| Overheidsorganisatie | Gemeente Waddinxveen |
|---|---|
| Officiële naam regeling | Verordening Starterslening Waddinxveen |
| Citeertitel | Verordening Starterslening |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Regeling vervangt de verordening VROM Starterslening Waddinxveen
Datum inwerking- treding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerking- treding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 25-12-2013 | 01-05-2015 | Wijzing art. 1, 2, 5, 6 en 7, toevoeging art. 6a | 13-11-2013 Hart van Holland, 24-12-2013 | 13/00204 | |
| 25-07-2013 | 04-07-2013 | 25-12-2013 | Nieuwe regeling | 26-06-2013 Hart van Holland, 24-07-2013 | 13/00173 |
de raad van de gemeente Waddinxveen
Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 4 juni 2013
Gelet op de artikelen 147 en 149 van de Gemeentewet, de Algemene wet bestuursrecht en het Convenant Starterslening;
besluit:
vast te stellen de Verordening Starterslening Waddinxveen
In deze verordening wordt verstaan onder:
SVn: stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten;
Gemeenterekening Starterslening: de rekening die de gemeente bij SVn aanhoudt en waaruit op grond van de deelnemingsovereenkomst met SVn, Startersleningen kunnen worden toegekend, en waarin de rente en de aflossingen over het gemeentelijk deel van deze leningen worden teruggestort;
Starterslening: een lening die ten doel heeft om voor huishoudens met beperkte financiële mogelijkheden de ruimte te vergroten om een eigen woning te kopen, en die wordt verstrekt op basis van de productspecificaties zoals vastgelegd in de SVn-informatiemap en de Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening;
Aanvrager: de aanstaande eigenaar en bewoner die de aanvraag doet. Bij twee of meer aanstaande eigenaren gelden beiden gezamenlijk als aanvrager;
Huishouden: het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem op de ontvangstdatum van de aanvraag voor de Starterslening een gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren.
NHG: Nationale Hypotheek Garantie;
Koopsubsidie (Wet Bevordering Eigenwoningbezit , BEW+): een maandelijkse bijdrage in de hypotheeklasten die afhankelijk is van het inkomen van de gebruiker en de hoogte van de lening;
Woning met een Starterslening in De Triangel: een woning die ontwikkeld wordt door Woonpartners Midden Holland en Bouwfonds Ontwikkeling B.V., waaraan specifiek het label Starterslening is gekoppeld.
1. De gemeente Waddinxveen heeft een Gemeenterekening Starterslening ingericht waaruit aan in artikel 6bedoelde aanvragers VROM Startersleningen kunnen worden toegekend voor de verwerving van in artikel 6bedoelde woningen.
2. De gemeente Waddinxveen heeft een Gemeenterekening Starterslening De Triangel ingericht waaruit aan in artikel 6a bedoelde aanvragers Startersleningen kunnen worden toegekend voor de verwerving van in artikel 6a bedoelde woningen
3. De Gemeenterekeningen Starterslening en Starterslening De Triangel is ondergebracht bij SVn.
1. Op deze verordening is het bepaalde in de gesloten deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Waddinxveen en SVn van toepassing.
2. De als bijlage opgenomen Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening maken deel uit van deze verordening.
1. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om met inachtneming van het bepaalde in deze verordening een Starterslening toe te kennen.
2. Burgemeester en Wethouders stellen de hoogte van de Starterslening vast op basis van de als bijlage opgenomen Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening.
3. De maximale hoogte van de Starterslening bedraagt maximaal 20% van de verwervingskosten van de woning (zijnde de aankoopkosten van de woning plus de bijkomende kosten conform de definitie van NHG) met een maximum van € 35.000.
4. De Starterslening dient te worden verstrekt met Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
5. Burgemeester en wethouders kunnen bij hun beslissing op grond van het eerste en tweede lid rekening houden met financiële steun die op grond van enige andere regeling is of kan worden toegekend.
6. De Starterslening kan niet worden verstrekt indien Koopsubsidie BEW+ is toegekend;
7. De eerste hypotheek moet worden verstrekt met Nationale Hypotheek Garantie (NHG);
8. Burgemeester en wethouders kunnen aan de toekenning van Startersleningen nadere voorschriften verbinden.
1. Uit de Gemeenterekening Startersregeling kunnen slechts leningen worden toegewezen tot maximaal het door burgemeester en wethouders jaarlijks vast te stellen toekenningsplafond. Startersleningen kunnen worden toegewezen voor zover het saldo van de Gemeenterekening Startersregeling dit toelaat.
