| Overheidsorganisatie | Gemeente Roosendaal |
|---|---|
| Officiële naam regeling | Beleidsregels starters- en duurzaamheidsleningen in Roosendaal |
| Citeertitel | Beleidsregels starters- en duurzaamheidsleningen in Roosendaal |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Terugwerkende kracht tot en met 22 april 2014 geldt alleen voor Hoofdstuk 5 van deze regeling
Geen
Datum inwerking- treding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerking- treding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 09-06-2014 | 22-04-2014 | 01-02-2016 | nieuwe regeling | 22-04-2014 Gemeenteblad nr. 31364, Roosendaalse Bode 8 juni 2014 | RO/14-773776 |
De gemeente Roosendaal is deelnemer aan het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn). Het stimuleringsfonds kent een eenvoudige werkwijze. De gemeente opent een zogenaamde stimuleringsrekening bij het fonds en stort daarin middelen. Uit de stimuleringsrekening verstrekt het SVn op voordracht van de gemeente leningen op gunstige voorwaarden, ook wel zachte leningen genoemd.
Zachte leningen zijn voor Roosendaal een aantrekkelijke vorm van geldelijke steun verlenen. Rente en aflossing worden namelijk teruggesluisd naar de stimuleringsrekening en komen beschikbaar voor nieuwe initiatieven. Zo kunnen middelen vaker dan één keer worden uitgeven. Het stimuleringsfonds toont zich daarmee een duurzame financieringsbron.
Een zachte lening is een lening op gunstige voorwaarden. De gemeente onderscheidt twee soorten zachte leningen:
de starterslening;
de duurzaamheidslening.
Een starterslening is een hypothecaire lening van het SVn, bedoeld als aanvullende financiering (tweede hypotheek) voor de aankoop van een bestaande of een nieuwe woning door een natuurlijke persoon, die voor het eerst een woning voor eigen bewoning koopt. De starterslening overbrugt het verschil tussen de kosten van het verkrijgen in eigendom van een eigen woning en het bedrag dat met Nationale Hypotheekgarantie (NHG-garantie) ter financiering van de woning kan worden geleend, met een maximum van € 225.000.
Een duurzaamheidslening is een gemeentelijke stimuleringslening met een vaste rente en looptijd. De rente is gebaseerd op het 10 of 15 jaar rentetarief van de SVn (afhankelijk van de looptijd van de lening) met daarop een korting van 3 %. De rente staat gedurende de gehele looptijd vast. De gemeente kent de duurzaamheidslening toe voor het treffen van voorzieningen aan bestaande eigen woningen van 10 jaar en ouder ten behoeve van het verbeteren van de energieprestatie en andere duurzaamheidsdoelstellingen. De leningen worden verstrekt door SVn.
Het college stelt voor de volgende activiteiten zachte leningen beschikbaar:
aankoop eigen woning door starter
treffen van duurzaamheidsmaatregelen
Om de verstrekking van de leningen te reguleren heeft de gemeenteraad de Verordening startersregeling vastgesteld en het college de Regeling duurzaamheidsleningen.
Hieronder wordt per activiteit nader ingegaan op het doel van de geldelijke steun en de voorwaarden waaraan moet worden voldaan om in aanmerking te komen.
Zoals in paragraaf 2 al wordt vermeld is de starterslening een hypothecaire lening van het
SVn, bedoeld als aanvullende financiering (tweede hypotheek) voor de aankoop van een bestaande of een nieuwe woning door een natuurlijke persoon, die voor het eerst een woning voor eigen bewoning koopt. Deze annuïtaire lening heeft een looptijd van 30 jaren en wordt tegen marktrente verstrekt. Bijzonder aan de starterslening is dat de verkrijger in de eerste drie jaren géén rente en aflossing betaalt. Pas in het vierde jaar maakt de woningeigenaar een begin met de terugbetaling van de starterslening. De mate waarin dat gebeurt is afhankelijk van de financiële draagkracht van aanvrager. Aanvrager kan namelijk verzoeken om afstemming van rente en aflossing op de aanwezige financiële draagkracht. Een dergelijk verzoek kan er toe leiden dat tijdelijk minder rente in rekening wordt gebracht dan de vooraf overeengekomen marktrente. Een verzoek om afstemming van rente en aflossing kan worden ingediend in het 3e, 6e, 10e en 15e jaar van bewoning.
