Organisatie | Berg en Dal |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Exploitatieverordening gemeente Groesbeek 2001 |
Citeertitel | Exploitatieverordening gemeente Groesbeek 2001 |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | financiën en economie |
Eigen onderwerp | Exploitatie |
Geen
Wet op de Ruimtelijke Ordening, art. 42
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
23-08-2001 | nieuwe regeling | 23-08-2001 Onbekend | Onbekend |
Hoofdstuk 1: Algemene bepalingen
Vastgesteld door de raad der gemeente Groesbeek d.d.: 23 augustus 2001
Publicatie in het Groesbeeks Weekblad d.d.:
Wettelijke grondslag: artikel 42 Wet op de Ruimtelijke Ordening.
Artikel 1: Algemene begripsbepalingen
In deze verordening wordt verstaan onder:
(medewerking verlenen aan) in exploitatie brengen: het (medewerking verlenen aan het) treffen van voorzieningen van openbaar nut waardoor onroerende zaken die in het exploitatiegebied liggen gebaat worden, dat wil zeggen geschikt of beter geschikt voor bebouwing worden, dan wel anderszins in een voordeliger positie komen te verkeren;
(treffen van) voorzieningen van openbaar nut: (het verrichten van) onder andere de in lid b vermelde werken en werkzaamheden binnen een exploitatiegebied, alsmede het verrichten daarvan buiten het exploitatiegebied voor zover deze werken direct dan wel indirect profijt opleveren voor de binnen het exploitatiegebied liggende onroerende zaken.
De volgende werken en werkzaamheden worden tenminste beschouwd als voorzieningen van openbaar nut in de zin van deze verordening:
het realiseren van alle weg- en waterbouwkundige werken, waaronder wegen, parkeervoorzieningen, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, straatmeubilair, alsmede waterpartijen, watergangen, drainages, bruggen, tunnels, viaducten en alle andere rechtstreeks met de aanleg daarvan verband houdende werken;
Artikel 2: Kosten van exploitatie
Voor de berekening van kosten en de vaststelling van exploitatiebijdragen, wordt onder kosten van in exploitatie brengen begrepen:
In geval de exploitatie voorzieningen betreft die geen betrekking hebben op gebiedsontwikkeling, zoals bijvoorbeeld de aanleg van riolering in het buitengebied, is de inbreng van de grondwaarde voor de berekening van kosten en de vaststelling van exploitatiebijdragen niet van toepassing.
De kosten van aanleg van voorzieningen van openbaar nut buiten het exploitatiegebied inclusief de verwervingskosten voor de ondergrond, voor zover de binnen het exploitatiegebied liggende onroerende zaken door deze voorzieningen direct dan wel indirect gebaat zijn, waaronder voorzieningen zoals bedoeld in artikel 1, lid b en artikel 2, sub a;
Alle overige werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, in ieder geval:
de kosten van planontwikkeling, planvoorbereiding, planbeheer en plantoezicht; onder deze kosten wordt ten minste verstaan: de in- en externe kosten verband houdende met het opstellen of vervaardigen van structuurplannen, bestemmingsplannen, planmatige uitwerkingen of -wijzigingen, besluiten tot het verlenen van vrijstelling van een bestemmingsplan alsmede van overige planologische maatregelen voor zover deze nodig zijn voor het in exploitatie brengen;
Hoofdstuk 2: In exploitatie brengen op initiatief van de gemeente
Artikel 3: Vaststelling bekostigingsbesluit
Het bekostigingsbesluit bevat de volgende wettelijke onderdelen:
een begroting van de ten laste en ten gunste van de onroerende zaken in het exploitatiegebied komende kosten en baten, die verband houden met het in exploitatie brengen van grond. De baten bestaan uit:
Van deze begroting maakt eveneens deel uit de wijze van toerekening van de totale kosten en opbrengsten aan de onroerende zaken in het exploitatiegebied, zoveel mogelijk naar de mate van het profijt dat de onroerende zaken hebben van het samenhangend geheel van voorzieningen van openbaar nut.
