CVDR27576_1Gemeente Hulst, Retailvisie CentrumnlregelingHulst2017-12-27HulstZeeuwsch Vlaams Advertentieblad, 31-07-2013Gemeente Hulst Retailvisie CentrumAlgemene wet bestuursrecht, art. 4:81gemeenteraadruimtelijke ordening, verkeer en vervoer2005-04-28De tekst in dit document is vrij van auteursrecht en
databankrecht2013-08-012005-05-062018-01-01nieuwe regelingRb2005/31N.v.t.Vastgesteld door burgemeester en wethouders, d.d. 29-03-2005; de datum inwerkingtreding, zijnde 01-08-2013, werkt terug tot 06-05-2005; Beleidsregels voor afwijkingen in het kader van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, die zijn vastgesteld door burgemeester en wethouders op 13 september 2011 en gepubliceerd in het ZVA op 12 oktober 2011, zijn van toepassing als ze niet in strijd zijn met de onderhavige Retailvisie Hulst;Gemeente Hulst, Retailvisie CentrumIn de kern Hulst zijn er verschillende initiatieven om het
detailhandelsaanbod uit te breiden. Voor de duurzame vitaliteit van de kern
Hulst als geheel is het van belang een integraal afwegingskader te hebben;
een visie op de ontwikkelingsmogelijkheden van de Binnenstad en Buitenstad.
In deze notitie is het afwegingskader verwoord en zijn de verschillende
bekende initiatieven beoordeeld.INLEIDINGAanleiding en doelVerschillende initiatieven vragen om een integrale
afwegingIn de kern Hulst zijn er verschillende initiatieven om het
detailhandelsaanbod uit te breiden. Voor de duurzame vitaliteit
van de kern Hulst als geheel is het van belang een integraal
afwegingskader te hebben; een visie op de
ontwikkelingsmogelijkheden van de Binnenstad en Buitenstad. In
deze notitie is het afwegingskader verwoord. Op hoofdlijnen
wordt het ontwikkelingsperspectief voor verschillende locaties
in het centrumgebied geschetst. Vervolgens zijn de bekende
initiatieven op basis van dit perspectief beoordeeld.De structuurvisie1 geeft richting aan de
ruimtelijk-functionele ontwikkeling van het centrum. Op basis
hiervan is de afgelopen jaren gewerkt aan het versterken van de
aantrekkelijkheid van het centrum. Verschillende gemeentelijke
nota's2, de regionale detailhandelsstructuurvisie en
een schriftelijke reactie van de provincie op de door Morres
gewenste doorontwikkeling3 zijn daarnaast ook als
bouwstenen voor deze notitie gebruikt.1. Structuurvisie, gemeente
Hulst, 26 maart 2001.2. Zoals de strategische
keuzenotitie waarin de ambitie voor de Binnenstad en
Buitenstad is benoemd.3. Brief d.d. 1 april met als
onderwerp 'doorontwikkeling
Morres'.LeeswijzerKwaliteiten en ambities zijn leidendVoor het ontwikkelingsperspectief zijn de kwaliteiten van en
ambities voor het centrum van belang. In het volgende hoofdstuk
zijn de huidige kwaliteiten verwoord. Daarbij is ook de
complementaire positie van Hulst in de regio benoemd. Het derde
hoofdstuk geeft de ambities, het kwalitatief
(ruimtelijk-functioneel) en het kwantitatief ontwikkelingskader
(omvang en samenstelling van het winkelaanbod) weer. De
ambities zijn vertaald naar profielen voor de verschillende
ontwikkelingslocaties in het centrum.in de binnenstad zijn voor de Nieuwe Bierkaai en de omgeving
Basiliek concrete plannen opgesteld. Deze initiatieven zijn
beschreven en beoordeeld op hun meerwaarde voor het
centrum.Voor Morres en het gebied tussen Morres en het Scharnier zijn
eveneens plannen. Bij de beoordeling van deze plannen wordt de
provinciale voorwaarde (versterking van de ruimtelijk
functionele structuur) voor de ontwikkeling van Morres
meegenomen. De confrontatie van de plannen met het
ontwikkelingsperspectief levert een toetsingskader op voor de
uiteindelijke invulling. Dit toetsingskader biedt eveneens
uitgangspunten voor het bestemmingsplan.ANALYSE HUIDIGE SITUATIEDit hoofdstuk geeft de kwaliteiten van het meest Vlaamse centrum van
Nederland weer. Daarvoor is allereerst het centrum in perspectief
geplaatst ten opzichte van de overige winkelconcentraties binnen de
gemeente en regionale centra in Zeeuws-Vlaanderen. Vervolgens zijn de
bestaande kwaliteiten van het winkelaanbod in het centrum beschreven.
Daarbij is ook gekeken naar het functioneren van het winkelaanbod. De
gemiddelde vloerproductiviteit is daar een belangrijke indicator voor,
deze is berekend. Ook de (economische) aantrekkingskracht is in beeld
gebracht.Het centrum in perspectief geplaatstMerendeel winkelaanbod in centrum HulstHet winkelaanbod in de gemeente Hulst is met ruim 74.000
m2 VVO omvangrijk, zeker gezien het inwonertal van
circa 27.900 inwoners4. Het merendeel van het
winkelaanbod (circa tweederde) bevindt zich in het centrum van
de kern Hulst met ruim 10.500 inwoners (inclusief Absdale).Het centrum bestaat in hoofdlijnen uit de Binnenstad en de
Buitenstad met daarbinnen het Stationsplein en Morres Wonen als
belangrijke winkelconcentraties. Het Stationsplein bestaat uit
de BACK-locatie (Boerenbond, Aldi, C-1000 en Karwei) en
winkelcentrum Stationsplein. De bezoeker ervaart dit als één
gebied. Daarnaast is er nog wat (verspreide) bewinkeling in de
Buitenstad aan de Absdaalseweg, de Zoetevaart, het Scharnier en
de Stationsweg.De deelgebieden hebben ieder een eigen karakter. De nadruk ligt
in de Binnenstad op winkelen in een historische ambiance, op het
Stationsplein op doelgericht boodschappen en laagfrequente
aankopen doen. Ook Morres Wonen richt zich op het laagfrequent
aankopen doen door de consument.4. Peildatum 1 januari 2004,
bron gemeente Hulst.Het winkelaanbod buiten de kern Hulst beperkt zich in de
nietdagelijkse artikelensector tot verspreid winkelaanbod dat
solitair functioneert (Bijvoorbeeld breedpakketzaak 't Hoeksken,
Keukens Pieters, Van Belleghem Interieurs, Weemaes Elektro,
Polspoel elektronica, Kringloopbeurs). In de dagelijkse
artikelensector beschikken een aantal kernen over
levensmiddelspeciaalzaken en (in een aantal gevallen verouderde)
supermarkten. De winkels in deze sector in Kapellebrug hebben
een belangrijke functie voor Belgische consumenten.Sinds 2000 is het aanbod in het centrum toegenomen met
ongeveer 7.000 m2 vvo. Karwei en de Boerenbond aan het
Stationsplein zijn daar voor een belangrijk deel
verantwoordelijk voor.Hulst heeft een duidelijke functie voor de eigen gemeente en de
regio Oost Zeeuws-Vlaanderen. Ook de consument uit België komt
graag naar Hulst. Hulst onderscheidt zich nadrukkelijk van
andere regionale centra in Zeeuws-Vlaanderen door:
De grote keuzemogelijkheden binnen het totale
winkelpakket (boodschappen, laagfrequente aankopen én
winkelen).
De bovenregionale functie van Morres Wonen voor
laagfrequente aankopen. Morres weet consumenten tot ver
buiten Hulst aan te trekken (de reikwijdte bedraagt 80
tot 100 km). Daarbij gaat het zowel om de Nederlandse
consument als de Belgische consument (tot Antwerpen,
Brussel-Noord en Gent).
De aantrekkelijke mix van voorzieningen in de Binnenstad
binnen een historische ambiance die niet alleen de
lokale bevolking en de bevolking in Oost
Zeeuws-Vlaanderen aanspreekt, maar ook toeristen (o.a.
uit België).
Het Stationsplein met een uniek cluster van
winkelaanbod op het gebied van boodschappen en
laagfrequente aankopen.
Belgen die van oudsher sterk georiënteerd zijn op Hulst
mede door de zondagopenstelling van de winkels.
