbouwprogramma.

Overige uitgangspunten

• -

  De provinciale bevolkings- en huishoudensprognose (2009) is het kwantitatieve kader voor het woningbouwprogramma: hoeveel woningen zijn er in de regio nodig in 2020, rekening houdend met de demografische ontwikkelingen? Dit kader moet zorgen voor realiteit in het woningbouwprogramma voor 2010-2020. Het mag geen optelsom van lokale ambities worden zoals in het woningbouwprogramma 2005-2010, aangezien daaruit is gebleken dat maar ongeveer de helft van de ambities daadwerkelijk tot woningbouw leidt. Een realistisch programma stuurt op productie (de daadwerkelijke bouw van woningen) en niet op plannen.

• -

  Nieuwbouw is complementair aan de bestaande woningvoorraad. Dat betekent dat je eerst moet bekijken of de bestaande voorraad nog voldoet aan de huidige woningbehoefte en als dat niet het geval is, dat dan pas herstructurering en / of nieuwbouw aan de orde komt. Het is dan ook verstandig ook de herstructureringsopgave in het woningbouwprogramma op te nemen.

• -

  Flexibiliteit: door per jaar te programmeren is er de mogelijkheid om het RWP tussentijds te herijken naar gelang de behoefteverandering op de woningmarkt.

• -

  Met het bouwen van woningen alleen kun je de leefbaarheid van kleine kernen niet in stand houden. Je kunt wel meer woningen bouwen, maar dat betekent bijvoorbeeld nog niet dat de plaatselijke middenstand meer verkoopt of dat er meer kinderen komen voor de dorpsschool. Bovendien kan veel bouwen in kleine kernen leiden tot leegstand; er moeten namelijk wel genoeg mensen zijn om in deze woningen te wonen. En als elke kern wil groeien, dan worden ze elkaars concurrent (mensen kunnen maar op 1 plek wonen). De belangrijkste factor in het kader van leefbaarheid is sociale cohesie. Daarbij is het wel belangrijk dat lokale tekorten in de woningvoorraad lokaal worden aangepakt. Oftewel: leefbaarheid wordt bepaald door én voldoende inwoners én voldoende voorzieningen én sociale cohesie.

Opgemerkt moet worden dat Bladel meedoet aan de pilot BBSC en dus een groter aantal woningen kan bouwen in vergelijk met het aantal dat voortkomt uit de provinciale prognose. In het Einddocument worden hierover afspraken op maat gemaakt. In subregionaal verband wordt momenteel gewerkt aan een woningbouwprogramma 2010-2020 voor de Kempengemeenten. De kaders vanuit deze Woonvisie zijn bepalend voor de (sub)regionale positie van Bladel en het daarbij horende woningbouwprogramma.

7.3 Kwantitatief kader voor woningbouw in Bladel: eigen behoefte

Het kwantitatieve kader voor woningbouw sluit in tijdspanne aan bij de in SRE-verband te maken afspraken omtrent een taakstellend woningbouwprogramma: 2010 tot en met 2019, een periode van 10 jaar. Gemakshalve is het lopende jaar 2009 hier aan toegevoegd. In kwantitatieve zin maakt deze Woonvisie onderscheid in drie verschillende doelen van woningbouw, die vervolgens worden toegelicht:

• a.

  Bouwen voor de (eigen) woningbehoefte (migratiesaldo-0);

• b.

  Vervangende nieuwbouw;

• c.

  Aanvullende volkshuisvestelijke ambities.

Woningen benodigd voor de eigen woningbehoefte

Het beleid van de provincie Brabant is er in beginsel op gericht om gemeenten te laten bouwen voor de eigen behoefte (zogenaamd migratie is 0[1]). Op basis van de gemeentelijke bevolkings- en huishoudenprognose door Companen (2009) is het beno­digde bouwprogramma voor eigen behoefte te bepalen. Op basis hiervan zijn naar verwachting in de periode 2009 t/m 2019 ca. 550 woningen noodzakelijk, gemiddeld 50 op jaarbasis.

Daarnaast zijn er ca. 30 extra woningen nodig voor de opvang van statushouders en generaal pardonners, zonder verdringing op de woningmarkt te krijgen. Onderstaande tabel geeft deze aantallen weer en geeft ook aan welke toedeling naar de kernen is gehanteerd.

Woningen benodigd voor vervanging

Naast additionele woningbouw is er de komende jaren ook sprake van woningbouw nodig voor vervanging. Enerzijds door een te plegen kwaliteitsslag in de sociale huursector en de koopsector (woningen slopen en nieuwbouw plegen) en anderzijds in het kader van de extramuralisering (zorgvragers verhuizen van onzelfstandige wooneenheden naar meer zelfstandige woningen).

• -

  In het kader van de extramuraliserings­opgave moeten extra woningen gebouwd worden. Voor de extramuralisering in de ouderenzorg moet gedacht worden aan ca. 60 woningen. Op de locatie Kempenland komen verzorgingsplaatsen te vervallen. Daarvoor in de plaats komen er extra intramurale verpleeghuisplaatsen. Ter compensatie van de te vervallen verzorgingshuisplaatsen dienen er ca. 60 zelfstandige geschikte woningen gebouwd te worden. Voor de overige zorgvragers is rekening gehouden met een stelpost van 10 woningen en/of wooneenheden. Deze zelfstandige woningen komen er feitelijk extra bij.

