CVDR328868_1Protocol grondzaken provincie GelderlandnlregelingGelderland2018-02-20GelderlandProvinciaal Blad, 2014/58Protocol grondzaken provincie GelderlandAlgemene wet bestuursrecht, art. 4:81Provinciewet, art. 158, lid 1, onder a en eOnteigeningswetgedeputeerde statenbestuur en recht2014-04-15De tekst in dit document is vrij van auteursrecht en databankrecht2014-05-012018-02-21Nieuwe regelingzaaknummer 2014-005562ruimtelijke ordening, natuur en landschap, handhaving, bestuurlijke organisatie, aanbestedingGeen.Bij de alfabetische volgorde van artikel 1.1 Begripsomschrijvingen is onderdeel t. weggevallen (red.).Protocol grondzaken provincie GelderlandGEDEPUTEERDE STATEN VAN GELDERLANDGelet op artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht, artikel 158, eerste lid, onder a en e, van de Provinciewet en de Onteigeningswet;BESLUITENvast te stellen het volgende protocol: Protocol grondzaken provincie GelderlandHoofdstuk 1. Algemene bepalingenArtikel 1.1 BegripsomschrijvingenIn dit protocol wordt verstaan onder:

Aankoop: het in eigendom verwerven van gronden en opstallen door de provincie, met inbegrip van de levering door middel van een notariële akte en de inschrijving daarvan in de openbare registers;

Beperkte genotsrechten: het verkrijgen of verlenen van een recht van vruchtgebruik, een recht van erfdienstbaarheid, een recht van opstal, of een recht van erfpacht door de provincie, met inbegrip van de vestiging, overdracht of afstand door middel van een notariële akte en de inschrijving daarvan in de openbare registers;

BBL: Bureau Beheer Landbouwgronden;

Eigendom: de juridische eigendom;

Gronden: bebouwde en onbebouwde gronden;

Huur: de overeenkomst waarbij een verhuurder zich verbindt om aan de provincie gronden en opstallen of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de provincie zich verbindt tot een tegenprestatie;

Ingebruikgeving om niet of bruikleen: de overeenkomst waarbij de provincie aan een bruiklener gronden en opstallen zonder tegenprestatie ten gebruike afstaat, onder de verplichting deze terug te geven;

Ingebruikneming om niet: de overeenkomst waarbij een ingebruikgever aan de provincie gronden en opstallen zonder tegenprestatie ten gebruike afstaat, onder de verplichting deze terug te geven;

Kavelruil: niet-wettelijke kavelruil;

Marktwaarde: - in geval transacties met gronden en opstallen plaats vinden met gebruikmaking van een onvoorwaardelijke biedprocedure is de marktwaarde het beste of enige bod; - in geval transacties met gronden en opstallen niet plaats vinden met gebruikmaking van een onvoorwaardelijke biedprocedure wordt de marktwaarde bepaald met toepassing van hoofdstuk 6;

Minnelijke verwerving: het verwerven van gronden en opstallen op basis van volledige schadeloosstelling ter voorkoming van onteigening, met inbegrip van de levering door middel van een notariële akte en de inschrijving daarvan in de openbare registers;

Opstallen: gebouwen;

Pacht: de overeenkomst waarbij een verpachter zich verbindt om aan de provincie gronden en opstallen of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de provincie zich verbindt tot een tegenprestatie;

Risicoanalyse: een notitie die tot doel heeft de verantwoordelijke manager of Gedeputeerde Staten te informeren over de risico's die verbonden zijn aan een voorgenomen besluit. Van de risicoanalyse maakt - indien aan de orde - onder meer deel uit: - een verantwoording van de overeengekomen prijs (waaronder de motivering voor de afwijking van de getaxeerde waarde indien toepassing wordt gegeven aan artikel 6.5, derde en vierde lid, en artikel 8.2.2, derde en vierde lid); - de financiële dekking; - een beschrijving van risico's en beperkingen die verband houden met de kwaliteit van de gronden en opstallen en het gebruik dat van de gronden en opstallen kan worden gemaakt, waaronder de bodemkwaliteit, eventuele zakenrechtelijke beperkingen, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen, en de aanwezigheid van kabels en leidingen; - een beschrijving van staatssteunrisico's; - indien verkoop niet plaats vindt via een onvoorwaardelijke biedprocedure, een motivering voor het afwijken van het uitgangspunt dat gronden via een onvoorwaardelijke biedprocedure worden verkocht; - risico's die verband houden met de onteigeningsprocedure;

Ruil: het in eigendom van een derde laten overgaan van gronden en opstallen door de provincie in plaats van andere gronden en opstallen die de provincie in eigendom verwerft, met inbegrip van de levering door middel van een notariële akte en de inschrijving daarvan in de openbare registers;

Verantwoordelijke manager: de manager die krachtens mandaat bevoegd is te beslissen over privaatrechtelijke rechtshandelingen in het kader van een programma waarvan hij het budget beheert;

Verhuur: de overeenkomst waarbij de provincie zich verbindt om aan een huurder gronden en opstallen of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie;

Verkoop: het in eigendom van een derde doen overgaan van gronden en opstallen die in eigendom toebehoren aan de provincie Gelderland, met inbegrip van de levering door middel van een notariële akte en de inschrijving daarvan in de openbare registers;

Verpachting: de overeenkomst waarbij de provincie zich verbindt om aan een pachter gronden en opstallen of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie;

Provincie: de publiekrechtelijke rechtspersoon Provincie Gelderland;

Natuur: gronden die deel uitmaken van de Ecologische Hoofdstructuur, in de toekomst het Gelders Natuurnetwerk;

Certificering: afgifte van een overeenkomstig paragraaf 8.1 van de Subsidieverordening natuur- en landschapsbeheer Gelderland 2009 geldig certificaat natuurbeheer of certificaat samenwerkingsverband natuurbeheer;

Kavelruilproject: ruil waarbij minimaal drie verschillende eigenaren betrokken zijn.

Artikel 1.2 Reikwijdte protocolDit protocol bevat instructies voor overeenkomsten met gronden en opstallen, de onteigening van gronden en opstallen, de taxatie van gronden en opstallen en transacties ten aanzien gronden en opstallen.Artikel 1.3 Betrokkenheid van Provinciale Staten1 Bij de besluitvorming over overeenkomsten met gronden en opstallen wordt het besluit Betrokkenheid van Provinciale Staten bij privaatrechtelijke rechtshandelingen, rechtsgedingen en civiele verdediging (PS2004-856) in acht genomen.2 De algemeen directeur verschaft Gedeputeerde Staten in het kader van de planning en control-cyclus twee maal per jaar een overzicht van:

de aangekochte, verkochte en geruilde gronden en opstallen;

de gevestigde en verworven beperkte genotsrechten;

de voortgang van onteigeningsprocedures;

de gronden in beheer van de provincie.

3 Gedeputeerde Staten stellen het overzicht met inachtneming van het bepaalde in artikel 1.8 ter beschikking aan Provinciale Staten.4 In een voorstel aan Provinciale Staten om financiële middelen beschikbaar te stellen ten behoeve van een plan of project voor de uitvoering waarvan één of meer transacties met gronden en opstallen noodzakelijk zijn, wordt - met behoud van de vertrouwelijkheid van financiële stukken - aangegeven welk deel van de gevraagde middelen maximaal bestemd is voor de aankoop en minnelijke verwerving van gronden en opstallen.5 In een voorstel aan Provinciale Staten om financiële middelen beschikbaar te stellen ten behoeve van een plan of project voor de uitvoering waarvan één of meer transacties met gronden en opstallen noodzakelijk zijn, wordt aangegeven óf en onder welke voorwaarden dit verwervingsbudget mag worden aangewend ten behoeve van het verwerven van ruilgrond.Artikel 1.4 Afwijking protocol door Gedeputeerde Staten1 Besluiten tot het aangaan van overeenkomsten over gronden en opstallen, met inbegrip van de voorbereiding en de uitvoering daarvan, worden genomen met inachtneming van dit protocol.2 Gedeputeerde Staten kunnen afwijken van dit protocol indien toepassing ervan gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met het protocol te dienen doelen. In het voorstel tot afwijking van het protocol worden de redenen die afwijking noodzakelijk maken onderbouwd. Afwijkingen kunnen betrekking hebben op individuele gevallen en categorieën van gevallen.Artikel 1.5 Inschakelen derden1 De verantwoordelijke manager geeft in een plan of project aan of hij voor transacties met gronden en opstallen derden inschakelt.2 Indien een plan of project voorziet in het inschakelen van derden voor de verwerving van gronden en opstallen, wordt in het plan opgenomen wat de rollen, taken en verantwoordelijkheden zijn van die derden en wordt aangegeven welk budget maximaal voor het inschakelen van derden beschikbaar is. Indien het budget niet toereikend is, wordt de verantwoordelijk manager daarover geïnformeerd.3 De verantwoordelijke manager zorgt ervoor dat het inschakelen van derden geschiedt conform de relevante aanbestedingsregelgeving, waaronder het inkoop- en aanbestedingsbeleid van de provincie Gelderland.Artikel 1.6 ProcesbeschrijvingProgramma's en afdelingen die bevoegd zijn tot de voorbereiding van, de onderhandelingen en de besluitvorming over en de afhandeling van overeenkomsten over gronden en opstallen, hebben procesbeschrijvingen (administratieve organisatiebeschrijvingen).Artikel 1.7 Dossiervorming1 De verantwoordelijke manager van de Afdeling Uitvoering Werken is verantwoordelijk voor het (doen) opbouwen, onderhouden en archiveren van een dossier met betrekking tot overeenkomsten over gronden en opstallen. Bij voorkeur wordt een dossier opgebouwd per individuele eigenaar of grondgebruiker.2 Een dossier bevat in ieder geval:

correspondentie tussen de provincie en de wederpartij (gesprekverslagen, brieven, biedingen, mailverkeer en dergelijke);

een beschrijving van de staat van de gronden en opstallen waarop de transactie ziet;

tekeningen, kaarten en inrichtingsschetsen met de ligging van gronden, opstallen en werken;

de kadastrale uittreksels uit de openbare registers van het Kadaster met onder andere perceelnummers, de oppervlakte van percelen en de namen van eigenaren en grondgebruikers;

de lijst of lijsten van de te (ver)kopen, te (ver)huren of te (ver)pachten gronden en opstallen, de te vestigen of te verwerven beperkte rechten en de in bruikleen te geven of te nemen gronden en opstallen;

indien aan de orde, stukken die betrekking hebben op de onvoorwaardelijke biedprocedure;

taxatierapporten en de daartoe verleende opdrachten;

overeenkomsten en de concepten daarvan;

indien aan de orde, stukken die inzicht geven in de kwaliteit van de gronden en opstallen en (de beperkingen in) het gebruik dat van de gronden en opstallen kan worden gemaakt (waaronder de bodemkwaliteit, eventuele zakenrechtelijke beperkingen, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen, de aanwezigheid van kabels en leidingen);

stukken ter voorbereiding van de besluitvorming (waaronder - indien aan de orde - de GS-brieven);

notariële akten;

een risicoanalyse als bedoeld in artikel 1.1, onder n;

de opdrachten verleend aan derden of BBL en de concepten daarvan om namens of in opdracht van de provincie grondtransacties aan te gaan;

de beslissing om al dan niet in te stemmen met transacties die door een derde of BBL worden voorgesteld;

een afwijking als bedoeld in artikel 8.1.2;

de mededeling als bedoeld in artikel 8.2.4;

het schriftelijke aanbod als bedoeld in artikel 8.2.5, vijfde lid;

stukken met betrekking tot de administratieve en gerechtelijke onteigeningsprocedure. De stukken worden geregistreerd in het Documentair Informatiesysteem (DIS) van de provincie Gelderland.

