| Organisatie | Lansingerland |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Beleidsnota woningen in het buitengebied van de gemeente Lansingerland 2014 |
| Citeertitel | Beleidsnota woningen in het buitengebied van de gemeente Lansingerland 2014 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Per 1 januari 2013 is de Wet ‘plattelandswoningen’ in werking getreden. Reden waarom deze nota diende te worden geactualiseerd.
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 19-02-2014 | Nieuwe regeling | 29-01-2014 | BR1400022/ T13.17502 |
Het glastuinbouwgebied binnen Lansingerland maakt ondanks de economische crisis een wezenlijk deel uit van het glastuinbouwcluster in Zuid-Holland. Concentratie van het glastuinbouwprogramma voor de regio in één zone schept een belangrijke voorwaarde voor duurzame en hoogwaardige glastuinbouwgebieden. Dit brengt met zich mee dat in de glastuinbouwgebieden in Lansingerland schaalvergroting en herstructurering plaats vindt/zal gaan vinden.
Schaalvergroting door samenvoeging en automatisering brengt met zich mee dat bedrijfswoningen hun agrarische bedrijfsfunctie kunnen verliezen. De vraag doet zich dan voor, hoe Lansingerland om wil gaan met deze voormalige bedrijfswoningen.
In 2009 is voor bovenomschreven vraagstuk de ‘Beleidsnota voor woningen in het buitengebied van de gemeente Lansingerland’ vastgesteld. Het beleid is op onderdelen echter achterhaald. Na 2009 hebben zich de nodige wetswijzigingen voorgedaan. Zo is per het Besluit glastuinbouw vervallen en vallen glastuinbouwbedrijven voor de milieutoetsing nu onder het (algemene) Activiteitenbesluit. Daarmee zijn de vaste afstanden tussen glastuinbouwbedrijven en woningen van derden in het kader van de milieuregelgeving vervallen. Daarnaast is per de zogenaamde ‘plattelandswoning’ een wettelijke mogelijkheid. Deze nieuwe woonvorm is specifiek bedoeld om voormalige agrarische bedrijfswoningen regulier te mogen bewonen.
Het doel van deze beleidsnota is om te komen tot een maatschappelijk gedragen beleid, waarin een goed functionerende glastuinbouwsector gecombineerd wordt met een goed woon- en leefklimaat in het buitengebied.
In het verleden is meegewerkt aan het oprichten van (eerste en zelfs tweede) agrarische bedrijfswoningen in het buitengebied van Lansingerland. Door voortdurende schaalvergroting is het aantal glastuinbouw bedrijven in 25 jaar gehalveerd en zijn de oppervlaktes per bedrijf meer dan verdubbeld. Gelijktijdig is door de voortdurende automatisering de behoefte om personeel (zoals een bedrijfsleider) bij het bedrijf te laten wonen afgenomen. Deze trend van schaalvergroting en verdere automatisering is nog niet ten einde. Door deze ontwikkelingen zijn er veel woningen in het glastuinbouwgebied die geen verbondenheid meer hebben met het agrarisch bedrijf. Gezien bovenstaande ontwikkelingen in de glastuinbouw is een restrictief beleid voor nieuwe bedrijfswoningen dan ook op zijn plaats.
In (nieuwe) bestemmingsplannen worden de bedrijfswoningen met een aanduiding opgenomen en zijn nieuwe bedrijfswoningen in principe niet toegestaan (en slechts één bedrijfswoning per glastuinbouwbedrijf). Het omzetten naar een plattelandswoning of burgerwoning levert voor het betrokken bedrijf dus geen mogelijkheid op voor het realiseren van een andere (tweede) bedrijfswoning. Met deze regeling wordt beoogd de toename van extra woningen in dit gebied te beperken.
Uitgangspunt voor deze beleidsnota is dat in de glastuinbouwgebieden van de gemeente Lansingerland het belang van de glastuinbouwsector bovenaan staat. In een aantal van deze gebieden ligt een forse herstructureringsopgave. Om deze herstructureringsopgave te laten slagen, moet voorkomen worden dat niet glastuinbouwgerelateerde functies in dit gebied toenemen. Het belangrijkste uitgangspunt in de beoordeling of een agrarische woning omgezet kan worden, is dat een omzetting alleen plaats kan vinden wanneer dit geen nadere beperkingen oplevert voor de glastuinbouwsector en in het bijzonder voor het voorheen bij de woning behorende bedrijf. Dit uitgangspunt wordt ook de LTO Noord Glaskracht nadrukkelijk onderschreven.
Bovengenoemd uitgangspunt betekent dat wanneer medewerking aan omzetting van een woning in de glastuinbouwgebieden mogelijk is, alleen aan omzetting naar een plattelandswoning medewerking zal worden verleend. Deze woonvariant zorgt ervoor dat enerzijds de gewenste gebruiksmogelijkheid voor huisvesting van niet-agrariërs (dus burgerbewoning) mogelijk is en anderzijds dat de omzetting geen extra beperkingen oplevert voor de glastuinbouwbedrijven, iets wat in het geval van een reguliere woonbestemming wel het geval kan zijn. Daarnaast betekent de omstandigheid dat een woning wordt bewoond/gekocht welke is gelegen in een agrarische omgeving, eventuele hinder van die bedrijven zal moeten accepteren/voor lief moet nemen.
Een als plattelandswoning aangeduide voormalige bedrijfswoning behoudt de bescherming die deze ook al had als bedrijfswoning. Voor de omliggende agrarische bedrijven verandert er ook niets ten opzichte van de bestaande situatie. Daarnaast blijven voor het overige de bouwregels en de gebruiksregels die van toepassing zijn op de bedrijfswoning ook van toepassing op de plattelandswoning.
Slechts wanneer het een bedrijfswoning betreft van een agrarisch hulp- of nevenbedrijf of reguliere bedrijvigheid, kan omzetting in een burgerwoning aan de orde zijn, omdat deze situaties op grond van de Wet plattelandswoningen niet in aanmerking komen voor een plattelandswoning (de wet geldt alleen voor voormalige bedrijfswoningen bij een landbouwinrichting dat wordt voortgezet en voldoet aan de definitie van een landbouwinrichting uit de milieuregelgeving).
Meewerken aan een omzetting naar een plattelandswoning (en in een enkel geval naar een burgerwoning) is alleen mogelijk indien aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Deze voorwaarden zijn:
Er vindt schaalvergroting, reconstructie of een andere ontwikkeling plaats met een, in enigerlei vorm, positieve uitwerking op de glastuinbouw plaats, die mede door de wijziging mogelijk wordt gemaakt. Aan deze voorwaarde wordt ook voldaan als in het verleden schaalvergroting of reconstructie heeft plaatsgevonden.
Wanneer medewerking aan een omzetting naar een plattelandswoning (en in een enkel geval naar een burgerwoning, zie 5.3) mogelijk is, dient daarnaast aan de volgende de voorwaarden te worden voldaan. Deze maatvoering is:
De maximale oppervlakte van de bij de woning behorende gronden is zo beperkt mogelijk, met een maximum van 1000 m².