• -

  Het is belangrijk een kwaliteitsslag te maken in de bestaande huurvoorraad. Hiervoor zijn reeds plannen in gang gezet. In de komende periode zullen circa 130 woningen aan de sociale huurvoorraad worden onttrokken door sloop. De gemeente wil deze woningen in beginsel 1:1 in kwantitatieve zin compenseren. Hiervoor zijn dus 130 huurwoningen nodig, zonder dat het totaal aantal woningen wijzigt. Echte vervanging dus.

• -

  Om de onttrekking van koopwoningen op particulier initiatief te compenseren gaat de gemeente uit van enkele woningen per jaar. Dit is bepaald aan de hand van de ervaringen tot nu. In de periode 2009-2019 ca. 50 woningen. Ook hier gaat het om echter vervanging, de woningvoorraad groeit door deze actie niet.

Woningen bedoeld voor aanvullende volkshuisvestelijke ambities

• -

  In het kader van de ‘Ruimte-voor-Ruimte-regeling’ heeft de gemeente Bladel vanaf 2009 nog ca. 25 woningen te realiseren. Deze woningen vervullen voor een belangrijk deel ook een rol in de regionale of zelfs bovenregionale markt.

• -

  De gemeente Bladel is een van de gemeenten waar veel buitenlandse werknemers werk verrichten en daardoor ook verblijven. Er tekent zich een voorzichtige trend af dat een klein deel (nog) van de arbeidsmigranten zich hier permanent wil vestigen. De verwachting is dat dit aantal zal toenemen. In het nieuwbouwprogramma zijn 30 extra woningen ten behoeve van arbeidsmigranten (in directe of indirecte zin) opgenomen.

De volgende tabel vat de woningbouwclaims samen en geeft een indicatie van de verdeling over de kernen.

De woningbehoefte samengevat

Onderstaande tabel maakt een vergelijk tussen de woningen nodig vanuit diverse perspectieven en de daarvoor beschikbare plancapaciteit.

Samengevat: de totale additionele woningbehoefte voor natuurlijke aanwas komt uit op 580 woningen tot en met 2019. De vervangingsbehoefte omvat ca. 250 woningen en de ambities liggen op ca. 50 woningen. Samen zijn dit bijna 900 woningen, waarvoor de gemeente t/m 2019 voldoende plancapaciteit beschikbaar heeft. Gemiddeld betekent dit een minimale woningbouwproductie van 80 woningen per jaar. Feitelijk heeft Bladel geen normatieve limiet op de woningbouwproductie zolang dit past binnen de BBSC-afspraak. Bij behoefte kan de woningproductie dan ook boven de 80 woningen op jaarbasis uitstijgen.

Met de provincie Noord-Brabant zijn afspraken gemaakt zodat de gemeente in staat wordt gesteld om de pilot BBSC op een volwaardige wijze af te ronden, vooral gelet op de met de pilot-projecten beoogde ruimtelijk-kwalitatieve verbeteringen binnen het bestaand stedelijk gebied. De woningen, in totaal 937 woningen te realiseren na 1 januari 2009, zijn opgenomen in het Einddocument kunnen in de komende jaren worden ontwikkeld. De provincie gaat ervan uit dat de komende tijd met de in het einddocument opgenomen projecten (ruim) voldoende woningbouw kan worden gerealiseerd. Daarnaast kunnen in overleg met de provincie bijzondere en goed onderbouwde omstandigheden aanleiding zijn om aanvullend nieuwe plannen hard te maken en (daarmee) ten uitvoer te brengen. Te constateren is dat met uitzondering van de kern Bladel de plannen in het Einddocument te weinig ruimte bieden voor het faciliteren van de woningbehoefte. Dit betekent dat de conclusies uit deze Woonvisie aanleiding zijn om hierover met de provincie in overleg te treden.

[1] De gemeente Bladel heeft in de pilotperiode meer woningen gebouwd dan de provinciale prognose volgens migratie = 0 aangaf. Desondanks is de migratie negatief gebleven. Feitelijk moeten er dus nog meer woningen gebouwd worden om migratie = 0 daadwerkelijk te bereiken.

7.4 Kwalitatief vertrekpunt: duurzaam bouwen en verbeteren

Uit wetenschappelijk onderzoek is gebleken dat door de invloed van de mens het klimaat verandert. Deze verandering kan zeer grote negatieve gevolgen hebben voor zowel de mens als het milieu. Het is daarom van belang structureel beleid te voeren tegen klimaatverandering. Op mondiaal, Europees en nationaal niveau zijn hierover afspraken gemaakt. Van gemeenten wordt verwacht dat zij klimaatbeleid ontwikkelen en uitvoeren op basis van het Klimaatakkoord dat op 12 november 2007 is gesloten tussen het Rijk en de VNG. In dit kader wil het Rijk en de gemeenten in de gebouwde omgeving een forse energiebesparing realiseren. Het streven is dat in 2020 de nieuwbouw energieneutraal is, dat het energieverbruik van woningen en gebouwen in 2020 met meer dan 50% is verlaagd en dat in 2020 ongeveer 20 procent van de energieproductie in Nederland uit duurzame bronnen afkomstig is.

Gemeente Bladel heeft de doelen van het klimaatakkoord vertaald in het lokaal klimaatbeleid 2008-2012 (projectbladen SLOK). In deze paragraaf wordt het klimaatbeleid vertaald in concrete doelen omtrent woningbouw.  

