CVDR262144_1Verordening VROM Starterslening Noordwijkerhout 2012nlregelingNoordwijkerhout2012-08-01NoordwijkOnbekendVerordening VROM Starterslening Noordwijkerhout 2012Onbekendgemeenteraadfinanciën en economie2012-07-10De tekst in dit document is vrij van auteursrecht en
databankrecht2012-08-012015-07-01OnbekendOnbekendGeenVerordening VROM Starterslening Noordwijkerhout 2012De raad van de gemeente Noordwijkerhout; gelezen het voorstel van
burgemeester en wethouders d.d. 21 juni 2012; gelet op de artikelen 147 en
149 van de Gemeentewet besluit de Verordening VROM Starterslening
Noordwijkerhout 2012 inclusief 2 bijlagen vast te stellen.1- Begripsbepalingen1In deze verordening wordt verstaan onder:
SVn: stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse
gemeenten;
Gemeenterekening VROM Starterslening: de rekening die de
gemeente bij SVn aanhoudt en waaruit op grond van de
deelnemingsovereenkomst met SVn, VROM Startersleningen kunnen
worden toegekend en waarin, voor wat betreft het gemeentelijk
leningdeel, rente en de aflossingen over deze leningen worden
teruggestort;
VROM Starterslening: een lening verstrekt door SVn aan een
starter waarbij de hoofdsom van de lening voor minimaal 50%
afkomstig is uit de Gemeenterekening VROM Starterslening,
terwijl het resterende deel van de Starterslening verstrekt
wordt door SVn;
Aanvrager: de starter, die voor de eerste maal een eigen woning
koopt en op grond van deze verordening tot de doelgroep van de
VROM Starterslening behoort. Bij twee aanvragers ten aanzien van
eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager;
NHG: Nationale Hypotheek Garantie;
Koopsubsidie (Wet Bevordering Eigenwoningbezit , BEW+): een
maandelijkse bijdrage in de hypotheeklasten die afhankelijk is
van het inkomen van de gebruiker en de hoogte van de
lening;
Huishouden: de aanvrager dan wel de aanvrager en zijn niet
duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner
die een gezamenlijke huishouding zal dan wel zullen gaan voeren
in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of
pleegkinderen; er kunnen niet meer dan twee personen tot het
aldus gedefinieerde huishouden behoren.
Bestaande (burger)koopwoning: reeds gebouwde woning waarvan de
aanvrager van de VROM Starterslening niet de eerste bewoner is
en die minimaal 24 maanden (2 jaar) bewoond is geweest.
2- Algemene bepalingen21.De gemeente Noordwijkerhout heeft een Gemeenterekening VROM
Starterslening ingericht waaruit aan in artikel 6, lid 1, sub a
bedoelde aanvragers VROM Startersleningen kunnen worden toegekend
voor de verwerving van in artikel 6, lid 1, sub b bedoelde
woningen;2.De Gemeenterekening VROM Starterslening is ondergebracht bij
SVn.31.Op deze verordening is het bepaalde in de deelnemingsovereenkomst
tussen de gemeente Noordwijkerhout en de SVn van toepassing;2.De Gemeentelijke uitvoeringsregels VROM Starterslening
Noordwijkerhout maken deel uit van deze verordening en zijn als
bijlage toegevoegd.41.Het college is bevoegd om met inachtneming van het bepaalde in deze
verordening en de Gemeentelijke uitvoeringsregels VROM
Starterslening Noordwijkerhout 2012 een VROM Starterslening toe te
kennen;2.Het college stelt de hoogte van de VROM Starterslening vast, met
dien verstande dat de hoogte van de VROM Starterslening maximaal 20%
bedraagt van de verwervingskosten met een maximum van €
35.000,-;3.De VROM Starterslening kan niet worden verstrekt indien Koopsubsidie
BEW + is toegekend;4.De VROM Starterslening moet worden verstrekt met Nationale Hypotheek
Garantie (NHG);5.De eerste hypotheek moet worden verstrekt met NHG;6.Het college kan aan de toekenning van VROM Startersleningen nadere
voorschriften verbinden.51.VROM Startersleningen worden enkel toegekend voor zover het vast te
stellen budget hiervoor toereikend is;2.Alle aanvragen op grond van deze verordening worden in de volgorde
van binnenkomst van het advies van SVn aan de gemeente
afgehandeld;3.Aanvragen die in verband met het tweede lid niet kunnen worden
toegekend, worden door het college afgewezen.3Toepassingsbereik61.Deze verordening is uitsluitend van toepassing op
leningaanvragen:
van inwoners van de gemeente Noordwijkerhout tot en met 35
jaar, die tenminste 1 jaar staan ingeschreven in de
gemeentelijke basisadministratie en nog niet eerder de
beschikking hadden over een zelfstandige koopwoning, dan wel
oud-inwoners tot en met 35 jaar die aantoonbaar vanwege hun
studie zijn vertrokken en binnen maximaal 1 jaar na afronden
van de studie terugkeren;
voor het verwerven van bestaande (burger)koopwoningen in de
gemeente Noordwijkerhout waarvoor geen MGE-constructie
(zoals Koopgarant) geldt en waarvan de kosten voor het in
eigendom verkrijgen van de woning niet hoger zijn dan €
265.000,- (inclusief de genormeerde opslag op de
koopsom).
