Organisatie | Gouda |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Huisvestingsverordening Gouda 2009 |
Citeertitel | Huisvestingsverordening Gouda 2009 |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp |
goedkeuring gedeputeerde staten
Huisvestingswet, art. 2
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
01-01-2010 | 01-02-2014 | nieuwe regeling | 13-01-2010 Goudse Post, 09-12-2009 | 7.2.9 |
Hoofdstuk l - algemene bepalingen
- bewoningsduur-/leeftijdscore:
- een getal, gelijk aan het aantal volledige maanden dat het huishouden ononderbroken, blijkend uit de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens, woonachtig is in de huidige zelfstandige woonruimte, of
- een getal, gelijk aan het aantal volledige maanden dat de leeftijd van (de hoofdaanvrager van) het huishouden dat niet (meer) beschikt over zelfstandige woonruimte de 18 jaar overtreft.
Het daaromtrent in artikel 1, lid 1, sub M, van de wet bepaalde, met dien verstande dat een maatschappelijke binding in elk geval wordt aangenomen ten aanzien van personen die ten minste twee jaar onafgebroken ingezetene zijn dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene zijn geweest van Gouda of de regio;
Hoofdstuk ll - verdeling van de woonruimte
Artikel 2.1.1 huurprijs- en koopprijsgrens
Het bepaalde in dit hoofdstuk is uitsluitend van toepassing op
Artikel 2.3.4 financiële passendheid nieuwbouw-koopwoningen
Nieuwbouw-koopwoningen met verkoopprijs onder de grens voor goedkope woningbouw in het kader van de regeling Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing 2 [red: voor 2009 geldt € 181.000] worden
passend geacht indien het inkomen van het huishouden niet meer bedraagt dan 1,5 x het modaal inkomen, zoals vastgesteld door het Centraal Planbureau [red: op basis van prognose 2009 wordt in 2010 een grens van € 48.750 gehanteerd].
Paragraaf 2.4 - woningzoekenden met urgentie
De nadere regels hebben in elk geval betrekking op navolgende gronden voor aanvraag van urgentie:
b. gedwongen verlaten van de woning bij calamiteit;
c. onbewoonbaarheid van de woonruimte;
e. echtscheiding/beëindiging samenwoning, in combinatie met het hebben van minderjarige kinderen;
g. bijzondere startersproblematiek;
h. economische binding en verhuisplicht;
i. economische binding en reisafstand;
j. bijzondere groepen (statushouders en stadsvernieuwings- of herstructureringsurgenten).
Artikel 2.4.2 register van woningzoekenden met urgentie
Bij een verzoek tot inschrijving in het register, als bedoeld in lid 1, dienen de gegevens te worden verstrekt die noodzakelijk zijn om vast te kunnen stellen dat wordt voldaan aan de door burgemeester en wethouders gestelde criteria. Indien er sprake is van medische omstandigheden wordt advies ingewonnen bij een onafhankelijke medische instantie.
Artikel 2.4.3 bewijs van registratie
Op het bewijs van registratie als woningzoekende met urgentie worden ten minste de volgende gegevens vermeld:
Artikel 2.4.4 woningzoekenden met urgentie en woningaanbieding
Woningzoekenden met urgentie worden geacht te reageren op het gepubliceerde woningaanbod als bedoeld in artikel 2.5.2. Voor zover zij daarbij aan de gestelde voorwaarden voldoen en de woning waarop zij reageren binnen hun zoekprofiel past, is de voorrangsregeling als bedoeld in artikel 2.5.4 lid 3 van toepassing.
Paragraaf 2.5 - leegmelding, wijze van aanbieding en volgordebepaling
Artikel 2.5.2 publicatie van vrijgekomen en vrijkomende woningen
Voor toewijzing beschikbaar gekomen of komende woonruimten worden door of namens de eigenaren van die woonruimten bekendgemaakt door middel van openbare publicatie. Iedere potentiële woningzoekende dient daarbij, eventueel tegen betaling van een redelijke vergoeding,
in de gelegenheid te worden gesteld kennis te nemen van de per publicatie aangeboden woningen, zodat hij tijdig op het woningaanbod kan reageren.
Artikel 2.5.3 verantwoording toegewezen woningen
Door of namens de eigenaar of verkopende partij wordt, in hetzelfde medium als waarin de woning is aangeboden, de toewijzing van de woning verantwoord door middel van bekendmaking van het aantal geldige reacties dat op de woning is binnengekomen, alsmede, voor zover van toepassing, de bewoningsduur- of leeftijdscore van degene aan wie de woning is toegewezen.
