CVDR323886_1Beleidsregels functieverandering BuitengebiednlregelingBeuningen2017-07-25BeuningenOverheid.nl > Gemeenteblad, 5 maart 2014website gemeente Beuningen, 5 maart 2014Beleidsregels functieverandering BuitengebiedAlgemene wet bestuursrecht, artikel 4:81Wet op de ruimtelijke ordening, Hoofdstuk 3Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, artikel 2.1 sub ccollege van burgemeester en wethoudersruimtelijke ordening, verkeer en vervoer2013-09-03De tekst in dit document is vrij van auteursrecht en databankrecht2014-03-05nieuwe regelingBW13.001930 en BW10.00046GeenOorspronkelijke besluit 19 januari 2010. Aanvulling/verduidelijking per besluit college 3 september 2013. Beleidsregels functieverandering Buitengebied Het college van burgemeester en wethouders heeft op 26 januari 2010 de volgende beleidsregels in de zin van artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht vastgesteld in de “Gemeentelijke uitwerking Notitie functieverandering Buitengebied”. In dit document staan enkel de beleidsregels die uit de ‘Gemeentelijke uitwerking Notitie functieverandering Buitengebied’ zijn afgeleid. Kaarten en/of schema’s in die notitie genoemd, zijn niet in dit document opgenomen. U kunt de originele notitie inzien op het gemeentehuis. Tekst van de beleidsregels 1 Begripsbepalingen In deze beleidsregels wordt verstaan onder:
  • Bedrijfsgebouwen (bij glastuinbouwbedrijven): gebouwen die niet voor de primaire teelt bedoeld zijn, maar ondersteunend daaraan (zoals opslag- en sorteerruimtes, koelcellen, ketelhuizen en dergelijke).
  • Hergebruik bedrijfsbebouwing voor wonen
    • 2
  • Indien de bestaande bebouwing voor wonen wordt hergebruikt dient dit aan de volgende voorwaarden te voldoen:
  • er mogen maximaal twee woongebouwen ontstaan,
  • tenminste 50% van de bebouwing wordt gesloopt en
  • binnen een woongebouw van 1000m³ mogen maximaal 4 appartementen of maximaal 3 eengezinswoningen worden gerealiseerd.
  • Verevening kan, mits onderbouwd wordt dat dit de beoogde verbetering in ruimtelijke kwaliteit oplevert, ook op een van de volgende wijzen plaatsvinden:
  • verkleining bouwvlak/’groene’ herbestemming;
  • behoud van karakteristieke/monumentale bebouwing;
  • natuurontwikkeling;
  • landschappelijke inpassing;
  • verbetering infrastructuur;
  • aanleg recreatieve voorzieningen;
  • een financiële verevening ten behoeve van ruimtelijke ontwikkelingen buiten het plangebied (mits onderbouwd op basis van een gemeentelijke structuurvisie).
  • Bij hergebruik van karakteristieke en/of monumentale bebouwing vormt het behoud van deze bebouwing de verevening. De gehele karakteristieke en/of monumentale bebouwing kan, binnen de bestaande bouwmassa, gebruikt worden voor de woonfunctie. Hiervoor is goedkeuring nodig van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit en/of de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.
    • 3 Glastuinbouw Voor glastuinbouw geldt in aanvulling op het bovenstaande het volgende:
  • Indien alle glasopstanden worden gesloopt, mag bij beëindiging of verplaatsing van een glastuinbouwbedrijf 100% van de bedrijfsgebouwen van functie veranderen naar wonen.
  • Er mag maximaal één woongebouw ontstaan.
    •  Sloop bedrijfsgebouwen é n herbouw voor wonen     4 Sloop en vervangende nieuwbouw
  • Functieverandering naar wonen door sloop van alle voormalige bedrijfsgebouwen en herbouw van een woongebouw of woning is toegestaan onder de volgende voorwaarden:
  • De vervangende nieuwbouw wordt gerealiseerd ter grootte van maximaal 50% van de gesloopte bebouwing.
  • De vervangende nieuwbouw komt ter plaatse van de gesloopte bebouwing.