2.De aanvrager moet de woning waarvoor een VROM Starterslening wordt
verstrekt zelf gaan bewonen.4Aanvraag en toekenning7
Huishoudens die, op grond van artikel 6 binnen het
toepassingsbereik van de VROM Starterslening vallen, kunnen bij
het college een op naam gesteld aanvraagformulier
verkrijgen;
Het college toetst of de in lid 1 bedoelde aanvrager(s) voldoet
aan de in artikel 6 lid 1 opgenomen criteria en sturen binnen 5
werkdagen na ontvangst van het verzoek het aanvraagformulier
toe. Tegelijkertijd stuurt het college SVn een kopie van het
voorblad van dit aanvraagformulier.
De verdere afhandeling en besluitvorming vindt plaats conform de
als bijlage opgenomen Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM
Starterslening en de Productspecificaties VROM
Starterslening;
Het college deelt de beslissing door middel van een
toewijzingsbesluit mee aan de aanvrager.
5- Intrekken van de VROM Starterslening8
Het college trekt een besluit waarin wordt voorzien in de
toekenning van een VROM Starterslening in als:
er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze
verordening gestelde voorschriften en/of
bepalingen;
de VROM Starterslening is toegekend of vastgesteld op
grond van onjuiste gegevens;
als de koopovereenkomst wordt ontbonden;
Bij de intrekking vordert het college de contante waarde van het
al genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of
gedeeltelijk terug, eventueel met de mogelijkheid van
beslaglegging;
Indien bij overtreding van de bepalingen in deze verordening de
aanvrager verschoonbaar is, kan het college besluiten de
bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk achterwege te
laten.
6– Aflossing van de Starterslening9
Aflossingen worden verricht volgens het in de
leningsovereenkomst met SVn bepaalde;
Extra aflossing op de VROM Starterslening is altijd en zonder
boete mogelijk;
Bij verkoop van de woning wordt de restant schuld ineens en
volledig afgelost.
7- Hardheidsclausule, slot- en overgangsbepalingen10HardheidsclausuleHet college is bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze
verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten
gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening. 11InwerkingtredingDeze verordening treedt in werking op 1 augustus 2012.12CiteertitelDeze verordening kan worden aangehaald als "Verordening VROM
Starterslening Noordwijkerhout 2012".Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente
Noordwijkerhout d.d. 10 juli 2012.1:Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening als bijlage bij de
verordening VROM StartersleningAlgemeen In deze uitvoeringsregels worden beschreven:
Kenmerken van de VROM Starterslening
Voorwaarden aan de bancaire hypothecaire lening;
Definities gebruikt bij de aanvangsdraagkrachttoets en de
draagkrachthertoets VROM Startersleningen;
Inhoud van de aanvangsdraagkrachttoets VROM Startersleningen;
Inhoud van de draagkrachthertoets VROM Startersleningen.
