Verordening VROM starterslening gemeente Sint-Michielsgestel 2008

Nota-toelichting  

Artikelsgewijze toelichting op de VROM Starterslening Modelverordening

Artikelsgewijze toelichting op de VROM Starterslening Modelverordening

Hoofdstuk 1 – Begripsbepalingen

Artikel 1

c: De VROM Starterslening wordt voor minimaal 50% gefinancierd vanuit het gemeentefonds dat de gemeente bij SVn aanhoudt en voor maximaal 50% wordt gefinancierd via het VROM Rentedekkingsfonds.

d: Het ministerie van VROM verstaat onder een starter op de koopwoningmarkt iemand die:

• 1.

  voor het eerst zelfstandig gaat wonen in een koopwoning, of

• 2.

  al zelfstandig in een huurwoning woont en doorstroomt naar een eerste koophuis, of

• 3.

  zijn huurhuis koopt.

Dit is niet leeftijdsgebonden, het kan een jongere te zijn, maar ook een vijftigplusser die zijn huurhuis koopt en, afhankelijk van zijn inkomen, in aanmerking komt voor de VROM Starterslening. In artikel 6 wordt nader bepaald wat het toepassingsbereik in de gemeente Sint-Michielsgestel is.

Hoofdstuk 2 – Algemene bepalingen

Artikel 2

In artikel 6, lid 1, sub a en sub b bepaalt de gemeente de doelgroep die gebruik kan maken van de VROM Starterslening en in artikel 6, lid 1, sub c bepaalt de gemeente het marktsegment waar de lening van toepassing is.

De leningen worden voor minimaal 50% van de hoofdsom gefinancierd vanuit een Gemeenterekening VROM Starterslening die de gemeente heeft ingericht bij SVn en voor maximaal 50% van de hoofdsom VROM Starterslening door SVn.

Artikel 3

Om aanspraak te kunnen maken op de VROM Starterslening heeft de gemeente een deelnemingsovereenkomst met SVn gesloten. Deze deelnemingsovereenkomst biedt gemeenten de mogelijkheid om gebruik te maken van de producten van SVn. In de Informatiemap van SVn vindt de gemeente het totale assortiment aan stimuleringsleningen, waaronder de VROM Starterslening. Met het sluiten van de deelnemingsovereenkomst zijn tevens de productspecificaties en Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening van toepassing. Deze maken deel uit van de SVn Informatiemap.

Artikel 4

In beginsel ligt de bevoegdheid VROM Startersleningen te verstrekken bij de Raad. Middels dit artikel delegeert de Gemeenteraad de bevoegdheden aan het college van B en W.

• 1.

  Het college heeft op basis van dit artikel als dagelijks bestuur de bevoegdheid over de individuele aanvragen te beslissen. Het college toetst aan de hand van artikel 6 van deze verordening of aanvrager in aanmerking komt voor een VROM Starterslening

• 2.

  SVn toetst op basis van de Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening de aanvragen VROM Starterslening op financiële aspecten en de overige voorwaarden en brengt aan de gemeente advies uit over de hoogte van de VROM Starterslening. De maximale hoogte van de Starterslening is afhankelijk van het inkomen van het huishouden. Het college heeft de bevoegdheid om over de hoogte van de lening te beslissen en deelt dit met een toewijzingsbesluit mee aan de aanvrager. De gemeente mag gemotiveerd van het advies van SVn afwijken, mocht het college hier aanleiding toe zien.

Het ministerie van VROM heeft bepaald dat een VROM Starterslening maximaal 20% van de verwervingskosten mag bedragen. De gemeente is ook vrij om daarbij de hoofdsom van de VROM Starterslening te maximeren. De gemeente kan in de verordening ook een lager percentage opnemen of het college stelt beleidsregels vast waarin het aangeeft wanneer van dit percentage naar beneden wordt afgeweken. De gemeente Sint-Michielsgestel heeft er voor gekozen om de hoogte van de hoofdsom van de VROM Starterslening te maximeren tot €30.000,- omdat starters zelf ook enige financiële draagkracht moeten hebben om een lening aan te gaan, anders is het financieel onverantwoord. Bovendien kunnen op deze wijze, uitgaande van een budget van

€ 300.000,-, meerdere starters (20 starters) geholpen worden dan wanneer de maximum hoofdsom van de VROM Starterslening bijvoorbeeld € 50.000,- bedraagt (12 starters).

• 3.

  Het ministerie van VROM heeft bepaald dat de VROM Starterslening niet mag worden verstrekt indien ook de Koopsubsidie BEW + is toegekend. Dit wordt stapeling genoemd. Andere financiële regelingen, zoals koopgarant en koopcomfort, zijn ook niet toegestaan.

• 4.

  Het ministerie van VROM heeft bepaald dat op de VROM Starterslening Nationale Hypotheek Garantie van toepassing moet zijn.

• 5.

