| Organisatie | Waterschap Zuiderzeeland |
|---|---|
| Organisatietype | Waterschap |
| Officiële naam regeling | Grondzakenbeleid 2014 |
| Citeertitel | Grondzakenbeleid 2014 |
| Vastgesteld door | dagelijks bestuur |
| Onderwerp | financiën en economie |
| Eigen onderwerp | Grondzakenbeleid |
| Externe bijlagen | exb-2018-30727 Bijlage 1 Beheergebied Waterschap Zuiderzeeland Bijlage 2 Schadecomponenten bij grondverwerving voor projecten Bijlage 3 Standaard uitgifteprijzen bij medegebruik |
Geen
Onbekend
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 17-06-2014 | 13-03-2020 | Onbekend | 11-06-2014 Onbekend | 185464/188671 | |
| 05-06-2014 | 01-05-2014 | 05-06-2014 | Onbekend | 11-06-2014 Onbekend | 185464/188671 |
Het Grondzakenbeleid 2007 was het eerste grondzakenbeleid van Waterschap Zuiderzeeland, met als doel, vanuit de historische context van het ontstaan van de polders en waterschap Zuiderzeeland (en haar voorgangers), de inhoud en omvang van de werkzaamheden van grondzaken te regelen (intern) en de wijze waarop met het (juridisch) beheer van eigendommen werd omgegaan te regelen (extern).
Het Grondzakenbeleid 2007 beoogde voor het beheer een handreiking te bieden om bestaande gebruikscontracten te actualiseren en nog niet geregelde gebruikssituaties te regelen. Voor wat betreft de te hanteren vergoedingen werd een zakelijke benadering vastgesteld; passend binnen het maatschappelijke klimaat in de positie van overheid en gericht op duurzaamheid.
Op alle onderdelen is in de tussenliggende jaren veel werk uitgevoerd en zijn inkomsten gegenereerd.
Met dit voorliggende Grondzakenbeleid 2014 beschrijft Waterschap Zuiderzeeland in hoofdlijnen hoe het omgaat met onroerende zaken. Het stelt kaders vast voor het medegebruik van waterschapseigendommen door derden, de tariefstelling bij medegebruik, het gebruik van onroerende zaken van derden door het waterschap, verkoop van waterschapseigendommen, alsook grondaankopen, schadeloosstellingen en gevolgschades in het kader van (uitvoering van) projecten.
Het Grondzakenbeleid 2014 is een actualisatie van het Grondzakenbeleid 2007. Deels vanwege veranderde wet- en regelgeving, deels omdat in het Grondzakenbeleid 2014 de sinds 2007 in de praktijk ontwikkelde werkwijze wordt verankerd.
Het grondzakenbeleid 2014 biedt Waterschap Zuiderzeeland de mogelijkheid om aan te haken bij de toekomstbestendige keuzes die het waterschap wil maken in het kader van haar maatschappelijke positie, op basis van ontwikkelingen in de maatschappij. Dit beleid biedt daarnaast het (privaatrechtelijk) kader als een van de bouwstenen bij de taakuitvoering van de beleidsprogramma’s Veiligheid, Voldoende water en Schoon water.
Uitgangspunt is dat het waterschap geen commerciële exploitant van zijn eigendommen is maar dat het wel een markconforme prijs rekent voor het gebruik.
Uitgangspunt is dat het Grondzakenbeleid 2014 volgend is op de (publiekrechtelijke) beleidsstukken van het waterschap en de maatschappelijke positie van het waterschap, maar steeds vanuit goed rentmeesterschap.
2.Relevante kaders en leeswijzer
Behalve door ontwikkelingen binnen het beheergebied zelf wordt het grondzakenbeleid beïnvloed door regelgeving vanuit Europa, rijksoverheid, provincie en gemeenten.
Op het niveau van Waterschap Zuiderzeeland zijn er beleidsvelden die van invloed zijn op hoe het grondzakenbeleid wordt gevoerd. Relevant in dit kader zijn onder meer:
Keur Waterschap Zuiderzeeland.
De legger watergangen landelijk gebied en de legger primaire A-, B- en C-waterkeringen van dijkring 7 en primaire A-waterkeringen van dijkring 8 Waterschap Zuiderzeeland, legger regionale waterkeringen en legger waterlopen.
Besluit mandaat, volmacht en machtiging Waterschap Zuiderzeeland 2013, vastgesteld in juni 2013.
Besluit ondermandaten, ondervolmachten, machtigingen en overige proceshandelingen, vastgesteld in september 2013.
Afwegingskader Maatschappelijke Positionering Waterschap Zuiderzeeland. Vastgesteld 25 maart 2014
‘Beleid bouwen nabij primaire waterkeringen’, vastgesteld in november 2008;
‘Beleid primaire waterkeringen voor windmolens, kabels en leidingen en beplantingen’, vastgesteld in december 2009;
‘Visie medegebruik primaire keringen’, opgesteld in mei 2011.
Waterbeheerplan 2010-2015, vastgesteld in december 2009;
Notitie ‘Rol en taken Waterschap Zuiderzeeland ten aanzien van natuurgebieden’, vastgesteld op 28 februari 2012;
‘Nota Onderhoudsverplichtingen en Schouw’, vastgesteld in november 2010;
‘Visie medegebruik Watersysteem’, opgesteld in mei 2009;
‘Visbeleid Waterschap Zuiderzeeland’, vastgesteld in 25 maart 2014;
‘Regeling tegemoetkoming ontvangst baggerspecie’, vastgesteld op 29 september 2011;
‘Beleidsregel drijvende woningen (ligboten)’, vastgesteld in juli 2013.
Beheerplan afvalwaterpersleidingen, vastgesteld in december 2009;
‘Nota Integraal Watertoezicht 2011-2015’, vastgesteld in maart 2011;
Beleidsregel Wateraanvoer, vastgesteld in mei 2009.
Na de inleiding in hoofdstuk 2 en de relevante kaders en leeswijzer in hoofdstuk 3 wordt in hoofdstuk 4 een korte uitleg gegeven van veelgebruikte begrippen op het terrein van Grondzaken.
Hoofdstuk 5 beschrijft beleidsuitgangspunten omtrent verwerving en beheer van eigendommen.
Hierin wordt beschreven hoe Waterschap Zuiderzeeland omgaat met eigendom en welke objecten Waterschap Zuiderzeeland in eigendom wil hebben. Tevens wordt aangegeven hoe wordt omgegaan met verwerving van eigendommen.
Hoofdstuk 6 bevat een beschrijving van beleidsuitgangspunten omtrent medegebruik van eigendommen door- en van derden. In dit hoofdstuk staan de uitgangspunten hoe wordt omgegaan bij medegebruik van eigendommen van het waterschap door derden. Het is van het specifieke geval afhankelijk op welke wijze de uitgifte plaatsvindt. De uitwerking van deze uitgangspunten is veelal maatwerk en dient van geval tot geval met de adviseurs van grondzaken te worden besproken. Op basis van de mandaat en volmachtregeling sluiten en beheren de adviseurs van grondzaken de overeenkomsten tot medegebruik.
Hoofdstuk 7 verwoordt het financiële beleid omtrent verwerving van eigendommen. In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de gehanteerde componenten bij schadeloosstelling bij verwerving van gronden. De uitwerking van deze uitgangspunten is veelal maatwerk en dient van geval tot geval met de adviseurs van grondzaken te worden besproken. Op basis van de mandaat en volmachtregeling sluiten de adviseurs van grondzaken de overeenkomsten tot verwerving en wikkelen zij deze af.
Hoofdstuk 8 geeft de uitgangspunten voor de gehanteerde uitgifteprijzen bij medegebruik van eigendommen van Waterschap Zuiderzeeland door derden. De uitwerking van deze uitgangspunten is veelal maatwerk en dient van geval tot geval met de adviseurs van grondzaken te worden besproken. Op basis van de mandaat en volmachtregeling sluiten en beheren de adviseurs van grondzaken de overeenkomsten tot medegebruik.
Een korte uitleg van gebruikte begrippen in dit beleidstuk.
Beheer: (juridisch) contractbeheer in relatie tot het grondgebruik. Op basis van de contracten (in te delen naar verschillende vormen van gebruik zoals pacht, verhuur en erfpacht) worden opbrengsten gegenereerd.
