CVDR298715_1Verordening Starterslening BerkellandnlregelingBerkelland2018-05-29BerkellandBerkelbericht, 2 juli 2013Verordening Starterslening BerkellandGemeentewet, artikel 108, 147 en 149gemeenteraadbestuur en recht2013-06-26De tekst in dit document is vrij van auteursrecht en databankrecht2013-08-012015-12-09OnbekendOnbekendGeenVerordening Starterslening BerkellandRaadsvergadering : 26 juni 2013Agendanummer : 21De raad van de gemeente Berkellandgelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van Berkelland 7 mei 2013;gelet op artikel 108, 147 en 149 van de Gemeentewet;b e s l u i t :

tot het vaststellen van de verordening Starterslening Berkelland.

tot het beschikbaar stellen van € 500.000, - als plafondbedrag voor het verstrekken van startersleningen via de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn).

de kosten van de starterslening van € 10.000, - per jaar gedurende de eerste drie jaar te dekken uit de algemene reserve.

Verordening Starterslening BerkellandArtikel1BegrippenDeze verordening verstaat onder:

aanvrager: de starter, die voor de eerste maal een eigen woning koopt of verkrijgt en op grond van deze verordening tot de doelgroep van de Starterslening behoort. Bij twee aanvragers ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager en dienen zij beide te voldoen aan de hiervoor gestelde eis niet eerder een woning te hebben gekocht of verkregen. Onder verkrijgen wordt onder meer begrepen: verkrijging door huwelijksvermogensrecht of geregistreerd partnerschap, verkrijging krachtens erfrecht, schenking, recht van gebruik en bewoning, verkrijging van een woning in economische zin of anderszins;

college: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Berkelland;

gemeenterekening Starterslening: een fondsrekening waaruit de gemeente, op grond van haar deelnemingsovereenkomst met SVn, Startersleningen kan toekennen en waarin de rente en de aflossingen over deze leningen kunnen worden teruggestort;

starterslening: een lening die, na toekenning door het college, door SVn kan worden verstrekt aan aanvrager ten behoeve van de financiering van zijn eigen woning;

NHG: Nationale Hypotheek Garantie, de publicitaire naam van de door Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, gevestigd ’s-Gravenhage, verstrekte borgtocht;

SVn: stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, gevestigd te Hoevelaken.

bestaande woning: een woning die bewoond is geweest volgens de gemeentelijke bevolkingsadministratie.

verwervingskosten: De koopsom inclusief bijkomende kosten conform voorwaarden en normen NHG, waaronder kosten voor kwaliteitsverbetering.

Artikel2Toepassingsbereik1.De gemeente Berkelland heeft een Gemeenterekening Starterslening ingericht waaruit aan aanvrager, die blijkens zijn aanvraag voldoet aan de hierna in lid 2 gestelde voorwaarden, een Starterslening kan worden toegekend. De Gemeenterekening Starterslening is ondergebracht bij SVn.2.Deze verordening is uitsluitend van toepassing op lening aanvragen:

Van in Nederland woonachtige en verblijfsgerechtigde personen, die op het moment van de aanvraag zelfstandig een huurwoning of wooneenheid bewonen dan wel inwonend zijn.

Waarvan de aanvrager maximaal 40 jaar is op het moment van het indienen van de aanvraag Starterslening.

Voor het verwerven van bestaande koopwoningen in de gemeente Berkelland, waarvan de kosten voor het verkrijgen in eigendom (verwervingskosten) van de woning niet hoger zijn dan € 175.000, - of het maximum volgens de meest actuele normen van NHG. Kosten voor kwaliteitsverbetering zijn toegestaan voor de berekening van de hoogte van de Starterslening, conform de normen van het NHG.

