Organisatie | Dalfsen |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Beleidsregels Ontwikkelen met Kwaliteit in het Buitengebied van de gemeente Dalfsen |
Citeertitel | Beleidsregels Ontwikkelen met Kwaliteit in het Buitengebied van de gemeente Dalfsen |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
Eigen onderwerp |
Geen
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
01-01-2016 | 14-12-2017 | 1e wijziging | 14-12-2015 | 10-11-2015, nummer 412 | |
19-07-2014 | 01-01-2016 | Nieuwe regeling | 26-05-2014 | 15-04-2014, nummer 186 |
De raad van de gemeente Dalfsen;
gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 15 april 2014, nummer 186;
de gemeenteraad op 25 juni 2012 de Structuurvisie Buitengebied en op 24 juni 2013 het bestemmingsplan Buitengebied heeft vastgesteld;
het gewenst is de bestaande beleidskaders Rood voor rood en Vrijkomende agrarische bebouwing hieraan aan te passen;
de provinciale uitvoeringskaders rood voor rood en vrijkomende agrarische bebouwing zijn vervangen door de algemene regeling "Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving"
het ook gewenst is voor een bredere toepassing van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving gemeentelijke beleidsregels vast te stellen;
de beleidsregels Ontwikkelen met Kwaliteit in het Buitengebied van de Gemeente Dalfsen de bestaande regels voor rood voor rood en hergebruik van vrijkomende agrarische bebouwing zoals laatst vastgesteld op 25 januari 2010 vervangen;
gelet op titel 4.3 van de Algemene wet bestuursrecht;
Aldus besloten door de raad van de gemeente Dalfsen in zijn openbare vergadering van 26 mei 2014.
De gemeente Dalfsen heeft beleid voor rood voor rood en hergebruik van Agrarische bebouwing (VAB). In 2012 is de Structuurvisie Buitengebied Gemeente Dalfsen vastgesteld en in 2013 een nieuw bestemmingsplan voor het buitengebied. Daarom is het goed om de actualiteit van deze beleidsregels eens te bekijken. Ook zijn de provinciale uitvoeringskaders Rood voor Rood en VAB inmiddels vervangen door de algemene regeling van de “Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving” in de Omgevingsverordening Overijssel.
Daarnaast is er ook gekeken hoe de regelingen en de werkwijzen eenvoudiger, sneller, integraler en beter kunnen. Daarom worden de verschillende regelingen in deze beleidsnota samengevoegd.
2.3 Reden om dit beleid te voeren
Uitgangspunt Structuurvisie Buitengebied: Ontwikkelen met Kwaliteit
De ambitie zoals vastgelegd in de Structuurvisie Buitengebied is : “een landelijk gebied waar het goed werken en wonen is, waar de plattelandseconomie voldoende perspectief heeft op een duurzaam voortbestaan en waar de landschappelijke kwaliteiten zo hoog zijn dat het gebied voor de langere termijn een belangrijke recreatieve aantrekkingskracht heeft ontwikkeld”.
De kernbegrippen hierbij zijn: economische vitaliteit, landschappelijke (ruimtelijke) kwaliteit en duurzaamheid. Deze beleidsregels zijn een specifieke uitwerking voor ontwikkelingen die gewenst zijn volgens de structuurvisie maar wel een investering in ruimtelijke kwaliteit als tegenprestatie vragen.
Versterken van economische vitaliteit
Het aantal landbouwbedrijven blijft ook in de gemeente Dalfsen de komende jaren dalen door de voortzetting van de schaalvergroting. Een heel aantal erven blijft niet agrarisch in gebruik. Hergebruik door een nieuwe bedrijfsfunctie (VAB) kan de economische vitaliteit helpen behouden.
Ook bestaande niet- agrarische functies uitbreidingsmogelijkheden bieden in het landelijk gebied, met daarvoor een tegenprestatie voor investering in kwaliteit (bijvoorbeeld in het landschap) (KGO), kan deze functies een goede toekomst geven.
Verbeteren van Landschappelijke kwaliteit
De eigenheid en verscheidenheid van het landschap wil de gemeente blijvend versterken. In samenhang met ontwikkelingen in heb buitengebied wordt daarom een bijdrage aan het verhogen van landschappelijke kwaliteiten en de belevingswaarde van het landschap gevraagd. Uitbreidingen en nieuwe functies in het landelijk gebied krijgen alleen een plek als deze een bijdrage leveren aan de landschappelijke ambities van die locatie.
Op een duurzame en verantwoorde manier omgaan met het buitengebied. Een ontwikkeling in het buitengebied moeten duurzaam zijn, hierbij wordt gekeken naar de volgende drie duurzaamheidaspecten.
Ecologie: het respecteren van de natuurlijke omgeving
Sociaal: passend bij de Dalfsense karakteristiek en cultuur
Economie: een goede plek voor een functie zodat deze ook voor de langere termijn kan voortbestaan.
Kansen realiseren maatschappelijke doelen
Ontwikkelen met kwaliteit geeft ook kansen om ruimte te bieden voor bijvoorbeeld stimulering van duurzame energieopwekking, zorgfuncties of het behouden van landgoederen. Ook versterking van recreatieve route structuren, of bijzondere vormen van educatie kunnen wellicht door ontwikkelingen met kwaliteit in het buitengebied een kans krijgen.
2.4 Status van deze beleidsregels
De beleidsregels “Ontwikkelen met Kwaliteit in het Buitengebied van de Gemeente Dalfsen” hebben de status van beleidsregels, volgens titel 4.3 van de Algemene wet bestuursrecht. Dit houdt in, dat individuele verzoeken om deelname aan deze regeling hieraan worden getoetst. Van beleidsregels kan in bijzondere omstandigheden gemotiveerd worden afgeweken.
Met de vaststelling van deze nieuwe beleidsregels vervallen de beleidsregels “Rood voor rood met gesloten beurs” en “Hergebruik Vrijkomende Agrarische bebouwing”. Voor aanvragen die zijn ingediend voordat deze nieuwe beleidsregels in werking treden blijven de oude regels gelden. Als de nieuwe regels voor de aanvrager “gunstiger” zijn kunnen ook deze beleidsregels toegepast worden.
In dit hoofdstuk is aangegeven wat de redenen zijn voor het beleid voor ontwikkelen met kwaliteit in het buitengebied van de gemeente Dalfsen. Vanaf hoofdstuk 3 is het toetsingkader opgenomen.