Kenmerken van de VROM Starterslening De VROM Starterslening is een financieringsproduct waarvan de kosten worden
gedekt uit een door de gemeente bij SVn aangehouden revolving fund;
“Gemeenterekening VROM Starterslening” en uit een door VROM bij SVn aangehouden
VROM Startersrekening. SVn verstrekt VROM Startersleningen binnen het kader van
de van toepassing zijnde: SVn productspecificaties VROM Starterslening, de
gemeentelijke uitvoeringsregels VROM Starterslening, de algemene voorwaarden
zoals tussen VROM en SVn overeengekomen en vastgelegd in het Convenant VROM
Starterslening, en de door de gemeente vastgestelde gemeentespecifieke
randvoorwaarden.De Gemeente bepaalt algemene en bijzondere voorwaarden die van toepassing zijn. De algemene voorwaarden betreffen:
de doelgroep van de starters;
het marktsegment van de woningobjecten: nieuwbouwprojecten en/of
bestaande woningen);
de maximale koopprijsgrens wanneer deze lager is dan de maximale
verwervingskostengrens die NHG jaarlijks heeft vastgesteld.
de maximale hoogte van de VROM Starterslening is. (Advies SVn maximaal
25% van de verwervingskosten van de woning zijnde de aankoopkosten van
de woning plus de bijkomende kosten conform de definitie van NHG);
de voorwaarden die gesteld worden met betrekking tot de eerste
hypothecaire lening en de VROM Starterslening in relatie tot de
Nationale Hypotheek Garantie;
de onverenigbaarheid van toekenning van een VROM Starterslening in
combinatie met koopsubsidie BEW+voor een individueel
startershuishouden.
De bijzondere voorwaarden hebben betrekking op individuele VROM
Startersleningen:
De VROM Starterslening wordt verstrekt door SVn.
Het rentepercentage van de lening bedraagt gedurende de eerste drie jaar
0,0%. Gedurende de eerste drie jaar is geen aflossing verschuldigd.
Ingaande het 4e jaar van de looptijd wordt de rente aangepast op […]
(SVn-rente 15 jaar vast vanaf de ingangsdatum lening). Het percentage
staat vast tot en met het vijftiende jaar, gerekend vanaf het moment van
de ingangsdatum van de lening.
Voorafgaand aan het 4de, 7de, 11de en 16de jaar kan de aanvrager een
draagkracht-hertoetsing aanvragen op basis van een brief die SVn circa
drie maanden van tevoren toestuurt en na overmaking van de kosten
hertoetsing. Indien uit deze draagkracht-hertoetsing blijkt dat de
financiële draagkracht onvoldoende is om aan de marktconforme
maandtermijn te voldoen, dan worden de rente en aflossing aangepast op
basis van de gemeentelijke uitvoeringsregels.
Op het moment dat de marktconforme maandtermijn is bereikt, is
hertoetsen niet meer mogelijk.
Indien na 15 jaar de marktconforme maandtermijn nog niet bereikt is,
blijft de op dat moment door de gemeente vastgestelde maandtermijn voor
de rest van de looptijd ongewijzigd.
De lening wordt afgelost via jaarannuïteiten met een maandelijkse
betaling van één twaalfde deel.
De VROM Starterslening en de 1e hypotheek wordt uitsluitend met
Nationale Hypotheek Garantie afgesloten.
Voorwaarden aan de bancaire hypothecaire lening
De bank verstrekt de lening onder eerste hypotheek; SVn verstrekt de
VROM Starterslening onder tweede hypotheek waarbij het volgende van
toepassing is:
Bij een nieuwbouwwoning wordt, indien de kosten en de eerste termijn
kleiner zijn dan de hoofdsom van de VROM Starterslening, de VROM
Starterslening in een te openen Bouwkrediet bij SVn gestort. De kosten
en de eerste termijnbetaling worden direct in mindering gebracht op de
hoofdsom van de VROM Starterslening. De volgende termijnen worden daarna
gedeclareerd uit het bouwdepot van de VROM Starterslening en vervolgens
uit het bouwdepot van de marktconforme bancaire lening.
Indien de hoofdsom van de VROM Starterslening kleiner is dan de kosten
en de eerste termijnbetaling, wordt de hoofdsom van de VROM
Starterslening ineens uitbetaald aan de notaris.
De bank meldt de eigen lening onder Nationale Hypotheek Garantie aan bij
WEW en draagt de borgtochtprovisie af voor de eerste hypotheek.
De VROM Starterslening wordt verstrekt onder hypotheek waarbij zo nodig
genoegen wordt genomen met een 2e hypotheek.
De rentevastheidsperiode van de bancaire hypothecaire lening moet
tenminste 10 jaar bedragen
De bancaire hypothecaire lening mag niet hoger zijn dan een bedrag
gelijk aan de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning
volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie, minus de hoogte
van de VROM Starterslening. Voor toetsing en advisering wordt de
hoofdsom van de VROM Starterslening als “contante waarde subsidie”
ingevoerd.