3.De aanvrager moet de woning waarvoor een Starterslening wordt verstrekt zelf gaan bewonen.Artikel3Budget1.Startersleningen worden alleen toegekend voor zover het vastgesteld budget hiervoor toereikend is. De ontvangstdatum (datum waarop de volledige aanvraag door de SVn is ontvangen) bepaalt de volgorde van behandeling van de aanvragen.2.Aanvragen, die in verband met het tweede lid niet kunnen worden toegekend, worden door het college afgewezen. Artikel4DeelnemingsovereenkomstOp deze verordening is van toepassing de deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Berkelland en SVn.Artikel5Bevoegdheid college1.Het college is bevoegd, met inachtneming van het bepaalde in deze verordening, een Starterslening toe te kennen.2.Het college stelt de hoogte van de Starterslening vast, met dien verstande dat de hoogte van de Starterslening maximaal 20% bedraagt van de verwervingskosten met een maximum van € 25.000,- . De totale verwervingskosten kunnen niet meer bedragen dan het maximale bedrag volgens de, op het moment van offreren van de Starterslening, geldende actuele NHG normen.3.De Starterslening kan niet worden verstrekt indien Koopsubsidie BEW en/of een ander koopinstrument, (rente)kortings- of financiële regeling is toegekend. 4.De starterslening kan ook niet worden verstrekt voor de aankoop van een (huur)woning, die met een korting en/of terugkoopgarantie van een woningcorporatie, ontwikkelaar of belegger worden verkregen.5.Het college wijst, zo nodig op advies van SVn, een aanvraag Starterslening af, in geval er sprake is van stapeling met andere koopinstrumenten, (rente)kortings- of financiële regelingen (waaronder erfpacht), die strijdig zijn met de Starterslening en/of de belangen aantasten van aanvrager, NHG of eerste geldverstrekker.6.Het college wijst, zo nodig op advies van SVn, een aanvraag Starterslening af, in geval er sprake is van stapeling met andere stimuleringsregelingen (waaronder Duurzaamheidslening)7.Zowel de eerste hypotheek als de Starterslening moeten worden verstrekt met NHG.8.Het college kan aan de toekenning van Startersleningen nadere voorschriften verbinden.Artikel6Procedure aanvraag en toekenning1.Een aanvrager die, op grond van artikel 2 binnen het toepassingsbereik van de Starterslening valt, kan een SVn-aanvraagformulier Starterslening verkrijgen.2.De verdere afhandeling en besluitvorming vinden plaats in overeenstemming met de hierna bedoelde Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening (met inbegrip van de nadere toelichting van uitvoeringsaspecten Starterslening).3.Het college deelt de beslissing middels een toewijzing- of afwijzingsbesluit schriftelijk mee aan de aanvrager.Artikel7Afwijzen aanvraag/intrekken toewijzing1.Het college wijst een aanvraag af of trekt een toewijzingsbesluit Starterslening in, indien:a.het budget niet toereikend is om de aanvraag te honoreren;b.er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of bepalingen;c.de Starterslening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens;d.de koopovereenkomst van de betreffende eigen woning wordt ontbonden.2.Bij de intrekking vordert het college de contante waarde van het al genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of gedeeltelijk terug, eventueel met de mogelijkheid van beslaglegging.3.Indien bij overtreding van de bepalingen in deze verordening de aanvrager naar het oordeel van het college verschoonbaar is, kan het college besluiten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk achterwege te laten.Artikel8Voorwaarden SVnOp een Starterslening zijn van toepassing: ‘Algemene bepalingen voor geldleningen’, ‘Productspecificaties Starterslening’, ‘Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening’, ‘Productspecificaties Bouwkrediet’ en ‘Toelichting op een SVn Financieringsplan (Starterslening)’, zoals die op het moment van toekenning zijn opgenomen in de dan geldende SVn Informatiemap, die deel uitmaakt van de Deelnemingsovereenkomst tussen gemeente Berkelland en SVn.Artikel9Nadere regelsHet college kan voor de uitvoering van deze verordening nadere regels vaststellen. Artikel10HardheidsclausuleHet college kan artikel 2 lid 2 buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover van toepassing gelet op het belang van de aanvrager leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard.Artikel11InwerkingtredingDeze verordening treedt in werking met ingang van 1 augustus 2013.Artikel12CiteertitelDeze verordening kan worden aangehaald als ‘Verordening Starterslening gemeente Berkelland.Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van2 juli 2013.de griffier, de voorzitter, BijlageOverzicht startersleningen omliggende gemeenten.Toelichting raadsvoorstel Raadsvergadering : 26 juni 2013agendapunt : 21Onderwerp : Vaststellen verordening Starterslening BerkellandToelichting InleidingWoonambitie in BerkellandOnze ambitie is dat iedereen die dat wil zijn woonwens kan waarmaken in Berkelland of de regio Achterhoek. Jong en oud wonen comfortabel. De starterUit het landelijk onderzoek blijkt dat 66% van de starters op de koopwoningmarkt in de Achterhoek jonger is dan 35 jaar en 5 % ouder dan 65 jaar. De thuiswonende starter van 18-30 in de Achterhoek heeft meestal (95%) een inkomen dat lager is dan modaal. Voor alle woonlasten is de thuiswonende starter bereid 600 euro uit te geven. De thuiswonende starter zoekt zowel een huur als koopwoning. Betaalbaarheid en financiering zijn de grootste problemen bij het zoeken naar een passende woning. Als oplossing zoeken thuiswonende starters meestal naar een goedkope woning( 47%), stelt men de eisen omlaag bij (39%), zoekt men een kleinere woning (33%) of een flat of appartement (29%). Argumentatie1.Rol gemeenteFinanciering van koopwoningen is geen zaak voor gemeenten. Die rol is weggelegd voor de banken en de Rijksoverheid. De Rijksoverheid beperkt door regelgeving mogelijkheden voor woningfinanciering. Financieringsmogelijkheden die mede de marktprijs beïnvloeden. Het Rijk biedt nu wel mogelijkheden aan voor starterslening die gekoppeld zijn aan startersleningen van provincie en/of gemeenten.De ons omringende gemeenten hebben een starterslening, maar de uitvoering tussen de gemeenten verschilt. In de Achterhoek is geen behoefte gebleken aan uniformering van startersleningen. In een regionale woningmarkt is het van belang dat Berkelland de starter vergelijkbare mogelijkheden biedt als in omliggende gemeenten. Rijksbijdrage Minister Blok voor Wonen en Rijksdienst heeft 50 miljoen beschikbaar gesteld voor de Starterslening. Dankzij deze rijksbijdrage kunnen de kosten worden gedekt voor ongeveer 11.000 Startersleningen. De rijksbijdrage is vanaf 1 januari 2013 van kracht. De rijksbijdrage kent het principe ‘wie het eerst komt, die het eerst maalt’. Met de rijksbijdrage legt het Rijk de ene helft van de Starterslening in. Gemeenten en/of provincies leggen de andere helft in. De rijksbijdrage is niet bedoeld voor woningcorporaties.2.Doorstroming koopwoningmarkt bevorderen.De koopwoningmarkt verkeert in zwaar weer. De doorstroming stagneert. Het aantal woningtransacties in 2012 in Berkelland is met 1,1% lager dan het regionaal gemiddelde van 1,3 %. Winterswijk kent beduidend meer transacties tot € 200.000, - , waarschijnlijk door de gemiddeld lagere woningprijs. Met het inzetten van een starterslening kan in bepaalde gevallen de aankoop van een goedkopere koopwoning mogelijk worden. Of met deze maatregel de koopwoningmarkt echt in beweging komt is onzeker omdat andere factoren (o.a. ontwikkeling werkgelegenheid, woningprijs) zeker zo belangrijk zijn.Aankoop ondersteunen van een bestaande koopwoning tot € 175.000, -Demografische inzichten leiden tot het fors omlaag bijstellen van de nieuwbouwprogramma’s die de woningvoorraad vergroten. Stimulering van de verkoop van kavels voor nieuwbouw via startersleningen is vanuit dit perspectief niet wenselijk. Reden om de starterslening alleen in te zetten bij de aankoop van een bestaande koopwoning. De gemiddelde verkoopprijs van een hoekwoning in Berkelland in 2012 is ongeveer € 175.000, -. Deze prijs kan als maximale verwervingsprijs voor het verstrekken van een starterslening worden gehanteerd. De verwervingskosten omvat de koopsom van de woning en de daarbij komende kosten. Als we uitgaan van 5% bijkomende kosten dan betekent dit dat de koopsom van de woning maximaal ongeveer € 166.667, - mag bedragen.3.Jongere starter tot en met 40 jaarEen veel gebruikte definitie van starter is iemand die voor de eerste keer een woning koopt en in Nederland woont en verblijfsgerechtigd is. En zelfstandig een huurwoning of wooneenheid bewoont dan wel inwonend is. De starter is niet eerder eigenaar geweest van een koopwoning.Jongere starters vormen een belangrijke doelgroep voor toekomstige ontwikkelingen van onze regio vanwege demografische ontwikkelingen van ontgroening en vergrijzing. Vanuit dit perspectief is het aan te bevelen een maximale leeftijdgrens te hanteren, bijvoorbeeld 40 jaar. Jongere starters hebben door inkomensgroei op termijn meestal meer mogelijkheden de starterslening zelf te gaan betalen.Verordening Starterslening Berkelland.We maken gebruik van de faciliteiten via de SVn, zoals bij de duurzaamheidslening.