In hoofdstuk 3 is het algemene kader opgenomen waar de gemeente op toetst bij aanvragen. In hoofdstuk 4 zijn de regels van de rood voor rood regeling opgenomen. In hoofdstuk 5 zijn de regels opgenomen voor hergebruik van gebouwen in het buitengebied. Hoofdstuk 7 geeft enkele aanvullende regels voor het combineren van de rood voor rood en hergebruik regels. In hoofdstuk 8 wordt daarna ingegaan op het proces voor de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Het afsluitende hoofdstuk 9 gaat in op procedures en handhandhaving. Bij het Beleidskader zijn ook enkele bijlagen opgenomen. Bijlage 1 geeft een algemeen stappenplan voor de afhandeling van aanvragen voor ontwikkelingen in het buitengebied. Bijlage 2 geeft een begrippenlijst voor in het beleid voorkomende termen. Bijlage 3 geeft tot slot aan wat de werkwijze is van de ervenconsulent en naar welke punten wordt gekeken of een gebouw of erf karakteristiek is.
3 Algemeen kader voor ontwikkeling in het buitengebied
Het uitgangspunt voor het landelijk gebied is om het landelijk te houden daarom kunnen niet alle functies en uitbreidingen zomaar toe worden gestaan. Waar kijkt de gemeente nu naar om een verzoek te beoordelen:
Stap 1.Past de ontwikkeling in het Bestemmingsplan Buitengebied gemeente Dalfsen?
Het bestemmingsplan buitengebied kunt u hier bekijken.
Stap 2. Past de ontwikkeling in de ontwikkelingsrichting Structuurvisie Buitengebied
De Structuurvisie Buitengebied is hier te bekijken.
Voor het beoordelen of een ontwikkeling past, wordt gekeken naar de ontwikkelingsrichting per functie die voor het betreffende deelgebied is aangegeven. Hierbij wordt het stoplicht principe toegepast:
Stap 3.Kan de ontwikkeling voldoen aan de ontwikkelingscriteria van de Structuurvisie Buitengebied
In de ontwikkelingscriteria staan specifieke eisen voor ontwikkelingen in het betreffende deelgebied deze zijn ingedeeld in:
Economische duurzaamheid, Sociale duurzaamheid en Ecologische duurzaamheid.
Als duidelijk is dat een ontwikkeling hieraan niet kan voldoen kan er niet mee worden gewerkt. In sommige gevallen is met een aanpassing of voorwaarde het verzoek toch in te passen.
Stap 4. Andere mogelijke belemmeringen om aan het verzoek mee te werken?
Globaal wordt gekeken of er bijvoorbeeld vanuit milieu of ander gemeentelijk beleid of beleid of regelgeving van hogere overheden nog belemmeringen voor kunnen komen om de ontwikkeling te realiseren. Ontwikkelingen in de Zone Ondernemen met Natuur en Water uit de omgevingsverordening van de provincie Overijssel moeten hierbij altijd een investering leveren in deze zone voor natuur en water.
Als er echte wettelijke belemmeringen zijn kan er niet aan het verzoek mee worden gewerkt.
Als deze punten globaal doorlopen zijn en de ontwikkeling is mogelijk voor stap 2, 3, en 4 lijkt de ontwikkeling haalbaar. Het proces zoals aangegeven in Bijlage 1 Stappenplan behandeling aanvragen kan nu verder worden ingezet.
Er moet dan worden gekeken welk deel van dit beleidskader van toepassing is:
de specifieke regels voor rood voor rood en/of de specifieke regels Functieverandering (hoofdstuk 5, 6 en 7). Als de ontwikkeling daar niet onder valt dan komt de regeling Algemeen KGO (hoofdstuk 8) in beeld.
De rood voor rood regeling is in 2004 ingesteld vanuit de Provincie Overijssel. In 2007 heeft de gemeente Dalfsen hiervoor zelf beleid vastgesteld. Voor de sloop van minimaal 850 m² landschapsontsierende schuren mag er een extra woning gebouwd worden. Ook moet de landschappelijke en ruimtelijke kwaliteit van het erf en omgeving verbeterd worden. Een aantal begrippen die in dit hoofdstuk gebruikt worden zijn in Bijlage 2 Begrippen verder uitgelegd.
4.2 Onderscheid tussen lichte en reguliere aanvragen
Rood voor rood aanvragen zijn complex en vragen veel voorbereiding en ambtelijke inzet. Door onderscheid te maken tussen minder complexe en complexe aanvragen kan voor zowel aanvrager als gemeente winst worden behaald. De winst zit vooral in de doorlooptijd van de aanvraag, ambtelijke ondersteuning bij het voorbereiden van aanvragen, en de investeringen in tijd en geld die de aanvrager vooraf moet doen. Zoals blijkt uit de opgegeven kosten in het verleden, liggen de adviseringskosten voor aanvragers ongeveer tussen de € 15.000,- tot € 25.000,-. Dit past bij de deregulering en vereenvoudiging van regels.
Lichte aanvragen rood voor rood aanvragen voldoen aan de volgende voorwaarden:
Er wordt met een erfinrichtingsplan voor alle betrokken locaties aangetoond dat er sprake is van een goede landschappelijke inpassing en een toename van de ruimtelijke kwaliteit in het gebied. Het erfinrichtingsplan moet voldoen aan de Structuurvisie Buitengebied, het Landschapsontwikkelingsplan, de gebiedskenmerken catalogus van de Omgevingsvisie van de Provincie Overijssel en de welstandsnota;
Als aan deze voorwaarden wordt voldaan kan er zonder verdere financiële verantwoording mee worden gewerkt aan de benodigde ontwikkelingsovereenkomst en herziening van het bestemmingsplan.
In deze gevallen is de sloop van de landschapsontsierende bebouwing samen met een goede nieuwe erfinrichting voldoende ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Het berekenen van alle kosten, taxaties investeringen e.d. en de beoordeling hiervan heeft op dat moment geen meerwaarde meer. Uit de praktijk blijkt dat de financiën zodanig zijn dat er vrijwel geen extra’s overblijven voor investeringen elders. Ook geeft een vereenvoudiging van de regeling een impuls om toch aan de slag te gaan met de rood voor rood regeling waardoor landschapsontsierende bebouwing in het buitengebied wordt opgeruimd. Verder is de impact op de omgeving beperkt omdat er op een locatie wordt gebouwd waar al een grotere hoeveelheid bebouwing stond, een woning van 750 m3 met bijgebouw van 150 m2. Het oppervlak zal daarom ook niet groter zijn dan 300 m², wat minimaal op de slooplocatie gesloopt moet worden.