Profilering regionale centraDe gemeente Sluis5 telt begin 2004 ongeveer 24.500
inwoners, waarvan er 2.400 in de kern Sluis wonen. Het
winkelaanbod in de kern Sluis heeft een omvang van ruim 17.000
m2 vvo. Dit is zeer omvangrijk in vergelijking tot
plaatsen met hetzelfde aantal inwoners (gemiddeld 1.600
m2 vvo). Het aanbod is grotendeels gevestigd in het
centrum, met de nadruk op recreatief winkelen6. Het
centrum heeft een compacte structuur, kent diverse lokale
ondernemers en is aantrekkelijk voor consumenten uit binnen- en
buitenland. Sluis vervult binnen Zeeuws-Vlaanderen (samen met
Hulst) een belangrijke functie voor Belgische consumenten, met
haar specifieke assortiment en zondagopenstelling. Belangrijke
ontwikkelingen zijn de planvorming voor 'Sluis aan Zee' binnen
het Zwingeulproject en de regiovisie voor West
Zeeuws-Vlaanderen. Daarnaast is het centrum van Sluis
heringericht.5. Gemeente Sluis bestaat sinds
2003 uit Sluis-Aardenburg en
Oostburg.6. Recreatief
winkelaanbod bestaat uit de branches: kleding en
mode, schoenen en lederwaren, warenhuizen, juwelier
en optiek, sport en spel, hobby, media, kunst en
antiek.De kern Oostburg telt ongeveer 4.900 inwoners. Het winkelaanbod
heeft een omvang van bijna 20.800 m2 VVO, wat ruim
vier keer zoveel is als in plaatsen met hetzelfde aantal
inwoners (gemiddeld 4.600 m2 vvo). Het ruime aanbod
is terug te vinden in bijna alle branches. De grootste trekkers
in het centrum zijn de supermarkten C1000 en Albert Heijn.
Buiten het centrum ligt een perifeer detailhandelscluster,
Stampershoek. Oostburg vervult met name een functie voor de
eigen gemeente. De bezoekers zijn voor ruim driekwart afkomstig
uit de eigen gemeente, waarvan de helft uit de eigen kern. Dit
bezoekersprofiel is vergelijkbaar met Terneuzen. Oostburg zet
met haar plannen in op een versterking van de regiofunctie door
concentratie van het aanbod.De gemeente Terneuzen telt bijna 55.400 inwoners en in de
gelijknamige kern wonen ongeveer 24.100 inwoners. Het
winkelaanbod in de kern Terneuzen heeft een omvang van ruim
55.000 m2 vvo. Ook hier is het aanbod omvangrijk in
vergelijking tot plaatsen met dezelfde omvang (gemiddeld 39.800
m2 vvo). Circa 50% van het aanbod ligt in
Terneuzen-centrum, waaronder de Hema als trekker. Het
filiaalbedrijf domineert het straatbeeld.Terneuzen is ook sterk in winkels die zich richten op de
laagfrequente aankopen7, met onder andere
PDV-locatie Kennedylaan (onder andere Leen Bakker, Super
Keukens, Profijt Meubels, Trendhopper, Gamma, Naeije
Verstraten, Mikro Electro). Wat betreft de omvang van het
winkelaanbod is Terneuzen het belangrijkste centrum van
Zeeuws-Vlaanderen. De functie voor West en Oost
Zeeuws-Vlaanderen is echter beperkt. Ruim driekwart van de
bezoekers van Terneuzen-centrum komt uit de eigen gemeente.
Belgische consumenten maken maar beperkt deel uit van het
totaal aan bezoekers. Plannen zijn verwoord in het Masterplan
Axelsedam waarin een integrale opwaardering voor de zuidelijke
Binnenstad en het gebied Schuttershof, Kennedylaan en
Schependijk wordt voorgesteld.7. Het gaat daarbij
om de branches; woninginrichting, doe-het-zelf,
tuincentra en tuinbenodigdheden, fietsen en
autoaccessoires en bruin- en
witgoed.Het winkelaanbod in het centrumRuimtelijk-functionele structuur op hoofdlijnenKaart 1: Ruimtelijk-functionele structuur op hoofdlijnenHulst is sterk op zowel het gebied van boodschappen (onder
andere levensmiddelen), laagfrequente aankopen (onder meer wonen
en doe-het-zelf) als winkelen (zoals de branches kleding en
mode, huishoudelijke en luxe artikelen). Tabel 2.1 maakt dit
duidelijk. De bezoeker treft daarmee een breed palet aan
winkels.Kijken we vervolgens naar de detailhandelsstructuur binnen het
centrum dan onderscheiden we de Binnenstad en de Buitenstad. De
Binnenstad richt zich vooral op het kijken en vergelijken door
de consument. De doelgroep bestaat uit zowel de inwoners van
Hulst en Oost Zeeuws-Vlaanderen als bezoekers van elders
(waaronder veel Belgen).In de Buitenstad zijn verschillende elementen met een geheel
eigen karakter te onderscheiden:
Het Stationsplein wordt vooral bezocht door de
consument om boodschappen en laagfrequente aankopen te
doen. Het gebied heeft ruime parkeermogelijkheden en is
goed bereikbaar. De doelgroep bestaat vooral uit
inwoners van Hulst, consumenten uit Oost
Zeeuws-Vlaanderen en Belgen.
Morres richt zich ook voor een belangrijk deel op
consumenten die met lage frequenties aankopen doen in de
branche 'wonen', maar weet vooral bezoekers van buiten
Hulst en ZeeuwsVlaanderen te trekken (waaronder veel
Belgen).
Aan het Scharnier bevinden zich naast de Stuntmarkt
diverse horecazaken. Daarnaast vindt de consument er
parkeerplaatsen. Ook aan de Stationsweg vindt de
consument winkels.
Solitair functionerende detailhandel bevindt zich aan de
Absdaalseweg en de Zoetevaart.
Kaart 2: Trekkers en brondpunten in het centrum van HulstKaart 2 geeft de bronpunten weer in het centrum. Op dit moment
is op zondagen (piekmomenten) de parkeersituatie in Hulst
gespannen ondanks de realisatie van parkeervoorzieningen bij
deBACK-locatie. Daarnaast vindt er vanuit de Binnenstad uitwijk
plaats door het betaald parkeren naar het
Havenfort.8Tabel 2.1: Branchering winkelaanbod Binnenstad en
Buitenstad9Bron: Locatus, globale toets door BRO in juli
2004.8. Het is de bedoeling ook op
het Havenfort in de weekenden betaald parkeren in te
voeren. Dit zal naar verwachting in het eerste
kwartaal van 2005 worden
geffectueerd.9. De Binnenstad is het gebied
binnen de vesting en de Buitenstad is het overige
aanbod in de kern Hulst. Winkelaanbod elders in de
gemeente is niet opgenomen in de
tabel.De BinnenstadIn de Binnenstad van Hulst treft de bezoeker in een historische
ambiance een omvangrijk pakket aan winkelvoorzieningen: bijna
115 winkels met een totale omvang van ruim 15.000 m2
vvo. Het gaat daarbij voor een deel om relatief kleine winkels
met een omvang van 50 tot 100 m2 vvo.Wat de prijsstelling betreft onderscheidt de Binnenstad zich
nadrukkelijk van de overige deelgebieden inhet centrum:
eenderde bedient het bovengemiddelde marktsegment. Over het
algemeen zien de winkels er netjes uit, met name aan de
Gentsestraat en de Grote Markt onderscheiden de gevels zich in
positieve zin.De hoofdwinkelroute bestaat uit de Gentsestraat, de Steenstraat
en de Overdamstraat. De winkelfunctie overheerst in deze
straten. In de Steenstraat onderbreken een aantal kantoren en
woningen echter het winkelfront. Nabij de Overdamstraat
bevinden zich de verouderde winkelpassages het Trefpunt en het
's Gravenhof. In de eerste staan diverse units leeg (circa 1.100
m2 vvo)10.Opvallend is dat alleen de Bierkaaistraat het domein is van de
voetganger. In dit gebied is er veel leegstand en is de
algemene presentatie van de panden slecht. Ook is er wat
leegstand in de omgeving van de Basiliek. Plannen om de
(ruimtelijke) kwaliteit in deze gebieden te verbeteren,
verkeren overigens al in een vergevorderd stadium (meer daarover
in hoofdstuk 4).10. Sinds kort staat ook het
pand van IT's leeg.De branches die zich richten op het kijken en vergelijken door
de consument, overheersen in het straatbeeld. Het gaat dan
vooral om de branches warenhuis, kleding en mode, juwelier en
optiek, huishoudelijke en luxe artikelen en antiek en kunst.
Deze branches beslaan ongeveer 50% van het totale winkelaanbod.
De branche huishoudelijke en luxe artikelen is sterk
vertegenwoordigd, met onder andere Anno 2, Djess, De Rozenboog,
Blokker, Buijsse en Holland House.Opvallend in de Binnenstad van Hulst is de 'couleur locale' door
de aanwezigheid van verschillende zelfstandige ondernemers (ruim
70% van de winkels), zoals schoenenzaak Schirris, verswinkel
Marlou Segers en Bosch Optiek. Daarnaast zijn er ook diverse
landelijk bekende filiaalbedrijven (Hema, Xenos, Intersport) die
zorgen voor herkenbaarheid bij de bezoeker.Naast de winkels zijn er ook andere voorzieningen in de
binnenstad te vinden. Banken zijn vanwege het banktoerisme van
oudsher goed vertegenwoordigd. Van banktoerisme is echter op dit
moment nauwelijks meer sprake. Hierdoor sluiten enkele
bankfilialen hun deuren. Ook de horeca is goed vertegenwoordigd.