De hypothecaire inschrijving voor de eerste, bancaire lening mag niet
hoger zijn dan de in dat jaar geldende maximale verwervingskosten
volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie.
De bank verplicht zich na het ingaan van de lening geen gelden meer
onder verband van de eerste hypotheekstelling ter leen te verstrekken
aan de schuldenaar. Voormelde verplichting rust op de bank uitsluitend
voor zolang als de door SVn aangegane VROM Starterslening niet volledig
is afgelost.
De bank meldt de eigen financiering onder Nationale Hypotheek Garantie
aan bij het Waarborgfonds Eigen Woningen, waarbij de VROM Starterslening
als contante waarde subsidie is opgenomen.
De bank draagt de borgtochtprovisie voor Nationale Hypotheek Garantie af
voor de eerste hypotheek, SVn doet dit voor de VROM Starterslening.
De transportakte en de hypotheekakte voor uw eerste hypotheek en de akte
voor uw tweede hypotheek (Starterslening) dienen in de gebruikelijke
volgorde, maar beslist in één en dezelfde afspraak bij de notaris te
passeren. Indien eigendom en eerste hypotheek eerder passeren kan de
Starterslening geen doorgang vinden.
Definities gebruikt bij de aanvangsdraagkrachttoets en de
draagkracht-hertoets Bij de aanvangsdraagkracht toets en de draagkracht hertoets wordt gebruik
gemaakt van de volgende definities:
Ontvangstdatum: Datum waarop de aanvraag door SVn is ontvangen.
Aanvrager: De aanstaande eigenaar die de aanvraag voor de VROM
Starterslening doet. Bij twee of meer aanstaande eigenaren gelden beiden
gezamenlijk als ‘aanvrager’.
Huishouden: Het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een
natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot
of geregistreerd partner, of degene die met hem op de ontvangstdatum een
gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de aan te kopen
woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Is een (pleeg)kind
mede-aanvrager, dan behoort deze persoon wel tot het huishouden. Er
kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde
huishouden behoren.
Individueel toetsinkomen Voor ieder lid van het huishouden wordt
afzonderlijk het toetsinkomen vastgesteld conform de dan geldende
NHG-normen.
Partner 1: Het lid van het huishouden met het hoogste individueel
toetsinkomen op de ontvangstdatum.
Partner 2: Indien het huishouden twee personen telt: degene(n) die niet
het hoogste individueel toetsinkomen op de ontvangstdatum heeft.Indien partner 1 feitelijk met meer dan één andere persoon een
gezamenlijke huishouding voert, wordt als partner 2 aangemerkt degene
–naast partner 1- met het hoogste individueel toetsinkomen.
Toetsinkomen huishouden: 95% van individueel toetsinkomen partner 1 en
indien van toepassing, 95% van individueel toetsinkomen partner 2.
Toetsrente: Rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, zoals geldt
op de ontvangstdatum van de aanvraag.
Financieringslastpercentage: Het financieringslastpercentage conform de
op de ontvangstdatum geldende Normen NHG, dat behoort bij het
individueel toetsinkomen van partner 1 en rekening houdend met de
toetsrente.Volgens de NHG norm wordt bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd de
‘financieringslasttabel vanaf 65 jaar’ van de NHG-voorwaarden en normen
gehanteerd.
Peiljaar: Indien de ontvangstdatum in de eerste helft van het
kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat twee jaar voorafgaat aan het
jaar waarin de ontvangstdatum ligt.Indien de ontvangstdatum in de tweede helft van het kalenderjaar ligt:
het kalenderjaar dat voorafgaat aan het jaar waarin de ontvangstdatum
ligt.
Beschikbaar eigen geld: 25 x belastbaar inkomen in box 3 van de
inkomstenbelasting in het peiljaar, van beide partners tezamen. (Op de
aanslag Inkomstenbelasting staat vermeld het belastbaar inkomen. Dit is
4% van het belaste vermogen, het vermogen dus na aftrek van de
vrijstelling).
