Organisatie | Almere |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Verordening, houdende regels omtrent de verdeling van woonruimte en de wijziging van de samenstelling van de woonruimtevoorraad in Almere |
Citeertitel | Huisvestingsverordening Almere 2012 |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp |
ARTIKEL 25 IS IN WERKING GETREDEN OP 1 JUNI 2011
DE ARTIKELEN DIE BETREKKING HEBBEN OP DE URGENTIEREGELING, NAMELIJK ((DELEN VAN) DE ARTIKELEN 1, 2, 4, 10, 11, 17, 19, 20, 22 EN 23) ZIJN OP 1 JANUARI 2013 IN WERKING GETREDEN
DE OVERIGE BEPALINGEN EERST OP EEN DOOR BURGEMEESTER EN WETHOUDERS TE BEPALEN TIJDSTIP
Huisvestingswet, art. 2
Nadere regels urgentie
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
31-12-2011 | 19-01-2015 | art. 28 en art. 29 | 22-12-2011 Gemeenteblad Almere, 23-12-11 | RV-77/2011 |
De raad van de gemeente Almere,
Gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van Almere,
Gelet op artikel 2 van de Huisvestingswet,
Overwegende dat het gewenst is regels te stellen om tot een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van de beschikbare woonruimte in de gemeente Almere te komen
Vast te stellen de volgende VERORDENING, houdende regels omtrent de verdeling van woonruimte en de wijziging van de samenstelling van de woonruimtevoorraad in Almere.
HOOFDSTUK 1 ALGEMENE BEPALINGEN
In deze Verordening wordt verstaan onder:
economische binding: de binding van een persoon aan de regio Almere, daarin gelegen dat die persoon, met het oog op de voorziening in het bestaan, een redelijk belang heeft zich in deze regio te vestigen, met dien verstande dat een economische binding in elk geval wordt aangenomen ten aanzien van personen die voor de voorziening in het bestaan zijn aangewezen op het duurzaam verrichten van arbeid binnen of vanuit deze regio.
inkomen: gezamenlijke verzamelinkomens als bedoeld in artikel 2.3 van de Wet inkomstenbelasting 2001 van de bewoners van een woongelegenheid, met uitzondering van kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, met dien verstande dat in het eerste lid van dat artikel voor ‘belanghebbende’ telkens wordt gelezen: huurder.
maatschappelijke binding: de binding van een woningzoekende aan de regio Almere, daarin gelegen dat die woningzoekende een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in deze regio te vestigen, met dien verstande dat een maatschappelijke binding in elk geval wordt aangenomen ten aanzien van personen die ten minste twee jaar onafgebroken ingezetene zijn van de regio, dan wel familieleden in de eerste graad hebben die ten minste twee jaar onafgebroken ingezetene zijn van de regio.
Hoofdstuk 2 VERDELING VAN WOONRUIMTE
Paragraaf 1. Algemene bepalingen
Het is verboden de in artikel 2, eerste lid aangewezen woonruimte zonder een huisvestingsvergunning:
Het college hanteert hierbij de volgende criteria:
Tenminste 90% van alle woonruimten als bedoeld in artikel 2, eerste lid onder a wordt toegewezen aan huishoudens met een inkomen dat niet hoger is dan het bedrag, genoemd in artikel 4, lid 1 van de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting, welk bedrag met ingang van 1 januari van elk jaar wordt aangepast overeenkomstig artikel 4, lid 4 van de genoemde Tijdelijke regeling.
Maximaal 10% van alle woonruimten als bedoeld in artikel 2, eerste lid onder a, wordt toegewezen aan huishoudens met een inkomen hoger dan het bedrag, genoemd in artikel 4, lid 2 van de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting, welk bedrag met ingang van 1 januari van elk jaar wordt aangepast overeenkomstig artikel 4, lid 4 van de genoemde Tijdelijke regeling. Bij de toewijzing van deze groep woningen, hebben urgent woningzoekenden voorrang boven regulier woningzoekenden.
Het college verleent ontheffing van één of meer voorwaarden voor het verlenen van een huisvestingsvergunning indien de woonruimte gedurende acht weken, tenminste twee keer, tevergeefs is aangeboden via het aanbodmedium aan woningzoekenden die ingevolge artikel 15, artikel 16 of artikel 17 voor de woonruimte in aanmerking komen. Geen ontheffing kan worden verleend van het bepaalde in artikel 4.