Deze 1000 m² geldt ook als maximale oppervlakte bij omzetting naar burgerbewoning, waarbij geldt dat wanneer sprake is van een groter oppervlak de agrarische bestemming voor het overige deel gehandhaafd blijft.
Er wordt in de regel aangesloten bij de regels van het bestemmingsplan waarin het perceel is gelegen voor wat betreft de regels voor de bedrijfswoning (of burgerwoning). Indien er nog voormalige bijgebouwen bij de woning staan (zoals de voormalige bedrijfsloodsen, sorteerloodsen en kassen) hebben deze gebouwen na omzetting geen groter vloeroppervlak dan:
De zogeheten vergunningsvrije bouwwerken maken hier geen deel van uit.
Deze bepalingen qua maximale oppervlakte zijn van toepassing voor zover wijzigingen in de (nationale)regelgeving (met name het Besluit omgevingsrecht inzake omgevingsvergunningsvrij bouwen), geen strijdigheid zal opleveren.
Omzetting naar een plattelandswoning (of in een enkel geval een burgwoning) dient planologisch te worden vastgelegd. Dit betekent dat voor de wijziging een planologische procedure gevolgd moet worden. Dit kan middels het meenemen van omzettingen bij herzieningen van bestemmingsplannen (één maal in de tien jaar). Het is ook mogelijk per situatie een aparte procedure te volgen. Dit zal in overleg met de indiener van het verzoek plaats vinden.
Wanneer omzetting in een plattelandswoning plaats zal vinden, zullen de agrarische ondernemers (met name) voorheen bij de woning behorende bedrijven in de omgeving van deze woning geen beperkingen op het gebied van bijvoorbeeld geluid- en geuroverlast (kunnen) krijgen. Dit in tegenstelling tot omzetting in een burgerwoning. Dit betekent dat bij plattelandswoningen de kans op planschadeclaims aanzienlijk kleiner is dan bij omzetting naar burgerwoningen.
Bij het opstellen van ruimtelijke plannen dient een planschadebeoordeling een belangrijk onderdeel uit te maken van de beoordelingscriteria, aangezien de gevolgen verstrekkend kunnen zijn.
Eventuele planschadeclaims dienen hierbij middels het aangaan van een overeenkomst voor rekening en risico te komen van de indiener van een verzoek om wijziging (geldt voor alle te volgen planologische procedures).
1.1 Aanleiding voor het beleid
1.1.1 Actualisatie bestaande Beleidsnota voor woningen in het buitengebied van de gemeente Lansingerland 2009
De Beleidsnota woningen in het buitengebied van de gemeente Lansingerland is op vastgesteld door de gemeenteraad. Het beleid is op onderdelen echter achterhaald. Na 2009 hebben zich de nodige wetswijzigingen voorgedaan. Zo is per het Besluit glastuinbouw vervallen en vallen glastuinbouwbedrijven voor de milieutoetsing nu onder het (algemene) Activiteitenbesluit. Daarmee zijn de vaste afstanden tussen glastuinbouwbedrijven en woningen van derden in het kader van de milieuregelgeving vervallen.
Daarnaast is per de zogenaamde ‘plattelandswoning’ een wettelijke mogelijkheid. Deze nieuwe woonvorm is specifiek bedoeld om voormalige agrarische bedrijfswoningen regulier te bewonen. Het toekennen van deze specifieke planologische titel maakt het mogelijk dat een (voormalige) bedrijfswoning gebruikt (bewoond) kan worden door niet-agrariërs. De gebruiksmogelijkheden zijn daarbij dus identiek aan een burgerwoning. Anderzijds levert de aanduiding “plattelandswoning” geen nadere beperkingen op aan het voorheen bij de woning behorende bedrijf. Concreet komt het er op neer dat deze woonvariant enerzijds bijdraagt aan de gewenste gebruiksmogelijkheid voor huisvesting van een niet-agrariërs en anderzijds geen extra beperkingen oplevert voor de glastuinbouwbedrijven, iets wat in het geval van een reguliere woonbestemming wel het geval kan zijn.Onderhavige nota is een actualisatie van de bovengenoemde beleidsnota welke in 2009 is vastgesteld. Met de inwerkingtreding van onderhavige nota zal de in 2009 vastgestelde nota worden ingetrokken.
1.1.2 Hoogwaardige en duurzame glastuinbouwgebieden in Lansingerland
De glastuinbouw is ondanks de economische crisis nog steeds één grotere economische complexen in de regio Rotterdam. Naast de glastuinbouwgebieden in het Westland, Pijnacker-Nootdorp en de Zuidplas, maken de glastuinbouwgebieden van Lansingerland een wezenlijk deel uit van het glastuinbouwcluster in Zuid-Holland. Concentratie van het glastuinbouwprogramma voor de regio in één zone schept een belangrijke voorwaarde voor de beoogde hoogwaardigheid en duurzaamheid. ‘Hoogwaardig’ betekent in deze context een gebied met sterke bedrijven die vijfentwintig tot veertig jaar vooruit investeren, ingebed in een omgeving met een efficiënt grondgebruik, dat goed bereikbaar is en waar ook andere kwaliteiten tot hun recht komen (bijvoorbeeld door de wijze waarop waterhuishoudkundige of landschappelijke maatregelen zijn geïntegreerd).
Om de bovenomschreven hoogwaardigheid en duurzaamheid te kunnen bereiken, is herstructurering binnen de glastuinbouwgebieden van groot belang. Deze herstructurering heeft tot doel schaalvergroting mogelijk te maken, evenals een goede lengte-breedteverhouding. De herstructurering maakt het voor bedrijven mogelijk te automatiseren en de loopafstanden binnen bedrijven te verkleinen. Daarnaast leidt herstructurering in combinatie met nieuwbouw tot een forse energiebesparing en wordt beperking van lichtemissie en emissie van gewasbeschermingsmiddelen mogelijk gemaakt. Ook kan door het rendabel worden van bepaalde investeringen (bijvoorbeeld insectengaas) een verdergaande reductie van het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen worden gerealiseerd. Ten slotte leidt herstructurering tot betere werkomstandigheden op de bedrijven.
De bedrijven herstructureren naar een gemiddelde grootte van ca 5 tot , al zijn er nieuwe bedrijven die al weer groter zijn. Voor sommige bedrijven (bijvoorbeeld tomaten) zal dit zelfs naar 20 tot kunnen gaan. Daarnaast zullen er ook (hyper)gespecialiseerde bedrijven van ongeveer één hectare blijven bestaan. De verwachting is dat de ontwikkelingen niet stil zullen staan en dat de glastuinbouwbedrijven zullen blijven groeien naar een gemiddelde grootte van circa .
