Huisvestingsverordening gemeente Bodegraven-Reeuwijk 2013

Toelichting

Hoofdstuk 1. Algemene toelichting

1.1 Inleiding

Als gevolg van de Wet algemene regels herindeling gemeenten (Wet Arhi) vervalt per 1 januari 2013 de rechtsgeldigheid van de bestaande huisvestingsverordeningen Reeuwijk 1994 en Bodegraven 1996. Hiermee vervalt ook de mogelijkheid op de verdeling  van de schaarse woonruimte binnen de gemeente.

Om ook vanaf 1 januari 2013 nog te kunnen sturen op woonruimteverdeling dient de voorliggende huisvestingsverordening Bodegraven-Reeuwijk 2013 te worden vastgesteld. Voor het doel van de huisvestingsverordening is aangesloten bij het doel van de Huisvestingswet, namelijk het zorgen voor een rechtvaardige en transparante verdeling van sociale huur- en koopwoningen, waarbij keuzevrijheid, regionale uniformiteit en controleerbaarheid belangrijke pijlers zijn.

In overleg met de woningcorporatie Mozaïek wonen en de Woningbouwvereniging Reeuwijk zijn keuzes gemaakt ten behoeve van een rechtvaardige woonruimteverdeling die de basis vormen van deze verordening. Verder is afgestemd met gemeenten in de regio (ISMH) en overige betrokken partners. 

Hoofdstuk 2 geeft per thema een toelichting op de belangrijkste keuzes die zijn gemaakt die de basis vormen voor de inhoud van de huisvestingsverordening. Hoofdstuk 3 geeft artikelsgewijs een toelichting op de regels uit van de verordening.

1.2 Volgordebepalingen

1.2.1 Lokale voorrang

Uitgangspunten Verordening

• -

  lokale voorrang (vier-weken-hekje) voor vergunningplichtige huurwoningen;

• -

  lokale voorrang bij nieuwbouwkoopwoningen met specifieke koopconstructies (zoals KoopGarant en KoopGoedkoop).

Voor inwerkingtreding van deze verordening werd voor alle ter beschikking gekomen vergunningplichtige huurwoningen de eerste vier weken (vier-weken-hekje) voorrang toegekend aan plaatselijk gebonden woningzoekenden.

In onderhavige verordening wordt ook lokale voorrang toegekend met toepassing van het vier-weken-hekje. Artikel 2.5.3, derde lid, is bij amendement in de verordening opgenomen.

Het amendement luidt als volgt:

"De raad van de gemeente Bodegraven-Reeuwijk;

in vergadering bijeen op 12 december 2012, behandelend agendapunt “8, Huisvestigingsverordening gemeente Bodegraven-Reeuwijk 2013”,

overwegende,

• -

  datin de gemeente Bodegraven-Reeuwijk, en m.n. in de kern Bodegraven, een ernstig tekort aan sociale huurwoningen aanwezig is,

• -

  dat hierdoor de kans op een woning van een jongere, zonder achterlaatlocatie, slechts 2 % is,

• -

  dat de komende periode op een aantal punten pilots worden gestart om de in- en doorstroom van woningen te verbeteren,

• -

  dat het van belang is om de effecten van deze pilots op de kansen van jongeren te evalueren alvorens het besluit genomen wordt om de regel van het “vier-weken-hekje” te wijzigen,

• -

  dat het ook van belang is om in de regio, zowel richting Gouda als Richting Alphen en Woerden, op 1 lijn te komen wat betreft de toewijzingsregelingen voor sociale huurwoningen,

• -

  dat de in het raadsvoorstel op blz. 2, eerste gedachtestreepje onder het kopje “Argumentatie”, een wijziging wordt voorgesteld die luidt: “De lokale voorrangsbepaling (hekjes) bij vergunningplichtige huurwoningen vervalt”;

besluit:

1. dat de lokale voorrangsbepaling (4-weken-hekje) bij vergunningplichtige huurwoningen vooralsnog gehandhaafd blijft;

2. dat de verordening op het besluit uit lid 1 wordt aangepast.”

In verband hiermee is ook de toelichting op onderdelen aangpast.

Bij nieuwbouwkoopwoningen met specifieke koopconstructies zoals KoopGarant en KoopGoedkoop wordt ook een lokale voorrangsbepaling ingevoerd. Kansen voor lokale starters op een (schaarse) goedkope nieuwbouwkoopwoning worden zo aanzienlijk vergroot. Uit de woningmarktanalyse 2011 blijkt dat er bij starters veel behoefte is aan goedkope koopwoningen. Als een woning langer dan 6 weken te koop staat gelden er geen beperkingen meer in de vorm van voorrangsregels (ook niet regionaal). Indien de lokale voorrangsbepaling voor deze doelgroep en bij deze woningen geschrapt zouden worden, bestaat het risico op veel toestroom van starters buiten de gemeente. Hierdoor krijgen lokale starters minder kansen op een koopwoning binnen de gemeente waardoor ze zich elders oriënteren en de gemeente mogelijk verlaten. Daarbij komt dat corporaties veel in woningen met deze specifieke koopconstructies hebben geïnvesteerd met als doel om deze woningen aantrekkelijk te maken voor lokale starters en tevens hiermee de woningmarkt in beweging te krijgen. Ook de gemeente investeert in het goedkoop kunnen aanbieden van starterswoningen via het goedkoop aanbieden van de desbetreffende gronden.

1.2.2 Regionaal

Uitgangspunt Verordening:

Regionale bindingseisen bij alle vergunningplichtige huurwoningen.

Voor inwerkingtreding van deze verordening werden regionale bindingseisen gehanteerd vanaf het moment bij de toepassing van de lokale bindingseisen binnen 4 weken geen kandidaat werd geselecteerd.

In deze verordening zijn de regionale bindingseisen behouden. Het vrijgeven van de regionale markt kan leiden tot extra toestroom van woningzoekenden vanuit de regio West-Utrecht (Woerden). Dit heeft te maken met een andere toewijzingsmethode die daar wordt gehanteerd ten opzichte van de regio Midden-Holland. In de regio West-Utrecht hanteren ze de methode inschrijfduur terwijl in de meeste gemeenten in de regio Midden-Holland de methode  Bewonersduur/leeftijd (B/L)-score wordt toegepast. Zo bestaat er een risico op toestroom van woningzoekenden vanuit West-Utrecht met een hoge B/L-score. De werking van de B/L-score is in paragraaf 1.4 nader toegelicht. Het niet meer toepassen van regionale bindingseisen in een aantal gemeenten binnen de regio is geen reden om de regionale bindingseisen in Bodegraven-Reeuwijk te schrappen. Bovendien hanteren de gemeenten Zuidplas en Boskoop ook nog lokale bindingseisen.

Bodegraven-Reeuwijk kampt onder andere door mogelijke instroom vanuit de regio West-Utrecht met een andere problematiek. Het behouden van de regionale bindingseisen is niet in strijd met de Provinciale Woonvisie 2011-2020 omdat hierin staat dat bindingseisen afgebouwd dienen te worden.

