| Organisatie | Beuningen |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Beleidsregels functieverandering Buitengebied |
| Citeertitel | Beleidsregels functieverandering Buitengebied |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp |
Oorspronkelijke besluit 19 januari 2010. Aanvulling/verduidelijking per besluit college 3 september 2013.
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 05-03-2014 | nieuwe regeling | 03-09-2013 | BW13.001930 en BW10.00046 |
Het college van burgemeester en wethouders heeft op 26 januari 2010 de volgende beleidsregels in de zin van artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht vastgesteld in de “Gemeentelijke uitwerking Notitie functieverandering Buitengebied”.
In dit document staan enkel de beleidsregels die uit de ‘Gemeentelijke uitwerking Notitie functieverandering Buitengebied’ zijn afgeleid. Kaarten en/of schema’s in die notitie genoemd, zijn niet in dit document opgenomen. U kunt de originele notitie inzien op het gemeentehuis.
Bij hergebruik van karakteristieke en/of monumentale bebouwing vormt het behoud van deze bebouwing de verevening. De gehele karakteristieke en/of monumentale bebouwing kan, binnen de bestaande bouwmassa, gebruikt worden voor de woonfunctie. Hiervoor is goedkeuring nodig van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit en/of de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.
Artikel 4 Sloop en vervangende nieuwbouw
Bijlage Uitgangspunten voor salderingsmogelijkheden
Onderwerp : Functieverandering Buitengebied en saldering
B&W-vergadering : 3 september 2013
Registratienummer : BW13.01143
In de praktijk van de ruimtelijke ordening hebben we regelmatig te maken met vragen rond de mogelijkheden
van saldering in het kader van functieverandering in het buitengebied: in hoeverre en onder welke
voorwaarden mogen gesloopte m2 bedrijfsbebouwing op een perceel elders ingezet worden voor vervangende
nieuwbouw van woningen. Wij stellen voor om de “Notitie functieverandering Buitengebied” op dit onderdeel
te verduidelijken conform de in dit voorstel beschreven uitgangspunten.
1. In te stemmen met de in dit voorstel beschreven uitgangspunten voor salderingsmogelijkheden.
2. De uitgangspunten als beleidsregel bekend te maken, en ter kennis van de raad te brengen.
In de praktijk van de ruimtelijke ordening hebben we regelmatig te maken met vragen rond de
mogelijkheden van saldering in het kader van functieverandering in het buitengebied: in hoeverre en onder
welke voorwaarden mogen gesloopte m2 bedrijfsbebouwing op een perceel elders ingezet worden voor
vervangende nieuwbouw van woningen. Wij stellen voor om de “Notitie functieverandering Buitengebied”
op dit onderdeel te verduidelijken conform de in dit voorstel beschreven uitgangspunten.
Duidelijkheid op voorhand geven over de (on)mogelijkheden van saldering bij vervangende nieuwbouw
van woningen na sloop van bedrijfsgebouwen in het buitengebied.
1.a De Notitie functieverandering Buitengebied verdient verduidelijking
Op 26 januari 2010 heeft het college de “Notitie functieverandering Buitengebied” vastgesteld als uitwerking van het beleid van de Stadsregio Arnhem-Nijmegen.
Van toepassing is paragraaf 3.3 Sloop en vervanging door nieuwbouw:
“Functieverandering naar wonen is ook mogelijk door sloop van alle voormalige bedrijfsgebouwen en herbouw van een woongebouw of woning. Uitgangspunt hierbij is dat vervangende nieuwbouw wordt gerealiseerd ter grootte van maximaal 50% van de gesloopte bebouwing. Dit komt dan ter plaatse van de gesloopte bebouwing.”
De maximale mogelijkheden voor sloop en vervangende nieuwbouw zijn in tabelvorm weergegeven in paragraaf 3.3 van de Notitie functieverandering Buitengebied, die als bijlage bij dit voorstel is gevoegd.
De provincie is onder omstandigheden bereid om vervangende nieuwbouw elders toe te staan, mits dit een duidelijke planologische verbetering oplevert ten opzichte van nieuwbouw op de sloopkavel. De provincie
heeft ambtelijk kort aangegeven, dat saldering in principe mogelijk is. Dit is echter nooit verder uitgewerkt.