De schaalvergroting vindt plaats op initiatief van de glastuinbouwsector zelf. De (provinciale en gemeentelijke) overheid heeft een sturende en faciliterende rol. Tot deze sturende en faciliterende rol behoort ook een visie over hoe om te gaan met de voormalige agrarische bedrijfswoningen in deze glastuinbouwgebieden in de vorm van deze beleidsnota.
Schaalvergroting door samenvoeging van glastuinbouwgebieden en automatisering brengt met zich mee dat bedrijfswoningen hun agrarische bedrijfsfunctie kunnen verliezen. De vraag doet zich dan voor hoe Lansingerland om wil gaan met deze woningen, die geen deel meer uitmaken van een agrarisch bedrijf. Is medewerking aan een omzetting van het gebruik van deze woningen gewenst en zo ja, dient dit dan in de vorm van een plattelandswoning of een burgerwoning plaats te vinden?
Het doel van deze beleidsnota is om te komen tot een maatschappelijk gedragen beleid, waarin een goed woon- en leefklimaat in het buitengebied gecombineerd wordt met een optimaal functionerende glastuinbouw. In deze beleidsnota staat aangegeven op welke wijze met de woningen in het buitengebied concreet zal worden omgegaan. Zo wordt gerealiseerd dat er voor een ieder duidelijkheid wordt verkregen over de mogelijkheden en voorwaarden voor omzetting van agrarische woningen in plattelandswoningen of burgerwoningen, waarbij de bestaande en actieve glastuinbouwbedrijven direct naast de woningen niet worden belemmerd.
2.1 Beschrijving van het gebied
De gebieden in Lansingerland waar de betreffende problematiek kan spelen, vallen onder acht vigerende bestemmingsplannen: ‘Overbuurtsche Polder’, ‘Wilgenlei’, ‘ Rottezoom’ en ‘Schil om Bleiswijk’ te Bleiswijk, ‘Oostland-Berkel’ en ‘Noordpolder te Berkel en Rodenrijs en ‘Oosteindse polder – Warmoeziersweg’, ‘Hoeksepark’ en ‘Het Lage en Hoge Bergse Bos’ te Bergschenhoek.
De kassengebieden zijn niet aaneengesloten, maar liggen verspreid over de gemeente Lansingerland. In de gebieden is een groot aantal glastuinbouwbedrijven gelegen met een omvang variërend van gemiddeld ca (in de Voorafsche polder) tot circa (nieuwe bedrijven in de Noordpolder). De bedrijven houden zich bezig met intensieve glas/groenteteelt. Daarnaast worden snijbloemen en potplanten geteeld.
Bij (eerdere) actualisaties van bestemmingsplannen ( zoals ‘Wilgenlei’, 2008) heeft in sommige gevallen omzetting van voormalige bedrijfswoningen naar burgerwoningen plaatsgevonden. Daarnaast is in een aantal bestemmingsplannen een binnenplanse wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten aanzien van het omzetten in een burgerwoning. Onderhavige beleidsnota zal als onderbouwing gebruikt worden ten aanzien van deze bevoegdheid tot omzetting, nu geen medewerking aan omzetting in burgerwoning maar alleen omzetting in plattelandswoningen aan de orde zal zijn. In het bestemmingsplan ‘Overbuurtsche Polder’ (2006) zijn er locaties te vinden waar nieuwe bedrijfswoningen verschillende bedrijven geclusterd kunnen worden. Uitgangspunt is wel dat er slechts één bedrijfswoning per glastuinbouwbedrijf mogelijk is.
In 2013 zijn de actualisaties bestemmingsplannen zo goed als afgerond. Bij deze actualisatie bestemmingsplannen met betrekking tot glastuinbouwgebieden (‘Oostland - Berkel’, ‘Noordpolder , ‘Schil om Bleiswijk’ en ‘Oosteindsepolder – Warmoeziersweg’) diende zich opnieuw de vraag aan op welke wijze met voormalige bedrijfswoningen moest worden omgegaan.
In deze actualisaties zijn woningen, die geen deel meer uit maken van een agrarisch bedrijf, omgezet naar een burgerwoning of een plattelandswoning. Met name het tijdstip van inwerkingtreding van de Wet ‘plattelandswoningen’ (per 1 januari 2013) respectievelijk de in het verleden gevolgde ruimtelijke procedures hebben in de keuze hierbij een rol gespeeld. Was in het verleden medewerking verleend aan ruimtelijke procedures (artikel 19 WRO of de zgn. toverformule¹) dan heeft op grond van vaste jurisprudentie omzetting plaatsgevonden naar een burgerwoning.
Voor de overige situaties is na de inwerkingtreding van de wet ‘plattelandswoningen’ gekozen voor omzetting in een ‘plattelandswoning’, waarbij het burgergebruik van de woningen planologisch is toegestaan, maar ook het bedrijfsbelang van ongehinderde voortzetting van nabijgelegen glastuinbouwbedrijven is gewaarborgd.
Tevens zijn in deze bestemmingsplannen de bedrijfswoningen als zodanig middels een aanduiding opgenomen en zijn nieuwe bedrijfswoningen niet toegestaan. Hiermee wordt gestimuleerd dat de bedrijfswoningen bij toekomstige herstructurering worden meegekocht. Daarnaast kan het interessant zijn om plattelandswoningen weer actief te gaan gebruiken als bedrijfswoning als gevolg van de ligging of herstructurering van de glastuinbouwbedrijven. Met deze regeling wordt beoogd de toename van woningen in dit gebied te beperken.
2.2 Ruimtelijke beleidsontwikkelingen
2.2.1 Rijksbeleid – Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op inwerking getreden. Deze structuurvisie vervangt de Nota Ruimte uit 2004. De structuurvisie geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op Rijksniveau en is de ‘kapstok’ voor bestaand en nieuw Rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de structuurvisie schetst het Rijk ambities tot 2040 en doelen, belangen en opgaven tot 2028.
In de SVIR richt het Rijk zich vooral op decentralisatie. De verantwoordelijkheid wordt verplaatst van
Rijksniveau naar provinciaal en gemeentelijk niveau.
2.2.2 Provinciaal beleid Zuid Holland – Provinciale Structuurvisie en Provinciale verordening ruimte
Op basis van de Wro moeten gemeenten, provincies en Rijk hun beleid neerleggen in één of meer structuurvisies. Het provinciebestuur van Zuid-Holland heeft ervoor gekozen één integrale ruimtelijke structuurvisie voor Zuid-Holland te ontwikkelen. Het uitgangspunt is “lokaal wat kan, provinciaal wat moet”. In de Provinciale Structuurvisie geeft de provincie aan wat zij als provinciaal belang beschouwt en hoe zij daarop wil gaan sturen.
Provinciale Staten stelden op de Provinciale Structuurvisie, de Verordening Ruimteen de Uitvoeringsagenda definitief vast. Er worden jaarlijks actualiseringen vastgesteld.