1.3 Huisvestingvergunning

1.3.1 Koopwoningen

Uitgangspunten Verordening:

• -

  Huisvestingsvergunningvoor nieuwbouwkoopwoningen met specifieke koopconstructies zoals KoopGoedkoop en KoopGarant.

• -

  Geen huisvestingsvergunning nodig voor overige koopwoningen.

• -

  De hoogte van de koopprijsgrens bedraagt € 168.950,- (prijspeil 1 januari 2012).

Voorheen was een huisvestingvergunning vereist voor koopwoningen onder een koopprijsgrens van €211.000,-. Voor het verkrijgen van een vergunning diende sprake te zijn van binding met de regio Midden-Holland. Als een woning langer dan 13 weken te koop stond werden er geen bindingseisen meer gesteld.

Door de veranderingen op de woningmarkt staat het overgrote merendeel van de woningen tegenwoordig langer dan 13 weken te koop. Het stellen van bindingseisen voor de eerste 13 weken schiet meestal zijn doel voorbij en is voor de meeste koopwoningen overbodig. Het aanbod van goedkope koopwoningen is zeer groot en van schaarste, wat een belangrijke pijler is in de Huisvestingswet, is in de huidige markt bij de meeste koopwoningen geenszins sprake. Kortom, volgordecriteria voor de meeste koopwoningen zijn niet meer van deze tijd.

Bij nieuwbouwkoopwoningen met specifieke koopconstructies zoals KoopGarant en KoopGoedkoop is het behouden van een huisvestingsvergunning wel wenselijk. Door het stellen van bindingseisen kan de lokale markt worden gestuurd. In paragraaf 1.2.1 is dit nader toegelicht. Met behoud van de huisvestingsvergunning voor dit woningtype is ook de koopprijsgrens blijven bestaan. Voor de hoogte van de koopprijsgrens is aansluiting gezocht bij artikel 6, lid 3 onder a van de wet(prijspeil 2012 = € 168.950,-).

1.3.2 Huurwoningen

Uitgangspunt Verordening:

Huisvestingsvergunning voor huurwoningen.

Er is sprake van vergunningplichtige huurwoningen als de huur niet meer bedraagt dan €664,66 (prijspeil 1 januari 2012 Wet huurtoeslag). Op grond van de Huisvestingswet kunnen vergunningen voor huurwoningen niet worden geschrapt. Als in de verordening toewijzingscriteria voor woonruimteverdeling worden opgenomen, moet daar ook een vergunning aan verbonden worden.

1.4 Volgordebepaling via methode bewonersduur / leeftijdsscore

Uitgangspunt Verordening:

Behouden van B/L-score conform huidige bepalingen.

Op basis van de Verordening wordt via de bewonersduur-leeftijdscore (BL-score) geselecteerd. Daarbij staat de B voor bewoningsduur in de huidige woning en de L voor leeftijd van de woningzoekende. Bewoningsduur is de periode dat een doorstromer in de huidige woning woont. Voor een starter, die nog geen zelfstandige woning bewoont (en dus ook niet achterlaat), geldt de periode vanaf de achttiende verjaardag (leeftijdsscore). Degene met de hoogste BL-score krijgt de woning als eerste aangeboden.

Het doel van het criterium bewonersduur is om doorstromers voor te laten gaan op starters waardoor langere verhuisketens ontstaan. Het voordeel is dat één vrijkomende woning een rij van verhuizingen oplevert waarmee meerdere doorstromers worden bediend. Uiteindelijk eindigt elke verhuisreeks met een verhuizing van een starter, iemand die geen zelfstandige woonruimte achterlaat. Een praktisch voordeel van de BL-score is dat de methode eenvoudig en goed meetbaar is. Daarnaast blijft het aantal inschrijvingen, en blijven daarmee de wachtlijsten en -tijden, beperkt. Mensen zullen zich namelijk niet uit voorzorg inschrijven omdat dit geen effect heeft op het verkrijgen van voorrang. Dit in tegenstelling tot de situatie in gemeenten waar het criterium inschrijfduur wordt gehanteerd.

Een kanttekening bij toepassing van de BL-score is dat bij het hanteren van de BL-score de bewonersjaren vervallen als woningzoekenden een andere woning hebben geaccepteerd. Hierdoor zijn woningzoekenden vaak afwachtend en worden woningen regelmatig geweigerd. Een oplossing voor dit probleem is het invoeren van maatregelen die doorstroming kunnen bevorderen. Deze maatregelen worden in de volgende paragraaf toegelicht.

1.5 Experimenten ter bevordering van doorstroming

Uitgangspunt Verordening:

Invoeren experimenten zoals "Spijtoptantenregeling" en regeling "Samenvoegen bewonersduur" ter bevordering van doorstroming.

Er zijn verschillende maatregelen die afwachtend gedrag (inherent aan B/L-score) kunnen doorbreken en doorstroming kunnen bevorderen. Voorbeelden van maatregelen zijn de “Spijtoptantenregeling” en de regeling “Samenvoegen woonduur bij samenwonen”. De maatregelen worden geen onderdeel van de verordening, maar kunnen tijdelijk in de vorm van een experiment worden ingevoerd. Mocht blijken dat de maatregelen niet het gewenste effect hebben dan kunnen de experimenten eenvoudig worden stopgezet. Voor toepassing van de experimenten worden overeenkomsten gesloten met de corporaties.

Bij de “Spijtoptantenregeling” blijft na verhuizing van en naar een vergunningplichtige huurwoning de bewonersduur tijdelijk behouden voor een periode van bijvoorbeeld één jaar. De regeling geldt alleen voor verhuizing binnen de gemeente. De regeling heeft als doel het doorbreken van afwachtend gedrag en het bevorderen van doorstroming. De maatregel kan effectief zijn voor de doorstroming vanuit verschillende woningtypen. De verwachting is dat de regeling de kans voor overige woningzoekenden niet veel verkleind die nog geen woningen hebben gevonden. In de praktijk zullen mensen niet snel binnen een jaar weer verhuizen omdat verhuizing meestal gepaard gaat met veel energie en extra kosten. De verwachting is dat mensen binnen een jaar pas verhuizen als hiertoe echt noodzaak bestaat. De “Spijtoptantenregeling” zal verder worden uitgewerkt en via een convenant als experiment worden toegepast.

De regeling “Samenvoegen woonduur bij samenwonen” kan worden ingezet om het aanbod en de doorstroming in de huursector te vergroten. Deze regeling is bedoeld voor woningzoekenden die willen gaan samenwonen en die beide binnen de gemeente een vergunningplichtige huurwoning achterlaten. Door het samenvoegen van de woonduur hebben woningzoekenden meer punten en krijgen ze sneller een woning toegewezen. Door het stimuleren van samenwonen komt een extra woonruimte vrij en wordt het aanbod van huurwoningen vergroot voor andere woningzoekenden. Ook hier is de vraag relevant of de regeling niet ten koste gaat van andere woningzoekenden. Het achterlaten van twee corporatiewoningen door beoogde samenwoners binnen de gemeente zorgt voor een groter woningaanbod binnen het huursegment. Hiermee worden uiteindelijk ook de slagingskansen voor andere woningzoekenden vergroot.