Beschermingszone: aan een waterstaatswerk grenzende zone, die als zodanig in de legger is opgenomen, waarin ter bescherming van dat waterstaatswerk voorschriften krachtens deze Keur van toepassing zijn. Toelichting: Over het algemeen zijn beschermingszoneringen (virtueel) begrensde gebieden waarbinnen waterstaatswerken gelegen zijn waar een bepaald verbodsregime geldt. Het verbodsregime draagt hoofdzakelijk bij aan de bescherming en instandhouding van de waterstaatkundige functie van waterstaatswerken. Meestal worden op/rond een waterstaatswerk meerdere verbodsregimes gehanteerd en dus ook meerdere zoneringen.
Bootinlaatplaats: een perceel grond dat specifiek is ingericht voor het inlaten van boten voor inspectie, onderhoud en beheer van watergangen.
Catalogus Groenblauwe diensten: een overzicht van de maximum vergoedingen die overheden in Nederland mogen geven aan grondeigenaren die een groenblauwe dienst (natuur en landschap, cultuurhistorie, recreatie of waterbeheer) leveren. De vergoedingen zijn gebonden aan een maximum om oneerlijke staatssteun te voorkomen.
Duurzame oever: in beheer- en onderhoud worden twee soorten duurzaamheid onderscheiden: constructie- en omgevingsduurzaamheid. Constructieduurzaamheid is het toepassen van duurzame materialen, hergebruik van bestaande constructies, het verhogen van de constructielevensduur, etc. Omgevingsduurzaamheid is het creëren van groene constructies, verbeteren en stimuleren van de bestaande flora en fauna, enzovoort. Bij de aanleg van duurzame oevers worden beide verenigd, omdat de nieuwe oevers zowel constructief langer meegaan en goedkoper zijn in onderhoud alsook een positieve bijdrage leveren aan de waterkwaliteit en waterberging.
IBA: een zuiveringssysteem voor de individuele behandeling van afvalwater.
Fruitteeltpomp: een pompvoorziening voor nachtvorst- en droogtebestrijding ten behoeve van de wateraanvoer in een fruitteeltgebied.
Kunstwerk: (bouw)werk, geen gebouw zijnde, ten behoeve ten behoeve van civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een leiding, een via- of aquaduct, een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening.
KRW (Europese Kaderrichtlijn Water, richtlijn 2000/60/EC): deze richtlijn is in 2000 van kracht geworden en heeft als doelstelling de kwaliteit van oppervlakte- en grondwater in Europa te waarborgen.
Kernzone: de kernzone van een waterkering of watergang zoals opgenomen in de legger en keur.
Keur: verordening van een waterschap, waarin een stelsel van verbods- en gebodsbepalingen is opgenomen ter bescherming en instandhouding van de waterhuishouding en waterstaatswerken.
Legger: legger als bedoeld in artikel 5.1 van de Waterwet of in artikel 78 tweede lid van de Waterschapswet, is een bij besluit van de waterbeheerder vastgesteld register van waterstaatswerken (bijvoorbeeld hoofdwatergangen) met daarin per waterstaatswerk geografische informatie met de ligging, maatvoering, de onderhoudsplichtigen en onderhoudsverplichtingen.
Loswal: een verharde oeverstrook of kade aan een watergang of waterkering, die geschikt en bestemd is voor het laden en lossen van schepen, eventueel voor opslag van (nood)voorraad.
Marktwaarde: het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld.
Natuurvriendelijke oever: oever die op natuurlijke wijze is ingericht of ontstaan met als doel een geleidelijke en brede overgang van nat naar droog zodat deze interessant is voor flora en fauna, waardoor de waterkwaliteit verbeterd worden.
NBW (Nationaal Bestuursakkoord Water): het NBW heeft tot doel om in 2015 het watersysteem op orde te hebben en daarna op orde te houden anticiperend op veranderende omstandigheden, zoals onder andere de verwachte klimaatverandering, zeespiegelstijging, bodemdaling en toename van verhard oppervlak. Het watersysteem moet in het kader van het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW-actueel) in 2015 op orde zijn en vervolgens richting 2050 op orde worden gehouden. Waterschap Zuiderzeeland heeft deze verplichtingen vastgelegd in het ‘Uitvoeringsprogramma NBW Waterschap Zuiderzeeland’, vastgesteld in maart 2009.
Persleiding: leiding waar onder druk afvalwater doorheen gepompt wordt.
Recreatief medegebruik: hiervan is sprake indien de hoofdfunctie van een gebied waterkeringen of water is en daarnaast de mogelijkheid tot recreatie aanwezig is. Hierbij kan gedacht worden aan de aanleg van fietspaden en fietsroutes, watergangen geschikt maken voor pleziervaart, etc.
Stedelijk water: water gelegen binnen de bebouwde kom , voor zover dit water deel uitmaakt van het watersysteem.
Uitlevering: het verschil tussen de hoeveelheid (m³) in profiel gemeten grond en dezelfde grond na ontgraving.
VBC: Visstand Beheer Commissie, het wettelijk verplichte overlegplatform waarin de visserijsector (sportvisserij en beroepsvisserij) samen met de verhuurder van visrechten en de waterbeheerder onderlinge afspraken maakt.
Watervergunning: vergunning als bedoeld in de Waterwet.
Waterstaatswerk: oppervlaktewaterlichaam, bergingsgebied, waterkering en ondersteunend kunstwerk, dat als zodanig in de Legger is aangegeven, tenzij dat werk is vrijgesteld van de opneming in de Legger, dan wel indien de vaststelling van de Legger nog niet heeft plaatsgevonden.
Waterstaatkundige functie: de functie die het waterschap aan het waterstaatswerk heeft toegekend.
Waterstaatkundig belang: waterkeringen, watergangen, kunstwerken, AWZI’s, persleidingen en gebouwen met een waterstaatkundige functie dan wel daarmee een rechtstreekse functionele relatie hebben die van dusdanig belang zijn dat deze in beheer en onderhoud zijn bij het waterschap.
Watersysteem: samenhangend geheel van één of meer oppervlaktewaterlichamen met bijbehorende bergingsgebieden, waterkeringen en ondersteunende kunstwerken en grondwaterlichamen, met inbegrip van de biologische componenten.
4. Beleidsuitgangspunten omtrent eigendommen
Eigendom is het meest omvattende recht dat men op een onroerende zaak kan hebben. Het eigendomsrecht biedt de eigenaar van een zaak de meest verstrekkende zekerheid.
Waterschap Zuiderzeeland heeft gronden, watergangen en objecten in eigendom. Vrijwel al deze eigendommen vervullen een rol ten behoeve van de primaire taken van het waterschap, zoals waterkeringen, hoofdwatergangen, zuiveringsinstallaties, óf hebben daarmee een rechtstreekse functionele relatie, zoals kantoren of werkplaatsen. Deze onroerende zaken maken deel uit van het vermogen van de publiekrechtelijke rechtspersoon Waterschap Zuiderzeeland.
Wanneer een eigendom zijn waterstaatkundig belang definitief heeft verloren, kan besloten worden tot afstoting hiervan.
Bij het beheer en onderhoud van (primaire) waterstaatswerken ligt het voor de hand dat het waterschap hiervoor de aangewezen partij is. In theorie is het echter mogelijk dat een derde eigenaar is van waterstaatswerken die door Waterschap Zuiderzeeland worden onderhouden. Dit is in het kader van het uitvoeren van doelmatig beheer en onderhoud een niet wenselijke situatie.
Daarnaast verschaft het eigendom van waterstaatswerken voor Waterschap Zuiderzeeland een juridische titel om overeenkomsten met derden aan te gaan; dit maakt het mogelijk om beheerafspraken te maken op privaatrechtelijke grondslag. Tegen deze achtergrond hanteert Waterschap Zuiderzeeland als uitgangspunt de betreffende onroerende zaken in eigendom te hebben of te verkrijgen, tenzij een strategisch belang of een beleidsmatige afweging zich daartegen verzet.
Ten slotte draagt het feit dat het waterschap bij instelling van de rechtsvoorgangers de waterkeringen en (hoofd) watergangen in eigendom overgedragen heeft gekregen, bij aan de wenselijkheid om de eigendom van deze gronden te houden en waar nodig, bij wijzigingen te verwerven om daarmee versnippering tegen te gaan.