Duurzaam bouwen en verbeteren:

Om de ambities van de gemeente Bladel te realiseren wil de gemeente:

• -

  Levensloopbestendig en aanpasbaar bouwen bevorderen. Dit is enerzijds al gebeurd door nieuwe bestemmingsplannen te voorzien van uitgangspunten in de sfeer van levensloopbestendig en aanpasbaar bouwen en ontwerpen, en anderzijds hierover afspraken te maken met corporaties en ontwikkelaars;

• -

  De gemeente geeft bij het bouwen de voorkeur aan duurzaam geproduceerd hout (FSC-keurmerk) vernieuwbare grondstoffen en recyclebare grondstoffen. De gemeente wil terughoudend zijn met het gebruik van zink, koper en lood;

• -

  Woningen moeten voldoen aan wettelijke eisen op het gebied van energiezuinigheid. Dit wordt uitgedrukt in de energieprestatiecoëfficiënt (EPC). Hoe lager de EPC, hoe zuiniger het gebouw. Voor nieuwe woningen geldt sinds 1 januari 2006 een EPC-grenswaarde van 0,8. Het kabinet zal de eis verder aanscherpen: in 2011 gaat de EPC naar 0,6 en in 2015 naar 0,4.

• -

  Voor nieuwe grootschaliger plannen binnen gemeente Bladel (> 20 woningen) streeft de gemeente Bladel ernaar dat het hele project voldoet aan een minimale Energiepresatie op Lokatie (EPL) van 7,0 tot 8,0. De EPL is een maat voor de CO2-emissie tengevolge van het energiegebruik in een woonwijk. Deze indicator scoort maximaal een 10. Bij een score van 10 is de wijk CO2-neutraal. De standaard EPL bedraagt thans 6,6. Met standaard wordt hier bedoeld een wijk met een gangbare gas en elektriciteits-voorziening en een EPC van 0,8 zoals thans wettelijk gezien is toegestaan. Een EPL van minimaal 7,0 betekent dat naast besparingsmaatregelen op woningniveau er ook collectieve energievoorzieningen moeten worden getroffen met een duurzaam karakter, een voorbeeld hiervan is een collectief koudewarmteopslagsysteem met individuele warmtepompen;

• -

  Passieve zonne-energie in nieuwe woningbouw te verwerken. Bij passieve zonne-energie voorziet de zon (zonder tussenkomst van installaties) in een deel van de warmtebehoefte. Passieve zonne-energie werkt energiebesparend en comfortverhogend;

• -

  Zonne-energie bij woningen te stimuleren, om zodoende een bijdrage te leveren aan het klimaatakkoord;

• -

  De infrastructuur binnen de gebouwen nu alvast voor te bereiden op lage temperatuurverwarming en –koeling. Deskundigen verwachten dat op lange termijn (30-35 jaar) alle woningen worden uitgerust met energiesystemen voor verwarmen en koelen op basis van kleine temperatuurverschillen. Omdat woningen die de komende 10 jaar worden gebouwd er over vijftig jaar nog staan, is het essentieel om de infrastructuur binnen de gebouwen nu alvast voor te bereiden.

• -

  Naast energienormen wil de gemeente ook ambities ontwikkelen voor andere aspecten van duurzame woningkwaliteit. Daarom doet de gemeente in 2009 ervaring op met het instrument GPR Gebouw 4.0. Met dit instrument worden gebouwen naast energie (energieprestatie EPA) ook gewaardeerd op de thema’s als milieu (waaronder valt duurzaam materiaal gebruik en water), gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Indien de pilot naar tevredenheid verloopt zal de gemeente het gebruik van het instrument in haar beleid opnemen voor nieuwbouw en renovatie van bestaande bouw en per thema minimumscores (ambities) vaststellen. Hoe hoger de score, hoe beter de prestatie van het gebouw. Van de woningcorproatie en andere partners wordt dan verwacht dat zij met dit instrument zullen werken. Het voordeel van het gebruik van GPR gebouw 4.0 is (volgens het SRE en W/E adviseurs) dat een projectontwikkelaar, een aannemer of een woningcorporatie per thema de vrijheid heeft om (binnen de diverse deelthema’s) te voldoen aan de gestelde score;

• -

  Bestaande huurwoningen voldoen slechts ten dele aan de huidige energieprestatie-eisen. Van de woningcorporatie wordt gevraagd hierin een gericht beleid te voeren door verbetering en onderhoud van het bestaande bezit (plaatsen HR ketels, dubbelglas, dak- en spouwisolatie, isoleren leidingen etc.). De woningbouwcorporatie heeft voor haar huidige woningbezit energielabels vastgesteld met behulp van een Energieprestatie-advies (EPA) volgens de EPBD-methodiek[1]. Op basis daarvan kan worden bepaald, welke energiebesparende maatregelen technisch en financieel haalbaar zijn. Deze kwaliteitslag zorgt voor een forse energiebesparing en een flinke lastenverlichting voor de huurders. Tegelijk wordt het voor een huurder inzichtelijk hoe zijn of haar woning energetisch presteert.

Maatregelen

• 24.

  Gemeente en corporaties maken nadere afspraken over duurzaamheid in nieuwbouw en bestaande voorraad (onderdeel van prestatieafspraken).

• 25.

  Gemeente maakt een plan van aanpak op welke wijze zij participanten in de bouwkolom en ook burgers met nieuwbouwinitiatieven bewust wil maken over de inzet van energetische en duurzame toepassingen.

• 26.

  Gemeente neemt actief deel aan de SRE-pilot GPR en beziet in hoeverre deze als algemeen kwaliteitsinstrument is in te zetten in de nieuwbouw en bestaande voorraad.

[1] De EPBD (Energy Performance Building Directive) is de Europese Richtlijn energieprestatie van gebouwen.