Met de aanvullende maatregelen ter bevordering van doorstroming wordt aangesloten op de door de gemeenteraad aangenomen motie op het Actieprogramma Volkshuisvesting en Woningbouw. Hierin wordt het college opgeroepen om huidige instrumenten kritisch tegen het licht te houden met mogelijke aanpassingen of uitbreidingen, met onder meer als doel het bevorderen van doorstroming.

1.6 Woningzoekenden met urgentie

Uitgangspunt Verordening:

Voor woningzoekenden met urgentie een bovengrens inkomen te hanteren van € 43.000,- (prijspeil 2012). Een uitzondering geldt voor stadsvernieuwings- en herstructureringsurgenten waarbij geen inkomensgrens wordt gesteld.

In noodsituaties kan afgeweken worden van de volgordecriteria om woningzoekenden voorrang te verlenen die beschikken over een urgentieverklaring. De belangrijkste groepen urgenten zijn medisch urgenten, sociale urgenten, stadsvernieuwings- en

herstructureringsurgenten en statushouders.

Voorheen werd er geen inkomensgrens gehanteerd voor het aanvragen van een urgentieverklaring. Dit had tot gevolg dat vergunningplichtige huurwoningen toegewezen werden aan urgenten met een hoog inkomen. Deze woningen waren daardoor niet meer beschikbaar voor mensen met inkomen onder de inkomensgrenzen. Mede gezien het feit dat er voldoende aanbod is in de vrije sector is er voor gekozen om voor deze groep woningzoekenden een bovengrens inkomen vast te stellen. Voor woningzoekenden met urgentie wordt aangesloten bij de bovengrens middeninkomens en geldt een bovengrens inkomen van € 43.000,- (prijspeil 2012).

Bij stadsvernieuwings- en herstructureringsurgenten wordt voorgesteld om geen bovengrensinkomen vast te stellen omdat zij door plannen van de overheid of ontwikkelaars hun woning moeten verlaten. Deze groep zal wel actief benaderd worden om zich in de vrije sector te vestigen. Ook urgenten met een inkomen tussen de € 34.000,- en € 43.000,- zullen overigens actief benaderd moeten worden om zich in de vrije sector te vestigen.

Hoofdstuk 2. Artikelsgewijze toelichting

Artikel 1. Begripsbepalingen

- BL-score

Van iedere woningzoekende kan de BL-score worden vastgesteld, met behulp waarvan een rangorde kan worden bepaald. Indien het huishouden uit meerdere personen bestaat, is de hoogste BL-score van toepassing mits de woningzoekende aan de geldende toelatingseisen voldoet.

Een B-score wordt opgebouwd door mensen die al in zelfstandige woonruimte wonen (doorstromers) die permanent mag worden bewoond. Een doorstromer is een woningzoekende die als hoofdbewoner daadwerkelijk en rechtmatig een zelfstandige huur- of koopwoning bewoont en na verhuizing leeg achterlaat. De L-score wordt opgebouwd door overige woningzoekenden waaronder starters en herstarters.

- Economische binding aan een gebied

Artikel 1,eerste  lid, onder l, van de wet verstaat onder economische binding aan een gebied: de binding van een persoon aan een gebied, daarin gelegen dat die persoon, met het oog op de voorziening in het bestaan, een redelijk belang heeft zich in dat gebied te vestigen, met dien verstande dat een economische binding in elk geval wordt aangenomen ten aanzien van personen die voor de voorziening in het bestaan zijn aangewezen op het duurzaam verrichten van arbeid binnen of vanuit dat gebied. Zie ook de toelichting bij artikel 2.2.3.

- Eigenaar van een woonruimte of een gebouw

De tekst van artikel 1, tweede lid, van de wet luidt:

Voor zover niet anders is bepaald, wordt in deze wet en de daarop berustende bepalingen onder eigenaar van een woonruimte of een gebouw verstaan: degene die bevoegd is tot het in gebruik geven van die woonruimte of dat gebouw. Onder "eigenaar in de zin van het Burgerlijk Wetboek" wordt in deze wet en de daarop berustende bepalingen mede verstaan: de erfpachter, vruchtgebruiker, gerechtigde tot een appartementsrecht als bedoeld in artikel 106 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, of degene aan wie door een rechtspersoon het gebruiksrecht van een woonruimte is verleend.

- Huishouden

Het begrip “Huishouden” is ontleend aan de VNG-modelverordening. In de tekst van de verordening worden ook de begrippen woningzoekende en woningzoekend huishouden gehanteerd. Deze begrippen hebben dezelfde betekenis als huishouden. Tot het huishouden behoren in elk geval één of twee volwassenen die aangeven een duurzaam, gemeenschappelijk huishouden te willen voeren. Daarnaast de (in het GBA ingeschreven) kinderen of ongeboren kinderen, aantoonbaar via verklaring van de verloskundige. Niet tot het huishouden behoren overige inwoners. Zie ten aanzien van de begrippen medehuurderschap en co-ouderschap het bepaalde hierover in de wet en het besluit en onder q van dit artikel.

- Huisvestingsvergunning

De tekst van artikel 7 van de wet luidt:

• 1.

  Het is verboden zonder vergunning van burgemeester en wethouders een woonruimte, aangewezen overeenkomstig artikel 5, in gebruik te nemen voor bewoning.

• 2.

  Het is verboden een woonruimte, aangewezen overeenkomstig artikel 5, voor bewoning in gebruik te geven aan een persoon die niet beschikt over een huisvestingsvergunning.

• 3.

  Voor de toepassing van het eerste en tweede lid, wordt het in gebruik nemen of geven van een woonwagen die op een standplaats staat, of van een woonschip dat op een ligplaats ligt, aangemerkt als het in gebruik nemen of geven van die standplaats onderscheidenlijk ligplaats.

  Met het derde lid van artikel 7 van de wet wordt bedoeld dat voor het in gebruik geven of nemen van (een woonwagen op) een standplaats of (een woonschip op) een ligplaats een huisvestingsvergunning kan worden verlangd.

- Huurprijs

Artikel 1, eerste lid, onder j, van de wet verstaat onder huurprijs: de prijs die bij huur en verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woonruimte, uitgedrukt in een bedrag per maand, dan wel, indien het betreft een standplaats voor een woonwagen het bedrag dat is verschuldigd voor het innemen van die standplaats uitgedrukt in een bedrag per maand;

- Ingezetene

De passage ".... in woonruimte die permanent mag worden bewoond" is toegevoegd om te voorkomen dat huishoudens die (bijvoorbeeld) op een camping hun hoofdverblijf hebben op grond daarvan de positie van ingezetene kunnen verkrijgen.

