Organisatie | Noordoostpolder |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Algemene voorwaarden voor de verkoop van grond |
Citeertitel | Algemene voorwaarden voor de verkoop van grond |
Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
Onderwerp | financiën en economie |
Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
10-11-2011 | 01-04-2020 | Nieuwe regeling | 08-11-2011 Gemeenteblad, 006; Flevopost, 16-11-2011 | 2011017083 |
Hoofdstuk 1 Inleidende bepalingen
Hieronder volgt een omschrijving van een aantal begrippen genoemd in deze algemene voorwaarden:
kettingbeding: een beding tussen vervreemder en verkrijger van een zaak, waarbij de verkrijger niet alleen een bepaalde verplichting op zich neemt, maar zich bovendien verplicht om dezelfde verplichting op te leggen aan zijn rechtsopvolgers, alsmede om zijn rechtsopvolgers te verplichten de bewuste verplichting weer aan hun rechtsopvolgers op te leggen;
Hoofdstuk 2 Van algemene aard.
Artikel 2.1. Staat van overdracht.
De onroerende zaak wordt in eigendom overgedragen, vrij van hypothecair verband, van beslagen en van inschrijvingen daarvan, in de staat waarin zij zich bevindt op de datum van de notariële akte van levering.
Bij eerdere ingebruikneming wordt zij overgedragen in de toestand waarin zij zich bevindt op de datum van ingebruikneming.
Artikel 2.4. Eigendomsgrenzen en kadastrale meting.
Voor de feitelijke ingebruikneming van de onroerende zaak zullen de grenzen op verzoek van de koper door de gemeente in het terrein worden aangegeven en aangewezen. De koper machtigt de gemeente deze grenzen aan het kadaster aan te wijzen.
Een vervroegde uitzetting is op verzoek mogelijk. De uitgezette grenzen dienen in het terrein bewaard te blijven. Mocht een hernieuwde grensuitzetting noodzakelijk zijn, dan kunnen daarvoor kosten in rekening worden gebracht.
Bij het plaatsen of laten plaatsen van gebouwen en afrasteringen dient de koper binnen de eigendomsgrenzen te blijven. Zo nodig kan hieromtrent advies bij de gemeente worden ingewonnen.
Artikel 2.5. Over- en ondermaat.
Verschil tussen de werkelijke grootte en de grootte zoals die door de gemeente is aangegeven kan geen aanleiding geven tot verrekening, tenzij er sprake is van een verschil groter dan 5%.
Over- of ondermaat biedt geen grond voor ontbinding van de overeenkomst.
Artikel 2.6. Milieukundig onderzoek.
Omtrent de aanwezigheid van voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen in de te verkopen grond, is een globaal onderzoek verricht.
De resultaten van dit onderzoek zijn vastgelegd in een rapport waarin de toestand van de grond wordt omschreven en waaruit blijkt dat er geen reden is om aan te nemen dat zich in de grond in onaanvaardbare mate stoffen bevinden, die naar de op het moment van onderzoek geldende maatstaven schadelijk zijn te achten voor het milieu en/of volksgezondheid.
In de verkoopovereenkomst wordt nader aangegeven welk rapport het betreft.
Evenmin heeft de gemeente, gezien het voorafgaande gebruik van de grond voor zover dat aan de gemeente bekend is, reden om aan te nemen dat dergelijke stoffen zich in de grond zouden kunnen bevinden.
Artikel 2.7. Ontbinding bij ongeschiktheid bodem
Indien uit het verkennend bodemonderzoek, zoals bedoeld in artikel 2.6., blijkt dat de bodem niet geschikt is voor het blijkens de verkoopovereenkomst beoogde gebruik, hebben zowel de koper als de gemeente het recht om de koopovereenkomst te ontbinden, zonder aanspraak te kunnen maken op enige schadevergoeding door de andere partij. In dat geval zal de onroerende zaak vanaf het moment van ontbinding weer ter vrije beschikking van de gemeente komen.
Ontbinding, zoals bedoeld in het vorige lid, is slechts mogelijk indien de partij die ontbinding van de koopovereenkomst wenst, de andere partij binnen twee weken na toezending aan de koper van het rapport van het bodemonderzoek per aangetekende brief bericht dat de koopovereenkomst wordt ontbonden.
Artikel 2.8. Ontbinding bij faillissement of beslag
De gemeente is bevoegd de verkoopovereenkomst te ontbinden zonder dat enige ingebrekestelling of rechtelijke tussenkomst zal zijn vereist:
Artikel 2.9. Risico-overgang, beschadiging.