Voor een via het lotingssegment geadverteerde woonruimte zoals bedoeld in artikel 2 eerste lid onder a, met drie of minder kamers, komt de woningzoekende in aanmerking die op basis van een loting als eerste gegadigde is benoemd, en aan de criteria in artikel 4, 10 en 12 voldoet en, indien van toepassing, aan de criteria in artikel 21 lid 1 t/m 5 voldoet, en schriftelijk of digitaal kenbaar heeft gemaakt voor de aangeboden woonruimte in aanmerking te willen komen.
Voor een via het lotingssegment geadverteerde woonruimte zoals bedoeld in artikel 2 eerste lid onder a, met vier of meer kamers, komt de woningzoekende in aanmerking die een sociale huurwoning in Almere vrijmaakt en op basis van loting als eerste gegadigde is benoemd, en aan de criteria in artikel 4, 10 en 12 voldoet en, indien van toepassing, aan de criteria in artikel 21 lid 1 t/m 5 voldoet en schriftelijk of digitaal kenbaar heeft gemaakt voor de aangeboden woonruimte in aanmerking te willen komen. Wanneer er geen kandidaat huurders zijn die een sociale huurwoning vrijmaken, dan komt de eerstvolgende woningzoekende in aanmerking die op basis van een loting als eerste gegadigde is benoemd, aan de criteria in artikel 4, 10 en 12 voldoet en, indien van toepassing, aan de criteria in artikel 21 lid 1 t/m 5 voldoet en schriftelijk of digitaal kenbaar heeft gemaakt voor de aangeboden woonruimte in aanmerking te willen komen.
Voor een via het inschrijfduursegment geadverteerde woonruimte, zoals bedoeld in artikel 2 eerste lid onder a, komt de woningzoekende in aanmerking die voor die woonruimte de langste inschrijfduur heeft in het register van woningzoekenden, en aan de criteria in artikel 4, 8, 10 en 12 voldoet en, indien van toepassing, aan de criteria in artikel 21 lid 1 t/m 5 voldoet en schriftelijk of digitaal kenbaar heeft gemaakt voor de aangeboden woonruimte in aanmerking te willen komen.
Vrijkomende woonruimten zoals bedoeld in artikel 2, eerste lid onder a, worden op volgorde van aanmelding van vrijkomen om en om verdeeld over het lotingssegment als bedoeld in artikel 15 en het inschrijfduursegment als bedoeld in artikel 16. Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt naar kenmerken van de woonruimte.
Voor woningzoekenden in het bezit van een urgentieverklaring als bedoeld in art. 19 geldt het volgende:
Woningzoekenden in het bezit van een urgentieverklaring krijgen voorrang boven woningzoekende huishoudens zonder urgentieverklaring in het lotingssegment als bedoeld in artikel 15 en in het inschrijfduursegment als bedoeld in artikel 16. Hierbij moet onverminderd worden voldaan aan de criteria zoals gesteld in artikel 4, 10 en 12 en indien van toepassing in artikel 8, en aan het zoekprofiel zoals bedoeld in artikel 19 lid 4 sub f.
Woningzoekenden in het bezit van een urgentieverklaring krijgen voorrang boven woningzoekenden zonder urgentieverklaring bij de toewijzing van woonruimte als bedoeld in artikel 21, mits zij, voor zover van toepassing, voldoen aan de criteria zoals voor de betreffende woonruimte gesteld in artikel 21 lid 1 t/m 5, en wordt voldaan aan de criteria zoals gesteld in artikel 4, 10 en 12 en indien van toepassing in artikel 8, en wordt voldaan aan het zoekprofiel zoals bedoeld in artikel 19 lid 4 sub f.
Het college is bevoegd woonruimten aan te wijzen die met voorrang zullen worden toegewezen aan specifieke groepen woningzoekenden, met dien verstande dat de woonruimte een nader te bepalen periode via het aanbodmedium aan de specifieke doelgroep wordt aangeboden. Deze periode kan verschillen per type woonruimte:
Voordat de nadere regels met betrekking tot urgentieverklaringen in werking treden, wordt een dergelijk besluit van het college aan de raad bekend gemaakt. De nadere regels treden vier weken na die bekendmakingen in werking, tenzij de raadsgriffie binnen die vier weken een agendavoorstel ontvangt om die nadere regels te bespreken. Dat agendavoorstel dient door tenminste een vijfde deel van de raadsleden te zijn ingediend.
