| Organisatie | Barendrecht |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Nota grondprijzen 2014 gemeente Barendrecht |
| Citeertitel | Nota grondprijzen 2014 gemeente Barendrecht |
| Vastgesteld door | geattribueerde functionaris |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 28-07-2014 | 01-01-2014 | Onbekend | 25-11-2013 Onbekend | Onbekend |
Vanaf 2011 wordt de nota grondprijzen jaarlijks geactualiseerd.
Het doel van de nota is om duidelijkheid te scheppen met betrekking tot het beleid dat de gemeente Barendrecht voert ten aanzien van grondprijzen voor 2014.
De gevolgen van de ingezakte vastgoedmarkt zijn voor de gemeentelijke grondbedrijven aanzienlijk. Niet alleen de markt voor bestaande koopwoningen zit op slot maar ook de markt voor nieuwbouwwoningen staat onder druk. Dit proces is al enige jaren gaande maar sinds kort komen er voor het eerst voorzichtige positieve geluiden rond de ontwikkeling van de woningmarkt. Deze conclusie wordt onderschreven door marktberichten.
In de nota grondprijzen 2014 is daarom niet zoveel gewijzigd t.o.v. de nota grondprijzen 2013: de markt laat dit simpelweg niet toe. Dit is als volgt samen te vatten:
Voor het opstellen van de nota grondprijzen 2014 is, voor de marktontwikkeling, gekeken naar:
De voorzichtige conclusie van de marktanalyse is dat er in de huidige marktomstandigheden sprake is van een zich langzaam ontwikkelende positieve tendens, maar dat deze nog wel heel kwetsbaar is. Voor de ontwikkeling van de grondprijzen geldt dat in de huidige omstandigheden er reden is voorzichtig om te gaan met betrekking tot de hoogte van de grondprijzen: een pas op de plaats is gewenst maar een grondprijsaanpassing naar beneden is niet noodzakelijk.
De meerderheid van de gemeenten zit eveneens op de 0-lijn en passen alleen een verhoging toe waar dat - gezien de markt – mogelijk is.
Vanuit de (bouw)markt wordt gevraagd om verlaging van de grondprijzen om de markt weer vlot te trekken. De oorzaak van het stilliggen van de bouwmarkt ligt echter niet zozeer in de hoogte van de grondprijzen maar komt voort uit de crisis en het gebrek aan consumentenvertrouwen.
Er zijn geen zwaarwegende redenen om de grondprijzen – bij gelijkblijvende inhoud/v.o.n.-prijzen –
te verlagen. Het zou best kunnen dat een bepaald project vraagt om een aangepaste grondprijs maar dat kan dan alleen in onderhandelingen met de ontwikkelaar op basis van aangedragen hard cijfermateriaal. De ontwikkelingen worden wel goed gevolgd om zo goed mogelijk in te spelen op de prijsontwikkeling in de woningmarkt.
Op de marktsituatie is ook de (toekomstige) demografische ontwikkeling van invloed. Deze is voor Barendrecht redelijk gunstig: tot 2040 een lichte groei danwel stabilisatie van de bevolking. Daaruit valt voorzichtig te concluderen dat er sprake is van een markt met een blijvende woningvraag.
De nota grondprijzen wordt opgesteld binnen de kaders in de nota grondbeleid 2010.
De nota grondprijzen is een openbaar stuk en wordt door de raad van de gemeente vastgesteld. Op deze manier is het van kracht zijnde grondprijsbeleid op transparante wijze helder en bekend voor zowel interne als externe belanghebbenden. De nota grondprijzen laat onverlet de in bestaande overeenkomsten vastgelegde afspraken.
De nota grondprijzen is tot stand gebracht door gebruik te maken van:
Het college van B&W heeft het recht in voorkomende situaties van de nota af te wijken; in die zin is de nota richtinggevend van karakter.
De afdeling Projecten is binnen de gemeente Barendrecht belast met de uitvoering van de nota grondprijzen en met het, binnen de kaders van de nota grondprijzen en de nota grondbeleid, bepalen van de grondprijzen voor het betreffende bouwplan of kavel. Voor de afdeling Projecten is deze nota kaderstellend voor de wijze waarop de grondprijzen worden berekend en voor de hoogte van de grondprijzen.
De vastgestelde grondprijzen uit de nota grondprijzen worden gebruikt als input voor de te actualiseren grondexploitaties en exploitatieplannen Wro. De genoemde grondprijzen zijn in beginsel prijsvast voor het gehele kalenderjaar 2014. Om flexibel in te kunnen spelen op (markt)ontwikkelingen en specifieke omstandigheden kan het eventueel in uitzonderlijke gevallen nodig zijn om tussentijds bij te sturen, i.c. maatwerk te leveren voor die specifieke bouwplanontwikkeling.