2. Uit de Gemeenterekening Startersregeling De Triangel kunnen slechts leningen worden toegewezen voor zover het saldo van de Gemeenterekening Startersregeling De Triangel dit toelaat.
3. Alle aanvragen op grond van deze verordening worden in volgorde van binnenkomst (datum ontvangst aanvraagformulier bij SVn) afgehandeld.
4. Aanvragen welke in verband met het eerste en tweede lid niet kunnen worden toegekend, worden door burgemeester en wethouders afgewezen.
Dit artikel is uitsluitend van toepassing op leningaanvragen voor het verwerven en bewonen van nieuwe of bestaande koopwoningen in Waddinxveen, met uitzondering van woningen in de wijk De Triangel:
Aanvrager is een verblijfsgerechtigde persoon die op het moment van de aanvraag:
minimaal een jaar zelfstandig een huurwoning bewoont OF
minimaal een jaar inwonend is, EN
minimaal een leeftijd heeft van 18 jaar en maximaal 35 jaar.
De aanvrager of, indien sprake is van twee aanvragers, één van beide op het moment van de aanvraag minimaal 5 jaar onafgebroken in Waddinxveen woont OF gedurende de afgelopen 10 jaar minimaal 6 jaar in Waddinxveen heeft gewoond (geregistreerd in de GBA).
De aanvrager of, indien sprake is van twee aanvragers, beide aanvragers mogen niet in het bezit zijn geweest van een koopwoning.
De aanvrager moet de woning waarvoor een Starterslening wordt verstrekt zelf gaan bewonen.
Waarvan de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning:
Niet hoger zijn dan € 250.000.
De hoofdsom van de Starterslening bedraagt maximaal 20% van de kosten voor het in eigendom verkrijgen van de woning met een maximum van € 35.000,-.
Dit artikel is uitsluitend van toepassing op leningaanvragen voor het verwerven en bewonen van een woning met een Starterslening in De Triangel in Waddinxveen:
Van verblijfsgerechtigde personen die op het moment van de aanvraag:
minimaal een leeftijd hebben van 18 jaar en maximaal van 35 jaar.
De aanvrager of, indien sprake is van twee aanvragers, beide aanvragers mogen niet in het bezit zijn geweest van een koopwoning.
De aanvrager moet de woning waarvoor een Starterslening wordt verstrekt zelf gaan bewonen.
Waarvan de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning:
Niet hoger zijn dan € 265.000.
De hoofdsom van de Starterslening bedraagt maximaal 20% van de kosten voor het in eigendom verkrijgen van de woning met een maximum van € 35.000,-.
1. Huishoudens die, op grond van artikel 6 en 6a en gelet op artikel 1, lid e, in aanmerking komen voor een Starterslening kunnen bij burgemeester en wethouders om een op naam gesteld aanvraagformulier verzoeken.
2. Burgemeester en wethouders toetsen of het in lid 1 bedoeld huishouden voldoet aan de in artikel 6 of artikel 6a opgenomen criteria. Bij een positief oordeel sturen zij het huishouden het aanvraagformulier toe. Tegelijkertijd sturen burgemeester en wethouders een kopie van het voorblad van dit aanvraagformulier naar SVn.
3. De verdere afhandeling vindt plaats conform de als bijlage opgenomen Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening en de Productspecificaties Starterslening die zijn vastgelegd in de SVn-informatiemap.
4. Burgemeester en wethouders delen de beslissing middels een toewijzingsbesluit mee aan de aanvrager.
1. Burgemeester en wethouders trekken een besluit waarin wordt voorzien in de toekenning van een Starterslening in als:
Er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of bepalingen;
De Starterslening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens.
De koopovereenkomst wordt ontbonden.
2. Bij de intrekking vorderen burgemeester en wethouders de contante waarde van het reeds genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of gedeeltelijk terug, eventueel met de mogelijkheid van beslaglegging.
3. Indien bij overtreding van de bepalingen in deze verordening de aanvrager verschoonbaar is, kunnen burgemeester en wethouders besluiten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk achterwege te laten.