Het gaat daarbij onder meer om winkelondersteunende horeca
(zoals lunchrooms) en terrassen die met name aan de Grote Markt
(centraal gelegen in de vesting) bijdragen aan de sfeer in de
Binnenstad.De Binnenstad heeft een belangrijke verzorgende functie voor de
inwoners van de gemeente Hulst. Daarnaast wordt de Binnenstad
ook bezocht door consumenten uit Oost Zeeuws-Vlaanderen en
toeristen van verder weg. Het gaat daarbij voor een belangrijk
deel om Belgen. Onderzoek uit 2000 liet zien dat bijna 50% van
de bezoekers van buiten Hulst afkomstig is. Ruim 20% komt uit
België. De zondagopenstelling in combinatie met het
aantrekkelijke winkelaanbod zijn daar debet aan; bijna 30% van
de bezoekers komt dan uit België. Bezoekers aan Morres gaan
slechts in beperkte mate ook naar de Binnenstad.De Binnenstad kenmerkt zich door de historische setting met het
authentieke stratenpatroon, de vestingwerken, stadswallen en
poorten en de vele oude gevels en gebouwen (met het monumentale
Stadhuis en de vermaarde Sint Willibrordus Basiliek als
belangrijkste iconen). Deze setting draagt voor een belangrijk
deel bij aan de sfeer in de Binnenstad. Helaas zijn de entrees
niet allemaal even aantrekkelijk.De consument moet in de Binnenstad betalen om te parkeren met
uitzondering van de parkeerplaatsen op de vier bolwerken.
Verschillende bezoekers wijken daarom uit naar de gratis
parkeervoorzieningen op het Havenfort11. Op zondagen
staat echter (ook) de Binnenstad vol geparkeerd. Met het te realiseren parkeerverwijssysteem wordt beoogd de
bestaande parkeerterreinen beter te benutten. Daarnaast
verwijst dit systeem door naar beschikbare plaatsen buiten de
binnenstad. Ook moet het systeem het zoekverkeer verminderen. De
bereikbaarheid van de Binnenstad is op piekmomenten een
knelpunt.11. Hier zal zoals gezegd
betaald parkeren worden
ingevoerd.Het StationspleinIn de beleving van de consument vormen het winkelcentrum
Stationsplein en de zogenaamde BACK-locatie één gebied. In het
'winkelcentrum' bevinden zich naast de Edah-supermarkt een
aantal winkels in de niet-dagelijkse artikelensector. Het
winkelcentrum heeft een verouderde opzet, is introvert van
karakter en heeft een matige presentatie. Er zijn plannen om het
winkelcentrum op te waarderen om daarbij onder meer de
presentatie sterk te verbeteren.Ook bevindt zich in dit gebied een modern cluster van
supermarkten (C1000 en Aldi, beiden circa 1.000 m2
vvo) en een Karweibouwmarkt en de Boerenbond. In totaal gaat
het om ruim 14.000 m2 vvo. Op verdieping, boven de
C1000, staat circa 1.400 m2 vvo (circa 1.700
m2 bvo) leeg (hiervoor zijn overigens wel
kandidaten).Met een brug is een link gelegd naar de Binnenstad waardoor de
parkeerplaatsen op het Stationsplein zich op loopafstand van de
Binnenstad bevinden. Een goede aanduiding van de looproute naar
de Binnenstad (met bestrating of bebording) ontbreekt
echter.De winkels zijn direct gelegen nabij parkeervoorzieningen die
goed bereikbaar zijn.Het winkelaanbod is vooral gericht op de inwoners van de
gemeente Hulst en bezoekers vanuit de regio Oost
Zeeuws-Vlaanderen en het Belgische achterland. De consument komt
meestal voor zijn boodschappen en laagfrequente aankopen. Het
winkelcentrum biedt weliswaar mogelijkheden om te kijken en
vergelijken, maar het aantal zaken en de inrichting van het
winkelcentrum nodigt daar niet toe uit.Stationsweg en ScharnierAan de Stationsweg bevinden zich een beperkt aantal winkels
waarbij een aantal met een sterk verouderde presentatie. Ook
staan er een aantal panden leeg (Er zijn initiatieven om te
komen tot herstructurering van dit gebied). Hierdoor is de
ruimtelijkfunctionele relatie met zowel de Binnenstad als het
Scharnier nauwelijks vormgegeven.Het Scharnier vormt de ruimtelijk-functionele link tussen
Binnenstad (via de Stationsweg) en Buitenstad. Dit wordt
functioneel vorm gegeven door het parkeerterrein en de
verschillende horecazaken aan de westelijke en noordelijke wand.
De oostelijke wand bestaat uit woningen, de zuidelijke uit een
winkel met een matige presentatie. Van een wand is aan de
westelijke zijde slechts in beperkte mate sprake.De beoogde scharnierfunctie wordt in functioneel opzicht nog
niet optimaal ingevuld omdat er ruimtelijk noch functioneel een
relatie is met Morres.MorresMet bijna 30.000 m2 vvo biedt Morres volop
keuzemogelijkheden op het gebied van woninginrichting, keukens
en woonaccessoires. Naast Morres zelf, bestaat het concept uit
de formules Otak, Prenatal, Vivanti en Grandokeukens. Het
winkelaanbod richt zich op consumenten die met een relatief
lage frequentie aankopen in de branche 'wonen'. In de nabijheid
van Morres Wonen is ook Beter Bed te vinden.Morres Wonen is van oudsher een publiekstrekker van formaat
gezien de 750.000 tot 800.000 bezoekers op jaarbasis. Ongeveer
5% tot 10% van de bezoekers komt uit Hulst, circa 20% komt
elders uit Zeeuws-Vlaanderen en circa 30% elders uit Nederland.
Het aandeel bezoekers uit België bedraagt 45% tot 50%. Morres
trekt met name de Belgische consument omdat winkelconcepten
zoals Morres en woonboulevards in België nauwelijks voorkomen.
Morres heeft plannen om het concept door te ontwikkelen tot een
Woonthemacentrum (meer daarover in hoofdstuk 4).Morres is vanuit België via de N403 en vanuit Oost
ZeeuwsVlaanderen met de N60 goed bereikbaar. De verbinding naar
Morres is echter wel een aandachtspunt. Inmiddels heeft een
onderzoek oplossingsrichtingen aangedragen voor de
ontsluitingsstructuur. Ook de parkeerbehoefte voor het nieuwe
woonthemacentrum is onderzocht. Hier moeten ongeveer 1.100
parkeerplaatsen worden gerealiseerd. De vereiste
parkeercapaciteit voor de voorgestelde invullingen van Opslag 7
en het Tussengebied moeten nog nader worden onderzocht.Overige locaties in de BuitenstadAan de Absdaalseweg bevinden zich een aantal wat grotere winkels
in verschillende branches. Deze zaken, zoals Tapijtwereld Hulst,
Zaman Sport en Brugman Keukens, functioneren solitair en richten
zich vooral op de consument die laagfrequente aankopen wil
doen.Aan de Zoetevaart bevindt zich een sterk verouderde
winkelconcentratie met de bloemenzaak Geba, Mikro Electro en
Textielsuper Discount.Huidig functionerenWinkelaanbod in het centrum (excl. Morres)Tabel 2.2 geeft de aantrekkingskracht van het centrum van Hulst
in termen van koopkrachtbinding en -toevloeiing weer. Tussen de
haakjes zijn de percentages over 2000 opgenomen.Verspreide
bewinkeling aan de AbsdaalsewegAan de Absdaalseweg bevinden zich
een aantal wat grotere winkels in verschillende branches. Deze
zaken, zoals Tapijtwereld Hulst, Zaman Sport en Brugman Keukens,
functioneren solitair en richten zich vooral op de consument die
laagfrequente aankopen wil doen.Tabel 2.2: Koopkrachtbinding en -toevloeiing in 2004 (en
2000)De koopkrachtbinding is het aandeel van de totale
detailhandelsbestedingen door de inwoners van (de voormalige
gemeente) Hulst dat wordt besteed in de winkels in het centrum.
De koopkrachttoevloeiing geeft het aandeel in de totale omzet
van alle winkels in het centrum weer, dat afkomstig is van
consumenten van buiten Hulst. Het gaat daarbij voor een
belangrijk deel om consumenten uit de regio Oost
Zeeuws-Vlaanderen en consumenten vanuit België. Daarnaast gaat
het voor een deel om bezoekers van Morres die ook naar de
winkels in de Binnenstad komen12.Voor 2005 is door BRO een inschatting gemaakt op basis van de
dynamiek in het winkelaanbod sinds 2000. Hieronder wordt deze
kort toegelicht.12. Van de bezoekers aan de
Binnenstad en de Buitenstad (excl. Morres) kwam in
2000 respectievelijk circa 30% en circa 15% van
buiten Zeeuws-Vlaanderen. Voor Morres bedroeg dit
percentage circa 70%. 5% tot 10% van de bezoekers
aan Morres gaat ook naar de
Binnenstad.Sinds 2000 hebben zich verschillende ontwikkelingen voorgedaan
die hebben geleid tot een versterking van de dagelijkse
artikelensector in de Buitenstad. Samenvattend zijn de volgende
zaken van belang om de aantrekkelijkheid in 2004 te
bepalen:
De Aldi-supermarkt is van de Binnenstad naar het
Stationsplein verhuisd.
Aan het Stationsplein is een aantrekkelijk cluster van
supermarkten ontstaan met C1000 (voorheen A&P aan
de Absdaalseweg), Aldi en Edah. Het cluster is goed
bereikbaar en beschikt over voldoende
parkeerplaatsen.