In het bekostigingsbesluit kan worden bepaald dat de begroting later door de gemeenteraad wordt vastgesteld. De begroting kan periodiek worden bijgesteld indien loon- of prijswijzigingen of andere optredende wijzigingen met betrekking tot het in exploitatie brengen van gronden binnen het exploitatiegebied daartoe aanleiding geven.
Artikel 4: Wijze van toerekening naar mate van profijt
Voor de toerekening van het profijt wordt uitgegaan van de gemiddelde kosten per m2 van het kadastrale oppervlak van het exploitatiegebied, te vermenigvuldigen met een factor voor ligging, een factor voor toekomstige bestemming en een factor voor de objectieve gebruiksmogelijkheid van de onroerende zaken waaraan het profijt wordt toegerekend.
Indien op deze wijze de verschillen in profijt van de van gemeentewege getroffen voorzieningen van openbaar nut niet voldoende tot uitdrukking komen in de wijze van toerekening, geschiedt de toerekening op basis van een nader door het College van burgemeester en wethouders te bepalen grondslag die beter uitdrukking geeft aan de aanwezige verschillen in profijt.
Artikel 5: Vaststelling exploitatiebijdrage
De exploitant betaalt als bijdrage in de kosten, verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, het bedrag dat volgens de in het bekostigingsbesluit uitgewerkte wijze, rekening houdend met een eventuele periodieke bijstelling, aan zijn onroerende zaak wordt toegerekend, vermeerderd met de kosten op de afstand van de gronden bestemd voor de aanleg en/of aanpassing van voorzieningen van openbaar nut vallende en de kosten van kadastrale uitmeting, en verminderd met de inbrengwaarde van de bij de exploitant in eigendom zijnde en voor exploitatie bedoelde gronden en van de gronden die zijn bestemd voor het treffen van voorzieningen van openbaar nut en door exploitant aan de gemeente worden afgestaan.
De waarde van de in het eerste lid bedoelde grond die door de exploitant is ingebracht, wordt door de gemeente en de exploitant gezamenlijk door middel van taxatie vastgesteld. Indien hierover geen overeenstemming kan worden bereikt, wordt deze waarde vastgesteld door een commissie van drie deskundigen, van wie één aan te wijzen door de gemeente, één door de exploitant en een derde door de beide reeds aangewezen deskundigen of, indien zij het daarover niet eens kunnen worden, door de ter zake bevoegde kantonrechter.
Indien de exploitant zelf conform artikel 6, lid c sub 5 voorzieningen van openbaar nut aanlegt, bestaat de exploitatiebijdrage uit de bijdrage, zoals deze op grond van het eerste lid van dit artikel wordt bepaald, verminderd met de kosten van de door exploitant uit te voeren werkzaamheden, voor zover deze kosten corresponderen met de begroting van kosten zoals bedoeld in artikel 3, lid b, sub 6.
Artikel 6: Inhoud exploitatie-overeenkomst
a.Het verhaal van kosten verband houdende met het in exploitatie brengen van gronden vindt plaats met inachtneming van de voorgaande artikelen. Van de exploitatie-overeenkomst wordt een akte opgemaakt die in ieder geval notarieel verleden wordt indien de exploitatie-overeenkomst mede een grondtransactie initieert.
