Uitgiftebeleid woningbouwkavels gemeente Steenwijkerland 2013

• 1.

  De inschrijvingsprocedure start als het college van burgemeester en wethouders besluit kavels uit te geven. Het college van burgemeester en wethouders heeft de bevoegdheid dit te bepalen per plan en per uitgifteronde. Er kan dus niet continu worden ingeschreven, zodat er geen permanente inschrijvingslijst ontstaat.

• 2.

  Er wordt in ieder geval twee keer in het plaatselijk huis-aan-huisblad gepubliceerd dat er kan worden ingeschreven op bouwkavels. Daarnaast vindt publicatie plaats op de website www.steenwijkerland.nl Vanaf het moment van de eerste publicatie zijn er op het gemeentehuis informatiesets verkrijgbaar.

• 3.

  De inschrijving is persoonlijk en per huishouding is slechts één inschrijving mogelijk. Een natuurlijk persoon, die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, kan zich inschrijven. De gemeente kan aan belangstellenden die niet woonachtig in de gemeente Steenwijkerland zijn, vragen een recent uittreksel op adres, dat niet ouder is dan drie maanden, uit het bevolkingsregister te overleggen waaruit blijkt uit welke personen de huishouding bestaat.

• 4.

  De inschrijving kan alleen plaatsvinden met een speciaal inschrijfformulier van de gemeente. Dit waarborgt dat alle benodigde gegevens van de betrokkenen worden verkregen. Deze formulieren moeten voor een in de publicatie genoemd tijdstip geretourneerd zijn. Niet tijdig geretourneerde inschrijfformulieren worden niet in behandeling genomen. Na ontvangst worden de inschrijfformulieren direct gecontroleerd op volledigheid.

• 5.

  Op het inschrijfformulier kan de aspirant-koper zijn voorkeur opgeven voor maximaal drie bouwkavels. De volgorde van de voorkeuren is daarbij van belang voor de toewijzing van een kavel.

• 6.

  Heeft men als enige gegadigde de voorkeur uitgesproken voor een bepaalde kavel, dan wordt de betreffende kavel direct aan deze gegadigde toegewezen.

• 7.

  Zijn er meerdere gegadigden met een eerste voorkeur voor één en dezelfde kavel, dan zal er een loting plaatsvinden onder deze gegadigden.

• 8.

  De loting zal in het openbaar worden verricht. De gegadigden worden voor de loting uitgenodigd.

• 9.

  De gegadigde die als eerste wordt geloot, krijgt de kavel toegewezen. Vervolgens worden er nog twee gegadigden geloot als eerste en tweede reservekandidaat voor toewijzing. Toewijzing aan reservekandidaat één respectievelijk twee geschiedt zodra blijkt dat de gegadigde aan wie de kavel in eerste instantie is toegewezen, niet aan de gestelde voorwaarden kan voldoen, dan wel in gebreke is gebleven.

• 10.

  Heeft niemand zijn eerste voorkeur gegeven aan een kavel, dan zal gekeken worden naar de tweede voorkeur van de gegadigden die nog geen kavel hebben toegewezen gekregen.

• 11.

  Heeft een gegadigde als enige zijn tweede voorkeur uitgesproken voor een bepaalde kavel en is hij niet voor de kavel van zijn eerste voorkeur in aanmerking gekomen, dan wordt de betreffende kavel aan hem toegewezen.

• 12.

  Zijn er echter meerdere gegadigden met een tweede voorkeur voor de betreffende kavel, dan zal er een loting plaatsvinden onder deze gegadigden. Vervolgens worden nog twee reservekandidaten geloot.

• 13.

  Als een reservekandidaat voor een bepaalde kavel alsnog voor de kavel van zijn eerste voorkeur ingeloot wordt, vervalt zijn reservekandidaatschap, tenzij hij de toewijzing van die kavel afwijst. Dan blijft hij reservekandidaat voor de onder 13. bedoelde kavel.

• 14.

  Deze handeling wordt zonodig herhaald voor de derde voorkeur, in ieder geval totdat alle kavels zijn uitgegeven. Als voor een bepaalde kavel geen belangstelling is getoond, houdt de gemeente zich het recht voor de kavel alsnog op een andere wijze uit te geven. De uitslag op basis van de loting is bindend en tegen de aldus verkregen indeling kan dan ook geen bezwaar worden ingediend. De kavels mogen onderling niet worden geruild.