Het dagelijkse artikelenaanbod in de Binnenstad heeft
ondanks het sterke aanbod aan levensmiddelen
speciaalzaken en drogisterijen aan aantrekkelijkheid
ingeboet door het vertrek van de Aldi.
Het winkelaanbod van dagelijkse artikelen elders in de
gemeente is vaak kleinschalig. In een aantal gevallen
gaat het om verouderd aanbod met een matige
uitstraling. Consumenten zullen daardoor vaker dan
voorheen de supermarkten aan het Stationsplein bezoeken
voor de boodschappen.
Door de prijzenslag in de Nederlandse supermarkten, is
de aantrekkelijkheid van de dagelijkse artikelensector
voor Belgen toegenomen.13
13. Uit cijfers van
onderzoeksbureau GfK blijkt dat Vlamingen in de
eerste zes maanden van 2004 ongeveer 130 procent
meer besteden in Nederlandse
supermarkten.Ook in de niet-dagelijkse artikelensector heeft zich dynamiek
voorgedaan die van invloed is op de aantrekkingskracht van
Hulst. De volgende zaken bepalen de aantrekkingskracht in
2004:
Het winkelaanbod in de Binnenstad heeft geen
substantiële impuls gekregen sinds 2000.
Aan het Stationsplein is een aantrekkelijk cluster van
winkels ontstaan die zich richten op laagfrequente
aankopen door de consument (Karwei en Boerenbond).
Belgen kwamen aanvankelijk vanwege het banktoerisme als
vanzelfsprekend naar Hulst. Dit banktoerisme is nagenoeg
verdwenen en daarmee ook het combinatiebezoek met
detailhandel en horeca14. Voorheen kwamen
Belgen verspreid over de week naar Hulst, tegenwoordig
komen zij vooral in de weekenden mede vanwege de
zondagopenstelling. Ook het cluster van supermarkten op
het Stationsplein trekt de Belgische consument
aan.
14. Hulst in de peiling 2002,
Kamer van Koophandel Zeeland en Bureau voor Toerisme
Zeeland.Het winkelaanbod in Hulst functioneert op dit moment goed zoals
de volgende tabel laat zien. In de eerste kolom is de omzet
weergegeven, die de verschillende winkels per branche in het
centrum gemiddeld nodig hebben om goed te functioneren.
Confrontatie met de berekende vloerproductiviteit (de
rechterkolom) in Hulst laat duidelijk het goede functioneren
zien (de berekening van het economisch functioneren is opgenomen
als bijlage).15Tabel 2.3: Economisch functioneren detailhandelDe gepresenteerde waarden zijn gemiddelden: per deelgebied, per
branche en per winkel verschilt de vloerproductiviteit. Hoewel
het totaal goed functioneert, blijft aandacht voor de
aantrekkelijkheid van het product centrum Hulst noodzakelijk.
Het bijna verdwenen banktoerisme, het toenemen van concurrentie
met andere aankoopplaatsen en de algemene economische situatie
zetten het functioneren namelijk wel onder druk. De
ruimtelijk-functionele kwaliteiten en de dynamiek sinds 2000,
vragen vooral aandacht voor de positie van de Binnenstad.15. In de regionale detailhandelsstructuurvisie zijn (zeer) globale inschattingen opgenomen van het functioneren van de detailhandel in de betreffende gemeenten. Deze inschattingen zijn niet goed vergelijkbaar met die van BRO. BRO richt zich namelijk specifiek op het centrum.MorresOp dit moment realiseert Morres Wonen naar inschatting van BRO
een omzet van € 38,5 tot € 44,4 miljoen euro. Ongeveer 5% tot
10% van de omzet komt uit Zeeuws-Vlaanderen. Ongeveer 30% tot
40% van de omzet is afkomstig vanuit België waarbij het accent
ligt op de driehoek Antwerpen, Gent en Brussel. De overige omzet
(50% tot 65%) is afkomstig van consumenten die elders in
Nederland wonen. 80% van deze bezoekers woont op een
reisafstand tot 1 uur.Het totale bezoekersaantal bedraagt 750.000 tot 800.000
bezoekers op jaarbasis. Dit komt neer op een gemiddelde
besteding van € 48,tot € 59,- per bezoeker. Een dagje
'Morressen' neemt gemiddeld 2 tot 4 uur in beslag. 5% tot 10%
van de bezoekers gaat hierna nog naar de Binnenstad.ONTWIKKELINGSPERSPECTIEFIn dit hoofdstuk wordt het ontwikkelingsperspectief voor het totale
centrum geschetst. De ambitie van de gemeente Hulst voor het centrum en
de daarvan afgeleide doelstellingen zijn daarvoor vertaald naar een
kwalitatief en kwantitatief ontwikkelingskader. Hiervan is voor
verschillende locaties binnen het centrum een ontwikkelingsprofiel
afgeleid.Ambitie en doelstellingen voor het centrumHet centrum van Hulst heeft een verzorgingsfunctie voor de regio
Oost Zeeuws-Vlaanderen en consumenten uit België. Morres heeft
een verzorgingsfunctie die Zeeuws-Vlaanderen ver
overstijgt.De ambitie van deze functie van de gemeente is opgenomen in de
strategische keuzenotitie en luidt:Het versterken van bestaande (ruimtelijk-functionele)
kwaliteiten van het totale centrumgebied (Binnenstad en
Buitenstad) door ruimte te bieden voor dynamiek om de
huidige bovenregionale verzorgingsfunctie te waarborgen, met
oog voor de regionale detailhandelstructuur. Daarbij mogen
de stedenbouwkundige kwaliteiten en de samenhang tussen de
complementaire elementen Binnenstad en Buitenstad niet uit
het oog worden verloren.Uit de structuurvisie volgen de onderstaande ruimtelijke
doelstellingen:
Het is van belang te investeren in de hoofdas van de
voorzieningenstructuur in de Binnenstad (vanaf de
noordwesthoek met de Overdamstraat en de Bierkaaistraat,
tot de zuidelijke poort bij de Gentsestraat).
Prioriteiten worden gelegd bij het gebied rondom de
aansluiting Stationsweg / Absdaalseweg.
De driehoek 'Tol-Morres' staat in het teken van
doorontwikkeling van de woonformule. Uitgangspunt
daarbij is een goede buiten- (N60) en binnenpresentatie
(relatie met Scharnier en Binnenstad).
Herstructureren winkelcentrum Stationsplein.
Creëren van synergie tussen de Binnenstad en de
Buitenstad met name in het directe fysieke raakvlak
tussen de Binnenstad en de punt van de Buitenstad. De
Stationsweg is daarbij een belangrijke route. Zowel
vanuit historisch perspectief als in de hoedanigheid van
route naar belangrijke parkeerconcentraties. De omgeving
waar de Absdaalseweg onlangs is heringericht, heeft een
belangrijke functie als Scharnier.
Uit de strategische keuzenotitie volgen de volgende functionele
doelstellingen voor het winkelaanbod in Hulst:
Het winkelaanbod voor doelgerichte hoogfrequente
aankopen (dagelijkse benodigdheden: supermarktaanbod,
levensmiddelenspeciaalzaken en persoonlijke verzorging)
moet volledig, sterk en evenwichtig zijn. Alle
marktsegmenten moeten vertegenwoordigd zijn en de
verschillende marktsegmenten moeten een optimaal volume
hebben om de consument in Hulst, Oost Zeeuws-Vlaanderen
en de Belgische consument goed te kunnen bedienen.
Winkels die zich richten op recreatief winkelen, kijken
en vergelijken (impulsaankopen) moeten goed
vertegenwoordigd zijn om allereerst de inwoners van
Hulst en de regio (Oost ZeeuwsVlaanderen en het
Belgische achterland) te bedienen. Dit winkelaanbod
moet ook zoveel mogelijk aanvullend zijn aan het
laagfrequent aanbod om synergie in het verzorgingsbereik
te bewerkstelligen.
De winkels die zich richten op laagfrequente aankopen
(zoals Morres) in Hulst hebben een aantrekkingskracht
die Hulst én Oost Zeeuws-Vlaanderen overstijgt.
Dergelijke winkels moeten bijdragen aan de huidige
bovenregionale functie en complementair zijn aan het
aanbod dat zich richt op kijken en vergelijken.
Daarnaast beschikt Hulst met de BACK-locatie in het
centrumgebied over een aantrekkelijk PDV-cluster voor
Oost Zeeuws-Vlaanderen.
Kwalitatief ontwikkelingsperspectiefHulst beschikt over een fantastisch product: ruime
keuzemogelijkheden op het gebied van boodschappen, winkelen en
laagfrequente aankopen. Binnen deze thema's kan de consument in
Hulst prima slagen. Ook zijn de winkels binnen de thema's
geclusterd in afzonderlijke deelgebieden die overwegend goed
bereikbaar zijn. Kijkend naar de volgende overzichten die de
kwaliteiten van het centrum weergeven dan bevindt de grootste
uitdaging zich op het vlak van de ruimtelijk-functionele
samenhang tussen de deelgebieden.De opgave is om het centrum van Hulst langs de centrale as te
versterken zodat de ruimtelijk-functionele samenhang versterkt
wordt. Daarbij hebben de verschillende deelgebieden ieder een
eigen, onderscheidend, profiel. Het gebied tussen Morres en het
Scharnier biedt daarbij kansen om deze samenhang te
versterken.Het ontwikkelen van dit gebied sluit daarnaast ook aan bij de
provinciale voorwaarde voor ontwikkeling van Morres; een betere
ruimtelijk-functionele relatie tussen het Scharnier en
Morres.Sterk
Ruime keuzemogelijkheden binnen de branches die zich
richten op het kijken en vergelijken.