In de actualisatie van 2014 blijven de glastuinbouwgebieden in Lansingerland primair aangewezen als ‘glastuinbouwbedrijvengebied’. Een en ander is gericht op de instandhouding en ontwikkeling
van de glastuinbouwsector. Nieuwvestiging van andere bedrijfstypen en/of functies die dezeontwikkelingen (mogelijk) kunnen belemmeren zijn in glastuinbouwbedrijvengebieden niet toegestaan Uitgezonderd (onder in de Provinciale verordening ruimte opgenomen voorwaarden) zijn bedrijven die tot de keten van glastuinbouw behoren en een bijdrage leveren aan de ontwikkeling van het glastuinbouwgebied als internationaal centrum voor teelt, kennis en handel van glastuinbouwproducten. Een functiewijziging van dergelijke gebieden naar bijvoorbeeld woningbouw, bedrijventerrein of groen is niet mogelijk. Het beleid is erop gericht het glas in dit gebied te handhaven, te ontwikkelen en waar nodig te herstructureren.
2.2.3 Gemeentelijk beleid – Structuurvisie Lansingerland 2025 en
Toekomstvisie Lansingerland – Op weg naar 2040
Op 18 februari 2010 is de Structuurvisie Lansingerland vastgesteld door de gemeenteraad van Lansingerland. Lansingerland wil 'aantrekkelijk wonen, werken, recreëren en leven' sturen met een eigen visie. Binnen de gemeente staat een groot aantal ontwikkelingen op stapel wat betreft woningbouw, bedrijventerreinen, maatschappelijke voorzieningen én ook de glastuinbouw. Uitgangspunt is hierbij het behoud en de ontwikkeling van een modern areaal glastuinbouwgebied door nieuwvestiging, schaalvergroting, intensivering en meervoudig grondgebruik.
Naast een gemeentelijke structuurvisie, beschikt de gemeente Lansingerland ook over een toekomstvisie. Deze toekomstvisie – met een doorkijk naar 2040 – is in februari 2009 vastgesteld door de raad van Lansingerland. De toekomstvisie bespreekt naast thema’s als, zorg, sport, dienstverlening, groen, leefbaarheid, en het woningbouwprogramma tevens het thema glastuinbouw. Hierin wordt de faciliterende rol gemeente in de ontwikkeling glastuinbouwgebieden tot duurzame en hoogwaardige glastuinbouwgebieden benadrukt.
Op 1 januari 2013 is de zogenaamde ‘Wet plattelandswoningen’ in werking getreden. De wet maakt het mogelijk een woning, die geen deel meer uitmaakt van een agrarisch bedrijf, te bewonen zonder dat er conflicterende belangen ontstaan met agrariërs in de omgeving over beperkingen op het gebied van bijvoorbeeld geluid- en geuroverlast.
2.3.2 De (reikwijdte van de) Wet
De wet betreft de wijziging van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en enkele andere wetten om de planologische status van gronden en opstallen bepalend te laten zijn voor de mate van milieubescherming alsmede om de positie van agrarische bedrijfswoningen aan te passen (plattelandswoningen). De wet regelt dat:
Een voormalige agrarische bedrijfswoning die wordt bestemd of aangeduid als plattelandswoning bewoond mag worden door personen die geen binding hebben met de (voorheen bijbehorende) agrarische bedrijven, maar wordt niet langer beschermd tegen de milieueffecten van het (voorheen) bijbehorende bedrijf.
De wet beperkt zich tot omzetting van bestaande agrarische bedrijfswoningen, dus woningen die behoren of behoorden bij een agrarisch bedrijf (een landbouwinrichting dat wordt voortgezet en voldoet aan de definitie van een landbouwinrichting uit de milieuregelgeving). Hieronder vallen bedrijven waar uitsluitend of in hoofdzaak agrarische activiteiten, zijnde het telen of kweken van landbouwgewassen of het fokken, mesten, houden of verhandelen van landbouwhuisdieren, dan wel activiteiten die daarmee verband houden worden verricht.
Een bedrijfswoning van een agrarisch hulp- of nevenbedrijf (een bedrijf dat is gericht op het leveren van goederen en/of diensten aan agrarische bedrijven, of het bewerken, vervoeren of verhandelen van agrarische producten) of reguliere bedrijvigheid komt dus niet in aanmerking om omgezet te worden naar een plattelandswoning, omdat hier geen sprake is van een voormalige (agrarische) bedrijfswoning behorende bij een agrarisch bedrijf. Bij deze woningen is alleen omzetting in een burgerwoning mogelijk (mits aan de voorwaarden van omzetting wordt voldaan).
Een als plattelandswoning aangeduide voormalige bedrijfswoning behoudt de bescherming die deze ook al had als bedrijfswoning. Immers een bedrijfswoning van agrarisch bedrijf A is ook nu al een gevoelig object voor agrarisch bedrijf B. Voor de omliggende agrarische bedrijven verandert er ook niets ten opzichte van de bestaande situatie.
Daarnaast blijven voor het overige de bouwregels en de gebruiksregels (bijv. bedrijf aan huis) die van toepassing zijn op de bedrijfswoning ook van toepassing op de plattelandswoning.
2.3.3 Bescherming milieueffecten
Met de plattelandswoning is beoogd een verruiming van de bewoningsmogelijkheden te realiseren zonder dat dit leidt tot beperkingen voor de bedrijfsvoering van het (voorheen) bijbehorende agrarische bedrijf, derhalve zonder een wijziging van het milieubeschermingregime van de woning. Aan deze woning komt dus niet het (hogere) beschermingsniveau van een normale burgerwoning toe, omdat een plattelandswoning bij milieutoetsing (vergunningverlening / meldingstoets) wordt beschouwd als onderdeel van de agrarische inrichting.
De plattelandswoning wordt op een zelfde manier beschermd tegen (agrarische) bedrijven in de omgeving als zijnde een bedrijfswoning. Omdat deze plattelandswoning niet beschermd wordt tegen de milieugevolgen van het (voorheen ) bijbehorende bedrijf en de bescherming van een plattelandswoning gelijk gesteld wordt aan de bescherming van een reguliere agrarische bedrijfswoning bestaat de kans dat bewoners hinder ervaren op gebied van geur, geluid, e.d. die groter zijn dan bij een reguliere woonbestemming. Een bestemming/aanduiding plattelandswoning kan er wel aan bijdragen dat een koper van een dergelijk object zich bewust is omstandigheid dat een woning wordt gekocht die is gelegen in een agrarische omgeving met dito hinder.
3. Aspecten van de problematiek
3.1 Toename aantal bedrijfswoningen
In het verleden is meegewerkt aan het oprichten van (eerste en zelfs tweede) agrarische bedrijfswoningen in het buitengebied van Lansingerland. Als gevolg van bedrijfsbeëindiging,
schaalvergroting en automatisering hebben veel van deze bedrijfswoningen de verbondenheid met het agrarisch bedrijf inmiddels verloren. Deze ontwikkeling komt de (in stand houding en ontwikkeling) van de agrarische functie in de gebieden uiteindelijk niet ten goede. Een restrictief beleid voor nieuwe bedrijfswoningen is dan ook op zijn plaats.