4.2.Verwerving eigendom gronden
In het licht van het bovenstaande tracht het waterschap actief de (volle) eigendom te verwerven van die gronden, zover nodig voor de uitvoering van zijn taken, door middel van de rechthebbende via het traject van minnelijke overeenstemming.
In gevallen waar geen minnelijke overeenstemming kan worden bereikt, zal - indien de uitvoering van het project verwerving van de eigendom vordert - het onteigeningsinstrument op grond van de Onteigeningswet worden ingezet.
Bij uitoefening van de taken in het watersysteem zal, enkel indien de belangen van de rechthebbenden de onteigening van de grond niet vorderen en de rechthebbende uit het oogpunt van zijn bedrijfsvoering minnelijk niet aan de verwerving van de (volle ) eigendom door het waterschap wordt meegewerkt, getracht worden minnelijke overeenstemming te bereiken met de rechthebbende, middels overdracht van het blote eigendom aan het waterschap en het vestigen van een tijdelijk erfpachtrecht voor de duur van 26 jaar ten behoeve van de rechthebbende, onder nader door het waterschap te bepalen voorwaarden.
Indien over het bovenstaande geen minnelijke overeenstemming wordt bereikt, en de belangen van de rechthebbende de onteigening niet vorderen, wordt bij uitoefening van de watersysteemtaak in dat geval aan de rechthebbende een gedoogplicht opgelegd op grond van de Waterwet of Belemmeringenwet Privaatrecht.
Bij het opleggen van een gedoogplicht wordt het waterschap geen eigenaar van de grond. Het gedoogbesluit wordt ingeschreven in de openbare registers.
Toegespitst op het project duurzame oevers heeft de Algemene Vergadering van Waterschap Zuiderzeeland besloten om bij individuele dan wel collectieve weigering van medewerking een gedoogplicht aan de betrokken gerechtigde(n) en/of gebruikers op te leggen (*).
(* noot: Volgens besluit van de Algemene Vergadering van Waterschap ZUiderzeeland van 14 december 2004)
De kernzone van de primaire waterkeringen is in eigendom bij Waterschap Zuiderzeeland, overigens met uitzondering van:
Het eigendom van deze sluizen en gebouwen wordt niet actief verworven.
Naast de primaire waterkeringen zijn diverse locaties in het beheergebied als kernzone aangewezen. Het gaat dan voornamelijk om (buitendijks) gelegen strekdammen, kades etc. Deze verdedigingswerken vormen geen onderdeel van de primaire waterkering en zijn niet in eigendom bij het waterschap.
Waar niet de gehele kernzone van de primaire waterkering volledig eigendom is van het waterschap wordt dit eigendom actief verworven, behoudens de hiervoor genoemde uitzonderingen. Omdat de bestaande primaire keringen reeds eigendom van waterschap Zuiderzeeland zijn, zal dit zich met name voordoen bij nieuwe keringen of het verleggen van keringen.
Als gevolg van technische aanpassingen ten behoeve van bijvoorbeeld stedelijke ontwikkelingen kan de kernzone van vorm veranderen. De gronden die op deze wijze buiten de kernzone vallen en daardoor hun directe waterstaatskundig belang verliezen, kunnen worden afgestoten. Wijziging van de kernzone brengt met zich mee dat grond die binnen de nieuw te vormen kernzone komt te liggen, in eigendom (en beheer) bij Waterschap Zuiderzeeland dient te komen.
Om de ontwikkelingen op en rondom de waterkeringen adequaat te reguleren, heeft Waterschap Zuiderzeeland beleid ontwikkeld ten aanzien van primaire waterkeringen; dit beleid is leidend ten aanzien van het Grondzakenbeleid. Een overzicht van de meest relevante beleidsstukken is opgenomen in Hoofdstuk 3: Relevante kaders.
Regionale (buitendijkse) keringen zijn niet in eigendom van het waterschap en worden in principe ook niet in eigendom verworven (*).
(* noot: Opgemerkt wordt dat de Knardijk, als regionale waterkering, in eigendom en beheer is bij Waterschap Zuiderzeeland)
Het eigendom, beheer en onderhoud van de keringen is, per geval vastgelegd in de legger.
Een groot deel van de waterkeringen is in medegebruik bij derden. In Hoofdstuk 6 wordt verder ingegaan op het medegebruik van eigendommen.
Watergangen met een waterstaatkundige functie, zoals vaarten, tochten, d-tochten, kwelsloten en wateraanvoersloten, zijn bij Waterschap Zuiderzeeland in eigendom, echter met uitzondering van:
Peilregulerende kunstwerken met een waterstaatkundige functie, bijvoorbeeld stuwen, inlaten of hevels, zijn in eigendom bij het waterschap. Het eigendom, beheer en onderhoud van alle peilregulerende kunstwerken is, dan wel wordt, per geval vastgelegd in de legger.
In beginsel zijn duikers en bruggen in of onder infrastructurele werken eigendom van de eigenaar van de betreffende infrastructuur (wegen of spoorlijnen). Waterschap Zuiderzeeland is veelal verantwoordelijk voor het vrijhouden van het doorstroomprofiel.
Afhankelijk van de feitelijke situatie vindt vestiging van een opstalrecht of ander zakelijk recht plaats ten behoeve van de eigenaar van de infrastructuur.
Het eigendom, beheer en onderhoud van de (weg)duikers en bruggen is, dan wel wordt, per geval vastgelegd in de legger.
4.5.Project duurzame- of natuurvriendelijke oevers
Waterschap Zuiderzeeland geeft vorm en inhoud aan het NBW en de KRW door uitvoering van het Oeverbeleid (*) alsook de notitie ‘Rol en taken van Waterschap Zuiderzeeland ten aanzien van natuurgebieden’.
(* noot: Oeverbeleid is vastgelegd in een notitie "Inrichting duurzame en natuurvriendelijke oevers en grondverwerving in Flevoland", vastgesteld door de Algemene Vergadering van Waterschap ZUiderzeeland van 22 mei 2001)
Dit beleid is gestoeld op 4 pijlers:
Waterschap Zuiderzeeland vervangt zo veel mogelijk de traditionele houten (vaak behandelde) beschoeiing in tochten in agrarisch gebied door duurzame oevers.
Binnen de bovengenoemde beleidskaders vindt op een zo efficiënt mogelijke wijze de aanleg van duurzame- of natuurvriendelijke oevers plaats. In landelijk gebied langs tochten, op plaatsen waar dit mogelijk is (*), worden duurzame oevers aangelegd. Waterschap Zuiderzeeland streeft er naar de voor de aanleg van duurzame oevers benodigde gronden in eigendom te verwerven.
(* noot: Ter voorkoming van kapitaalvernietiging kan bijvoorbeeld bij fruitteeltgebieden, boomkwekeerijen, kabeltracé's, etc. de aanleg van duurzame oevers worden uitgesteld)
Uit de notitie ‘Rol en taken Waterschap Zuiderzeeland ten aanzien van natuurgebieden’ volgt dat in natuurgebieden en/of op gronden van provincie, gemeenten of andere terreinbeherende organisaties bij voorkeur natuurvriendelijke oevers worden gerealiseerd. In deze situatie is er vaak meer ruimte beschikbaar voor de aanleg van de oever. De natuurvriendelijke oeverzone blijft in eigendom en beheer bij de terreinbeheerder, zodat grondoverdracht aan Waterschap Zuiderzeeland niet aan de orde is.
Waterschap Zuiderzeeland is eigenaar en actief beheerder van het oorspronkelijk doorstroomprofiel van de (hoofd)watergang.
De verplichtingen wat betreft onderhoud en beheer van de natuurvriendelijke oever(zone) worden middels een beheerovereenkomst vastgelegd. De onderhoudsplichtige wordt aangeduid in de legger.
In het beheergebied hebben de gemeenten in de periode van 2010-2011 het beheer en onderhoud van hun watersystemen binnen de stedelijke omgeving (stedelijk water) aan Waterschap Zuiderzeeland overgedragen. Het eigendom van stedelijk water blijft bij de gemeenten.
De afspraken omtrent de overdracht van het stedelijk waterbeheer en de overname van de peilregulerende kunstwerken, tussen de gemeentes en Waterschap Zuiderzeeland zijn per gemeente vastgelegd in Maatwerkovereenkomsten.