7.5 Toewijzing van nieuwbouw in de koopsector

De gemeente heeft tot doel het vigerende uitgiftesysteem te wijzigen in een systeem waar bij de uitgifte van kavels of projecten geen bindingseisen worden gesteld. Hierbij gaat het uitgiftesysteem uit van drie doelgroepen, namelijk:

• -

  starters: huishouden dat op zoek is naar een zelfstandige woning en nieuw gevormd is (huwelijk, samenwonen, scheiding, vanuit onzelfstandig wonen naar zelfstandig wonen) en dat geen woning leeg achterlaat.

• -

  senioren: dat zijn personen die 55 jaar of ouder zijn.

• -

  overigen: alle overige meerderjarige personen.

Locatieverenigingen

Indien binnen een kern een door de gemeente erkende (locatie)vereniging ontstaat, kan de loting van kandidaten binnen zo’n vereniging plaatsvinden. Een dergelijke vereniging is een middel om de kopers in een zo vroeg mogelijk stadium (collectief opdrachtgeverschap) bij de planontwikkeling te betrekken. Loting geschiedt per project. Per project dient de aanmelding (weer) te worden opengesteld.

Bijzonderheden

• -

  De kandidaten moeten voldoen aan de criteria op de sluitingsdatum van de inschrijfperiode voor een project. Op deze datum moet een senior dus de leeftijd van 55 jaar hebben bereikt.

• -

  Op grond van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) kan het college het vastgestelde systeem doorbreken en bij voorrang een kavel of woning toewijzen vanwege een medische indicatie. Dit is alleen mogelijk in het geval dat blijkt dat verbouwing van de bestaande woning uit bouwtechnisch of financieel oogpunt of verhuizing naar een andere bestaande woning niet haalbaar blijkt. In uitzonderlijke situaties kan het college afwijken onder voorwaarde dat hiervan mededeling wordt gedaan aan de gemeenteraad.

• -

  De gemeente heeft zich ten doel gesteld om betaalbare, duurzame starterswoningen te realiseren. Bij de gronduitgifte kunnen in dit kader nadere voorwaarden (KoopGarant of gelijkwaardige variant) worden gesteld.

• -

  Kandidaten kunnen zich individueel aanmelden. Dus samenwonenden en gehuwden kunnen zich elk op eigen naam aanmelden. Zij kunnen tezamen slechts éénmaal in aanmerking komen.

• -

  Wanneer een kandidaat samenwoont met een partner die wel over woonruimte in eigendom beschikt, dan wordt de kandidaat niet meer als starter beschouwd.

  Acties

• 27.

  Aanpassen en vaststellen uitgiftesysteem zoals in paragraaf 7.5 beschreven door het college.

8.1 Kwalitatief woningbouwkader kern Bladel

Terugblik op de Pilot 2003-2008

In de kern Bladel zijn de afgelopen jaren in het kader van de Pilot 429 woningen gebouwd voor de volgende doelgroepen:

• -

  36% voor starters

• -

  27% voor doorstromers

• -

  37% voor senioren

Kader voor eigen behoefte 2009-2019

Hieronder het kader voor de eigen behoefte voor de kern Bladel, met daarin opgenomen de bruto woningbouwbehoefte 2009 tot en met 2019 zoals opgenomen in tabel 7.2: ca 440 woningen. Van de 440 woningen behoren er ruim 210 tot het sociale segment, of wel bijna 50% heeft een huurprijs tot € 550,= of een koopprijs tot € 194.000,=. Daarmee ligt het sociale segment in de kern Bladel bijna 10% hoger ten opzichte van het uitgangspunt van de Kempengemeenten.

Tabel 8.2: Kern Bladel. Woningbouwkader 2009-2019 naar doelgroep, prijs en type woning

Aandachtspunten voor sturing

De totale planvoorraad voor de kern Bladel is met haar ca. 780 woningen veel ruimer dan de bruto woningbouwbehoefte van ca. 440 woningen. Een vergelijking van de huidige plancapaciteit met het bovenstaande kader resulteert in een aantal fricties:

• -

  Starters. De huidige plancapaciteit voor starters in Bladel is ca. 110 woningen. Dit is voldoende  om aan de eigen behoefte voor starters in Bladel te voorzien. Te constateren is dat de huidige plannen echter niet goed aansluiten bij de eigen behoefte voor starters in Bladel. Appartementen in koop- en huursector zijn oververtegenwoordigd en de eengezinswoningen in de koopsector zijn ondervertegenwoordigd.

• -

  Doorstromers. De huidige plancapaciteit voor doorstromers in Bladel is ca. 280 woningen. Dit is ruim in vergelijk met wat minimaal benodigd is om aan de eigen behoefte voor doorstromers in Bladel te voorzien (ca. 175 woningen). Een vergelijking met het kader voor de eigen behoefte toont dat de huidige plannen niet geheel aansluiten. De huidige plannen tellen in vergelijk met het kader te veel middeldure en dure koopwoningen en te weinig sociale koopwoningen.

• -

  Senioren. De huidige plancapaciteit voor senioren in Bladel is bijna 400 woningen. Dit is veel ruimer dan wat minimaal benodigd is om aan de eigen behoefte voor senioren in Bladel te voorzien (ca. 175 woningen). Een vergelijking met het kader voor de eigen behoefte toont dat de behoefte aan grondgebonden nultreden woningen in de huursector in de plannen ondervertegenwoordigd zijn. En dat de planvoorraad voor appartementen in de huur- en koopsector de eigen behoefte overstijgt.