1. Aflossingen worden verricht volgens het in de leningsovereenkomst met SVn bepaalde.
2. Extra aflossing op de Starterslening is altijd en zonder boete mogelijk.
3. Bij verkoop van de woning wordt de restant schuld ineens en volledig afgelost.
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening.
Deze verordening treedt in werking op 4juli 2013
Deze verordening kan worden aangehaald als "Verordening Starterslening".
Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Waddinxveen in de openbare vergadering van 26 juni 2013
De raad van de gemeente voornoemd,
Aldus vastgesteld door de raad der gemeente
Waddinxveen in zijn openbare vergadering
Van 26 februari
de griffier, de voorzitter,
(mr. F.W. van der Dussen) (drs. H.P.L. Cremers)
Algemeen
In deze uitvoeringsregels worden beschreven:
Kenmerken van de VROM Starterslening
Voorwaarden aan de bancaire hypothecaire lening;
Definities gebruikt bij de aanvangsdraagkrachttoets en de draagkrachthertoets Startersleningen;
Inhoud van de aanvangsdraagkrachttoets Startersleningen;
Inhoud van de draagkrachthertoets Startersleningen.
Kenmerken van de Starterslening
De ingangsdatum van de Starterslening is 1 januari 2007.
Per 1 januari 2013 heeft het Rijk extra middelen beschikbaar gesteld voor de Starterslening.
Deze wijze van beschikbaar stellen van gelden is op zichzelf identiek aan de wijze waarop indertijd het ministerie van VROM gelden ter beschikking heeft gesteld voor de Starterslening: de VROM Starterslening. Aangezien het ministerie van VROM niet meer in deze hoedanigheid bestaat is vanaf heden de naam VROM Starterslening gewijzigd in Starterslening. Alle gemeenten die een verordening VROM Starterslening hebben (met ingangsdatum 1 januari 2007 of later) komen automatisch in aanmerking voor de nieuwe Starterslening per 1 januari 2013. Behalve de naam kent de Starterslening geen inhoudelijke wijzigingen ten opzichte van de VROM Starterslening.
De Starterslening is een financieringsproduct waarvan de kosten worden gedekt uit een door de gemeente bij SVn aangehouden revolving fund: de “Gemeenterekening Starterslening” en uit een door het Rijk bij SVn aangehouden Startersrekening Rijksbijdrage. SVn verstrekt Startersleningen binnen het kader van de van toepassing zijnde SVn productspecificaties Starterslening, de algemene voorwaarden zoals tussen het Rijk en SVn overeengekomen en vastgelegd in de Subsidiebeschikking Startersleningen d.d. 12 december 2012 en de door de gemeente vastgestelde gemeente-specifieke randvoorwaarden. De ingangsdatum van de Startersregeling is 1 januari 2013. De regeling is van toepassing zolang het budget van de Startersrekening Rijksbijdrage positief en toereikend is. Zodra het budget van de Startersrekening Rijksbijdrage uitgeput is, loopt de regeling door en zal het volledige bedrag van de Starterslening voor rekening van de gemeente en/of Provincie komen, tenzij de gemeente
tijdig aangeeft op dat moment met de regeling te willen stoppen.
Bij de Starterslening wordt minimaal 50% van het leningsbedrag ingebracht door de gemeente en maximaal 50% vanuit de Rijksbijdrage. In die gevallen dat een provincie bijdraagt aan de Starterslening, wordt dit in mindering gebracht op het in te brengen deel door de gemeente.
De Gemeente bepaalt algemene en bijzondere voorwaarden die van toepassing zijn.
De algemene voorwaarden betreffen:
de doelgroep van de starters;
het marktsegment van de woningobjecten: nieuwbouwprojecten en/of bestaande woningen);
de maximale koopprijsgrens wanneer deze lager is dan de maximale verwervingskostengrens die NHG jaarlijks heeft vastgesteld.
de maximale hoogte van de Starterslening is standaard maximaal 20% van de verwervingskosten van de woning zijnde de aankoopkosten van de woning plus de bijkomende kosten conform de definitie van NHG;
de voorwaarden die gesteld worden met betrekking tot de eerste hypothecaire lening en de Starterslening in relatie tot de Nationale Hypotheek Garantie;
De bijzondere voorwaarden hebben betrekking op individuele Startersleningen.
De Starterslening wordt verstrekt door SVn.