Artikel 1.8 OpenbaarheidAlleen om redenen die zijn genoemd in de Wet openbaarheid van bestuur blijft openbaarmaking van informatie over grondtransacties achterwege.Artikel 1.9 Wet BibobBij overeenkomsten met betrekking tot gronden en opstallen kunnen zo nodig de bevoegdheden uit de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur worden aangewend.Hoofdstuk 2. AankoopArtikel 2.1 DoelstellingDit hoofdstuk bevat instructies voor de aankoop van gronden en opstallen door de provincie. De bepalingen in dit hoofdstuk zijn van overeenkomstige toepassing op het vestigen van beperkte genotsrechten door de provincie op gronden en opstallen die in eigendom toebehoren aan een derde.Artikel 2.2 MarktwaardeDe provincie koopt gronden en opstallen aan tegen de marktwaarde.Artikel 2.3 TaxatieDe provincie koopt alleen gronden en opstallen aan waarvoor voorafgaand aan de onderhandelingen een taxatie is uitgevoerd die voldoet aan de instructies voor taxatie in hoofdstuk 6.Artikel 2.4 Onderhandelingen1 De onderhandelingen over de aankoop van gronden en opstallen vangen niet eerder aan dan nadat daartoe een schriftelijke opdracht is verstrekt door de verantwoordelijke manager.2 In de opdracht wordt vast gelegd ten laste van welke afdeling, welk programma of project de aankoop wordt gebracht.3 De onderhandelingen worden gevoerd onder voorbehoud van besluitvorming door het bevoegde orgaan of de bevoegde persoon.4 Indien in verband met de financiering van de aankoop besluitvorming door Provinciale Staten vereist is, worden de onderhandelingen tevens gevoerd onder voorbehoud van het beschikbaar komen van financiële middelen.Artikel 2.5 Besluitvorming aangaan aankoopovereenkomst1 Besluitvorming over het aangaan van een aankoopovereenkomst vindt plaats onder verantwoordelijkheid van de verantwoordelijke manager overeenkomstig het Algemeen reglement mandaat Gelderland 2009.2 De verantwoordelijke manager legt een voorgenomen aankoop ter besluitvorming voor aan het college van Gedeputeerde Staten indien:

het gaat om een aankoop waarvan Provinciale Staten vooraf in kennis dienen te worden gesteld op basis van het besluit Betrokkenheid van Provinciale Staten bij privaatrechtelijke rechtshandelingen, rechtsgedingen en civiele verdediging (PS2004-856);

toepassing is gegeven aan artikel 6.5, vierde lid;

de aankoop plaats vindt op grond van artikel 1.4, tweede lid tenzij de voorgenomen aankoop valt onder de reikwijdte van een uitzondering als bedoeld artikel 1.4, tweede lid;

de aankoop naar het oordeel van de verantwoordelijke manager politiek gevoelig is.

3 Indien op basis van dit protocol het besluit over het aangaan van een aankoopovereenkomst ter besluitvorming aan het college van Gedeputeerde Staten moet worden voorgelegd, bevat de GS-brief een motivering van het nut en de noodzaak van de aankoop, een verantwoording van de overeengekomen prijs, de financiële dekking, relevante risico's in verband met de kwaliteit van de gronden en opstallen. Artikel 1.1, onder n, is hierbij van overeenkomstige toepassing. Het taxatierapport en een concept van de te sluiten overeenkomst worden bij de GS-brief gevoegd.4 Indien op basis van dit protocol geen besluitvorming door het college van Gedeputeerde Staten is vereist, betrekt de verantwoordelijke manager de risicoanalyse als bedoeld in artikel 1.1, onder n, bij de besluitvorming over het aangaan van de aankoopovereenkomst.5 Tegelijk met het besluit tot aankoop wordt de aankoopovereenkomst vastgesteld.Artikel 2.6 Afhandeling Koopovereenkomst1 Na de besluitvorming over het aangaan van de overeenkomst als bedoeld in artikel 2.5 vindt de afhandeling van de overeenkomst plaats onder verantwoordelijkheid van de verantwoordelijke manager overeenkomstig het Algemeen reglement mandaat Gelderland 2009.2 De verantwoordelijke manager verstrekt onverwijld een afschrift van de notariële akte aan de afdeling Beheer en Onderhoud.Artikel 2.7 Besluitvorming niet aangaan koopovereenkomst1 Indien de onderhandelingen niet hebben geleid tot een voorgenomen besluit tot aankoop, wordt hiervan in het dossier als bedoeld in artikel 1.7 gemotiveerd melding gemaakt.2 Indien een besluit over het niet aangaan van een aankoopovereenkomst vereist is, wordt in dat besluit een dragende motivering opgenomen.3 De verkopende partij wordt schriftelijk van het niet aangaan van een aankoopovereenkomst op de hoogte gebracht.Hoofdstuk 3. VerkoopArtikel 3.1 DoelstellingDit hoofdstuk bevat instructies voor de verkoop van gronden en opstallen door de provincie. De bepalingen in dit hoofdstuk zijn van overeenkomstige toepassing op het vestigen van beperkte genotsrechten ten behoeve van een derde op gronden en opstallen die in eigendom toebehoren aan de provincie.Artikel 3.2 MarktwaardeDe provincie verkoopt gronden en opstallen tegen de marktwaarde.Artikel 3.3 Onvoorwaardelijke biedprocedure1 De provincie verkoopt gronden en opstallen via een onvoorwaardelijke biedprocedure als bedoeld in de Mededeling van de Europese Commissie betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen (Pb EG 1997, C209/3).2 Het aanbod tot verkoop wordt voldoende openbaar gemaakt. Daaraan wordt voldaan door herhaalde bekendmaking gedurende twee maanden of langer:

in de nationale pers, in onroerend goed- of andere daartoe geschikte bladen waarbij geldt dat een bekendmaking louter via internet niet volstaat, én;

aan makelaarskantoren die een breed gamma van potentiële kopers bereiken.

3 Indien waarschijnlijk is dat investeerders uit geheel Europa of wereldwijd geïnteresseerd zijn, wordt in afwijking van het tweede lid aan de verkoop bekendheid gegeven in bladen met een internationale lezerskring en via makelaars die zich op klanten op Europees of internationaal niveau richten.4 Het aanbod tot verkoop is onvoorwaardelijk. Dit is het geval als het om het even welke bieder, ongeacht of deze een bedrijf heeft en ongeacht de aard van dat bedrijf, in het algemeen vrijstaat om gronden en opstallen aan te kopen en deze voor eigen doeleinden te gebruiken.5 In afwijking van het vierde lid mogen beperkingen aan de verkoop worden opgelegd om overlast te voorkomen, om het milieu te beschermen, of om te vermijden dat er een louter speculatief bod wordt uitgebracht. Beperkingen in verband met de ruimtelijke ordening die voor het gebruik van de gronden en opstallen de eigenaar ervan overeenkomstig nationaal recht worden opgelegd, doen aan het onvoorwaardelijk karakter van een aanbieding geen afbreuk. Wanneer er een verkoopvoorwaarde is waarbij de toekomstige eigenaar ten gunste van openbare instanties of van het openbaar belang aan speciale verplichtingen moet voldoen die niet uit de algemene nationale wetgeving, besluiten van instanties voor ruimtelijke ordening, algemene bescherming en behoud van het milieu en de volksgezondheid voortvloeien, dient de aanbieding alleen dan als onvoorwaardelijk (in bovengenoemde betekenis) te worden beschouwd, indien alle potentiële kopers, ongeacht het feit of zij een bedrijf hebben en ongeacht de aard van dat bedrijf, verplicht zijn en in staat zijn aan deze voorwaarden te voldoen.6 De verantwoordelijke manager kan een onvoorwaardelijke biedprocedure volgen onder voorbehoud van gunning. Voor zover dit voorbehoud betrekking heeft op de prijs van de te verkopen gronden en opstallen kan de verantwoordelijke manager een ondergrens stellen op basis van een onafhankelijke taxatie vooraf. Deze taxatie wordt uitgevoerd overeenkomstig hoofdstuk 6.Artikel 3.4 Verkoop zonder onvoorwaardelijke biedprocedure1 Van verkoop via een onvoorwaardelijke biedprocedure als bedoeld in artikel 3.3 kan worden afgezien, indien:

gronden en opstallen worden verkocht aan de Staat der Nederlanden, gemeenten en waterschappen;

gronden en opstallen worden verkocht in gebieden waar sprake is van een kavelruilproject en de gronden en opstallen daarbij worden ingebracht;

gronden en opstallen worden overgedragen in het kader van ruilovereenkomsten ter uitvoering van het provinciaal beleid;

de aanliggende gronden geheel of hoofdzakelijk in eigendom toebehoren aan één grondeigenaar en verkoop van gronden aan deze grondeigenaar wenselijk is uit het oogpunt van de efficiënte uitvoering van het beheer en de inrichting van de gronden en de kosten daarvan. Bij de beoordeling of het afzien van verkoop via een onvoorwaardelijke biedprocedure in dit geval gerechtvaardigd is, speelt onder meer een rol:

of het perceel twee- of meerzijdig begrensd wordt door percelen die toebehoren aan dezelfde grondeigenaar;

de vraag of het perceel noodzakelijk is om het gebied (integraal) in te kunnen richten;

de omvang van het perceel waarop de transactie ziet in relatie tot de totale oppervlakte van de betreffende grondeigenaar in het aangrenzende gebied.

gronden en opstallen worden verkocht ten behoeve van de realisering van nutsvoorzieningen van beperkte omvang. Het afzien van verkoop via een onvoorwaardelijke biedprocedure wordt verantwoord in de risicoanalyse als bedoeld in artikel 1.1, onder n.

2 In geval van verkoop zonder onvoorwaardelijke biedprocedure wordt de marktwaarde van de gronden en opstallen bepaald met toepassing van hoofdstuk 6.Artikel 3.5 Onderhandelingen1 De onderhandelingen over de verkoop van gronden en opstallen vangen niet eerder aan dan nadat daartoe een schriftelijke opdracht is verstrekt door de verantwoordelijke manager.2 In de opdracht wordt vast gelegd ten bate van welke afdeling, welk programma of project de verkoop wordt gebracht.3 De onderhandelingen worden gevoerd onder voorbehoud van besluitvorming door het bevoegde orgaan of de bevoegde persoon.Artikel 3.6 Besluitvorming aangaan verkoopovereenkomst1 Besluitvorming over het aangaan van een verkoopovereenkomst vindt plaats onder verantwoordelijkheid van de verantwoordelijke manager overeenkomstig het Algemeen reglement mandaat Gelderland 2009.2 De verantwoordelijke manager legt een voorgenomen verkoop ter besluitvorming voor aan het college van Gedeputeerde Staten indien:

het gaat om een verkoop waarvan Provinciale Staten vooraf in kennis dienen te worden gesteld op basis van het besluit Betrokkenheid van Provinciale Staten bij privaatrechtelijke rechtshandelingen, rechtsgedingen en civiele verdediging (PS2004-856);

toepassing is gegeven aan artikel 6.5, vierde lid;

de verkoop plaats vindt op grond van artikel 1.4, tweede lid, tenzij de voorgenomen verkoop valt onder de reikwijdte van een uitzondering als bedoeld in artikel 1.4, tweede lid;

de verkoop naar het oordeel van de verantwoordelijke manager politiek gevoelig is.