Alle aanvragen rood voor rood die niet aan deze voorwaarden voldoen, worden aangemerkt als reguliere aanvraag en worden getoetst aan de uitgebreide randvoorwaarden zoals opgenomen in paragraaf 4.5 Voorwaarden regulier rood voor rood.
4.5 Voorwaarden regulier rood voor rood
4.5.2 Bouwkavel compensatiewoning
Toekenning van een bouwkavel voor een woning is mogelijk als:
de bouwkavel voor een woning geen onevenredige aantasting van agrarische en andere belangen in de omgeving veroorzaakt. Voorkomen moet worden dat de toekenning van een bouwkavel voor een woning ten koste gaat van het functioneren en de ontwikkelingsmogelijkheden van agrarische bedrijven in de omgeving. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om de afstanden die moeten worden aangehouden ten opzichte van deze bedrijven.
Voor wat betreft de waardering van de waarde van de bouwkavel wordt in principe uitgegaan van een grootte van de bouwkavel van 1000 m² bij bouwen op de slooplocatie. De gemeente Dalfsen gaat uit van een waarde van € 200,00 per m² van de bouwkavel op de slooplocatie. De kosten van bouwrijp maken van de grond en de waarde van de ondergrond worden op de waarde van de bouwkavel in mindering gebracht;
De aanvrager kan slechts gemotiveerd afwijken van deze waarde. Bij de beoordeling van de aanvraag beoordeelt de gemeente of de voorgestelde bouwkavel voor een woning (ligging, omvang, waarde) realistisch en gewenst is. Bij twijfel over de getaxeerde waarde bij de aanvraag laat de gemeente een eigen taxatie uitvoeren op kosten van de aanvrager.
Op een bouwkavel voor een woning mag één woning worden gerealiseerd. Hierop zijn twee uitzonderingen mogelijk.
Bij afspraken in het kader van een gemeentelijk plan waarbij woningen voor senioren en/of starters ontwikkeld worden. Hierbij zal er vanuit de gemeente op worden toegezien dat deze woningen via bestemmingsplan of via afspraken met woningbouwcorporaties of op een andere manier, beschikbaar blijven voor deze doelgroepen;
Onder voorwaarden is, wanneer recht bestaat op meerdere bouwkavels voor een woning, samenvoeging mogelijk tot een grotere woning. Uit de onderbouwing van de initiatiefnemer moet blijken dat hierdoor een grotere bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit wordt geleverd en hiervoor een positief advies van de ervenconsulent is ontvangen. Voorkomen moet worden dat overal in het buitengebied woningen ontstaan van eenzelfde omvang en type, dat gelijkvormigheid de overhand krijgt en dat de structuur van het platteland wordt aangetast.
Landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit
Wat terug gebouwd wordt moet een ruimtelijke kwaliteitsverbetering voor het landschap zijn. De kwalitatieve inpassing in het landschap moet niet alleen architectonisch (beeldkwaliteit) maar ook door middel van een landschapsplan gewaarborgd zijn. De gemeente geeft de randvoorwaarden aan voor het opstellen van een landschapsplan door aanvrager. De gemeentelijke welstandsnota, het Landschapsontwikkelingsplan, de Structuurvisie Buitengebied gemeente Dalfsen en de gebiedskenmerken catalogus van de Omgevingsvisie van de provincie Overijssel moeten hiervoor als bron en leidraad worden gebruikt. Aspecten die daarbij een rol spelen zijn: zichtlijnen, ritme van de bestaande bebouwing en afstand tot de weg, cultuurhistorie, erfinrichting, groene inpassing, materiaalgebruik, parkeren, verlichting etc.;
4.5.4 Investering in ruimtelijke kwaliteit
4.6 Specifieke regels voor rood voor rood bij bedrijfsverplaatsing
In de volgende situaties van bedrijfsverplaatsing mag er maximaal één extra bouwkavel toegekend worden t.o.v. de bouwkavel (of bouwkavels) die nodig zijn voor de bekostiging van de sloopkosten:
Verplaatsing van een agrarisch bedrijf waarbij een ruimtelijk, maatschappelijk of ecologisch knelpunt* 1 ) wordt opgelost in het buitengebied van de gemeente Dalfsen;
Het bestemmingsplan aangepast wordt door de bestemming ‘Wonen’ op te nemen op de uitplaatsingslocatie of bij ontmenging een aanduiding op te nemen dat ‘IV niet is toegestaan’ en er gewaarborgd (publiek- en privaatrechtelijk) wordt dat er geen extra bedrijfsgebouwen voor de extensieve tak op de uitplaatsingslocatie meer worden opgericht en het bestemmingsplan wordt aangepast.
Principeverzoek rood voor rood (licht)
Principeverzoek rood voor rood (regulier)
Bij een principebesluit van het college wordt aangegeven welke gegevens (offertes, taxaties), onderzoeken (milieu e.d.) en andere randvoorwaarden (o.a. wat betreft landschap en beeldkwaliteit) nog aanvullend noodzakelijk zijn om definitief mee te kunnen werken en een ontwikkelingsovereenkomst te kunnen sluiten. Dit kan per aanvraag verschillen (maatwerk).
5 Hergebruik vrijgekomen (agrarische) bebouwing
Het VAB-beleid geldt voor het hele buitengebied van de gemeente Dalfsen. De nieuwe functie moet qua aard en omvang passen binnen de bestaande voormalige agrarische bedrijfsgebouwen en het erf. Er is geen limitatieve positieve of negatieve bedrijvenlijsten. Een aanvraag voor een functieverandering wordt beoordeeld aan de hand van de criteria in 5.2 Toetsingscriteria algemeen en de specifieke criteria die daarna zijn.