In gevallen, waarin strikte naleving van deze verordening tot onbillijkheid van overwegende aard zou leiden, kan het college ten gunste van de aanvrager afwijken van deze verordening.
In de gevallen, waarin deze verordening niet voorziet, beslist het college, waarbij zij zich uitsluitend zal laten leiden door overwegingen, betrekking hebbende op de evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte.
Met de opsporing van de in artikel 2 strafbaar gestelde feiten zijn, behalve de in artikel 141 van het Wetboek van strafvordering en de in artikel 75, tweede lid, van de wet aangewezen ambtenaren, ook de in lid 1 bedoelde ambtenaren belast, voor zover zij tevens buitengewoon opsporingsambtenaar zijn.
Deze toelichting behoort bij de huisvestingsverordening van de gemeente Almere, hierna de verordening genoemd, en geeft een algemene en artikelgewijze toelichting op de beleidsmatige achtergronden.
De verordening is op 23 juni 2011 door de gemeenteraad vastgesteld en is de opvolger van het Convenant Woonruimteverdeling 2007. De Huisvestingsverordening zal op 1 januari 2012 van kracht worden en zal dan het Convenant vervangen. Het Convenant treedt buiten werking op moment van inwerkingtreding van de Huisvestingsverordening.
Binnen de gemeente Almere is behoefte ontstaan de woonruimteverdeling op een ander wijze vorm te geven. De toenemende schaarste aan vrijkomende sociale huurwoningen in combinatie met de toenemende vraag naar deze woningen is voor de gemeente aanleiding om de toewijzingsregels te herzien. Het oude toewijzingsbeleid was onder andere gestoeld op de doelstellingen “evenredige kansen voor alle woningzoekenden” en een “zo groot mogelijke keuzevrijheid”. In een tijd van economische tegenwind waarin het aantal mutaties binnen de sociale huurvoorraad terugloopt, de sociale huurvoorraad nauwelijks in omvang groeit en meer lagere inkomens aangewezen zijn op een sociale huurwoning, wenst de gemeente de vrijkomende woningen zoveel mogelijk te bestemmen voor de doelgroepen waarvoor deze in eerste instantie bestemd zijn. Dit zijn huishoudens met een laag inkomen en huishoudens die dakloos zijn of dreigen te worden buiten hun schuld, of zich in een levensontwrichtende situatie bevinden.
Puntsgewijs zijn er de volgende aanleidingen om de woonruimteverdeling te herzien:
Beperkte reikwijdte van de urgentieregeling. In de huidige urgentieregeling komen alleen woningzoekenden in aanmerking die zich in een levensbedreigende situatie bevinden. Huishoudens die in de problemen zitten die niet levensbedreigend maar wel levensontwrichtend zijn, vallen hierdoor buiten de boot.
De gemeente wil daarnaast de nieuwe toewijzingsregels benutten om de sociale binding in de stad te versterken. Uit onderzoek blijkt dat de helft van de Almeerders weinig sociale contacten heeft binnen Almere. Het hebben van sociale contacten, het gevoel hebben bij de maatschappij te horen, eraan mee kunnen doen, heeft een positieve invloed op het welbevinden van mensen (inclusief gezondheidsbeleving). Het sociale contact beïnvloedt verder de mogelijkheden voor mensen om op eigen kracht (of met zo beperkt mogelijke ondersteuning) zelf de weg te vinden in de maatschappij, omdat men bij elkaar terecht kan en minder is aangewezen op professionele verwijzing en ondersteuning. De gemeente wil de sociale binding versterken door maatschappelijke en economische bindingseisen te stellen voor toelating op de Almeerse sociale huurmarkt. Daarnaast wil de gemeente doorstroming bevorderen binnen Almere door mensen die een sociale huurwoning achterlaten voorrang te geven wanneer zij naar een grotere woning willen verhuizen.
Daarnaast wil de gemeente dat sociale koopwoningen die in de nieuwbouw worden gerealiseerd, ook worden betrokken door de doelgroep die hierop qua inkomen is aangewezen. In het Homeruskwartier is hiermee geëxperimenteerd. De huisvestingsverordening is het aangewezen instrument om de toewijzing van sociale koopwoningen in regulier beleid op te nemen.