Met de Wro ontstaat de mogelijkheid om publiekrechtelijk – via een exploitatieplan – een gebiedsontwikkeling af te dwingen, zonder dat de gemeente actief gronden heeft verworven. Het exploitatieplan bevat een door de gemeente op te stellen exploitatieopzet die als basis dient voor het kostenverhaal.
Binnen het exploitatieplan worden de kosten van de grondexploitatie (de lasten) verdeeld over
bouwpercelen met aangewezen bouwplannen.
De verdeling gebeurt naar rato van de opbrengstpotentie van die percelen. De opbrengstpotentie wordt afgeleid van de uitgifteprijzen van bouwrijpe grond, aan de hand van door de gemeente vastgesteld uitgifteprijsbeleid. Een bouwperceel met een hoge opbrengstpotentie betaalt relatief meer mee aan de kosten van het totale plan dan een perceel met een geringere opbrengstpotentie. Het gemeentelijk grondprijsbeleid kan van invloed zijn op de opbrengsten in het exploitatiegebied en dus op de maximale exploitatiebijdrage. Kortom het grondprijsbeleid moet aansluiten bij de nieuwe Wro, zodat een gebiedsontwikkeling ook juridisch houdbaar is als het instrument exploitatieplan wordt toegepast.
Het exploitatieplan is een openbaar stuk met mogelijkheden voor bezwaar en beroep.
Aangezien de opbrengsten in een exploitatieplan worden afgeleidt van de nota grondprijzen is het van belang dat ook de nota grondprijzen een openbaar stuk is.
De grondprijzen verschillen per soort bestemming en categorieën daarin. Deze grondprijzen zijn opgenomen in hoofdstuk 2.
In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op organisatorische aspecten van grondaan- en verkopen.
Als bijlagen zijn opgenomen de informatie over de gehanteerde bronnen, de gebruikte definities en de verkoopregulerende bepalingen.
De nota grondprijzen 2014 vervangt de nota grondprijzen 2013 en gaat in op 1-1-2014.
Methoden bepaling grondprijzen
Bij aankoop/verwerving is de gemeente de vragende partij. Meestal zal het gaan om de aankoop van agrarische grond of opstallen in herontwikkelingsgebieden. De gemeente heeft voor het aankopen van gronden of opstallen niet een zodanige positie dat de gemeente invloed heeft op het prijsniveau en dus is de gemeente sterk afhankelijk van de actuele marktprijs.
Om die reden is het ook weinig zinvol richtprijzen voor aankopen in de nota grondprijzen op te nemen.
De prijsbepaling in individuele gevallen wordt onderbouwd met externe taxaties; daarnaast is van invloed de onteigeningswet en de jurisprudentie ter zake.
Gezien de marktsituatie zijn de prijzen 2014 in zijn algemeenheid op het niveau van de prijzen 2009- 2013 gehouden.
Voor de verschillende methoden welke gebruikt worden voor het bepalen van de grondprijzen wordt verwezen naar de nota grondbeleid 2010.
Voor het toepassen van methoden voor bepaling van de grondprijzen worden de gronden naar functionele bestemmingscategorieën onderverdeeld in woningen, winkels, bedrijven, kantoren en maatschappelijke voorzieningen (zoals scholen, sportvelden, welzijnsvoorzieningen).
De gehanteerde grondprijzen zijn exclusief BTW en kosten koper en gelden, tenzij anders vermeld, voor gronden:
De prijzen zijn de marktconforme prijzen, waarbij de regio Rotterdam het referentiekader vormt. Voor het toetsen of de Barendrechtse prijzen marktconform zijn, is gebruik gemaakt van de gegevens uit een aantal regio- en andere gemeenten en zijn marktgegevens van makelaars en uit de vastgoedmarkt gehanteerd.
Ten opzichte van 2013 zijn de grondquotes ongewijzigd, wel is rekening gehouden met gewijzigde stichtingskosten grenzen.
Daarnaast is -evenals in 2013 - de locatiewaarde sterker meegenomen in de grondprijsbepaling. Zodra een locatie een potentieel hogere opbrengst kan hebben, als gevolg van bijvoorbeeld een lokaal gunstigere ligging, zal daar in de opbrengst rekening mee worden gehouden en zal worden afgeweken van de richtprijzen. Zodoende incasseert de gemeente een reële marktprijs voor de grond en kunnen de grondopbrengsten worden geoptimaliseerd
De methode die hiervoor het meest geëigend is, is de residuele grondwaarde methode, waaruit de in
bijlage 1 vermelde grondquotes voortkomen. Hiermee wordt tevens bereikt dat de gemeente handelt in overeenstemming met de staatssteunregels. De grondquotemethode die de gemeente hanteert is een afgeleide van de residuele berekeningsmethodiek.