De planvoorraad van de appartementen voor alle doelgroepen in de koop-en huursector overstijgt de eigen behoefte. Daar waar de plannen nog qua differentiatie beïnvloedbaar zijn, wil de gemeente werken aan het verkleinen van de bovengemelde kwalitatieve fricties en wordt het woningbouwkader (tabel 8.2) als richtlijn aangehouden.

Inzet surplus planvoorraad

De gemeente wil het surplus aan planvoorraad direct of indirect inzetten voor de volgende doelgroepen:

• -

  Statushouders, door de bouw van extra sociale huurwoningen;

• -

  Arbeidsmigranten, door de bouw van extra sociale huurwoningen;

• -

  Starters en jonge huishoudens, onder andere door de bouw van huurwoningen en goedkope koopwoningen;

• -

  Oud-inwoners en overige vestigers (bijvoorbeeld nieuwe werknemers), door de bouw van koopwoningen.

8.2 Kwalitatief woningbouwkader kern Hapert

Terugblik op de Pilot 2003-2008

In de kern Hapert zijn de afgelopen jaren in het kader van de Pilot 116 woningen gebouwd voor de volgende doelgroepen:

• -

  46% voor starters

• -

  19% voor doorstromers

• -

  35% voor senioren

Kader voor eigen behoefte 2009-2019

Hierna het kader voor de eigen behoefte voor de kern Hapert, met daarin opgenomen de bruto woningbouwbehoefte 2009-2019 zoals opgenomen in tabel 7.2: ca 230 woningen. 90 woningen (=40%) behoren tot het sociale segment, met een huurprijs tot € 550,= of een koopprijs tot € 194.000,==.

Tabel 8.3: Kern Hapert. Woningbouwkader 2009-2019 naar doelgroep, prijs en type woning

Aandachtspunten voor sturing

De totale planvoorraad voor de kern Hapert is met haar ca. 340 woningen ruimer dan de bruto woningbouwbehoefte van ca. 230 woningen. In kwalitatieve zin is sturing op in de volgende segmenten wenselijk:

• -

  Starters. De huidige plancapaciteit voor starters in Hapert is ca. 120 woningen. Dit is erg ruim in vergelijk met de eigen behoefte voor starters (ca. 50 woningen). Het woningbouwprogrammaprogramma voorziet voor starters ca. 100 koop eengezinswoningen en ca. 15 koop appartementen. Aandacht is nodig voor de prijsstelling van de koopwoningen voor starters.  

• -

  Doorstromers. De huidige plancapaciteit voor doorstromers in Hapert is ca. 110 woningen. De plannen voorzien met name in de koop eengezinswoningen. Dit sluit aan bij de eigen behoefte. Over het algemeen is sprake van teveel duur aanbod in de plancapaciteit en te weinig sociaal.  

• -

  Senioren. De huidige plancapaciteit voor senioren is in Hapert is ca. 90 woningen en komt overeen met de eigen behoefte. Grondgebonden nultredenwoningen in de huursector ontbreken in de plannen, terwijl de grondgebonden nultredenwoningen in de koopsector allemaal tot het dure segment behoren. Meer differentiatie is dus wenselijk.

Inzet surplus planvoorraad

De gemeente wil het surplus aan planvoorraad direct of indirect inzetten voor de volgende doelgroepen:

• -

  Statushouders, door de bouw van extra sociale huurwoningen;

• -

  Arbeidsmigranten, door de bouw van extra sociale huurwoningen;

• -

  Starters en jonge huishoudens, onder andere door de bouw van huurwoningen en goedkope koopwoningen;

• -

  Oud-inwoners en overige vestigers (bijvoorbeeld als gevolg van nieuwe werkgelegenheid), door de bouw van koopwoningen.

9.1 Casteren

Casteren, ook wel de parel van de Kempen genoemd is een zeer landelijk dorp omgeven door landbouwgebied. Casteren telt ongeveer 1.000 inwoners en is daarmee het op één na kleinste dorp van de gemeente Bladel.

Terugblik op de Pilot 2003-2008

In de kern Casteren zijn de afgelopen jaren in het kader van de Pilot 40 woningen gebouwd voor de volgende doelgroepen:

• -

  85% voor starters

• -

  15% voor doorstromers

Aandachtspunten voor het wonen in Casteren

Voor de kern Casteren komen uit de resultaten van de woonconsumentenenquête Toekomstvisie 2008/2009 en de kernavonden voor Casteren de volgende aandachtspunten:

• -

  Casteren lijkt in beginsel voldoende huurwoningen te hebben.

• -

  Er zijn veel rijwoningen, zowel in de huur als in het koopsegment.

• -

  De kern is voldoende voorzien van starterscollectieven.

• -

  Senioren die willen verhuizen, kiezen liefst voor een koopwoning.

• -

  Er is behoefte aan de mogelijkheid dat mensen uit Casteren zelf op een kavel kunnen bouwen (dus niet in een collectief).

Bouwen naar behoefte en op maat

In dialoog met de kern nagaan wat wenselijk is. Uitgangspunt is migratiesaldo = 0, maar door een grote voorraadkast van de pilot Wonen kunnen mogelijk meer woningen worden gebouwd als blijkt dat daar in de kern behoefte aan is.

Behoefte ligt in kwantitatieve zin op ongeveer 60 woningen in de periode 2009-2019. De plancapaciteit is kwantitatieve zin toereikend, zoals onderstaande figuur laat zien. De totstandkoming van de locatie Hemelrijken/Kerkstraat is van essentieel volkshuisvestelijk belang vooral omdat deze locatie zich uitstekend leent voor de bouw van (zorg)huurwoningen.