Verwervingskosten
Genormeerde last marktconforme lening Kosten voor het verkrijgen in
eigendom van de woning zoals omschreven in de normen van de Nationale
Hypotheek Garantie. De maximale hoogte van de verwervingskosten wordt
vastgesteld door de gemeente.De genormeerde bruto last van de marktconforme lening aan het begin van
iedere periode ingaande periode 2, berekend op basis van
jaarannuïteiten, de toetsrente, het restant van de oorspronkelijke
looptijd van 30 jaar en de restanthoofdsom aan het begin van de
betreffende periode. In beginsel is deze last voor de resterende jaren steeds gelijk. Indien
echter één of meer van de aanvragers 56 jaar of ouder zijn, maar nog
geen 65 jaar, wordt de genormeerde last zodanig naar beneden bijgesteld
dat deze past bij het alsdan geldende inkomen (uitgaande van een aanname
dat het inkomen dan daalt tot 70%).
Looptijd
De looptijd van de VROM Starterslening bedraagt 30 jaar,
verdeeld over 5 perioden. (bij een lening <5.000 Euro
bedraagt de looptijd 5 jaar, bij een lening tussen 5.000 en
10.000 Euro bedraagt de looptijd 10 jaar.)
In aanvulling op de voorgaande definities worden bij de
draagkracht hertoets de volgende begrippen en definities
gehanteerd:
Ingangsdatum lening: Periode 1 gaat in op de ingangsdatum van de
lening.De ingangsdatum lening is de eerste dag van de maand volgend op de dag
waarop de hypotheekakte wordt gepasseerd.
Periode:Een aaneengesloten tijdvak waarin de maandelijkse som van rente en
aflossing constant blijft. De VROM Starterslening kent 5 perioden:Periode 1: jaar 1 t/m jaar 3Periode 2: jaar 4 t/m jaar 6Periode 3: jaar 7 t/m jaar 10Periode 4: jaar 11 t/m jaar 15Periode 5: jaar 16 t/m jaar 30.
Herzieningsdatum: De eerste dag van een periode met ingang van periode
2. Een herzieningsdatum valt altijd op de eerste dag van een
kalendermaand.
Peildatum: De dag die drie kalendermaanden voorafgaat aan de
herzieningsdatum.
Huishouden (t.b.v. draagkracht hertoets) Het huishouden van de
aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam
gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die
met hem voorafgaand aan de peildatum draagkracht hertoets tenminste zes
maanden een gezamenlijke huishouding voert, niet zijnde kinderen of
pleegkinderen. Is een (pleeg)kind mede-aanvrager dan behoort deze
persoon wel tot het huishouden. Er kunnen niet meer dan twee personen
tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren.
Hertoetsrente: In de draagkracht hertoets voor de perioden 2, 3 en 4: de
toetsrente draagkrachtaanvangstoets zoals vastgelegd in de offerte.In de draagkracht hertoets voor de periode 5: het rentepercentage van
SVn bij 15 jaar rentevast zoals geldt op de peildatum draagkracht
hertoets periode 5.
Financieringslastpercentage draagkracht hertoets Het
financieringslastpercentage conform de op de peildatum draagkracht
hertoets geldende NHG-normen dat behoort bij het individueel
toetsinkomen van partner 1 en rekening houdend met de
hertoetsrente.Volgens de NHG-norm wordt bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd de
‘financieringslasttabel vanaf 65 jaar’ van de NHG-voorwaarden en normen
gehanteerd.
Peiljaar draagkracht hertoets Indien de peildatum draagkracht hertoets
in de eerste helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat twee
jaar voorafgaat aan het jaar waarin de peildatum draagkracht hertoets
ligt. Indien de peildatum draagkracht hertoets in de tweede helft van
het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat voorafgaat aan het jaar
waarin de peildatum draagkracht hertoets ligt.
Restantlooptijd: De resterende looptijd op de herzieningsdatum zijnde 30
jaar minus het aantal op de herzieningsdatum verstreken jaren van de
looptijd, met de volgende uitzonderingen:
13 jaar bij een hoofdsom tussen € 5.000 en € 10.000;
8 jaar bij een hoofdsom lager dan € 5.000.
Marktconforme annuïteit VROM Starterslening De jaarannuïteit van de VROM
Starterslening over de restantlooptijd en restanthoofdsom, bij gegeven
hertoetsrente.
Inhoud van de aanvangsdraagkrachttoets Startersleningen Voor de aanvangsdraagkrachttoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de
NHG-toetsing, waarin bepaald wordt of een lening Nationale Hypotheek Garantie
mogelijk is met een bepaald inkomen. De kosten van de aanvangsdraagkrachttoets
zijn voor rekening van SVn. Uitzonderingen op de NHG toetsingsregels:
Bij de aanvangsdraagkrachttoets wordt ook rekening gehouden met
vermogen.