Uitgangspunt is dat de kunstwerken in het kader van het peilbeheer van stedelijk water in eigendom en beheer dienen te zijn bij Waterschap Zuiderzeeland; hiertoe wordt een zakelijk recht van opstal gevestigd.
Watergangen - voor zover eigendom van Waterschap Zuiderzeeland -, die als gevolg van bijvoorbeeld (stads)uitbreidingsprojecten, in een stedelijke omgeving komen te liggen, worden in eigendom overgedragen aan de betreffende gemeente, zulks tegen een door Waterschap Zuiderzeeland en de gemeente in onderling overleg vast te stellen waarde. Bij gebreke van overeenstemming wordt de waarde via taxatie door een onafhankelijke deskundige bepaald.
Objecten met een waterstaatkundig belang, zoals kantoren, gemalen, AWZI’s, magazijnen en dergelijke, zijn in eigendom bij Waterschap Zuiderzeeland. Afstoting van een dergelijk object zal alleen dan overwogen worden wanneer het geen waterstaatkundig belang (meer) heeft.
Buitendijkse loswallen - onderdeel van de waterkering - en binnendijkse loswallen zijn in eigendom bij Waterschap Zuiderzeeland. Loswallen kunnen door het waterschap aan derden in gebruik worden gegeven conform het bepaalde in 6.3.3.
4.9.Persleidingen en rioolgemalen
Waterschap Zuiderzeeland is in het beheergebied eigenaar en beheerder van alle rioolpersleidingen, vanaf het punt waarop het afvalwater van de gemeente wordt ‘overgenomen’.
Deze persleidingen liggen bij een groot aantal eigenaren in de grond. Slechts in een beperkt aantal gevallen is het mogelijk gebleken om een opstalrecht te vestigen. Waar nodig zullen in de bestaande situaties alsnog opstalrechten worden gevestigd, dan wel gedoogplichten op basis van de Belemmeringenwet Privaatrecht worden gevestigd.
Om het eigendom van de persleidingen zeker te stellen, heeft Waterschap Zuiderzeeland alle leidingnetwerken in het beheergebied bij het Kadaster laten registreren.
Waterschap Zuiderzeeland actualiseert periodiek de leidingnetwerken van persleidingen bij het Kadaster (*).
(* noot: Netwerken kunnen wijzigen door spitsen, verenigen, uitbreiding, imkrimping en/of tracéwijziging)
Ingeval van aanleg van nieuwe persleidingen zal een opstalrecht ten behoeve van optimaal beheer en onderhoud van de leiding - worden gevestigd, waartoe afspraken worden gemaakt met de grondeigenaar over het gebruik van de grond. Indien geen minnelijke overeenstemming wordt bereikt zullen in die situaties gedoogplichten op basis van de Belemmeringenwet Privaatrecht worden gevestigd.
Ingeval van vestiging van een opstalrecht wordt voor de hoogte van de retributie aansluiting gezocht bij de “LTO-Gasunie norm”, onderdeel: Eigenaarvergoeding. De overige onderdelen van de LTO-Gasunienorm zijn niet van toepassing bij de aanleg van persleidingen.
Voor gewassenschade en gebruik van een werkstrook worden de vergoedingen die zijn opgenomen in de lijst ‘schadecomponenten bij uitvoering van werken’ (bijlage 2) gehanteerd (*).
(* noot: Op dit moment werken de waterschappen in Waterkrachtverband aan een gezamenlijke nadeelcompensatieregeling, o.a. voor de aanleg van persleidingen. Op het moment dat er een gezamenlijke regeling wordt vastgesteld, kan hierbij aansluiting worden gezocht)
De hoofdrioolgemalen zijn in eigendom bij het waterschap.
Bij te realiseren rioolgemalen wordt actief beleid gevoerd om het eigendom van de grond te verwerven. Daar waar dit niet mogelijk is, wordt een zakelijk recht van opstal of erfpacht gevestigd.
4.10.Strategische grondverwerving
Voor vroegtijdig grond verwerven kunnen verschillende redenen zijn, bijvoorbeeld een ontwikkeling in gang zetten of versnellen. Echter, gelet op de aard van de projecten voert Waterschap Zuiderzeeland geen actief strategisch grondverwervingsbeleid.
Voor verwerving van kleine oppervlakten grond, zoals in het kader van aanleg van duurzame oevers, is het vooraf verwerven van grond - gelet op zowel de eventuele risico’s als de beperkte besparing van kosten - niet doelmatig. Evenmin is dit het geval bij het inzetten van eventuele ruilgrond gezien de kleine oppervlakten, die worden aangekocht.
Incidenteel kan strategische grondverwerving doelmatig zijn, bijvoorbeeld anticiperend op bepaalde ontwikkelingen binnen sterk verstedelijkte gebieden. Slechts in bijzondere situaties kan het zinvol zijn om actief grond te verwerven (*).
(* noot: Bijvoorbeeld: een strategische grondaankoop bij een gemaal of bij een AWZI)
Eigendommen van Waterschap Zuiderzeeland kunnen in bepaalde gevallen door derden worden gebruikt. Het belang bij medegebruik is tweeledig. Enerzijds heeft het waterschap belang bij een zo optimaal mogelijk duurzaam dijk- en waterbeheer, en anderzijds voert het waterschap goed rentmeesterschap waarbij de eigendommen inkomsten opleveren. Uitgangspunt is dat Waterschap Zuiderzeeland opereert als moderne overheid waarbij op een zakelijke manier met vermogen wordt omgegaan. De uitgifte van medegebruik dient dan ook op de meest doelmatige manier te worden uitgevoerd, waarbij het waterstaatkundig belang steeds voorop staat.
Daarnaast maakt Waterschap Zuiderzeeland voor de uitoefening van zijn taken in sommige situaties gebruik van onroerende zaken van derden, waarop of waarin bijvoorbeeld zaken aanwezig zijn als rioolpersleidingen, individueel afvalwater systemen (iba’s), pompen voor droogte- en nachtvorstbestrijding fruitteelt of bootinlaatplaatsen.
5.2.Uitgangspunten bij bijzonder medegebruik eigendommen
Bij medegebruik van eigendommen kan onderscheid gemaakt worden tussen algemeen (gewoon) gebruik van de openbare zaak en bijzonder gebruik. Het gebruik van een openbare zaak staat voor een ieder open voor zover dat gebruik in overeenstemming is met de bestemming daarvan (gewoon gebruik). Gewoon gebruik van openbare zaken kan niet aan privaatrechtelijke beperkingen worden onderworpen. Gaat het gebruik echter verder (bijzonder gebruik), dan kunnen daaraan door de eigenaar privaatrechtelijke beperkingen worden verbonden. Van bijzonder gebruik is in ieder geval sprake wanneer het gebruik niet aan een ieder gelijk openstaat.
Het waterschap mag als overheid deelnemen aan het privaatrechtelijk rechtsverkeer. Het mag gebruik maken van privaatrechtelijke instrumenten voor de behartiging van de belangen van zijn eigendommen, mits de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht worden genomen.
Gezien de historie van het beheergebied heeft het eigendommenbeheer betreffende medegebruik – zoals Waterschap Zuiderzeeland dat heeft overgedragen gekregen van zijn rechtsvoorgangers – altijd mede op privaatrechtelijke basis plaatsgevonden.
Ingevolge de heersende “twee-wegenleer” en de daarop voortbordurende jurisprudentie is het aan het waterschap toegestaan om los van zijn publiekrechtelijke afwegingskader (vergunningstelsel) tot toestemming van (bijzonder) medegebruik een privaatrechtelijk afwegingskader zoals hieronder geschetst te hanteren, zolang daarmee niet de door de publiekrechtelijke toestemming verkregen publiekrechtelijke positie wordt ondermijnd.
In dit hoofdstuk regelt het waterschap zijn privaatrechtelijk afwegingskader voor het verlenen van toestemming voor medegebruik, op basis van zijn positie van eigenaar van de betreffende onroerende zaak.
In de uitwerking van het medegebruik door derden van waterschapseigendommen wordt onderscheid gemaakt tussen enerzijds percelen of objecten die binnen de beschermingszones van de waterkeringen en watergangen liggen en anderzijds percelen of objecten waarop de Keur niet van toepassing is.