De V.O.N.-prijzen in de tabellen zijn inclusief BTW.
Waar bandbreedtes worden gehanteerd gaat het om indicatieve prijzen.
Van rechtswege heeft een gemeente geen monopolie op gebiedsontwikkeling en dus op de uitgifte van bouwrijpe gronden. Indien gronden in eigendom zijn van derden zal de uitgifte van die gronden lopen via de private eigenaar. De nota grondprijzen 2014 gaat in principe alleen over de gemeentelijke eigendommen.
De facto komt het erop neer dat de gemeentelijke prijsstelling alleen van belang is voor woningen en maatschappelijke voorzieningen omdat in de andere categorieën de gemeente niet of nauwelijks grond heeft uit te geven. Desondanks is het van belang om toch in te gaan op het prijsniveau omdat:
de Wro (exploitatieplan) het noodzakelijk maakt om inzicht te geven in dit prijsniveau of de wijze waarop dit prijsniveau wordt vastgesteld in het kader van de verhaalbaarheid van kosten van een bestemmingsplan (macroaftopping: niet meer verhalen dan de opbrengstpotentie van het gebied mogelijk maakt).
Voor de sociale huurwoningen wordt tot op heden uitgegaan van een vaste kavelprijs.
Voor 2014 bedraagt deze € 17.740 (2013: € 16.910), excl. BTW voor de sociale huurwoningen die vallen onder de toegestane staatsteunregeling van het ministerie.
De rol van de corporaties en de positie van de gemeente is nogal veranderd: corporaties krijgen/hebben het karakter van een vastgoed ontwikkelaar, verkopen hun woningen en de financiële positie van de grondbedrijven is drastisch verslechterd waardoor het dienen van andere beleidsdoelen onder druk staat c.q. niet meer mogelijk is. Voorshands wordt nog vastgehouden aan het systeem van een vaste grondprijs voor sociale huurwoningen. Wel worden regels gesteld m.b.t. het uitponden van sociale huurwoningen, die gebouwd zijn op van de gemeente gekochte gronden. 1
2.2.1.1 Verkoopvoorwaardensocialehuurwoningeninverbandmetuitponden
Corporaties kunnen hun bezit verkopen. Dat kan betekenen dat woningen uit de voorraad voor de doelgroep - goedkope sociale huur - wordt overgebracht naar de vrije sector. De gemeente heeft echter de bouw voor de doelgroep sociale huur mogelijk gemaakt door de grond goedkoop aan de corporatie te verkopen. Bij uitponden maakt de corporatie in z'n algemeenheid een flinke winst op die verkochte woning. Het is niet de bedoeling van de gemeente om sociale huurwoningen naar de vrije sector over te hevelen en als het dan toch gebeurd is de grondslag onder de lage grondprijzen weggevallen. De gemeente hecht er sterk aan dat woningen onder de huurtoeslaggrens beschikbaar blijven voor de doelgroep. Het belang hiervan is in het licht van de EU-richtlijn (staatsteun) toegenomen.
Het is redelijk en billijk dat in zo'n situatie de gemeente als compensatie bij de verkoop een correctie op de grondprijs ontvangt. In de verkoopvoorwaarden worden daarom de voorwaarden opgenomen met betrekking tot verkoop van sociale huurwoningen zowel aan private personen als aan ontwikkelaars (zie bijlage 2).
De in de verkoopvoorwaarden op te nemen bepalingen zijn gebaseerd op de nota grondbeleid: Beleidsregel: 8.12.4 Huurwoningen beneden de huurtoeslaggrens dienen in principe voor de doelgroep behouden te blijven.
2.2.2Kavelprijssocialekoopwoningen
De sociale koopwoningen kunnen niet anders worden behandeld dan andere koopwoningen vanwege de duidelijkheid in het Europese besluit ten aanzien van steun aan corporaties. Hiervoor geldt dus de glijdende schaal van de grondquotes (bijlage 1) bij de verschillende v.o.n.-prijzen.