Beschikbare plancapaciteit Casteren

9.2 Hoogeloon

Hoogeloon heeft het karakter van een straatdorp dat een lengte heeft van bijna 4 km, en tot aan Hapert toe door loopt. Hoogeloon ligt te midden van het landbouwgebied en telt ongeveer 2.200 inwoners.

Terugblik op de Pilot 2003-2008

In de kern Hoogeloon zijn de afgelopen jaren in het kader van de Pilot 57 woningen gebouwd voor de volgende doelgroepen:

• -

  49% voor starters

• -

  28% voor doorstromers

• -

  23% senioren

Aandachtspunten voor het wonen in Hoogeloon

Voor de kern Hoogeloon komen uit de resultaten van de woonconsumentenenquête Toekomstvisie 2008/2009 en de kernavonden voor Hoogeloon de volgende aandachtspunten:

• -

  Er is een relatief omvangrijke groep starters die zich oriënteren zich op de goedkopere koopwoningen.

• -

  In beginsel zijn er voldoende huurwoningen aanwezig. Tekorten doen zich voor in de goedkope appartementen, bestemd voor starters.

• -

  Er is behoefte aan halfvrijstaande koopwoningen tot ca. € 250.000 en vrijstaande woningen tot ca. € 320.000 vanuit jonge doorstromers en gezinnen.

• -

  Er is behoefte aan ouderenhuisvesting, geuit door gezinnen en kleine huishoudens tot 55 jaar. 55-plussers manifesteren zich nauwelijks.

• -

  50% van de verhuisgeneigden kiest voor Hoogeloon, de eigen kern, 20% voor de kern Bladel en 20% wil de gemeente verlaten.

Bouwen naar behoefte en op maat

In dialoog met de kern nagaan wat wenselijk is. Uitgangspunt is migratiesaldo = 0, maar door een grote voorraadkast van de pilot Wonen kunnen mogelijk meer woningen worden gebouwd als blijkt dat daar in de kern behoefte aan is.

Behoefte ligt in kwantitatieve zin op ongeveer 110 woningen in de periode 2009-2019. De plancapaciteit lijkt in kwantitatieve zin toereikend, zoals onderstaande figuur laat zien. Dit komt vooral door inzet van het plan Gooskens. Mocht dit plan echter niet of niet helemaal haalbaar zijn, dan zal gezocht dienen te worden naar alternatieve locaties.

Beschikbare plancapaciteit Hoogeloon

9.3 Netersel

Netersel is een klein landbouwdorpje, telt 850 inwoners en kent een rijk verenigingsleven. Rond de dorpskern liggen weilanden en velden voor landbouw, veeteelt en boomteelt.

Terugblik op de Pilot 2003-2008

In de kern Netersel zijn de afgelopen jaren in het kader van de Pilot 35 woningen gebouwd voor de volgende doelgroepen:

• -

  34% voor starters

• -

  27% voor doorstromers

• -

  37% senioren

Aandachtspunten voor het wonen in Netersel

Voor de kern Netersel komen uit de resultaten van de woonconsumentenenquête Toekomstvisie 2008/2009 en de kernavonden voor Netersel de volgende aandachtspunten:

• -

  Er is een kleine hoeveelheid starters die zich oriënteren zich op de goedkopere koopwoningen.

• -

  Er is behoefte aan vrijstaande koopwoningen vanuit jonge doorstromers en gezinnen.

• -

  Er is behoefte aan ouderenhuisvesting door 55-plussers.

• -

  Daarentegen opteren verschillende gezinnen en kleine huishoudens tot 55 jaar wel voor een grondgebonden seniorenwoning in de koopsector.

• -

  Tekorten in totaliteit manifesteren zich grofweg in segment vrijstaande koopwoningen en seniorenwoningen in de prijsklasse 2-3 ton.

• -

  35% van de verhuisgeneigden kiest voor Netersel, de eigen kern. Bladel en Hoogeloon zijn concurrerend als alternatief na verhuizing

Bouwen naar behoefte en op maat

In dialoog met de kern nagaan wat wenselijk is. Uitgangspunt is migratiesaldo = 0, maar door een grote voorraadkast van de pilot Wonen kunnen mogelijk meer woningen worden gebouwd als blijkt dat daar in de kern behoefte aan is.

Behoefte ligt in kwantitatieve zin op ongeveer 45 woningen in de periode 2009-2019. De plancapaciteit is in kwantitatieve zin net toereikend, zoals onderstaande figuur laat zien. Deze plancapaciteit zal echter voor het grootste gedeelte in de jaren 2010 en 2011 gereed komen. Als gestreefd wordt naar een evenwichtige bevolkingsopbouw dan zal ook een evenwichtige en constante bouwstroom nodig zijn. Na 2011 zal in die zin een probleem kunnen ontstaan en zal gezocht moeten worden naar alternatieve locaties.

Beschikbare plancapaciteit Netersel

10.1 Raad voor de kaders, uitwerking door college

Door middel van het vaststellen van de belangrijkste kaders uit deze woonvisie geeft de raad de kaders voor uitvoering aan. De daadwerkelijke uitwerking en realisatie is een taak van het college. Het college zal als volgt vorm en inhoud geven aan deze taak.

Door sturing

• -

  De woonvisie wordt gebruikt als toetsingskader voor het goedkeuren van (ontwikkel)­initiatieven en ‘parkeren’ van minder passende woningbouwinitiatieven.