Het rentepercentage van de lening bedraagt gedurende de eerste drie jaar 0,0%. Gedurende de eerste drie jaar is geen aflossing verschuldigd.
Ingaande het 4e jaar van de looptijd wordt de rente aangepast op […] (SVn-rente 15 jaar vast vanaf de ingangsdatum lening). Het percentage staat vast tot en met het vijftiende jaar, gerekend vanaf het moment van de ingangsdatum van de lening.
Twee maanden voor afloop van het 3e, 6e, 10e en 15e jaar kan de aanvrager een draagkracht-hertoetsing aanvragen op basis van een brief die SVn circa drie maanden van tevoren toestuurt en na overmaking van de kosten hertoetsing. Indien uit deze draagkrachthertoetsing blijkt dat de financiële draagkracht onvoldoende is om aan de marktconforme maandtermijn te voldoen, dan worden de rente en aflossing aangepast op basis van de
gemeentelijke uitvoeringsregels.
Op het moment dat de marktconforme maandtermijn is bereikt, is hertoetsen niet meer mogelijk.
Indien na 15 jaar de marktconforme maandtermijn nog niet bereikt is, blijft de op dat moment door de gemeente vastgestelde maandtermijn voor de rest van de looptijd ongewijzigd.
De lening wordt afgelost via jaarannuïteiten met een maandelijkse betaling van één twaalfde deel.
De Starterslening en de 1e hypotheek wordt uitsluitend met Nationale Hypotheek Garantie afgesloten.
Voorwaarden aan de bancaire hypothecaire lening
De bank verstrekt de lening onder eerste hypotheek; SVn verstrekt de Starterslening onder tweede hypotheek waarbij het volgende van toepassing is:
Bij een nieuwbouwwoning wordt, indien de kosten en de eerste termijn kleiner zijn dan de hoofdsom van de Starterslening, de Starterslening in een te openen Bouwkrediet bij SVn gestort. De kosten en de eerste termijnbetaling worden direct in mindering gebracht op de hoofdsom van de Starterslening. De volgende termijnen worden daarna gedeclareerd uit het bouwdepot van de Starterslening en vervolgens uit het bouwdepot van de marktconforme eerste hypothecaire lening.
Indien de hoofdsom van de Starterslening kleiner is dan de kosten en de eerste termijnbetaling, wordt de hoofdsom van de Starterslening ineens uitbetaald aan de notaris.
De 1e hypotheek moet (net als de Starterslening) met Nationale Hypotheek Garantie worden verstrekt.
De rentevastheidsperiode voor de 1e hypotheek moet ten minste 10 jaar zijn.
De totale financiering (1e hypotheek plus Starterslening) moet binnen de verwervingskosten blijven volgens de normen van Nationale Hypotheek Garantie. De gemeente kan beperkende
regels vaststellen voor de berekening van de verwervingskosten.
De hypothecaire inschrijving van de 1e hypotheek mag hoger zijn dan het bedrag van de financiering, maar niet hoger dan de maximale verwervingskostengrens van de Nationale
Hypotheek Garantie.
De geldverstrekker van uw 1e hypotheek moet in de hypotheekofferte en/of de hypotheekakte de volgende tekst op te nemen: “De geldverstrekker verplicht zich na het ingaan van de
lening geen gelden meer onder verband van de eerste hypotheekstelling ter leen te verstrekken aan de schuldenaar. Voormelde verplichting rust op de geldverstrekker uitsluitend voor zolang als de door SVn aangegane Starterslening niet volledig is afgelost.”
Binnen vier weken na verzenddatum van deze toewijzingsbrief stuurt u aan SVn een kopietoe van de door u geaccepteerde offerte voor uw 1e hypotheek. Vóór afloop van deze termijn van vier weken kunt u een verlenging van deze termijn met twee weken aanvragen. Indien u niet binnen de indieningstermijn een kopie van de getekende offerte toestuurt, dan is deze toewijzingsbrief van rechtswege vervallen.
De transportakte en de hypotheekakte voor uw 1e hypotheek en de akte voor uw 2e hypotheek (Starterslening) dienen in de gebruikelijke volgorde, maar beslist in één en dezelfde afspraak bij de notaris te passeren. Indien eigendom of 1e hypotheek eerder
passeren kan de Starterslening geen doorgang vinden.