• 15.

  Na de toewijzing van de kavel wordt de gegadigde een verkoopovereenkomst toegezonden. Eventueel kan er ter beoordeling van de gemeente met een optiebrief gewerkt worden, waarbij de gegadigde de mogelijkheid krijgt om e.e.a. gedurende de in de brief genoemde termijn uit te zoeken. Deze optie kan worden verlengd. Binnen de optieperiode kan naar aanleiding van de vraag van de gegadigde een aanbod door de gemeente gedaan worden in de vorm van een verkoopovereenkomst /erfpachtovereenkomst.

• 16.

  Als de gegadigde het aanbod van de gemeente aanvaardt, kan hij dit kenbaar maken door de overeenkomst te ondertekenen en binnen vier weken na ontvangstdatum van de overeenkomst aan de gemeente te retourneren tenzij in de begeleidende brief een andere termijn wordt genoemd. Vervolgens wordt de overeenkomst namens de gemeente getekend. Op dat tijdstip wordt het verkoopbesluit genomen.

• 17.

  Tenzij in de brief anders is aangegeven dient in beginsel binnen vier maanden na datering van de brief met de mededeling dat het besluit tot verkoop is genomen, de ondertekening van de notariële akte van levering plaats te vinden.

Kavels die bovenstaande procedure(s) hebben doorlopen en waarvoor geen interesse is getoond en/of die uiteindelijk niet zijn verkocht en/of niet in eigendom zijn overgedragen, zoals onder 16 dan wel 17 is omschreven, komen in de Kavelwinkel terecht. De Kavelwinkel is te bezoeken via de website www.steenwijkerland.nl.

Zodra deze kavels in de Kavelwinkel zijn terechtgekomen, kunnen deze ad hoc in afwijking van het onder A. en B. gestelde worden verkocht/in erfpacht worden uitgegeven als er later een geïnteresseerde zich meldt bij de gemeente.

In de Kavelwinkel geldt het principe “Wie het eerst komt, het eerst maalt”.

Eventueel kan ter beoordeling van de gemeente met een optiebrief gewerkt worden, waarbij de geïnteresseerde de mogelijkheid krijgt om e.e.a. gedurende de in de brief genoemde termijn uit te zoeken, zoals de keuze voor koop dan wel Grondrente Nieuwe Stijl (erfpacht). Deze optietermijn kan worden verlengd. Binnen de optieperiode kan naar aanleiding van de vraag van de belangstellende een aanbod door de gemeente gedaan worden in de vorm van een verkoopovereenkomst/erfpachtovereenkomst.

In de Kavelwinkel wordt het ter beoordeling van de gemeente mogelijk om op verzoek van een geïnteresseerde een zogenaamde flexibele kavel te verkopen/in erfpacht uit te geven. Een flexibele kavel wil zeggen dat in onderling overleg tussen de gemeente en de geïnteresseerde een kavel wordt verkocht die qua oppervlakte, vorm en te realiseren woningtype afwijkt van de kavels zoals aangeboden op de verkavelingtekening in de eerste uitgifteronde.

Bij verkoop van kavels in de Kavelwinkel zal er ter beoordeling van de gemeente rekening gehouden worden met het van kracht zijnde bestemmingsplan en het beeldkwaliteitplan. De verkoopprijs zal gebaseerd zijn op de laatst vastgestelde grondexploitatie die voor het desbetreffende plangebied geldt. Randvoorwaarde is verder dat flexibele kaveluitgifte er niet toe mag leiden dat de gemeente met onverkoopbare grond blijft zitten.

Nadat de toewijzing heeft plaatsgevonden kan de gegadigde aan wie de kavel is toegewezen, in beginsel altijd kiezen voor koop dan wel voor Grondrente Nieuwe Stijl (erfpacht).