Indien de gemeente voor het tijdstip van risico-overgang door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) wordt verhinderd haar verplichtingen geheel of gedeeltelijk na te komen, is de gemeente verplicht de koper daarvan onverwijld in kennis te stellen en wordt de verkoopovereenkomst als ontbonden beschouwd en heeft geen der partijen recht op schadevergoeding.
Indien de gemeente verklaart de schade binnen twee maanden na het onheil voor haar rekening te zullen herstellen, is koper alsnog verplicht het bepaalde in de verkoopovereenkomst geheel na te komen, met dien verstande, dat in dat geval de levering uiterlijk twee maanden later zal plaatsvinden. De verplichting van de koper om voor de in de verkoopovereenkomst genoemde datum met de bouw aan te vangen, schuift eveneens met twee maanden op.
Indien in de verkoopovereenkomst omtrent een en hetzelfde object meer dan een natuurlijke - of rechtspersoon als wederpartij van de gemeente staat genoemd, zijn deze personen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen die uit de verkoopovereenkomst voortvloeien.
Artikel 2.11. Geschillenregeling.
Alle geschillen, die naar aanleiding van de verkoopovereenkomst mochten ontstaan, zullen worden voorgelegd aan de bevoegde rechter te Zwolle/Lelystad.
Artikel 2.12. Informatieplicht.
De gemeente staat er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door haar ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover deze aan gemeente op het moment van de verkoopovereenkomst niet bekend zijn).
Op de in deze algemene voorwaarden voor de verkoop van grond en de verkoopovereenkomst gemelde termijnen is de Algemene Termijnenwet van toepassing.
Artikel 2.14 Gedoogplicht openbare voorzieningen
De bepalingen in lid 1 en 3 rusten als een kwalitatieve verplichting op de onroerende zaak en gaan van rechtswege over op degenen die het goed onder bijzondere titel zullen verkrijgen, waarbij tevens wordt bepaald dat diegenen mede gebonden zullen zijn die van de rechthebbende een recht tot gebruik, onder welke benaming dan ook, van het goed zullen verkrijgen.
Hoofdstuk 3 Van financiële aard.
Onder koopsom wordt hierna verstaan het totale bedrag van de verkoopprijs van de grond en de verschuldigde belasting in verband met de overdracht van de grond.
Artikel 3.2. Betaling koopsom.
De koopsom moet zijn voldaan op de datum van ondertekening van de notariële akte of –indien eerder- bij ingebruikname van de grond.
Artikel 3.3. Ingebrekestelling.
Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen, voortvloeiende uit de verkoopovereenkomst en het daarin van toepassing verklaarde deel van de algemene verkoopvoorwaarden, te voldoen.
De ingebrekestelling moet schriftelijk, aangetekend geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen.
De koper is verplicht en verbindt zich jegens de gemeente, die dit voor zich aanvaardt, het bepaalde in de daartoe in de verkoopovereenkomst aangewezen artikelen bij overdracht van het geheel of een gedeelte van de onroerende zaak, alsmede bij de verlening daarop van een zakelijk recht, aan de nieuwe eigenaar of zakelijk gerechtigde op te leggen en in verband daarmee, om het in die artikelen bepaalde in de notariële akte of bij verlening van het zakelijk recht woordelijk op te nemen, zulks op verbeurte van een direct opeisbare boete van vijftigduizend euro ten behoeve van de gemeente, met bevoegdheid voor deze laatste om daarnaast nakoming en/of de eventueel meer geleden schade te vorderen.
Op gelijke wijze als hiervoor onder lid 1 bepaald, verbindt de koper zich jegens de gemeente tot het bedingen bij wijze van derdenbeding van de nieuwe eigenaar of zakelijk gerechtigde dat ook deze zowel het bepaalde in de in lid 1 bedoelde artikelen, als de in lid 1 en in het onderhavige lid 2 opgenomen verplichting om dit door te geven, en zal opleggen aan diens rechtsopvolgers/zakelijk gerechtigden, zulks op verbeurte van een direct opeisbare boete van vijftigduizend euro ten behoeve van de gemeente. Elke opvolgende vervreemder neemt daarbij namens en ten behoeve van de gemeente het beding aan.
Artikel 3.6 Kwalitatieve verplichting.
De in de verkoopovereenkomst aangewezen artikelen blijven rusten op het registergoed en de in die artikelen genoemde rechten en/of plichten zullen van rechtswege overgaan op degene(n) die het goed onder bijzondere titel zal/zullen verkrijgen, waarbij tevens wordt bepaald dat mede gebonden zullen zijn degenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het goed zullen verkrijgen.
Aangezien van deze overeenkomst tussen partijen een notariële akte wordt opgemaakt die daarna zal worden ingeschreven in de openbare registers, is voldaan aan de eis van artikel 6:252 lid 2 BW.