5.2 Toetsingscriteria algemeen
De nieuwe functie (inclusief reclame-uitingen) moet leiden tot de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. De ruimtelijke kwaliteit wordt getoetst aan: De Structuurvisie Buitengebied, het Landschapsontwikkelingsplan, de gebiedskenmerken catalogus van de Omgevingsvisie van de Provincie Overijssel en de Welstandsnota;
Er moet uit een erfinrichtings- en/of landschapsplan blijken dat een kwalitatief hoogwaardige invulling wordt gegeven aan de inpassing van het gehele erf in het omringende landschap. Elke aanvraag wordt in principe voorgelegd aan de ervenconsulent van het Oversticht (zie Bijlage 3 De ervenconsulent van Het Oversticht);
De activiteiten worden voor het over grote deel binnen de bestaande bebouwing uitgeoefend. Alle activiteiten die buiten plaatsvinden moeten goed landschappelijk ingepast worden en mogen geen hinder voor de omgeving opleveren. Opslag moet binnen de begrenzing van het voormalige agrarische erf plaatsvinden en moet zeer ondergeschikt zijn en samenhangen met de nieuwe functie die in de gebouwen plaatsvindt;
Alle vrijkomende agrarische bebouwing die niet wordt hergebruikt en niet karakteristiek is wordt gesloopt. Als het volgens het advies van de ervenconsulent gewenst, ruimtelijk aanvaardbaar en uitvoerbaar is, is het mogelijk om meer bebouwing te behouden. Bijvoorbeeld voor behoud van het erf en eventuele uitbreidingsruimte voor de bedrijvigheid binnen deze bebouwing op termijn;
Bij nieuwe bedrijvigheid gaat het beleid uit van de combinatie wonen en werken. De bestaande (bedrijfs)woning blijft voor wonen bestemd en moet ook als zodanig in gebruik blijven op het perceel waar VAB wordt toegepast. Er bestaat geen recht op een extra (bedrijfs)woning, ook niet als de bedrijfsbebouwing wordt vervreemd (bijvoorbeeld verhuur of verkoop);
De nieuwe functie mag geen onaanvaardbare verkeersaantrekkende werking hebben. De capaciteit van de huidige ontsluiting wordt als uitgangspunt genomen. De mate van toename van de verkeersintensiteit, mede in relatie tot de verkeersveiligheid wordt hierbij bekeken. Indien nodig zal uit verkeersonderzoek moeten blijken dat de toename van verkeersbelasting aanvaardbaar is;
De agrarische bedrijfsvoering in de omgeving mag niet worden gehinderd. Het uitgangspunt is dat agrarisch bedrijven naar de toekomst toe nog wel uitbreidingsruimte hebben.
Hierbij wordt gekeken naar de ontwikkelingsrichting voor landbouw zoals aangegeven in de deelgebieden in de Structuurvisie Buitengebied. Agrarische bedrijven hebben meer ontwikkelingsruimte in deelgebieden waar landbouw de ontwikkelingsrichting “groen” heeft, dan in de deelgebieden waar de ontwikkelingsrichting inzet op ruimte voor andere functies;
5.3 Specifieke criteria voor bepaalde functies of nevenactiviteiten
Splitsing of het toestaan van meerdere woningen op een erf kan alleen bij karakteristieke / monumentale voormalige boerderijen. Naast de oorspronkelijke boerderij kan het ook gaan om hergebruik van karakteristieke bedrijfsbebouwing. In het bijzonder karakteristieke stallen en schuren waarvan het niet wenselijk is dat die gesloopt worden. Deze gebouwen kunnen in principe voor hergebruik als woonruimte in aanmerking komen.
Onder voorwaarden wordt meegewerkt aan initiatieven voor professionele zorg of dagbesteding voor specifieke lokale doelgroepen. Een vrijkomend agrarisch bedrijf kan geheel worden ingericht voor hergebruik voor zorg, mits een goede landschappelijke inpassing wordt gewaarborgd. Ook het wonen in niet-karakteristieke bijgebouwen kan onder deze voorwaarden worden toegestaan. Hierbij wordt opgemerkt dat de inkoop van zorg en vergoeding van kosten de komende jaren gaan wijzigen. Meewerken aan een zorgfunctie in het buitengebied zal altijd in overleg gaan met de afdeling Sociale Zaken/Eenheid Maatschappelijk Ontwikkeling van de gemeente.
5.3.3 Nevenactiviteit bij agrarisch bedrijf
Het beleid mag ook toegepast worden op een gedeelte van de gebouwen van een blijvend agrarisch bedrijf. Per saldo mag toepassing van het VAB-beleid op een deel van de gebouwen van een blijvend agrarische bedrijf niet leiden tot een groter totaal bouwblok voor het agrarische en niet-agrarische deel van het bedrijf. Er moet sprake zijn van een nevenactiviteit bij het bestaande agrarische bedrijf (geen afzonderlijk bedrijfje) dit moet ook blijken uit de ruimtelijke uitstraling van de nevenactiviteit.
5.3.4 Hergebruik bebouwing op landgoed
Bij de principe-uitspraak wordt aangegeven welke gegevens (offertes, taxaties), onderzoeken (milieu e.d.) en andere randvoorwaarden (o.a. wat betreft landschap en beeldkwaliteit) nog aanvullend noodzakelijk zijn om definitief mee te kunnen werken en een ontwikkelingsovereenkomst te kunnen sluiten. Dit kan per aanvraag verschillen (maatwerk).
6 Combinatie rood voor rood en VAB
6.1. Compensatiekavel rood voor rood voor bedrijfsdoeleinden
6.2 Combinatie van rood voor rood en VAB
Bij combinatie van VAB en rood voor rood op dezelfde locatie, zal de gemeente per situatie de afweging maken of de rood voor rood compensatie woning op de locatie mag worden gebouwd of elders. Vanwege de aanwezige bedrijvigheid zal de keuze voor een woning elders voor de hand liggen, afhankelijk van de aard van de bedrijvigheid.
7 Algemeen proces Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving
De Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) is in de Omgevingsvisie Overijssel geïntroduceerd als algemene regeling waarbij ontwikkelingen/uitbreidingen in het buitengebied “in balans” moeten zijn met de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.
Het toepassen van de KGO is maatwerk. Ontwikkelingen in het buitengebied zijn zeer divers. Een set met regels voor de toepassing is daarom niet te geven. Wel is een stappenplan en de manier waarop de benodigde investering in ruimtelijke kwaliteit wordt bepaald aan te geven.
In dit hoofdstuk wordt aangegeven welke factoren bij de bepaling van de balans van belang zijn. Het processchema Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving uit het Werkboek Kwaliteitsimpuls groene omgeving van de provincie Overijssel is hierbij uitgangspunt.