Per 1 april 2007 heeft de gemeente Steenwijkerland ter bevordering van het eigen woningbezit het instrument “Grondrente Nieuwe Stijl” ingevoerd. Dit is een service-instrument waarbij de gemeente bij de uitgifte van woningbouwkavels een gegadigde de mogelijkheid geeft om deze niet aan te kopen maar in erfpacht te verkrijgen. Voorwaarde is dat de gegadigde een schriftelijke verklaring overlegt dat de gegadigde Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heeft verkregen. De kavel zal voor een periode van 30 jaar, tegen een vaststaande canon (periodieke vergoeding), in erfpacht uitgegeven worden met daaraan gekoppeld een afhankelijk recht van opstal. De gegadigde heeft, met uitzondering van de eerste 2 jaar na vestiging van het erfpachtrecht, de mogelijkheid om alsnog volledig eigenaar van de kavel te worden tegen een bij de vestiging van het erfpachtrecht vastgestelde verkoopprijs.

Meer informatie over het instrument “Grondrente Nieuwe Stijl” is te vinden op de internetsite van de gemeente Steenwijkerland www.steenwijkerland.nl .

Ook bij de kavels die via de Kavelwinkel worden uitgegeven kan gekozen worden tussen koop en Grondrente Nieuwe Stijl (erfpacht).

Het college van burgemeester en wethouders heeft de bevoegdheid om ten behoeve van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap kavels uit te geven aan particulieren. Per concreet geval zal besluitvorming ten aanzien van uitgifte en toewijzing plaatsvinden.

Het college van burgemeester en wethouders behoudt zich het recht voor om in incidentele gevallen vanwege hem bewegende redenen van de hiervoor beschreven bepalingen af te wijken.

Het uitgiftebeleid regelt hoe particuliere gegadigden in aanmerking kunnen komen voor woningbouwkavels die door de gemeente worden uitgegeven. Het huidige uitgiftebeleid voor woningbouwkavels van de gemeente Steenwijkerland dateert uit 2003 en is laatst gewijzigd op 15 juli 2009. Het huidige uitgiftebeleid is gezien de looptijd en de gewijzigde woningmarktomstandigheden geëvalueerd en zal op een aantal punten worden geactualiseerd.

In het huidige uitgiftebeleid worden er kavels uitgegeven conform een verkavelingstekening. Nadat het collegebesluit tot uitgifte is genomen krijgen de gegadigden 4 weken de tijd om hun voorkeuren voor de door de gemeente aangeboden kavels op een inschrijfformulier aan te geven. Daarna worden de inschrijvingen gecontroleerd. Via de procedure (eventueel via een verloting) zoals omschreven in het uitgiftebeleid, worden de kavels dan aan de gegadigden toegewezen.

Bij toewijzing wordt er een verkoopovereenkomst naar de gegadigde verzonden. De gegadigde krijgt dan 4 weken de tijd om het door de gemeente gedane aanbod te aanvaarden. Dit doet hij door de verkoopovereenkomst te ondertekenen en tijdig aan de gemeente te retourneren. In beginsel moet binnen twee maanden na het terugzenden van de mede door de gemeente getekende overeenkomst de aktepassering bij de notaris plaatsvinden. Als de kavel is toegewezen, kan de gegadigde in beginsel altijd kiezen voor aankoop dan wel erfpacht via Grondrente Nieuwe Stijl.

Het huidige uitgiftebeleid is transparant en duidelijk. Wel is er behoefte aan verlenging van sommige termijnen zoals de termijn tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de aktepassering. Het is nu lastiger om financiering te krijgen.

Op 23 maart 2010 heeft uw college besloten om in gemeentelijke woningbouwplannen waar kaveluitgiftes plaats zullen vinden of reeds hebben plaatsgevonden en waar na afronding van de uitgifteprocedures kavels overblijven of zijn overgebleven, de overgebleven kavels beschikbaar te stellen voor (particuliere) geïnteresseerden die zich na afloop van de uitgifteprocedure aanmelden.

Behalve voor de kern Steenwijk/Tuk wordt er in het huidige uitgiftebeleid in het geval er meerdere gegadigden zijn voor een kavel, de kavel bij voorrang toegewezen aan de gegadigde met sociale en/of economische binding. Bij de kernen Oldemarkt en Vollenhove wordt er in dat geval bij voorkeur toegewezen aan gegadigden die een sociaal/economische binding hebben met de gemeente Steenwijkerland, bij de overige kernen binding met de desbetreffende kern.