    •
  • De verevening door sloop zoals bedoeld in het vorige lid kan, mits onderbouwd wordt dat dit de beoogde verbetering in ruimtelijke kwaliteit oplevert, worden aangevuld op de volgende wijzen:
  • verkleining bouwvlak/’groene’ herbestemming;
  • behoud van karakteristieke/monumentale bebouwing;
  • natuurontwikkeling;
  • landschappelijke inpassing;
  • verbetering infrastructuur;
  • aanleg recreatieve voorzieningen;
  • een financiële verevening ten behoeve van ruimtelijke ontwikkelingen buiten het plangebied (mits onderbouwd op basis van een gemeentelijke structuurvisie).
    •  5 Aanvullende voorwaarden 1. Medewerking aan functieverandering zoals bedoeld in artikel 4, eerste lid kan slechts worden verleend indien aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
  • het verzoek voldoet aan onderstaande tabel Gesloopte oppervlakte bedrijfsgebouwen Functieverandering naar wonen 0-750 m² Geen mogelijkheden 750 m² - 1500 m² 1 woning of woongebouw van max. 1000 m³ 1500 m² 2 woningen of 1 woongebouw of 2 woongebouwen, waarbij de totale bouwmassa van de objecten niet meer dan 2000 m³ mag bedragen
  • binnen een woongebouw max. 4 appartementen of max. 3 eengezinswoningen worden gerealiseerd.
    •      2. Indien een verzoek minder dan 750 m² sloop betreft kan met een afwijking van 20% (150 m²), medewerking worden verleend, mits naast de sloop verevening maximaal plaats vindt op basis van een of meer wijzen genoemd in artikel 4, tweede lid van deze regeling. 3. Het college beoordeelt aan de hand van de te slopen vierkante meters of de verevening in verhouding staat tot de terug te bouwen massa.     6 Glastuinbouw
  • Functieverandering naar wonen door sloop van alle voormalige glasopstanden en bedrijfsgebouwen en herbouw van een woongebouw of woning is toegestaan onder de volgende voorwaarden:
  • De vervangende nieuwbouw wordt gerealiseerd ter grootte van maximaal 50% van de gesloopte bebouwing.
  • De vervangende nieuwbouw komt ter plaatse van de gesloopte bebouwing.
    •
  • De verevening door sloop zoals bedoeld in het vorige lid kan, mits onderbouwd wordt dat dit de beoogde verbetering in ruimtelijke kwaliteit oplevert, worden aangevuld op de volgende wijzen:
  • verkleining bouwvlak/’groene’ herbestemming;
  • behoud van karakteristieke/monumentale bebouwing;
  • natuurontwikkeling;
  • landschappelijke inpassing;
  • verbetering infrastructuur;
  • aanleg recreatieve voorzieningen;
  • een financiële verevening ten behoeve van ruimtelijke ontwikkelingen buiten het plangebied (mits onderbouwd op basis van een gemeentelijke structuurvisie).
    •  7 Aanvullende voorwaarden 1. Medewerking aan functieverandering zoals bedoeld in artikel 6, eerste lid kan slechts worden verleend indien aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
  • het verzoek voldoet aan onderstaande tabel: Gesloopte oppervlakte glasopstanden Functieverandering naar wonen 0 - 1000 m² Geen mogelijkheden voor bouw woongebouw 1000 m² - 2500 m² 1 woongebouw tot max. 800 m³ 2500 m² - 8000 m² 1 woning of woongebouw tot maximaal 1200 m³ 8.000 m2 2 woningen of 1 woongebouw tot maximaal 1.600 m3
  • binnen een woongebouw max. 4 appartementen of max. 3 eengezinswoningen worden gerealiseerd.
    •
  • Toetsing aan beleid en overige aspecten
    • 8 Toetsing aan beleid en overige aspecten
  • Een verzoek wordt getoetst aan de geldende beleidskaders en de regeling voor functieverandering in het buitengebied zoals hierboven omschreven.
  • Het verzoek wordt voorgelegd aan ambtelijke specialisten op het gebied van veiligheid, ruimtelijke ordening milieu, archeologie, bodem, verkeer en grondzaken.
  • De bevindingen worden verder uitgewerkt in een ruimtelijke afweging. Daarin wordt bij elk onderdeel (geluid, bodem, etc.) afgewogen of het verzoek binnen de daarbij horende kaders past.
  • Het voornemen tot medewerking door burgemeester en wethouders en indien aan de orde, de raad, is afhankelijk van de ruimtelijke afweging als bedoeld in lid 3.