Definities gebruikt bij de aanvangsdraagkrachttoets en de draagkracht-hertoets
Bij de aanvangsdraagkracht toets en de draagkracht hertoets wordt gebruik gemaakt van de volgende definities:
| Begrip | Definitie bij aanvangsdraagkrachttoets | Definitie bij draagkracht hertoets |
| 1. Peildatum | De datum waarop de aanvraag voor een Starterslening door SVn is ontvangen | De dag die drie kalendermaanden voorafgaat aan de herzieningsdatum. |
| 2. Aanvrager | De aanstaande eigenaar die de aanvraag voor de Starterslening doet. Ook aanvrager is de persoon die volgens de definitie van het huishouden tot dit huishouden behoort. Een aanvrager mag niet eerder een woning in bezit hebben gehad. | De schuldenaar of schuldenaren, op wiens naam de Starterslening loopt en de persoon die volgens de definitie van het huishouden tot dit huishouden is gaan behoren. |
| 3.Huishouden | Het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem op de ontvangstdatum een gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Is een (pleeg)kind toekomstig mede-eigenaar, dan behoort deze persoon tot het huishouden. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren. | De schuldenaar of schuldenaren, op wiens naam de Starterslening loopt. Als de Starterslening aan één persoon is verstrekt, dan behoort bij de draagkracht hertoets ook tot het huishouden zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem voorafgaand aan de peildatum draagkracht hertoets tenminste zes maanden een gezamenlijke huishouding voert, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren. |
| 4. Individueel toetsinkomen | Voor ieder lid van het huishouden wordt afzonderlijk het toetsinkomen vastgesteld. Voor de hoogte van het toetsinkomen hanteert SVn de op de peildatum geldende NHG-norm inkomen. | Voor ieder lid van het huishouden wordt afzonderlijk het toetsinkomen vastgesteld. Voor de hoogte van het toetsinkomen hanteert SVn de op de peildatum geldende NHG-norm inkomen. |
| 5. Toetsinkomen huishouden | Gerekend wordt met 95% van het toetsinkomen en een financieringslastpercentage dat hoort bij 100% van het inkomen. | Gerekend wordt met 100% van het toetsinkomen en een financieringslastpercentage dat hoort bij 100% van het inkomen. |
| 6. Toetsrente | Het rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, dat geldt op de ontvangstdatum van de aanvraag. | |
| 7. Hertoetsrente | In de draagkracht hertoets voor de perioden 2, 3 en 4: de toetsrente draagkrachtaanvangstoets zoals vastgelegd in de offerte. In de draagkracht hertoets voor de periode 5: het rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast zoals geldt op de peildatum draagkracht hertoets periode 5. | |
| 8. Financierings-lastpercentage | Het financieringslastpercentage conform de op de ontvangstdatum van de aanvraag geldende normen van NHG. | Het financieringslastpercentage conform de op de peildatum draagkracht hertoets geldende normen van NHG |
| 9. Peiljaar voor de vermogenstoets | Indien de ontvangstdatum in de eerste helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat twee jaar voorafgaat aan het jaar waarin de ontvangstdatum ligt. Indien de ontvangstdatum in de tweede helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat voorafgaat aan het jaar waarin de ontvangstdatum ligt. | |
| 10. Beschikbaar eigen geld uit vermogen | 25 x belastbaar inkomen in box 3 van de inkomstenbelasting in het peiljaar, van beide partners. (Op de aanslag Inkomstenbelasting staat vermeld het belastbaar inkomen. Dit is 4% van het belaste vermogen, het vermogen dus na aftrek van de vrijstelling). | |
| 11. Verwervingskosten | Kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning zoals omschreven in de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. De gemeente kan beperkende regels vaststellen voor de berekening van de verwervingskosten. | |