- Inkomen

In de Wet op de huurtoeslag wordt verwezen naar de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen bij bepaling van de hoogte van het inkomen. In deze verordening wordt aangesloten bij deze systematiek. (Toetsings)inkomen is in de zin van artikel 8 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen:

a. indien over het berekeningsjaar een aanslag inkomstenbelasting is of wordt vastgesteld: het verzamelinkomen, zoals dat in die aanslag is of wordt opgenomen of zoals dat bij beschikking is of wordt vastgesteld;

b. indien over het berekeningsjaar geen aanslag inkomstenbelasting is of wordt vastgesteld: het belastbare loon, zoals dat blijkt uit de op het berekeningsjaar betrekking hebbende jaaropgaven, vermeerderd met het belastbare loon van het berekeningsjaar waarover loonbelasting is nageheven van de werknemer.

- Koopprijs

Artikel 1, eerste lid, onder k, van de wet verstaat onder koopprijs: de prijs die voor de enkele koop van een woonruimte daadwerkelijk is of zal worden betaald.

- Maatschappelijke binding aan een gebied

Artikel 1, eerste lid, onder m, van de wet verstaat onder maatschappelijke binding aan een gebied:

de binding van een persoon aan een gebied, daarin gelegen dat die persoon een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in dat gebied te vestigen, met dien verstande dat een maatschappelijke binding in elk geval wordt aangenomen ten aanzien van personen die ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene zijn, dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene zijn geweest van dat gebied. Zie ook de toelichting bij artikel 2.2.3.

- Medehuurderschap

In artikel 23, derde lid, van de wet, wordt verwezen naar de artikelen 267, zesde lid, 268, derde lid en 270, eerste lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Hierin is geregeld welke inwonenden in aanmerking komen voor medehuurderschap.

- Onzelfstandige woonruimte

In het artikel is neergelegd dat een onzelfstandige woonruimte niet beschikt over wezenlijke voorzieningen. Het gaat dan om zaken als een toilet en bijvoorbeeld een keukeninrichting die bestemd is voor de bereiding van complete maaltijden.

- Standplaats

Een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten;

- Woonruimte

Waar in de verordening woonruimte is vermeld, wordt daaronder zelfstandige woongelegenheid verstaan, zoals hier omschreven, tenzij in de tekst uitdrukkelijk is vermeld dat ook onzelfstandige woonruimte (onder r) hieronder begrepen wordt.

Op verzoek van de rijksinspectie is het gebruik van het woord "woning" (behalve in samenstellingen, zoals koopwoning, huurwoning, eengezinswoning) zoveel mogelijk vermeden en is aangesloten bij de wettelijke term "woonruimte".

- Woonwagen

Artikel 1, eerste lid, onder f, van de wet verstaat onder woonwagen: voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst.

Artikel 2.1.3. Nadere beperking

Artikel 6, eerste lid, van de wet sluit van aanwijzing als vergunningplichtige woonruimte uit: woonruimten, bestemd voor inwoning, woonwagens en woonschepen.

Artikel 2.2.2. Meerderjarigheid

Het hier gehanteerde criterium van meerderjarigheid is feitelijk niet in de Huisvestingswet voorgeschreven, maar vormt onderdeel van het gewoonterecht. Boek 1:233 van het Burgerlijk Wetboek: "minderjarigen zijn zij, die de ouderdom van achttien jaren niet hebben bereikt en niet gehuwd zijn of gehuwd zijn geweest".

Artikel 2.2.3. Economische en maatschappelijke binding

De definitie van economische binding is afgeleid uit artikel 1, eerste lid, onder l van de wet: “de binding van een persoon aan een gebied, daarin gelegen dat die persoon, met het oog op de voorziening in het bestaan, een redelijk belang heeft zich in dat gebied te vestigen, met dien verstande dat een economische binding in elk geval wordt aangenomen ten aanzien van personen die voor de voorziening in het bestaan zijn aangewezen op het duurzaam verrichten van arbeid binnen of vanuit dat gebied”

De definitie van maatschappelijke binding is ontleend aan artikel 1, eerste lid, onder m van de wet: “de binding van een persoon aan een gebied, daarin gelegen dat die persoon een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in dat gebied te vestigen, met dien verstande dat een maatschappelijke binding in elk geval wordt aangenomen ten aanzien van personen die ten minste twee jaar onafgebroken ingezetene zijn, dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene zijn geweest van dat gebied”.

Naast deze objectief vaststelbare toelatingsvoorwaarden wordt maatschappelijke binding aangenomen indien het huishouden "een redelijk met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft". Dat belang wordt in de gemeente verondersteld aanwezig te zijn indien er sprake is van "een bijzonder, individueel, geval waarin op sociale of medische gronden sprake is van een afhankelijkheidsrelatie met personen of instellingen binnen de Bodegraven-Reeuwijkse samenleving".

Eerste lid

De tekst van artikel 13c, eerste lid, van de wet luidt: “Behoudens het bepaalde in het tweede lid, wordt geen onderscheid naar economische of maatschappelijke binding gemaakt ten aanzien van woningzoekenden”:

• a.

  waarvan redelijkerwijs niet of niet meer verwacht kan worden dat zij door het duurzaam verrichten van arbeid in hun bestaan voorzien, zoals gepensioneerden, ernstig invaliden en langdurig werklozen;

• b.

  die als remigrant wensen terug te keren naar Nederland of zijn teruggekeerd, doch nog niet over passende huisvesting beschikken;

• c.

  aan wie op grond van een asielverzoek een van de verblijfsvergunningen, bedoeld in artikel 8, onderdelen a tot en met d, van de Vreemdelingenwet 2000 is verleend, indien zij na die verlening voor de eerste maal woonruimte zoeken;

• d.

  die na echtscheiding, scheiding van tafel en bed of ontbinding van het huwelijk na scheiding van tafel en bed, in verband met die omstandigheid dringend woonruimte behoeven, of

• e.

  die een procedure tot echtscheiding, scheiding van tafel en bed of ontbinding van het huwelijk na scheiding van tafel en bed aanhangig hebben gemaakt en een voorlopige voorziening als bedoeld in artikel 822 en 823 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering hebben verkregen, indien zij in verband met die omstandigheid dringend woonruimte behoeven.

Tweede lid

De tekst van artikel 6 van het besluit luidt:

Een onderscheid naar economische of maatschappelijke binding wordt niet gemaakt ten aanzien van woningzoekenden:

• a.

  die een huisvestingsvergunning aanvragen met het oog op een voorgenomen woningruil, indien ten minste één der bij de ruil betrokken partijen behoort tot een categorie, genoemd in artikel 13c, eerste lid van de wet of aan de ruil een aanvaarding van een werkkring ten grondslag ligt;

• b.

  die als personeel in dienst zijn van het Europees laboratorium voor ruimtetechnologie van de European Space Research Organisation en hun functie in Nederland uitoefenen.