Bij iedere overtreding van de artikelen 3.4, 3.5 en (voor zover deze uitdrukkelijk van toepassing zijn verklaard) 4.2, 4.4, 4.5, 4.9 en 4.10) alsmede bij niet-nakoming van enige verplichting, voortvloeiende uit de verkoopovereenkomst en het daarin van toepassing verklaarde deel van deze algemene verkoopvoorwaarden, verbeurt de koper, met inachtneming van artikel 3.3., ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete van 50 procent van de koopsom.
Hoofdstuk 4. Bepalingen die uitdrukkelijk van kracht moeten worden verklaard.
Artikel 4.1. Geldigheid van de artikelen van dit hoofdstuk.
Elk van de artikelen 4.2. tot en met 4.11. is slechts geldig indien en voor zover deze in de verkoopovereenkomst uitdrukkelijk van toepassing is verklaard.
De gemeente staat toe dat de wederpartij haar rechten op overdracht van de grond overdraagt aan de kopers van de woningen op de door haar te bebouwen kavels, eventueel voordat die bebouwing is tot stand gekomen.
Artikel 4.4 Opstalrecht voor kabels en leidingen.
Ten laste van een daartoe op de bij de verkoopovereenkomst behorende tekening aangeduid gedeelte van de onroerende zaak en ten behoeve van de in de verkoopovereenkomst aangegeven begunstigde wordt gevestigd een opstalrecht, inhoudende het recht om nutsvoorzieningen te hebben, te houden, te inspecteren, te onderhouden en te vernieuwen.
Bij dit opstalrecht wordt bepaald dat op, respectievelijk in of boven dat gedeelte van het verkochte geen bouwwerken mogen worden opgericht, noch een gesloten wegdek worden aangebracht, ontgrondingen worden verricht of bomen, dan wel diepwortelende struiken worden geplant, of aan derden toestemming tot zulk een handeling worden verleend. Voor de vestiging van dit zakelijk recht is de begunstigde geen enkele vergoeding verschuldigd.
Artikel 4.5 Erfdienstbaarheden over en weer voor opstallen.
Ten behoeve of ten laste van het (de) in de verkoopovereenkomst vermelde te stichten gebouw(en) en ten behoeve en ten laste van het (de) in de verkoopovereenkomst vermelde naastgelegen gebouw(en), zullen worden gevestigd en aangenomen, al zodanige erfdienstbaarheden, waardoor de toestand waarin die percelen zich ten opzichte van elkaar bevinden, gehandhaafd blijft.
Artikel 4.6 Voorwaarde van financiering.
De verkoopovereenkomst is ontbonden in het geval de koper niet voor het passeren van de notariële akte een toezegging heeft verkregen voor het aangaan van één of meer geldleningen ter financiering van de onroerende zaak tot een in de verkoopovereenkomst nader omschreven hoofdsom onder de bij de grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke bepalingen. Koper zal ter verkrijging van de financiering al het hem mogelijke verrichten en kan op deze ontbindende voorwaarde alleen een beroep doen door aan de gemeente tenminste twee schriftelijke afwijzingen over te leggen. Reeds betaalde gedeelten van de koopsom zullen worden gerestitueerd voor zover ze het bedrag van de kosten en boeten ingevolge deze overeenkomst te boven gaan.
Artikel 4.7 Nationale hypotheekgarantie
Indien de koper voor een eventuele hypothecaire lening ten behoeve van deze aankoop geen garantie kan krijgen, dan is deze overeenkomst ontbonden zonder dat daartoe enige ingebrekestelling is vereist. Reeds betaalde gedeelten van de koopsom zullen worden gerestitueerd voorzover ze het bedrag van de kosten en boeten ingevolge deze overeenkomst te boven gaan.
Koper is bekend met en verplicht zich tot nakoming van de bepalingen “parkmanagement”, zoals opgenomen in het “optie en gronduitgiftebeleid bedrijventerreinen”.
Artikel 4.10 Beeldkwaliteitplan.
De koper verklaart ermee bekend te zijn, dat de toekomstige bebouwing door de Welstandscommissie zal worden getoetst aan een gemeentelijk beeldkwaliteitplan dat is opgesteld voor het gebied waarbinnen de bebouwing wordt gerealiseerd.
De koper verklaart de inhoud van het beeldkwaliteitplan te kennen, aanvaardt de daarin beschreven kwaliteitsdoelstelling en verplicht zich om bij de realisering van zijn bebouwing rekening te houden met de in het beeldkwaliteitplan omschreven kwaliteitsaspecten in het algemeen. Daartoe zal koper in het ontwerp van de door hem te realiseren bebouwing rekening houden met de voorwaarden en eisen die zijn omschreven in het beeldkwaliteitplan voor wat betreft de particuliere vrije sector woningbouw.