Kwalitatief (marktsegmentatie en presentatie) goed
winkelaanbod.
Duidelijke hoofdwinkelroute.
Couleur locale door het grote aandeel zelfstandige
ondernemers.
Meer dan winkels alleen: bijvoorbeeld horeca en
terrassen aan de Grote Markt.
Historische setting en ambiance.
Ambiance door de combinatie van winkels en overige
voorzieningen.
Sterk aanbod boodschappen, winkelen en laagfrequente
aankopen.
Onderscheidend profiel t.o.v. regionale centra.
Zwak
Verouderderde passages in het noordelijke deel van de
Binnenstad.
Parkeren en bereikbaarheid zijn een aandachtspunt op
piekmomenten.
Verdwijnen banktoerisme waardoor Belgen minder vaak
naar Hulst komen.
Onderbroken winkelfront in de Steenstraat.
Uitstraling (leegstaande) panden achter de
Basiliek.
Sterk
Clustering boodschappen en laagfrequente aankopen aan
het Stationsplein.
Het Stationsplein heeft aantrekkingskracht op de
bevolking Hulst en Oost Zeeuws-Vlaanderen en het
Belgische achterland.
Morres trekt bezoekers van binnen en buiten
Zeeuws-Vlaanderen en België.
Parkeren Stationsplein.
Horeca aan het Scharnier
Zwak
Ruimtelijk-functionele link met de binnenstad en tussen
Morres en het Scharnier en het Stationsplein en
Binnenstad.
Verouderde bewinkeling aan Zoetevaart.
Winkels aan Absdaalseweg functioneren relatief
solitair.
Verouderde presentatie en introvert karakter
winkelcentrum Stationsplein.
Kwantitatief ontwikkelingsperspectiefVoor het kwantitatief ontwikkelingsperspectief is een
onderscheid gemaakt naar centrum en Morres. Waar Morres zich
vooral richt op consumenten buiten Zeeuws-Vlaanderen, richt het
centrum zich vooral op de inwoners van Hulst, inwoners van Oost
ZeeuwsVlaanderen en Belgen.Voor het centrum zijn als startpunt de gegevens uit het
consumenten- en bezoekersonderzoek van 2000 gebruikt. Toen zijn
namelijk de koopkrachtbinding en -toevloeiing gemeten. Deze
gegevens gelden voor de toenmalige gemeente Hulst. Sinds 2003
behoort echter ook de voormalige gemeente Hontenisse tot de
gemeente Hulst. Voor de vergelijkbaarheid wordt uitgegaan van de
voormalige gemeente Hulst. Daarvoor is op basis van de dynamiek
sinds 2000 de huidige koopkrachtbinding en -toevloeiing
benaderd. Tot slot is de ambitie voor het centrum vertaald in
kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden.In het vorige hoofdstuk is de aantrekkingskracht van Morres in
beeld gebracht. Morres weet nu op jaarbasis zo'n 750.000 tot
800.000 bezoekers naar Hulst te trekken. Een (beperkt) deel van
deze bezoekers gaat ook naar winkels elders in het centrum. Door
de doorontwikkeling naar een woonthemacentrum zal de
aantrekkingskracht vergroot worden. Vanuit de mogelijkheden om
deze aantrekkingskracht te benutten zijn de
ontwikkelingsmogelijkheden voor (aanvullende) detailhandel in
beeld gebracht. Dit houdt uiteraard ook verband met de door de
provincie gestelde randvoorwaarde van het creëren van een
ruimtelijk-functionele verbinding tussen de nieuwe ingang van
Morres en het Scharnier.Centrum (exclusief Morres)Hulst biedt ruimte aan dynamiek om de verzorgingsfunctie van het
centrum te waarborgen. Daarbij ligt de nadruk op bezoekers uit
Oost Zeeuws-Vlaanderen (inclusief Hulst) en de consumenten uit
België. Ook zijn er bezoekers aan Morres die naast Morres ook de
binnenstad aandoen.Hieronder is de ambitie doorvertaald naar uitgangspunten die de
ontwikkelingsmogelijkheden voor de dagelijkse artikelensector
bepalen.
Het boodschappenaanbod moet modern, volledig, sterk en
evenwichtig zijn. Wat dat betreft zijn er nog
mogelijkheden om het winkelaanbod te versterken. Daarmee
kan de koopkrachtbinding verhoogd worden tot maximaal
circa 85%.
Het aantal consumenten van buiten Hulst dat in Hulst
zijn boodschappen doet, zal in de toekomst niet veel
meer stijgen. Daarom is het aannemelijk dat het aandeel
in de omzet van deze consumenten ongeveer gelijk zal
blijven op 37,5%. In absolute zin zal de omzet daarmee
wel beperkt toenemen (Dit betekent dat deze ambitie
geen structuurverstorende effecten heeft op regionaal
niveau).
Het streven is de vloerproductiviteit te waarborgen op
een niveau van € 7.000,- tot € 7.150,- zodat het
huidige en eventueel toekomstig aanbod goed kan blijven
functioneren.
Ook voor de niet-dagelijkse artikelensector is de ambitie
doorvertaald naar uitgangspunten die de
ontwikkelingsmogelijkheden bepalen.
Het winkelaanbod gericht op het kijken en vergelijken
door de consument moet divers zijn om de inwoners van
Hulst en de directe omgeving goed te binden.
Het recreatieve winkelaanbod is al ruim vertegenwoordigd
in de Binnenstad, de ambitie is om de positie (in termen
van gemiddelde vloerproductiviteit) te behouden. Om de
positie te behouden moet Hulst investeren in de
ruimtelijk-functionele kwaliteiten van de Binnenstad.
Een dergelijke versterking kan leiden tot een hogere
binding tot maximaal 65%.
Het winkelaanbod dat door de consument wordt bezocht
voor laagfrequente aankopen (exclusief Morres) beschikt
over een aantrekkingskracht die Hulst overstijgt. De
doelstelling is om deze positie te behouden en waar dit
kan te versterken zonder afbreuk te doen aan de
regionale detailhandelstructuur.
Enige groei in de koopkrachttoevloeiing door versterking
van de ruimtelijk-functionele structuur is mogelijk.
Zeker wanneer er een voor de consument duidelijkere link
wordt gelegd met Morres. Wanneer het aandeel
Morres-bezoekers dat ook de binnenstad bezoekt gelijk
blijft terwijl het aantal Morresbezoekers toeneemt,
betekent dat een meerwaarde voor de binnenstad. Deze
meerwaarde kan logischerwijs vergroot worden door de
consument beter te geleiden naar de binnenstad door de
ruimtelijk-functionele inrichting van het Tussengebied
te verbeteren. Het aandeel van de bestedingen door
consumenten van buiten Hulst zal naar verwachting
gelijk blijven (56%), absoluut neemt de
koopkrachttoevloeiing daarmee wel toe.16
Het winkelaanbod moet ook in de toekomst goed blijven
functioneren, een gemiddelde vloerproductiviteit van €
2.300,- tot € 2.500,- is daarbij het streven.
16. Combinatiebezoek met
winkels in de dagelijkse artikelensector is naar de
verwachting van BRO zeer
beperkt.Hiervoor zijn de ontwikkelingsmogelijkheden voor de
koopkrachtbinding en -toevloeiing verwoord. Deze
ontwikkelingsmogelijkheden gaan uit van een toename van de
detailhandelsomzet. De onderstaande figuur geeft aan wat dit
betekent voor de uitbreidingsruimte die ontstaat door de extra
omzet.De te benaderen uitbreidingsruimte is indicatief. De
uitbreidingsruimte is namelijk sterk afhankelijk van de aard
van het winkelaanbod dat wordt toegevoegd. Bijvoorbeeld: het
toevoegen van verkoopvloeroppervlak in een branche met een
gemiddelde vloerproductiviteit van € 1.500,- heeft een ander
effect dan het toevoegen van winkels in een branche met een
gemiddelde vloerproductiviteit van € 2.500,-.Wanneer de ontwikkelingsmogelijkheden (toename
koopkrachtbinding en -toevloeiing) worden vertaald naar extra
omzet en vervolgens wordt gedeeld door de gemiddelde
vloerproductiviteit ontstaat een indicatie voor de
uitbreidingsruimte (De berekening is opgenomen in de bijlage).