De starterslening is bedoeld om de woonlasten van aanvragers vooral in de beginperiode te matigen. Daarom is er de vrijstelling van rente en aflossing gedurende de eerste drie jaren en de mogelijkheid van afstemming van rente en aflossing op de aanwezige draagkracht in de daarop volgende jaren. Het uiteindelijke doel blijft echter dat aanvrager de woonlasten op termijn voor eigen rekening kan nemen.
De bereikbaarheid van een koopwoning is voor veel woonconsumenten aanzienlijk afgenomen. Als gevolg daarvan is de doorstroming van huur- naar koopwoning beperkt. Vooral lagere inkomens hebben nauwelijks keuzevrijheid. De gemeente ziet in de starterslening een instrument waarmee de keuzevrijheid van de woonconsument met een laag inkomen kan worden verruimd.
Welke woonconsumenten komen voor de starterslening in aanmerking? Een starterslening wordt alleen verstrekt aan de natuurlijke persoon die meerderjarig is, die niet eerder eigenaar of mede-eigenaar is geweest van een eigen woning, en die een in de gemeente Roosendaal gelegen woning koopt voor eigen bewoning. Per huishouden wordt maximaal één starterslening versterkt. Het (gezamenlijk) bruto jaarinkomen mag maximaal € 43.000 bedragen.
In het algemeen is de starter de koper, die van een huurwoning naar een koopwoning doorstroomt of die bijvoorbeeld vanuit de ouderlijke woning voor het eerst zelfstandig gaat wonen. Maar ook een huurder die zijn huurwoning koopt komt voor een starterslening in aanmerking. Het maakt daarbij niet uit of die huurwoning met een korting op de koopsom in eigendom wordt verkregen.
De hypotheek op de woning waarvoor de starterslening wordt verstrekt, moet worden verstrekt onder NHG-garantie. Starters die in aanmerking komen voor een hypothecaire lening onder NHG-garantie, die toereikend is om de kosten van het in eigendom verkrijgen te financieren, komen niet voor een starterslening in aanmerking.
Roosendaal past het instrument van de starterslening toe als een generieke regeling. De te kopen woning kan daarom zowel een nieuwbouwwoning als een bestaande woning zijn. Ook kan het gaan om een huurwoning, die de verhuurder aan de huurder verkoopt. De belangrijkste voorwaarden zijn dat de koper de woning als eigenaar gaat bewonen en dat de kosten van het in eigendom verkrijgen aan een maximum zijn gebonden. Dit bedrag is inclusief bijkomende kosten als makelaarskosten, overdrachtsbelasting, notariskosten, etc.. bepaald op € 225.000.
Voor de toepassing van de verordening wordt conform de werkwijze bij het NHG met een vaste genormeerde opslag op de koopsom gerekend. Deze wordt jaarlijks door de NHG vastgesteld.
De gemeente stelt een bovengrens aan de verruiming van de leencapaciteit van aanvrager. De starterslening bedraagt maximaal 20% van de kosten van het in eigendom verkrijgen van de woning, met een maximum van € 40.000.
Om te voorkomen dat de administratieve lasten van een starterslening niet meer in een evenwichtige verhouding staan tot het te bereiken effect is er ook een ondergrens. Geen starterslening wordt verstrekt als het Bemiddelend Orgaan (BO) berekent dat een eventueel benodigde tweede hypotheek minder bedraagt dan € 6.000.
De gemeente bepaalt de hoogte van de individuele starterslening en conformeert zich daarbij aan het verplichte advies van het BO. Dit instituut stelt een onderzoek in naar de draagkracht van aanvrager en berekent met de normen van de NHG welk bedrag aanvrager onder eerste hypotheek mét NHG maximaal kan lenen. Als blijkt dat aanvrager voldoende kan lenen om de aankoop van de woning te financieren adviseert het BO géén starterslening te verstrekken. Blijkt echter dat de draagkracht van aanvrager niet voldoende is om de benodigde lening onder eerste hypotheek mét NHG te kunnen afsluiten, dan berekent het BO welk bedrag onder tweede hypotheek nodig is om de financiering van de woning sluitend te maken. Het BO zal de gemeente adviseren dit bedrag als starterslening vast te stellen.