  Ook de eerste hypotheek dient met NHG te worden verstrekt, om in aanmerking te komen voor een VROM Starterslening. Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) staat dan borg voor de betaling van rente en aflossing van zowel de 1e hypotheek van de bancaire instelling als de VROM Starterslening via SVn..

• 6.

  Op grond van de discretionaire beschikkingsbevoegdheid mag het college in navolging van artikel 4:38 tot en met 4:40 Awb aan een begunstigende beschikking voorschiften verbinden of wel aan de leningnemer verplichtingen opleggen om het doel van de toegekende Starterslening te verwezenlijken.

Artikel 5

• 1.

  De gemeenteraad legt vast hoeveel er structureel besteed mag worden aan de VROM Starterslening en B en W maakt het vastgestelde bedrag over op de gemeenterekening VROM Starterslening bij SVn. Hier voor moet in de begroting een budget worden gereserveerd voor de VROM Startersleningen. Een vastgesteld budget waarborgt de rechtszekerheid en begrotingsdiscipline. Het is aan de gemeente om de hoogte van het budget te bepalen. De VROM Starterslening is zo ingericht dat de starter in de eerste drie jaar geen rente en aflossing hoeft te betalen dat betekent dat de gemeenterekening bij SVn, die als revolverend fonds door de rente en aflossing in stand gehouden wordt, in de eerste drie jaar niet gevoed wordt door rente en aflossing.

• 2.

  Het vaststellen van een budget maakt het noodzakelijk dat de aanvragen voor de VROM Starterslening in volgorde van binnenkomst van het volledig ingevulde aanvraagformulier bij SVn worden afgehandeld. Hierbij geldt het principe ‘op is op’. Op het moment dat er geen geld meer beschikbaar is vanuit het VROM Rentedekkingsfonds voor het verstrekken van een VROM Starterslening komen de aanvragen voor 100% ten laste van de Gemeenterekening VROM Starterslening. Zodra ook de Gemeenterekening VROM Starterslening is uitgeput dienen de binnenkomende aanvragen te worden afgewezen.

Hoofdstuk 3 – Toepassingsbereik

Artikel 6

In dit artikel wordt het toepassingsbereik van de verordening VROM Starterslening bepaald. Het bepalen van het toepassingsbereik van de verordening heeft betrekking op enerzijds de doelgroep van de regeling ( artikel 6, lid 1, sub a en sub b) en het marktsegment waarop de regeling van toepassing is (artikel 6, lid 1, sub c). In het bepalen van de doelgroep en het marktsegment heeft de gemeente volledige keuzevrijheid en kan inspelen en afstemmen op het lokale huisvestingsbeleid. De gemeentelijke woonvisie is een mogelijke bron voor het bepalen van de doelgroep en het marktsegment.

1.In lid 1 sub a bepaalt de gemeente de doelgroep die in aanmerking komt voor een VROM Starterslening. Het gaat voornamelijk om personen die niet in het bezit zijn van een koophuis en dit niet eerder zijn geweest en om personen die inwonend zijn. Met inwonend worden aanvragers bedoeld die op het moment van de aanvraag in de GBA van de desbetreffende gemeente staan ingeschreven, maar niet zelfstandig wonen dan wel hoofdhuurder zijn van een woning. Dit heeft bijvoorbeeld betrekking op bij ouders inwonende kinderen. De gemeente doelt met deze omschrijving op een brede doelgroep, die woonachtig is in de desbetreffende gemeente. Zij maakt geen differentiatie tussen zelfstandig wonende en inwonende starters. Het gaat in brede zin om burgers die voor het eerst een koopwoning willen verwerven. De VROM Starterslening beoogt in dit geval de stap van een huurwoning naar een koopwoning te vergemakkelijken en de doorstroming in de huursector te bevorderen. De gemeente stelt wel vast dat de aanvrager al een bepaalde tijd in de gemeente woont (een jaar). Deze bepaling biedt garantie dat daadwerkelijk inwoners van de gemeente zelf gebruik maken van de regeling.

In lid 1 sub b bepaalt de gemeente het maximale bruto jaarinkomen van de aanvrager.

In lid 1 sub c bepaalt de gemeente het marktsegment waarvoor een starter, omschreven in sub a en sub b, een VROM Starterslening kan aanvragen. Van belang is dat het maximale verwervingskosten de normen van de Nationale Hypotheek Garantie niet mag overstijgen. In deze algemene bepaling stelt de gemeente het marktsegment voor de VROM Starterslening open voor het gehele huizenbestand van de gemeente. Dat wil zeggen zowel nieuwbouw als bestaande huizen. Het maximale verwervingsbedrag stelt de gemeente gelijk aan de actuele norm van Nationale Hypotheek Garantie.

