| Organisatie | Rotterdam |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Nadere regels voor het verstrekken van een onttrekkingsvergunning voor kamerbewoning |
| Citeertitel | Nadere regels voor het verstrekken van een onttrekkingsvergunning voor kamerbewoning |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp | Gemeenteblad 2014-48 |
Geen
Huisvestingsverordening stadsregio Rotterdam 2006
Huisvestingsverordening aangewezen gebieden Rotterdam
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 20-03-2014 | 21-12-2015 | Onbekend | 18-03-2014 Gemeenteblad 2014-48 | gelezen het voorstel van de directeur van het cluster Stadsontwikkeling van de gemeente Rotterdam van 18 maart 2014, SO 14/14/0002089 |
Nadere regels voor kamerbewoning 2014
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Rotterdam,
gelezen het voorstel van de directeur van het cluster Stadsontwikkeling van de gemeente Rotterdam van 18 maart 2014, SO 14/14/0002089,
overwegende, dat het wenselijk is nadere regels vast te stellen voor het verstrekken van een onttrekkingsvergunning ten behoeve van kamerbewoning;
gelet op artikel 16f, eerste lid, van de Huisvestingsverordening stadsregio Rotterdam 2006 en artikel 3.1.9 van de Huisvestingsverordening aangewezen gebieden Rotterdam;
besluit vast te stellen de hierna volgende:
Nadere regels voor het verstrekken van een onttrekkingsvergunning voor kamerbewoning
Voor de toepassing van deze nadere regels wordt verstaan onder:
onzelfstandige woonruimte: woonruimte welke geen eigen toegang heeft en welke niet door een huishouden kan worden bewoond, zonder dat dit daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte, waarbij keuken, toilet, badkamer en douche als wezenlijke voorzieningen worden aangemerkt;
kamerbewoning:het bewonen van onzelfstandige woonruimte, voor welke bewoning inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie als bedoeld in de Wet gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens noodzakelijk is; voor de toepassing van deze regels wordt het bewonen van zelfstandige woonruimte door meer dan één gemeenschappelijk huishouden eveneens als kamerbewoning beschouwd;
Indien degene die de in het vorige lid bedoelde woonruimte voor kamerbewoning in gebruik geeft (als eigenaar of als verhuurder), tevens bewoner van de woonruimte is, tellen hij en de overige leden van zijn huishouden als één persoon mee voor de bepaling van het in het vorige lid genoemde aantal personen.
Indien degene die de in het vorige lid bedoelde woonruimte voor kamerbewoning in gebruik geeft (als eigenaar of als verhuurder), tevens bewoner van de woonruimte is, tellen hij en de overige leden van zijn huishouden als één persoon mee voor de bepaling van het in het vorige lid genoemde aantal personen.
Voor woonruimten die zijn gelegen in de in de hieronder genoemde nulquotumgebieden verleent het college van burgemeester en wethouders geen nieuwe onttrekkingsvergunningen voor kamerbewoning:
Het college van burgemeester en wethouders evalueert twee jaar na inwerkingtreding van deze nadere regels de werking van dit artikel. De uitkomst hiervan kan tot aanpassing van de lijst leiden.
Voor woonruimten die zijn gelegen buiten de in het vorige artikel genoemde nulquotumgebieden, verleent het college van burgemeester en wethouders een onttrekkingsvergunning voor kamerbewoning, indien:
In afwijking van het bepaalde in artikel 4 kan het college van burgemeester en wethouders in de nulquotumgebieden een onttrekkingsvergunning voor kamerbewoning door studenten verlenen, indien het gaat om een bijzondere situatie, waarin kamerbewoning door studenten naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders een positieve invloed op de leefbaarheid ter plaatse zal hebben.
Indien vanwege bijzondere omstandigheden een strikte toepassing van het bepaalde in deze nadere regels zou leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard, kan het college van burgemeester en wethouders afwijken van het bepaalde in deze nadere regels.
Artikel 8 Verlening onder voorwaarden
De vergunning zal verleend worden onder de voorwaarde dat het gebruik van de woning niet leidt tot aantasting van het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt.
Hiernaast kunnen in specifieke gevallen tevens andere voorwaarden verbonden worden aan het verstrekken van de vergunning.
Artikel 9 Intrekking vergunning
De vergunning kan worden ingetrokken als niet voldaan wordt aan de voorwaarden als bedoeld in artikel 8.
Artikel 10 Vervallen vergunning na beëindiging gebruik
Na beëindiging van het gebruik van de woonruimte voor kamerbewoning vervalt de verleende onttrekkingsvergunning voor kamerbewoning.