Artikel 2.2.4. Verblijfsstatus

Zie ook artikel 9 tweede lid van de wet, luidende:

Een huisvestingsvergunning wordt uitsluitend verleend aan personen die:

• a.

  de Nederlandse nationaliteit bezitten of op grond van een wettelijke bepaling als Nederlander worden behandeld, of

• b.

  vreemdeling zijn en rechtmatig verblijf houden als bedoeld in artikel 8, onder a tot en met e en l, van de Vreemdelingenwet 2000.

Artikel 2.3.1. Bezettingsnormen

Bij het opstellen van de verordening is grotendeels aangesloten op de bestaande verordeningen omdat deze goed functioneerden. De beperkingen hebben betrekking op het beschikbaar houden kleine woonruimten voor kleinere huishoudens en van grote woonruimten voor grote gezinnen. Kleine eengezinswoningen worden daarbij ook passend geacht voor eenpersoonshuishoudens. Eengezinswoningen met een woonoppervlakte van minder dan 75m² worden ook passend geacht voor eenpersoonshuishoudens. 

Artikel 2.3.2. Woningtype en bestemmingscriteria

In verband met de beperkte beschikbaarheid van woonruimte voor senioren, de samenhang met beleid op het gebied van wonen, welzijn en zorg en subsidies die zijn verstrekt in het kader van de WVG/WMO, worden deze woonruimten alleen passend geacht voor deze doelgroepen. Ook woonruimten voor jongeren, starters en mensen met een fysieke of verstandelijk beperking kunnen door het college specifiek worden bestemd.

Artikel 2.3.3. Financiële passendheid

De verdeling van nieuwe verhuringen zal worden toegepast op grond van de in het artikel opgenomen inkomenstabel. Bij het opstellen van de tabel is ondermeer rekening gehouden met de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting (DAEB) van 1 januari 2011. Deze regeling is een uitvoering van de Europse beschikking van 15 december 2009. De Tijdelijke regeling DAEB wordt onderdeel van de woningwet (Herzieningswet toegelaten instellingen) die naar verwachting in juli 2013 van kracht wordt. Daarnaast is rekening gehouden met het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH), en de regelgeving met betrekking tot huurtoeslag.

In de tabel wordt verwezen naar inkomens zoals bedoeld in artikel 18 uit de Wet Huurtoeslag (WHT). Daarnaast wordt de DAEB-grens (prijsindex 2012 = €34.085,-), of mogelijke opvolger daarvan, gehanteerd voor huren tussen de tweede aftoppingsgrens en huurprijsgrens (liberalisatiegrens). Als de in de tabel genoemde inkomensgrenzen opnieuw worden geïndexeerd, vormen deze grenzen het uitgangspunt voor de financiële passendheid zoals bedoeld in artikel 2.3.3.

Voor 10% van de nieuwe verhuringen is het inkomen vrij. Daarbij krijgen urgenten met een inkomens lager dan €43.000,- echter wel voorrang. Het genoemde bedrag ligt niet vast in een specifieke wet of regeling, maar is gebaseerd op de hoogte die veelal wordt gebruikt voor de bovengrens van middeninkomens (prijsindex 2012).

Op grond van de Wet op de huurtoeslag worden woonruimten met huurprijzen boven de aftoppingsgrenzen financieel niet passend geacht voor huishoudens die voor huurtoeslag in aanmerking komen.Het passend toewijzen van woonruimten is in het belang van de huurder zelf, als het gaat om de betaalbaarheid van het wonen. De huur die de huurtoeslagontvanger betaalt boven de aftoppingsgrens tot aan de maximale huurprijs, wordt normaliter niet vergoed. Deze extra eigen bijdrage betekent voor de huurtoeslagontvanger een fors beslag op het besteedbare inkomen.Zie ook artikel 2.5.4, waarin is geregeld dat woningzoekenden met een laag inkomen voorrang hebben bij toewijzing van woonruimten met een huur onder de aftoppingsgrenzen.

Artikel 2.4.1. Urgentie

Op grond van dit artikel wordt door het college in een apart besluit nadere regels vastgesteld op grond waarvan urgentie kan worden aangevraagd, en welke criteria bij de aanvraag worden gehanteerd. Het vaststellen van de nadere regels is een collegebevoegdheid, waarbij in de verordening is vastgelegd welke gronden door het college nader worden uitgewerkt.

Voor woningzoekenden met urgentie is een bovengrens inkomen ingevoerd van €43.000,- (prijspeil 2012). Er geldt geen inkomensgrens voor stadsvernieuwingsurgenten. Het genoemde bedrag ligt niet vast in een specifieke wet of regeling, maar is gebaseerd op de hoogte die veelal wordt gebruikt voor de bovengrens van middeninkomens (prijspeil 2012). Bij een nieuwe indexering van deze prijs zal dezAls  

Artikel 2.4.2. Register van woningzoekenden met urgentie

In artikel 14 van de wet is opgenomen dat de gemeenteraad in het belang van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte in de verordening kan bepalen dat door burgemeester en wethouders een register van woningzoekenden wordt bijgehouden. Daarbij dient in de verordening te worden bepaald:

• a.

  welke woningzoekenden voor inschrijving in het register in aanmerking komen (artikel 2.4.2, tweede lid);

• b.

  welke gegevens met het oog op een goede toepassing van de verordening bij een verzoek om inschrijving moeten worden overgelegd (artikel 2.4.2, derde lid;

• c.

  hoe lang een inschrijving geldig blijft (artikel 2.4.5);

• d.

  welke gegevens op het bewijs van inschrijving moeten worden vermeld (artikel 2.4.3);

• e.

  in welke gevallen een inschrijving door burgemeester en wethouders kan worden doorgehaald (artikel 2.4.5).

Artikel 2.4.4. Woningzoekenden met urgentie en woningaanbieding

Eerste lid

Op het bewijs van registratie als woningzoekende met urgentie wordt onder meer vermeld op welke woonruimten als woningzoekende met urgentie gereageerd kan worden, het zogenoemde zoekprofiel (artikel 2.4.3 onder d.). Dat zijn in de regel niet alle woonruimten die op grond van paragraaf 2.3 passend worden geacht. De passend geachte woonruimten kunnen op grond van artikel 2.4.2, vierde lid, worden beperkt. Vermeld dat een urgentieverklaring alleen geldt voor een geïndiceerd woningtype waarmee het urgentieprobleem wordt opgelost en er niet op is gericht voorrang te verlenen in de wooncarrière.

Bijvoorbeeld: een urgent woningzoekende met een of meer kinderen kan in beginsel op gepubliceerde eengezinswoningen reageren, waarbij de volgorde bepaald wordt aan de hand van de bewoningsduur- of leeftijdscore, als bedoeld in artikel 2.5.4, eerste lid. De voorrangsregeling uit artikel 2.5.4, derde lid (voorrang voor urgent woningzoekenden boven niet-urgent woningzoekenden) is voor dezelfde woningzoekende met urgentie alleen van toepassing indien hij reageert op woonruimte die zijn zoekprofiel aangeeft.