in gevallen waarbij de gemeenteraad besluit de gehele of gedeeltelijke uitvoering van de door de gemeente aan te leggen voorzieningen van openbaar nut aan de exploitant op te dragen: de opdracht of aanlegverplichting en sluitende waarborgen voor tijdige en kwalitatief goede uitvoering en voor de nakoming van de financiële verplichtingen van de exploitant;
Hoofdstuk 3: In exploitatie brengen op aanvraag van de exploitant
Artikel 7: Indiening aanvraag voor medewerking
Ingeval door het College van burgemeester en wethouders een aanvraag voor een bouwvergunning, eventueel in combinatie met een aanvraag voor vrijstelling, wordt ontvangen, waarbij in geval van verlening van de vrijstelling en/of bouwvergunning van gemeentewege voorzieningen van openbaar nut moeten worden getroffen, wordt hiervan zo spoedig mogelijk, doch in ieder geval voor de beslissing op de aanvraag mededeling gedaan aan de aanvrager. Daarbij zal een zo nauwkeurig mogelijke raming van de voor rekening van de exploitant komende kosten, verband houdende met het in exploitatie brengen van gronden, worden verstrekt. Tevens zal daarbij aan de aanvrager de gelegenheid worden gegeven tot het indienen van een aanvraag voor medewerking.
Het College van burgemeester en wethouders reageert op de aanvraag om medewerking, hetzij met een weigering op grond van artikel 8, hetzij met een aanhouding op grond van artikel 9, hetzij met de aanbieding van een conceptovereenkomst, binnen 24 weken na de dag waarop de aanvraag is ontvangen. De bepalingen in hoofdstuk 2 van deze verordening zijn van overeenkomstige toepassing.
Artikel 8 Weigeringsgronden voor een exploitatie-overeenkomst
De medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden behoeft onder meer niet te worden verleend indien:
Hoofdstuk 4: Relatie gronduitgifte en andere kostenverhaalinstrumenten
Artikel 10: Relatie baatbelasting
In een gebied waarvoor een bekostigingsbesluit is genomen, zal, indien de exploitant een exploitatie-overeenkomst aangaat, in de overeenkomst worden bepaald dat, met betrekking tot de uitvoering van de in deze overeenkomst genoemde voorzieningen van openbaar nut, geen aanvullend kostenverhaal op basis van baatbelasting ten laste van de betreffende onroerende zaak zal plaatsvinden.
Artikel 11: Voorzieningen van ondergeschikt belang
De artikelen 3, 5 en 6 lid a en b van deze verordening zijn niet van toepassing voor voorzieningen van openbaar nut van ondergeschikt belang, zoals een uitweg op de openbare weg of een aansluiting op het openbare riool. In dergelijke gevallen besluit de gemeenteraad onder welke voorwaarden deze voorzieningen van openbaar nut door of met medewerking van de gemeente zullen worden aangelegd.
Hoofdstuk 5: Overgangs- en slotbepalingen
Artikel 12: Overgangsbepalingen
Ten aanzien van exploitatiegebieden waarvoor geldt dat op het moment van inwerkingtreding van deze verordening een bekostigingsbesluit is genomen, of de voorzieningen van openbaar nut reeds in uitvoering zijn, vinden de bepalingen van deze verordening voor dat exploitatiegebied, voor zover nodig, op een aan die situatie aangepaste wijze toepassing.
In ieder geval stelt de gemeenteraad een begroting van kosten en opbrengsten als bedoeld in artikel 3, lid b sub 6, vast, en wordt deze begroting bekend gemaakt zoals bedoeld in artikel 139 van de Gemeentewet.
Gewaarmerkt als behorende bij het besluit van de raad van de gemeente Groesbeek van
23 augustus 2001
de secretaris,
'EXPLOITATIEVERORDENING GEMEENTE GROESBEEK 2001'
In het kader van de gemeentelijke grondpolitiek zullen regels moeten worden gesteld inzake het verhaal van kosten van de aanleg van voorzieningen van openbaar nut. Ook voor de aanleg van riolering in het buitengebied is het noodzakelijk dat regels worden opgesteld voor het verhaal van de kosten van de aanleg van die riolering. Het kostenverhaal van de aanleg van deze voorzieningen kan op drie verschillende wijzen plaatsvinden.