| 12. Genormeerde last 1e hypotheek. | De genormeerde bruto last van de 1e hypotheek berekend met het toetsinkomen huishouden op basis van jaarannuïteiten, de rente van de Starterslening en een looptijd van 30 jaar. | De genormeerde bruto last van de 1e hypotheek, berekend op basis van jaarannuïteiten, de werkelijke door de geldverstrekker in rekening gebrachte rente en de werkelijke looptijd bij aanvang van de lening. Als sprake is van leningsdelen met een verschillend rentepercentage, dan wordt de rente gemiddeld. |
| 13. Looptijd | De looptijd van de Starterslening bedraagt 30 jaar. (Bij een lening < € 5.000,00 bedraagt de looptijd 8 jaar, bij een lening tussen € 5.000,00 en € 10.000,00 bedraagt de looptijd 13 jaar). | |
| 14. Ingangsdatum lening | De ingangsdatum lening is de eerste dag van de maand volgend op de dag waarop de hypotheekakte wordt gepasseerd of, als deze datum eerder is, de datum van uitbetaling van de lening. | |
| 15. Periode | Een aaneengesloten tijdvak waarin de maandelijkse som van rente en aflossing constant blijft. De Starterslening kent 5 perioden (bij een kortere looptijd is het aantal perioden kleiner): Periode 1: jaar 1 t/m jaar 3 Periode 2: jaar 4 t/m jaar 6 Periode 3: jaar 7 t/m jaar 10 Periode 4: jaar 11 t/m jaar 15 Periode 5: jaar 16 t/m jaar 30. | |
| 16. Herzieningsdatum | De eerste dag van een periode met ingang van periode 2. Een herzieningsdatum valt altijd op de eerste dag van een kalendermaand. |
Uitgangspunten van de aanvangsdraagkrachttoets Startersleningen
Voor de aanvangsdraagkrachttoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHG-toetsing, waarin bepaald wordt of een lening Nationale Hypotheek Garantie mogelijk is met een bepaald inkomen. Uitzonderingen op de NHG-toetsingsregels:
De definities van aanvrager en huishouden wijken af van de definities die NHG hanteert.
Voor het toetsinkomen huishouden wordt gerekend met 95% van het toetsinkomen en een financieringslastpercentage dat hoort bij 100% van het inkomen.
De peildatum is de ontvangstdatum van de aanvraag en niet de offertedatum.
Persoonlijke verplichtingen worden buiten beschouwing gelaten. (De persoonlijke verplichtingen worden uiteraard wel meegenomen door de 1e geldverstrekker)
Toetsinkomen
Het actuele toetsinkomen van de aanvragers, zoals dit geldt op de peildatum aanvangsdraag-krachttoets (de ontvangstdatum aanvraagformulier Starterslening), wordt in beginsel vastgesteld aan de hand van de NHG normen. Dit blijkt uit de bij het aanvraagformulier gevoegde werkgeversverklaring, een recente salarisstrook en/of andere bijlagen.
Ter controle op de vraag of ieder van de aanvragers een eigen inkomen heeft in box 1 maakt wordt gebruik gemaakt van de aanslag Inkomstenbelasting of een IB-60-formulier over het referentiejaar. Dit referentiejaar ligt twee of een jaar voor het jaar waarin de peildatum aanvangstoets ligt. Indien volgens de fiscale gegevens wel inkomen aanwezig is, maar van de betreffende partner geen opgave is bijgevoegd dan wordt de aanvrager gevraagd om een nadere toelichting, zo mogelijk met schriftelijke bewijsstukken. Indien de verklaring van de aanvrager aannemelijk is, wordt voor de betreffende partner het inkomen buiten beschouwing gelaten. Indien de verklaring niet aannemelijk wordt geacht, wordt dit in het advies aan de gemeente vermeld.
Vermogen
Het beschikbaar eigen geld is gelijkgesteld aan het belaste vermogen in box 3, dus het vermogen boven de individuele vrijstelling. Het belaste vermogen kan worden afgeleid van de aanslag, waarop vermeld staat: ‘belastbaar inkomen box 3’. Het aldaar vermelde bedrag bedraagt 4% van het belaste vermogen. Het belaste vermogen is dus 25 x het belastbaar inkomen box 3.
Het belastbaar inkomen box 3 blijkt uit de aanslag IB over het referentiejaar aanvangstoets, of indien deze ontbreekt uit het IB-60-formulier.
Het beschikbaar eigen geld wordt per aanvrager vastgesteld.
Kredietwaardigheid
Voorafgaand aan het uitbrengen van een advies, wordt bij het Bureau Kredietregistratie (BKR) van elke aanvrager een opgave van de geregistreerde kredieten opgevraagd. Indien op de opgave registraties of codes voorkomen die, conform de NHG-normen, tot gevolg hebben dat geen Nationale Hypotheek Garantie wordt verstrekt, wordt dit gemeld in het negatieve advies.