Het toetsinkomen dat in de aanvangsdraagkrachttoets wordt meegeteld
bedraagt 95% van het individuele toetsinkomen van partner 1 en partner
2.
Persoonlijke verplichtingen worden voor de aanvangsdraagkrachttoets van
de VROM Starterslening buiten beschouwing gelaten.De persoonlijke
verplichtingen worden wel meegenomen in de NHG-toets van de eerste
hypothecaire lening.
Hoogte StartersleningDe geadviseerde hoogte van de Starterslening wordt berekend zoals onderstaand
aangegeven. De gemeente bepaalt de uiteindelijke hoogte van de Starterslening. Hoogte Starterslening = Verwervingskosten -/- beschikbaar eigen geld -/- genormeerde marktconforme lening. De berekening van de genormeerde marktconforme lening is gebaseerd op een
simulatie van de marktconforme lening die de aanvrager met NHG kan krijgen. Indien geen van de partners op de ontvangstdatum 56 jaar of ouder is, verloopt
de berekening van de genormeerde marktconforme lening als volgt: Normfinancieringslast = Toetsinkomen huishouden x financieringslastpercentage. Genormeerde marktconforme lening = de maximale marktconforme lening op basis van
de geldende NHG-normen per peildatum aanvangsdraagkrachttoets. Toets bij 56 jaar of ouder Indien per peildatum van de aanvangsdraagkrachttoets één of meer van de
partners 56 jaar of ouder is, maar nog geen 65 jaar, gelden de volgende
aanvullende regels:
Vanaf het begin van een jaar waarin een partner 65 jaar wordt, wordt
rekening gehouden met een inkomen van 70% van het actuele toetsinkomen.
Hierbij wordt gerekend in hele jaren vanaf de peildatum
aanvangsdraagkrachttoets. Het toetsinkomen huishouden wordt vanaf het
begin van dat jaar overeenkomstig verlaagd.
De financieringslast moet vanaf het begin van een jaar waarin een
partner 65 jaar wordt passen bij het dan geldende toetsinkomen
huishouden. Hiertoe wordt er in de berekening vanuit gegaan dat er
gedurende de eerste periode extra wordt afgelost op de eerste, bancaire
hypotheek.
In de berekening van de nieuwe normfinancieringslast vanaf het begin van
het jaar waarin een partner 65 jaar wordt, wordt steeds uitgegaan van
het financieringslastpercentage van partner 1.
Normlast marktconforme lening Als onderdeel van de aanvangsdraagkrachttoets wordt vastgesteld hoe hoog de
genormeerde last van de marktconforme lening bedraagt aan het begin van ieder
van de volgende perioden. Deze bedragen zijn van belang bij de hertoetsen. Toets vermogen Bij de toets wordt er vanuit gegaan dat het belastbare vermogen in box 3 (dus
boven de vrijstelling) wordt gebruikt als eigen geld ter financiering van de
verwervingskosten. Inhoud van de draagkracht hertoets Startersleningen Belangrijk: Wanneer SVn op de mogelijke hertoetsmomenten, op verzoek van de aanvrager, een
draagkracht hertoets uitvoert, bedraagt het tarief hiervoor € 148,-, prijspeil
2006. Na 2006 wordt het tarief jaarlijks geïndexeerd met de
consumentenprijsindex alle huishoudens, en wel als volgt:index jaar t-1 x tarief jaar t-2index jaar t-2 =versiejaar infomapDe kosten van de draagkracht hertoets komen voor rekening van de aanvrager. SVn
brengt deze kosten in rekening bij de aanvrager. SVn brengt de kosten niet bij de aanvrager in rekening wanneer de gemeente in
het genoemde besluit bepaalt dat de gemeente de kosten voor haar rekening neemt.