De ‘verantwoording achteraf’ als bedoeld in dit artikel vindt voor huurwoningen zo spoedig mogelijk plaats, doch uiterlijk in de eerstvolgende publicatie na de feitelijke ingebruikneming van de woning. Voor koopwoningen geldt dat verantwoording plaatsvindt binnen één maand na ondertekening van het definitieve koopcontract.
Artikel 2.5.4 volgordebepaling huurwoningen
Woningzoekenden die op een door publicatie aangeboden woning als bedoeld in artikel 2.5.2 reageren en voldoen aan de gestelde voorwaarden komen voor de desbetreffende woning in aanmerking in volgorde van hun bewoningsduur- of leeftijdscore (BL-score). Degene met de hoogste BL-score gaat voor. De volgorde van toewijzing tussen woningzoekenden met dezelfde BL-score wordt op basis van anciënniteit bepaald door de datum van ingebruikneming van de huidige woonruimte, respectievelijk de datum van de 18e verjaardag.
Woningzoekenden met een urgentieverklaring als bedoeld in paragraaf 2.4 hebben, in afwijking van het bepaalde in het eerste lid en met inachtneming van het bepaalde in het tweede lid, voorrang boven andere kandidaten, indien de woonruimte past binnen het voor de urgente vastgestelde zoekprofiel. De volgorde van toewijzing tussen urgenten wordt op basis van anciënniteit bepaald door de datum van afgifte van het bewijs van registratie als woningzoekende met urgentie.
Paragraaf 2.6 - huisvestingsvergunning
Artikel 2.6.2 criteria voor vergunningverlening
Het in het vorige lid sub c. bepaalde blijft buiten toepassing indien zich een situatie voordoet als aangegeven in artikel 9 van het besluit (medehuurderschap en voorgenomen woningruil), dan wel indien het een huisvestingsvergunning betreft voor de toewijzing van woonruimte van een particuliere eigenaar, die in Gouda maximaal drie woonruimten in eigendom heeft.
Artikel 2.6.3 vruchteloze aanbieding
In afwijking van het in artikel 2.6.2 bepaalde verlenen burgemeester en wethouders de huisvestingsvergunning steeds, nadat de woonruimte door de eigenaar, overeenkomstig de in lid 2 weergegeven procedure, gedurende zes weken vruchteloos is aangeboden aan de woningzoekenden die ingevolge het eerste lid van artikel 2.6.2 voor die woonruimte in aanmerking komen.
Paragraaf 2.7 - woonwagenstandplaatsen
Voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning voor een standplaats komen huishoudens in aanmerking:
Artikel 2.7.3 volgordebepaling
Voor de toewijzing van een standplaats door Burgemeester en Wethouders komen de volgende categorieën woningzoekenden in aanmerking in de navolgende rangorde:
de woningzoekende die een standplaats inneemt in Gouda en in het bezit is van een huisvestingsvergunning en wiens sociale omstandigheden van zodanig ernstige aard zijn, dat verhuizing van de huidige standplaats/woning in Gouda naar een (andere) standplaats geboden is en aan wie een urgentieverklaring is afgegeven;
Artikel 2.7.5 vervallenverklaring huisvestingsvergunning voor een woonwagenstandplaats
Een huisvestingsvergunning voor een woonwagenstandplaats vervalt:
Burgemeester en wethouders kunnen met eigenaren van woonruimten overeenkomsten sluiten over het in gebruik geven van woonruimte, welke overeenkomsten voor het bezit van deze eigenaren in de plaats treden van het geheel/delen van/hoofdstuk 2 van deze verordening. De
overeenkomsten dienen een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte te bevorderen.
Hoofdstuk lll - verdere bepalingen
Burgemeester en wethouders kunnen, in gevallen waarin de toepassing van deze verordening tot een bijzondere hardheid leidt, ten gunste van de aanvrager afwijken van deze verordening.
Artikel 3.2 strafbepaling leegmelding
Hij die handelt in strijd met het bepaalde in de artikel 2.5.1 lid 1 wordt gestraft met hechtenis van ten hoogste vier maanden of geldboete van de derde categorie. De genoemde strafbaar gestelde feiten zijn overtredingen.
Met de opsporing van de bij artikel 3.2 en 3.2a strafbaar gestelde feiten zijn, behalve de in artikel 141 van het Wetboek van Strafvordering en de in artikel 75 van de wet aangewezen ambtenaren, de in het eerste lid genoemde ambtenaren belast, voor zover zij door de minister van justitie daartoe zijn aangewezen.