2.2.3Kavelprijs/m2-prijskoopwoningen/v.s.-kavels
Bij de verkoop van grond voor koopwoningen wordt de grondquotemethode gehanteerd. De grondquote wordt afgeleid uit een residuele grondwaardeberekening. De grondquote loopt via een glijdende schaal2. De in onderstaande tabel genoemde grondquotes zijn gemiddelden voor een bepaalde v.o.n.-prijs inclusief BTW; dit impliceert dat in dit geval ook de genoemde indicatie grondprijzen inclusief BTW zijn.
De correctiefactoor voor het aantal lagen van een meergezinswoning is vertaald in een lagere grondquote.
Voor v.s.-kavels wordt over het algemeen gewerkt met een m2-prijs. De indicatieprijs voor Barendrecht ligt tussen € 400 en € 650 per m2 exclusief BTW.
Voor de v.s.-kavelprijs wordt opgemerkt dat de richtprijs een gemiddelde prijs per m2 is. De grootte van de kavel is daarbij sterk van invloed vanwege het afnemende nut van een extra m² grond. Om die reden geldt voor kavels groter dan 500 m2 vanaf 500 m2 een lagere prijs voor het aantal extra m2. Voor de verkoop van v.s.-kavels kan ook de residuele of grondquotemethode gehanteerd worden.
2.2.4Kavelprijs/m2-prijsv.s.huurwoningen,nietzijndesocialehuur
Er is een langzaam groeiende markt voor duurdere huurwoningen aan het ontstaan. Huurwoningen in de marktsector hebben een lagere marktwaarde dan een qua woonoppervlak en locatie vergelijkbare koopwoning. Dat heeft te maken met de exploitatielasten voor de exploitant en het fiscale regiem. Daar staat tegenover dat het gebruikelijk is huurwoningen in de marktsector na afloop van een bepaalde exploitatietermijn uit te ponden. De winst ten gevolge hiervan komt ten gunste komt van de verkoper. Grosso-modo wordt er daarom geen onderscheid in vs.-koop en v.s- huur gemaakt. De volgende uitgangspunten3 worden gehanteerd:
Als controle hierop wordt een DCF-berekening toegepast waarbij onder andere rekening wordt gehouden met de kosten voor het realiseren van de woning(en), de kosten en opbrengsten voor een bepaalde exploitatieperiode, een verondersteld rendementspercentage (IRR) en een verkoopwaarde (V.O.N.) na de exploitatieperiode op het moment van verkoop aan een eigenaar-bewoner.
Bij afwijkingen kan naar het specifieke project gekeken worden op basis van gedetailleerde informatie/begrotingen van de ontwikkelaar. Zo nodig kan extern advies/taxatie gevraagd worden. Er moet dan aantoonbaar sprake zijn van een aangepaste grondprijs in verband met gemeentelijke (ontwikkelings)beleid.
2.2.5Kavelprijs/m2-prijsoverigecategorieën
De richtprijzen voor de verkoop van gemeentelijke gronden zijn als volgt:
De richtprijzen zijn t.o.v. 2012 en 2013 niet aangepast.
2.2.5.1Maatschappelijkevoorzieningen
Maatschappelijke voorzieningen zijn te onderscheiden in:
Sociaal maatschappelijke voorzieningen, zoals gemeentehuis, brandweerkazerne, politiebureau, onderwijsvoorzieningen, grootschalige medische voorzieningen: ziekenhuis, sanatorium, een gezondheidscentrum zonder winstoogmerk, verzorgings- en verpleegtehuizen, welzijnsvoorzieningen, religieuze voorzieningen, niet commerciële culturele voorzieningen. Voor deze voorzieningen geldt de hiervoor genoemde m2-prijs
Commercieel maatschappelijke voorzieningen. Dit kunnen dezelfde voorzieningen als sociaal maatschappelijke voorzieningen zijn, maar dan commercieel geëxploiteerd. Een groeiend aantal maatschappelijke voorzieningen wordt, ondermeer als gevolg van de toenemende marktwerking in de zorg, commercieel geëxploiteerd. Er is sprake van een bedrijfsuitvoering met winstoogmerk als de organisatie een onderneming is in de zin van de Wet op de Omzetbelasting. Voor dergelijke ondernemingen wordt de grondprijs bepaald aan de hand van de residuele methode. Hieronder vallen ook de gronduitgiften voor de categorie energievoorziening. De grondprijs is derhalve afhankelijk van de toekomstige bestemming c.q. functie c.q. vorm van exploitatie. Voor deze categorie wordt dan aangesloten bij de prijzen voor bedrijven, kantoren of winkels.