Voor medegebruik van gronden of objecten, die gelegen zijn binnen de beschermingszones, dient in de meeste gevallen een watervergunning te worden aangevraagd. Bij de beoordeling van de aanvraag wordt getoetst of medegebruik op basis van de Keur en geldende beleidsregels mogelijk is. Indien medegebruik mogelijk is, worden de beschikbare publiekrechtelijke instrumenten (bijvoorbeeld: vergunning, of opname onderhoudsplichtige in de legger) ingezet om dit gebruik publiekrechtelijk te regelen. Vervolgens wordt er op basis van dit grondzakenbeleid getoetst of privaatrechtelijke toestemming wordt gegeven voor het gebruik en of een privaatrechtelijke overeenkomst moet worden gesloten voor het (mede)gebruik van de eigendommen van Waterschap Zuiderzeeland.
Bij de afweging of een privaatrechtelijke overeenkomst wordt afgesloten wordt getoetst aan:
• De mogelijkheid om inkomsten te genereren (goed rentmeesterschap);
• Het risico indien geen aanvullende overeenkomst wordt gesloten:
o het voorkomen van verlies van eigendom door natrekking bij bouwwerken van derden;
o het voorkomen van verlies van eigendommen door verjaring;
o het ontstaan van rechten (bijvoorbeeld pacht of erfdienstbaarheden).
Indien wordt besloten een overeenkomst van medegebruik aan te gaan, moet vervolgens worden beoordeeld tegen welke vergoeding en onder welke voorwaarden het eigendom beschikbaar wordt gesteld. In een aantal gevallen zijn hiertoe standaardbedragen vastgesteld, als vastgelegd in bijlage 3.
Is er sprake van medegebruik voor een kortere periode dan 4 aaneengesloten weken dan wordt er geen aanvullende overeenkomst opgesteld omdat de daarmee gepaard gaande administratieve kosten de inkomsten voor een dergelijk medegebruik zouden overtreffen.
Bij gebruik van onroerende zaken van derden door Waterschap Zuiderzeeland wordt onderscheid gemaakt tussen enerzijds incidenteel (niet locatie gebonden) gebruik zoals de bootinlaatplaatsen en pompen fruitteelt en anderzijds permanent gebruik, zoals persleidingen en iba’s. Voor het gebruik van de onroerende zaak wordt een vergoeding betaald.
Bij incidenteel gebruik wordt een ‘eenvoudige’ overeenkomst afgesloten. Bij permanent gebruik wordt een zakelijk recht gevestigd.
Vrijwel alle daartoe geschikte eigendommen zijn door Waterschap Zuiderzeeland in medegebruik uitgegeven. Dit medegebruik is onderverdeeld in agrarisch en niet-agrarisch medegebruik.
Bij uitgifte van gronden, water en objecten bestaan verschillende vormen van medegebruik. Voorbeelden hiervan zijn: (ver)huur, recht van opstal, erfpacht, pacht, recreatief medegebruik, bruikleen, erfdienstbaarheid, tegemoetkoming bereikbaarheid voor bootinlaatplaatsen of fruitteeltpompen.
Agrarisch gebruik vormt verreweg het grootste deel van het in medegebruik uitgegeven areaal. Een deel van de waterkeringen is in pacht dan wel deels in agrarische erfpacht uitgegeven.
Bij de instelling van de waterschappen in Flevoland waren veel waterkeringen (dijkpercelen) door het Rijk (Rentambt der Domeinen) verpacht op basis van reguliere pachtovereenkomsten. Deze pachtovereenkomsten zijn destijds, na de instelling van de waterschappen, door rechtsopvolging naar de waterschappen over gegaan. Later bleek dat de bepalingen van de reeds lang lopende pachtovereenkomsten niet goed aansloten op die van de Keur. Daarnaast gelden er inmiddels andere inzichten in het dijkgraslandbeheer omtrent onder andere de erosiebestendigheid van de grasmat.
Een en ander heeft ertoe geleid dat Waterschap Zuiderzeeland de volgende uitgangspunten uit de Notitie graslandbeheer op dijken, vastgesteld door het college van D&H op 30 maart 2004 (*) bij verpachting van dijkpercelen (**) toepast:
• 3-jarige contracten op basis van artikel 7:385 BW. (Deze contracten worden niet van rechtswege verlengd, maar lopen af op de einddatum.)
• Geen grootvee (runderen/paarden) op de dijk.
• Geen onderverpachtingen toegestaan.
• Geen dierlijke mest op de dijk.
• Maximaal 100 kg N per ha. in de vorm van kunstmest.
• Geen beweiding van 1 november tot 1 april.
• Bij niet-nakoming van de voorwaarden zijn direct opeisbare boetes opgenomen.
• Opname van door de grondkamer goedgekeurde bedingen als bedoeld in artikel 7:385 van het Burgerlijk Wetboek (verpachting door openbare lichamen).
• Boeteclausules bij niet-nakomen van de verplichtingen.
(* noot: In deze notitie wordt verwezen naar de notitie "Pachtbeleid Waterschap Zuiderzeeland, Rotterdam mei 2003" opgesteld door SAOZ. In deze notitie worden randvoorwaarden gesteld waaraan verpachtingen dienen te voldoen. Deze notitie is opgesteld omdat tot dan geldende uitgiftes ertoe hebben geleid dat de keringen op gebied van erosiebestendigheid niet door de veiligheidskeuringen kwamen)
(** noot: Bij verpachting van percelen wordt onderscheid gemaakt tussen hooiland, schapenland en vloeidijkpercelen)
Met inachtneming van bovengenoemde uitgangspunten sluiten de pachtovereenkomsten beter aan op de Keur en op het gewenste graslandbeheer.
Het streven van Waterschap Zuiderzeeland is de nog lopende reguliere pachtovereenkomsten - met uitzondering van de verpachte percelen op de ‘vloeidijk’ van de Zwartemeerdijk nabij Ens en Kraggenburg - indien en voor zover mogelijk om te zetten naar verpachtingen voor kortere duur, met inachtneming van bovengenoemde uitgangspunten. Een reguliere pachtovereenkomst wordt aan het einde van de looptijd opgezegd onder aanbieding van een nieuwe pachtovereenkomst met aangepaste voorwaarden.
Indien en voor zover mogelijk zal Waterschap Zuiderzeeland bij het einde van de pachtovereenkomst het perceel eerst in pacht aan de zittende pachter aanbieden. Wanneer de pachter zich niet als een goed pachter heeft gedragen zal het waterschap geen nieuwe overeenkomst aan bieden danwel een overeenkomst voor een kortere duur dan 3 jaar aan bieden.
In geval van overlijden van de pachter wordt het perceel bij voorkeur verpacht aan de bedrijfsopvolger van de overleden pachter.
Een perceel dat vrijkomt van pacht zal in beginsel opnieuw in pacht worden uitgegeven, via een openbare inschrijving. Veehouders uit het beheergebied van Waterschap Zuiderzeeland hebben voorrang bij een dergelijke inschrijving. Indien er meerdere geschikte kandidaten zich hebben ingeschreven, vindt de uitgifte via loting plaats. Een pachter die op een andere locatie in het beheergebied, bijvoorbeeld tijdelijk in verband met werkzaamheden dan wel structureel, bijvoorbeeld bij bestemmingswijziging, (een gedeelte van) zijn pachtperceel moet inleveren, krijgt voorrang bij de uitgifte van een vrijkomende pachtperceel.
Bij nieuwe uitgiftes worden marktconforme pachtprijzen gehanteerd. De maximum pachtprijs van nieuwe uitgiftes wordt gevormd door de regionorm (plafond). Afhankelijk van de ligging en de mogelijkheden van een perceel, wordt een depreciatie op deze prijs toegepast.
Met uitzondering van (vloeidijk)percelen op primaire waterkeringen, worden vrijkomende (pacht)percelen, indien het bedrijfsmatige landbouw betreft, in geliberaliseerde pacht voor een marktconforme pachtprijs uitgegeven.
Waterschap Zuiderzeeland heeft een deel van de grond op de ‘vloeidijk’ van de Zwartemeerdijk nabij Ens in de Noordoostpolder in agrarische erfpacht (zowel altijddurend erfpacht als tijdelijk erfpacht) uitgegeven.
Tegen de datum dat een tijdelijk erfpachtrecht afloopt, kan door het waterschap een overeenkomst voor het hervestigen van het erfpachtrecht aan de erfpachter worden aangeboden, voor een nieuwe (erfpacht)termijn van 26 jaar en voorts onder marktconforme voorwaarden (*).