Deze nadere regels treden in werking op de eerste dag na de dagtekening van het Gemeenteblad waarin zij worden geplaatst.
Deze nadere regels komen in de plaats van de Nadere regels voor aanvragen woonruimteonttrekkingsvergunning (Gemeenteblad 2008, nummer 74), de Nadere regels gebiedsquota voor kamerverhuur 2009 (Gemeenteblad 2009, nummer 14) en de door het college van burgemeester en wethouders op 27 januari 2009 vastgestelde Richtlijn onzelfstandige bewoning, welke hiermee komen te vervallen.
De secretaris, De burgemeester,
Dit gemeenteblad is uitgegeven op 19 maart 2014 en ligt op werkdagen van 8.30 tot 16.00 uur ter inzage bij het Kenniscentrum Bestuursdienst Rotterdam (KBR), locatie Stadswinkel Centrum, Coolsingel 40 (zijde Doelwater, tegenover hoofdbureau politie)
(Zie ook: www.bds.rotterdam.nl – Gemeentebladen)
Toelichting op nadere regels voor kamerbewoning 2014
De Nadere regels voor kamerbewoning 2014 vervangen de Nadere regels voor aanvragen woonruimteonttrekkingsvergunning (Gemeenteblad 2008, nummer 74), de Nadere regels gebiedsquota voor kamerverhuur 2009 (Gemeenteblad 2009, nummer 14) en de door burgemeester en wethouders op 27 januari 2009 vastgestelde Richtlijn onzelfstandige bewoning.
De belangrijkste wijzigingen in de nieuwe regels ten opzichte van de oude regels zijn:
In de oude regels was voor bewoning van een woning door maximaal drie personen (namelijk maximaal twee kamerbewoners en een eventuele hoofdbewoner) geen onttrekkingsvergunning voor kamerbewoning nodig. Wanneer er geen hoofdbewoner was, mochten er slechts één of twee kamerbewoners in de woning wonen. Dit gaf aanleiding tot oneigenlijke constructies bij de gehanteerde huurcontracten door verhuurders en huurders en onduidelijkheid bij de handhaving door de gemeente.
In de nieuwe regels is in alle gevallen geen onttrekkingsvergunning voor kamerbewoning nodig bij bewoning van een woning door maximaal drie personen. Voor de situatie dat de woning wordt bewoond door een huishouden dat een duurzaam gemeenschappelijke huishouding voert en daarnaast door één of meer kamerbewoners, zie de artikelsgewijze toelichting bij de artikelen 1 en 2.
In het Bouwbesluit is bepaald, dat bij bewoning van een woning door een huishouden elke bewoner gemiddeld minimaal 12 m² gebruiksoppervlak tot zijn beschikking moet hebben. Vanuit een oogpunt van hygiëne is dit de absolute ondergrens voor een woonfunctie.
De gemeente Rotterdam heeft ervoor gekozen deze ondergrens bij kamerbewoning waarvoor een onttrekkingsvergunning vereist is, hoger te leggen. Achtergrond hiervan is dat er bij kamerbewoning meer behoefte aan wederzijdse privacy en een intensiever gebruik van gezamenlijke voorzieningen is dan bij zelfstandige bewoning. De mate waarin kamerbewoning overlast kan veroorzaken voor de omgeving heeft ook een relatie met de ruimte die de individuele bewoners in de woning tot hun beschikking hebben. Er is voor gekozen de ondergrens bij kamerbewoning te leggen op minimaal 18 m² gebruiksoppervlak gemiddeld per bewoner.
Ten overvloede wordt hier opgemerkt dat ook als er sprake is van bewoning zoals bedoeld in de artikelen 2.2 en 3.2 iedere bewoner, dus ook elk lid van het gemeenschappelijk huishouden, wordt meegeteld om te bepalen of voldaan wordt aan de oppervlakte eis.
In zogenaamde nulquotumgebieden worden geen nieuwe onttrekkingsvergunningen voor kamerbewoning verstrekt, ook niet na beëindiging van bestaande vormen van kamerbewoning met onttrekkingsvergunning in dat gebied (zie ook de toelichting op artikel 7). In deze gebieden wordt dus een geleidelijke afbouw van kamerbewoning waarvoor een onttrekkingsvergunning vereist is, nagestreefd. Kamerbewoning waarvoor geen onttrekkingsvergunning vereist is, dus door maximaal drie personen per woning, is er wel toegestaan.