Tweede lid

In het eerste lid is als hoofdregel gegeven dat woningzoekenden met urgentie reageren op het gepubliceerde woningaanbod. Voor een tweetal categorieën woningzoekenden wordt een uitzondering gemaakt en wordt toch tweemaal een binnen het zoekprofiel passend woningaanbod gedaan:

• a.

  woningzoekenden die niet in staat blijken - of geacht worden – zelfstandig woonruimte te vinden binnen het gepubliceerde woningaanbod, bijvoorbeeld sommige ouderen;

• b.

  woningzoekenden voor wie passend woningaanbod bijzonder schaars is, bijvoorbeeld grote gezinnen en gehandicapten.

Artikel 2.4.5. Vervallenverklaring en intrekking registratie

Eerste lid

Het bewijs van registratie als woningzoekende met urgentie vervalt van rechtswege als een woningaanbieding is geaccepteerd. Dat kan zowel een aanbieding na een reactie op gepubliceerd woningaanbod zijn als een aanbieding bedoeld in artikel 2.4.4, tweede lid.

Tweede lid

Burgemeester en wethouders kunnen het bewijs van registratie als woningzoekende met urgentie intrekken in de hier genoemde gevallen. De intrekking is een voor bezwaar en beroep vatbare beschikking.

Artikel 2.5.1. Publicatie van vrijgekomen en vrijkomende huurwoningen en nieuwbouwkoopwoningen met specifieke koopconstructies

In dit artikel wordt geregeld hoe vrijgekomen en vrijkomende huurwoningen en nieuwbouwkoopwoningen met specifieke koopconstructies worden gepubliceerd. Het begrip “openbare publicatie” en het begrip “medium” uit 2.5.3. is niet nader omschreven. Uitgangspunt is dat het aanbod voor woningzoekenden in gedrukte vorm beschikbaar blijft voor woningzoekenden die geen toegang hebben tot het internet. Het gebruik van internet als belangrijkste advertentiemedium voor het aanbieden van woonruimten is, gezien de technische ontwikkelingen, een logische keus.

Artikel 2.5.2. Verantwoording toegewezen woonruimten

De ‘verantwoording achteraf’ van toegewezen woonruimten is een belangrijk element binnen het woonruimteverdelingssysteem. Door of namens de eigenaar dienen alle toewijzingen van vergunningplichtige huurwoningen achteraf door middel van publicatie te worden verantwoord, uiterlijk in de eerstvolgende publicatie na de feitelijke ingebruikneming van de woonruimte. Het hoofddoel van de publicatie is openheid naar de woningzoekenden toe. Het biedt de bij de woonruimteverdeling betrokken partijen de mogelijkheid om de werking van het verdeelsysteem te controleren en levert belangrijke gegevens over de voor bepaalde (typen van) woonruimten benodigde wachttijden. Woningzoekenden kunnen zo hun kansen op woningtoewijzing beter inschatten.

Artikel 2.5.3. Volgordebepaling huurwoningen

In dit artikel wordt aangegeven in welke volgorde woningzoekenden, die op per publicatie aangeboden woonruimten reageren en voldoen aan de gestelde voorwaarden, in aanmerking komen. Ter beschikking gekomen vergunningplichtige woonruimte worden gedurende een periode van vier weken uitsluitend aangeboden aan woningzoekenden met een binding aan de gemeente Bodegraven-Reeuwijk. Vervolgens wordt voorrang toegekend aan woningzoekenden binnen de regio boven overige woningzoekenden.

Daarbij geldt dat woonruimte wordt toegewezen aan degene met de hoogste bewoningsduur- of leeftijdscore (eerste lid). Uitzonderingen op deze regel zijn de volgende voorwaarden (artikel 2.5.3, derde en vier lid).

• *

  Woningzoekenden met een inkomen tot de doelgroepgrens voor 3- of meerpersoons-huishoudens komen met voorrang in aanmerking voor huurwoningen met een huurprijs onder de hoogste aftoppingsgrens. Op deze wijze wordt bevorderd dat woningzoekenden meer kans maken op toewijzing van woonruimte die het best bij hun inkomen past. Woningzoekenden met een hoger inkomen hebben minder kans op goedkopere huurwoningen; woningzoekenden met een lager inkomen hebben al minder kans op duurdere huurwoningen in verband met het bepaalde in artikel 2.3.3. In de voorrangsregeling wordt aangesloten op de prijsgrenzen uit de Wet op de huurtoeslag.

• *

  Urgent woningzoekenden hebben voorrang voor zover de woonruimte binnen hun zoekprofiel past. Reageren er meerdere urgenten dan gaat degene met de oudste urgentieverklaring voor (derde lid).

Burgemeester en wethouders kunnen woonruimten bij publicatie specifiek voor een bepaalde (doel)groep bestemmen, indien die (doel)groep in onvoldoende mate voor woningtoewijzing in aanmerking komt (vierde lid). Daarbij moet ondermeer worden gedacht aan woonruimten voor senioren (55+), jongerenwoningen, woonruimten bestemd voor mensen met een fysieke functiebeperking of woonruimten, bestemd voor speciale doelgroepen.

Voor de volgordebepaling voor huurwoningen kan op grond van artikel 2.5.9 via convenanten tijdelijk experimenten worden ingevoerd. Voorbeelden hiervan zijn de zogenaamde “Spijtoptantenregeling” en de regeling “Samenvoegen woonduur bij samenwonen”.  Bij de Spijtoptantenregeling wordt na verhuizing van de ene naar de andere corporatiewoning de bewoningsduur tijdelijk behouden in het geval dat mensen binnen een bepaalde tijd spijt krijgen en toch naar een andere sociale huurwoning willen verhuizen. Bij de regeling “Samenvoegen woonduur bij samenwonen” kunnen twee mensen die willen gaan samenwonen, en die beide een corporatiewoning binnen de gemeente achterlaten de bewonersduur samenvoegen.

Artikel 2.5.4. Volgordebepaling nieuwbouwkoopwoningen met specifieke koopconstructies

In dit artikel worden voor nieuwbouwkoopwoningen met specifieke koopconstructies passendheids- en toewijzingscriteria vastgesteld. Bij woonruimten met specifieke koopconstructies (zoals KoopGarant en KoopGoedkoop) voor starters worden lokale bindingseisen gesteld. Het bouwen van koopgarantwoningen voor starters/jongeren, en vervolgens de verkoop met korting, heeft als doel om de lokale problematiek op te lossen voor met name starters. Lokale starters (jongeren) vertrekken hierdoor minder snel naar elders omdat binnen de gemeente in woonruimte wordt voorzien. Daarnaast neemt hiermee de druk van starters op de lokale huurwoningen af. Als investeringen worden gedaan voor deze specifieke groep is het niet wenselijk als zich hier starters van buitenaf vestigen.