Het centrale uitgangspunt van de verordening is een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van vrijkomende sociale woningen. Dit is uitgesplitst naar de volgende subdoelen:
De gemeente stelt voor de rechtsbescherming van woningzoekenden een bezwaar en beroepscommissie in op grond van de Algemene Wet Bestuursrecht.
Indeling van de huisvestingsverordening
De verordening bestaat uit vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 geeft definities. Hoofdstuk 2 geeft bepalingen over de verdeling van woonruimte. Hoofdstuk 3 beschrijft de overige bepalingen (o.a. handhaving en toezicht). Hoofdstuk 4 geeft tenslotte de overgangsbepalingen.
HOOFDSTUK 1 – ALGEMENE BEPALINGEN
De meeste van de begrippen in het artikel spreken voor zich. Dat geldt echter niet voor lid:
e. Economische binding: Het betreft een algemene omschrijving die is afgeleid van de Huisvestingswet (HW), artikel 1, sub l. De woningzoekende moet “met het oog op voorziening in het bestaan, een redelijk belang hebben zich in dat gebied te vestigen”. Economische binding geldt in elk geval voor personen die duurzaam arbeid verrichten binnen of vanuit de desbetreffende regio.
De definitieve toetsing vindt plaats op het moment van toewijzing. De overlegde stukken moeten op dat moment actueel en rechtsgeldig zijn.
De omschrijving “met het oog op de voorziening in het bestaan” impliceert dat het hier wel een substantieel deel van de inkomensverwerving zal moeten betreffen. Er mag daarbij niet worden uitgaan van een bepaald aantal arbeidsuren. Parttimers die minder uren werken maar daarin wel hun hoofdbron van inkomsten hebben worden dan ten onrechte uitgesloten. Uitgangspunt is dat tenminste 50% van het belastbaar huishoudeninkomen – ongeacht de bron van het inkomen, uit arbeid of uitkering – wordt verworven in of vanuit de regio.
Verder moet sprake zijn van een duurzaam karakter van de arbeid als zodanig. Een contract of interim-overeenkomst van tenminste één jaar kan in elk geval als duurzaam worden beschouwd. “Binnen of vanuit de desbetreffende gemeente” impliceert dat het bedrijf (of de vestiging) van de woningzoekende in een van de regiogemeenten is gevestigd.
r. Maatschappelijke binding: verondersteld wordt dat deze binding geldt voor iemand die “een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang” heeft. Iemand is maatschappelijk gebonden als:
t. Regio Almere: tot de regio Almere behoren de volgende gemeenten: Almere, Lelystad, Zeewolde, Dronten, Noordoostpolder, Urk (provincie Flevoland), Amsterdam, Zaanstad, Haarlemmermeer, Amstelveen, Purmerend, Aalsmeer, Edam-Volendam, Uithoorn, Diemen, Waterland, Wormerland, Ouder-Amstel, Landsmeer, Oostzaan, Beemster, Zeevang (Stadsregio Amsterdam), Blaricum, Bussum, Hilversum, Huizen, Laren, Muiden, Naarden, Weesp en Wijdemeren (Gewest Gooi en Vechtstreek).
HOOFDSTUK 2 – VERDELING VAN WOONRUIMTE
In dit hoofdstuk zijn regels met betrekking tot het verdelen van woonruimte opgenomen.
De woonruimteverdeling is enkel van toepassing op huurwoningen in de gemeente Almere die vallen binnen de normen van de Wet op de huurtoeslag en nieuwbouwkoopwoningen met koopprijsgrens als aangegeven in de Wet Bevordering Eigen Woningbezit.
Woonruimten waarvan de eigenaar maximaal drie woningen in Almere verhuurt, zijn uitgezonderd van de vergunningplicht. Op deze manier is het mogelijk voor bijvoorbeeld ouders van studerende kinderen, een woning te kopen en die aan hen te verhuren.
De Verordening is ook niet van toepassing op onzelfstandige woonruimten, zoals studentenkamers of kamers in verzorgingstehuizen. Ook is de Verordening niet van toepassing op standplaatsen voor woonwagens, woonwagens, ligplaatsen voor woonschepen en woonschepen.
In dit artikel is geregeld dat voor het in gebruik nemen van een huur- of nieuwbouwkoopwoning onder de eerder genoemde prijsgrenzen een huisvestingsvergunning vereist is. Verder bevat dit artikel een verbod jegens de verhuurder om een huurwoning in gebruik te geven aan iemand die niet beschikt over een huisvestingsvergunning. Hiermee is de wederzijdse verantwoordelijkheid van huurder en verhuurder gegeven.