Burgemeester en wethouders beslissen in de gevallen waarin deze verordening niet voorziet, waarbij zij zich uitsluitend zullen laten leiden door overwegingen betrekking hebbende op de evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte.
Artikel 3.5 overleg bij wijziging
Bij de voorbereiding van een besluit tot vaststelling of wijziging van een huisvestingsverordening plegen burgemeester en wethouders overleg met de in de gemeente werkzame, ingevolge artikel 70, eerste lid, of artikel 70j, eerste lid, van de Woningwet (Stb. 1991, 439) toegelaten instellingen en met andere daarvoor naar hun oordeel in aanmerking komende organisaties die binnen de gemeente op het gebied van de woonruimteverdeling werkzaam zijn.
Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Gouda in de openbare vergadering van 16 juni 2009 en in werking getreden op 1 januari 2010.
De raad der gemeente voornoemd,
Eerste wijziging (invoegen strafbepaling artikel 3.2.a en enkele technische aanpassingen) vastgesteld in de vergadering van 13 januari 2010.
Artikel 1, lid 1, sub l, van de wet verstaat onder economische binding aan een gebied: de binding van een persoon aan een gebied, daarin gelegen dat die persoon, met het oog op de voorziening in het bestaan, een redelijk belang heeft zich in dat gebied te vestigen, met dien verstande dat een economische binding in elk geval wordt aangenomen ten aanzien van personen die voor de voorziening in het bestaan zijn aangewezen op het duurzaam verrichten van arbeid binnen of vanuit dat gebied. Zie ook de toelichting bij artikel 2.2.2.
De tekst van artikel 1, lid 2, van de wet luidt:
voor zover niet anders is bepaald, wordt in deze wet en de daarop berustende bepalingen onder eigenaar van een woonruimte of een gebouw verstaan: degene die bevoegd is tot het in gebruik
geven van die woonruimte of dat gebouw. Onder "eigenaar in de zin van het Burgerlijk Wetboek" wordt in deze wet en de daarop berustende bepalingen mede verstaan: de erfpachter, vruchtgebuiker, gerechtigde tot een appartementsrecht als bedoeld in artikel 106 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, of degene aan wie door een rechtspersoon het gebruiksrecht van een woonruimte is verleend;
Het begrip “Huishouden” is ontleend aan de VNG-modelverordening. In de tekst van de verordening worden ook de begrippen woningzoekende en woningzoekend huishouden gehanteerd. Deze begrippen hebben dezelfde betekenis als huishouden. Tot het huishouden behoren in elk geval één of twee volwassenen die aangeven een duurzaam, gemeenschappelijk huishouden te willen voeren. Daarnaast de (in het GBA ingeschreven) kinderen of ongeboren kinderen, aantoonbaar via verklaring van de verloskundige. Niet tot het huishouden behoren overige inwoners. Ter zake is een uitvoeringsinstructie beschikbaar. Zie ten aanzien van de begrippen medehuurderschap en co-ouderschap het bepaalde hierover in de wet en het besluit en sub p van dit artikel
Voor de toepassing van het eerste en tweede lid, wordt het in gebruik nemen of geven van een woonwagen die op een standplaats staat, of van een woonschip dat op een ligplaats ligt, aangemerkt als het in gebruik nemen of geven van die standplaats onderscheidenlijk ligplaats. Met lid 3 van artikel 7 van de wet wordt bedoeld dat voor het in gebruik geven of nemen van (een woonwagen op) een standplaats of (een woonschip op) een ligplaats een huisvestingsvergunning kan worden verlangd.
Artikel 1, lid 1, sub j, van de wet verstaat onder huurprijs: de prijs die bij huur en verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woonruimte, uitgedrukt in een bedrag per maand, dan wel, indien het betreft een standplaats voor een woonwagen of een ligplaats van een woonschip, het bedrag dat is verschuldigd voor het innemen van die standplaats, onderscheidenlijk ligplaats, uitgedrukt in een bedrag per maand;
indien over het berekeningsjaar geen aanslag inkomstenbelasting is of wordt vastgesteld: het belastbare loon, zoals dat blijkt uit de op het berekeningsjaar betrekking hebbende jaaropgaven, vermeerderd met het belastbare loon van het berekeningsjaar waarover loonbelasting is nageheven van de werknemer.