De vaststelling van de hoogte van de koopprijs van woonruimten met toepassing van de specifieke koopconstructies is gebaseerd op de definitie van de wet. Dit is de koopprijs die de aspirant koper daadwerkelijk betaalt voor de woonruimte. Bijvoorbeeld: De koopprijs van de woonruimte is vastgesteld op €220.000,-. Met toepassing van de KoopGarant-regeling waarbij een korting wordt gegeven van 25% komt de koopprijs uit op €165.000,-, en valt daarmee onder de koopprijsgrens. 

Artikel 2.6.1. Aanvragen van een huisvestingsvergunning

Tweede lid, onder c

Hier wordt uitvoering gegeven aan het bepaalde in artikel 23, tweede lid, van de wet. Op grond van dat artikel kan de gemeenteraad in de verordening bepalen dat een aanvraag slechts in behandeling wordt genomen, indien de aanvrager aannemelijk kan maken dat hij, indien hij een huisvestingsvergunning voor de in de aanvraag aangegeven woonruimte krijgt, die woonruimte ook daadwerkelijk in gebruik zal kunnen nemen.

De tekst van artikel 23, derde lid, van de wet luidt: Een bepaling als bedoeld in het tweede lid, blijft buiten toepassing indien de aanvraag is gedaan met het oog op het bepaalde in de artikelen 267, zesde lid, 268, derde lid, of 270, eerste lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

Vijfde lid

Voordeel van het vermelden van de namen van de vergunninghouders op of bij de huisvestingsvergunning is, dat bij kwesties van medehuurderschap voor de burgerlijk rechter helderheid over het publiekrechtelijke aspect van de huisvestingsvergunning verschaft kan worden.

Artikel 2.6.2. Criteria voor vergunningverlening

Eerste lid

Dit is feitelijk het centrale artikel in het hele hoofdstuk 2 van de verordening. Hier komen de eisen met betrekking tot toelating, passendheid en urgentie, zoals ze in de verschillende paragrafen zijn beschreven, bij elkaar.

Tweede lid

Dit artikel geeft aan in welke gevallen publicatie en toepassing van volgordebepalings-criteria geen voorwaarden zijn om voor een huisvestingsvergunning in aanmerking te komen. De tekst van artikel 9 van het besluit luidt:

Voorzover de verordening bepaalt dat bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden als bedoeld in artikel 11, eerste lid, of artikel 12, eerste lid, van de wet, voorziet de verordening erin dat de betreffende bepalingen buiten toepassing blijven, indien een huisvestingsvergunning wordt aangevraagd:

• a.

  door degene die ingevolge artikel 266, eerste lid, of 267, eerste lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek medehuurder van de betrokken woonruimte was, indien deze de overeenkomst voortzet krachtens artikel 266, derde lid, 267, zesde lid, of 268, eerste lid, van Boek 7 van dat wetboek;

• b.

  met het oog op voorgenomen ruil van woonruimte;

• c.

  door personeel als bedoeld in artikel 6, onder b.

Een huisvestingsvergunning wordt ook verstrekt aan een woningzoekende die woonruimte van een particuliere eigenaar in gebruik wil nemen en die woningzoekende voldoet aan de toelatings- en passendheidsvoorwaarden (paragrafen 2.2 en 2.3). De overige bepalingen, met betrekking tot publicatie en volgorde van toewijzing, blijven dan buiten toepassing. Voorwaarde is dat het een particuliere eigenaar betreft die in de gemeente niet meer dan drie woonruimten in eigendom heeft. Van particuliere eigenaren van één of enkele woonruimten kan redelijkerwijs niet verwacht worden dat zij onder dezelfde voorwaarden en bepalingen hun woonruimten in gebruik geven als sociale en commerciële verhuurders. Particuliere eigenaren willen als regel hun woonruimte verhuren aan familie of bekenden en voor zover die aan de toelatings- en passendheidsvoorwaarden voldoen wordt dat mogelijk gemaakt en wordt een huisvestingsvergunning verstrekt.

Derde lid

Dit artikel is ontleend aan artikel 27 van de wet. De voorwaarde uit artikel 9, tweede lid, van de wet (zie artikel 2.2.3 verblijfsstatus en de toelichting daarbij) kan bij de toepassing niet terzijde gesteld worden.

Artikel 2.6.3. Vruchteloze aanbieding

Dit is een invulling van artikel 26, eerste lid, van de wet, waarin wordt bepaald dat een huisvestingsvergunning voorts aan iedere aanvrager wordt verleend, indien de woonruimte door de eigenaar gedurende een door de gemeenteraad in de verordening te bepalen termijn van ten hoogste 13 weken vruchteloos is aangeboden aan de woningzoekenden die ingevolge het bepaalde krachtens de artikelen 9 t/m 12 voor die woonruimte in aanmerking komen.

In de verordening is gekozen voor een kortere periode van zes weken. Voor woonruimten waar veel vraag naar is mag worden verwacht dat deze binnen deze termijn worden verhuurd. Woonruimten die na zes weken nog niet zijn verhuurd mogen na deze periode vrij worden verhuurd.

Tweede lid

Het eerste lid is slechts van toepassing:

• a.

  ingeval de woonruimte te huur wordt aangeboden en onderafdeling 2 van afdeling 5 van titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek op die woonruimte van toepassing is: indien de gevraagde huurprijs niet hoger is dan de voor de betrokken woonruimte ingevolge die onderafdeling geldende maximale huurprijsgrens;

• b.

  ingeval de woonruimte te huur wordt aangeboden en onderafdeling 2 van afdeling 5 van titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek niet op die woonruimte van toepassing is: indien de gevraagde huurprijs niet hoger is dan redelijk is, gelet op de huurprijs die in het economisch verkeer voor vergelijkbare woonruimten wordt overeengekomen;

• c.

  ingeval de woonruimte te koop wordt aangeboden: indien de koopprijs niet hoger is dan redelijk is gelet op de waarde van de woonruimte in het economisch verkeer.

Artikel 2.6.4. Intrekking

De tekst van dit artikel is (vrijwel) gelijk aan die van artikel 28 van de wet.

Artikel 2.7.1. Bekendmaking

Standplaatsen worden op dezelfde wijze aangeboden als huurwoningen. Er is geen wachtlijstsysteem in de zin dat aan de plaatsing op de wachtlijst rechten ontleend kunnen worden wat betreft de volgorde voor het in aanmerking komen voor een standplaats. Er is ook geen wachtlijstsysteem voor het in aanmerking komen voor woonruimte. Er wordt, op grond van het bepaalde in het tweede lid, wel geregistreerd wie schriftelijk te kennen heeft gegeven voor een standplaats in aanmerking te willen komen. Het enige recht dat standplaatszoekenden aan die registratie kunnen ontlenen is dat zij persoonlijk in kennis gesteld worden van het beschikbaar zijn of komen van een standplaats, zodat zij desgewenst op dat standplaatsaanbod kunnen reageren.