  • Procedure
    • 9
  • Het definitieve besluit tot de start van de ruimtelijke procedure is afhankelijk van een positief advies van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (welstand) dat het stedenbouwkundig plan met beeldkwaliteitsplan ruimtelijk kwalitatief kan worden ingepast.
  • Nadat het college of de raad het definitieve besluit tot medewerking heeft genomen wordt de benodigde ruimtelijke procedure gestart in de vorm van een bestemmingsplanprocedure.
    •      10
  • De economische haalbaarheid van het verzoek wordt vastgelegd in een overeenkomst met de initiatiefnemer.
  • Het college kan een concept-exploitatieplan laten opstellen ten behoeve van een goed kostenverhaal.
    •  I V Slotbepalingen     11
  • Daar waar deze beleidsregels beleidsspanning opleveren met andere gemeentelijke ruimtelijke beleidsstukken, prefereren de andere gemeentelijke ruimtelijke beleidsstukken, zoals structuurvisies, masterplannen, etc.
  • Indien initiatieven niet binnen deze beleidsregels passen, maar die bijdragen aan een wezenlijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse of voor de directe omgeving, kan het college overwegen om te zoeken naar een maatwerkoplossing binnen de wettelijke ruimtelijke kaders.
    •      Uitgangspunten voor salderingsmogelijkheden Onderwerp : Functieverandering Buitengebied en saldering B&W-vergadering : 3 september 2013 Registratienummer : BW13.01143 Samenvatting In de praktijk van de ruimtelijke ordening hebben we regelmatig te maken met vragen rond de mogelijkheden van saldering in het kader van functieverandering in het buitengebied: in hoeverre en onder welke voorwaarden mogen gesloopte m2 bedrijfsbebouwing op een perceel elders ingezet worden voor vervangende nieuwbouw van woningen. Wij stellen voor om de “Notitie functieverandering Buitengebied” op dit onderdeel te verduidelijken conform de in dit voorstel beschreven uitgangspunten. Besluit om 1. In te stemmen met de in dit voorstel beschreven uitgangspunten voor salderingsmogelijkheden. 2. De uitgangspunten als beleidsregel bekend te maken, en ter kennis van de raad te brengen. Inleiding In de praktijk van de ruimtelijke ordening hebben we regelmatig te maken met vragen rond de mogelijkheden van saldering in het kader van functieverandering in het buitengebied: in hoeverre en onder welke voorwaarden mogen gesloopte m2 bedrijfsbebouwing op een perceel elders ingezet worden voor vervangende nieuwbouw van woningen. Wij stellen voor om de “Notitie functieverandering Buitengebied” op dit onderdeel te verduidelijken conform de in dit voorstel beschreven uitgangspunten. Beoogd effect Duidelijkheid op voorhand geven over de (on)mogelijkheden van saldering bij vervangende nieuwbouw van woningen na sloop van bedrijfsgebouwen in het buitengebied. Argumenten 1.a De Notitie functieverandering Buitengebied verdient verduidelijking Op 26 januari 2010 heeft het college de “Notitie functieverandering Buitengebied” vastgesteld als uitwerking van het beleid van de Stadsregio Arnhem-Nijmegen. Van toepassing is paragraaf 3.3 Sloop en vervanging door nieuwbouw: “Functieverandering naar wonen is ook mogelijk door sloop van alle voormalige bedrijfsgebouwen en herbouw van een woongebouw of woning. Uitgangspunt hierbij is dat vervangende nieuwbouw wordt gerealiseerd ter grootte van maximaal 50% van de gesloopte bebouwing. Dit komt dan ter plaatse van de gesloopte bebouwing.” De maximale mogelijkheden voor sloop en vervangende nieuwbouw zijn in tabelvorm weergegeven in paragraaf 3.3 van de Notitie functieverandering Buitengebied, die als bijlage bij dit voorstel is gevoegd. De provincie is onder omstandigheden bereid om vervangende nieuwbouw elders toe te staan, mits dit een duidelijke planologische verbetering oplevert ten opzichte van nieuwbouw op de sloopkavel. De provincie heeft ambtelijk kort aangegeven, dat saldering in principe mogelijk is. Dit is echter nooit verder uitgewerkt. 