(* noot: Conform besluit van het college van DenH van Waterschap Zuiderzeeland van 20 september 2012)
Voor het te water laten van boten in het beheergebied heeft Waterschap Zuiderzeeland een aantal bootinlaatplaatsen op het eigendom van derden aangelegd. Voor het gebruik van het eigendom wordt jaarlijks een vaste vergoeding (zie bijlage 3) aan de betreffende grondeigenaar betaald.
Bereikbaarheid pompen fruitteelt
Waterschap Zuiderzeeland heeft in het fruitteeltgebied - in de Noordoostpolder - diverse pompen geplaatst ten behoeve van de droogte- en nachtvorstbestrijding in de fruitteelt.
Voor bediening en onderhoud van deze pompen heeft Waterschap Zuiderzeeland schriftelijke afspraken gemaakt met de betreffende grondeigenaren wat betreft bereikbaarheid van de pompen over hun eigendommen.
Voor de bereikbaarheid van de pompen ontvangt de grondeigenaar jaarlijkse een vaste vergoeding (bijlage 3).
5.3.2.Niet-agrarisch medegebruik
In het kader van niet-agrarisch medegebruik gaat de voorkeur uit naar het aangaan van huurovereenkomsten.
Bij medegebruik van eigendommen door derden is de huur afhankelijk van het voorgenomen gebruik en eventueel de looptijd van de Watervergunning. Voor de uitgifte in huur worden marktconforme prijzen gehanteerd, afhankelijk van het gebruik, zie bijlage3.
Wanneer sprake is van een perceel met nagenoeg geen (economische) gebruiksmogelijkheden en de gebruiker daarnaast geen bedrijfsmatig of commercieel belang heeft bij het gebruik van het perceel, kan een uitgifte in bruikleen worden toegepast. Bij bruikleen wordt geen tegenprestatie in geld gevraagd. Overigens kunnen er wel afspraken met de gebruiker worden gemaakt over onderhoud van het perceel als tegenprestatie.
Het verdient in sommige situaties de voorkeur de uitgifte van medegebruik te regelen middels vestiging van een zakelijk recht van opstal of erfpacht.
Ingeval van realisering van opstallen door derden op en/of in waterschapseigendommen wordt met vestiging van een opstalrecht voorkomen dat Waterschap Zuiderzeeland door natrekking eigenaar wordt van deze opstallen en voor de onroerende-zaakbelastingen en andere lasten wordt aangeslagen.
Voor de gerechtigde biedt een zakelijk recht bovendien mogelijkheden voor het verkrijgen van een hypothecaire financiering.
De retributie of canon wordt gebaseerd op de marktwaarde van de grond.
Afhankelijk van het soort en de grootte van de opstal zal het opstalrecht als zelfstandig recht dan wel als aanvullend recht op een erfpachtrecht dan wel als huurafhankelijk opstalrecht worden gevestigd.
De looptijd van de zakelijk recht overeenkomst is afhankelijk van de looptijd van de eventuele watervergunning, het geplande gebruik en de looptijd van de eventueel onderliggende huurovereenkomst.
Wanneer het perceel op basis van het bestemmingsplan de bestemming “ligplaats woonboot” heeft, is uitgifte van gebruik van de ligplaats toegestaan, een en ander onder marktconforme voorwaarden, zie bijlage 3.
De regels voor gebruik worden vastgelegd middels een huurovereenkomst dan wel middels vestiging van een zakelijk recht.
Indien (een) windmolen(s) op eigendommen van Waterschap Zuiderzeeland wordt/worden gebouwd, vindt vestiging van een opstalrecht onder marktconforme voorwaarden plaats, waarbij de jaarlijkse retributie is berekend naar bedragen die in het gebied worden betaald voor plaatsing en exploitatie van vergelijkbare windmolens.
Ingeval alleen de wieken van de windmolen(s) boven eigendommen van Waterschap Zuiderzeeland (kunnen) draaien, wordt een erfdienstbaarheid van overzwaai gevestigd. Omdat de wieken op grote hoogte ‘overzwaaien’ over de eigendommen van het waterschap, en derhalve geen hinder oplevert wat betreft beheer en onderhoud van de (waterschaps)eigendommen, wordt voor vestiging van een dergelijke erfdienstbaarheid een eenmalige vergoeding berekend.
Bij vestiging van opstalrecht ten behoeve van de aanleg van kabels en leidingen in waterschapseigendommen worden marktconforme vergoedingen gehanteerd, zie bijlage 3. Bij kabels kleiner dan 10KV wordt geen aanvullend opstalrecht gevestigd.
Bij medegebruik van eigendom voor wegen, op en afritten wordt onderscheid gemaakt tussen openbare en niet openbare wegen. Indien wegen zijn aangewezen als openbare weg, is de wegbeheerder verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud. In deze gevallen wordt de wegbeheerder geacht eigenaar te zijn en hoeft geen aanvullend zakelijk recht gevestigd worden.
Voor niet openbare (particuliere) wegen, op en afritten etc., die op eigendom van Waterschap Zuiderzeeland worden aangelegd kan een aanvullend zakelijk recht worden gevestigd. Voor dit gebruik zal geen vergoeding worden gevraagd.
Loswallen die in eigendom zijn van Waterschap Zuiderzeeland, kunnen door derden tegen marktconforme vergoedingen tijdelijk worden gebruikt voor op- en overslag van goederen, materialen en/of het aanmeren van schepen. Het (permanent) innemen van een ligplaats van een loswal ten behoeve van een woonboot is niet toegestaan.
De prijzen voor de op- en overslag van goederen en materialen via de loswallen zijn opgenomen in bijlage 3.
De overslag van goederen en materialen kan zowel plaatsvinden via een loswal als via een constructie over de waterkering.
De aanvraag verloopt via de procedure ‘Loswallen’ (*).
(* noot: Na publicatie wordt deze op de website van het waterschap geplaatst)
In sommige gevallen wordt er voor overslag een tijdelijke constructie aangelegd over de waterkering. De aanvraag verloopt via de procedure ‘incidentele overslag buiten loswal om’. Waterschap Zuiderzeeland sluit voor dit gebruik een overeenkomst met de aanvrager van de vergunning.
Voor wat betreft de prijzen wordt verwezen naar bijlage 3.
Het eigendom van het visrecht behoort tot de eigenaar van de grond onder het water.
Van de bij Waterschap Zuiderzeeland in eigendom toebehorende tochten en vaarten wordt het visrecht verhuurd. Daarnaast is Waterschap Zuiderzeeland door Provincie Flevoland gemachtigd om het visrecht te verhuren van de provinciale hoofdvaarten.
Het aalvisrecht is verhuurd aan beroepsvissers, het schubvisrecht aan verenigingen voor sportvissers in het beheergebied. De verenigingen en de federatie verstrekken vergunningen aan de individuele sportvissers; Waterschap Zuiderzeeland geeft zelf geen visvergunningen uit.
‘Visbeleid Waterschap Zuiderzeeland’ bevat regels met betrekking tot de uitgifte van het visrecht, het visstand- en visserijbeheer en de handhaving op de visrechten.
De inkomsten uit de verhuur van visrechten worden besteed aan het uitvoeren van projecten door de VBC.
Voor de uitgifteprijzen wordt verwezen naar bijlage 3
Waterschap Zuiderzeeland verhuurt het jachtrecht voor de waterkeringen en water, met uitzondering van de vaarten en tochten binnen de bebouwde kommen, voor zover Waterschap Zuiderzeeland dit noodzakelijk acht voor het beheer van zijn objecten en het binnen contractvorming en/of andere regelgeving mogelijk is.
De verhuur van het jachtrecht wordt geregeld in een jachthuurovereenkomst volgens artikel 34 van de Flora- en Faunawet (Ffw) en het Jachtbesluit (van 28 november 2000). In alle nieuwe uit te geven pachtcontracten met dijkpachters behoudt Waterschap Zuiderzeeland zich het jachtrecht voor, onverminderd het bepaalde in art. 65 lid 7 van de Ffw.
Om versnippering te voorkomen wordt jachtrecht alleen verhuurd aan Wild Beheer Eenheden (WBE) als bedoeld in art. 1 lid 1 Ffw. Deze wildbeheereenheden treden de laatste jaren steeds meer op als organisaties die een bijdrage leveren aan de instandhouding en de verzorging van natuur en landschap.