3 Indien op basis van dit protocol het besluit over het aangaan van een verkoopovereenkomst ter besluitvorming aan het college van Gedeputeerde Staten moet worden voorgelegd, bevat de GS-brief in ieder geval de motivering van het nut en de noodzaak van de verkoop, een verantwoording van de overeengekomen prijs, de financiële dekking, relevante risico's in verband met de kwaliteit van de gronden en opstallen en indien aan de orde een motivering voor het afwijken van het uitgangspunt dat gronden via een onvoorwaardelijke biedprocedure worden verkocht. Artikel 1.1, onder n is hierbij van overeenkomstige toepassing. Het taxatierapport en een concept van de te sluiten overeenkomst worden bij de GS-brief gevoegd.4 Indien op basis van dit protocol geen besluitvorming door het college van Gedeputeerde Staten is vereist, betrekt de verantwoordelijke manager de risicoanalyse als bedoeld in artikel 1.1, onder n, bij de besluitvorming over het aangaan van de verkoopovereenkomst.5 Tegelijk met het besluit tot verkoop wordt de verkoopovereenkomst vastgesteld.Artikel 3.7 Afhandeling verkoopovereenkomst1 Na de besluitvorming over het aangaan van de overeenkomst als bedoeld in artikel 3.6 vindt de afhandeling van de overeenkomst plaats onder verantwoordelijkheid van de verantwoordelijke manager overeenkomstig het Algemeen reglement mandaat Gelderland 2009.2 De verantwoordelijk manager verstrekt onverwijld een afschrift van de notariële akte aan de afdeling Beheer en Onderhoud.Artikel 3.8 Besluitvorming niet aangaan verkoopovereenkomst1 Indien de onderhandelingen niet hebben geleid tot een voorgenomen besluit tot verkoop, wordt hiervan in het dossier als bedoeld in artikel 1.7 gemotiveerd melding gemaakt.2 Indien een besluit over het niet aangaan van een verkoopovereenkomst vereist is, wordt in dat besluit een dragende motivering opgenomen.3 De aankopende partij wordt schriftelijk van het niet aangaan van een verkoopovereenkomst op de hoogte gebracht.Artikel 3.9 Financiën1 De opbrengst van verkochte gronden en opstallen komt ten goede aan het programma of project ten behoeve waarvan het is aangekocht.2 Indien de exploitatie van het programma of project inmiddels is afgesloten omdat het is beëindigd, vloeien de opbrengsten terug naar de algemene middelen.Artikel 3.10 Verkoop Natuur1 De artikelen 3.1 tot en met 3.9 zijn van overeenkomstige toepassing op de verkoop van natuur, met dien verstande dat:

verkoop als bedoeld in artikel 3.4, eerste lid, aanhef en onder a slechts plaatsvindt in het kader van de uitoefening van een publieke taak van de Staat der Nederlanden, gemeenten en waterschappen;

een kavelruilproject als bedoeld in artikel 3.4, eerste lid, aanhef en onder b waarbij provinciale natuurgronden betrokken zijn, voorafgaand openbaar kenbaar zal worden gemaakt;

artikel 3.4, eerste lid, aanhef en onder c bij ruil van natuur door de provincie niet van toepassing is;

artikel 3.4, eerste lid, aanhef en onder d bij verkoop van natuur niet van toepassing is.

2 Gedeputeerde Staten kunnen bij de verkoop van natuur voorwaarden stellen, welke worden verwoord in een programma van eisen dat voor de inschrijving bekend wordt gemaakt. Eisen met betrekking tot de koper kunnen enkel betrekking hebben op financiële zekerheid voor toekomstige inrichting en beheer, een plan van aanpak voor inrichting en beheer en certificering van de koper.3 Aan verkoop als bedoeld in het eerste lid, aanhef en onder a, wordt verbonden de voorwaarde dat de grond de eerste vijf jaren na verkoop niet mag worden doorverkocht.Hoofdstuk 4. RuilArtikel 4.1 DoelstellingDit hoofdstuk bevat instructies voor de ruil van gronden en opstallen door de provincie.Artikel 4.2 Overeenkomstige toepassingDe bepalingen in de hoofdstukken 2 en 3 betreffende aankoop en verkoop zijn van overeenkomstige toepassing, met dien verstande dat elke partij wordt beschouwd als verkoper voor de prestatie die zij verschuldigd is, en als koper voor die welke haar toekomt.Hoofdstuk 5. BeheerArtikel 5.1 DoelstellingDit hoofdstuk bevat instructies voor:

de verhuur van gronden en opstallen door de provincie;

de huur van gronden en opstallen door de provincie;

de verpachting van gronden en opstallen door de provincie;

de pacht van gronden en opstallen door de provincie;

de ingebruikgeving om niet van gronden en opstallen door de provincie;

de ingebruikneming om niet van gronden en opstallen door de provincie.

Artikel 5.2 Overeenkomstige toepassing1 De bepalingen in hoofdstuk 3 zijn, met uitzondering van de artikelen 3.3 en 3.4, eerste lid van overeenkomstige toepassing op de verhuur van gronden en opstallen.2 De bepalingen in hoofdstuk 2 zijn van overeenkomstige toepassing op de huur van gronden en opstallen.3 De bepalingen in hoofdstuk 3 zijn, met uitzondering van de artikelen 3.3 en 3.4, eerste lid van overeenkomstige toepassing op de verpachting van gronden en opstallen.4 De bepalingen in hoofdstuk 2 zijn van overeenkomstige toepassing op de pacht van gronden en opstallen.5 De bepalingen in hoofdstuk 3 zijn, met uitzondering van de artikelen 3.3 en 3.4, eerste lid van overeenkomstige toepassing op de ingebruikgeving om niet van gronden en opstallen.6 De bepalingen in hoofdstuk 2 zijn van overeenkomstige toepassing op de ingebruikneming om niet van gronden en opstallen.Artikel 5.3 NatuurEen voornemen tot verhuur, verpachting of ingebruikgeving van natuurgrond met een beoogde duur van meer dan 3 jaar, wordt voorafgaand openbaar kenbaar gemaakt.Hoofdstuk 6. TaxatieArtikel 6.1 DoelstellingDit hoofdstuk bevat instructies voor het vaststellen van de marktwaarde van gronden en opstallen door een onafhankelijk taxateur.Artikel 6.2 Grondtransacties zonder onvoorwaardelijke biedprocedureOm de marktwaarde vast te stellen van gronden en opstallen in het geval transacties plaats vinden zonder gebruikmaking van de onvoorwaardelijke biedprocedure, dient vóór de aan- of verkooponderhandelingen een taxatie door één of meer onafhankelijke taxateurs van onroerend goed te worden verricht op grond van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria.Artikel 6.3 Vereisten taxateur1 Een taxateur als bedoeld in artikel 6.2 dient te voldoen aan de vereisten die daaraan gesteld zijn in de Mededeling van de Europese Commissie over staatssteunelementen bij verkoop van gronden en gebouwen (PbEG 1997, C209/3) en geregistreerd te zijn bij de Stichting VastgoedCert, of een vergelijkbaar instituut of een vergelijkbare instantie.2 Met een vergelijkbaar instituut of een vergelijkbare instantie als bedoeld in het voorgaande lid wordt gelijkgesteld een soortgelijke instelling in een andere lidstaat van de EU danwel in een staat, niet zijnde een lidstaat van de EU, die partij is bij de overeenkomst inzake de Europese Economische Ruimte, welke op basis van onderzoekingen een beschermingsniveau biedt dat ten minste gelijkwaardig is aan het niveau dat met de nationale registratie wordt nagestreefd.Artikel 6.4 Onafhankelijkheid1 Om de onafhankelijkheid te waarborgen worden aan een taxateur als bedoeld in artikel 6.3 geen orders gegeven met betrekking tot het resultaat van de taxatie en neemt deze niet deel aan de onderhandelingen.2 Taxaties als bedoeld in dit hoofdstuk worden bij voorkeur uitgevoerd door externe taxateurs.3 De verantwoordelijke manager ziet er op toe dat een externe taxateur zijn onafhankelijkheid garandeert en dat deze bij aanvaarding van de taxatie-opdracht verklaart dat er geen conflicterende belangen aan de orde zijn.4 Indien er in afwijking van het tweede lid gebruik wordt gemaakt van interne taxateurs dient een ongepaste invloed op hun taxatie daadwerkelijk te worden uitgesloten. In dit verband is het onder meer van belang dat:

uit de motivering van de besluiten blijkt dat de taxateur geen aanwijzingen heeft ontvangen van de provincie;

de opdracht tot taxatie is verstrekt door een ander organisatieonderdeel dan het organisatieonderdeel dat de voorbereiding van de besluitvorming over de transacties voorbereidt.

Artikel 6.5 Marktwaarde1 De taxateur bepaalt de marktwaarde van gronden en opstallen.2 Onder marktwaarde wordt verstaan de prijs waartegen de gronden en opstallen op de datum van waardering bij onderhandse overeenkomst tussen een willige verkoper en een van de verkoper onafhankelijke koper zouden kunnen worden verkocht, waarbij wordt aangenomen dat de betrokken gronden en opstallen openlijk op de markt worden aangeboden, dat de marktvoorwaarden een regelmatige transactie mogelijk maken en dat, de aard van de gronden en opstallen in aanmerking genomen, een normaal tijdsbestek beschikbaar is om over de verkoop te onderhandelen.3 In afwijking van het tweede lid, wordt een afwijking van ten hoogste 5% van de aanvankelijk getaxeerde waarde geacht met de marktvoorwaarden overeen te komen, indien het, na een redelijke inspanning om de gronden en opstallen tegen de aanvankelijk getaxeerde waarde te verkopen of aan te kopen duidelijk wordt dat de gronden en opstallen tegen de door de taxateur aanvankelijk vastgestelde waarde niet kunnen worden verkocht of aangekocht.4 Indien na nogmaals een redelijk tijdsbestek, duidelijk is dat de gronden en opstallen niet tegen de aanvankelijk door de taxateur vastgestelde waarde en de afwijking van ten hoogste 5% als bedoeld in het derde lid verkocht of aangekocht kunnen worden, kan op basis van de inmiddels verkregen kennis en ontvangen aanbiedingen, de marktwaarde door een taxateur opnieuw worden vastgesteld. De alsdan vastgestelde waarde wordt aangemerkt als de marktwaarde. De beslissing om een nieuw taxatierapport op te stellen wordt in de risicoanalyse als bedoeld in artikel 1.1, onder n gemotiveerd.Artikel 6.6 Voorwaarden aan grondtransacties1 Aan de overeenkomsten bedoeld in hoofdstuk 3 en artikel 5.1 en de overeenkomsten die voortvloeien uit hoofdstuk 7 kunnen in het algemeen belang speciale voorwaarden worden verbonden in verband met de gronden en opstallen doch niet in verband met de koper of diens economische activiteit, voor zover iedere potentiële koper in beginsel verplicht en in staat is aan deze voorwaarden te voldoen, ongeacht of hij een bedrijf heeft en ongeacht de aard van dat bedrijf.2 Het economisch nadeel van een verplichting als bedoeld in het eerste lid dient door onafhankelijk taxateurs afzonderlijk te worden geraamd en kan in de aankoopprijs worden doorberekend. Wanneer een bedrijf op zijn minst gedeeltelijk uit eigenbelang aan bepaalde verplichtingen voldoet, dient daarmee bij de beoordeling van die verplichtingen rekening te worden gehouden. Hierbij moet bijvoorbeeld gedacht worden aan een voordeel op het gebied van reclame, sponsoring van sport en cultuur, imago, verbetering van de directe omgeving van de koper, op dat van, of van recreatievoorzieningen voor het personeel van de koper.3 Economische verplichtingen waaraan iedere eigenaar van onroerend goed volgens gemeen recht moet voldoen, mogen niet in de aankoopprijs worden doorberekend.Artikel 6.7 Door openbare instanties gemaakte kostenDe kosten die de openbare instanties oorspronkelijk hebben gemaakt bij de aankoop van gronden of opstallen vormen een aanwijzing voor de marktwaarde, tenzij er tussen de aankoop en de verkoop van dat onroerend goed een aanzienlijke tijd is verstreken. Gedurende een periode van tenminste drie jaar na de aankoop van een grondstuk of opstal mag de vastgestelde marktwaarde in beginsel niet lager liggen dan de oorspronkelijke aankooprijs, tenzij de onafhankelijke taxateur specifiek een algemene daling van de marktprijs voor gronden en opstallen op de relevante markt heeft vastgesteld.Artikel 6.8 Eisen taxatierapportEen taxatierapport ter bepaling van de marktwaarde van gronden en opstallen wordt opgesteld met inachtneming van bijlage A bij dit protocol.Hoofdstuk 7. Grondtransacties door derdenArtikel 7.1 DoelstellingDit hoofdstuk bevat instructies voor overeenkomsten met gronden en opstallen die een derde in opdracht van of namens de provincie aangaat. Onder "een derde" wordt in dit protocol tevens BBL begrepen.Artikel 7.2 Opdracht1 De verantwoordelijke manager verstrekt de opdracht aan een derde om onderhandelingen aan te gaan over overeenkomsten met gronden en opstallen schriftelijk.2 De verantwoordelijk manager verstrekt de opdracht bedoeld in het eerste lid niet eerder dan dat duidelijk is ten bate of ten laste van welke afdeling, welk programma of project de transacties met gronden en opstallen plaatsvinden. Eén en ander wordt verantwoord in de risicoanalyse als bedoeld in artikel 1.1, onder n.3 Indien op het moment van het verstrekken van de opdracht geen financiële middelen beschikbaar zijn, wordt de opdracht verstrekt onder de voorwaarde dat de derde in de onderhandelingen een voorbehoud maakt ten aanzien van het beschikbaar komen van financiële middelen.4 Indien besluitvorming door Provinciale Staten vereist is op grond van het besluit Betrokkenheid van Provinciale Staten bij privaatrechtelijke rechtshandelingen, rechtsgedingen en civiele verdediging (PS2004-856), wordt de opdracht verstrekt onder de voorwaarde dat de derde in de onderhandelingen een voorbehoud maakt ten aanzien van de besluitvorming door Provinciale Staten.5 De verantwoordelijke manager neemt in de opdracht aan de derde op dat de derde handelt overeenkomstig de regels van dit protocol.Artikel 7.3 Besluitvorming aangaan overeenkomst1 De verantwoordelijke manager neemt in de opdracht die hij verstrekt aan de derde op dat de derde niet beslist over het aangaan van overeenkomsten met betrekking tot gronden en opstallen zonder instemming van de verantwoordelijke manager.2 De verantwoordelijke manager beslist over instemming met betrekking tot door de derde of BBL voorgestelde overeenkomsten overeenkomstig het Algemeen reglement mandaat Gelderland 2009.3 Alvorens instemming te geven aan de derde voor het aangaan van een overeenkomst legt de verantwoordelijke manager het voornemen tot instemming voor aan Gedeputeerde Staten indien:

het gaat om een aankoop waarvan Provinciale Staten vooraf in kennis dienen te worden gesteld op basis van het besluit Betrokkenheid van Provinciale Staten bij privaatrechtelijke rechtshandelingen, rechtsgedingen en civiele verdediging (PS2004-856);

toepassing is gegeven aan artikel 6.5, vierde lid;

toepassing wordt gegeven aan artikel 1.4, tweede lid;

de overeenkomst naar het oordeel van de verantwoordelijke manager politiek gevoelig is.