Artikel 4. Toelating tot de vergunningplichtige woonruimten
Dit artikel regelt welke woningzoekenden in aanmerking komen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning. De woningzoekende dient een minimumleeftijd van 18 jaar te hebben en de Nederlandse nationaliteit te bezitten, of rechtmatig in Nederland te verblijven. Daarnaast dient ten minste één lid van het huishouden een economische of maatschappelijke binding met de regio Almere te hebben (zie hoofdstuk 1 voor de definitie).
Artikel 5. Aanvragen van een huisvestingsvergunning
In dit artikel is opgenomen hoe een aanvraag om verlening van een huisvestingsvergunning moet worden ingediend en welke stukken daarbij moeten worden overgelegd.
Regelt de termijn waarbinnen het college op de aanvraag om verlening van een huisvestingsvergunning beslist.
Artikel 7. Gegevens op de huisvestingsvergunning
In dit artikel is vervat welke gegevens op de huisvestingsvergunning worden vermeld. Het tweede lid regelt dat de huisvestingsvergunning slechts geldig is indien het gehele huishouden, of de gehele woongroep, de woning daadwerkelijk betrekt.
Artikel 8. Register van woningzoekenden
In dit artikel is geregeld dat de woningzoekenden die op zoek zijn naar een sociale huurwoning in het inschrijfduursegment zich moeten inschrijven in een register. De inschrijving dient jaarlijks te worden verlengd. Voor inschrijving worden kostendekkende leges geheven. Ingeschrevenen kunnen reageren op woningen in het lotingssegment en in het inschrijfsegment. Dit zorgt voor actief zoekgedrag. Woningzoekenden die zich alleen richten op het lotingssegment hoeven zich niet in te schrijven in het register. Zij betalen administratiekosten wanneer ze na loting de woning krijgen toegewezen.
Lid 9. Als moment van inschrijving geldt de datum waarop het verschuldigde inschrijfgeld (leges) door de gemeente is ontvangen.
Lid 11. Dit artikel regelt de gronden waarop een inschrijving kan worden ingetrokken. Een van de uitschrijfgronden kan een maximum aantal onterechte weigeringen zijn. Bepalingen omtrent weigeringen worden bij de uitvoering nader uitgewerkt.
Artikel 9. Criteria voor vergunningverlening
In dit artikel is geregeld wanneer de huisvestingsvergunning wordt verleend. Bij de toetsing wordt bezien of de aanvrager voldoet aan de regels die zijn gesteld met betrekking tot de toelating tot de vergunningplichtige woningmarkt, zoals neergelegd in artikel 4 van de Verordening. Daarnaast wordt getoetst of wordt voldaan aan de in dit hoofdstuk gestelde ten aanzien van de verhouding tussen het inkomen en de huurprijs van de te betrekken woonruimte, evenals de verhouding tussen de grootte van het huishouden en het aantal kamers van de te betrekken woonruimte.
2.Lid 4. Het college heeft de mogelijkheid om voor bepaalde aangewezen gebieden of voor bepaalde categorieën van woonruimte andere toewijzingscriteria op te stellen. Dit kan bijvoorbeeld nodig zijn omdat zich problemen met de leefbaarheid in een complex voordoen of omdat de wens bestaat om met een andere wijze van toewijzing te experimenteren.
Artikel 10. Passendheid – verhouding tussen inkomen en huurprijs
Artikel 10 geeft de verhoudingen tussen inkomens van woningzoekende huishoudens en de te verdelen woonruimte. In 10 lid 2 sub a is bepaald dat sociale huurwoningen tot de huurtoeslag alleen betrokken kunnen worden door huishoudens met een inkomen tot € 46.000 (prijspeil 2011, jaarlijks te indexeren). Hiermee is sprake van een bovengrens; boven deze grens kan men niet in aanmerking komen voor een huurwoning waarvoor deze verordening geldt.
Artikel 10 lid 2 sub b en c: ter uitvoering van het besluit van de Europese Commissie van 15 december 2009 over staatssteun voor woningcorporaties is op 1 januari 2011 de ministeriele regeling “Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting” in werking getreden. 90% van alle huurwoningen tot de huurtoeslaggrens dient te worden toegewezen aan mensen met een inkomen tot € 33.614 (dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd). 10% van de toegewezen woonruimte kan worden betrokken door huishoudens met een inkomen hoger dan € 33.614. Urgenten hebben in dit laatste segment voorrang.