Daarnaast moet rekening worden gehouden met een beperkte
toename van de bevolking in Hulst. Hierdoor zal het
bestedingspotentieel toenemen. De onderstaande tabel geeft de
indicatieve uitbreidingsruimte tot 2010 weer.Tabel 3.1: Indicatieve uitbreidingsruimte tot 2010Wat betreft de invulling van de berekende indicatieve
uitbreidingsruimte heeft de Binnenstad prioriteit. Dit gezien
de noodzaak om de ruimtelijk-functionele structuur van het
centrum te versterken en de dynamiek sinds 2000.MorresMorres wil haar vooraanstaande positie op de Nederlandse en
Belgische markt versterken door de huidige vestiging door te
ontwikkelen tot een woonthemacentrum. Onder andere om zich meer
te onderscheiden van andere aankoopplaatsen, om de verblijfsduur
te verlengen en het herhalingsbezoek te vergroten. Het
verkoopvloeroppervlak binnen de branche 'wonen' wordt vergroot
met 20.400 m2 vvo.De totale omzet van het woonthemacentrum zal gezien de
toekomstige invulling € 65,- tot € 70,9 miljoen euro bedragen.
De volgende tabel geeft de berekening weer.Tabel 3.2: Benadering omzetclaim woonthemacentrumVoor de berekening van het aantal bezoekers gaan we uit van een
gemiddelde besteding van ongeveer € 60,- per bezoeker.
Rekeninghoudend met de hiervoor berekende omzetclaim komt dat
neer op een bezoekersaantal van 1 tot 1,2 miljoen
bezoekers.De ontwikkeling van Morres tot een woonthemacentrum leidt dus
tot 250.000 tot 450.000 extra bezoekers aan Hulst. Dat deze
bezoekersaantallen reëel zijn, laat tabel 3.3 zien. Het is
aannemelijk dat een deel van deze bezoekers ook overige winkels
in het centrum zal bezoeken.In de optiek van BRO kan de aantrekkingskracht van het
woonthemacentrum versterkt worden door het toevoegen van
detailhandel. Deze winkels kunnen enerzijds profiteren van de
autonome aantrekkingskracht van Morres. Anderzijds kan de
combinatie met Morres zorgen voor extra bezoekers waar het
centrum als geheel van profiteert.De mate waarin deze synergie bereikt kan worden hangt af van het
aantal winkels, de aard (branche, formule) en de omvang van de
detailhandel die wordt toegevoegd. Randvoorwaarden daarbij
zijn:
Het moet gaan om detailhandel met een bovenregionale
aantrekkingskracht die aansluit bij het profiel van het
woonthemacentrum.
De detailhandel moet naar aard en omvang aanvullend zijn
aan het reeds aanwezige winkelaanbod. Het gaat daarbij
om relatief grote zaken.
Het kan ook gaan om verplaatsing (en vergroting) van
reeds in Hulst gevestigde bedrijven waarmee wordt
ingespeeld op de trend van schaalvergroting.
Tabel 3.3: Bezoekersaantal Morres en Woonthemacentrum
vergelekenKansrijke branchesHulst beschikt in het centrum over een breed palet aan
winkelvoorzieningen. Het onderstaande vergelijk met plaatsen
met een vergelijkbaar inwonertal (10.000 tot 15.000 inwoners)
Iaat dat zien. Wanneer een vergelijk wordt gemaakt met grotere
plaatsen, dan wordt duidelijk dat een aantal branches relatief
in omvang minder goed vertegenwoordigd zijn. Deze branches zijn
kansrijk om het winkelaanbod in Hulst aan te vullen. Op het
gebied van kijken en vergelijken zijn de branches 'antiek en
kunst', 'juwelier en optiek' en 'hobby' kansrijk. Wat betreft
laagfrequente aankopen, geldt dat voor de branches 'fietsen en
autoaccessoires' en 'bruin- en witgoed'.Tabel 3.4: Vergelijking winkelaanbodDaarnaast zijn er mogelijkheden om ruimte te bieden voor de
trend van schaalvergroting binnen de detailhandel. Branches
waarbij zich dat het meest nadrukkelijk manifesteert zijn
'levensmiddelen', 'persoonlijke verzorging', 'sport en spel',
'dier en plant' en 'bruin- en witgoed', 'fietsen en
autoaccessoires', 'doe-het-zelf' en 'wonen'.Ontwikkelingsmogelijkheden locatiesDe opgave voor het centrum van Hulst is het versterken van de
ruimtelijk-functionele structuur. In het centrum zijn verschillende
ontwikkelingslocaties te onderscheiden zoals onderstaande kaart laat
zien. Hierna is het ontwikkelingsperspectief vertaald naar
ontwikkelingsmogelijkheden voor de afzonderlijke locaties in het
centrum.Kaart 3: Ontwikkelingslocaties in het centrumDe bestaande kwaliteiten van het product Binnenstad moeten
worden gewaarborgd. Het gaat daarbij om het aandeel
zelfstandige ondernemers, het onderscheidend vermogen qua
marktsegmentatie en presentatie van de zaken. Daarnaast is een
specifieke kwaliteit de functiemix. Blijvende aandacht voor de
winkelfunctie en de diversiteit daarvan in met name het
hoofdwinkelgebied is van belang. De primaire doelgroep voor de
Binnenstad bestaat uit bewoners en bezoekers uit Oost
Zeeuws-Vlaanderen. Daarnaast zijn ook de consumenten uit België
belangrijke klanten. Hieronder is dit perspectief vertaald voor
de ontwikkelingslocaties in de Binnenstad; de Nieuwe Bierkaai en
de omgeving Basiliek.1. Nieuwe Bierkaai
Versterken van de hoofdwinkelroute in het noordelijke
deel van Bierkaai de Binnenstad.
Kansrijk zijn de branches die zich richten op het kijken
en vergelijken zoals 'kleding en mode', 'schoenen en
lederwaren', huishoudelijke artikelen', 'kunst en
antiek' en bepaalde subbranches binnen de branche
'wonen' (zoals woninginrichting en
woningdecoratie).
Ook woningen en horeca vormen een goede invulling.
2. Omgeving Basiliek
Versterken ruimtelijke kwaliteit.
Winkels die zich richten op recreatief winkelen zijn
kansrijk evenals horeca nabij kruising Kleine
Bagijnestraat.
Kansen voor het toevoegen van woningen (op
verdieping).
Voor de buitenstad ligt de uitdaging vooral in het versterken
van de samenhang tussen de verschillende locaties. Enerzijds
gaat het om de route Stationsplein - Scharnier - Stationsweg -
Binnenstad.Anderzijds om de route Morres - Tussengebied - Scharnier -
Stationsweg - Binnenstad. Door deze routes te versterken wordt
de consument eerder uitgenodigd (meer dan nu het geval is) de
verschillende gebieden aan de route te bezoeken. Hieronder is
dit vertaald in perspectieven voor de afzonderlijke
locaties.3. Stationsplein
Handhaven profiel 'boodschappen doen' en 'laagfrequente
aankopen'.
Belangrijke parkeerlocatie.
Beperkte ruimte voor verplaatsers binnen het huidige
profiel. Het kan daarbij gaan om bedrijven gelegen
buiten de centrale as.
Verzorgende functie voor de lokale bevolking en
bevolking Oost Zeeuws-Vlaanderen en het Belgische
achterland.
Verbeteren presentatie / uitstraling van winkelcentrum
Stationsplein.
4. Stationsweg/Scharnier
Verbeteren van de functionele link langs de
centrale as met branches die zich richten op
laagfrequente aankopen, boodschappen en in mindere mate
winkelen. Voorkeur gaat daarbij uit naar bedrijven
gelegen buiten de centrale as.
Woningen op verdieping zijn ook een goede
aanvulling.
Horeca past eveneens in het gebied (vooral aan de west-
en noordzijde)
Ook de functie van een hotel is in deze omgeving goed
inpasbaar.
Versterken ruimtelijk-functionele samenhang met Morres
is gewenst.
Verbeteren ruimtelijke kwaliteit zuidelijke en
westelijke wand Scharnier. Voor de zuidzijde en
noordzijde vormen woningen (op verdieping) een goede
aanvulling.
5. Tussengebied
Geleiding van de consument van Morres via het Scharnier
(en de Stationsweg) naar de Binnenstad en vice
versa.
Aansluiten bij doorontwikkeling Morres naar
woonthemacentrum.
Functionele link met winkels, horeca of leisure.
Kansrijk zijn branches 'bruin- en witgoed', 'fietsen en
autoaccessoires', 'sport en spel' binnen het gemiddelde
en benedengemiddelde marktsegment.
Voorkeur gaat uit naar relatief grote winkels.
Verplaatsers of nieuwe onderscheidende formules die
passen bij het profiel van Morres (bovenregionaal
verzorgingsbereik, branche 'wonen').
Mogelijkheden voor woningen.
6. Morres
Doorontwikkelen van Morres Wonen naar een
woonthemacentrum.
Keuzemogelijkheden in hoofdzakelijk laagfrequente
aankopen.
Belangrijke doelgroepen zijn Belgen, consumenten elders
uit Nederland en bewoners van Zeeuws-Vlaanderen.
Versterken ruimtelijk-functionele relatie met het
Scharnier: gezicht naar de binnenstad.
Parkeervoorzieningen tijdens de piekmomenten blijven een
aandachtspunt en zullen in samenhang met de in
ontwikkeling zijnde plannen nader moeten worden
bezien.
7. Opslag 7
Versterken ruimtelijk-functionele samenhang met
Tussengebied en Morres.
Aandachtspunt parkeren in relatie tot ontwikkeling
woonthemacentrum.