Artikel 7.4 Verantwoording1 De verantwoordelijke manager neemt in de opdracht die hij verstrekt aan de derde op dat de derde eenmaal per kwartaal een overzicht verschaft van de stand van zaken van de onderhandelingen, de aangekochte, verkochte en geruilde gronden en opstallen, de gevestigde en verleende beperkte rechten alsmede een overzicht van de gronden in beheer.2 De verantwoordelijke manager neemt in de opdracht die hij verstrekt aan de derde op dat de ten laste van het provinciale budget verrichte transacties apart worden geadministreerd.Hoofdstuk 8. OnteigeningParagraaf 8.1 AlgemeenArtikel 8.1.1Dit hoofdstuk bevat instructies voor de onteigening van gronden en opstallen door de provincie op basis van de Onteigeningswet.Artikel 8.1.2 Deskundigenvergoeding1 De verantwoordelijke manager kent een vergoeding toe voor de kosten van deskundige bijstand overeenkomstig het besluit Vergoeding van kosten deskundige bijstand bij minnelijke grondverwerving door Rijkswaterstaat.2 Afwijkingen naar boven of naar beneden van de bedragen genoemd in artikel 1 van het besluit bedoeld in voorgaande lid, worden overeenkomstig artikel 5 van voormeld besluit gemotiveerd. Deze motivering wordt opgenomen in de risicoanalyse als bedoeld in artikel 1.1, onder n.Paragraaf 8.2 Minnelijke verwervingArtikel 8.2.1Deze paragraaf bevat instructies voor de minnelijke verwerving van gronden en opstallen door de provincie ter voorkoming van gerechtelijke onteigening.Artikel 8.2.2 Volledige schadeloosstelling1 De provincie verwerft gronden en opstallen enkel op basis van volledige schadeloosstelling indien:

er een bestuurlijk besluit is genomen door het bevoegde orgaan dat bij het niet bereiken van overeenstemming in der minne de onteigeningsprocedure zal worden gestart;

de betrokken eigenaar of gebruiker van gronden en opstallen er ondubbelzinnig van in kennis is gesteld dat bij het niet bereiken van overeenstemming in der minne de onteigeningsprocedure zal worden gestart; én

de hoogte van de schadeloosstelling op onafhankelijke wijze door één of meer onafhankelijke taxateurs is vastgesteld.

2 Onder bestuurlijk besluit als bedoeld in het eerste lid, onder a, wordt in ieder geval verstaan:

het besluit tot vaststelling van een ontwerp inpassings- of bestemmingsplan, of

een principebesluit van Provinciale Staten dat bij het niet bereiken van overeenstemming in der minne de onteigeningsprocedure zal worden gestart.

3 Afwijking van de hoogte van de schadeloosstelling die op basis van een onafhankelijke taxatie is vastgesteld, is slechts mogelijk voor het deel van de taxatie dat betrekking heeft op de vermogenswaarde van de gronden en opstallen. Op de afwijking is artikel 6.5, derde lid van overeenkomstige toepassing. Afwijking van de hoogte van de schadeloosstelling voor de overige delen van de taxatie is niet mogelijk.Artikel 8.2.3 Onafhankelijke taxatie/taxatiecommissie1 Het taxatierapport ter bepaling van de hoogte van de schadeloosstelling wordt opgesteld met inachtneming van bijlage A bij dit protocol.2 Het taxatierapport wordt opgesteld door minimaal één ter zake kundige taxateur met expertise op het gebied van onteigening, die voldoet aan de vereisten uit artikel 6.3.3 Taxatie vindt plaats op onafhankelijke wijze overeenkomstig artikel 6.4.Artikel 8.2.4 Mededeling1 Alvorens de onderhandelingen feitelijk aan te vangen wordt het voornemen tot verwerving schriftelijk aangekondigd aan de betrokken eigenaar of gebruiker van de gronden en opstallen.2 De schriftelijke aankondiging vermeldt onder meer:

dat de provincie voornemens is om gronden en opstallen te verwerven;

welke gronden en opstallen het betreft;

ten behoeve van welke provinciale doelen de verwerving plaats vindt;

op welke wijze de verwerving plaats zal vinden;

wie de contactpersoon is;

wie de aankoper is;

indien bekend, welke taxateur zal worden ingeschakeld;

dat de onderhandelingen plaats vinden in het kader van minnelijke verwerving ter voorkoming van onteigening.

Artikel 8.2.5 Onderhandelingen1 De onderhandelingen over de minnelijke verwerving van gronden en opstallen worden niet eerder gestart dan nadat daartoe een schriftelijke opdracht is verstrekt door de verantwoordelijke manager.2 De verantwoordelijke manager legt in de opdracht vast ten laste van welke afdeling, welk programma of project de verwerving wordt gebracht.3 De onderhandelingen worden gevoerd onder voorbehoud van besluitvorming door het bevoegde orgaan of de bevoegde persoon.4 Indien in verband met de financiering van de verwerving besluitvorming door Provinciale Staten vereist is, worden de onderhandelingen tevens gevoerd onder voorbehoud van het beschikbaar komen van financiële middelen.5 Onderhandelingen worden gestart met een schriftelijk aanbod, of in voorkomende gevallen een schriftelijke bevestiging van een mondeling gedaan aanbod.Artikel 8.2.6 Besluitvorming aangaan overeenkomst bij overeenstemmingIndien de onderhandelingen tot verwerving van gronden en opstallen met een eigenaar of gebruiker van gronden en opstallen tot overeenstemming hebben geleid, vinden besluitvorming over het aangaan van een overeenkomst en de afhandeling van de overeenkomst plaats overeenkomstig de artikelen 2.5 en volgende.Paragraaf 8.3 Administratieve en gerechtelijke onteigeningsprocedureArtikel 8.3.1Deze paragraaf bevat instructies voor de administratieve en de gerechtelijke procedure ten behoeve van onteigening van gronden en opstallen door de provincie.Artikel 8.3.2 Vereisten1 Bij verzoeken aan de Kroon tot aanwijzing van gronden en opstallen ter onteigening worden de Onteigeningswet en de bijbehorende jurisprudentie in acht genomen.2 Ingeval van onteigening op basis van Titel IV van de Onteigeningswet wordt bij voorkeur de Handreiking onteigeningen Titel IV 2010 van Rijkswaterstaat in acht genomen alsmede zoveel als mogelijk gebruik gemaakt van de digitale formulieren die bij de indiening van een verzoek om een koninklijk besluit tot aanwijzing ter onteigening zoals bedoeld in Titel IV van de onteigeningswet, geldend vanaf 31 maart 2010 in de betreffende Handreiking worden aanbevolen.3 Ingeval van onteigening op basis van Titel IIa van de Onteigeningswet worden bij voorkeur de Leidraden Administratieve onteigeningsprocedure, Titels II, IIa en IIc onteigeningswet van maart 2007 in acht genomen, uitgegeven door Rijkswaterstaat in de Bestuurlijk Juridische Kaderreeks.4 De verantwoordelijke manager draagt er zorg voor dat de provincie zich gedurende de administratieve en de gerechtelijke onteigeningsprocedure doet bijstaan door een ter zake kundige onteigeningsjurist.Gedeputeerde Staten van GelderlandBijlage A TAXATIE-INSTRUCTIE1. InleidingIn het "Protocol grondzaken provincie Gelderland" (hierna: protocol) zijn instructies opgenomen die tot doel hebben te voorzien in een uniforme werkwijze ten aanzien van transacties met gronden en opstallen. Het gaat daarbij om aankoop, verkoop, ruil, de vestiging of overdracht van beperkte (genots-)rechten en transacties in verband met het beheer van gronden en opstallen. Het protocol geeft instructies voor het verrichten van taxaties ten behoeve van transacties met gronden en opstallen om de marktwaarde te bepalen en de hoogte van de volledige schadeloosstelling bij minnelijke verwerving ter voorkoming van onteigening. Het (doen) opstellen van een "goede" taxatie is een belangrijk onderdeel van de uniforme werkwijze ten aanzien van transacties met gronden en opstallen, die het protocol tot doel heeft. Deze taxatie-instructie is daarbij een hulpmiddel. De taxatie-instructie beoogt niet een volledig uitputtende lijst met eisen te verkrijgen. Omdat voor een goede taxatie een goede opdracht van belang is, wordt in het vervolg eerst aandacht besteed aan opdrachtverlening. In paragraaf 2 van deze taxatie-instructie wordt aangegeven aan welke inhoudelijke vereisten een opdracht tot het uitvoeren van een taxatie minimaal dient te voldoen. Op opdrachtverlening zijn de Aanbestedingswet 2012 en de provinciale inkoopvoorwaarden van toepassing. Deze aanbestedingsrechtelijke aspecten blijven in deze taxatie-instructie verder buiten beschouwing.De paragrafen 3 en volgende gaan in op de inhoud van taxatierapporten. Bij de opbouw van een taxatierapport zijn diverse onderdelen te onderscheiden. De in deze taxatie-instructie gehanteerde indeling is gebruikt ter nadere toelichting van de diverse eisen waaraan een taxatierapport dient te voldoen. - Algemene vereisten (paragraaf 3) - Omschrijving en gebruik van de taxeren onroerende zaken (paragraaf 4) - Bepalen marktwaarde (paragraaf 5) - Bepalen volledige schadeloosstelling in geval van minnelijke verwerving ter voorkoming van onteigening (paragraaf 6) - Recapitulatie (paragraaf 7) - Bijlagen (paragraaf 8)Getracht is de meest gangbare bepalingen en belangrijkste vermeldingen in een gedegen taxatierapport te benoemen en waar nodig aanwijzingen te geven over de manier waarop deze bepalingen en aanwijzingen in een taxatierapport tot uitdrukking zouden moeten worden gebracht. In verband met de leesbaarheid en praktische hanteerbaarheid van deze taxatieinstructie is gekozen voor een korte samenvatting van alle essentiële onderdelen waaruit een taxatierapport grosso modo dient te bestaan. Voortschrijdende inzichten en toekomstige ontwikkelingen op het gebied van o.a. ruimtelijke ordening, Europese wet- en regelgeving, onteigeningswetgeving en jurisprudentie zullen hun invloed hebben op de wijze van taxeren en de opbouw van taxatierapporten. Daarom zal het nodig zijn regelmatig te bezien of deze instructie actualisering behoeft.2. OpdrachtverleningEen opdracht tot het uitvoeren van een taxatie bevat minimaal de volgende onderdelen:

1. Opdrachtgever

2. Opdrachtnemers/taxateurs/deskundigen

3. Project

4. Doel van taxatie

5. Object

6. Peildatum

7. Bijzondere uitgangspunten

8. Oplevertermijn

2.1 Opdrachtgever De opdrachtgever dient te worden vermeld, met daarbij het (post)adres (de provincie, aangevuld met gegevens van de betreffende afdeling en de contactpersoon).2.2 Opdrachtnemers De naam van iedere opdrachtnemer dient te worden vermeld, met daarbij het (post)adres en de bedrijfsnaam. Het is van belang de onafhankelijkheid van de taxateur en de van de taxateur gevraagde competentie te benadrukken.2.3 Project Omschreven dient te worden in het kader van welk project/werk het taxatierapport is opgesteld.2.4 Doel van taxatie Het doel of kader van de taxatie dient te worden vermeld. Bijvoorbeeld taxatie van de marktwaarde bij vrijwillige aan- en verkoop of begroting van de volledige schadeloosstelling op onteigeningsbasis bij minnelijke verwerving ter voorkoming van onteigening. Daarmee is de (juridische) grondslag voor de in het taxatierapport opgenomen schadeloosstelling vastgelegd. Het doel van de taxatie bepaalt in grote mate het te hanteren waardebegrip. Veelal is het resultaat van de taxatie ook slechts bruikbaar voor het gestelde doel.2.5 Object Een wordt een korte beschrijving gegeven van het object dat getaxeerd moet worden, eventueel met kadastrale informatie.2.6 Peildatum Zo nodig wordt in de opdracht een peildatum gegeven. Veelal zal de peildatum (de datum waarop de gegeven waarde geldt) in de buurt liggen van de datum van de opdracht.2.7 Bijzondere uitgangspunten Eventuele bijzondere door opdrachtnemer te hanteren uitgangspunten die afwijken van de feitelijke situatie van het object moeten in de opdracht opgenomen worden. Dit geldt bijvoorbeeld voor een te hanteren afwijkende bestemming, de aanname dat een gebouw gesloopt is of juist (af)gebouwd is e.d.2.8 Oplevertermijn In de opdracht wordt opgenomen wat het gewenste moment van oplevering van het definitieve rapport is. Het is gebruikelijk om als opdrachtgever een concept-rapportage te ontvangen waarop een reactie gegeven kan worden voordat de taxatie definitief gemaakt wordt.3. Algemene vereistenDit onderdeel kan worden onderverdeeld in: 1.Format en algemene eisen 2. Opdrachtgever 3. Opdrachtnemers/taxateurs/deskundigen 4. Verklaring onafhankelijkheid 5. Project 6. Object/onderwerp van de taxatie en het feitelijk gebruik 7. Doel van taxatie 8. Rechthebbenden 9. Opname- en peildatum 10. Relevante (kadastrale) gegevens en oppervlakten 11. Relevante beperkte (zakelijke) rechten/rechthebbende(n) 12. Relevante planologie en juridische zaken 13. Onderzoek en onderzoeksbronnen3.1 Format en algemene eisen Een taxatierapport dient representatief te zijn, geen reken- of vormfouten te bevatten en, indien relevant, een bronvermelding van in het taxatierapport vermelde informatie en feiten te geven. Taxatierapporten zijn veelal mede gebaseerd op jurisprudentie. In voorkomende gevallen dient in het rapport naar relevante uitspraken verwezen te worden. De indeling van het taxatierapport dient, voor de overzichtelijkheid en uniformiteit, in hoofdlijnen te zijn opgebouwd zoals hiervoor qua indeling is aangegeven (algemeen, omschrijving en gebruik van het te taxeren object, de bepaling van de marktwaarde c.q. de schadeloosstelling). De pagina's van het rapport dienen aan elkaar gehecht te zijn en iedere pagina dient in de kop of voet een aanduiding te hebben bij welk rapport zij behoren, teneinde te voorkomen dat er misbruik van wordt gemaakt en om te voorkomen dat wanneer één of meerdere pagina's losraken van het rapport, uiteindelijk niet meer kan worden achterhaald bij welk taxatierapport zij behoren. Voorts dient iedere pagina (eventueel met uitzondering van de eerste) te zijn genummerd. Die taxatierapporten dienen op de laatste pagina te worden ondertekend door de opdrachtnemer(s) en voorzien van de datum van ondertekening.Het is ongewenst op het laatste blad enkel de handtekeningen en/of de datum te plaatsen, tenzij daarbij in de kop- of voettekst duidelijk is weergegeven bij welk taxatierapport de bladzijde hoort of op welke zaak de bladzijde betrekking heeft. Indien de begroting van de marktwaarde c.q. de volledige schadeloosstelling meer dan één pagina beslaat, is het omwille van de overzichtelijkheid aanbevelingswaardig een recapitulatie van de marktwaarde c.q. de volledige schadeloosstelling te vermelden op de laatste pagina. Daar waar deze instructie naar de opvatting van de opdrachtnemer / taxateur niet juist of niet volledig is om tot een correct taxatierapport te komen, is de opdrachtnemer taxateur verplicht voorafgaand aan de aanvaarding van de opdracht hiervan de opdrachtgever in kennis te stellen.3.2 Opdrachtgever Zie de omschrijving onder 2.1.3.3 Opdrachtnemers/taxateurs/deskundigen De naam van iedere opdrachtnemer dient te worden vermeld, met daarbij het (post)adres en de bedrijfsnaam. Tevens wordt de competentie van de taxateur vermeld en wordt het rapport voorzien van zijn/haar branche lidmaatschap en/of registratie.3.4 Verklaring onafhankelijkheid De taxateur dient te verklaren dat hij onafhankelijk is van de opdrachtgever en nadere betrokkenen bij het object.3.5 Project Zie de omschrijving onder 2.3.3.6 Object/onderwerp van de taxatie en het feitelijk gebruik Korte omschrijving van de aard van het getaxeerde (bijv. enkele percelen cultuurgrond of geheel bedrijf) en het feitelijk gebruik ervan.3.7 Doel van de taxatie Zie de omschrijving onder 2.4.3.8 Rechthebbenden De rechthebbenden op de gronden en opstallen waarvoor de taxatie wordt uitgevoerd, dienen ieder bij naam en adres te worden vermeld. De aard van het recht op het te taxeren object, evenals het eventuele aandeel daarin, dient te worden vermeld, zoals (mede)eigenaar, gebruiker, huurder, pachter of anderszins rechthebbende. Aanbevolen wordt om in geval van minnelijke verwerving ter voorkoming van onteigening voor iedere afzonderlijke (groep van) beperkt gerechtigde(n) of huurders of pachters een afzonderlijk taxatierapport op te stellen, waarbij over en weer wordt verwezen naar de taxatierapporten die aan elkaar gelieerd zijn. Zie hiertoe ook de opmerkingen onder 1.11 Relevante beperkte (zakelijke) rechten. Aanbevolen wordt de terminologie te hanteren zoals te vinden in de artikelen 3 en 4 van de Onteigeningswet. Indien de eigenaar in of buiten algehele gemeenschap van goederen is gehuwd, of onder huwelijkse voorwaarden, dient hiervan voor zover relevant, melding te worden gemaakt. Ook indien een samenlevings- of werkingsvorm of (geregistreerd) partnerschap relevant is voor het aanspraak kunnen maken op schadeloosstelling, dient dit vermeld te worden.3.9 Opname- en peildatum De datum waarop de opname van het te taxeren object is verricht dient te worden vermeld, alsmede de datum die is gehanteerd ter bepaling van de (onderdelen van de) schadeloosstelling c.q. de marktwaarde. Overigens dient bij de taxatie van de actuele situatie te worden uitgegaan, hetgeen inhoudt dat de opname- en peildata niet te ver in het verleden kunnen liggen.3.10 Relevante (kadastrale) gegevens en oppervlakten Van alle gronden en opstallen dienen te worden vermeld: - de kadastrale gemeente, sectie en nummers; - indien een gedeelte van een perceel wordt verworven, de oppervlakte van het betreffende gedeelte; - de totale oppervlakte van de percelen (ook indien een transactie ziet op een gedeelte van een kadastrale perceel); In geval van minnelijke verwerving ter voorkoming van onteigening dient, indien de aan te kopen oppervlakte afwijkt van de in het kader van het project benodigde c.q. te onteigenen oppervlakte, de reden hiervan vermeld te worden.3.11 Relevante rechthebbenden In beginsel dient te worden vermeld of, en zo ja, welke, beperkte rechten rusten op het te taxeren object. Hierbij kan gedacht worden aan met de onroerende zaak verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en andere akten, waarbij voor omschreven rechten worden gevestigd. Indien het te taxeren object (gedeeltelijk) wordt verpacht of verhuurd of anderszins is bezwaard zonder zakelijke rechten, dient dit te worden opgemerkt, met daarbij de relevante gegevens bijvoorbeeld uit de huur- of pachtconstructie. Ten slotte dienen ook de aan het te taxeren object verbonden persoonlijke rechten te worden vermeld, bijvoorbeeld jacht- of visrechten of bruikleen. Voor de inventarisatie van de rechthebbenden dienen alle relevante beschikbare registraties te worden geraadpleegd, zoals het kadaster (inclusief een onderzoek naar erfdienstbaarheden), het handelsregister (zakelijk gebruik door bedrijven). Tevens dient onderzocht te worden of sprake is van economische eigenaren. De herkomst van de informatie dient in het taxatierapport vermeld te worden. Opgenomen dient altijd te worden of de rechthebbenden zelf hebben aangegeven kennis te hebben van mogelijk belemmerende zakelijke rechten of persoonlijke rechten met zakelijke werking, of niet.3.12 Relevante planologie en juridische zaken Per perceel(-sgedeelte) dienen te worden vermeld: - het vigerende bestemmingsplan/inpassingsplan en de bestemming, eventueel met de relevante data van vaststellingsdatum door het bevoegd gezag en/of de datum van onherroepelijkheid. - indien vanuit het bestemmingsplan/inpassingsplan afwijkende voorwaarden gelden ten opzichte van het feitelijk gebruik, dient dit onderzocht en vermeld te worden. Tevens dient de relevantie op de begroting van de eventuele schadeloosstelling c.q. marktwaarde te worden vermeld. - aanwezige en vigerende vergunningen, toestemmingen e.d. (bijv. omgevingsvergunning in verband met milieu, meldingen o.b.v. Wet milieubeheer). - eventuele publiekrechtelijke belemmeringen (bijv. Monumentenstatus, Wet voorkeursrecht gemeenten, de Natuurschoonwet, aanschrijvingen). - eventuele privaatrechtelijke belemmeringen (bijv. beperkingen in het recht van de eigenaar als gevolg van voorwaarden bij zijn/haar verkrijging van het vastgoed). - overige relevante factoren of wet- en regelgeving.3.13 Onderzoek en onderzoeksbronnen Beschrijving van de diverse bronnen waarop de taxatie wordt gebaseerd en in hoeverre de taxateur deze gegevens zelf heeft (kunnen) verifiëren. Ook wordt aangegeven wanneer door beperkingen in het onderzoek wezenlijke informatie van belang voor de het waardeoordeel niet geverifieerd kon worden.4. Omschrijving en gebruik van de te taxeren gronden en opstallenIn eerste instantie dient te worden vermeld welke gegevens uit eigen waarneming c.q. opname zijn vermeld in het taxatierapport, welke gegevens zijn opgenomen uit mededeling van de rechthebbende(n) en welke gegevens zijn gebleken uit nader onderzoek.Vervolgens dienen te worden vermeld de relevante omstandigheden die invloed hebben op de (begroting van de) eventuele volledige schadeloosstelling c.q. marktwaarde. Afhankelijk van de vraag of de taxatie geschiedt ter bepaling van de marktwaarde of ter bepaling van de hoogte van de volledige schadeloosstelling dient het taxatierapport de volgende informatie te bevatten:

a) Een korte omschrijving van alle opstanden, opstallen, (cultuur)gronden en in de taxatie betrokken roerende zaken. Voor cultuurgronden dienen vermeld te worden de grootte, de grondsoort of bodemsamenstelling, de cultuurtoestand of het gebruik, al dan niet aanwezige drainage, de wijze van be- en ontwatering, de ligging, de vorm, de verkaveling ten opzichte van (bedrijfs-)gebouwen en overige gronden en de wijze van ontsluiting. Bij opstanden en/op opstallen dienen voor zover relevant, te worden vermeld het gebruik, het bouwjaar, de indeling, de onderhouds- en constructietoestand, het afwerkingsniveau en voorts in hoofdlijnen relevante detailgegevens.

b) Een indicatie en motivering van de mate van courantheid.

c) De oppervlakte c.q. inhoud van alle genoemde opstallen, met (indien mogelijk) een toerekenbare oppervlakte grond.

d) Indien noodzakelijk ter motivering of verduidelijking, dient ook een gedetailleerde (technische) omschrijving te worden gegeven van de opstallen, zoals materiaalgebruik/constructie en afwerkingen.

e) Indien sprake is van milieubelastende (bouw)materialen welke van invloed (kunnen) zijn op de waardebepaling, bijvoorbeeld asbest, dient van de oppervlakte en soort milieubelasting een indicatie te worden gegeven.

f) Productierechten, zoals quota voor mest, melk en bieten.

g) Afzetcontracten.

h) Vergunningen zoals bouw-, milieu en aanlegvergunningen.

i) De veebezetting en/of het bouwplan (bij akkerbouw).

j) Overige gegevens of factoren die van invloed zijn op de (begroting van de) schadeloosstelling, bijvoorbeeld Btw-plichtigheid.