Artikel 10 lid 2 sub d en e: Woonruimten met een huur tot en met de tweede aftoppingsgrens worden bij voorrang toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen tot de huurtoeslaggrens (doelgroep van beleid) Woonruimten met een rekenhuur tot en met de kwaliteitskortingsgrens worden bij voorrang aangeboden aan jongeren tot 23 jaar die qua inkomen behoren tot de doelgroep van beleid.
Met de term ‘voorrang’ wordt geregeld dat de woonruimte bij de juiste doelgroep terecht komt. In het geval er geen geschikte woningzoekende uit de betreffende doelgroep reageert op de woning, dan kan de woning ook aan een andere woningzoekende worden toegewezen. Dit om leegstand te voorkomen.
Artikel 11. Passendheid – verhouding tussen inkomen en koopprijs
Dit artikel regelt de financiële passendheid bij nieuwbouw sociale koopwoningen. Alleen huishoudens met een inkomen lager dan € 46.000 (IBBA-plus grens, prijspeil 2011) krijgen een huisvestingsvergunning toegewezen na de koop van een sociale koopwoning in de nieuwbouw. Het aanbod aan sociale koopwoningen in de nieuwbouw is beperkt. Het is daarom belangrijk dat de goedkope woningen bij de doelgroep terecht komen waar ze voor bedoeld zijn. De genoemde prijsgrens wordt jaarlijks geïndexeerd.
Artikel 12. Passendheid – bezettingsnorm
Dit artikel regelt de relatie tussen de gezinsgrootte van de aanvrager en de grootte van de te betrekken voor een woonruimte in het sociale huursegment. Er wordt gesteld dat grote woningen (vier kamers) bij voorrang worden toegewezen aan huishoudens met minimaal twee personen. Woningen met vijf of meer kamers worden bij voorrang toegewezen aan huishoudens met minimaal vijf personen.
Met de term ‘voorrang’ wordt geregeld dat de woonruimte bij de juiste doelgroep terecht komt. In het geval er geen geschikte woningzoekende uit de betreffende doelgroep reageert op de woning, dan kan de woning ook aan een andere woningzoekende worden toegewezen. Dit om leegstand te voorkomen.
Dit artikel geeft aan hoe om te gaan met het verlenen van huisvestingsvergunningen bij woningruil, ook in geval op de woning een label rust.
Artikel 14. Vruchteloze aanbieding
Met het opnemen van een bepaling over vruchteloze aanbieding voldoet de Verordening aan de wettelijke verplichting die de Huisvestingswet stelt. Een woning kan na een termijn van acht weken worden verhuurd of verkocht aan een woningzoekende die niet aan alle vereisten voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning voldoet. Deze bepaling biedt daarmee een zekere normversoepeling. Geen ontheffing kan worden gegeven voor het vereiste uit artikel 4 (minimaal 18 jaar, beschikking hebben over rechtmatig verblijf hier te lande en economische dan wel maatschappelijke binding).
Woningzoekenden kunnen in twee segmenten zoeken naar vrijkomende sociale huurwoningen: het lotingssegment en het inschrijfduursegment. Voor het lotingssegment hoeft men zich niet in te schrijven in een register.
In artikel 15 zijn de kenmerken van het lotingsysteem vastgelegd. De rangorde van woningzoekenden voor een woonruimte wordt bepaald op basis van een loting.
Woonruimten met vier of meer kamers worden bij voorrang verloot onder de woningzoekenden die een sociale huurwoning in Almere achterlaten, en op de betreffende woonruimte hebben gereageerd en aan de vereisten voldoen. Als zich geen kandidaat aanmeldt die een sociale huurwoning achterlaat, komt de eerstvolgende (in rij van loting) die geen woonruimte achterlaat in aanmerking.
Huishoudens in het bezit van een urgentieverklaring als bedoeld in artikel 19 kunnen ook reageren op via het lotingssegment geadverteerde woonruimte. Zij hebben dan voorrang boven huishoudens zonder urgentieverklaring. Dit geldt ook voor gelabelde woningen die worden verloot (artikel 21), mits zij voldoen aan de criteria passend bij het betreffende label. Urgenten en niet-urgenten dienen aan de algemene toelatings- en passendheidseisen te voldoen.