De inspectie VROM heeft bij brief van 2 augustus 2010 bericht dat het systeem van bij voorrang toewijzen van bouwkavels aan mensen met een sociale en economische binding, in strijd is met vrijheid van vestiging. Daarom wordt geadviseerd het toewijzen op basis van de bindingseisen uit het uitgiftebeleid te halen.

Vanaf het moment dat het besluit van het college om kavels uit te geven gepubliceerd wordt, zijn er informatiesets beschikbaar die naar geïnteresseerden verzonden wordt. De gemeente houdt een lijst bij van geïnteresseerden voor woningbouwplannen. Verder is de informatieset af halen op het gemeentehuis. De informatieset bevat o.a. een verkavelinstekening, de kavelprijzen, bestemmingsplankaart en voorschriften, beeldkwaliteitplan, info over omgevingsvergunning en de inschrijfings- en toewijzingsprocedure en het inschrijfformulier.

Verder wordt in de informatieset de verkoopprocedure uitgelegd en wordt de lezer geïnformeerd over de mogelijkheid om de kavel in erfpacht te nemen (“Grondrente Nieuwe Stijl”), in plaats van aan te kopen. Grondrente Nieuwe Stijl wordt kort uitgelegd. Als de kavel is toegewezen, kan de gegadigde in beginsel altijd kiezen voor aankoop dan wel erfpacht via Grondrente Nieuwe Stijl. Een voorwaarde voor erfpacht is dat de gegadigde in aanmerking komt voor de Nationale Hypotheekgarantie. Verder wordt verwezen naar de website van de gemeente.

Omdat sommige gegadigden steeds meer behoefte hebben om niet zonder meer de door de gemeente aangeboden kavels te aanvaarden, zal de behoefte aan meer flexibiliteit in de kaveluitgifte toenemen. Deze gegadigde zal dan zelf de oppervlakte en het daarop te bouwen woningtype (vrijstaand of twee-onder-een kap) willen bepalen. Hierbij zal rekening gehouden moeten worden met de mogelijkheden van het bestemmingsplan, beeldkwaliteitplan en de vastgestelde grondexploitatie. Bovendien moet voorkomen worden dat de gemeente blijft zitten met een onverkoopbaar restant van het uitgeefbaar terrein.

Een systeem met een combinatie van “wie het eerst komt wie het eerst maalt” én “flexibele kaveluitgifte” is niet wenselijk op het moment dat een eerste uitgifteronde plaatsvindt. Bij een eerste uitgifteronde bestaat de mogelijkheid dat er meerdere gegadigden zijn. De reden is dat bij het toewijzen van de definitieve kavel 3 onzekere variabelen een rol spelen (financiën, oppervlakte, bouwplan). De toewijzing aan andere gegadigden zal dan gefrustreerd kunnen worden nu het tijdspad van toewijzing aan en afname in eigendomsoverdracht door de eerste belangstellende dan lang en onbekend is. Zolang er geen duidelijkheid is over de kavel die de eerste gegadigde daadwerkelijk afneemt, kan de toewijzing aan nummer twee nog niet plaatsvinden. Concreet lopen we hierbij tegen de vraagstukken aan hoe bepaald wordt wie de eerste gegadigde is en hoeveel tijd we deze gegadigde zullen geven om duidelijkheid te krijgen, voordat een concreet voorstel aan de volgende gegadigde kan worden gedaan.

Voorgesteld wordt dan ook om een uitgiftebeleid vast te stellen dat zowel transparant en duidelijk is en aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (o.a. zorgvuldigheid en rechtszekerheid) voldoet, maar ook flexibel is.

Dat kan door voor de eerste uitgifteronde het huidige uitgiftebeleid grotendeels intact te laten, en na afloop van de uitgifteronde de mogelijkheid te bieden om via de zgn. Kavelwinkel flexibele kavels te kopen.

In de eerste uitgifteronde worden op basis van de verkavelingtekening door de gemeente kavels aangeboden, die door geïnteresseerden die zich wel kunnen vinden in deze verkaveling, aanvaard kunnen worden door een inschrijfformulier in te vullen.