5. Bepalen marktwaardeOp de eerste plaats dient te worden aangegeven wat het te taxeren belang is. Meestal zal dit volledig eigendom, vrij van enige gebruiksrechten zijn. Verder dient een beschrijving te worden gegeven van de methodiek die gehanteerd is om de waarde te bepalen. Veelal zal dit een comparatieve methodiek zijn. Andere methodieken (kosten- of inkomstenmethodiek zijn echter niet uitgesloten). Ook wordt aangeven waarom voor deze methodiek is gekozen. Voorts dient een beschrijving te worden opgenomen van de uitgangspunten van de waardering. Hier komt o.m. de "meest gerede bestemming" aan de orde. Als deze afwijkt van de vigerende bestemming zal hier voldoende aandacht aan besteed moeten worden. Dit geldt eveneens bij bijv. de aanname dat een stuk landbouwgrond al omgevormd is naar natuur. De marktsituatie dient te worden beschreven. Indien de comparatieve waarderingsmethodiek is gebruikt volgt een beschrijving van minimaal 3 referenties. In andere gevallen wordt een uitgebreide omschrijving/berekening van de gehanteerde methodiek opgenomen. Om de taxatie in de context te begrijpen, moet het rapport de taxatiebenaderingen die aangenomen werden, de belangrijkste input die gebruikt werd en de belangrijkste redenen voor de conclusies aangeven. In het taxatierapport wordt ingegaan op de bepaling van de waarde van het vastgoed conform de taxatiebasis en -methode. Bij losse grond kan dat bestaan uit een korte rekensom met de ha/prijs. Voor gehele bedrijven zal een uitgebreidere berekening noodzakelijk zijn. De totale waarde dient niet alleen in cijfers, maar ook in letters weergegeven te worden.Indien reeds onderzoek gedaan is door of namens de opdrachtgever naar mogelijke verontreinigingen in bodem of water, dienen de resultaten en invloed hiervan op de schadeloosstelling te worden weergegeven. Wanneer er geen onderzoek is gedaan voorafgaand aan de waardebepaling dient als uitgangspunt te worden genomen dat de gronden geschikt zijn voor de bestemming naar huidig gebruik. Vermeld dient tevens te worden of de opdrachtnemers het aanbevelingswaardig achten nader bodemonderzoek te doen, voordat het besluit tot aankoop wordt genomen.6. Bepalen volledige schadeloosstellingMOOPOp de eerste plaats dient een duidelijke motivatie te worden gegeven voor het in het rapport gekozen uitgangspunt voor de schadeloosstelling, daar er veelal meerdere alternatieven mogelijk zijn. Te denken valt hierbij aan de keuze voor bijvoorbeeld liquidatie, vervangend object, vervanging op termijn etc. Zo nodig kunnen ter verduidelijking in het taxatierapport meerdere alternatieven kort worden uitgewerkt. Voorts dient een korte samenvatting te worden gegeven van de onderdelen waaruit de schadeloosstelling is opgebouwd en dienen de verschillende posten per onderdeel kort te worden weergegeven. Per onderdeel van de schadeloosstelling, te onderscheiden in vermogensschade, inkomensschade en overige schade, dient een motivering te worden aangegeven van aan te kopen en vervangende oppervlakten, onteigening technische keuzes, waarderingsmethoden en (waarde)kaders (zoals wat voor soort onroerende zaak is gewaardeerd en of dit is gebeurd op onteigeningsbasis, vrijwillige- of compensatiebasis). Indien het voor de inzichtelijkheid noodzakelijk is, dient een uitgebreidere motivering te worden gegeven aan de gemaakte keuzes en uitgangspunten per onderdeel van de schadeloosstelling. Waar nodig kan relevante jurisprudentie in het rapport opgenomen worden.MOOPIndien reeds onderzoek gedaan is door of namens de opdrachtgever naar mogelijke verontreinigingen in bodem of water, dienen de resultaten en invloed hiervan op de schadeloosstelling te worden weergegeven. Het bodemonderzoek waarop dit is gebaseerd mag maximaal 3 jaar oud zijn. In uitzonderingssituaties mag het bodemonderzoek maximaal 5 jaar oud zijn, zulks ter beoordeling van de opdrachtgever als zijnde het bevoegd gezag. Indien bij de begroting van de schadeloosstelling de aanname is gedaan dat er geen verontreiniging in of op de aan te kopen (on)roerende zaken zal worden aangetroffen, dient dit vermeld te worden en dienen de uitkomsten van het historisch onderzoek uitgevoerd conform NEN 5725, als bijlage bij de rapportage worden gevoegd. Bij de waardebepaling dient als uitgangspunt te worden genomen dat de gronden geschikt zijn voor de bestemming naar huidig gebruik. Vermeld dient tevens te worden of de opdrachtnemers het aanbevelingswaardig achten nader bodemonderzoek te doen, voordat het besluit tot aankoop wordt genomen. Indien sprake is van zaken die door en/of voor rekening van de koper ten aanzien van het overblijvende tot stand worden gebracht dient hiervan melding te worden gemaakt in het taxatierapport en dient hier bij de taxatie rekening mee te worden gehouden. Te denken valt aan het dempen van sloten, aanleg van dammen, plaatsen hekwerken, etc. Ook zaken die buiten de verkoop blijven dienen te worden vermeld. Hierbij kan gedacht worden aan roerende dan wel onroerende zaken die verkoper wenst te behouden, zoals cv-ketel, keuken inrichting, zonnescherm e.d. Bij de schadeloosstelling dient hiermee rekening gehouden te worden. Het komt regelmatig voor dat verkoper nog enige tijd om niet het voortgezet gebruik krijgt. Daarvan dient melding te worden gemaakt in het taxatierapport en er dient bij de taxatie rekening mee te worden gehouden.MOOPEen overzichtelijke opbouw van de schadeloosstelling in volgorde en onderdelen is:

1.Vermogensschade

2. Inkomensschade

3. Herinvesteringsschade

4. Overige schade.

MOOPDeze volgorde is nodig omdat die fouten voorkomt bij de schadebegroting bijvoorbeeld verrekening van rente van vrijkomend kapitaal en voorts omdat voormelde volgorde bij onteigeningsdeskundigen gebruikelijk is en daardoor overzichtelijk en werkbaar. Per onderdeel dient hierbij het volgende in acht te worden genomen.MOOP6.1 Vermogensschade De waarde van de aan te kopen onroerende zaken dient overzichtelijk vermeld te worden, eventueel gemotiveerd met een waarde-indicatie per object onderdeel. Aandacht dient te worden besteed aan de wijze van waardebepaling en de toegepaste waarderingsmethode, zoals de kostprijsbenadering, de residuele waardebepalingsmethode, de grondquote methode, de comparatieve waarderingsmethodiek etc. Indien sprake is van waardevermindering van het overblijvende, dient de hoogte hiervan gemotiveerd te worden aangegeven. Ook de aannamen voor de begroting van de waardevermindering dienen te worden vermeld, waarbij wordt gedoeld op vermelding van welke onderdelen van het object over zullen blijven en de mogelijkheden en beperkingen die deze na de aankoop nog zullen hebben. Bij de waardevermindering van gebouwen dient een indicatie van de waarde voor en/of na de ingreep vermeld te worden, indien sprake is van waardering van onroerende zaken (bijvoorbeeld bij verkoop van inventaris of afstoot van vee), dient de hoogte hiervan gemotiveerd te worden aangegeven.MOOP6.2 Inkomensschade De posten die in deze categorie voor kunnen komen betreffen naast inkomensschade ook financieringsschade, herinvesteringsschade, omrijschade e.d. De begroting en systematiek van deze vormen van schade dienen in ieder geval logisch en overzichtelijk te worden weergegeven. Indien gekozen is voor aankoop van een vervangende onroerende zaak, dienen een korte omschrijving en waardering van deze, eventueel fictieve zaak te worden gegeven. Indien de begroting op basis van reconstructie geschiedt, dienen zo gemotiveerd mogelijk te worden aangegeven de verschillende onderdelen van de nieuwbouw en de kosten hiervan. Als relevante afwijkingen bestaan met het aan te kopen/te onteigenen object, dienen deze met motivering te worden vermeld. Indien begrotingstechnische afwijkingen bestaan tussen de te vergoeden vermogensschade enerzijds en het af te trekken vrijkomend vermogen, dienen deze te worden gemotiveerd. Correcties voor economische en/of andere voordelen dienen waar nodig ook gemotiveerd te worden. Indien gekozen is voor (onteigening technische) liquidatie, dient de bron van de gehanteerde gegevens (bijvoorbeeld de jaarrekeningen) te worden weergegeven. Hoofdbestanddelen van de begroting, correcties en afwijkingen dienen te worden vermeld en gemotiveerd, waarbij bijvoorbeeld te denken valt aan renteaftrek van het vrijkomende kapitaal (mogelijk ook door verkoop of afstoot van roerende zaken of vee), aftrek van vrijkomende arbeid en (gecorrigeerde) kapitalisatiefactoren. Indien sprake is van een combinatie van herinvestering en gedeeltelijk liquidatie (bijvoorbeeld bij gedeeltelijke herbouw op overblijvende grond of bij gedeeltelijke vervanging), dient ook dit gemotiveerd te worden en overzichtelijk te worden begroot, uitgaande van de hiervoor onder de afzonderlijke keuze vermelde eisen. Indien gecompenseerd wordt in natura, dient hiervan ook melding te worden gemaakt en dient het effect hiervan op de begroting gemotiveerd te worden. Voorts kunnen er nog verschillende posten zijn die enige vorm van inkomensnadeel betreffen. Bij deze posten dienen nader te worden aangegeven de bron van de begrote nadelen en de begrotingssystematiek. Voorkomende schade in dit kader zijn bijvoorbeeld omrijschade duurdere exploitatie, stagnatie- een aanloopschade en kosten van duurder wonen, moeilijker werken of duurder levensonderhoud (bijvoorbeeld gemis van eigen teeltproducten). Bij omrijschade is in eerste instantie alleen te denken aan omrijden als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van het hetgeen i.c. onteigend wordt. Bij omrijschade dienen zowel de oude als de nieuwe route omschreven te worden en de afstanden in de oude en de nieuwe situatie te worden vermeld. Bij voorkeur dient een plattegrond bij het taxatierapport te worden gevoegd waarop de oude en de nieuwe route zijn aangegeven. Deze schaden treft men soms ook wel aan onder de bijkomende schaden, doch het lijkt meer logisch ze hier op te nemen. Bij de posten uit deze categorie dient altijd bezien te worden of "rente van het vrijkomend kapitaal uit de vermogensbestandsdelen" in mindering kan worden gebracht.MOOP6.3 Herinvesteringsschade Ook worden de kosten van de hervestiging vergoed. Het feit dat de bouwkosten van het nieuwe bedrijf vaak veel hoger zijn dan de ontvangen schadeloosstelling voor het verkochte bedrijf, dient te worden vergoed. Het gaat hierbij om de vergoeding van de hogere financieringskosten. Onder financieringskosten kan in het algemeen worden verstaan af- of oversluitprovisie, kosten van de hypotheekakte en taxatiekosten.MOOP6.4 Overige schade De categorie wordt ook wel aangeduid met "Bijkomende schade". De diverse kosten posten die in dit onderdeel van de schadeloosstelling zijn vermeld, dienen kort gemotiveerd te worden. Indien ter verduidelijking nodig, kan een uitgebreidere uitleg worden gegeven. De meest gangbare en voorkomende schaden in dit kader zijn bijvoorbeeld: - Premie uit handen breken; indien deze aan de orde is dienen de redenen hiervoor en de hoogte hiervan gemotiveerd te worden aangegeven; - Onrendabele top: Indien hiervan sprake is dienen de redenen hiervoor en de hoogte hiervan gemotiveerd te worden aangegeven. De onrendabele top kan overigens ook reeds worden vermeld onder de herinvesteringsschade. - Aankoopkosten/wederbeleggingskosten, in het algemeen bestaande uit kosten van de notaris, overdrachtsbelasting en makelaar; - Financieringskosten, in het algemeen bestaande uit af- of oversluitprovisie, kosten van de hypotheekakte en taxatiekosten; - Verplaatsingskosten, waaronder mogelijk mee over te nemen installaties of andere onroerende zaken; - Verhuis- en wederinrichtingskosten, veelal met een correctie nieuw voor oud; - Heropeningskosten, in het algemeen bestaande uit nieuw drukwerk, verhuisberichten, openings- of receptiekosten et cetera; - Belastingschade: aangaande deze schade, zal doorgaans slechts de vermelding van Pro Memorie kunnen worden opgenomen. Na de aktepassering bij de notaris stelt de Belastingdienst de hoogte van de claim vast. Indien toch een begroting wordt gemaakt van de belastingschade, dienen de gehanteerde methode en bedragen gedetailleerd en gemotiveerd in het taxatierapport te worden weergegeven; - Vergoeding voor kosten van deskundige bijstand: deze kosten komen in beginsel voor vergoeding door de provincie in aanmerking, mits er minnelijke overeenstemming wordt bereikt. Hiertoe worden de uitgangspunten van de "Regeling vergoeding deskundigenkosten Rijkswaterstaat ter voorkoming van onteigening" gehanteerd. In geval geen minnelijke overeenstemming door partijen wordt bereikt, worden deze advieskosten in de onteigeningsprocedure door de rechtbank beoordeeld in het kader van de vaststelling van de aan partijen toekomende schadeloosstelling. Bij afwijking van vorenstaande richtlijn dient een motivering te worden gegeven.¹) Uiteraard kunnen zich nog diverse andere kosten voordoen, bijvoorbeeld kosten van tuinaanleg, herinrichting en aanpassing van overblijvende of vervangende zaken, kosten van nutsvoorzieningen, leges, architect etc. Deze kosten zijn door hun aard echter niet altijd onder bijkomende schade te brengen. In voorkomende gevallen zouden zij ook een plaats kunnen hebben in de begroting van bijvoorbeeld de herinvesteringsschade, indien dergelijke schade zich voordoet, dient de opgenomen vergoeding hiervoor ook te worden gemotiveerd.MOOP1) NB. In artikel 8.1.2 van het protocol is hier een regeling voor opgenomen. Voorkom dat deskundigenkosten dubbel worden vergoed! 7. RecapitulatieHet is overzichtelijk het taxatierapport met een recapitulatie af te sluiten indien de begroting van de schadeloosstelling meer dan één pagina bedraagt. In de recapitulatie dient tevens te worden verwerkt (indien van toepassing) een verrekening van terug te leveren onroerende zaken (ingeval van ruiling). Eventueel terug te leveren zaken dienen kort omschreven te worden, evenals een mogelijk volgende bijbetaling.8. BijlagenBij het rapport dienen kadastrale tekeningen te worden gevoegd en gegevens/kopieën met betrekking tot het bestemmingsplan/inpassingsplan. In het taxatierapport dienen één of meerdere foto's van deze opstallen te worden bijgevoegd. Als in het rapport een post in verband met omrijschade voorkomt verdient het aanbeveling een plattegrond bij te voegen waarop de oude en de nieuwe route staan aangegeven. Voorts kunnen, ter verduidelijking of nadere toelichting op het taxatierapport, als bijlagen bijvoorbeeld worden opgenomen overzichtstekeningen, situatieschetsen, foto's, kadastrale uittreksels en bestemmingsplan/inpassingsplankaarten.ConclusieDeze instructie is een uitvoerige samenvatting van vele uitgangspunten en overige aandachtspunten, die door de opstellers van taxatierapporten en bij het verlenen van opdrachten voor taxaties in ogenschouw dienen te worden genomen. Vervolgens zijn daaruit de belangrijkste eisen gebleken waaraan een gedegen taxatierapport zal moeten voldoen. Uiteraard afhankelijk van de aard van het te taxeren object en ook de omvang daarvan, zullen de onderdelen van een rapport meer of minder uitgebreid kunnen zijn. Daarbij staat voorop de leesbaarheid, verduidelijking en toelichting, die het samen mogelijk moeten maken om, een oordeel te kunnen vormen over dat object en de daarbij behorende waardering van de marktwaarde en de schadeloosstelling.Algemene toelichtingDoel van dit protocol Dit "Protocol grondzaken provincie Gelderland" (hierna: protocol) heeft als doel te voorzien in een uniforme werkwijze ten aanzien van transacties met gronden en opstallen. Het gaat daarbij om aankoop, verkoop, ruil, de vestiging of overdracht van beperkte (genots-)rechten en transacties in verband met het beheer van gronden en opstallen. Het protocol bevat daartoe instructies die betrekking hebben op transacties met gronden en opstallen op álle beleidsterreinen, ongeacht het doel dat met de transactie wordt gediend. Dit protocol geeft verder instructies in verband met het verrichten van taxaties ten behoeve van transacties met gronden en opstallen. Dit protocol bevat tevens instructies voor transacties met gronden en opstallen die derden namens of in opdracht van de provincie verrichten. Het gaat daarbij in de eerste plaats om transacties met gronden en opstallen die een derde in opdracht van de provincie namens de provincie aangaat. Deze transacties binden juridisch de provincie als (publiekrechtelijk) rechtspersoon. In de tweede plaats betreft het instructies voor transacties met betrekking tot gronden en opstallen die BBL aangaat in opdracht van de provincie, waarbij de provincie niet gebonden wordt als (publiekrechtelijk) rechtspersoon. Tot slot geeft het protocol instructies met betrekking tot de toepassing van de Onteigeningswet. Een belangrijk onderdeel van de instructies met betrekking tot de Onteigeningswet zijn de instructies aangaande de minnelijke verwerving van gronden en opstallen op basis van volledige schadeloosstelling ter voorkoming van onteigening. Voor onteigening gelden wettelijke uitgangspunten die voortvloeien uit de Onteigeningswet en de bijbehorende jurisprudentie. Er is in dit protocol voor gekozen om maar beperkt instructies op te nemen met betrekking tot de administratieve en gerechtelijke fase in de onteigeningsprocedure omdat dit de facto zou leiden tot het "overschrijven" van wettelijke bepalingen in dit protocol. Bovendien zou het protocol dan zeer regelmatig moeten worden herzien door wijzigingen in de jurisprudentie.De instructies in het grondprotocol zijn gericht op het verminderen van risico's in de uitvoering. Het geeft aan hoe moet worden gehandeld in geval van concrete transacties met gronden en opstallen. Het protocol gaat niet in op vragen als welke gronden en opstallen waar moeten worden gekocht c.q. verkocht, aan c.q. van wie gronden en opstallen worden verkocht c.q. gekocht, wie het beheer doet van gronden etc... Deze vragen op strategisch en tactisch niveau moeten worden beantwoord in grondstrategieplannen. Dit protocol komt in beeld bij het sluiten van concrete transacties ter uitvoering van de grondstrategie voor plannen of projecten.Beleidskaders voor grondzaken Op 18 maart 2009 hebben Provinciale Staten de beleidsnota "Uitvoerende overheid: een activer versterkt grondbeleid" vastgelegd (PS2009-95). De kern van die beleidsnota laat zich als volgt omschrijven. De provincie koopt gronden (eventueel inclusief opstallen) voor het realiseren van eigen doelen, of voor het compenseren van degenen die door het realiseren van provinciale doelen worden getroffen, of om te kunnen ruilen, in de regel in verband met een (wettelijke) ruilverkaveling of een (vrijwillige) kavelruil. Aankopen zijn altijd rechtstreeks verbonden aan een te realiseren doel. Er is een concreet plan en er zijn middelen per project. Alleen de gronden en opstallen die strikt gezien nodig zijn voor het realiseren van het doel worden aangekocht. Overtollige gronden en/of opstallen worden weer verkocht. De aankoop van gronden en/of opstallen geschiedt tegen marktwaarde. Verkoop van overtollige gronden en/of opstallen geschiedt eveneens tegen een marktwaarde.Er zijn verschillende instrumenten om op de grondmarkt te opereren. In de nota "Uitvoerende overheid" zijn die beschreven. Het gaat daarbij om het toekennen van subsidies, het aankopen in het kader van de Onteigeningswet en de daadwerkelijke onteigening in geval deze noodzakelijk blijkt. Daarnaast bestaan instrumenten in het kader van de Wet ruimtelijke ordening en aanverwante wetten, zoals het vestigen van een voorkeursrecht en kostenverhaal. De inzet van deze instrumenten is gekoppeld aan een provinciaal inpassingsplan of een provinciale structuurvisie. Specifiek voor ruimtelijke ontwikkelingsprojecten waarin de provincie deelneemt, bestaan het Protocol voor provinciale participatie in ruimtelijke ontwikkelingsprojecten (PS2006-1003) en het Protocol Gelderse aanpak gebiedsontwikkeling (PS2008-241). Die protocollen schrijven onder andere een duidelijke functiescheiding voor ten aanzien van grondzaken. De portefeuillehouder voor financiën is de bestuurlijk eerstverantwoordelijke voor risicobewust participeren. Ten slotte is op basis van de genoemde protocollen elke portefeuillehouder verantwoordelijk voor een project waar inzet van het grondinstrumentarium aan de orde is. Inmiddels is de functiescheiding op basis van deze protocollen achterhaald in die zin dat de portefeuillehouder voor financiën inmiddels is aangewezen als de bestuurlijk eerstverantwoordelijke voor grondzaken.Grondprijsbeleid Er is op dit moment geen Gelders grondprijsbeleid. Gelet op het huidige Gelderse grondbeleid bestaat daartoe ook geen noodzaak en is het voldoende om marktconform c.q. conform de regels die gelden op basis van de Onteigeningswet te handelen.Wettelijke verdeling van bevoegdheden Op grond van de Provinciewet zijn Provinciale Staten bevoegd het algemene beleid van de provincie te bepalen. Bevoegd voor de uitvoering van dat beleid zijn in de meeste gevallen Gedeputeerde Staten. Gedeputeerde Staten zijn op grond van de Provinciewet bevoegd om te besluiten tot het aangaan van de privaatrechtelijke overeenkomsten door de (publiekrechtelijke rechtspersoon de) provincie Gelderland, of door BBL.Om effectieve controle door Provinciale Staten mogelijk te maken, dienen Provinciale Staten in beginsel vooraf betrokken te worden bij privaatrechtelijke rechtshandelingen met een financieel belang van € 1 miljoen euro of meer (PS2004-856). Dit is echter niet noodzakelijk wanneer de overeenkomst wordt aangegaan ter uitvoering van een PS-beslissing en de hiermee gemoeide lasten worden gedekt uit bij het betreffende statenbesluit aangewezen middelen, of ter uitvoering van medebewindstaken en de hiermee gemoeide provinciale lasten worden gedekt uit van rijkswege daarvoor ter beschikking gestelde middelen. Provinciale Staten zijn bij uitsluiting bevoegd waar het gaat over het vaststellen en wijzigen van de provinciale begroting.Europese dimensie De wijze waarop overheden, dus ook de provincie Gelderland, omgaan met grondtransacties heeft een sterke Europeesrechtelijke dimensie. De Europese Unie kan worden gekenmerkt als een vrije markteconomie, waarbinnen regels gelden die de vrije markt beogen te beschermen en bevorderen (mededingingsregels). Onderdeel van die mededingingsregels zijn regels ter voorkoming van ongeoorloofde overheidssteun (staatssteun) aan ondernemingen. De mededingingsregels en de staatssteunregels zijn neergelegd in het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie en uitgewerkt in vrijstellingsverordeningen, richtlijnen, mededelingen en andere juridische documenten. De kern van die regels is dat de overheid de vrije mededinging niet verstoort.Specifiek ten aanzien van grond is de Mededeling van de Europese Commissie over staatssteunelementen bij verkoop van gronden en gebouwen (PbEG 1997, C209/3) van belang. Die Mededeling is niet alleen van toepassing op verkoop van gronden en opstallen maar ook op andere transacties met betrekking tot onroerend goed, zoals bijvoorbeeld de aankoop, de verpachting, de verhuur, of het in erfpacht geven daarvan. Bij minnelijke verwerving ter voorkoming van onteigening doet zich echter de bijzondere situatie voor dat niet alleen de marktwaarde, maar ook de bijkomende schade wordt vergoed. In beschikkingen die door de Europese Commissie zijn afgegeven is aanvaard dat schade die door de overheid wordt vergoed omdat zij daartoe op grond van het eigendomsrecht verplicht is, geen staatssteun is. Daaruit is afgeleid dat vergoeding van een volledige schadeloosstelling conform de Onteigeningswet geen staatssteun oplevert, indien er een reëel voornemen tot onteigening is. De Europese Commissie onderzoekt uit eigen beweging en naar aanleiding van klachten met grote regelmaat de rechtmatigheid (in termen van staatssteun) van grondtransacties waarbij overheden betrokken zijn. De Europese staatssteunregels zijn derhalve een wezenlijk onderdeel van het kader waarbinnen transacties met gronden en opstallen plaatsvinden. Om die reden voorziet dit protocol in instructies die waarborgen dat bij de voorbereiding van transacties met gronden en opstallen, rekening met staatssteunaspecten wordt gehouden.Uitvoeringsaspecten De feitelijke uitvoering van transacties met gronden en opstallen zal voor een belangrijk deel plaatsvinden krachtens mandaat en volmacht op basis van het Algemeen reglement mandaat Gelderland 2009. De Afdeling Uitvoering Werken werkt in de praktijk met ondervolmachten voor grondaankopers, verleend door de afdelingsmanager (besluit d.d. 4 februari 2010, nr. 2006-008210). Voor zover nodig bevat dit protocol instructies ten aanzien van de uitoefening van die mandaten en volmachten.In dit protocol is opgenomen dat onderhandelingen over transacties ten aanzien van gronden en opstallen niet eerder starten dan nadat daartoe een schriftelijke opdracht is verstrekt door de verantwoordelijke manager. In de praktijk gaat aan het starten van de onderhandelingen geregeld een fase van "verkenning" vooraf. In deze verkenningsfase wordt verkend of grondeigenaren of grondgebruikers überhaupt wel bereid zijn om over overdracht van gronden aan de provincie te praten. Bij minnelijke verwerving is het in de verkennende fase van belang een inventarisatie te maken van mogelijke knelpunten (vb. gesprekken met belanghebbenden bij het ontwerp van een rondweg) zodat een evenwichtige/correcte ruimtelijke ordeningsafweging gemaakt kan worden bij de ontwerpkeuzes in relatie tot grondverwerving. Het is in zijn algemeenheid niet in een regel vast te leggen wanneer de verkenningsfase eindigt en de onderhandelingsfase begint. Het protocol bevat daarom ook geen regel om deze fasen ten opzichte van elkaar af te bakenen. In verband met de transparantie van grondtransacties is het echter wel van belang om in het kader van de dossiervorming voor individuele transacties het begin van de onderhandelingsfase door een schriftelijke opdracht van verantwoordelijke manager te markeren.Verkoop van natuurgrond en gelijkberechtigingAlgemeen De Manifestpartijen en de provincies hebben in het kader van het Natuurpact een overeenkomst gesloten die beoogt een bijdrage te leveren aan de realisatie van het Nationaal natuurnetwerk. In die overeenkomst zijn onder andere afspraken gemaakt over de onderwerpen gelijkberechtiging en grond.Ter uitvoering van die overeenkomst is de notitie Beheer en eigendom van natuur (hierna ook: de notitie) opgesteld. De notitie heeft betrekking op de vraag op welke wijze de provincies, tezamen met de Manifestpartijen, komen tot realisering van het Nationaal natuurnetwerk. De notitie heeft betrekking op grond die in eigendom is van een provincie of die door een provincie wordt verworven om te worden ingericht als natuur, particuliere bestaande natuurgrond, particuliere grond die door middel van zelfrealisatie natuurgrond wordt en particuliere grond die wordt vervreemd om aldaar natuur te realiseren. In de notitie worden uitgangspunten geformuleerd voor verkoop (waaronder langjarige pacht en erfpacht) van grond die in eigendom is van de provincie en voor aanbesteding van diensten van beheer en inrichting van natuurgrond. De uitgangspunten zijn als volgt. Verkoop van provinciale eigendom, alsmede de aanbesteding van inrichting en beheer, geschieden openbaar, transparant, marktconform en volgens het principe van gelijkberechtiging. De invulling van de openbaarheid kan op verschillende manieren plaatsvinden, zoals door openbare inschrijving en belangstellingsregistratie. Van belang is van eenieder kennis kan nemen van verkoop van gronden en aanbesteding van inrichting en beheer. Staatsbosbeheer wordt door de provincie op gelijke wijze behandeld waar het gaat om staatssteun en gelijkberechtiging. In de notitie is aangegeven dat de provincies de daarin opgenomen afspraken in principe zien als kader en dat zij op basis daarvan met de provinciale Manifestpartijen zullen komen tot uitwerking en vaststelling van bruikbare en acceptabele manieren om het Nationaal natuurnetwerk efficiënt en effectief te realiseren. De notitie is in dit protocol uitgewerkt. In essentie gaan de uitgangspunten om de vraag op welke wijze de provincie omgaat met de bevoegdheden die zij heeft met betrekking tot eigendom van grond en aanbesteding van diensten. De uitwerking van de uitgangspunten in dit protocol hebben daarom (deels) een werking als beleidsregels. Het bevoegde bestuursorgaan handelt overeenkomstig de beleidsregel, tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen (artikel 4:84 Awb). De bevoegdheid om af te wijken van deze beleidsregels is dus geclausuleerd en wordt bezien in het licht van de doelstelling van de notitie. Afwijkingen die ertoe leiden dat wordt gehandeld in strijd met het Europese staatssteunrecht zijn hoe dan ook niet toegestaan. Ook als het gaat om afwijkingen bij aanbesteding van inrichting en beheer gelden er wettelijke grenzen in de Aanbestedingswet 2012 en beperkingen in de provinciale beleidsregels voor aanbesteding. Dit geheel aan regels zorgt er voor dat er rechtmatig wordt gehandeld in overeenstemming met de notitie Beheer en eigendom van natuur.Verkoop van provinciale natuurgrond De notitie Beheer en eigendom van natuur gaat onder meer over de verkoop van natuurgrond, dat wil in de termen van de notitie zeggen grond die behoort tot het NNN. Voor de provincie Gelderland gaat het mitsdien om het Gelderse deel daarvan: het GNN. Voor alle grond, dus ook voor natuurgrond, hanteert de provincie als beleid dat grond wordt verkocht door middel van een openbare biedprocedure. Die geeft eenieder de mogelijkheid de aangeboden grond te verwerven. Tevens wordt daarmee bereikt dat geen ongeoorloofde staatssteun optreedt. De eisen die worden gesteld aan de procedure zijn in het protocol opgenomen. Dit beleid geldt ook voor uitgifte in erfpacht.In specifieke gevallen kan natuurgrond zonder openbare procedure worden verkocht. Dat gebeurt alleen als de koper een gemeente, een waterschap of de Staat is en de grond nodig is voor de uitvoering van een publieke taak, dan wel wanneer de grond wordt verkocht ten behoeve van de realisering van nutsvoorzieningen van beperkte omvang of wanneer de grond is opgenomen in een plan van toedeling in het kader van een wettelijke ruilverkaveling. Bij onderhandse verkoop wordt bedongen dat deze grond niet binnen een termijn van 5 jaren na overdracht mag worden doorverkocht. Onderhandse verkoop van natuurgrond om redenen van efficiency van inrichting en beheer vindt op grond van artikel 3.10, eerste lid, aanhef en onder d niet plaats. Ook bij vrijwillige kavelruilprocessen (dat wil zeggen ruilingen waarbij minimaal drie partijen betrokken zijn) wordt aan eenieder op transparante en openbare wijze mogelijkheid geboden aan dat gebiedsproces deel te nemen als daar provinciale natuurgrond bij is betrokken. Er wordt voorzien in een openbare bekendmaking en mogelijkheden voor inspraak en betrokkenheid. Onderhandse ruil van provinciale natuurgrond zal op grond van artikel 3.10, eerste lid, aanhef en onder c niet plaatsvinden. Verder bepaalt het protocol in artikel 5.3 dat ieder voornemen tot verhuur, verpachting of ingebruikgeving van natuur met een beoogde duur van meer dan 3 jaar voorafgaand openbaar kenbaar wordt gemaakt. Op die manier opereert de provincie ook op die onderdelen openbaar, transparant, marktconform en in overeenstemming met het principe van gelijkberechtiging.Het protocol bepaalt dat aan een koper van natuurgrond geen andere eisen (vastgelegd in een programma van eisen) worden gesteld dan met betrekking tot financiële zekerheid voor toekomstige inrichting en beheer, een plan van aanpak voor inrichting en beheer en certificering van de koper. Voor wat certificering betreft wordt aangesloten bij de eisen van de Subsidieverordening natuur en landschapsbeheer Gelderland 2009. De eisen worden bij de inschrijving bekend gemaakt.Aanbesteding van inrichting en beheer van natuurgrond De provincie neemt voor aanbesteding van inrichting en beheer van natuur de Aanbestedingswet 2012 en de bijbehorende regelgeving, alsmede het provinciale aanbestedingsbeleid in acht. De Aanbestedingswet 2012 legt belangrijke beginselen vast, zoals het non-discriminatiebeginsel, het transparantiebeginsel, het gelijkheidsbeginsel en het proportionaliteitsbeginsel. Een belangrijk doel van de Aanbestedingswet 2012 is om ervoor te zorgen dat de keuzen die een aanbestedende dienst maakt en de eisen en voorwaarden die hij stelt bij een aanbesteding, in redelijke verhouding staan tot de aard en de omvang van de aan te besteden opdracht. Het provinciale aanbestedingsbeleid en de in dat kader gehanteerde drempelbedragen zijn in overeenstemming met de Aanbestedingswet 2012. Er wordt ter zake van aanbesteding van diensten van inrichting en beheer geen apart aanbestedingsbeleid gevolgd. Daardoor zou een situatie ontstaan waarin ongelijkheid optreedt in de aanbesteding van diensten die niet objectief kan worden gerechtvaardigd. Het is overigens de verwachting dat aanbesteding van diensten van inrichting en beheer in verreweg de meeste gevallen boven de drempelwaarde voor openbare aanbesteding zullen uitkomen.Zelfrealisatie en gebiedsconcessies Voor zover in de notitie Beheer en eigendom van natuur wordt gesproken over zelfrealisatie, wordt daarmee gedoeld op de toepasselijkheid van (provinciale) subsidieregelingen zoals de SKNL, de SNL en in de toekomst eventueel een aankoopregeling voor natuurgronden binnen het GNN. Dit protocol heeft daarop geen betrekking. Bovendien staan de Algemene wet bestuursrecht en de toepasselijke subsidieregelingen borg voor het voldoen aan de eisen van openbaarheid, transparantie en gelijkberechtiging. Ten aanzien van gebiedsconcessies geldt dat dit concept nog niet voldoende is uitgewerkt om in dit protocol op te nemen. Overigens zullen omvangrijke(re) gebiedsconcessies om vanuit het oogpunt van de aanbestedingsregels openbaar moeten worden aanbesteed.