Dit is de reden waarom in (nieuwe) bestemmingsplannen de bedrijfswoningen als zodanig middels een aanduiding zijn opgenomen en nieuwe bedrijfswoningen in principe niet zijn toegestaan (en slechts één bedrijfswoning per glastuinbouwbedrijf).Alleen daar waar een wijziging(sbevoegdheid) van bijvoorbeeld agrarisch naar glastuinbouw kan plaatsvinden, is nieuwvestiging van een bedrijfswoning eventueel mogelijk. De noodzaak van deze woning dient dan wel te worden aangetoond.
Met deze regeling wordt gestimuleerd dat de bedrijfswoningen bij toekomstige herstructurering worden meegekocht. Daarnaast kan het interessant zijn om plattelandswoningen weer actief te gaan gebruiken als bedrijfswoning als gevolg ligging of herstructurering glastuinbouwbedrijven. Het omzetten naar een plattelandswoning of burgerwoning levert voor het betrokken bedrijf dus géén mogelijkheid op voor het realiseren van een andere (tweede) bedrijfswoning. Met deze regeling wordt beoogd de toename van extra woningen in dit gebied te beperken.
In het verleden is in een aantal gevallen de bestemming van de woning gewijzigd van agrarische woning naar burgerwoning (bestemming ‘woondoeleinden’). In een aantal andere gevallen is met toepassing van de zogenaamde toverformule of artikel 19 WRO vrijstellingen toegestaan dat een agrarische woning door burgers werd bewoond.
In de meeste gevallen is er geen toestemming door de gemeente verleend. De woningen zijn gewoon als burgerwoning in gebruik genomen, hetzij door de voormalige tuinders, hetzij door burgers die de voormalige bedrijfswoningen opkochten. In ieder geval heeft tot op heden nauwelijks handhaving van dit strijdige gebruik plaatsgevonden. Door deze praktijk is bij de tuinders en burgers een verwachtingspatroon ontstaan.
Om ad hoc optreden in verschillende situaties te stroomlijnen, is in 2009 de ‘Beleidsnota voor woningen in het buitengebied gemeente Lansingerland’ vastgesteld (op vastgesteld door de gemeenteraad). Met het toen beschikbare wettelijke instrumentarium is met het beleid beoogd een oplossing te vinden voor de vele bestaande (en nieuwe) situaties waarin bedrijfswoningen al bewoond werden door derden. De legalisatiemogelijkheden waren echter beperkt vanwege de toenmalige wet- en regelgeving (dus zonder de Wet plattelandswoningen).
Bij de actualisatie van de bestemmingsplannen medio 2012 en 2013 is als volgt met de woningen omgegaan:
Bij de situaties genoemd onder a. zijn de bestemmingen (uit hoofde van jurisprudentie) bij de herziening van het bestemmingsplan omgezet naar een woonbestemming. Bij de situaties genoemd onder b. zijn de bestemmingen bij de herziening van het bestemmingsplan omgezet van agrarisch naar woonbestemming respectievelijk plattelandswoning (afhankelijk van tijdstip procedure bestemmingsplan en inwerkingtreding van deze wetgeving). Aan de situaties genoemd in categorie c. is geen medewerking verleend (in Hoofdstuk 6 ‘Handhaving’ wordt ingegaan op het handhavingsaspect).
Voor de inwerkingtreding van de Wet plattelandswoningen kwamen veel bestaande situaties niet in aanmerking voor legalisatie, met name omdat de omzetting naar een woonbestemming de agrarische activiteiten van omliggende bedrijvigheid zou kunnen beperken. De ‘Wet plattelandswoningen’ biedt nu alsnog mogelijkheden om voor de voorkomende situaties op een aanvaardbare wijze een planologische inpassing te reguleren, waarbij het burgergebruik van de woningen planologisch is toegestaan, maar ook het bedrijfsbelang van ongehinderde voortzetting van nabijgelegen glastuinbouwbedrijven is gewaarborgd. Dit laatste is gewenst omdat het gebied als glastuinbouwbedrijven gebied primair is bedoeld voor de instandhouding (en ontwikkeling) van de glastuinbouwsector.
Veel voormalige bedrijfswoningen worden reeds jaren illegaal gebruikt als burgerwoning. De verkoop van deze woningen is doorgaans lastig vanwege de formele gebruiksbeperkingen van een bedrijfswoning. De feitelijk marktwaarde is laag, al zien bewoners dat vaak niet zo.
Zuiver theoretisch is het behoud van de bestemming bedrijfswoning prijsdrukkend en maakt dit het enigszins aannemelijk en economisch verantwoord dat een tuinder die wil uitbreiden de woning aankoopt ten behoeve van bedrijfsuitbreiding. Een verruiming van de gebruiksregels voor deze woningen zorgt er feitelijk voor dat de marktwaarde toeneemt en het minder aannemelijk wordt dat een tuinder de woning economisch verantwoord kan aankopen ten behoeve van bedrijfsuitbreiding.
Daarnaast is in alle bestemmingsplannen een zogenaamd gebruiksverbod opgenomen. Dat wil zeggen dat het verboden is om gronden en opstallen te gebruiken in strijd met de bestemming. Het als niet-agrariër wonen in een huis met een agrarische bestemming is in strijd met de bepalingen van het bestemmingsplan en daarmee niet toegestaan. Gebleken is dat hypotheekverstrekkers geen hypotheek wensen te verstrekken voor woningen welke in strijd met het bestemmingsplan worden gebruikt. Door burgerbewoning planologische mogelijk te maken (als plattelandswoning of als burgerwoning) wordt het gemakkelijker om een hypotheek te verkrijgen. Hiermee worden de woningen beter verkoopbaar voor de huidige eigenaren.
Als gevolg van bestemmingswijzigingen en nieuwe voorschriften kunnen planschadeclaims worden verwacht. Gedacht kan worden aan schade als gevolg van het niet langer kunnen bebouwen van agrarische gronden met kassen of vanwege bouwmogelijkheden nabij kassen die er voorheen niet waren (schaduwhinder, milieuhinder). De schade kan dan bestaan uit vermogensschade (waardevermindering van onroerende zaken), materiële schade (bijvoorbeeld de kosten van maatregelen om de nadelige gevolgen te beperken of verdere winstderving te voorkomen), immateriële schade (vermindering van woongenot of privacy) en toekomstige schade (bijvoorbeeld omzetschade en inkomensschade). Voor een afzonderlijke vergoeding van immateriële schade is geen plaats als dit al verrekend is in een waardevermindering.
Wanneer omzetting in een plattelandswoning plaats vindt, zullen de agrarische ondernemers (met name) voorheen bij de woning behorende bedrijven in de omgeving van deze woning geen beperkingen op het gebied van bijvoorbeeld geluid- en geuroverlast krijgen. Dit in tegenstelling tot omzetting in een burgerwoning. Dit betekent dat bij plattelandswoningen de kans op planschadeclaims aanzienlijk kleiner is dan bij omzetting naar burgerwoningen.