Artikel 1, lid 1, sub m, van de wet verstaat onder maatschappelijke binding aan een gebied: de binding van een persoon aan een gebied, daarin gelegen dat die persoon een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in dat gebied te vestigen, met dien verstande dat een maatschappelijke binding in elk geval wordt aangenomen ten aanzien van personen die ten minste twee jaar onafgebroken ingezetene zijn, dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene zijn geweest van dat gebied. Zie ook de toelichting bij artikel 2.2.2.
Waar in de verordening woonruimte is vermeld, wordt daaronder zelfstandige woongelegenheid verstaan, zoals hier omschreven, tenzij in de tekst uitdrukkelijk is vermeld dat ook onzelfstandige woonruimte (sub n) hieronder begrepen wordt. Op verzoek van de rijksinspectie is het gebruik van het woord "woning" (behalve in samenstellingen, zoals koopwoning, huurwoning, eengezinswoning) zoveel mogelijk vermeden en is aangesloten bij de wettelijke term "woonruimte".
Artikel 2.1.3 nadere beperking
Artikel 6, lid 1, van de wet sluit van aanwijzing als vergunningplichtige woonruimte uit: woonruimten, bestemd voor inwoning, woonwagens en woonschepen.
Artikel 2.2.1 meerderjarigheid
Het hier gehanteerde criterium van meerderjarigheid is feitelijk niet in de Huisvestingswet voorgeschreven, maar vormt onderdeel van het gewoonterecht. Boek 1:233 van het Burgerlijk Wetboek: "minderjarigen zijn zij, die de ouderdom van achttien jaren niet hebben bereikt en niet
gehuwd zijn of gehuwd zijn geweest".
Artikel 2.2.2 economische en maatschappelijke binding
De definitie van economische binding is afgeleid uit artikel 1, lid 1, sub l van de wet: “de binding van een persoon aan een gebied, daarin gelegen dat die persoon, met het oog op de voorziening in het bestaan, een redelijk belang heeft zich in dat gebied te vestigen, met dien verstande dat een
economische binding in elk geval wordt aangenomen ten aanzien van personen die voor de voorziening in het bestaan zijn aangewezen op het duurzaam verrichten van arbeid binnen of vanuit dat gebied”
De definitie van maatschappelijke binding is ontleend aan artikel 1, lid 1, sub m van de wet: “de binding van een persoon aan een gebied, daarin gelegen dat die persoon een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in dat gebied te vestigen, met dien
verstande dat een maatschappelijke binding in elk geval wordt aangenomen ten aanzien van personen die ten minste twee jaar onafgebroken ingezetene zijn, dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene zijn geweest van dat gebied”.
Naast deze objectief vaststelbare toelatingsvoorwaarden wordt maatschappelijke binding aangenomen indien het huishouden "een redelijk met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft". Dat belang wordt in Gouda verondersteld aanwezig te zijn indien er sprake is van "een bijzonder, individueel, geval waarin op sociale of medische gronden sprake is van een afhankelijkheidsrelatie met personen of instellingen binnen de Goudse samenleving".
lid 1: De tekst van artikel 13c, lid 1, van de wet luidt: “Behoudens het bepaalde in het tweede lid, wordt geen onderscheid naar economische of maatschappelijke binding gemaakt ten aanzien van woningzoekenden”:
die een procedure tot echtscheiding, scheiding van tafel en bed of ontbinding van het huwelijk na scheiding van tafel en bed aanhangig hebben gemaakt en een voorlopige voorziening als bedoeld in artikel 822 en 823 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering hebben verkregen, indien zij in verband met die omstandigheid dringend woonruimte behoeven.
lid 2: De tekst van artikel 6 van het besluit luidt:
Een onderscheid naar economische of maatschappelijke binding wordt niet gemaakt ten aanzien van woningzoekenden:
Zie ook artikel 9 tweede lid van de wet, luidende:
Een huisvestingsvergunning wordt uitsluitend verleend aan personen die:
Artikel 2.3.1 bezettingsnormen
Bij het opstellen van de verordening is ernaar gestreefd de keuzevrijheid en transparantie voor de woningzoekende verder te vergroten. De (ten opzichte van vorige verordening) enige overgebleven beperkingen hebben betrekking op het beschikbaar houden van grote woningen voor grote gezinnen en op het voorkomen van overbewoning.
Artikel 2.3.2 woningtype en bestemmingscriteria
In verband met de beperkte beschikbaarheid van 55+ woningen, de samenhang met beleid op het gebied van wonen, welzijn en zorg en subsidies die zijn verstrekt in het kader van de WVG/WMO, worden deze woningen alleen passend geacht voor deze doelgroepen. Ook jongerenwoningen en zorgindicatiewoningen kunnen door het college specifiek worden bestemd.