Voor het Kadoeler- en Vollenhovermeer heeft Waterschap Zuiderzeeland overigens geen bepaling opgenomen omtrent het jachtrecht in het erfpachtcontract met de Vereniging Natuurmonumenten, zodat deze vereniging als erfpachter gerechtigd is tot het genot van de jacht.
De tarieven en voorwaarden van de verhuur van jachtpercelen zullen zoveel mogelijk in lijn zijn met die van het Rijksvastgoed- en Ontwikkelingsbedrijf (RVOB).
Voor de uitgifteprijzen wordt verwezen naar bijlage 3.
De uitwerking van de uitgangspunten uit dit hoofdstuk is veelal maatwerk en dient van geval tot geval met de adviseurs grondzaken te worden besproken. Op basis van de mandaat en volmachtregeling sluiten en beheren de adviseurs grondzaken de overeenkomsten tot medegebruik.
Waterschap Zuiderzeeland streeft voor de realisatie van de verschillende projecten naar de verwerving van de benodigde gronden in eigendom.
Het uitgangspunt bij verwerving van grond waarbij het waterschap uiteindelijk kan onteigenen of een gedoogplicht op basis van de Belemmeringenwet Privaatrecht kan opleggen, is dat de aankoop in die gevallen plaatsvindt op basis van volledige schadeloosstelling. Ook indien een gedoogplicht op basis van art 5:24 Waterwet kan worden opgelegd, waarbij de feitelijke toestand van de grond verandert door vergraving van gronden, vindt grondaankoop op basis van volledige schadeloosstelling plaats (*).
(* noot: 'Waar het betreft publiekrechtelijke besluiten waardoor de onroerende zaak zelf wordt aangetast - bijvoorbeeld wanneer in de staat van die zaak verandering wordt aangebracht door vergraving van gronden - ligt in beginsel volledige schadeloosstelling in de rede.' (MvT Kamerstukken II 2006/07, 30 818, nr. 3, blz. 63 ev).
Aankoop van grond of andere objecten waarbij geen sprake is van onteigening of opleggen van een gedoogplicht, vindt plaats tegen marktconforme bedragen. Voor zover nodig wordt voor bepaling van de marktwaarde het object getaxeerd door de adviseur(s) van Waterschap Zuiderzeeland dan wel door (een) onafhankelijke deskundige(n).
Er wordt niet meer grond verworven dan voor realisatie van het project nodig is. De overdrachtskosten bij verwerving, waaronder begrepen de overdrachtsbelasting en notariskosten, zijn voor rekening van Waterschap Zuiderzeeland, tenzij anders wordt overeengekomen met de wederpartij.
Voor een overzicht van schadecomponenten bij grondverwerving voor projecten wordt verwezen naar bijlage 2.
Eens per jaar stelt het college van Dijkgraaf en Heemraden van Waterschap Zuiderzeeland de normbedragen voor schadeloosstelling bij grondverwerving vast.
Bij volledige schadeloosstelling komen de volgende onderdelen voor vergoeding in aanmerking:
Bij verbreding van een watergang zal de nieuwe insteek hiervan de nieuwe kadastrale eigendomsgrens gaan vormen. Voor de berekening van de vermogens- en inkomensschade wordt uitgegaan van de oppervlakte tussen de oude en de nieuw te vormen kadastrale eigendomsgrens.
Het tarief voor de vermogensschade wordt berekend op basis van:
• (referentie)gegevens van de door het Kadaster geregistreerde transacties van landbouwgrond in het beheergebied over het voorliggende kalenderjaar;
• informatie van de in het beheergebied werkzame (agrarische) makelaars.
De grondprijzen worden vastgesteld ruim voordat de projecten worden uitgevoerd en de grondverwerving wordt afgerond. In de tussenliggende periode kunnen de grondprijzen stijgen. Wanneer na ommekomst van het kalenderjaar blijkt dat de gemiddelde grondprijs met meer dan 5% is gestegen ten opzichte van het in het voorliggende kalenderjaar vastgestelde normbedrag voor vermogensschade, vindt nabetaling van vermogensschade plaats, zijnde het verschil tussen het reeds vastgestelde tarief en het uiteindelijk vast te stellen normbedrag. Het dagelijks bestuur van Waterschap Zuiderzeeland stelt dit jaarlijks vast.
Hiermee wordt voorkomen dat aangelanden die in een vroeg stadium hun medewerking verlenen, worden benadeeld ten opzichte van aangelanden die pas later hun medewerking verlenen.
De overige vergoedingen baseert Waterschap Zuiderzeeland op actuele gegevens van de door Waterschap Zuiderzeeland geraadpleegde accountantskantoren.
Toelichting componenten schadeloosstelling
1.1. De vermogensschade bedraagt bij verwerving van grond in geval van:
eigendom, belast met erfpacht- of opstalrecht: 30 - 70% van de vrije marktwaarde, welk percentage afhankelijk is van de sterkte van de rechtspositie van de zakelijk gerechtigde in vergelijking met de rechtspositie van de bloot eigenaar, bijvoorbeeld de looptijd van het zakelijk recht, een voorkeursrecht van koop.
1.2. Bij vestiging van erfdienstbaarheid of het opleggen van een gedoogplicht bedraagt de vermogensschade 85% van de vrije marktwaarde van de grond.
Voor vaststelling van de schade biedt de Catalogus groenblauwe diensten een leidraad. Toegespitst op het project duurzame oevers wordt de vergoeding berekend op basis van waardedaling omdat er sprake is van functieverandering (omzetting van landbouwgrond naar natuur/water).
1.3. Wanneer de rechthebbende middels bewijsstukken kan aantonen dat de aangeboden schadeloosstelling voor vermogensschade lager is dan de destijds door hem betaalde koopsom van de grond, zal deze koopsom (naar rato) als grondslag dienen voor de bepaling van de vermogensschade. Indien de rechthebbende in andere gevallen gemotiveerd aantoont dat de marktwaarde hoger is dan het normbedrag, dan zal de vermogensschade worden vastgesteld door (een) onafhankelijke deskundige(n). Dit geldt alleen in geval de transactie heeft plaatsgevonden maximaal 3 jaar voor de dag dat het aanbod door het waterschap wordt gedaan.
Waterschap Zuiderzeeland vergoedt de inkomensschade - over de oppervlakte van de te verwerven grond - van de rechthebbende (eigenaar of pachter), omdat deze blijvend inkomen mist over deze grond. De inkomensschade wordt berekend door het gemiddelde saldo van een landbouwbedrijf, met een gemiddeld bouwplan, te kapitaliseren.
Wanneer de rechthebbende middels een accountantsrapportage kan aantonen dat het saldo en/of de inkomensschade hoger ligt/liggen dan de door het bestuur van Waterschap Zuiderzeeland vastgestelde saldo’s en/of inkomensschadevergoeding, dan kan/kunnen bedoelde vergoeding(en) aangepast worden.
In onderstaand tabel zijn de kapitalisatiefactoren per rechthebbende vermeld.
(* noot: Hoeve: indien zowel de gebouwen (hoeve) als het land door dezelfde pachter van de verpachter worden gepacht)
Vanuit de onteigeningssystematiek dient de betrokkene na de eigendomsoverdracht in dezelfde vermogenssituatie te verkeren als voordien. De voordelen van de onteigening dienen te worden verrekend met de nadelen. Hiertoe wordt het rendement voortkomend uit het vrijkomend kapitaal (vermogensschade) op de inkomensschade in mindering gebracht. Binnen deze systematiek wordt door het waterschap het in de jurisprudentie bepaalde rendementspercentage van 4% toegepast.
Hiertoe worden in ieder geval gerekend de volgende schadecomponenten:
Gedurende het jaar van uitvoering van de (project)werkzaamheden dient een werkstrook ter beschikking te worden gesteld, waarvan de breedte afhankelijk is van het uit te voeren project.
De eigenaar/ gebruiker ontvangt een vergoeding voor de inkomsten die dat jaar van de werkstrook worden gemist. De hoogte van de vergoeding is afhankelijk van onder andere het geteelde gewas.