Het SVn stelt een starterslening voor de aankoop van een bestaande woning beschikbaar bij de
eigendomsoverdracht van de woning. Een starterslening voor de aankoop van een nieuwe woning wordt in beginsel door middel van een bouwkrediet beschikbaar gesteld. Ter beperking van de rentelasten van aanvrager wordt het aanvrager toegestaan als eerste de starterslening aan te wenden voor het voldoen van betalingstermijnen, voordat uit de duurdere eerste hypotheek wordt geput. In de praktijk zal deze handelwijze veelal betekenen dat de starterslening meteen bij de levering van de grond beschikbaar komt.
Jaarlijks geeft het college een prognose van de te verwachten aantallen aanvragen startersleningen en bepaalt aan de hand daarvan hoeveel budget beschikbaar wordt gesteld.
Duurzaam energiegebruik is een belangrijk thema, ook in Roosendaal. Vanuit de gedachte dat de energie die we besparen ook niet opgewekt hoeft te worden, is energiebesparing een erg belangrijk spoor. Een van de bouwstenen om energieneutraliteit te bereiken is dan ook het verbeteren van de energieprestatie van bestaande woningen. In veel woningen kunnen energiemaatregelen worden toegepast die zich binnen de economische levensduur terugverdienen.
Het uitvoeren van deze maatregelen heeft daarbij een direct effect op de regionale economie, doordat leveranciers en aannemers hierdoor op korte termijn extra omzet krijgen. In het kader van de crisismaatregelen is dit een belangrijke doelstelling.
Particulieren hebben voor duurzaamheidsinvesteringen aan woningen niet altijd geld voorhanden. Om hen te faciliteren en te stimuleren heeft het college een privaatrechtelijke regeling opgesteld voor het verstrekken van laagrentende leningen uit een revolverend fonds. Het gaat daarbij om maatregelen aan bestaande eigen woningen, die ouder zijn dan 10 jaar. Investeringen in energiemaatregelen gaan vaak samen met andere woningverbeteringen en leiden tot lagere energielasten, lagere woonlasten, meer comfort en vaak een beter binnenmilieu.
Ook op het gebied van zo lang mogelijk zelfstandig thuis wonen heeft de gemeente Roosendaal ambities en doelstellingen. Daarom stimuleert de regeling ook het toepassen van een aantal niet-energie maatregelen.
Een duurzaamheidslening bedraagt maximaal € 25.000. Als de kosten van de duurzaamheidmaatregelen minder bedragen wordt de lening op het lagere bedrag vastgesteld. Als tijdens de uitvoering, dus na het afsluiten van de lening, blijkt dat de kosten lager uitvallen wordt de lening niet meer gewijzigd. Aanvrager kan dan het SVn verzoeken het niet benodigde en niet uitgekeerde bedrag als een extra aflossing aan te wenden. Aan de extra aflossing zijn geen kosten verbonden. Een duurzaamheidslening bedraagt minimaal € 2.500.
Het verstrekken van leningen onder (tweede) hypotheekstelling biedt de grootst mogelijke zekerheid dat leningen via rente en aflossing daadwerkelijk worden terugbetaald. Daaraan zijn echter notariskosten verbonden, die vooral bij wat kleinere bedragen niet in verhouding staan tot het bedrag van de lening. Daarom kiest de gemeente ervoor om alle leningen te verstrekken via onderhandse akte in plaats van via hypotheekstelling. Om toch zoveel mogelijk zekerheid te verkrijgen over de terugbetaling van de lening zal het SVn de kredietwaardigheid van elke aanvrager toetsen bij BKR. Bovendien stelt het Bemiddelend Orgaan op basis van het actuele inkomen van aanvrager een advies op over de terugbetaalmogelijkheden van aanvrager. Bij een negatief advies wordt de gevraagde lening niet worden verstrekt.
De afsluitprovisie van een duurzaamheidslening bedraagt 2% van het leningsbedrag.
Daarnaast geldt ook hier een beheervergoeding van 0,5% voor de SVn.
Jaarlijks geeft het college een prognose van de te verwachten aantallen aanvragen duurzaamheidsleningen en bepaalt aan de hand daarvan hoeveel budget beschikbaar wordt gesteld.
Dit besluit treedt in werking op de derde dag na bekendmaking, waarbij hoofdstuk 5 terug werkt tot en met 22 april 2014.
Aldus vastgesteld in de vergadering van het college van burgemeester en wethouders d.d. 22 april 2014
De secretaris, De burgemeester,