Bij maatschappelijke voorzieningen geldt ten aanzien van de grondprijsbepaling tevens:
Voor de gesubsidieerde sport- en recreatievoorzieningen gelden dezelfde grondprijzen als hiervoor genoemd voor de maatschappelijke voorzieningen-sociaal. Voor voorzieningen met een extensief ruimtegebruik, zoals onbebouwde sportvelden (inclusief was- en kleedaccommodatie), is een lagere grondprijs mogelijk van € 45,-- per m2 excl. BTW. De ondergrens is echter altijd de kostprijs van de grond in relatie tot de staat waarin wordt geleverd.
Indien de gesubsidieerde sport- en recreatievoorzieningen worden gevestigd op een locatie die qua opbrengst bestemd is voor een commerciële grondprijscategorie, wordt de grondprijs betaald die geldt voor de betreffende commerciële grondprijscategorie.
Bij een combinatie van maatschappelijke en commerciële voorzieningen wordt voor het commerciële gedeelte een grondprijs gerekend op basis van bedrijfsterrein, kantoren, winkels of horeca.
Restpercelen zonder bebouwingsmogelijkheid
Voor restpercelen zonder bebouwingsmogelijkheid is de notitie inzake het beleid bij verkoop en
verhuur van restpercelen van toepassing. De notitie is vastgesteld door het college van Burgemeester en wethouders op 20-1-2004. In de nota grondprijzen 2014 is het nieuwe geldende prijsniveau opgenomen.
Restpercelenmet bebouwingsmogelijkheid
Voor restpercelen kleiner dan 100 m2 met een bebouwingsmogelijkheid is de prijs gelijk getrokken met de v.s.-m2 tot 500 m2; hierbij wordt wel rekening gehouden met de grote van het restperceel. Bij de verkoop van reststroken, die groter zijn dan 100 m², zal altijd via een taxatie de grondprijs worden bepaald. Ook bij reststroken met een oppervlak kleiner dan 100 m² kan worden besloten om, indien daar aanleiding voor is, aan de hand van een taxatie af te wijken van de in de nota grondprijzen opgenomen bedragen. Om de kosten van de betreffende grondtransactie te kunnen dekken wordt in 2014 een minimumprijs per transactie aangehouden van € 1.000,- exclusief BTW c.q. overdrachtsbelasting voor stroken van kleiner dan 20 m2 zonder bebouwingsmogelijkheid.
2.2.5.3 Bedrijfsruimten/-terreinen
Voor bedrijfsruimten geldt dat de bandbreedte overeen komt met de grondprijzen in de regio. De bandbreedte in Barendrecht is, evenals in 2012 en 2013, € 150 - € 300. Op basis van huurprijs per m2-bvo, het BAR-percentage en de bouwkosten kan een residuele grondprijs berekend worden. Gezien het geringe aanbod van grond door de gemeente zal in voorkomende gevallen een gespecialiseerde taxateur worden ingeschakeld voor het bepalen van een grondprijs.
Bij kantoren is er sprake van bandbreedte van € 225 - € 350, evenals in 2012 en 2013. Op basis van de huurprijs per m2-bvo, het BAR-percentage en de bouwkosten kan een residuele grondprijs berekend worden.
Gezien het geringe aanbod van nieuwbouwlocaties zal in voorkomende gevallen een gespecialiseerde taxateur worden ingeschakeld voor het bepalen van een grondprijs.
Bij winkels is er sprake van een bandbreedte van € 500 - € 900. Dit was ook in 2012 en 2013 het geval.
Op basis van de huurprijs per m2-bvo, het BAR-percentage en de bouwkosten kan een residuele grondprijs berekend worden.
Gezien het gebrek aan marktkennis en het geringe aanbod van gemeentelijke gronden is het gewenst om bij de ontwikkeling van winkellocaties zowel de grondprijs als de haalbaarheid in overleg met een gespecialiseerde vastgoedmakelaar vast te stellen.
Het gemeentelijke parkeerbeleid en de gemeentelijke parkeernormen zijn uitgangspunt bij nieuwbouw. In beginsel dient het parkeren door de afnemer van grond daarom op eigen terrein te worden opgelost. Als oplossing komt hierbij ook gebouwd parkeren voor.
Gebouwde parkeervoorzieningen worden soms op zich zelf staand gerealiseerd, maar vaker ten behoeve van een specifieke functie of een mix van functies in, en als onderdeel van, een project. In deze laatste situatie wordt de totale grondwaarde in beginsel bepaald door het saldo van de grondwaarde van de verschillende functies, waaronder de parkeervoorziening (= de residuele grondwaarde berekening).