Artikel 16. Inschrijfduursegment
In het inschrijfduursegment wordt de rangorde van woningzoekenden opgemaakt op basis van de inschrijfduur van een woningzoekende. Woningzoekende huishoudens in het bezit van een urgentieverklaring als bedoeld in artikel 19 mogen reageren op via het inschrijfduursegment geadverteerde woonruimte. Zij hebben hierbij voorrang boven huishoudens zonder een urgentieverklaring. Urgenten hebben ook voorrang wanneer het een gelabelde woning betreft (artikel 21), mits zij voldoen aan de criteria passend bij het betreffende label. Urgenten en niet-urgenten dienen aan de algemene toelatings- en passendheidseisen te voldoen.
Artikel 17. Overige volgordebepalingen
Dit artikel regelt een aantal aanvullende volgordebepalingen.
Lid 1. Vrijkomende woonruimten worden na leegmelding om en om verdeeld over het lotingssegment en het inschrijfduursegment. De eerste vrijkomende woonruimte wordt verdeeld via het lotingssegment, de daarop volgende woonruimte via het inschrijfduursegment, et cetera. De helft van de vrijkomende woonruimten valt dus in het lotingssegment, de andere helft in het inschrijfduursegment. Daarbij wordt geen onderscheid gemaakt naar kenmerken van de woonruimte zoals type, prijs et cetera.
Lid 2: Huishoudens in het bezit van een urgentieverklaring als bedoeld in artikel 19 mogen zowel reageren op geadverteerde woonruimte in het lotingssegment als het inschrijfduursegment. In beide segmenten hebben urgent woningzoekenden voorrang op niet-urgent woningzoekenden; dit geldt ook voor gelabelde woningen. De rangorde van urgenten die hun interesse voor de woning kenbaar hebben gemaakt, wordt opgemaakt op basis van de datum op de urgentieverklaring. Urgenten dienen aan de algemene toelatings- en passendheidseisen te voldoen.
Lid 3. Het college kan andere volgordecriteria benoemen dan weergegeven in artikel 15, 16 of 17 lid 2. Dit kan bijvoorbeeld aan de orde zijn bij woonruimten met een label, die worden toegewezen op basis van de datum op de CIZ of WMO-indicatiebeschikking.
Artikel 18. Bouwgroepen en woongroepen
Dit artikel regelt voorrang de voor deelnemers van bouwgroepen. De gemeente stimuleert dat inwoners zelf (mede) bepalen hoe zij willen wonen. Dat gebeurt o.a. via bouwgroepen. Bewoners realiseren daarbij gezamenlijk (al dan niet met hulp van een ontwikkelende partij) een woningbouwproject. De tijd, geld en moeite die mensen in het project steken verschaft de deelnemers een voorrangspositie bij de woningtoewijzing. Voor woonruimten die gerealiseerd zijn door een bouwgroep, of woonruimten die onderdeel zijn van een woongroep kan het college toestemming geven voor een coöptatieregeling. Hierdoor kunnen deelnemers aan een dergelijk project of woongroep zelf bepalen welk huishouden in aanmerking komt voor leegkomende woonruimte in de bouw- of woongroep.
Artikel 19. Urgentieverklaring
In artikel 19 is geregeld dat aan woningzoekenden een urgentieverklaring kan worden toegekend als zij als gevolg van een noodsituatie waarin zij verkeren een (andere) woning nodig hebben.
Bij b ‘medische of sociale redenen’ kan het gaan om diverse situaties. Het gaat hier om gevallen waarin de woonsituatie zodanig ontwricht is dat de aanvrager of andere leden van het huishouden hierdoor ernstig geestelijk of lichamelijk belast zijn en alleen andere woonruimte een oplossing een ruimte biedt. Bij medische redenen moet gedacht worden aan langdurige medische problematiek, waarvoor op korte termijn een andere woonruimte noodzakelijk is. Onder sociale urgentie wordt onder andere dakloosheid na echtscheiding of gedwongen verkoop van de woning verstaan.
Woningzoekenden met een urgentieverklaring moeten, behoudens uitzonderingen zoals beschreven in de nadere regels urgentie, zelf zoeken naar een passende woning, op basis van hun zoekprofiel. Onder passend wordt verstaan dat het aantal kamers van de woning maximaal gelijk moet zijn aan het aantal personen in het huishouden. Wanneer de woning wordt geweigerd vervalt de urgentieverklaring.