Bij het opstellen van ruimtelijke plannen dient een planschadebeoordeling een belangrijk onderdeel uit te maken van de beoordelingscriteria, aangezien de gevolgen verstrekkend kunnen zijn.
Eventuele planschadeclaims dienen hierbij middels het aangaan van een overeenkomst voor rekening en risico te komen van de indiener van een verzoek om wijziging (geldt voor alle te volgen planologische procedures).
Op grond van de milieuwetgeving in het algemeen was voor glastuinbouwbedrijven het Besluit glastuinbouw van toepassing. Tot waren er hierdoor geen mogelijkheden voor het toestaan van ander gebruik, behoudens het planologisch omzetten van de bestemming bedrijfswoning naar een reguliere (burger) woonbestemming. Vanwege een goede ruimtelijke ordening en met het oog op de (duurzame) instandhouding van de nabije glastuinbouw en de regelgeving van het Besluit glastuinbouw was een omzetting naar de bestemming woning echter veelal niet mogelijk vanwege de beperkte afstand tot een naastgelegen glastuinbouwbedrijf.
Sinds is de wet op diverse onderdelen veranderd. Het Besluit glastuinbouw is vervallen en glastuinbouwbedrijven vallen voor de milieutoetsing onder het (algemene) Activiteitenbesluit. Daarmee zijn de vaste afstanden tussen glastuinbouwbedrijven en woningen van derden vervallen.
Dat uit milieutechnisch oogpunt de vaste afstanden tussen glastuinbouwbedrijven en woningen van derden zijn vervallen, betekent niet dat in het kader van de ruimtelijke ordening geen afstandsmaten in acht genomen zouden moeten worden. Bij ruimtelijke besluitvorming is van belang dat onderbouwd dient te worden dat ter plaatse van de woning nu, maar ook in de toekomst, een goed woon- en leefklimaat geboden kan worden.
Een algemeen planologische voorkeur (VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering, 2009) bestaat uit een richtafstand ook een rustig buitengebied) van minimaal (geur, stof en gevaar , geluid ) tussen een woning van derden en de bestemming Glastuinbouw. Wanneer het gebied als een gemengd gebied wordt aanmerkt, dan worden de richtafstanden verminderd van naar (geluid is bepalend, geur, stof en gevaar naar ).
De richtafstand geldt tussen enerzijds de grens bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds de uiterste situering gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunningvrij bouwen mogelijk is.
In veel bestaande situaties is de afstand echter kleiner.
Voor plattelandswoningen heeft de Afdeling overigens recentelijk bepaald dat vanwege de aanduiding ‘plattelandswoning’ er al vanuit moet worden gegaan dat sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat (nader onderzoek niet nodig).
5. Beoordeling omzetting woningen
5.1 Actualisatie van de beleidsnota uit 2009
Zoals onder 1.1.1 reeds is aangegeven, is een van de aanleidingen voor onderhavig beleid dat de vigerende ‘Beleidsnota voor woningen in het buitengebied van de gemeente Lansingerland op onderdelen is achterhaald. Dit met name door wetswijzigingen en de inwerkingtreding van de Wet plattelandswoningen.
De actualisatie van het beleid moet in ieder geval duidelijkheid geven ten aanzien van de volgende vraagstukken:
Artikel 5.2 Plattelandswoning of burgerwoning
Uitgangspunt voor deze beleidsnota is dat in de glastuinbouwgebieden van de gemeente Lansingerland het belang van de glastuinbouwsector bovenaan staat. In een aantal van deze gebieden ligt een forse herstructureringsopgave. Om deze herstructureringsopgave te laten slagen, moet voorkomen worden dat niet glastuinbouwgerelateerde functies in dit gebied toenemen. Het belangrijkste uitgangspunt in de beoordeling of een agrarische woning omgezet kan worden, is dat een omzetting alleen plaats kan vinden wanneer dit geen nadere beperkingen oplevert voor de glastuinbouwsector en in het bijzonder voor het voorheen bij de woning behorende bedrijf. Dit uitgangspunt wordt ook de LTO Noord Glaskracht nadrukkelijk onderschreven.
Bovengenoemd uitgangspunt betekent dat wanneer medewerking aan omzetting van een woning in de glastuinbouwgebieden mogelijk is, alleen aan omzetting naar een plattelandswoning medewerking zal worden verleend. Deze woonvariant zorgt ervoor dat enerzijds de gewenste gebruiksmogelijkheid voor huisvesting van niet-agrariërs (dus burgerbewoning) mogelijk is en anderzijds dat de omzetting geen extra beperkingen oplevert voor de glastuinbouwbedrijven, iets wat in het geval van een reguliere woonbestemming wel het geval kan zijn. Daarnaast betekent de omstandigheid dat een woning wordt bewoond/gekocht welke is gelegen in een agrarische omgeving, eventuele hinder van die bedrijven zal moeten accepteren/voor lief moet nemen.
Een als plattelandswoning aangeduide voormalige bedrijfswoning behoudt de bescherming die deze ook al had als bedrijfswoning. Voor de omliggende agrarische bedrijven verandert er ook niets ten opzichte van de bestaande situatie. Daarnaast blijven voor het overige de bouwregels en de gebruiksregels die van toepassing zijn op de bedrijfswoning ook van toepassing op de plattelandswoning.
Slechts wanneer het een bedrijfswoning betreft van een agrarisch hulp- of nevenbedrijf of reguliere bedrijvigheid, kan omzetting in een burgerwoning aan de orde zijn, omdat deze situaties op grond van de Wet plattelandswoningen niet in aanmerking komen voor een plattelandswoning (de wet geldt alleen voor voormalige bedrijfswoningen bij een landbouwinrichting dat wordt voortgezet en voldoet aan de definitie van een landbouwinrichting uit de milieuregelgeving).
5.3 Wel/niet meewerken aan omzetting
Meewerken aan een omzetting naar een plattelandswoning (en in een enkel geval naar een burgerwoning) is alleen mogelijk indien aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Deze voorwaarden zijn:
Er vindt schaalvergroting, reconstructie of een andere ontwikkeling plaats met een, in enigerlei vorm, positieve uitwerking op de glastuinbouw plaats, die mede door de wijziging mogelijk wordt gemaakt. Aan deze voorwaarde wordt ook voldaan als in het verleden schaalvergroting of reconstructie heeft plaatsgevonden.
5.4 Voorwaarden omzetting plattelandswoning (of burgerwoning)
Wanneer medewerking aan een omzetting naar een plattelandswoning (en in een enkel geval naar een burgerwoning, zie 5.3) mogelijk is, dient daarnaast aan de volgende voorwaarden te worden voldaan. Deze maatvoering is:
Deze 1000 m² geldt ook als maximale oppervlakte bij omzetting naar burgerwoning, waarbij geldt dat wanneer sprake is van een groter oppervlak de agrarische bestemming voor het overige deel gehandhaafd blijft.