Het bouwen van parkeervoorzieningen brengt echter per project zeer specifieke uitgangspunten, eisen en omstandigheden met zich mee, en leidt dus tot zeer wisselende grondwaarden voor deze functie. In de totale grondwaarde van het project, kan de residueel bepaalde grondwaarde van de parkeervoorziening dan ook alleen worden meegenomen, indien de grondwaarde van de parkeervoorziening positief of nul is. Anders zou namelijk de gemeente via de grondprijzen het parkeren subsidiëren.
Is de grondwaarde onder het parkeren negatief, dan wordt deze voor de totale grondwaarde bepaling op nul gesteld. De dekking van een eventueel onrendabele top kan dan niet worden afgewenteld op de grondprijs.
Uitgangspunt is dus, dat het bouwen van een parkeervoorziening de grondopbrengst van het totale project niet negatief mag beïnvloeden.
Het komt soms voor dat een eigenaar van een perceel zijn bebouwing uit wil breiden. Hij kan daar dan een stuk, meestal openbaar gebied, van de gemeente bij nodig hebben. Deze grond krijgt dan, indien e.e.a. kan volgens de structuurvisie c.a., een zodanige economische bestemming dat eigenaar deze grond kan kopen en zijn plannen uit kan voeren.
Indien op verzoek van een derde niet bouwrijpe grond van de gemeente c.q. grond met een andere bestemming een bestemming krijgt waardoor deze grond bebouwbaar wordt, wordt de grondwaarde van deze gemeentelijke grond bepaald op basis van de nieuw gedachte bestemming. De waardebepaling kan op twee manieren:
Los van de grondwaarde bepaling staat een mogelijke compensatie voor het verloren gaan van natuurwaarden en parkeren. In geval van een (ontwikkelings)verzoek van een private partij wordt overeengekomen dat de taxatiekosten in 1ste instantie door de private partij aan de gemeente betaald worden. Komt het daadwerkelijk tot een grondtransactie dan worden de taxatiekosten op de door de private partij te betalen grondprijs in mindering gebracht.
Het kan zijn dat zich een bestemming voordoet die niet (goed) te vatten is onder de hiervoor genoemde bestemmingen en/of de daarbij genoemde prijzen. In zo’n specifiek geval hanteert de gemeente een op de specifieke bestemming gerichte prijs. Deze prijs zal over het algemeen tot stand komen door taxatie. (vb.: een supermarkt valt weliswaar onder de categorie winkels maar heeft een dusdanig afwijkende prijsstelling dat de prijsstelling van winkels hier niet van toepassing is).
2.3.Afwijkingvandenotagrondprijzen
De nota grondprijzen wordt door de raad vastgesteld en vormt het kader voor de onderhandelingen over grondprijzen voor de verkoop van gemeentelijke gronden/opstallen.
Bij de uitgifte van onroerende zaken is het college op grond van artikel 160, sub e van de Gemeentewet het bevoegde orgaan. Verkoop van bezit is namelijk een privaatrechtelijke rechtshandeling.
Deze bevoegdheid wordt ingeperkt door artikel 169, lid 4 van de Gemeentewet. Op grond van dit
artikel moet het college de raad vooraf inlichtingen verstrekken over de uitoefening van de bevoegdheden tot privaatrechtelijke rechtshandelingen indien de uitoefening ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. In het laatste geval neemt het college geen besluit dan nadat de raad in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen. Verwerving van een onroerende zaak heeft ingrijpende financiële consequenties. De artikelen 160, sub e en 169, lid 4 zijn dus in samenhang van toepassing.
Omdat bij de uitgifte van gronden/opstallen snel en flexibel handelen gewenst is, heeft het college van B&W het recht in voorkomende situaties van de nota af te wijken; in die zin is de nota richtinggevend van karakter.
Gezien de voorgaande artikelen en de snelheid van handelen wordt de grens, om af te wijken van de
in de nota grondprijzen gestelde kaders, beperkt tot:
3.Organisatorische aspecten grondaan- en verkopen
3.1Besluitvorming- en uitvoeringsproces
Op grond van artikel 160, lid 1, onder e gemeentewet (privaatrechtelijke rechtshandelingen) is het college van B & W bevoegd besluiten te nemen betreffende aan- en verkopen van gemeentelijke gronden, mits passend binnen de goedgekeurde grondexploitatie. Het college zal dit doen aan de hand van de nota grondprijzen.
Op grond van de gemeentewet art 169, 4de lid geeft het college de raad vooraf inlichtingen over de
uitoefening van de bevoegdheden tot privaatrechtelijke rechtshandelingen indien de uitoefening ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. Verkooptransacties, die afwijken van de nota grondprijzen, kunnen ingrijpende financiële consequenties hebben.