Vaststelling gegevens t.b.v. de aanvangsdraagkrachttoets voor de Starterslening
Hoogte Starterslening
De geadviseerde hoogte van de Starterslening wordt berekend zoals onderstaand aangegeven.
De gemeente bepaalt de uiteindelijke hoogte van de Starterslening.
Hoogte Starterslening = Verwervingskosten -/- beschikbaar eigen geld -/-
genormeerde marktconforme lening.
De berekening van de genormeerde marktconforme lening is gebaseerd op een simulatie van de marktconforme lening die de aanvrager met NHG kan krijgen.
De berekening van de genormeerde marktconforme lening verloopt als volgt:
Normfinancieringslast = Toetsinkomen huishouden x financieringslastpercentage.
Genormeerde marktconforme lening = de maximale marktconforme lening op basis van de geldende NHG-normen per peildatum aanvangsdraagkrachttoets.
Toets vermogen
Bij de toets wordt er vanuit gegaan dat het belastbare vermogen in box 3 (dus boven de vrijstelling) wordt gebruikt als eigen geld ter financiering van de verwervingskosten.
Uitgangspunten van de draagkracht hertoets voor de Starterslening
Belangrijk:
Wanneer SVn op de mogelijke hertoetsmomenten, op verzoek van de aanvrager, een draagkracht hertoets uitvoert, bedraagt het tarief hiervoor € 155,00 (prijspeil 2013).
De kosten van de draagkracht hertoets komen voor rekening van de aanvrager. SVn brengt deze kosten in rekening bij de aanvrager.
Vaststelling gegevens t.b.v. de draagkracht hertoets voor de Starterslening
Toetsinkomen
Voor de draagkracht hertoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHG-toetsing, waarin bepaald wordt of een lening Nationale Hypotheek Garantie mogelijk is met een bepaald inkomen.
Uitzondering op de NHG-toepassingsregels:
Persoonlijke verplichtingen worden buiten beschouwing gelaten
De peildatum is bepalend voor het hanteren van de NHG normen
De lasten van de 1e hypotheek worden berekend op basis van jaarannuïteiten, de werkelijke door de geldverstrekker in rekening gebrachte rente en de werkelijke looptijd bij aanvang van de lening. Als sprake is van leningsdelen met een verschillend rentepercentage, dan wordt de rente gemiddeld.
Herziening rente en aflossing
De normfinancieringslast op de peildatum draagkracht hertoets is de basis voor de herziening van de rente en aflossing voor de eerstvolgende periode.
Normfinancieringslast = Toetsinkomen huishouden x financieringslastpercentage.
Beschikbare financieringsruimte = Normfinancieringslast -/- financieringslast van de 1e hypotheek bij aanvang van deze lening
Annuïteit Starterslening = de jaarannuïteit van de Starterslening over de restantlooptijd bij de hertoetsrente.
Vervolgens wordt de rente en looptijd als volgt vastgesteld:
Indien de beschikbare financieringsruimte groter is dan of gelijk is aan de marktconforme annuïteit Starterslening, geldt gedurende de restantlooptijd de genoemde annuïteit. De rente blijft vast t/m het einde van periode 4. Daarna gaat een nieuwe rentevastheidsperiode in van maximaal 15 jaar, met het rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, zoals geldt op de peildatum van periode 5.
Indien de beschikbare financieringsruimte kleiner is dan de marktconforme annuïteit Starterslening, dan geldt gedurende de eerstvolgende periode dat de financieringslast voor de Starterslening gelijk is aan de beschikbare financieringsruimte. Ingeval de eerstvolgende periode 5 is, dan is de financieringslast voor de Starterslening voor de resterende looptijd gelijk aan de beschikbare financieringsruimte.
Het rentepercentage wordt daarbij als volgt berekend:
Beschikbare financieringsruimte gedeeld door Hoogte Starterslening X 100%
Het rentepercentage wordt naar beneden afgerond op eentiende procent.
Gaat voor de betreffende periode een volledige annuïteit gelden, dan vinden er ten behoeve van de volgende perioden geen draagkracht hertoetsen meer plaats.
Wordt alleen rente berekend dan wordt voorafgaand aan de volgende periode opnieuw de mogelijkheid tot een draagkracht hertoets aangeboden.