Er wordt in de regel aangesloten bij de regels van het bestemmingsplan waarin het perceel is gelegen voor wat betreft de regels voor de bedrijfswoning (of burgerwoning). Indien er nog voormalige bijgebouwen bij de woning staan (zoals de voormalige bedrijfsloodsen, sorteerloodsen en kassen) hebben deze gebouwen na omzetting geen groter vloeroppervlak dan:
De zogeheten vergunningsvrije bouwwerken maken hier geen deel van uit.
Deze bepalingen qua maximale oppervlakte zijn van toepassing voor zover wijzigingen in de (nationale)regelgeving (met name het Besluit omgevingsrecht inzake omgevingsvergunningsvrij bouwen), geen strijdigheid zal opleveren.
5.5 Toelichting/niet voldoen aan voorwaarden
Indien de woning toekomstige reconstructie in de weg staat en dus niet voldaan wordt aan voorwaarde 3 zal het verzoek tot wijziging worden geweigerd. Hierbij zal wel een koppeling gelegd worden met de toekomstige reconstructie. Dit betekent dat locaties waarin woningen bijvoorbeeld midden tussen de kassen liggen, dan wel courante stukken grond bevatten voor schaalvergroting, niet voor omzetting in aanmerking komen. In ieder geval zullen woningen die niet aan de hoofd/zijwegenstructuur gelegen zijn, in principe niet worden omgezet.
Indien niet voldaan wordt aan de voorwaarde 5 van een maximum aan de bij de woning behorende gronden, zal een (maatwerk)oplossing worden bedacht die eruit bestaat dat bij een grotere oppervlakte van het perceel, het meerdere (dan de ) de agrarische bestemming behoudt (in geval van omzetting in een burgerwoning). Dit kan er ook toe leiden dat voor het meerdere de bestemming glastuinbouw gewijzigd wordt in een andere agrarische subbestemming als weide of als agrarisch zonder glasopstanden. In geen geval wordt de bestemming van het meerdere gewijzigd in een bestemming voor woondoeleinden. Daarnaast staat het eigendomsrecht los van de toe te kennen bestemming.
Bij een grotere oppervlakte aan bijgebouwen dan in voorwaarde 6 is gesteld, dient het verschil aan m² te worden gesloopt. Daarnaast blijven voor deze bijgebouwen de bepalingen (zoals de bouwvoorschriften en eventuele ontheffingsmogelijkheden) zoals gesteld in het betreffende bestemmingsplan van toepassing. De zogeheten vergunningsvrije bouwwerken maken hier geen deel van uit.
5.6 Planologisch instrument voor omzetting
Omzetting naar een plattelandswoning (of in een enkel geval een burgerwoning) dient planologisch te worden vastgelegd. Dit betekent dat voor de wijziging een planologische procedure gevolgd moet worden. Dit kan middels het meenemen van omzettingen bij de actualisatie van bestemmingsplannen (één maal in de tien jaar). Het is ook mogelijk per situatie een procedure te volgen. Dit zal mede in overleg met de indiener van het verzoek plaats vinden. De kosten voor het voeren van een planologische procedure zijn overigens voor rekening indiener van een verzoek (middels het sluiten van een anterieure overeenkomst), evenals de eventuele planschadeclaims (zie onder 3.4).
Het college heeft de bevoegdheid om van deze criteria gemotiveerd af te wijken indien deze voor (meerdere) belanghebbenden gevolgen hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de criteria te dienen doelen.
In normale gevallen behoort niet van een beleidsregel te worden afgeweken. Immers een structurele afwijking in normale, door de beleidsregel voorziene, gevallen betekent materieel een wijziging van de beleidsregel. Die behoort uit een oogpunt van rechtszekerheid niet werkende wijs te worden doorgevoerd maar vanuit rechtszekerheid te gebeuren door de beleidsregel (gedeeltelijk) te herzien. Een te ruime incidentele afwijking in een normaal geval komt al snel in strijd met het gelijkheidsbeginsel.
In bijzondere gevallen kan een afwijking van een beleidsregel noodzakelijk zijn. Indien het handelen overeenkomstig de beleidsregel in een bijzonder geval zou leiden tot nadelige of voordelige gevolgen voor een of meer belanghebbenden die onevenredig zouden zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen, is een afwijken geoorloofd en geboden.
In de belangenafweging en beoordeling van de vraag of er sprake is van zodanige bijzondere omstandigheden dat een eventuele afwijking gerechtvaardigd is, dienen wel algemene uitgangspunten te worden meegenomen. Gerealiseerd dient te worden dat het slagen van herstructurering de hoogste prioriteit heeft, dat ‘verrommeling’ moet wordt tegengegaan en dat gebiedsvreemde activiteiten moeten worden voorkomen.
Daarnaast mag er geen sprake zijn van strijd met een goede ruimtelijke ordening. Door de toepassing van de vrijstelling mag geen afbreuk worden gedaan aan natuur-, landschaps- en/of cultuurhistorische waarden. Ook vanuit meer algemene stedenbouwkundige overwegingen dienen er geen ruimtelijke bezwaren aanwezig te zijn. Tot slot kan gedacht worden aan planologische medewerking ingeval sprake is van een maatschappelijk saldo doordat een bestaande belemmering voor spoedige realisatie van andere plannen wordt opgeheven.
Doel van deze beleidsnota is om te komen tot een maatschappelijk gedragen beleid, waarin een goed woon- en leefklimaat in het buitengebied gecombineerd wordt met een optimaal functionerende glastuinbouw. Er zijn echter praktijksituaties waarin deze voorwaarden geen oplossing kunnen bieden en er sprake is van bovengenoemde bijzondere omstandigheden.
5.8 Beperkte zakelijke rechten
In de praktijk kunnen beperkt zakelijke rechten bij reconstructies een belemmering vormen. Het is vooral het recht van overpad welke belemmeringen kan opleveren. Een voorbeeld is een herstructurering waarbij de openbare weg voor het nieuwe tuinbouwbedrijf redelijkerwijs alleen over een stuk grond van een derde te bereiken is.
Het recht van overpad is een erfdienstbaarheid en wordt in het NederlandseNieuw Burgerlijk Wetboek genoemd (boek 5, vanaf artikel 70). Het recht van overpad is een inperking rechten eigenaar en de gebruiker. Het betekent dat bepaalde anderen (meestal zijn dat buren) niet gehinderd mogen worden bij het oversteken van het stuk grond in kwestie.
Een dergelijk recht is veelal ontstaan, of door vastlegging in een notariële akte of door verjaring.
Het recht van overpad kan door de rechter worden opgeheven als de gebruiker geen redelijk belang meer heeft bij het recht, bijvoorbeeld doordat er een alternatieve route bestaat.