In dat geval worden de kosten geboekt ten laste van de Gemeenterekening. Toetsinkomen Voor de draagkracht hertoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de
NHG-toetsing, waarin bepaald wordt of een lening Nationale Hypotheek Garantie
mogelijk is met een bepaald inkomen. Het toetsinkomen dat in de draagkracht hertoets wordt meegeteld bedraagt 100%
van het individuele toetsinkomen van partner 1 en partner 2. Uitzondering op de NHG-toepassingsregels: 1.Persoonlijke verplichtingen worden voor de draagkracht hertoets van de VROM
Starterslening buiten beschouwing gelaten.Herziening rente en aflossing De normfinancieringslast op de peildatum draagkracht hertoets is de basis voor
de herziening van de rente en aflossing voor de eerstvolgende periode. Normfinancieringslast = Toetsinkomen huishouden x financieringslastpercentage
hertoets Beschikbare financieringsruimte = Normfinancieringslast -/- financieringslast
van de eerste, bancaire lening bij aanvang van deze leningMarktconforme annuïteit Starterslening = de jaarannuïteit van de Starterslening
over de restantlooptijd bij de hertoetsrente. Vervolgens wordt de rente en looptijd als volgt vastgesteld:
Indien de beschikbare financieringsruimte groter is dan of gelijk is aan
de marktconforme annuïteit Starterslening, geldt gedurende de
restantlooptijd de genoemde annuïteit. De rente blijft vast t/m het
einde van periode 4. Daarna gaat een nieuwe rentevastheidsperiode in van
maximaal 15 jaar, met het rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast,
zoals geldt op de peildatum van periode 5.
Indien de beschikbare financieringsruimte kleiner is dan de
marktconforme annuïteit Starterslening, dan geldt gedurende de
eerstvolgende periode dat de financieringslast voor de Starterslening
gelijk is aan de beschikbare financieringsruimte. Ingeval de
eerstvolgende periode periode 5 is, dan is de financieringslast voor de
Starterslening voor de resterende looptijd gelijk aan de beschikbare
financieringsruimte
Het rentepercentage wordt daarbij als volgt berekend:Beschikbare financieringsruimte x 100%Hoogte VROM StartersleningHet rentepercentage wordt naar beneden afgerond op eentiende procent.Gaat voor de betreffende periode een volledige annuïteit gelden, dan vinden er
ten behoeve van de volgende perioden geen draagkracht hertoetsen meer
plaats.Wordt alleen rente berekend naast een beperkte annuïteit, dan wordt voorafgaand
aan de volgende periode opnieuw de mogelijkheid tot een draagkracht hertoets
aangeboden.2:Productspecificaties VROM StartersleningVerstrekkingDe lening wordt verstrekt door SVn na toewijzing door de gemeente, voorzover de
gemeente met betrekking tot minimaal 50% van de lening voldoende saldo heeft op
de “Gemeenterekening VROM Starterslening” bij SV en de VROM Startersrekening bij
SVn voldoende resterend saldo heeft ter afdekking van maximaal 50% van de door
SVn geraamde rentedervingskosten. Het is niet toegestaan de VROM Starterslening
in combinatie met koopsubsidie BEW+ in te zetten voor een individueel
startershuishouden.Bedrag (Hoofdsom) van de leningDe uiteindelijke hoogte van de hoofdsom van de VROM Starterslening wordt door de
gemeente vastgesteld, maar zal niet meer bedragen dan 20% van de
verwervingskosten. De verwervingskosten zijn overeenkomstig de normen van de
Nationale Hypotheek Garantie.LooptijdDe looptijd bedraagt maximaal 30 jaar. Indien de lening lager is dan € 10.000 dan geldt, vanaf het moment dat een
annuïteit gaat lopen, een looptijd van:
13 jaar bij een hoofdsom tussen € 5.000 en € 10.000;
8 jaar bij een hoofdsom lager dan € 5.000.