De eerste twee stappen zitten in principe al in de algemene stappen voor toetsing van ontwikkelingen in het buitengebied die in hoofdstuk 3 zijn opgenomen. Uitbreidingen en functieveranderingen die niet in het bestemmingsplan buitengebied passen maar wel in de structuurvisie en er geen ruimtelijke belemmeringen zijn en niet binnen de regels van hoofdstuk 5, 6 of 7 vallen, worden eerst volgens dit schema behandeld. Het proces met als uitgangspunt het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit is hierbij leidend. Waarbij de mate van investering in ruimtelijke kwaliteit door de factoren zoals opgenomen in paragraaf 7.3, 7.4 en 7.5 is weergegeven.
7.3 Gebiedeigen of gebiedsvreemde functie
Hierbij wordt gekeken naar de binding van de functie met het buitengebied en of de ontwikkeling van de functie op die locatie wenselijk is. Hierbij wordt gekeken naar het volgende:
1. Moet de functie uitgeoefend worden in het buitengebied (buitengebied gebonden)
Vooral grondgebonden functies zijn buitengebied gebonden, agrarische bedrijven, boomkwekerijen e.d. vallen hier onder. Verder geeft het bestemmingsplan Buitengebied gemeente Dalfsen de volgende begripsomschrijving van “Buitengebied gebonden bedrijf”:
Een bedrijf dat naar aard van zijn activiteiten gebonden is aan het agrarische buitengebied of waarvan de activiteiten zijn gericht op het buitengebied. Hierbij kan sprake zijn van de volgende (combinatie van) activiteiten:
Voor ontwikkeling en uitbreiding van alle andere functies die niet buitengebied gebonden zijn geldt dat er een hogere inspanning wordt gevraagd dan voor buitengebied gebonden functies.
Verder is de eis bij uitbreiding van niet-agrarische functies in het buitengebied (die verder gaat dan de mogelijkheden van het bestemmingsplan) altijd het principe dat per saldo het buitengebied niet verder versteend. Bij uitbreiding van een dergelijk bedrijf moet het extra oppervlak elders in de gemeente Dalfsen aan landschapsontsierende bebouwing gesloopt worden (liefst in de directe omgeving van de uitbreiding). Deze slooplocatie wordt ook landschappelijk goed ingericht.
2. Is de functie passend in de ontwikkelingsrichting van het gebied
Hierbij wordt gekeken naar de Structuurvisie Buitengebied. Als de functie als “oranje” is aangegeven is deze minder passend dan dat deze met “groen” is aangegeven. Ontwikkeling van functies die oranje zijn zal een hogere inspanning gevraagd worden dan een functie waarvoor het stoplicht op “groen” staat.
7.4 Eigenbelang of maatschappelijk belang
Een aantal ontwikkelingen kunnen bijdragen aan het realiseren van maatschappelijke of sociale doelen. Voorbeelden hiervan zijn:
Het in stand houden en beheer op langere termijn van landgoederen;
Het in stand houden en beheren van cultuurhistorie (monumenten en karakteristiek);
Het verbeteren van recreatieve structuren (bijvoorbeeld verbetering van route-structuren).
In de Structuurvisie zijn per deelgebied onder sociale en ecologische duurzaamheid een aantal richtingen aangegeven die de gemeente belangrijk vindt. Hiernaast kunnen ook andere maatschappelijke en of sociale doelen bekeken worden. Als een ontwikkeling een “maatschappelijk” belang dient is de te leveren inspanning lager dan als er zuiver een eigenbelang is.
7.5 Schaal/impact op de omgeving
Schaal en impact op de omgeving zijn afhankelijk van de grote van de ontwikkeling, maar ook van de aard van de ontwikkeling en de ligging. Hierbij wordt gekeken naar de karakteristiek van het deelgebied in de Structuurvisie buitengebied. Een jong heideontginningslandschap kan grotere bouw volumes aan dan een kleinschalig bos en landgoederen landschap of essenlandschap. Ook per functie kan dit verschillen.
7.6 Proces en maatwerk – benutten lokale kansen
Het proces zoals aangegeven in Bijlage 1 is de leidraad. Een goed proces leidt in veel gevallen tot een goed resultaat. De gemeente is hierbij regisseur en bepaald uiteindelijk of de balans tussen ontwikkeling en kwaliteitsimpuls voldoende is. De kwaliteitsimpuls is altijd maatwerk omdat per functie, locatie en ontwikkeling de bovenstaande aspecten verschillen. Bij het benutten van lokale kansen wordt ook de ontwikkeling van natuur betrokken in de (nabij gelegen) Zone Ondernemen met natuur (ONW) en water buiten de Ecologische Hoofdstructuur bekeken. Bij ontwikkelingen binnen de Zone ONW moet de investering in deze zone in natuur en waterdoelen plaatsvinden.
Aansluiten bij lokale versterking van het landschap en sociale en maatschappelijke doelen heeft hierbij de voorkeur zodat er win-win situaties kunnen ontstaan. De ontwikkeling moet in balans zijn met de investering in ecologische, sociale en economische duurzaamheid.
Principeverzoek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving
Bij de principe-uitspraak wordt aangegeven welke gegevens (offertes, taxaties), onderzoeken (milieu e.d.) en andere randvoorwaarden (o.a. wat betreft landschap en beeldkwaliteit) nog aanvullend noodzakelijk zijn om definitief mee te kunnen werken en een ontwikkelingsovereenkomst te kunnen sluiten. Dit kan per aanvraag verschillen (maatwerk).
8 Procedure, afspraken en handhaving
Na een positief besluit over het principeverzoek is een definitief verzoek om herziening van het bestemmingsplan of een aanvraag omgevingsvergunning met project afwijking nodig om mee te werken. Bij het principebesluit wordt per aanvraag aangegeven onder welke voorwaarden er mee wordt gewerkt en welke informatie nodig is voor deze definitieve aanvraag. Dit verschilt per plan.
Het proces dat doorlopen wordt is in het processchema in de Bijlage 1 Stappenplan behandeling aanvragen opgenomen.
Afspraken worden in een privaatrechterlijke ontwikkelingsovereenkomst vastgelegd. Het gaat bijvoorbeeld over afspraken over sloop van bebouwing, investeringen in ruimtelijke kwaliteit maar ook over planschade en eventuele andere plankosten kunnen afspraken vastgelegd worden. Verder kunnen voorwaardelijke verplichtingen of voorwaarden vastgelegd worden in het bestemmingsplan of bij de omgevingsvergunning. Bijvoorbeeld dat er eerst gesloopt moet worden voordat er gebouwd kan worden of dat een perceel volgens een landschapsplan ingericht moet worden.