De toewijzing van deze kavels vindt dan conform het huidige uitgiftebeleid plaats (d.w.z. eventueel via een verloting), waarbij de bindingseisen niet meer van toepassing zijn. Als de toewijzing is afgerond zullen de desbetreffende gegadigden een verkoopovereenkomst toegezonden krijgen. Door deze overeenkomst binnen vier weken te ondertekenen en te retourneren, aanvaardt de gegadigde het gemeentelijk aanbod. Na verloop van de toewijzingsprocedure en de termijn voor ondertekening en retournering van de verkoopovereenkomst van vier weken, is duidelijk welke kavels nog beschikbaar zijn.

Er kan eventueel met een optiebrief gewerkt worden.

Als er na deze uitgifteronde nog kavels over zijn, worden deze overgedragen aan de zogenaamde Kavelwinkel. Dat is een nieuw fenomeen. Op de website www.steenwijkerland.nl kan via de Kavelwinkel bekeken worden welke kavels nog beschikbaar zijn.

Bij de Kavelwinkel geldt het principe van: Wie het eerst komt, wie het eerst maalt. Bepalend voor de volgorde is de datum van aanmelding. Indien zich meerdere gegadigden op dezelfde dag hebben aangemeld, zal de volgorde in het bijzijn van de desbetreffende gegadigden door loting vastgesteld worden.

Bij de Kavelwinkel kunnen gegadigden kavels kopen conform de verkavelingstekening, maar ook daarvan afwijkende kavels. Bij de Kavelwinkel kunnen de gegadigden die een van de verkavelingstekening afwijkende kavel willen kopen, in overleg treden met de gemeente om zo’n flexibele kavel te mogen aankopen. In onderling overleg zal dan het verzoek van de geïnteresseerde bekeken worden. Er zal dan rekening gehouden moeten worden met de mogelijkheden die het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan bieden. De grondprijs zal gebaseerd zijn op de laatst vastgestelde grondexploitatie die voor het desbetreffende plangebied geldt. Verder mogen er geen onverkoopbare kavels ontstaan.

De belangstellende kan de gemeente alleen schriftelijk zijn belangstelling kenbaar maken via email of brief. Er zal een gesprek moeten plaatsvinden waarbij de wensen en behoeften van belangstellenden duidelijk worden. Eventueel kan er met optiebrief gewerkt worden, waarbij de geïnteresseerde de mogelijkheid krijgt om e.e.a. gedurende de in de brief genoemde termijn uit te zoeken. Deze optie kan worden verlengd. Daarna kan naar aanleiding van de vraag van de belangstellende een aanbod door de gemeente gedaan worden in de vorm van een verkoopovereenkomst.

In het voorgestelde uitgiftebeleid kan in beginsel ook altijd (dus ook in de Kavelwinkel) gekozen worden tussen koop dan wel Grondrente Nieuwe Stijl (erfpacht).

• -

  Behalve in het plaatselijk huis-aan-huisblad vindt er ook een publicatie plaats op de website www.steenwijkerland.nl.,

• -

  De termijn tussen het sluiten van de verkoopovereenkomst en de aktepassering is verlengd naar in beginsel vier maanden.

• -

  Kavels die na de eerste uitgifteronde zijn overgebleven komen in de Kavelwinkel. In de Kavelwinkel kunnen ook zogenaamde flexibele kavels worden verkocht.

• -

  Het college heeft de bevoegdheid om ten behoeve van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) kavels uit te geven (zie Uitgifteprocedure onder E.).

• -

  De bindingseisen zijn verwijderd.

• -

  De bepaling over de bouwplicht is verwijderd. Omdat de bouwplicht in de koopovereenkomst via de van toepassing zijnde algemene verkoopvoorwaarden is geregeld, is het overbodig om dit in het uitgiftebeleid op te nemen.

• -

  Grondrente Nieuwe Stijl (erfpacht) is ook opgenomen.

   

Bij het evalueren is o.a. het uitgiftebeleid van omliggende en vergelijkbare gemeenten bekeken zoals de gemeente Weststellingwerf, Westerveld, Meppel, Kampen, Olst-Wijhe, Zwolle en Groningen.