RentepercentageDe VROM Starterslening is bij aanvang renteloos.Vanaf het vierde jaar tot en met het vijftiende jaar geldt het marktconforme
rentepercentage. Het percentage is gebaseerd op de SVn rente 15 jaar vast en is
al vastgesteld bij de aanvraag van de lening. Uiterlijk twee maanden voor het
begin van het 4e, 7e, 11e en 16e jaar kan de aanvrager een
draagkrachthertoetsing aanvragen op basis van een brief die hij van SVn
uiterlijk drie maanden voor het 4e, 7e, 11e en/of 16e jaar ontvangt en na
overmaking aan SVn van de kosten hertoetsing. Indien uit deze
draagkrachthertoetsing(en) blijkt dat er geen financiële draagkracht is, blijft
de maandlast renteloos. Indien er sprake is van enige draagkracht wordt de rente
door SVn aangepast op basis van de gemeentelijke uitvoeringsregels VROM
Starterslening en gelijkgesteld aan de beschikbare financieringsruimte. Indien
na 15 jaar de marktconforme rente nog niet bereikt is, blijft het op dat moment
door de gemeente vastgestelde rentepercentage voor de rest van de looptijd
ongewijzigd.RentevastheidDe rentevastheidsperiode bedraagt 15 jaar vanaf ingangsdatum van de lening.AflossingDe VROM Starterslening is bij aanvang aflossingsvrij. Vanaf het vierde jaar geldt een jaarannuïteit op basis van de restant looptijd en het geldende
rentepercentage. Uiterlijk twee maanden voor het begin van het 4e, 7e, 11e en
16e jaar kan de aanvrager een draagkrachthertoetsing aanvragen op basis van een
brief die hij van SVn uiterlijk drie maanden voor het 4e, 7e, 11e en/of 16e jaar
ontvangt en na overmaking van de kosten hertoetsing. Indien uit deze
draagkrachthertoetsing blijkt dat er geen financiële draagkracht is, blijft de
maandlast gedurende de eerstvolgende periode renteloos en aflossingsvrij. Indien er sprake is van enige draagkracht wordt de financieringslast en de
hierop gebaseerde maandelijkse betaling gedurende de eerstkomende periode door
SVn aangepast op basis van de gemeentelijke uitvoeringsregels en gelijkgesteld
aan de beschikbare financieringsruimte.Op het moment dat de eerder genoemde jaarannuïteit volledig is bereikt, is
hertoetsen niet meer mogelijk. Indien na 15 jaar de eerder genoemde
jaarannuïteit nog niet volledig bereikt is, blijft de op dat moment door de
gemeente vastgestelde maandtermijn voor de rest van de looptijd ongewijzigd. Bij
verkoop wordt de restantschuld in zijn geheel afgelost. Een eventuele
restantschuld na 30 jaar wordt in één keer volledig afgelost.Betaling van rente en aflossingDe lening moet op basis van jaarannuïteiten worden afgelost in maandelijkse
termijnen, steeds te voldoen per het einde van elke maand. De maandelijkse betalingen worden valutair per 31 december van ieder jaar met de
schuldrest verrekend. Automatische incasso is verplicht. Vervroegde aflossingIs te allen tijde boetevrij toegestaan.Afsluitprovisie1,5% over de hoofdsom van de lening.Overige kostenNotariskosten.Borgtochtprovisie in verband met Nationale Hypotheek Garantie. Eventuele kosten hertoets.AkteVan de lening wordt een notariële akte opgemaakt.ZekerhedenHypotheek, waarbij zo nodig genoegen wordt genomen met een 2e hypotheek. Zowel
voor de eerste als voor de tweede hypothecaire lening –de bancaire lening en de
VROM Starterslening – wordt Nationale Hypotheek Garantie verkregen.Voorwaarden aan eerste, bancaire hypothecaire
leningVoor de eerste bancaire hypothecaire lening wordt Nationale Hypotheek Garantie
verkregen. De rentevastperiode bedraagt tenminste 10 jaar. De eerste hypothecaire lening mag niet hoger zijn dan een bedrag, gelijk aan de
kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning, volgens de normen van de
Nationale Hypotheek Garantie, minus de hoogte van de VROM Starterslening. De hypothecaire inschrijving van de eerste, bancaire lening mag niet hoger zijn
dan de van toepassing zijnde maximale verwervingskostengrens volgens NHG
garantie. De bank die de eerste hypothecaire lening verkrijgt verplicht zich na het ingaan
van de lening geen gelden meer onder verband van de eerste hypotheekstelling ter
leen te verstrekken aan de schuldenaar. Deze verplichting rust op de bank
uitsluitend voor zolang als de door SVn aangegane VROM Starterslening niet
volledig is afgelost. Deze bepaling dient in de desbetreffende hypotheekakte of
in de desbetreffende offerte te worden opgenomen. De transportakte en de hypotheekakte voor uw eerste hypotheek en de akte voor uw
tweede hypotheek (Starterslening) dienen in de gebruikelijke volgorde, maar
beslist in één en dezelfde afspraak bij de notaris te passeren. Indien eigendom
en eerste hypotheek eerder passeren kan de Starterslening geen doorgang
vinden.KrediettoetsNa aanvraag voor een VROM Starterslening vindt een aanvangsdraagkrachttoets
plaats. Onderdeel hiervan is een BKR toets en VIS-toets.