Allereerst, en dat verdient de voorkeur, kan dat via de gronduitgifte. In dat geval worden de kosten doorberekend in de uitgifteprijs. Er is dan sprake van actieve grondpolitiek: de gemeente koopt grond, maakt deze bouwrijp en geeft weer uit.
Het kan echter zijn dat de gemeente geen eigenaar is van de te exploiteren grond en deze ook niet kan verwerven, bijvoorbeeld omdat de eigenaar zelf bereid en in staat is de toekomstige bestemming te realiseren. In dat geval is de tweede mogelijkheid aan de orde, kostenverhaal via een exploitatiebijdrage die wordt vastgelegd in een exploitatie-overeenkomst. Krachtens artikel 42 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening moet elke exploitatie-overeenkomst in overeenstemming zijn met hetgeen daartoe is vastgelegd in de gemeentelijke exploitatieverordening.
De derde mogelijkheid om kostenverhaal van voorzieningen van openbaar nut te plegen is via baatbelasting op grond van artikel 222 van de Gemeentewet.
Met name met het oog op de tweede wijze van kostenverhaal, maar ook ziende op de derde wijze, worden in de 'Exploitatieverordening gemeente Groesbeek 2001' regels gesteld. Deze verordening voldoet aan de eisen die door artikel 222 van de Gemeentewet, artikel 42 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening en de Algemene wet bestuursrecht worden gesteld.
Uit de jurisprudentie blijkt, dat een exploitatieverordening moet worden gezien als een stelsel van algemene voorwaarden behorende bij een exploitatie-overeenkomst. In de verordening zijn echter ook aanwijzingen opgenomen die noodzakelijk zijn om de mogelijkheid van heffing van baatbelasting te waarborgen; het gaat hier met name om de vorm van het bekostigingsbesluit.
In de exploitatieverordening zijn de volgende uitgangspunten verwerkt:
Indien binnen een bestemmingsplan niet alle gronden door de gemeente kunnen worden verworven, moet het verhaal van de kosten van aanleg van voorzieningen van openbaar nut op andere wijze worden zeker gesteld. Alle betrokkenen hebben er recht op vooraf te weten op welke wijze de gemeente dat zal doen.
Daartoe wordt overeenkomstig het bepaalde in artikel 222 van de Gemeentewet een bekostigingsbesluit genomen, voordat wordt gestart met de aanleg van de te bekostigen voorzieningen. Indien niet tijdig een bekostigingsbesluit is genomen, kan geen baatbelasting worden opgelegd. Het kostenverhaalsbesluit bevat naast de wettelijke eisen ook enkele beleidsmatige elementen. Met name wordt daarin aangegeven hoe de relatie ligt tussen kostenverhaal op basis van de exploitatieverordening en op basis van baatbelasting. In de verordening is daartoe de systematiek van baattoerekening aangepast op en gerelateerd aan de fiscale verhaalsmethode.
De exploitatieverordening is opgebouwd uit 14 artikelen:
In artikel 1 worden allereerst de begripsbepalingen gegeven en wordt verder aangegeven welke werken tenminste worden beschouwd als voorzieningen van openbaar nut in de zin van deze verordening.
De verordening is alleen van toepassing, als medewerking wordt verleend aan het in exploitatie brengen van gronden die niet in eigendom zijn van de gemeente. De daartoe opgenomen definitie strookt met de terminologie die ook de wetgever hanteert in artikel 222 van de Gemeentewet. Onder deze definitie vallen ook gebouwde onroerende zaken. In tegenstelling tot de oude verordening wordt de aanleg van rioolwaterzuiveringsinstallatie niet meer beschouwd als een voorziening van openbaar nut. Dat is uitdrukkelijk wel het geval met de milieutechnische en ecologische maatregelen die ten behoeve van het plan moeten worden genomen.