De maximale hoogte van de Starterslening bedraagt 20% van de verwervingskosten met een maximum van € 25.000, -. De totale kosten van de woning mogen niet hoger zijn dan de verwervingskostengrens volgens actuele NHG normen (tot 1 juli 2013 320.000 euro, vanaf 1 juli 2013 290.000, -).

De Starterslening is niet van toepassing wanneer de woning is aangekocht met een kortingsregeling en/of terugkoopgarantie. Deze mogelijkheden maken onderdeel uit van het reguliere woonbeleid van wooncorporaties of andere instellingen.

Zowel de eerste als de tweede hypotheek dient te worden verstrekt onder Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

De gemeente maakt gebruik van een revolverend fonds voor starterslening via de SVN.

Combinatie van de starterslening met onze duurzaamheidslening van de SVn is niet wenselijk. Stapeling van financieringsvormen wordt hiermee voorkomen.

Benodigde middelenMet een gemeentelijk budget van € 500.000 kunnen minimaal 20 starters worden geholpen. Of minimaal 40 als van de rijksbijdrage gebruik kan worden gemaakt. Vanaf 1 januari 2013 komen alle aanvragen voor Startersleningen die SVN ontvangt en voldoen aan de voorwaarden van het Rijk in aanmerking voor rijksbijdrage. De rijksbijdrage kent het principe ‘wie het eerst komt, die het eerst maalt’. De datum van ontvangst van de aanvraag bij SVN is daarbij geldend.