Verdere ontwikkeling van de winkelfunctie aan de Absdaalseweg en
Zoetevaart wordt niet nagestreefd. Winkels zijn
verplaatsingskandidaten. Voor de Zoetevaart wordt sanering van
de winkelfunctie en invulling met woningen nagestreefd. In het
gebied Industrieweg / westelijke deel Absdaalseweg ligt de
nadruk niet op winkelen. Ook deze winkels zijn
verplaatsingskandidaten. Een mogelijk alternatieve invulling
vormen bedrijvigheid of kantoren die qua uitstraling de
entreefunctie van dit gebied versterken.EFFECTEN INITIATIEVENIn dit hoofdstuk worden de bekende initiatieven beoordeeld. De
voorgaande hoofdstukken worden daarvoor als toetsingskader
gebruikt.Allereerst worden de initiatieven in de binnenstad beoordeeld. Voor
zowel de Nieuwe Bierkaai als de omgeving Basiliek zijn concrete plannen
om deze gebieden te versterken. Vervolgens komen de plannen voor het
woonthemacentrum en het Tussengebied aan bod. Vanuit het
ontwikkelingsperspectief wordt een toetsingskader opgesteld voor de
uiteindelijke invulling.De BinnenstadDe Nieuwe BierkaaiVersterken structuur en vergroten ruimtelijke
kwaliteitDe gemeente Hulst wil in de historische Binnenstad het gebied
dat wordt begrensd door het Godsplein, de Vismarkt, de Van
Waesberghstraat, de Kloostergang en de Vestingwal
herontwikkelen17. Essentieel element van de plannen
is het opnieuw introduceren van water in dit deel van het
centrum.Uitgangspunten voor de Nieuwe Bierkaai zijn:
Het evenredig versterken van de functies wonen, werken
en recreëren.
Vergroten van de aantrekkelijkheid voor de toerist, door
aantrekkelijke functies en verbetering van de kwaliteit
en inrichting van de openbare ruimte.
Versterking van de detailhandelstructuur.
Vergroting van het aanbod en de diversiteit aan
woningen.
17. Bron: Stedenbouwkundig
ontwerp 'De Nieuwe Bierkaai', 25 januari 2005 van de
gemeente Hulst en Op ten Noort Blijdenstein,
architecten en ingenieurs.Een deel van de bestaande commerciële ruimte in het gebied wordt
gesloopt. Vervolgens wordt nieuwe commerciële ruimte
gerealiseerd waarbij per saldo het aanbod in omvang afneemt.
Het plan gaat er van uit dat het winkelaanbod hierbij min of
meer gelijk blijft. Binnen de plannen wordt de Albert
Heijn-supermarkt de mogelijkheid geboden om uit te breiden. De
exacte invulling van de winkelmeters is nog niet bekend.De plannen voor de Nieuwe Bierkaai vormen een noodzakelijke
ingreep om de ruimtelijk-functionele structuur te versterken en
de ruimtelijke kwaliteit van de Binnenstad te vergroten. Deze
versterking is ook nodig om de koopkrachtbinding en
-toevloeiing voor de Binnenstad op peil te houden. De plannen
dragen bij aan de realisatie van de door de gemeente
geformuleerde ambitie en sluiten aan bij het
ontwikkelingsperspectief voor de Binnenstad. Vooral het
terugbrengen van het water in de Binnenstad versterkt haar
toeristische functie.Het plangebied heeft op dit moment geen duidelijke signatuur:
winkelaanbod dat zich richt op zowel boodschappen doen als
laagfrequente aankopen als winkelen door de consument is
vertegenwoordigd. Het project biedt de mogelijkheid het gebied
een duidelijker karakter te geven door het accent te leggen op
een van deze 'thema's'.Variant 1: Accent op boodschappenEen eerste mogelijkheid om de functionele kwaliteit te verhogen
is door bij de invulling het accent te leggen op boodschappen
doen in het gemiddelde en bovengemiddelde marktsegment. Een
moderne supermarkt als trekker vormt daarbij de basis.
Essentiële randvoorwaarden daarbij zijn een moderne maatvoering
(vanaf circa 1.200 m2 vvo), voldoende
parkeermogelijkheden en een goede bereikbaarheid. Speciaalzaken
in de branches 'levensmiddelen' en 'persoonlijke verzorging'
vormen een goede aanvulling.Variant 2: Accent op kijken en
vergelijkenEen tweede mogelijkheid is om het accent te leggen op het thema
'kijken en vergelijken' in het gemiddelde en bovengemiddelde
marktsegment. Met deze invulling wordt aangesloten bij de
toekomstige ruimtelijke kwaliteiten van het gebied, de
toeristische functie en het profiel van de binnenstad. Kansrijke
branches die zich richten op het kijken en vergelijken zijn
'kleding en mode', 'schoenen en lederwaren', huishoudelijke
artikelen', 'kunst en antiek', maar ook bepaalde subbranches
zoals woninginrichting en woningdecoratie.Variant 3: Conceptmatige ontwikkelingEen laatste mogelijkheid is om te kiezen voor een conceptmatige
ontwikkeling. Op basis van de kwaliteiten en de identiteit van
de locatie wordt een invulling gekozen waarbij het geheel meer
is dan de som der delen. Een kleinschalige winkelformule van
Morres zou een interessante (deel)invulling zijn, ook om de
functionele relatie tussen de binnenstad en Morres vorm te
geven.Bij de invulling van het project moet allereerst worden gekeken
naar zittende ondernemers. Zij moeten de mogelijkheid krijgen
hun zaak te moderniseren enlof uit te breiden. Naast de in de
varianten genoemde branches is er natuurlijk ook ruimte voor
reeds in de Binnenstad gevestigde winkels die een
uitbreidingswens hebben. Ook is het denkbaar dat in het gebied
gevestigde ondernemers (met uitbreidingswensen) elders in Hulst
een plek krijgen.Omgeving BasiliekVoor de omgeving van de Basiliek (Basiliekstraatje, de Korte
Nieuwstraat en de Lange Nieuwstraat) wordt een planologische
procedure gevoerd voor de realisering van een ondergrondse
parkeergarage (24 auto's), commerciële ruimte (circa 1.160
m2 vvo) en 18 exclusieve appartementen en
maisonnettes. De plannen gaan uit van een algehele sloop (van nu
leegstaande panden) en vervangende nieuwbouw.Gezien het kwalitatieve en kwantitatieve
ontwikkelingsperspectief heeft invulling met winkels die zich
richten op het kijken en vergelijken van de consument en horeca
de voorkeur. Daarmee kan namelijk het beste de functionele
relatie met de overige Binnenstad versterkt worden. Ook de
geplande woningnen (op verdieping) zijn een goede
invulling.Toevoeging detailhandel in de binnenstad relatief
beperktKijkend naar het voorgaande veronderstelt BRO dat er in de
binnenstad een relatief beperkt aantal vierkante meters
detailhandel zal worden toegevoegd. Het zal vooral gaan om de
invulling van huidige leegstaande panden. In totaal zal circa
1.000 m2 vvo wordt toegevoegd.4.2Woonthemacentrum en het TussengebiedDe plannenDe onderstaande tabel en de figuur geven de invulling van de
plannen voor het woonthemacentrum en het gebied tussen Morres en
het Scharnier weer. De plannen voor het woonthemacentrum zijn
redelijk concreet en bestaan uit meubels en woninginrichting,
zoals keukens en sanitair, verlichting, woningtextiel, decoratie
e.d.Voor het Tussengebied is de maatvoering bekend, maar de precieze
invulling nog niet. De randvoorwaarden voor de invulling zijn
geformuleerd vanuit het ontwikkelingsperspectief zoals dat in
het voorgaande hoofdstuk is verwoord.Een ideeënschets voor de stedenbouwkundige uitwerking is in de
bijlage opgenomen.Kaart 4: Plannen Woonthemacentrum / Tussengebied / Opslag 7 /
ScharnierTabel 4.1: Woonthemacentrum Morres, Tussengebied en Opslag
7Per deelgebied wordt een nadere toelichting gegeven in de hierna
volgende paragrafen.Effecten doorontwikkeling Morres tot WoonthemacentrumDe extra omzetclaim door toevoeging van 20.400 m2
verkoopvloeroppervlak binnen de branche 'wonen' bedraagt circa
€ 26,5 miljoen euro. Het merendeel van de omzet zal gezien de
bedrijfsstrategie van Morres afkomstig zijn van consumenten uit
België en consumenten die tot op 1 uur rijden van Hulst
wonen.Slechts een beperkt deel van de omzet zal afkomstig zijn uit
Hulst en Zeeuws-Vlaanderen. Naar verwachting zal het aandeel in
de omzet van deze consumenten gelijk blijven met de huidige
situatie. Met andere woorden 5% tot 7,5% van de omzet. Dit
betekent dat er ten opzichte van de huidige situatie € 1,3 tot €
2,0 miljoen euro extra uit Zeeuws-Vlaanderen komt.De onderstaande tabel geeft aan wat de gevolgen zijn voor het
marktaandeel van Morres in de branche 'wonen' in
Zeeuws-Vlaanderen.Tabel 4.2: Aandeel Morres in de totale
detailhandelsbestedingenHet is duidelijk dat de doorontwikkeling van Morres tot een
Woonthemacentrum leidt tot dynamiek in de regio. De consument in
Zeeuws-Vlaanderen wordt beter aan het eigen aanbod gebonden
door de realisatie van een woonthemacentrum. Hierdoor blijft een
deel van de omzet die voorheen de regio als het ware verliet, nu
in de regio. Anderzijds zal een deel van de omzet die voorheen
bij gevestigde aanbieders terechtkwam, nu naar het nieuwe
woonthemacentrum gaan.Nu is het de vraag wat dit betekent voor de omzet van reeds
gevestigde aanbieders.Omdat de woonbranche in Nederland onder druk staat, zullen
omzeteffecten vooral gevoeld worden bij verouderde
winkelconcepten die op dit moment ook al onder druk staan.