In artikel 2 wordt aangegeven wat wordt begrepen onder de kosten van in exploitatie brengen. Dat betreft zowel de kosten van voorzieningen binnen als van voorzieningen buiten het plan. De laatste worden wel aangeduid als kosten van bovenwijkse voorzieningen. Indien dat wenselijk wordt geacht, kunnen de kosten voor bovenwijkse voorzieningen worden doorberekend via een fondsopslag, maar dat vereist wel een beleidsmatige onderbouwing daarvan, alsmede een consequente toepassing van dat beleid. Dat houdt in dat de opslag ook wordt toegepast binnen exploitaties van gebieden waarin alle grond in handen van de gemeente is. De beleidsmatige onderbouwing kan plaatsvinden bij de vaststelling van het structuurplan of op basis van een afzonderlijke beleidsnota, liefst vastgesteld overeenkomstig de regels in de derde tranche van de Algemene wet bestuursrecht, dat wil zeggen algemeen kenbaar en goed onderbouwd.
In principe legt de gemeente de openbare voorzieningen zelf aan. In deze bepaling is ook een garantie opgenomen voor de kwaliteit en de financiële borging ingeval de exploitant zelf de openbare voorzieningen aanlegt. In de praktijk is gebleken, dan deze bepaling een goed bruikbaar extra instrument biedt.
De exploitatieverordening heeft in beginsel betrekking op de gebiedsontwikkeling. Aanleg van riolering in het (al bestaande) buitengebied valt niet onder gebiedsontwikkeling. Om toch de kosten voor de aanleg van de riolering in bestaand gebied te kunnen verhalen is het bepaalde in artikel 2 lid a, laatste volzin, opgenomen. Met deze bepaling is het kostenverhaal voor de riolering in het buitengebied onder de werking van de exploitatieverordening gebracht.
In artikel 3 is bepaald dat de gemeente een bekostigingsbesluit zal vaststellen voor het betreffende gebied. Dat is noodzakelijk, omdat pas in de loop van het ontwikkelingsproces van een bestemmingsplan duidelijk wordt in hoeverre de grond door de gemeente kan worden verworven en in hoeverre met particuliere eigenaren tot overeenstemming rond een exploitatie-overeenkomst kan worden gekomen. Zonder bekostigingsbesluit, genomen voordat de eerste feitelijke handelingen voor de aanleg plaatsvinden, kan geen baatbelasting worden geheven volgens artikel 222 van de Gemeentewet.
Het is van het uiterste belang dat binnen de grenzen van de bijbehorende tekening alle in de toekomst gebate percelen zijn betrokken. Is het gebied te groot, dan kan dat bij het maken van een baatbelastingverordening worden gecorrigeerd. Het gebaat zijn wordt vastgesteld op de in een eventueel te maken baatbelastingverordening vast te stellen peildatum.
Ter vergroting van de rechtszekerheid wordt het bekostigingsbesluit voorzien van enkele elementen die niet door de wet worden geëist, zoals enkele beleidsaanwijzingen, een aanduiding van de voorzieningen die zullen worden getroffen en een kostenbegroting, die periodiek kan worden bijgesteld. De toerekening van kosten aan gebate percelen vindt plaats overeenkomstig de begroting van kosten en opbrengsten en naar mate van de baat die een perceel geniet van de aan te leggen voorzieningen.
Verder wordt het beleid van de gemeente bij het nemen van het bekostigingsbesluit vastgelegd: allereerst trachten zelf te verwerven, in gevallen waarin dat niet lukt trachten exploitatie-overeenkomsten tot stand te brengen en tenslotte, als er percelen overblijven die wel gebaat zijn door de voorzieningen, maar anders geen bijdrage zouden leveren in de kosten, het opleggen van baatbelasting.
In de loop van het ontwikkelingsproces van het plan zal duidelijk worden of er na gereedkoming van de aanleg van de voorzieningen van openbaar nut een baatbelastingverordening moet worden vastgesteld. Daarvoor is twee jaar de tijd vanaf de datum van gereedkomen van de voorzieningen.