Artikel 2.3.3 financiële passendheid
Op grond van de Wet op de huurtoeslag worden woningen met huurprijzen boven de aftoppingsgrenzen (zie inlegvel) financieel niet passend geacht voor huishoudens die voor huurtoeslag in aanmerking komen.
Het passend toewijzen van woningen is in het belang van de huurder zelf, als het gaat om de betaalbaarheid van het wonen. De huur die de huurtoeslagontvanger betaalt boven de aftoppingsgrens tot aan de maximale huurprijs, wordt normaliter niet vergoed. Deze extra eigen bijdrage betekent voor de huurtoeslagontvanger een fors beslag op het besteedbare inkomen.
In bijzondere situaties kunnen burgemeester en wethouders, door het verstrekken van een gemeentelijk passendheidsadvies, hiervan afwijken. Onder bijzondere situaties wordt ondermeer verstaan medische urgentie, zorgindicatie en woningzoekende grote gezinnen vanaf 8 personen, waarbij de verwachting is dat niet binnen één jaar passende woonruimte kan worden verkregen.
Zie ook artikel 2.5.4., waarin is geregeld dat woningzoekenden met een laag inkomen voorrang hebben bij toewijzing van woningen met een huur onder de aftoppingsgrenzen.
Artikel 2.3.4 financiële passendheid nieuwbouw-koopwoningen
In dit artikel wordt geregeld dat goedkope woningen, conform het bepaalde in de regeling Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV2-grens), worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot 1,5 x modaal conform definitie van het Centraal planbureau (CPB)
Motief om woningen met een prijs tot de ISV2-grens bij voorrang toe te wijzen aan huishoudens met een laag- of middeninkomen is gelegen in het feit dat de stichtingskosten van deze woningen op grond van deze regeling vaak een lagere grondprijs is doorberekend. Voor 2009 geldt een grens van € 181.000
Bij het opstellen van de verordening is onderzocht welke huishoudens in aanmerking zouden moeten komen voor bedoelde woningen. De betaalbaarheid van de woning is daarbij belangrijk; om de hypotheeklasten van een woning van € 181.000 (prijspeil 2009) op te kunnen brengen is een bepaald inkomen noodzakelijk.
Als grens is daarom gekozen het modale inkomen voor huishoudens, zoals vastgesteld door het CPB, als uitgangspunt te nemen, omdat deze grens vaak wordt gehanteerd als ondergrens voor middeninkomens. Omdat niet alleen de lagere, maar ook de lagere middeninkomens aangewezen zijn
op dit prijssegment is ervoor gekozen deze woningen ook passend te achten voor inkomens van maximaal 1,5 x modaal (prijspeil 2010: € 48.750)
Door het CPB wordt tweemaal per jaar een prognose voor het modale inkomen afgegeven. Bij de uitvoering van de verordening wordt gebruik gemaakt van de prognose uit de Macro Economische Verkenning die in september ten behoeve van de Rijksbegroting bekend gemaakt wordt voor het daarop volgende jaar.
Op grond van dit artikel word door het college in een apart besluit nadere regels vastgesteld op grond waarvan urgentie kan worden aangevraagd, en welke criteria bij de aanvraag worden gehanteerd. Het vaststellen van de nadere regels is een collegebevoegdheid, waarbij in de verordening is vastgelegd welke gronden door het college nader worden uitgewerkt. Materieel zijn er geen wijzigingen ten opzichte van de voorgaande verordening. De regeling geeft het college wat meer mogelijkheden voor tussentijdse aanpassingen.
Artikel 2.4.2 register van woningzoekenden met urgentie
In artikel 14 van de wet is opgenomen dat de gemeenteraad in het belang van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte in de huisvestingsverordening kan bepalen dat door burgemeester en wethouders een register van woningzoekenden wordt bijgehouden. Daarbij dient in
de huisvestingsverordening te worden bepaald:
Artikel 2.4.4 woningzoekenden met urgentie en woningaanbieding
lid 1: Op het bewijs van registratie als woningzoekende met urgentie wordt onder meer vermeld op welke woningen als woningzoekende met urgentie gereageerd kan worden, het zogenoemde zoekprofiel (artikel 2.4.3 sub d.). Dat zijn in de regel niet alle woningen die op grond van paragraaf 2.3 passend worden geacht. De passend geachte woningen kunnen op grond van artikel 2.4.2 lid 4 worden beperkt. vermeld dat een urgentieverklaring alleen geldt voor een geïndiceerd woningtype waarmee het urgentieprobleem wordt opgelost en er niet op is gericht voorrang te verlenen in de wooncarrière.