3.1.1. Spuitvergoeding/bewerkingsvergoeding
Om de werkstrook onkruidvrij te houden wordt een spuitvergoeding/bewerkingsvergoeding uitgekeerd. Deze vergoeding volstaat voor 4 bespuitingen of 4 maal het mechanisch bewerken van de grond tegen onkruid.
De werkstrook kan in het jaar van uitvoering niet worden opgegeven voor de Landbouwtelling. Deze strook telt dan ook niet mee voor de berekening van de mestplaatsingsruimte. De eigenaar/gebruiker ontvangt een vergoeding die is gebaseerd op de maximale aanvoer van dierlijke mest vermenigvuldigd met de gemiddelde vergoeding die in het gebied wordt ontvangen voor mestaanvoer.
Indien de rechthebbende als gevolg van het niet kunnen gebruiken van de werkstrook mest moet afvoeren, worden de dan geldende kosten van afvoer van rundveemest voor zijn bedrijf vergoed.
3.1.3. Vergoeding in verband met betalingsrechten, subsidies, enzovoort
Indien de rechthebbende van de werkstrook aantoonbaar inkomsten mist omdat betalingsrechten (voorheen toeslagrechten) niet benut kunnen worden of bepaalde subsidies (bijvoorbeeld subsidie in het kader van Agrarisch natuurbeheer) komen te vervallen, ontvangt hij een vergoeding voor deze gemiste inkomsten; de vergoeding is afhankelijk van de looptijd van de betreffende betalingsrechten of subsidies.
Indien de resterende looptijd niet bepaald kan worden of langer dan 10 jaar bedraagt, is de maximale kapitalisatiefactor bij deze vergoedingen de factor 10.
De vergoedingen worden in deze situaties per geval berekend.
Bij grasland ontvangt de rechthebbende een frees-, inzaai- en gewasdervingsvergoeding. De vergoeding is gebaseerd op de oppervlakte die wordt gebruikt als werkstrook en eventueel over de berekende oppervlakte waarop vrijkomende grond wordt uitgeschoven.
3.1.5. Uitschuif- of egaliseervergoeding
De grondeigenaar/gebruiker heeft de keuze om de bij de (project)werkzaamheden vrijkomende grond te ontvangen of te laten afvoeren.
Bij de ontvangst van grond wordt een egaliseervergoeding toegekend. Deze egaliseervergoeding wordt berekend over de oppervlakte waarover de grond wordt verspreid, waarbij, in verband met uitlevering, de theoretische hoeveelheid vrijkomende kubieke meters met de factor 1,2 wordt vermenigvuldigd. De vergoeding is gebaseerd op uitschuiven tot een laagdikte van 5 cm.
Afhankelijk van het project worden de kosten vergoed voor het maaien van het talud. Door het maaien wordt de onkruiddruk verminderd zodat er een betere grasmat kan ontstaan.
De maaivergoeding is gebaseerd op 3 maal maaien per jaar voor een periode van 3 jaar.
De rechthebbende ontvangt een eenmalige en vaste behandelvergoeding; ingeval van mede-eigendom van de te verwerven grond worden de rechthebbenden voor de berekening van deze vergoeding als één partij beschouwd.
Bij volledige schadeloosstelling is het gebruikelijk dat alle kosten die een rechthebbende moet maken, volledig worden vergoed, waaronder eventuele deskundigenkosten.
Bij het bepalen van de hoogte van de deskundigenkosten wordt de ‘dubbele redelijkheidstoets’ toegepast, dat wil zeggen dat het redelijk is of:
Waterschap Zuiderzeeland streeft vooraf naar overeenstemming met de rechthebbende over de vergoeding van (de hoogte van) de deskundigenkosten.
De uitwerking van de uitgangspunten in dit hoofdstuk is veelal maatwerk en dient van geval tot geval met de adviseurs grondzaken te worden besproken. Op basis van de mandaat en volmachtregeling sluiten de adviseurs van grondzaken de overeenkomsten tot verwerving en wikkelen zij deze af.
7. Uitgifteprijzen bij gebruik eigendommen
Ten aanzien van de prijsvorming bij uitgifte zijn voornamelijk de gebruiksmogelijkheden (bestemmingen, ligging, enzovoort) en daarmee de benutting en het economisch rendement voor de gebruiker bepalend, waarbij een marktconforme prijsstelling wordt gehanteerd.
Een waterschap kan wanneer het grond verkoopt dan wel in gebruik uitgeeft dan wel subsidies verstrekt om een bepaald project mogelijk te maken, te maken krijgen met de regels van staatssteun. Het niet goed omgaan met deze regels brengt grote financiële en juridische risico’s met zich mee.
Door te voldoen aan marktconforme uitgifteprijzen wordt voldaan aan het voorkomen van oneigenlijke staatssteun (*) (**).
(* noot: De belangrijkste regels omtrent staatssteun zijn opgenomen in artikel 107 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie)
** noot: Verdere uitwerking in: Handreiking staatssteun bij grondtransacties; min. VROM en Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, mei 2005)
Standaardprijzen worden gehanteerd in gevallen waarbij gebruik gemaakt wordt van vrijwel identieke objecten met een zelfde doel.
(Wijzigingen van) standaardprijzen worden jaarlijks door het college van Dijkgraaf en Heemraden van Waterschap Zuiderzeeland vastgesteld.
In de bijlage 3 is een lijst met uitgifteprijzen per categorie opgenomen.
Waterschap Zuiderzeeland heeft echter de bevoegdheid om in bijzondere gevallen gemotiveerd af te wijken van de regeling standaardprijzen medegebruik mits de situatie daartoe aanleiding geeft.
7.3.Prijsberekening in specifieke gevallen
Indien het niet mogelijk is een uitgifteprijs te bepalen op basis van vergelijkbare uitgiftes of referentietransacties, wordt er een marktconforme uitgifteprijs vastgesteld op basis van een taxatie door de adviseur(s) grondzaken van Waterschap Zuiderzeeland. Indien nodig vindt taxatie door een externe, onafhankelijke partij plaats. Deze werkwijze past binnen de ‘Handreiking grondtransacties en Staatsteun’ (*).
(* noot: Zie http://www.europedecentraal.nl/wp-content/uploads/2013/01/Handreiking-grondtransacties.pdf)
Bij de berekening van de huursom, canon of retributie wordt uitgegaan van een marktconforme grondwaarde die wordt vermenigvuldigd met een rendementspercentage (vergoeding voor inzet van het kapitaal). Bij de berekening van de grondwaarde wordt uitgegaan van de gebruiksmogelijkheden op basis van onder andere ligging, bestemming, enzovoort. Het rendementspercentage wordt berekend aan de hand van het rendement op langlopende staatsleningen (10 jaar vast) en deze vervolgens te vermeerderen met een risico-opslag en een toeslag voor beheer en eigenaarslasten.
Bij grotere (maatschappelijke) projecten zal allereerst worden bekeken of en op welke wijze de voor dit project benodigde gronden aan de initiatiefnemer in medegebruik kunnen worden uitgegeven. De uitgifteprijzen kunnen op verschillende manier tot stand komen.
Per project zal worden bekeken wat voor dat project de meest gerede taxatiemethode is voor de berekening van de grondwaarde. Deze waarde kan bijvoorbeeld worden vastgesteld via de vergelijkingsmethode, huurwaardekapitalisatie of via berekening van de residuele grondwaarde.
De uitwerking van deze uitgangspunten is veelal maatwerk en dient van geval tot geval met de adviseurs grondzaken te worden besproken. Op basis van de mandaat en volmachtregeling sluiten en beheren de adviseurs van grondzaken de overeenkomsten tot medegebruik.
Bij pachtovereenkomsten wordt de pachtprijs jaarlijks van rechtswege gewijzigd op basis van het Pachtprijzenbesluit 2007.
In alle andere overeenkomsten wordt in beginsel een (standaard)bepaling opgenomen met betrekking tot jaarlijkse indexering van de tegenprestatie op basis van de consumentenprijsindex voor alle huishoudens (consumentenprijsindexcijfers van het CBS), met daarnaast een mogelijkheid voor beide partijen om eens per 5 jaar de tegenprestatie te herzien indien deze niet meer overeenkomt met het overeengekomen gebruik.
[Klik hier om het document te downloaden]
Bijlage 1 Beheergebied Waterschap Zuiderzeeland
Bijlage 2 Schadecomponenten bij grondverwerving voor projecten