De artikelen 160, lid 1, onder e en 169, lid 4 zijn in samenhang van toepassing.
Afwijkingen in concrete gevallen van de nota grondprijzen zijn toegestaan en worden besloten door het college van burgemeester en wethouders, bijvoorbeeld als de markt een hogere opbrengst toestaat of wanneer de ontwikkeling van de locatie een aanzienlijke meerwaarde voor de gemeente oplevert, die zonder een prijsaanpassing of aanpassing van de uitgiftevoorwaarden niet gerealiseerd zou kunnen worden.
Bij substantiële afwijkingen van de nota grondprijzen neemt het college geen besluit dan nadat de raad in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen.
De feitelijke onderhandelingen worden gevoerd door de afdeling Projecten, maar het resultaat staat altijd onder het voorbehoud van goedkeuring door het college.
3.2Enige specifieke bepalingen
In het navolgende wordt op enige bepalingen, die direct voor de grondprijs van belang zijn, ingegaan. Het is geen uitputtende opsomming van alle bepalingen die van toepassing zijn op grondtransacties.
Bij onderhandelingen, prijsafspraken, grondreserveringen en dergelijke wordt door de gemeente duidelijk vermeld, welk prijspeil de grondprijzen (in- dan wel exclusief BTW) hebben. Indien van toepassing wordt gemeld wat de grondprijs vanaf 1 januari van het volgende jaar voor de betreffende gronduitgifte zal zijn.
De gemeente brengt gegadigden voor het kopen van bouwterrein optierente in rekening. De optierente is gelijk aan de wettelijke rente (ex. art. 6:119 BW) vermeerderd met BTW. Bij de verkoop van woningkavels aan particulieren wordt als optierente aangehouden de wettelijke rente voor niet- handelstransacties en voor alle overige transacties wordt als optierente aangehouden de wettelijke rente voor handelstransacties.
Binnen het verstrijken van de 1e twee maanden van de maximale optietermijn dienen de gegadigden aan te geven of zij al dan niet overgaan tot aankoop van bouwterrein. In ontkennend geval wordt hen voor de optieperiode de wettelijke rente over de betreffende koopsom in rekening gebracht. Indien gegadigden binnen de 1e twee maanden van de optietermijn aangeven te willen overgaan tot aankoop van het bouwterrein, dan is geen optierente verschuldigd. Indien zij voor het kopen van bouwterrein meer dan twee maanden bedenktijd nodig hebben dan kan de optie met maximaal vier maanden worden verlengd. Maken gegadigden gedurende de periode van verlenging van de optie
gebruik om het bouwterrein te kopen dan zijn zij over de 1e twee maanden van de optie geen optierente verschuldigd.
Bij het sluiten van het contract ligt de prijs vast. De daadwerkelijke effectuering en dus betaling van de koopsom kan, om wat voor reden dan ook, sterk in de tijd naar achteren schuiven. Dat heeft tot gevolg dat de gemeente met de genoemde prijs achter kan blijven bij de marktontwikkelingen en bij de indexatie opgenomen in de exploitatieberekeningen. Dit betekent een verlies voor de gemeente. Om dit effect te voorkomen wordt er in de overeenkomst een bepaling opgenomen waarin wordt geregeld vanaf welk moment rente verschuldigd is over de overeengekomen koopsom. In de meeste gevallen zal de rente gaan lopen vanaf de datum van de overeenkomst of vanaf het moment van beschikbaar komen van de grond.
Indien er in de overeenkomst met de gemeente wordt gesproken over rentevergoeding wordt bedoeld de wettelijke rente (ex. art. 6:119 BW, handelstransacties en niet handelstransacties) tenzij in de overeenkomst uitdrukkelijk een andere rente wordt omschreven.
De gemeente Barendrecht past geen erfpacht toe: gronden worden verkocht.
In uitzonderingssituaties is het echter mogelijk dat toch de voorkeur wordt gegeven aan een vorm van tijdelijke huur of erfpacht. Deze voorkeur kan zowel van de gemeente als van de koper uitgaan. De markt is op dit moment zodanig dat binnen de wettelijke mogelijkheden4 creatief met diverse financieringsvormen moet worden omgegaan.
Erfpacht5 kan daarbij worden ingezet om een ontwikkeling, die de gemeente graag ziet, in een vorm
van publiek – private samenwerking tot stand te brengen. Gedacht kan bijvoorbeeld worden aan sport- of recreatievoorzieningen.