Bijvoorbeeld: een urgent woningzoekende met een of meer kinderen kan in beginsel op gepubliceerde eengezinswoningen reageren, waarbij de volgorde bepaald wordt aan de hand van de bewoningsduur- of leeftijdscore, als bedoeld in artikel 2.5.4 lid 1. De voorrangsregeling
uit artikel 2.5.4 lid 3 (voorrang voor urgent woningzoekenden boven niet-urgent woningzoekenden) is voor dezelfde woningzoekende met urgentie alleen van toepassing indien hij reageert op woningen die zijn zoekprofiel aangeeft.
lid 2: In lid 1 is als hoofdregel gegeven dat woningzoekenden met urgentie reageren op het gepubliceerde woningaanbod. Voor een tweetal categorieën woningzoekenden wordt een uitzondering gemaakt en wordt toch tweemaal een binnen het zoekprofiel passend woningaanbod gedaan:
vervallenverklaring en intrekking registratie
lid 1: Het bewijs van registratie als woningzoekende met urgentie vervalt van rechtswege als een woningaanbieding is geaccepteerd. Dat kan zowel een aanbieding na een reactie op gepubliceerd woningaanbod zijn als een aanbieding bedoeld in artikel 2.4.4 lid 2.
lid 2: Burgemeester en wethouders kunnen het bewijs van registratie als woningzoekende met urgentie intrekken in de hier genoemde gevallen. De intrekking is een voor bezwaar en beroep vatbare beschikking.
In dit artikel wordt uitvoering gegeven aan artikel 8 van de Huisvestingswet. Op grond van dat artikel kan de gemeenteraad, voor zover dat in het belang van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte noodzakelijk is, in de huisvestingsverordening bepalen dat de leegstand van
woonruimten in daarbij aangegeven gevallen door de eigenaar aan burgemeester en wethouders dient te worden gemeld, zodra die leegstand langer duurt dan een daarbij aangegeven termijn van ten minste twee maanden.
Artikel 2.5.2 publicatie van vrijgekomen en vrijkomende huurwoningen
In dit artikel wordt geregeld hoe vrijgekomen en vrijkomende huurwoningen worden gepubliceerd. Het begrip “openbare publicatie” en het begrip “medium” uit 2.5.3. is niet nader omschreven. Uitgangspunt is dat het aanbod voor woningzoekenden in gedrukte vorm beschikbaar blijft voor woningzoekenden die geen toegang hebben tot het internet. Het gebruik van internet als belangrijkste advertentiemedium voor het aanbieden van woningen is, gezien de technische ontwikkelingen, een logische keus.
Artikel 2.5.3 verantwoording toegewezen huurwoningen
De ‘verantwoording achteraf’ van toegewezen woningen is een belangrijk element binnen het woonruimteverdelingssysteem. Door of namens de eigenaar dienen alle toewijzingen van vergunningplichtige huurwoningen achteraf door middel van publicatie te worden verantwoord, uiterlijk in de eerstvolgende publicatie na de feitelijke ingebruikneming van de woning. Het hoofddoel van de publicatie is openheid naar de woningzoekenden toe. Het biedt de bij de woonruimteverdeling betrokken partijen de mogelijkheid om de werking van het verdeelsysteem te controleren en levert belangrijke gegevens over de voor bepaalde (typen van) woningen benodigde wachttijden. Woningzoekenden kunnen zo hun kansen op woningtoewijzing beter inschatten.
Artikel 2.5.4 volgordebepaling huurwoningen
In dit artikel wordt aangegeven in welke volgorde woningzoekenden, die op per publicatie aangeboden woningen reageren en voldoen aan de gestelde voorwaarden, in aanmerking komen. De hoofdregel is dat de woning wordt toegewezen aan degene met de hoogste bewoningsduur- of leeftijdscore (lid 1). Uitzonderingen op die hoofdregel zijn:
woningzoekenden met een inkomen tot de doelgroepgrens voor 3- of meerpersoonshuishoudens komen met voorrang in aanmerking voor huurwoningen met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens, zie inlegvel (lid 2). Op deze wijze wordt bevorderd dat woningzoekenden meer kans maken op toewijzing van een woning die het best bij hun inkomen past. Woningzoekenden met een hoger inkomen hebben minder kans op goedkopere huurwoningen; woningzoekenden met een lager inkomen hebben al minder kans op duurdere huurwoningen in verband met het bepaalde in artikel 2.3.3. In de voorrangsregeling wordt aangesloten op de prijsgrenzen uit de Wet op de huurtoeslag.
Burgemeester en wethouders kunnen woningen bij publicatie specifiek voor een bepaalde (doel)groep bestemmen, indien die (doel)groep in onvoldoende mate voor woningtoewijzing in aanmerking komt (lid 4). Daarbij moet ondermeer worden gedacht aan woningen voor 55+ woningen, jongerenwoningen, woningen bestemd voor mensen met een fysieke functiebeperking of woningen, bestemd voor speciale doelgroepen.
Artikel 2.5.5 volgordebepaling nieuwbouw-koopwoningen
In dit artikel worden voor goedkope nieuwbouwwoningen passendheids- en toewijzingscriteria vastgesteld. De regeling sluit aan bij de voormalige prioriteitenregeling. Afwijkend daarvan is bij bepaling van de prijsgrens aansluiting gezocht bij de prijsgrens voor goedkope woningbouw uit de
lid 2: Hierin wordt een voorrangspositie vastgelegd voor woningzoekenden die een vergunningplichtige huurwoning met een huurprijs tot de aftoppingsgrens voor een- en tweepersoonshuishoudens achterlaten of een koopwoning met een koopprijs onder de ISV2-prijsgrens voor goedkope woningbouw (zie inlegvel). De koopprijs van de woning wordt door
de gemeente bepaald aan de hand van de meest recente WOZ-waarde van de woning, aangepast met de kwartaaljaarlijkse opslagpercentages van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM).
Artikel 2.6.1 aanvragen van een huisvestingsvergunning
lid 2, sub c: Hier wordt uitvoering gegeven aan het bepaalde in artikel 23 lid 2 van de wet. Op grond van dat artikel kan de gemeenteraad in de huisvestingsverordening bepalen dat een aanvraag slechts in behandeling wordt genomen, indien de aanvrager aannemelijk kan maken dat hij, indien hij een huisvestingsvergunning voor de in de aanvraag aangegeven woning
krijgt, die woonruimte ook daadwerkelijk in gebruik zal kunnen nemen. De tekst van artikel 23, lid 3, van de wet luidt: Een bepaling als bedoeld in het tweede lid, blijft buiten toepassing indien de aanvraag is gedaan met het oog op het bepaalde in artikel 267, zesde lid, 268, derde lid, of 270, eerste lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.
lid 5: Voordeel van het vermelden van de namen van de vergunninghouders op of bij de huisvestingsvergunning is, dat bij kwesties van medehuurderschap voor de burgerlijk rechter helderheid over het publiekrechtelijke aspect van de huisvestingsvergunning verschaft kan
Artikel 2.6.2 criteria voor vergunningverlening
lid 1: Dit is feitelijk het centrale artikel in het hele hoofdstuk 2 van de verordening. Hier komen de eisen met betrekking tot toelating, passendheid en urgentie, zoals ze in de verschillende paragrafen zijn beschreven, bij elkaar.
lid 2: Dit artikel geeft aan in welke gevallen publicatie en toepassing van volgordebepalingscriteria geen voorwaarden zijn om voor een huisvestingsvergunning in aanmerking te komen. De tekst van artikel 9 van het besluit luidt: Voorzover de verordening bepaalt dat bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden als bedoeld in artikel 11, eerste lid, of artikel 12, eerste lid, van de wet, voorziet de verordening erin dat de betreffende bepalingen buiten toepassing blijven, indien een huisvestingsvergunning wordt aangevraagd:
Een huisvestingsvergunning wordt ook verstrekt aan een woningzoekende die woonruimte van een particuliere eigenaar in gebruik wil nemen en die woningzoekende voldoet aan de toelatings- en passendheidsvoorwaarden (paragrafen 2.2 en 2.3). De overige bepalingen, met betrekking tot publicatie en volgorde van toewijzing, blijven dan buiten toepassing.