1.b Onbeperkte saldering is ongewenst Ongebreidelde saldering is echter ongewenst: - als een initiatiefnemer iedere restant-m2 (buiten de minimale normen en de maximale mogelijkheden van de Notitie functieverandering) van diverse locaties zou kunnen salderen ten behoeve van nieuwbouw; - als het doel van de regeling: vermindering van de bebouwing in het buitengebied, zou worden gefrustreerd; -als zonder planologische meerwaarde nog niet bebouwde percelen zouden worden ingezet als vervangende locaties voor slooplocaties; - als sloop-m2 zouden verworden tot handelswaar. De kans is reëel, dat in navolging van melkquota en mestrechten ook sloop-m2 waarde in het economisch verkeer krijgen en alleen al uit dat oogpunt uitnodigen om zoveel mogelijk bebouwingsmogelijkheden in het buitengebied te creëren. De gemeente kan niet als eigenaresse van die sloop-m2 aangemerkt worden, maar wel via de publiekrechtelijke weg, bijv. via de Notitie functieverandering, regulerend optreden. 1.c. De volgende uitgangspunten kunnen in de praktijk goede handvatten geven Wij stellen daarom voor om de Notie functieverandering te verduidelijken als volgt: 1. Hoofduitgangspunt is realisatie van vervangende nieuwbouw ter plaatse van de gesloopte bebouwing. 2. Realisatie van vervangende nieuwbouw kan enkel op een andere locatie dan het perceel waar bedrijfsgebouwen/glasopstallen gesloopt zijn, indien in overleg met de gemeente en de provincie daaraan een duidelijke planologische meerwaarde is toegekend. 3. Realisatie van vervangende nieuwbouw kan enkel ten behoeve van 1 project; spreiding van twee vervangende woningen/ woongebouwen over meer projecten/locaties is dus niet mogelijk. 4. De te slopen m2 in de tabellen van hoofdstuk 3.3 van de Notitie functieverandering kunnen niet opgesplitst worden. Gesloopte oppervlakten <750 m2 bedrijfsgebouwen c.q. <1000 m2 glasopstallen kunnen dus nergens ingezet worden als saldo voor vervangende nieuwbouw. Resterende gesloopte oppervlakten > 1500 m2 bedrijfsgebouwen c.q. >8000 m2 glasopstallen kunnen ook nergens als saldo ingezet worden voor vervangende nieuwbouw. Hetzelfde principe geldt voor de diverse tussenliggende treden met betrekking tot gesloopte oppervlakten in de tabellen: restanten binnen een trede kunnen nergens benut worden. 5. In de Notitie functieverandering is de mogelijkheid opgenomen om bij minder dan 750 m2 gesloopte bedrijfsgebouwen toch vervangende nieuwbouw te kunnen plegen: “Indien een verzoek minder dan 750 m² sloop betreft kan met een afwijking van 20% (150 m²), medewerking worden verleend, mits naast de sloop verevening plaatsvindt op basis van een of meer onderstaande wijzen. Ook hier gaat het om de maximale mogelijkheid. Aan de hand van de te slopen vierkante meters zal het college beoordelen of de verevening in verhouding staat tot de terug te bouwen massa. Verevening middels: - verkleining bouwvlak / ‘groene’ herbestemming; - verbetering infrastructuur; - natuurontwikkeling; - landschappelijke inpassing; - aanleg recreatieve voorzieningen; - een financiële verevening ten behoeve van ruimtelijke ontwikkelingen buiten het plangebied (mits onderbouwd op basis van een gemeentelijke structuurvisie).” In de praktijk accepteert de provincie deze mogelijkheid niet. Zij houdt vast aan de minimale sloop van 750 m2 bedrijfsgebouwen, wil sprake kunnen zijn van vervangende nieuwbouw. Het heeft dus geen zin om deze mogelijkheid daadwerkelijk te hanteren; zij kan buiten toepassing blijven. 2. De verduidelijking kan net als de notitie zelf aangemerkt worden als een beleidsregel Het gaat in deze memo om de uitleg van en de werkwijze rond de Notitie functieverandering Buitengebied. De notitie zelf is destijds vastgesteld door benw als beleidsregel, en ter kennis gebracht van de raad. De uitleg en werkwijze kunnen eveneens de status krijgen van beleidsregels van B&W, en als zodanig gepubliceerd worden en ter kennisname aan de raad gebracht. Dan kunnen B&W in de motivering van betreffende besluiten na toekomstige verzoeken eenvoudig naar die uitleg verwijzen.