1.b Onbeperkte saldering is ongewenst
Ongebreidelde saldering is echter ongewenst:
- als een initiatiefnemer iedere restant-m2 (buiten de minimale normen en de maximale mogelijkheden van de Notitie functieverandering) van diverse locaties zou kunnen salderen ten behoeve van nieuwbouw;
- als het doel van de regeling: vermindering van de bebouwing in het buitengebied, zou worden gefrustreerd;
-als zonder planologische meerwaarde nog niet bebouwde percelen zouden worden ingezet als vervangende locaties voor slooplocaties;
- als sloop-m2 zouden verworden tot handelswaar. De kans is reëel, dat in navolging van melkquota en mestrechten ook sloop-m2 waarde in het economisch verkeer krijgen en alleen al uit dat oogpunt uitnodigen om zoveel mogelijk bebouwingsmogelijkheden in het buitengebied te creëren.
De gemeente kan niet als eigenaresse van die sloop-m2 aangemerkt worden, maar wel via de publiekrechtelijke weg, bijv. via
de Notitie functieverandering, regulerend optreden.
1.c. De volgende uitgangspunten kunnen in de praktijk goede handvatten geven
Wij stellen daarom voor om de Notie functieverandering te verduidelijken als volgt:
1. Hoofduitgangspunt is realisatie van vervangende nieuwbouw ter plaatse van de gesloopte bebouwing.
2. Realisatie van vervangende nieuwbouw kan enkel op een andere locatie dan het perceel waar bedrijfsgebouwen/glasopstallen gesloopt zijn, indien in overleg met de gemeente en de provincie daaraan
een duidelijke planologische meerwaarde is toegekend.
3. Realisatie van vervangende nieuwbouw kan enkel ten behoeve van 1 project; spreiding van twee vervangende woningen/ woongebouwen over meer projecten/locaties is dus niet mogelijk.
4. De te slopen m2 in de tabellen van hoofdstuk 3.3 van de Notitie functieverandering kunnen niet opgesplitst worden. Gesloopte oppervlakten <750 m2 bedrijfsgebouwen c.q. <1000 m2 glasopstallen kunnen dus nergens ingezet worden als saldo voor vervangende nieuwbouw. Resterende gesloopte oppervlakten > 1500 m2 bedrijfsgebouwen c.q. >8000 m2 glasopstallen kunnen ook nergens als saldo ingezet worden voor vervangende nieuwbouw. Hetzelfde principe geldt voor de diverse tussenliggende treden met betrekking tot gesloopte oppervlakten in de tabellen: restanten binnen een trede kunnen nergens benut worden.
5. In de Notitie functieverandering is de mogelijkheid opgenomen om bij minder dan 750 m2 gesloopte bedrijfsgebouwen toch vervangende nieuwbouw te kunnen plegen:
“Indien een verzoek minder dan 750 m² sloop betreft kan met een afwijking van 20% (150 m²), medewerking worden verleend, mits naast de sloop verevening plaatsvindt op basis van een of meer onderstaande wijzen. Ook
hier gaat het om de maximale mogelijkheid. Aan de hand van de te slopen vierkante meters zal het college beoordelen of de verevening in verhouding staat tot de terug te bouwen massa.
- verkleining bouwvlak / ‘groene’ herbestemming;
- aanleg recreatieve voorzieningen;
- een financiële verevening ten behoeve van ruimtelijke ontwikkelingen buiten het plangebied (mits onderbouwd op basis van een gemeentelijke structuurvisie).”
In de praktijk accepteert de provincie deze mogelijkheid niet. Zij houdt vast aan de minimale sloop van 750 m2 bedrijfsgebouwen, wil sprake kunnen zijn van vervangende nieuwbouw. Het heeft dus geen zin om
deze mogelijkheid daadwerkelijk te hanteren; zij kan buiten toepassing blijven.
2. De verduidelijking kan net als de notitie zelf aangemerkt worden als een beleidsregel
Het gaat in deze memo om de uitleg van en de werkwijze rond de Notitie functieverandering Buitengebied.
De notitie zelf is destijds vastgesteld door benw als beleidsregel, en ter kennis gebracht van de raad.
De uitleg en werkwijze kunnen eveneens de status krijgen van beleidsregels van B&W, en als zodanig gepubliceerd worden en ter kennisname aan de raad gebracht. Dan kunnen B&W in de motivering van betreffende besluiten na toekomstige verzoeken eenvoudig naar die uitleg verwijzen.