De nulquotumgebieden zijn als zodanig aangewezen, omdat het kwetsbare gebieden zijn, waar de leefbaarheid onder druk staat. Het gaat om gebieden waar zich complexe maatschappelijke problemen voordoen, veroorzaakt door fysieke, sociale en economische factoren. Dit kan zich onder andere uiten in hoge werkloosheid, slechte kwaliteit van de woningvoorraad, gezondheidsachterstanden, criminaliteit, gevoelens van onveiligheid en onrechtmatige en illegale bewoning. Vanwege deze kwetsbaarheid is het niet wenselijk dat in deze gebieden een uitbreiding van kamerbewoning waarvoor een onttrekkingsvergunning vereist is, plaats vindt.
Als nulquotumgebieden zijn bij de inwerkingtreding van deze nadere regels aangewezen:
In de oude regels hadden de quota per deelgemeente de functie om te grote uitbreiding van kamerbewoning in bepaalde deelgemeenten tegen te gaan. Het quotasysteem kon echter niet sturen op locaties waar kamerbewoning eventueel wel gewenst is. Als het quotum voor een deelgemeente eenmaal gevuld was, bleef dit verder vol en kreeg de hele deelgemeente hiermee het karakter van een nulquotumgebied. Hierdoor werd alle uitbreiding van kamerbewoning door vier of meer personen per woning in grote delen van de gemeente feitelijk onmogelijk gemaakt. Dit is ongewenst, want ook aan deze woonvorm bestaat behoefte.
Er is nu voor gekozen om in een beperkter deel van de gemeente geen uitbreiding van kamerbewoning door vier of meer personen per woning toe te staan en het voor de rest van de gemeente wel mogelijk te maken een vergunning aan te vragen. Door het stellen van de eis van minimaal 18 m2 gebruiksoppervlak per kamerbewoner wordt echter wel gewaarborgd, dat kamerbewoning door vier personen per woning altijd plaatsvindt in woningen met ten minste 72 m2 gebruiksoppervlak, waardoor overbewoning wordt voorkomen.
De vergunning zal verleend worden onder de voorwaarde dat er door de kamerbewoning geen aantasting plaatsvindt van het woonmilieu en de leefbaarheid van de buurt waar de woning in gelegen is. De vergunning kan worden ingetrokken indien de kamerbewoning leidt tot overlast in de directe omgeving van de woning.
Van de verhuurder van de woning wordt overigens verwacht dat hij de verhuur zodanig inricht dat hij de huurovereenkomst kan en zal ontbinden bij constatering van overlast door de huurder. Op die manier zal alleen sprake zijn van intrekking van de onttrekkingsvergunning in gevallen waarbij de verhuurder zijn verantwoordelijkheid niet neemt. De mogelijkheid van intrekking van de vergunning werkt zo ten opzichte van de verhuurder als een stok achter de deur.
Onttrekkingsvergunning voor kamerbewoning
Het verbod op het zonder onttrekkingsvergunning omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte heeft niet alleen betrekking op het moment van de omzetting zelf, maar ook op het naderhand in stand laten van die situatie. Dat betekent dat ook op de rechtsopvolger van degene die een woning eerder, zonder de vereiste vergunning, heeft omgezet de verplichting rust een onttrekkingsvergunning ten behoeve van kamerverhuur aan te vragen. Als hij dit niet doet, is hij in overtreding en kan hem een sanctie worden opgelegd.
Voor de toepassing van het vergunningvereiste in deze nadere regels is het niet van belang wie de onzelfstandige woonruimte voor kamerbewoning in gebruik wil geven of heeft gegeven. Of het de eigenaar de hoofdhuurder of de feitelijke kamerbewoners zijn: in alle gevallen is een onttrekkingsvergunning nodig.
Het is voor de toepassing van het begrip kamerbewoning in deze nadere regels niet van belang of de kamerbewoners al dan niet daadwerkelijk huur betalen. Ook het ‘om niet’ bewonen van onzelfstandige woonruimte valt onder de regels voor kamerbewoning.
Wanneer bij controle van de bewoningssituatie door de gemeente geconstateerd wordt, dat een zelfstandige woonruimte feitelijk bewoond wordt door meer dan één gemeenschappelijk huishouden, is er eveneens sprake van kamerbewoning. Ook dan is immers sprake van omzetting van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte. Of vervolgens ook een onttrekkingsvergunning voor kamerbewoning vereist is, is afhankelijk van het aantal bewoners en hun onderlinge relatie. Zie hiertoe het bepaalde in artikel 2 en de definitie van huishouden.
Kamerbewoning doet zich niet voor, wanneer een zelfstandige woonruimte bewoond wordt door één huishouden waarvan de leden met elkaar een duurzaam gemeenschappelijke huishouding voeren.
