Organisatie | Haaksbergen |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Uitvoeringsregels starterslening (1.18a) |
Citeertitel | Uitvoeringsregels starterslening |
Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
07-06-2013 | nieuwe regeling (tevens intrekking) | 11-06-2013 Rond Haaksbergen, 13 juni 2013 | Onbekend |
Onderwerp: Uitvoeringsregels starterslening
Deze Uitvoeringsregels starterslening bevatten een uitwerking van de Verordening Starterslening.
Burgemeester en wethouders van Haaksbergen;
wettelijke basis: de Verordening Starterslening (artikelen 4, 8 en 10) en
De starterslening is een financieringsproduct waarvan de kosten worden gedekt uit een door de gemeente bij SVn aangehouden revolving fund; “Gemeenterekening Starterslening” en uit een door VROM bij SVn aangehouden startersrekening. SVn verstrekt startersleningen binnen het kader van de van toepassing zijnde: SVn productspecificaties starterslening, de uitvoeringsregels starterslening, de algemene voorwaarden zoals tussen VROM en SVn overeengekomen en vastgelegd in het Convenant starterslening en de door de het college vastgestelde gemeentespecifieke randvoorwaarden.
De bijzondere voorwaarden hebben betrekking op individuele startersleningen.
Voorafgaand aan het 4de, 7de, 11de en 16de jaar kan de aanvrager een draagkracht-hertoetsing aanvragen op basis van een brief die SVn circa drie maanden van tevoren toestuurt en na overmaking van de kosten hertoetsing. Indien uit deze draagkracht-hertoetsing blijkt dat de financiële draagkracht onvoldoende is om aan de marktconforme maandtermijn te voldoen, dan worden de rente en aflossing aangepast op basis van de uitvoeringsregels.
Bij een nieuwbouwwoning wordt, indien de kosten en de eerste termijn kleiner zijn dan de hoofdsom van de starterslening, de starterslening in een te openen bouwkrediet bij SVn gestort. De kosten en de eerste termijnbetaling worden direct in mindering gebracht op de hoofdsom van de starterslening. De volgende termijnen worden daarna gedeclareerd uit het bouwdepot van de starterslening en vervolgens uit het bouwdepot van de marktconforme bancaire lening.
De bancaire hypothecaire lening mag niet hoger zijn dan een bedrag gelijk aan de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning volgens de normen van de NHG, minus de hoogte van de starterslening. Voor toetsing en advisering wordt de hoofdsom van de starterslening als “contante waarde subsidie” ingevoerd.
De transportakte en de hypotheekakte voor de eerste hypotheek en de akte voor de tweede hypotheek (starterslening) dienen in de gebruikelijke volgorde, maar beslist in één en dezelfde afspraak bij de notaris te passeren. Indien eigendom en eerste hypotheek eerder passeren kan de starterslening geen doorgang vinden.
Definities gebruikt bij de aanvangsdraagkrachttoets en de draagkracht-hertoets
Bij de aanvangsdraagkracht toets en de draagkracht hertoets wordt gebruik gemaakt van de volgende definities:
De aanstaande eigenaar die de aanvraag voor de starterslening doet. Bij twee of meer aanstaande eigenaren gelden beiden gezamenlijk als ‘aanvrager’. |
Voor ieder lid van het huishouden wordt afzonderlijk het toetsinkomen vastgesteld conform de dan geldende NHG-normen |
Kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning zoals omschreven in de normen van de NHG. De maximale hoogte van de verwervingskosten wordt vastgesteld door de gemeenteraad. |
In aanvulling op de voorgaande definities worden bij de draagkracht hertoets de volgende begrippen en definities gehanteerd:
Periode 1 gaat in op de ingangsdatum van de lening. De ingangsdatum lening is de eerste dag van de maand volgend op de dag waarop de hypotheekakte wordt gepasseerd. |
Een aaneengesloten tijdvak waarin de maandelijkse som van rente en aflossing constant blijft. |
De eerste dag van een periode met ingang van periode 2. Een herzieningsdatum valt altijd op de eerste dag van een kalendermaand. |
De geadviseerde hoogte van de starterslening wordt door BO (het Bemiddelend Orgaan van SVn) berekend zoals onderstaand aangegeven. Het college bepaalt de uiteindelijke hoogte van de starterslening.
Hoogte starterslening = Verwervingskosten -/- beschikbaar eigen geld -/-
genormeerde marktconforme lening
De berekening van de genormeerde marktconforme lening is gebaseerd op een simulatie van de marktconforme lening die de aanvrager met NHG kan krijgen.
Normfinancieringslast = Toetsinkomen huishouden x financieringslastpercentage
Genormeerde marktconforme lening = de maximale marktconforme lening op basis van de geldende NHG-normen per peildatum aanvangsdraagkrachttoets.
Wanneer SVn op de mogelijke hertoetsmomenten, op verzoek van de aanvrager, een draagkracht hertoets uitvoert, bedraagt het tarief hiervoor EUR 144,--, prijspeil 2006. Na 2006 wordt het tarief jaarlijks geïndexeerd met de consumentenprijsindex alle huishoudens (zie: scp1494b.htm: Consumentenprijsindex totalen), en wel als volgt:
Voor de draagkracht hertoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHG-toetsing, waarin bepaald wordt of een lening NHG mogelijk is met een bepaald inkomen. Het toetsinkomen dat in de draagkracht hertoets wordt meegeteld bedraagt 100% van het individuele toetsinkomen van partner 1 en partner 2.
De kosten van de draagkracht hertoets zijn voor rekening van de aanvrager.
Een uitzondering op de NHG-toepassingsregels is dat persoonlijke verplichti voor de draagkracht hertoets van de starterslening buiten beschouwing worden gelaten.
De normfinancieringslast op de peildatum draagkracht hertoets is de basis voor de herziening van de rente en aflossing voor de eerstvolgende periode.
Toetsinkomen huishouden x financieringslastpercentage hertoets
Beschikbare financieringsruimte =
Normfinancieringslast -/- financieringslast van de eerste, bancaire lening bij aanvang van deze lening
Marktconforme annuïteit starterslening =de jaarannuïteit van de starterslening over de restantlooptijd bij de hertoetsrente.
Vervolgens wordt de rente en looptijd als volgt vastgesteld:
Indien de beschikbare financieringsruimte groter is dan of gelijk is aan de marktconforme annuïteit Starterslening, geldt gedurende de restantlooptijd de genoemde annuïteit. De rente blijft vast t/m het einde van periode 4. Daarna gaat een nieuwe rentevastheidsperiode in van maximaal 15 jaar, met het rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, zoals geldt op de peildatum van periode 5.
Indien de beschikbare financieringsruimte kleiner is dan de marktconforme annuïteit Starterslening, dan geldt gedurende de eerstvolgende periode dat de financieringslast voor de starterslening gelijk is aan de beschikbare financieringsruimte. Ingeval de eerstvolgende periode periode 5 is, dan is de financieringslast voor de starterslening voor de resterende looptijd gelijk aan de beschikbare financieringsruimte
Het rentepercentage wordt daarbij als volgt berekend:
Het rentepercentage wordt naar beneden afgerond op eentiende procent.
Gaat voor de betreffende periode een volledige annuïteit gelden, dan vinden er ten behoeve van de volgende perioden geen draagkracht hertoetsen meer plaats. Wordt alleen rente berekend naast een beperkte annuïteit, dan wordt voorafgaand aan de volgende periode opnieuw de mogelijkheid tot een draagkracht-hertoets aangeboden.