Voorwaarde is dat het een particuliere eigenaar betreft die in Gouda niet meer dan drie woonruimten in eigendom heeft. Van particuliere eigenaren van één of enkele woningen kan redelijkerwijs niet verwacht worden dat zij onder dezelfde voorwaarden en bepalingen hun woningen in gebruik geven als sociale en commerciële verhuurders. Particuliere eigenaren willen als regel hun woonruimte verhuren aan familie of bekenden en voor zover die aan de toelatings- en passendheidsvoorwaarden voldoen wordt dat mogelijk gemaakt en wordt een huisvestingsvergunning verstrekt.
lid 3: Dit artikel is ontleend aan artikel 27 van de wet. De voorwaarde uit artikel 9 lid 2 van de wet (zie artikel 2.2.3 verblijfsstatus en de toelichting daarbij) kan bij de toepassing niet terzijde gesteld worden.
Artikel 2.6.3 vruchteloze aanbieding
Dit is een invulling van artikel 26, lid 1, van de wet, waarin wordt bepaald dat een huisvestingsvergunning voorts aan iedere aanvrager wordt verleend, indien de woonruimte door de eigenaar gedurende een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening te bepalen termijn van
ten hoogste 13 weken vruchteloos is aangeboden aan de woningzoekenden die ingevolge het bepaalde krachtens de artikelen 9 t/m 12 voor die woonruimte in aanmerking komen.
In de verordening is gekozen voor een kortere periode van zes weken. Voor woningen waar veel vraag naar is mag worden verwacht dat deze binnen deze termijn worden verhuurd. Woningen die na zes weken nog niet zijn verhuurd mogen na deze periode vrij worden verhuurd.
De tekst van dit artikel is (vrijwel) gelijk aan die van artikel 28 van de wet.
Burgemeester en Wethouders leggen een belangstellendenlijst aan van woningzoekenden die voor een standplaats in aanmerking willen komen. Wanneer aan de orde worden vrijkomende plaatsen gepubliceerd.
In dit artikel is aansluiting gezocht bij de voor huurwoningen geldende toelatingsvoorwaarden. Het afstammingsbeginsel (woonwagenbewoner in de zin van de Woonwagenwet) is, sedert de intrekking van de Woonwagenwet per 1 februari 1999, als toelatingsvoorwaarde vervallen. Bij de volgordebepaling (artikel 2.7.3) speelt het afstammingsbeginsel nog wel een rol.
Artikel 2.7.3 volgordebepaling
Bij bepaling van de rangorde wordt een voorrangsregeling gehanteerd.
Dit artikel creëert de mogelijkheid om met aanbieders van woonruimte nadere afspraken te maken over de verdeling van woonruimte. De afspraken zijn aanvullend op, maar kunnen in voorkomende gevallen ook afwijkend zijn van, het bepaalde in de verordening. Gedacht wordt bijvoorbeeld aan afspraken met de corporaties. Aandachtspunt daarbij is publicatie en bekendmaking hiervan.
Artikel 3.2a strafbepaling huisvestingsvergunning
In dit artikel wordt geregeld hoe overtreding van het bepaalde in artikel 2.1.2 wordt gesanctioneerd.
In lid 4 wordt bepaald dat bij herhaaldelijke overtreding een hogere bestuurlijke boete wordt opgelegd.
Daarvoor gelden de volgende criteria:
De eerste overtreding moet beëindigd zijn, wanneer het gaat om dezelfde woonruimte. Er kan niet tweemaal een boete worden opgelegd voor hetzelfde feit. Wordt bij dezelfde woonruimte opnieuw dezelfde overtreding begaan, nadat er sprake is geweest van een beëindiging van de eerste overtreding, dan geldt dit wel als “opnieuw dezelfde gedraging”.
lid 2: De tekst van artikel 75 van de wet luidt:
lid 3: De tekst van artikel 77 van de wet luidt:
De toezichthouder is bevoegd, met medeneming van de benodigde apparatuur, een woning binnen te treden zonder toestemming van de bewoner.
In wetgeving en beleid van rijk en provincie is vastgelegd dat economische en maatschappelijke bindingseisen mogen worden gesteld wanneer in de betreffende gemeente sprake is van schaarste.
Op grond van verwachte voorraadontwikkeling (woningbouw, sloop en dergelijke) wordt verwacht dat de productie na 2010 zodanig zal zijn dat de woningtoename groter zal zijn dan de ‘lokale’ vraag.
Wanneer dat het geval is, zal de grondslag voor het stellen van economische en maatschappelijke bindingseisen komen te vervallen, omdat dan niet meer gesproken mag worden van ‘schaarste’.
Tussentijds wordt de ontwikkeling van de woningvoorraad gemonitord. Wanneer daartoe aanleiding is, wordt GS verzocht toestemming te verlenen voor verlenging van de termijn waarop de bindingseisen mogen worden gesteld met één jaar.