Bij het verlenen van een urgentieverklaring wordt op de beschikking vermeld voor welk type woning de urgentie geldt. Het zoekprofiel is daarmee van groot belang. De verlening van een urgentieverklaring is immers uitsluitend bedoeld om de specifieke woonnoodsituatie van de aanvrager op te lossen. Hiermee geeft dit artikellid uitdrukking aan de onwenselijkheid om met behulp van een toegekende urgentieverklaring ‘promotie’ te maken in de wooncarrière van de aanvrager.
Bovenstaande wordt onder meer nader uitgewerkt in een separate beleidsregel.
Voor het beoordelen van urgentieaanvragen wordt een urgentiecommissie ingesteld, tenminste bestaande uit één door de gemeente voorgedragen lid en één door de corporaties voorgedragen lid en een derde lid. Over de samenstelling van de urgentiecommissie, de taken en uitvoering worden nadere afspraken gemaakt (zie ook artikel 22, nadere regels met betrekking tot urgentie).
In dit artikel is geregeld dat woonruimten die van een ‘label’ zijn voorzien met voorrang worden toegewezen aan bepaalde, in dit artikel genoemde, groepen woningzoekenden (1 t/m 5). Omdat woonruimten met specifieke kenmerken schaars zijn, worden deze voorbehouden aan bepaalde doelgroepen. De labeling van woningen is de gezamenlijke verantwoordelijkheid van gemeente en verhuurders. Dit vormt onderdeel van nader overleg.
In dit artikel is opgenomen dat het college nadere regels kan stellen omtrent de verlening van urgentieverklaringen. Dit voorkomt dat in de Verordening zelf een groot aantal procedurele regels wordt opgenomen. Daarnaast zal het college onder andere regels opstellen ten aanzien van de vergunningverlening, labeling en experimenten.
HOOFDSTUK 3 – OVERIGE BEPALINGEN
De aard en de strekking van de hardheidsclausule zijn zodanig dat deze slechts met uiterste terughoudendheid kan worden toegepast. Bij de toetsing van de bijzondere gevallen dient in elk geval beoordeeld te worden of het college in eerdere, vergelijkbare situaties hebben besloten tot toepassing van de hardheidsclausule.
Artikel 24. Uitleg verordening
In gevallen waarin de Verordening niet voorziet wordt door het college beslist met inachtneming van het volkshuisvestelijk beleid.
Artikel 25. Experimenten en leefbaarheidsmaatregelen
Dit artikel regelt dat ruimte bestaat om in het belang van de volkshuisvesting experimenten te starten waarbij voor een beperkte tijd kan worden afgeweken van deze verordening. Dit kan bijvoorbeeld nodig zijn omdat zich problemen met de leefbaarheid in een complex voordoen of omdat de wens bestaat om met een andere wijze van toewijzing te experimenteren.
In de uitvoering van de verordening is voorzien in het toezicht op onrechtmatige/illegale bewoning door daartoe aangewezen ambtenaren.
Artikel 27. Bestuurlijke boete
Op 1 juli 2009 is de bestuurlijke boete ter bestrijding van overtredingen van de Huisvestingswet ingevoerd. Daarbij is de mogelijkheid gecreëerd om een boete op te leggen voor het in gebruik nemen en in gebruik geven van een vergunningplichtige woning zonder huisvestingsvergunning, alsmede voor het zonder vergunning onttrekken van woonruimte aan de woningmarkt, samenvoeging van woonruimte of omzetting in onzelfstandige woonruimte.
De overtredingen van de vergunningsplicht voor het in gebruik geven van woonruimte en het onttrekken van woonruimte kunnen worden beboet met een maximum van € 18.500,-. Degene die de woning in gebruik neemt kan worden beboet met een maximum van € 340,-.
Met vorenstaande maximum bedragen is tot uitdrukking gebracht dat een overtreding door een eigenaar/verhuurder zwaarder dient te wegen dan een overtreding door een huurder.
De boete kan met 50% worden verhoogd als de overtreder zich binnen twaalf maanden nogmaals schuldig maakt aan een zelfde overtreding. Bij eigenaren die woonruimte bedrijfsmatig exploiteren kan worden verhoogd met 100%.