De voorwaardelijke verplichtingen, voorwaarden en overeenkomsten worden achteraf getoetst. Eerst bij de vergunningverlening, de uitvoering van het bouwplan en het uitvoeren van het inrichtingsplan. Bij het niet nakomen van afspraken worden de bestuursrechtelijke en privaatrechtelijke middelen ingezet om te zorgen dat afspraken ook na worden gekomen.
In deze bijlage zijn de begrippen vermeld die van belang zijn voor de rood voor rood en VAB en Kwaliteitsimpuls regeling.
Erfinrichtings- en/of landschapsplan:
Een plan voor de inrichting van een erf (gebouwen, groen en water) of voor het vernieuwen wijzigen van landschapelementen of natuur zoals is aangegeven in Bijlage 5 Het erfinrichtingsplan
Gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW): De gecorrigeerde vervangingswaarde is de
vervangingswaarde, rekening houdend met de aard en bestemming van de zaak. Ook wordt rekening gehouden met de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking worden genomen. Zie Bijlage 2a Gecorrigeerde vervangingswaarde.
Geldbedragen: De in deze beleidsregels genoemde bedragen zijn exclusief btw.
Investering in ruimtelijke kwaliteit:
De beeldkwaliteit van (karakteristieke) bestaande bebouwing die niet gesloopt wordt. In principe gaat het hierbij niet om investering in het woonhuis, tenzij deze karakteristiek is. Maximaal 50% van de extra investering in bebouwing kan gerekend worden als investering in ruimtelijke kwaliteit. Ook moet de ervenconsulent een positief advies uit hebben gebracht over de erfinrichting en het behoud van de bebouwing op het erf;
De advieskosten van het opstellen van de noodzakelijke plannen, de kosten van het advies van de ervenconsulent 2 , de (leges) kosten voor de planologische procedure en de kosten voor ruimtelijk onderzoek kunnen ten laste komen van het bedrag aan meerwaarde dat ingezet moet worden voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. De totale kosten voor leges en advisering (incl. ervenconsulent) mogen niet meer dan € 25.000 zijn.
Een gebouw of bouwwerk of erf dat met bepaalde kenmerken typerend en gezichtsbepalend is voor een zekere historische tijdsperiode. Het gaat in ieder geval om gebouwen en bouwwerken die zijn opgenomen op de (Rijks- of gemeentelijke) monumentenlijst. Als niet duidelijk is of een gebouw of erf karakteristiek is wordt advies gevraagd van het Oversticht (ervenconsulent en/of adviseur ruimtelijke kwaliteit/welstand) In Bijlage 4 Waardering voor landschap, erf en gebouwen is weergegeven hoe dit beoordeeld wordt.
De grens van wat kleinschalig is voor de hergebruik van vrijkomende agrarische bebouwing wordt bepaald op basis van de volgende criteria:
Landgoed zoals aangewezen op basis van de Natuur Schoon Wet (NSW) en die minimaal 30 hectare oppervlakte heeft (hieronder vallen in ieder geval de historische landgoederen Rechteren, Den Berg, Den Aalshorst, Mataram en De Horte en Hessum).
Landschapsontsierende gebouwen:
Alle (voormalige agrarische) bedrijfsgebouwen die:
Ontwikkelingsovereenkomst: een privaatrechtelijke (ontwikkelings)overeenkomst waarin in ieder geval de volgende afspraken worden vastgelegd:
Sloopkosten: 25 euro per m2 te slopen oppervlakte in het kader van de rood voor rood regeling.
Sloopoppervlakte rood voor rood:
In onderstaande tabel is aangegeven welke objecten meegenomen mogen worden in het sloopoppervlak (en de sloopvergoeding) in het kader van de rood voor rood regeling.
Vrijgekomen of vrijkomende agrarische bebouwing:gebouwen die minstens 3 jaar vóór de aanvraag legaal als agrarisch gebouw zijn opgericht en aantoonbaar minstens 3 jaar ook agrarisch in gebruik zijn (geweest).
Bijlage 2a Gecorrigeerde vervangingswaarde
Bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de methode gebruikt die is beschreven door Dienst Landelijk gebied (DLG) in het Rapport ‘Informatie Gecorrigeerde vervangingswaarde in het kader van de rood voor rood regeling provincie Overijssel’. In het kort gaat het bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde om het volgende:
Voor bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde gelden de volgende richtlijnen
Voor de bepaling van de vervangingswaarde, het afschrijvingspercentage etc. dienen de gegevens en normen van de meest actuele Kwalitatieve Informatie Veehouder (KWIN) te worden toegepast. Wanneer voor een bepaalde sector geen KWIN bekend is, mogen er vergelijkbare, alternatieve getallen gebruikt worden, mits deze door DLG of de gemeente akkoord zijn bevonden;
Voor de bepaling van de vervangingswaarde wordt uitgegaan van het feitelijk aantal aanwezige eenheden in het bedrijfsgebouw. Het aantal aanwezige eenheden wordt in de feitelijke situatie opgenomen en vergeleken met de aanwezige milieuvergunning of melding, De milieu vergunning/melding is een controle middel en niet bepalend voor het aantal eenheden. Wel kan het aantal eenheden nooit de milieuvergunning of melding te boven gaan (zie het punt hiervoor).
Bijlage 3 De ervenconsulent van Het Oversticht
De ervenconsulent geeft onafhankelijk advies over ruimtelijke kwaliteit van erf en landschap
De ervenconsulent is werkzaam bij Het Oversticht en gaat samen met de ambtenaar altijd eerst naar de locatie op om een ruimtelijke opgave in een vroeg stadium te verkennen. We noemen dit ‘het keukentafelgesprek’. De consulent is een spin in het web tussen initiatiefnemer, adviseur, gemeente en provincie. De consulent kan vanuit haar professie ondersteunen in de advisering over transformaties van erven (zoals opschalen, (functie)wijziging), wijzigingen op landgoederen en andere wijzigingen in het buitengebied in brede zin. Door ‘een goed gesprek’ in een beginstadium van de planvorming is het mogelijk gezamenlijk af te stemmen over de wijze van inzet van ruimtelijke kwaliteit. Ruimtelijke kwaliteit is een breed begrip en kan worden ingezet in rood (gebouwen), groen (landschap en natuur), maar ook in duurzaamheid en sociaal maatschappelijke kwaliteit. Het contact met de ervenconsulent verloopt in de meeste gevallen via de gemeente. Aan de advisering zijn kosten verbonden die door de initiatiefnemer worden betaald. Kortom:
De schets vormt de basis voor het daaropvolgende proces tot de planuitwerking. Externe advies- en ontwerpbureaus maken een ontwerp op basis van het advies en de instemming daarover van initiatiefnemer en beleidsmakers. Als dit wenselijk is kan de consulent in een later stadium beoordelen of het uitgewerkte plan voldoet aan het eerder gegeven advies;
Als de ervenconsulent ook adviseert over rood (gebouwen) is er in een vroeg stadium overleg met de adviseur ruimtelijke kwaliteit van de gemeente (welstandsadviseur). Op deze manier kan het traject van plannen over het erf tot de uiteindelijke bouwtekening van de bebouwing op het erf soepel verlopen.
Doel van de advisering: het landelijk gebied landelijk houden, de bijzondere waarden van het landschap en de erven behouden en waar mogelijk te herstellen. Met daarbij voldoende ruimte voor doorontwikkeling mogelijk te maken. Door (her)ontwikkeling vanuit de waarden van de streek wordt het unieke karakter van landschap, erf en gebouwen gekoesterd en duurzaam bewaard.
Voorbeeld adviesschets (met varianten) van de ervenconsulent
Bijlage 4 Waardering voor landschap, erf en gebouwen
Om te bepalen of een erfensemble (cluster van gebouwen en beplanting), erf of gebouw karakteristiek of kenmerkend is voor een bepaald gebied, een bepaalde periode of stijl, richt Het Oversticht zich op drie hoofdonderdelen, namelijk de relatie met het landschap, de erfstructuur en -inrichting en tot slot het gebouw. Het gaat namelijk niet alleen om de individuele gebouwen, maar ook om de landschappelijke situaties of het ‘ensemble’ dat tezamen de historische kwaliteit bepaalt. Deze hoofdonderdelen vormen de basis van de zeven criteria die Het Oversticht bij de waardering van een erf en voor karakteristieke gebouwen hanteert.
Beschrijving van de ervenconsulent over karakteristiek van een erf
Hoe ligt het erf in het landschap? Bij dit criterium wordt gekeken naar de ligging van het object in het landschap, met accent op de relatie tussen het gebouw en het landschap en de mate waarin het gebouw beeldbepalend is voor zijn directe omgeving. Verschillende landschaptypen kennen een eigen kenmerken voor de ligging van erven en de situering van de gebouwen en hun relatie tot het landschap.
De landschapstypen zijn: Essenlandschap, Vecht met uiterwaarden, Broekontginning, Kampenlandschap, Veenontginningen, Jonge heideontginning, Bos en landgoederenlandschap.
Waar staat alles op het erf? Bij dit criterium wordt gelet op de ligging van hoofd- en bijgebouwen en de onderlinge samenhang van de bebouwing en beplanting op het erf. De erfstructuur bepaalt de ordening van ‘rode’ (gebouwen), ‘groene’ (beplanting) en ‘blauwe’ (water) componenten op het erf. De ordening ten opzichte van elkaar, ten opzichte van de weg en ten opzichte van het landschap. De verschillende landschaptypen kennen hun eigen kenmerken in erfstructuur.
De volgende zaken zijn bijvoorbeeld van belang: Is de van oorsprong functionele scheiding tussen voorerf (wonen) en het achtererf (werken) te herkennen in zowel de boerderij als het erf (ook na eventuele herbestemming). Bestaan de erven uit een of meerdere gebouwen; hoe zijn de gebouwen ten opzichte van elkaar gesitueerd, zijn de erven groot of juist compact. Zijn er kenmerkende (bij)gebouwen zoals het boerderijtype (hallehuis, T-huis, kop, romp etc) of bakhuizen, geschakelde stallen, hooibergen of schaapskooien.
Wat staat er op het erf? De erfinrichting bestaat uit de groene inrichting (sier- en nutstuinen), deerfverharding en de losse elementen zoals verlichting en waterelementen.
De volgende kenmerken zijn hierbij van belang. Zijn de erven rijk of sober ingericht, is er veel beplanting of juist weinig, is er veel verharding op het erf of juist weinig, zijn er hagen, of is het erf juist meer open van karakter. Is er een siertuin een nutstuin of een boomgaard aanwezig. Zijn er typische elementen aanwezig? Zoals (sier)hekjes, waterput (met haal), grote veldkeien (bij entree of op hoeken van schuren) bijvoorbeeld.
4. Streekeigen verschijningsvorm
Hoe zien de gebouwen eruit? Onder streekeigen verschijningsvorm verstaat Het Oversticht een typische hoofdvorm en detaillering die kenmerkend is voor een bepaald gebied, architectuur of bouwperiode. Bij dit criterium wordt gelet op de streekeigen verschijningsvorm van hoofdgebouw en bijgebouwen. Vaak komen verschillende boerderijtypologieën voor: zoals bijvoorbeeld de hallenhuisboerderij, de T-of Krukhuis boerderij en de wederopbouwboerderij. Elk boerderijtype en elke periode heeft zijn eigen kenmerken of streekeigen architectonische details en materialisering.
Daarnaast kent elke streek zijn kenmerkende bijgebouwen of zijn sommige bijgebouwen kenmerkend voor een bepaalde periode. Het kan ook zijn dat sommige bijgebouwen helemaal niet voorkomen in een bepaald gebied. Bij boerderijen kunnen verschillende soorten bijgebouwen staan, voorbeelden hiervan zijn: kleinere stal naast boerderij, (diverse typen)hooibergen, open kapschuur, bakhuis, paardenstal, schaapskooi, kippenhok.
Bij dit criterium wordt gelet of de hoofdvorm en de (oorspronkelijke) functie van het gebouw nog af te lezen zijn. Hierbij wordt niet naar details gekeken maar wel naar de herkenbaarheid van vooral het silhouet van de gebouwen.
De mate van gaafheid zegt iets over de authenticiteit van de boerderij, authentieke elementen en materialen. De meest gave exemplaren met hoge architectonische waarde zijn over het algemeen al als rijks- of gemeentelijk monument beschermd. Bij karakteristieke panden gaat het bij dit criterium om gave exemplaren met minder hoge architectonische waarden er wordt ook minder naar details (zoals profileringen van vensters etc.) gekeken. Wijzigingen zijn echter niet per definitie fout: zij kunnen een pand ook een extra historische ‘laag’ geven. Gelet wordt op de mate van gaafheid, de manier van aanbrengen van wijzigingen en materialisering, of deze passend zijn uitgevoerd.
7. Architectonische en/of cultuurhistorische waarde
Tijdens de advisering/ een inventarisatie kan het voor komen dat panden benoemd wordendie van architectuurhistorisch of cultuurhistorisch belang zijn. Gedacht kanworden aan bijvoorbeeld: een boerderij die bouwhistorisch interessant is, of dat een boerderij een relatie heeft met bijvoorbeeld een landgoed, of een juist niet streekeigen boerderijtype met architectonische waarde.
Dit kan ook bebouwing zijn die niet agrarisch is maar wel typerend voor het gebied zoals industrieel erfgoed, kassen, silo's, schotbalkloodsen, schoolgebouwen.
Tot slot: Adviseren blijft maatwerk
Elk gebied heeft zijn eigen kenmerken en voor elke opgave is het adviseren over transformaties maatwerk. Immers niet alleen het landschap en het erf is telkens anders, maar ook de bewoners hebben ieder een eigen kijk op de omgeving en hebben ieder hun eigen wensen. Ook dit aspect wordt meegenomen in de advisering.
Bijlage 5 Het erfinrichtingsplan
Een wijziging op het erf in bebouwing en/of inrichting is altijd afhankelijk van de omgeving. Op perceelsniveau kan drastisch worden ingegrepen op een bestaande situatie. Om het uiteindelijke ontwerp in harmonie te brengen met de omgeving is een analyse van het landschap van belang. Hiervoor moet het gebied rond het perceel en de inrichting en bebouwing van het perceel zelf in kaart gebracht worden. Op basis van de analyse kan een onderbouwing worden gemaakt waarom de ontwikkeling past in het landschap of deze zelfs versterkt.
In de Structuurvisie Buitengebied en het Landschapsontwikkelingsplan van de gemeente Dalfsen is het landschap op gebiedsniveau beschreven. De Welstandsnota gaat verder in op de architectuur van bebouwing. Het erfinrichtingsplan moet voldoen aan deze kaders. Als een plan niet kan passen binnen de kaders van de Welstandsnota moet hiervoor een zelfstandige welstandsparagraaf opgesteld worden als onderdeel van het erfinrichtingsplan. Daarnaast heeft de provincie Overijssel een Catalogus gebiedskenmerken. Het erfinrichtingsplan moet in ieder geval voldoen aan de normerende en richtinggevende uitspraken die daarin worden gedaan.
Bestaande en toekomstige situatie
Een erfinrichtingsplan bestaat uit een ontwerp van het erf en omliggende gronden. Een erfinrichtingsplan bevat een uitwerking van de bestaande situatie en het uiteindelijke ontwerp, waarbij de volgende onderwerpen worden betrokken:
Algemene uitgangspunten bij het maken van een ontwerp
De Welstandsparagraaf gaat verder in op de architectuur van bebouwing op het erf. Het uiteindelijke bouwplan toetst welstand aan deze paragraaf. Deze paragraaf is daarom maatwerk waarbij zoveel mogelijk wordt aangesloten bij de geldende Welstandsnota. In een welstandsparagraaf kunnen de volgende onderdelen voorkomen:
Waarbij iets over gezegd kan worden:
Interessante webpagina’s over erf en landschap
• Oude en nieuwe bijgebouwen op erven
http://www.ervenconsulent.nl/images/dynamic/Publicaties/Kwaliteit%20bijgebouwen%20op%20erven.pdf
• Transformatie van erven en boerderijen
http://www.ervenconsulent.nl/images/dynamic/Publicaties/Traditie%20en%20vernieuwing.pdf
2.3 Reden om dit beleid te voeren
2.4 Status van deze beleidsregels
3 Algemeen kader voor ontwikkeling in het buitengebied
4.2 Onderscheid tussen lichte en reguliere aanvragen
4.5 Voorwaarden regulier rood voor rood
4.5.2 Bouwkavel compensatiewoning
4.5.4 Investering in ruimtelijke kwaliteit
4.6 Specifieke regels voor rood voor rood bij bedrijfsverplaatsing
5 Hergebruik vrijgekomen (agrarische) bebouwing
5.2 Toetsingscriteria algemeen
5.3 Specifieke criteria voor bepaalde functies of nevenactiviteiten
5.3.3 Nevenactiviteit bij agrarisch bedrijf
5.3.4 Hergebruik bebouwing op landgoed
5.4 voor sloop en nieuwbouw bij hergebruik voor een niet agrarische functie
6 Combinatie rood voor rood en VAB
6.1. Compensatiekavel rood voor rood voor bedrijfsdoeleinden
6.2 Combinatie van rood voor rood en VAB
7 Algemeen proces Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving
7.3 Gebiedeigen of gebiedsvreemde functie
7.4 Eigenbelang of maatschappelijk belang
7.5 Schaal/impact op de omgeving
7.6 Proces en maatwerk – benutten lokale kansen
8 Procedure, afspraken en handhaving
Bijlage 1 Stappenplan behandeling aanvragen
Bijlage 2a Gecorrigeerde vervangingswaarde
Bijlage 3 De ervenconsulent van Het Oversticht
1 een ruimtelijk, maatschappelijk of ecologisch knelpunt, doet zich bijvoorbeeld voor:
- bij beëindiging van een intensieve veehouderij vanuit de provinciale ecologische hoofdstructuur naar een gebied waar de landbouw zich kan ontwikkelen;
- bij verplaatsing van agrarische bedrijven die in verband met de ligging tegen een kern niet kunnen uitbreiden; (41)
- bij verplaatsing van agrarische bedrijven in verband met toekomstige woningbouw. (41)
- in een verwevingsgebied binnen een 250 meter Wav-zone (Wet ammoniak en veehouderij), waarbij een (gemengd) veehouderijbedrijf naar een gebied waar de landbouw zich kan ontwikkelen of naar een sterlocatie wil verplaatsen;
- bij een planmatige aanpak van een knelpunt bij lintbebouwing binnen of buiten reconstructiegebied; (40)