De bewijslast om ‘ten genoegen van het college van burgemeester en wethouders’ aan te tonen dat hiervan sprake is, ligt nadrukkelijk bij de eigenaar/verhuurder en/of de huurders/bewoners. De gemeente beoordeelt of de aangevoerde bewijzen voldoende zijn om af te zien van het eisen van een onttrekkingsvergunning voor kamerbewoning. Dit kan zich o.a. voordoen bij het beoordelen van verzoeken tot inschrijving in de GBA en bij controles van feitelijke bewoningssituaties door de gemeente.
De gemeente hanteert de volgende lijst van indicaties (waaraan volledig voldaan moet worden) voor de beoordeling van de vraag of sprake is van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding:
Het gebruiksoppervlak wordt berekend aan de hand van NEN 2580. NEN is een door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm.
Artikelen 2 en 3 Vergunningvrije en vergunningvereiste situaties
Een onttrekkingsvergunning voor kamerbewoning is vereist bij kamerbewoning door vier of meer personen per woning of bij bewoning van een woning door meer dan één gemeenschappelijk huishouden, waarbij het kleinste huishouden uit ten minste drie personen bestaat. Het grootste huishouden telt in dat geval voor één persoon. Het is voor de toepassing van het vergunningvereiste in deze nadere regels niet van belang of er al dan niet een hoofdbewoner (met zijn huishouden) met onderhuurder(s) is.
Een huishouden kan een gezin met ouders en kinderen zijn, of een andere woonvorm waarin een duurzaam gemeenschappelijke huishouding gevoerd wordt.
Onderstaande illustraties dienen ter verduidelijking.
Vergunningplichtig zijn de volgende bewoningssituaties per woning
kamerbewoning door vier (of meer) personen
duurzaam gemeenschappelijk huishouden met drie of meer kamerbewoners
meer dan één duurzaam gemeenschappelijk huishouden, waarvan het kleinste uit drie of meer personen bestaat
= duurzaam gemeenschappelijk huishouden
Vergunningvrij zijn de volgende bewoningssituaties per woning
kamerbewoning door drie (of minder) personen
duurzaam gemeenschappelijk huishouden met één of twee kamerbewoners
meer dan één duurzaam gemeenschappelijk huishouden, waarvan het kleinste uit ten hoogste twee personen bestaat
= duurzaam gemeenschappelijk huishouden
Artikel 4 In de nulquotumgebieden
In de nulquotumgebieden is alleen kamerbewoning door drie of minder personen per woning mogelijk. Hiervoor is immers, gelet op de artikelen 2 en artikel 3, geen onttrekkingsvergunning nodig. Uiteraard gelden wel de eisen uit de Woningwet en het Bouwbesluit, zoals de eis dat per woning ten minste 12m² per persoon aan gebruiksoppervlak beschikbaar is.
Artikel 5 Buiten de nulquotumgebieden
Buiten de nulquotumgebieden is wel kamerbewoning door vier of meer personen per woning mogelijk. Daarvoor is een onttrekkingsvergunning voor kamerbewoning nodig. Dit artikel bepaalt in welke gevallen de vergunning wordt verleend.
Artikel 6 Kamerbewoning door studenten
Het begrip student is gedefinieerd in artikel 1 onder h.
Huisvesting van studenten kan in bepaalde omstandigheden een impuls geven aan de leefbaarheid in een gebied. Tegen die achtergrond is bijvoorbeeld in woningen van woningcorporatie Woonstad Rotterdam op de Dordtselaan een project met studentenhuisvesting gerealiseerd, met als resultaat dat betrokkenen bij deze straat een verbetering van de leefbaarheid hebben geconstateerd. Dergelijke situaties kunnen zich ook elders in kwetsbare gebieden voordoen. In dit artikel is het daarom mogelijk gemaakt om in bijzondere situaties ook in nulquotumgebieden studentenhuisvesting toe te staan. Het moet hierbij nadrukkelijk wel gaan om studenten, zoals gedefinieerd in artikel 1 onder h (ingeschreven aan een opleiding voor middelbaar of hoger beroepsonderwijs of voor wetenschappelijk onderwijs in Nederland).
Artikelen 8 en 9 Verlening onder voorwaarden en intrekking vergunning
Zie hiervoor de algemene toelichting onder het kopje Vergunning onder voorwaarden.
Artikel 10 Vervallen vergunning na beëindiging gebruik
Het gebruik van de woonruimte voor kamerbewoning wordt geacht te zijn beëindigd, nadat de eigenaar/verhuurder dit aan de gemeente heeft medegedeeld, of nadat de gemeente geconstateerd heeft dat de woonruimte weer als zelfstandige woonruimte in gebruik is, voor een ander doel wordt gebruikt, of langer dan drie maanden leeg staat.