Daardoor zal er dynamiek binnen de detailhandelsstructuur
ontstaan o.a. in de vorm van verplaatsingen.Dit leidt tot de conclusie dat het realiseren van een
woonthemacentrum geen structuurverstorende effecten zal
hebben.Detailhandel in het TussengebiedHet gebied tussen het Scharnier en het nieuwe woonthemacentrum
biedt de mogelijkheden de ruimtelijk-functionele relatie te
versterken. De plannen voor dit gebied gaan uit van het
realiseren van een centrale (verkeers)as met winkels met een
kindervermaakscentrum en woningen op verdieping. Ook zijn er
woningen gedacht aan de oostelijke zijde van deze as. Daarbij
wordt aan de zuidzijde van het Scharnier gedacht aan een hotel
met woningen op verdieping.Qua detailhandel gaan de gedachten uit naar 4.250 tot 5.100
m2 vvo ingevuld met verplaatsers uit Hulst passend
binnen het profiel van dit gebied. Deze zaken krijgen daarbij de
mogelijkheid desgewenst uit te breiden. Gezien de
locatiekwaliteiten (bereikbaarheid, parkeermogelijkheden,
nabijheid tot trekker Morres, ligging aan de route Morres -
Scharnier - Stationsweg - Binnenstad) is het volgens BRO
aannemelijk dat winkels die op dit moment elders in Hulst
gevestigd zijn interesse hebben voor verplaatsing. Zeker in
combinatie met de mogelijkheid om uit te breiden.De winkel die zich nu aan het Scharnier bevindt, kan verplaatst
worden naar de centrale as tussen dit gebied en het
woonthemacentrum. De ruimte die daarmee vrijkomt, kan worden
benut voor de realisatie van een hotel met woningen op
verdieping.Nieuwvestigers (4.250 tot 5.100 m2 vvo) moeten
aansluiten bij het verzorgingsprofiel van het woonthemacentrum.
Dit betekent dat het merendeel van de omzet van deze zaken ook
van buiten de regio moet komen. Daarvoor is het noodzakelijk dat
het gaat om formules die zich nadrukkelijk onderscheiden van het
winkelaanbod in Hulst en de regio. Het gaat met name om
grootschalige formules binnen de branches 'sport en spel',
'bruin- en witgoed' en 'fietsen en autoaccessoires'. Hiermee
wordt verstoring van de lokale en regionale
detailhandelstructuur voorkomen.Opslag 7Het is mogelijk in Opslag 7 Outdoor-recreatie-centrum gericht op
vrije tijd, kamperen te realiseren door herstructurering van het
aanwezige kampeeraanbod. Dit betekent versterking van het
aanbod in de regio. Het is hier uitdrukkelijk niet de bedoeling
een sportwinkel te vestigen, aangezien dit beter past binnen het
Tussengebied.Andere (eventuele) invullingen zijn
(deels)detailhandelsinvullingen die naar aard en
verzorgingsbereik aansluit bij de formule van het
woonthemacentrum. Het kan daarbij gaan om een antiekmarkt, een
veiling of een koopjeshal bijvoorbeeld op het gebied van
woninginrichting.Invulling met bouwmarkten en/of tuincentrum is mogelijk als het
gaat om verplaatsers. Voor de nieuwvestiging van een bouwmarkt
en/of tuincentrum is nader onderzoek naar de effecten op de
detailhandelsstructuur gewenst.ResuméVoor het centrum (exclusief Morres) is indicatief circa 4.000
m2 vvo uitbreidingsruimte becijferd. In de binnenstad
wordt daarvan ongeveer 1.000 m2 vvo benut voor het
invullen van leegstand.De uitbreiding van Morres tot een woonthemacentrum heeft geen
effecten op deze berekende uitbreidingsruimte. BRO gaat er
namelijk van uit dat het woonthemacentrum autonoom voldoende
trekkracht kan genereren (in termen van extra
consumentenbestedingen van buiten de regio) om de uitbreiding
van 20.400 m2 vvo te realiseren.De naar het Tussengebied te verplaatsen winkels nemen ook
nauwelijks uitbreidingsruimte voor hun rekening. Verplaatsers
dragen daarnaast ook bij aan het versterken van de
ruimtelijk-functionele structuur. In de berekening van de
indicatieve uitbreidingsruimte is dit een belangrijke
factor.De toevoeging van nieuwe formules zal deels ten koste gaan van
de resterende berekende uitbreidingsruimte. Deze formules zullen
namelijk ook voor een deel consumenten uit Hulst, Oost
ZeeuwsVlaanderen en Belgische consumenten aanspreken. Daarnaast
moeten zij op basis van de trekkracht samen met het
woonthemacentrum extra consumentenbestedingen van buiten de
regio weten te genereren. Op basis van extra omzet kan een deel
van de uitbreiding gerealiseerd worden.Kaart 5: Prioriteit in projectplannen en samenhangOm ook in Opslag 7 detailhandel te kunnen realiseren is het
noodzakelijk dat deze qua invulling en doelgroepenbereik zich
nadrukkelijk weet te profileren op de bovenregionale en
Belgische markt. Immers, de marktruimte vanuit bestedingen door
consumenten vanuit Hulst en de regio is beperkt.Mogelijkheden voor de invulling zijn Outdoor-recreatie-centrum
gericht op vrije tijd, kamperen / een antiekmarkt / een veiling/
een koopjeshal / woninginrichting partijgoederen. Vestiging van
bouwmarkten en/of een tuincentrum is alleen onder de hiervoor
reeds aangegeven voorwaarden mogelijk.Confrontatie met het kwalitatief
ontwikkelingsperspectiefDe plannen leiden tot een versterking van de
ruimtelijk-functionele structuur van het totale centrum. De
centrale as wordt versterkt evenals het profiel van de
afzonderlijke deelgebieden.Aandachtspunten voor realisatie van de plannenTeneinde de structuur optimaal te versterken, hebben naast de
locaties in de binnenstad (De Nieuwe Bierkaai en Achter de
Basiliek), de locaties langs de centrale as
Stationsweg-Scharnier-Tussengebied - Morres de hoogste
prioriteit. Dat geldt ook voor een aanpak van het Edah-complex,
dat met haar verouderde opzet en matige presentatie om een
aanpak vraagt. Qua invulling van deze locaties langs de centrale
as gaan verplaatsers vóór nieuwe formules. Naast de
projectplannen hebben de meer op beheer gerichte locaties aan de
centrale as (tussen de projectplannen gelegen) aandacht nodig.
Het stimuleren van het behoud van de economische activiteiten is
van belang voor de gehele ruimtelijk-functionele structuur van
de totale as. Totdat deze locaties zijn (her)ontwikkeld en hun
economische waarde in voldoende mate hebben aangetoond, kan en
mag er in de kern Hulst van het verlenen van planologische
medewerking voor nieuwe detailhandelsontwikkelingen buiten deze
locaties geen sprake zijn. Dit vereist een regisseursrol van de
gemeente.Maar ook na realisatie is afstemming in het beheer,
management en promotie / vermarkting van het product Centrum
Hulst noodzakelijk (centrummanagement). In de ontwikkelingsfase
kan daarvoor de basis worden gelegd.Economisch functionerenHieronder is het huidig en toekomstig economisch functioneren in beeld
gebracht. Als startpunt zijn de gegevens uit het consumenten- en
bezoekersonderzoek van 2000 genomen. Toen zijn namelijk de
koopkrachtbinding en -toevloeiing gemeten met een consumenten- en
bezoekersonderzoek.Deze gegevens gelden voor de toenmalige gemeente Hulst. Sinds 2003
behoort echter ook de voormalige gemeente Hontenisse tot de gemeente
Hulst. Voor de vergelijkbaarheid gaan we uit van de voormalige gemeente
Hulst. Op basis van de dynamiek sinds 2000 is de huidige situatie in
beeld gebracht, deze is beschreven in hoofdstuk 2. Voor het toekomstig
economisch functioneren is de ambitie voor het centrum doorvertaald in
kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden.Tabel 1: Huidig economisch functioneren dagelijkse artikelensectorTabel 2: Huidig economisch functioneren niet-dagelijkse
artikelensector18. Het inkomensniveau in de gemeente
Hulst ligt met € 11.200,- per inwoner per jaar ongeveer 2%
boven het landelijk gemiddelde van € 11.000,-. Deze
afwijking is minder dan 5%, er is dan ook geen correctie
toegepast.Tabel 3: Toekomstig functioneren detailhandel