Hoofdstuk 4 – Aanvraag en toekenning

Artikel 7

In dit artikel regelt de gemeente de afhandeling van de aanvragen. Enkel belanghebbenden kunnen een aanvraag indienen. Gemeenten hebben géén verplichting om verzoeken van niet-belanghebbenden te behandelen. Door eerst te toetsen of de verzoeker binnen het toepassingsbereik van artikel 6 past wordt voorkomen dat personen die niet hierbinnen vallen (zgn. niet-belanghebbenden) een niet ontvankelijke aanvraag zullen indienen.

• 1.

  De procedure van toetsing legt de gemeente in beleidsregels vast en communiceert de procedure naar de doelgroep.

• 2.

  Na de toetsing door de gemeente en het verstrekken van het aanvraagformulier zendt de aanvrager het aanvraagformulier met de benodigde bescheiden naar SVn. Aan de hand van de gegevens doet SVN een krediettoets en bepaald de hoogte van de VROM Starterslening. Hierover brengt SVn advies uit aan de gemeente en het college stelt de hoogte van de individuele VROM Starterslening vast in een toewijzingsbesluit. Hierbij worden de Procedures en Gemeentelijke uitvoeringsregels VROM Starterslening gevolgd. Om te benadrukken dat er een nadrukkelijke verbinding ligt met Procedures en Gemeentelijke uitvoeringsregels is de verwijzing in dit artikel opgenomen.

SVn draagt zorg voor de verdere afhandeling van de aanvraag, als het gaat om het uitbrengen van de offerte, het verzorgen van het passeren van de hypotheekakte, het leningenbeheer, de incasso en de eventuele hertoetsingen.

3.Binnen het in artikel 6 genoemde toepassingsbereik heeft het college de bevoegdheid leningen toe te kennen. De toekenning gebeurt middels een toewijzingsbesluit, welke als een voorwaardelijke beschikking kan worden beschouwd, omdat de aanvrager voor het daadwerkelijk verkrijgen van de VROM Starterslening aan de voorwaarden moet voldoen die vermeld staan in het toewijzingsbesluit. De gemeente dient in het toewijzingsbesluit in ieder geval het bedrag, de looptijd, het rentepercentage en de leningvoorwaarden te vermelden.

Hoofdstuk 5 – Intrekken van de VROM Starterslening

Artikel 8

In dit artikel wordt bepaald wanneer het toewijzingsbesluit kan worden ingetrokken en hoe dat vorm gegeven wordt. Dit kan zowel onder opschortende als ontbindende voorwaarden gebeuren.

1.sub a:

De VROM Starterslening wordt ingetrokken als niet is voldaan aan de voorwaarden die gesteld worden in het toewijzingsbesluit. Één van de opschortende voorwaarden is dat de aanvrager binnen het in de toewijzingsbesluit gestelde termijn van vier weken met een mogelijke verlenging van twee weken (zie de Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels) de offerte van de tweede bancaire lening naar SVn stuurt. Doet de aanvrager dat niet komt het toewijzingsbesluit te vervallen.

sub b:

Het toewijzingsbesluit kan ook worden ontbonden als de aanvrager onjuiste gegevens heeft verstrekt. Dit heeft betrekking op de algemene en specifieke voorwaarden die in de verordening zijn vastgesteld.

sub c:

Het artikel spreekt voor zich.

• 2.

  Het artikel spreekt voor zich.

• 3.

  Het college kan (gedeeltelijk) afzien van sancties als zij de belanghebbende verschoonbaar acht. Dit besluit valt onder de discretionaire beslissingsbevoegdheid van het college.

Hoofdstuk 7 – Hardheidsclausule, slot- en overgangsbepalingen

Artikel 9

Dit artikel bepaald dat het college in bijzondere gevallen ten gunste van de aanvrager kan afwijken van de bepalingen van deze verordening. Afwijken kan alleen maar ten gunste en nooit ten nadele van de betrokken aanvrager. Het gebruik maken van de hardheidsclausule moet beschouwd worden als een uitzondering en niet als een regel. Het college moet in verband met precedentwerking dan ook duidelijk aangeven waarom in een bepaalde situatie van de verordening wordt afgeweken.

Artikel 10

• 1.

  De gemeente geeft in dit artikel aan wanneer de onderliggende verordening in werking treedt.

• 2.

  Een aantal gemeenten maakt gebruik van de SVn Starterslening. Om aanspraak te kunnen maken op de bijdrage van VROM moet de gemeentelijke verordening VROM Starterslening aangepast worden aan de voorwaarden die VROM stelt. De gemeente kan een gewijzigde verordening vaststellen, maar zij kan ook een nieuwe verordening vaststellen. In het laatste geval is het aan te raden de verordening <Stimuleringsfonds Starterslening> in te trekken.

Artikel 11

Dit artikel noemt de naam van de verordening.

Lijst met afkortingen

BEW = Bevordering Eigen Woningbezit

CPO = Collectief Particulier Opdrachtgeverschap

MGE = Maatschappelijk Gebonden Eigendom

NHG = Nationale Hypotheekgarantie

VROM = Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieu

SVn = Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten

WEW = Waarborgfonds Eigen Woning