• -

  Jaarlijks vindt verantwoording aan de raad plaats aan de hand van het uitvoerings­programma zoals weergegeven in bijlage 1.

Door opstellen van afsprakenkader(s)

• -

  Het komen tot prestatieafspraken met aanbiedende partijen.

• -

  Komen tot intentie- en realisatieovereenkomsten voor de diverse woningbouw­projecten met initiatiefnemers.

10.2 Rollen van partijen

Van beleid naar uitvoering

De afgelopen jaren is de aan­dacht voor uitvoering van beleid centraal op de agenda komen te staan. Visies en intenties worden wel gedeeld. De uit­voering is daarmee nog geen vanzelf­spre­kend­heid.

Tegelijkertijd ontspinde zich een maat­schappelijke discussie over het maat­schappelijk presteren van onder meer corporaties.

Binnen deze context met een steviger accent op uitvoeren en ‘maatschappelijk presteren’ wordt de Woonvisie uitge­werkt.

De laatste jaren zijn enkele stappen gezet die bijdragen aan een heldere verdeling van rollen en verant­woor­delijkheden op lokaal niveau. Minister Dekker heeft in december 2005 in een brief aangegeven te voelen voor een zakelijker werkwijze om van beleid naar uitvoering te komen.

In de handreiking van de VNG ‘Van woonvisie naar pres­tatie­­afspraken’, is vooral aandacht gevraagd voor het pro­ces van samenwerking. Gemeente en corporatie moeten elkaar vinden als natuurlijke bondgenoot voor het wonen.

Vanuit deze wederzijdse verbondenheid tussen gemeente en corporaties zijn in het verleden prestatieafspraken gesloten. Deze Woonvisie biedt opnieuw een basis om de prestatieafspraken met elkaar te actua­liseren en waar nodig aan te scherpen. Voor ontwik­kelingen in zowel huur- als koopsector (met name goed­koop en middelduur) IS Woningstichting de Zaligheden een belangrijke part­ner, zonder de samenwerking met andere ontwik­kelaars uit te sluiten.

Uitwerking beleid door gemeente en beide woningcorporaties

De gemeente Bladel vult haar rol op de woningmarkt op de volgende manier in:

• -

  Het beleid wordt vastgelegd in deze woonvisie. Richting haar partners houdt de gemeente deze visie als lijn continu vast.

• -

  De gemeente vraagt de corporatie om in 2009 aan te geven op welke manier zij een bijdrage wil leveren aan de totale (samenhangende) inhoud van de woonvisie. Deze bijdrage zal tevens input zijn voor (te actualiseren) prestatieafspraken.

• -

  De corporaties mogen op hun beurt ook inspanningen van de gemeente verwachten, bijvoorbeeld in de voortgang van het bestuurlijke proces, tijdig vaststellen van juridische kaders, eenheid van integraal beleid en de hiervoor benodigde personele inzet.

Prestatieafspraken met welzijn- en zorgaanbieders

De gemeente gaat na of ze naast afspraken met de corporaties ook afspraken kan maken met welzijns- en zorginstellingen voor zover nog niet beschikbaar. Het gaat met name om de totstandkoming van woonservicegebieden, woonzorgarrangementen en de samenwerking tussen partijen. Via meerpartijen-afspra­ken wil de gemeente het proces van wonen-welzijn-zorg stroomlijnen. Dit sluit aan bij de gemeentelijke verantwoordelijkheden rond de Wmo.

Samenwerking uitbouwen met burgers, corporaties, welzijns- en zorginstellingen en ontwikkelaars

De gemeente stelt zich actief op in lokale netwerken, richting burgers (vertegen­woor­digers), corporaties, welzijns- en zorgaanbieders, makelaars en project­ontwikke­laars. Zo verneemt zij tijdig welke ontwikkelingen spelen, en hoe zij haar visie kan verwezenlijken. Voor de samenwerking met partijen ligt er over het algemeen een goede basis. De gemeente bestendigt deze samenwerking door:

• -

  Periodiek overleg tussen bewoners(vertegenwoordigers), aanbieders en gemeente over de voortgang van het beleid. Wellicht kan het in het kader van deze Woonvisie een georganiseerde Woonforum of het periodiek overleg WOZOZO daarin een rol spelen.  

• -

  Daarnaast concrete uitvoeringsafspraken met partijen. Met ontwikkelaars zijn dit doorgaans realisatieafspraken per project. De gemeente zet, in­dien zij geen grondpositie heeft, het Wro-instrumentarium van de Grond­exploi­tatie­wet in.

• -

  Om de communicatie naar partijen en burgers te stroomlijnen gaat de gemeente een centraal communicatieplan opstellen waarbinnen de verschillende uitvoeringsprojecten een plaats gaan krijgen.

10.3 Grondbeleid

Sturen op grondbeleid en woningbouwkader

De gemeente wil zorgvuldig omgaan met de ruimte. Met een actief grondbeleid en door op hoofdlijnen te sturen in de woningbouw­programmering treedt zij op in het algemeen belang van de doelgroepen in de gemeente. Van veel marktpartijen kan en mag niet verwacht worden dat zij het totaalplaatje van het algemeen belang in ogenschouw nemen. Daarom kiest Bladel voor een woningbouwkader dat vanuit de beperkte ruimte zo optimaal mogelijk uitpakt voor alle doelgroepen.

Voorwaarden voor initiatieven moeten daarom altijd in overeenstemming zijn met zowel planologische voorwaarden (bestemmingsplan, stedenbouwkundig plan, e.d.) als ook passen binnen het woningbouwkader in deze Woonvisie.