Aangezien de reconstructies op privaatrechtelijk initiatief plaatsvinden, is hierbij voor de overheid geen rol weggelegd.
6. Bewoning van een agrarische bedrijfswoning
Agrarische bedrijfswoningen moeten worden gebruikt in overeenstemming met de agrarische bestemming. Maar wanneer is er sprake van bewoning die in strijd is met het bestemmingsplan? Deze vraag is eenvoudig te beantwoorden in die gevallen waarin de bewoners van een huis geen enkele band hebben met het agrarische bedrijf ter plaatse. Er zijn echter ook situaties denkbaar, dat er wel een band bestaat tussen de bewoners en het glastuinbouwbedrijf, maar dat er toch sprake is van burgerbewoning. In alle bestaande en nieuwe gevallen moet worden onderzocht of het gebruik agrarische bedrijfswoning daadwerkelijk (nog) in strijd is met de relevante voorschriften van het thans ter plaatse vigerende bestemmingsplan.
6.1.1 Volwaardige agrarische bedrijvigheid
De woning moet deel uitmaken van het bedrijf en de bewoning moet dienen voor volwaardige agrarische bedrijvigheid. Het moet gaan om bedrijfsmatige tuinbouw, zoals omschreven in het bestemmingsplan. Het begrip volwaardig duidt vooral op de duurzaamheid van de bedrijfsmatige tuinbouwactiviteiten in de zin van voldoende continuïteit. Hierbij wordt gedoeld op de continuïteit van het bedrijf, dat wil zeggen dat het bedrijf toekomstmogelijkheden moet hebben om voor langere tijd te kunnen blijven bestaan. Hierbij is de bedrijfstechnische opzet (omvang, aard) van belang.
6.1.2 Binding bewoning en bedrijf
Voorts mogen agrarische bedrijfswoningen alleen worden bewoond door agrariërs. Wanneer is de bewoning echter aan te merken als gebruik door agrariërs?
Daartoe moet de bewoning niet alleen dienen voor een volwaardig agrarische bedrijf zoals hierboven beschreven, maar de bewoning van een agrarische bedrijfswoning moet ook op zich volwaardig zijn op het punt van duurzaamheid in de zin van een voldoende binding van de ondernemer of arbeidskracht met het bedrijf.
Met de binding in de bedrijfswoning wonende ondernemer of arbeidskracht met het bedrijf wordt bedoeld dat die persoon in bepaalde mate juridisch, financieel, economisch én sociaal met het bedrijf is verbonden. Huisvesting van die persoon ter plaatse is noodzakelijk omdat die persoon degene is die zorg draagt voor de feitelijke bedrijfsuitoefening, het toezicht houdt op de dagelijkse gang van zaken in het bedrijf en werkzaamheden verricht in het bedrijf ook gedurende de avonduren, de nachtelijke uren en in het weekend. Er is dus geen sprake van binding bewoning en bedrijf wanneer sprake is van het huisvesten van (meerdere) arbeidskrachten die niet de zorg dragen voor de feitelijke bedrijfsuitoefening.
De koppeling van bewoning agrarische bedrijfswoning aan agrariërs, betekent eveneens dat een bewoner van een agrarische bedrijfswoning dus niet alleen ‘op papier’ verbonden moet zijn met het bedrijf. De verbondenheid tussen bewoning en bedrijf wordt bijvoorbeeld niet aanwezig geacht als de grond, woning en andere bedrijfsopstallen wel in eigendom zijn, maar het bedrijf wordt verhuurd aan een andere ondernemer. Het enkele feit, dat de bewoner van een agrarische bedrijfswoning eigenaar is van het glastuinbouwbedrijf, maakt zijn bewoning nog geen agrarische bewoning. Het gebruik woning heeft dan geen reële betekenis voor de bedrijfsuitoefening.
Het gaat er dus om wie zorg draagt voor de feitelijke bedrijfsuitoefening, het toezicht houdt op de dagelijkse gang van zaken in het bedrijf en werkzaamheden verricht in het bedrijf ook gedurende de avonduren, de nachtelijke uren en in het weekend. Het is de huurder die in beginsel kan worden aangemerkt als agrariër wiens huisvesting ter plaatse nodig is, tenzij de verhuurder zorg blijft dragen voor de feitelijke bedrijfsuitoefening.
Heeft de verhuurder/bewoner een fulltime betrekking elders, dan kan een dergelijke burger niet meer worden aangemerkt als een agrariër die ter plaatse moet wonen gelet op de bedrijfsvoering. Hij gebruikt zijn woning niet in overeenstemming met de agrarische bestemming, omdat de woning niet ten dienste van het bedrijf wordt aangewend.
Bovenstaand is onderbouwd waarom de eigenaar van een bedrijf niet zonder meer in een agrarische bedrijfswoning mag wonen. Deze benadering maakt het mogelijk dat een ander persoon (en diens gezin) in een agrarische woning mag wonen ook al is hij geen eigenaar. Huisvesting van personen die belast zijn met de dagelijkse leiding van een bedrijf vallen binnen de bestemming. Een arbeidsovereenkomst geeft juridische binding. De bedrijfsleider heeft inkomen uit het bedrijf, houdt toezicht op de dagelijkse gang van zaken binnen het bedrijf en verricht de nodige werkzaamheden in het bedrijf ook gedurende de avonduren, de nachtelijke uren en in het weekend. Dit maakt huisvesting ter plaatse noodzakelijk, zolang het dienstverband duurt.
Het gebruik van de woning moet doelmatig zijn voor het bijbehorende bedrijf. Om de basisfunctie van controle en toezicht te kunnen invullen, moet het gaan om bewoning ter plaatse. “Ter plaatse’ wil zeggen, dat de bedrijfswoning is gelegen in de directe nabijheid van het bedrijfscentrum, zodat vanuit de woning toezicht kan worden gehouden op het bedrijf.
Idealiter staat de agrarische woning op hetzelfde perceel als de bedrijfsopstanden. Het begrip ‘ter plaatse’ kan ook iets ruimer worden opgevat. Het bedrijf moet in ieder geval vanaf de woning goed bereikbaar zijn, maar hoeft niet op het bedrijfsterrein of naast het bedrijf gevestigd te zijn.
¹ 22 juli 2012, De omgevingsjurist: de toverformule berustte op artikel 15 van de WRO (oud). Het ging bij de toverformule om een afwijkingsbevoegdheid (of vrijstelling), waarmee het algemene gebruiksverbod om gronden of bouwwerken te gebruiken in strijd met de in het plan gegeven bestemming voor een concreet geval terzijde kon worden gesteld. Vrijstelling voor een ander gebruik (niet voor bouwwerken) was volgens de jurisprudentie van de Afdeling alleen mogelijk, als een zinvol gebruik overeenkomstig de bestemming niet meer mogelijk was en tegen de beoogde nieuwe gebruiksvorm geen dringende bezwaren bestonden. De toverformule komt in nieuwe bestemmingsplannen niet meer voor.