Indien grond in (tijdelijke) huur of erfpacht wordt uitgegeven, zal de huurprijs dan wel de erfpachtcanon afgestemd worden op de grondwaarde die in geval van verkoop van deze grond gegolden zou hebben. De huurprijs en erfpachtcanon komen tot stand door de grondwaarde te vermenigvuldigen met de gemeentelijke omslagrente plus 1,5 % voor beheers- en administratiekosten.
B.A.R.:Bruto Aanvangs Rendement: Het B.A.R is een hulpmiddel om snel de marktwaarde van een commercieel onroerend goed vast te stellen. Het wordt dan ook gebruikt als benchmark. Het B.A.R wordt uitgedrukt als percentage van de bruto huuropbrengst bij volledige verhuur tegen markthuurniveau, ten opzichte van de totale verwervingskosten van het vastgoedobject.
wordt om de bedrijfswaarde van een vastgoed te berekenen.
IRR: De Internal Rate of Return (de interne opbrengstvoet) of effectief rendement is een percentage dat het netto rendement van de investeringen in een project weergeeft. Het is de opbrengstvoet waarbij de netto contante waarde van het geheel van kosten en baten nul is. Een project is aantrekkelijk als de IRR hoog is.
g.b.o.: De gebruiksoppervlakte is de oppervlakte waarvoor wordt ingeschat dat deze nuttig gebruikt kan worden. Deze maat wordt gebruikt voor het vergelijken van woningen, maar ook voor het maken van berekeningen met betrekking tot bijvoorbeeld brandveiligheid en gebruiksbelasting. Daarnaast wordt het GBO ook in de vastgoedwereld gebruikt om de prijs per vierkante meter (GBO) uit te drukken.
lijn brengen van publieke, private en particuliere belangen, waarbij overheden samenwerken met maatschappelijke partners en risicodragend participeren. Gebiedsontwikkeling is een vorm van publiek-private samenwerking
is gebaseerd op een berekening van de residuele grondwaarde
Huurtoeslaggrens:Huurtoeslag is een tegemoetkoming van de overheid in de huurkosten. De huurtoeslag zorgt ervoor dat de huurder in verhouding tot het inkomen niet te veel huur betaalt. Om ervoor in aanmerking te komen, mag de huur niet te hoog zijn en het inkomen en vermogen niet boven een bepaalde grens uitkomen.
Hiermee wordt bedoeld dat de prijzen van vergelijkbare woningen binnen een stad kunnen verschillen afhankelijk van de ligging van de woning. Dit verschil kan worden meegenomen in de grondprijzen
Macroaftopping: Nagaan of in het exploitatieplangebied de locatie de kosten kan dragen. Hiervoor
geldt de zogenaamde macroaftopping (artikel. 6.16 Wro). Dit houdt in dat indien in een exploitatieplan het bedrag van de aan de exploitatie verbonden kosten hoger is dan het bedrag van de aan de exploitatieplan verbonden opbrengsten, de gemeente de kosten kan verhalen tot maximaal het bedrag van die opbrengsten.
v.o.n.:Vrij Op Naam betekent dat de kosten van de koop voor rekening van de verkoper zijn. De tegenhanger van ‘vrij op naam’ is ‘kosten koper’. In het laatste geval komen de kosten van een koop voor rekening van de koper. Het gaat om kosten voor de belasting (omzet- of overdrachtsbelasting), notaris- en kadasterkosten en eventuele andere bijkomende kosten. Onder de V.O.N.-prijs wordt verstaan de verkoopprijs van een complete woning.
het bruto vloeroppervlak (BVO) van een gebouw of woning en varieert van 0 tot 1. Een hoge vormfactor geeft aan dat een gebouw relatief veel bruikbaar oppervlak heeft en weinig ruimte gebruikt voor liften, techniek, muurdiktes e.d.
Bijlage 1a TABEL VOOR GRONDQUOTES (grondgebonden)
Bijlage 1b TABEL VOOR GRONDQUOTES (meergezinswoningen)
Bijlage2verkoopregulerendebepalingenm.b.t.de verkoop vansocialehuurwoningen
De gemeente hecht er sterk aan dat woningen onder de huurtoeslaggrens beschikbaar blijven voor de doelgroep. Daarom worden in de verkoopvoorwaarden worden de volgende verkoopregulerende voorwaarden opgenomen:
corporatie - wordt verkocht dan wordt - naast een verrekening van de grondwaarde - een bedrag van € 20.000 door de corporatie betaald aan de gemeente.
Bovenstaande verkoopregulerende bepalingen staan los van de ministeriële bepalingen op- dit gebied opgenomen in het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh).