Beleidsregel planschadeafwenteling

I. TOELICHTING

 

1. Inleiding

Om enige flexibiliteit te kunnen bieden bevatten de Dordtse bestemmingsplannen, naast de bouw- en gebruiksmogelijkheden die de bestemmingen op zich al bieden, afwijkingsmogelijkheden. Zo kan bijvoorbeeld een bouwgrens met 5 m worden opgeschoven, kan tot 10% worden afgeweken van de in het bestemmingsplan genoemde maten en getallen waardoor bijvoorbeeld een bouwhoogte groter kan worden, kunnen er soms gebruikswijzigingen (detailhandel wijzigen in horeca) worden toegestaan en zijn er mogelijkheden om een beroepsuitoefening aan huis toe te staan. Hoewel deze afwijkingsmogelijkheden als uitzonderingssituaties zijn bedoeld, wordt er veelvuldig gebruik van gemaakt. Daarnaast kunnen ook afwijkingen die niet in een bestemmingsplan zijn opgenomen, zoals planologisch kruimelgevallen, de projectomgevingsvergunning en tijdelijke vergunningen, tot planschade aanleiding geven.

Wanneer het financiële risico van deze planschade niet voorafgaand aan het toestaan van de planologische afwijkingen op de verzoekers wordt afgewenteld, komt deze voor rekening van de gemeente.

 

2. Wettelijke regeling

De Wet ruimtelijke ordening biedt in artikel 6.4a de mogelijkheid om het risico van planschade van binnenplanse en buitenplanse afwijkingen af te wentelen op de veroorzaker. Niet ieder afwijkingsbesluit zal overigens tot uitbetaling van planschade leiden. De wet voorziet al in een "eigen risico" van 2% van de waarde van het onroerend goed van de planschadeverzoeker. Is de planschade minder dan deze 2%, dan blijft die schade voor rekening van verzoeker. Voor veel binnenplanse afwijkingen en buitenplanse afwijkingen voor zover het planologische kruimelgevallen betreft, zal deze 2%-grens niet worden overschreden. Vooral afwijkingen voor reclames zullen niet tot een grotere planschade leiden. Het is echter niet mogelijk om vooraf ook andere categorieën van afwijkingen aan te wijzen die geen planschade op zullen leveren.

De kans dat binnenplanse afwijkingen of afwijkingen voor planologische kruimelgevallen tot daadwerkelijk uit te keren planschade leiden is –gelet op het bovengenoemde eigen risico- niet groot, maar ook niet geheel uit te sluiten. Om het risico voor de gemeente uit te sluiten is derhalve een planschade­afwentelingsovereenkomst in alle gevallen (met uitzondering van reclames) waarin een planologische afwijking wordt aangevraagd noodzakelijk.

 

3. Onderbouwing planschadeafwenteling

Voor planschade als gevolg van planologische afwijking is geen reservering van middelen in de gemeentebegroting opgenomen. Zonder de planschade­afwentelingsovereenkomst is de planschade binnen de gemeentebegroting dus niet gedekt en is de afwijkingsprocedure daardoor financieel niet haalbaar. Dit is reden om de gevraagde planologische afwijking niet toe te staan, wanneer er geen planschadeafwentelingsovereenkomst wordt gesloten. Ondertekening van de planschadeafwentelingsovereenkomst betekent uiteraard niet dat vervolgens zonder meer de afwijking wordt toegestaan; er kunnen andere redenen zijn om deze te weigeren en in dat geval verliest de planschadeafwentelingsovereenkomst zijn werking.

Een bestemmingsplan bevat op zich een regeling die aangeeft wat vanuit stedenbouwkundig en planologisch oogpunt aan bebouwings- en gebruiksmogelijkheden voor een bepaald gebied acceptabel kan worden geacht. Sinds de wetswijziging van 1 juli 2008 wordt de vrijheid om ruim te bestemmen ingeperkt door de wettelijke eis dat in een bestemmingsplan opgenomen bestemmingen ook binnen de planperiode moeten kunnen worden gerealiseerd. Binnen de rechtstreekse bouw- en gebruiksmogelijkheden kunnen plannen ontwikkeld/gerealiseerd worden en kan het betreffende gebied vanuit planologisch oogpunt bezien goed functioneren. Als deze rechtstreeks geldende bouw- en gebruiksmogelijkheden tot planschade leiden is die schade in principe voor rekening van de gemeente. Daar wordt in de exploitatieopzet van het bestemmingsplan en dus bij de kosten die het opstellen dat bestemmingsplan met zich mee brengt al rekening mee gehouden. Als een potentiële bouwer echter meer wil realiseren dan het bestemmingsplan rechtstreeks toestaat en derhalve een beroep doet op de planologische afwijkingsmogelijkheden, dan is het gezien het bovenstaande te verdedigen dat hij daar ook het financiële risico voor moet dragen.

 

4. Risico voor de aanvrager van een planologisch afwijking

De verzoeker van een afwijking accepteert bij het ondertekenen van een planschadeafwentelingsovereenkomst een risico, waarvan hij de financiële gevolgen meestal niet kan inschatten. Het is immers niet bekend of er planschadeverzoeken zullen worden ingediend, of die verzoeken – na advisering door een externe deskundige - moeten worden gehonoreerd en wat dan de hoogte van de planschade zal zijn. Bovendien kunnen planschadeverzoeken tot 5 jaar na het verlenen van de afwijking worden ingediend en de meeste aanvragers van een omgevingsvergunning zullen na realisering van hun bouwplan geen financiële reserve voor eventuele planschade meer aanhouden. In beperkte mate kan de verzoeker van een afwijking dit risico inschatten door voor eigen rekening een planschadeanalyse te laten maken, maar de praktijk wijst uit dat deze analyses lang niet altijd overeenstemmen met de uiteindelijke planschadebeoordeling.

 

5. Beleidsregel

Gezien het financiële risico dat de gemeente in principe kan lopen wanneer planologische afwijkingen van een bestemmingsplan worden toegestaan, zonder dat daaraan een planschadeafwentelingsovereenkomst ten grondslag ligt, wordt de onderstaande beleidsregel vastgesteld. De beleidsregel houdt in dat in alle gevallen waarin om een planologische afwijking van het bestemmingsplan wordt verzocht, met uitzondering van afwijkingen ten behoeve van het aanbrengen van reclames, er voorafgaand aan het verlenen van de betreffende afwijking een planschade­afwentelingsovereenkomst tussen de aanvrager van de afwijking en de gemeente wordt geëist. Burgemeester en wethouders kunnen op grond van artikel 4:84 van de Algemene wet bestuursrecht in onvoorziene/bijzondere omstandigheden gemotiveerd afwijken van deze eis.