Instrumentarium voor kwaliteitsturing

De (nieuwe) Wet ruimtelijke ordening biedt gemeenten de mogelijkheid om met behulp van het nieuwe instrumentarium (bijv. grondexploitatiewet) beter sturing te geven aan uitvoering van het gewenste woningbouwprogramma (zie kader).

De Woonvisie conformeert zich aan de ‘Nota Grondbeleid 2009 Bladel, december 2008’. In de nota zijn aspecten zoals grondverwervingsbeleid, grondexploitatie, kostenverhaal, voorkeursrecht, onteigening, grondprijsbeleid, bevordering particulier opdracht-geverschap (vrije kavels) opgenomen.

10.4 Monitoring en evaluatie

Er is continue aandacht nodig voor de actualiteit en ontwikkelingen rond de woonvisie, immers de wereld verandert en dat heeft effecten op het gewenste beleid. Via een afgewogen monitoringssysteem werkt de gemeente dit samen met haar partners uit. Dit legt zij ook vast in de prestatieafspraken met de corporaties.

Monitoring en evaluatie

De acties en afspraken die volgen uit deze woonvisie worden op hun actualiteit en effectiviteit gevolgd. De gemeente Bladel wil de dynamiek op de woningmarkt structureel volgen door monitoring. Het doel hiervan:

• -

  Veranderingen op de woningmarkt signaleren of voorspellen.

• -

  Tegenvallende of ongewenste ontwikkelingen signaleren en zo mogelijk voorkomen.

• -

  Wenselijke ontwikkelingen prognosticeren, initiëren en bevorderen.

Cijfermatige monitor: eenvoudig en beknopt

De gemeente stelt jaarlijks een overzicht van een beperkt aantal kengetallen op. Hierdoor ontstaat inzicht in de veranderende marktomstandigheden. In de beschrijving bij de monitor geeft de gemeente de belangrijkste conclusies met betrekking tot het woonbeleid weer en past indien daartoe aanleiding is haar kaders aan. Belangrijke indicatoren bij de hier geformuleerde beleidsdoelen zijn:

• -

  Woningbouwprogramma naar ontwikkelingsfase.

• -

  Nieuwgebouwde woningen per jaar, inclusief samenstelling en verdeling over de wijken en kerkdorpen.

• -

  Aantal woningen sloop / nieuwbouw per kern.

• -

  Ontwikkeling totale woningvoorraad per kern.

• -

  Mutaties in de huursector per kern.

• -

  Aantal verkochte huurwoningen (inclusief aantal aangeboden woningen / verkoop onder Koopgarant).

• -

  Ontwikkeling in de wachttijd voor een huurwoning, per kern, per doelgroep.

• -

  Groei en samenstelling bevolking van de gemeente Bladel (inclusief de vergelijking hoe deze zich verhoudt met de eerder uitgevoerde prognose).

• -

  Saldo vestiging in de gemeente Bladel.

Kwalitatieve monitor in overleg

Naast het verzamelen van cijfers wil de gemeente ook met haar partners in overleg over veranderende omstandigheden. De gemeente wil de jaarlijkse evaluatie en actualisatie van de prestatieafspraken aangrijpen om van gedachten te wisselen met de corporaties. Daarnaast wil de gemeente bestaand overleg met andere partners, zoals de zorg­instellingen, huurderbelangenorganisaties en makelaars. Zo krijgt de gemeente steeds een actueel beeld van de markt en houden de partners van de gemeente zicht op het gemeentelijk beleid. Dit is dus ook goed voor het draagvlak van het gemeentelijk beleid.

De resultaten van de monitor worden teruggemeld aan de raadscommissie. De monitor kan aanleiding zijn om het beleid tussentijds bij te sturen.

Evaluatie en aanpassing van beleid

Naast deze jaarlijkse monitoringcyclus –die is gekoppeld aan de P&C-cyclus- ligt een vierjaarlijkse cyclus voor de hand: elke vier jaar veranderen de bestuurlijke context en de situatie op de woningmarkt dusdanig, dat een algehele actualisering van de Woonvisie gewenst is. Voorafgaand aan deze actualisatie wordt onder andere via een woonconferentie de uitvoering van het woonbeleid geëvalueerd en de actualiteit hiervan beoordeeld.

Acties

• 28.

  De gemeente Bladel gaat haar prestatieafspraken met de corporaties  actualiseren/opstellen.

• 29.

  De gemeente streeft naar het realiseren van meerpartijen afspraken om de integraliteit van wonen-welzijn-zorg te waarborgen voor projecten waarin wonen-welzijn-zorg elkaar ontmoeten.

• 30.

  De gemeente gaat vanaf 2009 actief invulling geven aan communicatie rondom haar woningbouw- en verbeteractiviteiten. Daarin wordt een leidende rol verwacht van de ontwikkelende marktpartijen en een faciliterende rol van de gemeente.

• 31.

  De gemeente gaat samen met haar partners de woningmarkt tweejaarlijks monitoren om haar woonbeleid blijvend te toetsen aan de actualiteit en om de vier jaar uitgebreider onderzoeken. De gemeente zoekt naar afstemming tussen de verschillende onderzoeken onder de burgers van de gemeente. Denk aan afstemming of vervlechting van onderzoek naar leefbaarheid, veiligheid en wonen.

• 32.

  Iedere vier jaar zal het woonbeleid met de betrokken partners integraal worden geëvalueerd en geactualiseerd.