In artikel 4 is aangegeven met welke eenheid wordt gerekend om te komen tot een verantwoorde omslag van de baat over de gebate percelen. Die rekeneenheid is een omslag naar m2, gecorrigeerd naar ligging, toekomstige bestemming en objectieve gebruiksmogelijkheid. In geval er op deze wijze geen billijke omslag kan worden vastgesteld biedt de bepaling de mogelijkheid om dat op andere wijze te doen.
In artikel 5 is de berekeningswijze aangegeven van de exploitatiebijdrage die de exploitant krachtens de exploitatie-overeenkomst zal moeten betalen. In geval strijd ontstaat over de toepassing van deze aanwijzing kan een commissie van deskundigen uitkomst bieden. Een bijzondere regeling is van toepassing voor het geval de exploitant zelf de voorzieningen aanlegt.
De in artikel 6 ten tonele gevoerde exploitatie-overeenkomst berust uiteraard op wilsovereenstemming. Noch de exploitant, noch de gemeente kan worden gedwongen om een dergelijke overeenkomst te sluiten. Komt een overeenkomst tot stand, dan dient die in overeenstemming te zijn met de exploitatieverordening en de daartoe met name gegeven elementen te bevatten.
bevat de voorwaarden waaraan een exploitant moet voldoen die zelf een aanvraag indient tot het sluiten van een exploitatie-overeenkomst.
In de oude verordening was een aanvraag een bestaansvoorwaarde voor het sluiten van een exploitatie-overeenkomst. In de praktijk werden overeenkomsten gesloten zonder dat een dergelijke aanvraag aanwezig was, hetgeen aanleiding gegeven heeft tot veel jurisprudentie, waarbij overwegend de gemeenten in het ongelijk werden gesteld. In de nieuwe verordening is de aanvraag geen noodzaak meer.
De weigeringsgronden staan in artikel 8, maar zijn niet uitputtend aangegeven. De rechtszekerheid vereist echter bij weigering een goede motivatie. De weigeringsgronden moeten worden gezien als een ondersteuning bij die motiveringseis. Als medewerking aan het sluiten van een exploitatie-overeenkomst wordt geweigerd, kan ook geen medewerking worden verleend aan het treffen van voorzieningen van openbaar nut binnen het eigendomsgebied van de exploitant.
geeft nog twee mogelijkheden om de beslissing aan te houden.
In artikel 10 wordt voldaan aan de eis van de wet, dat geen baatbelasting mag worden geheven, als er sprake is van kostenverhaal op andere wijze, via de gronduitgifte of een exploitatie-overeenkomst. Een betrokkene kan dus nooit twee keer een bijdrage betalen.
In artikel 11 staat een afwijkingsmogelijkheid voor gevallen waarin sprake is van de aanleg van voorzieningen van ondergeschikt belang.
In artikel 12 is een overgangsbepaling opgenomen. Hoewel op aangepaste wijze toepassing kan worden gegeven aan het bepaalde in de verordening, zal wel te allen tijde moeten worden voldaan aan het vereiste van het opstelen van een begroting van kosten en opbrengsten.
In artikel 13 is de inwerkingtreding geregeld. Voor de geldige bekendmaking is vereist, dat wordt voldaan aan het bepaalde in artikelen 139, 140 en 141 van de Gemeentewet. Dit houdt in dat de verordening bekendgemaakt moet worden door plaatsing in een gemeenteblad (art.139) en dat in de bekendmakingsadvertentie wordt vermeld dat de verordening kosteloos voor een ieder ter inzage ligt ter gemeentesecretarie of elders (art.140), en dat een ieder op zijn verzoek tegen betaling een afschrift van die verordening kan krijgen (art.141).
Er moet aan deze vereisten zijn voldaan, anders is de bekendmaking niet op juiste wijze geschied en treedt de verordening mitsdien niet in werking.