Artikel 2.7.2. Toelating

In dit artikel is aansluiting gezocht bij de voor huurwoningen geldende toelatingsvoorwaarden. Het afstammingsbeginsel (woonwagenbewoner in de zin van de Woonwagenwet) is, sedert de intrekking van de Woonwagenwet per 1 februari 1999, als toelatingsvoorwaarde vervallen. Bij de volgordebepaling (artikel 2.7.3) speelt het afstammingsbeginsel nog wel een rol. 

Artikel 2.7.3. Volgordebepaling

Derde lid

Voor de volgorde waarin belangstellenden voor een standplaats in aanmerking komen is de hier opgenomen prioriteitenregeling van toepassing. Bij prioriteit b zal het gaan om woonwagenbewoners die onder de Woonwagenwet gerechtigd waren in een woonwagen te wonen. Bij de prioriteiten a en c is dat impliciet vermeld. In de laagste prioriteit vallen alle overige huishoudens die aan de toelatingsvoorwaarden voldoen. Dat kunnen zowel niet aan de gemeente gebonden ‘woonwagenbewoners’ zijn als huishoudens die niet tot de oorspronkelijke doelgroep behoren. Met dit artikellid wordt uitvoering gegeven aan de opdracht van de wetgever na te gaan op welke wijze kan worden bewerkstelligd dat bij het in gebruik nemen of geven van een standplaats voorrang wordt verleend aan woningzoekenden, die in een woonwagen wonen of hebben gewoond (artikel 2, tweede lid, laatste volzin van de wet).

Artikel 2.9.1. Overeenkomsten

Dit artikel creëert de mogelijkheid om met aanbieders van woonruimte nadere afspraken te maken over de verdeling van woonruimte. De afspraken zijn aanvullend op, maar kunnen in voorkomende gevallen ook afwijkend zijn van, het bepaalde in de verordening. Gedacht wordt bijvoorbeeld aan afspraken met de corporaties. Aandachtspunt daarbij is publicatie en bekendmaking hiervan.

Artikel 2.9.2. Mandatering

De mandateringsmogelijkheid is opgenomen in de artikelen 17, tweede lid en 29 van de wet.

Artikel 3.2. Strafbepalingen

In dit artikel wordt geregeld hoe overtreding van het bepaalde in artikel 2.1.2 wordt gesanctioneerd.

In lid 4 wordt bepaald dat bij herhaaldelijke overtreding een hogere bestuurlijke boete wordt opgelegd. Daarvoor gelden de volgende criteria:

• 1.

  De eerste overtreding moet beëindigd zijn, wanneer het gaat om dezelfde woonruimte. Er kan niet tweemaal een boete worden opgelegd voor hetzelfde feit. Wordt bij dezelfde woonruimte opnieuw dezelfde overtreding begaan, nadat er sprake is geweest van een beëindiging van de eerste overtreding, dan geldt dit wel als “opnieuw dezelfde gedraging”.

• 2.

  Wordt eenzelfde overtreding begaan met betrekking tot een andere woonruimte, dan is er sprake van “opnieuw dezelfde gedraging”. Een overtreder overtreedt immers tweemaal hetzelfde artikel en de daarin beschermde norm.

• 3.

  Het moet om overtreding van hetzelfde artikel in de Huisvestingswet gaan. Overtreding van het eerste lid betekent dus niet dat er bij een overtreding van het tweede lid sprake is van “opnieuw dezelfde gedraging”.

Artikel 3.3. Handhaving

Tweede lid

De tekst van artikel 75 van de wet luidt:

• 1.

  Met het toezicht op de naleving van het bij of krachtens deze wet bepaalde zijn belast de bij besluit van burgemeester en wethouders aangewezen ambtenaren.

• 2.

  Met het toezicht op de naleving van het bij of krachtens deze wet bepaalde zijn tevens belast de bij besluit van Onze Minister aangewezen ambtenaren.

• 3.

  Van een besluit als bedoeld in het eerste lid wordt mededeling gedaan door plaatsing in de Staatscourant.

Derde lid

De tekst van artikel 77 van de wet luidt:

De toezichthouder is bevoegd, met medeneming van de benodigde apparatuur, woonruimte binnen te treden zonder toestemming van de bewoner.

-------------------------------------------------------------------------

Toelichting bij de 1e wijziging

1. Inleiding

Op 12 december 2012 heeft de gemeenteraad de Huisvestingsverordening Bodegraven-Reeuwijk 2013 (hierna de verordening genoemd) vastgesteld. In afwijking van het collegevoorstel heeft de gemeenteraad via amendement besloten om de bindingseisen aan de gemeente (het vier-weken-hekje) vooralsnog te handhaven.

Op 19 juli 2013 heeft het college een brief ontvangen van Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland (hierna GS genoemd). In de brief wordt het college verzocht de verordening aan te passen. Het college is daarbij opgeroepen om de gemeenteraad wederom voor te stellen om de verordening zodanig aan te passen dat geen sprake meer is van bindingseisen aan de gemeente.

2. Argumentatie

2.1 Besluit 12 december 2012

Op 30 oktober 2012 heeft het college uw gemeenteraad voorgesteld om de bindingseisen aan de gemeente te schrappen (zie raadsvoorstel Z-12-16175). De argumenten daarvoor waren:

• *

  Vrije vestiging (landelijk en Europees) is een belangrijk uitgangspunt van de Huisvestingswet en Europese regelgeving.

• *

  In de provinciale woonvisie 2011-2020 staat dat vestigingsbeperkingen moeten worden afgebouwd/geschrapt.

• *

  Een open woningmarkt is regionaal een belangrijk uitgangspunt.

• *

  In de prestatieafspraken d.d. 23 augustus 2012 is met Stichting Mozaïek Wonen en de Woningbouwvereniging Reeuwijk afgesproken om de lokale hekjes te schrappen.

• *

  De gemeenteraad heeft op 4 juli 2012 (Actieprogramma) gepleit voor het kritisch onderzoeken van huidige instrumenten met het oog op doorstromers en terugkeerders. Het schrappen van lokale hekjes leidt tot meer doorstroming in de regio en terugkeerders krijgen meer kansen.

In de vergadering van 12 december 2012 heeft uw gemeenteraad via amendement besloten om in afwijking van het raadsvoorstel de bindingseisen aan de gemeente vooralsnog te handhaven.

2.2 Brief GS van 19 juli 2013

Gelet op het verzoek van GS wordt opnieuw voorgesteld om de bindingseisen aan de gemeente te schrappen. Hieronder wordt uw raad voorgesteld hoe om te gaan met het verzoek van GS.

GS verzoeken om vóór 15 september 2013 geïnformeerd te worden over het voorstel van het college aan de gemeenteraad. Zie daarvoor bijgevoegde reeds verstuurde brief aan GS. In het aangenomen amendement is als overweging opgenomen dat het van belang is om de effecten van doorstromingspilots op de kansen van jongeren te evalueren voordat het besluit wordt genomen om de regel van het vier-weken-hekje te wijzigen. Het voorstel is om de evaluatie van de doorstromingspilots niet af te wachten omdat dit niet past binnen het tijdspad van GS.

2.2.1 Huisvestingswet (artikel 13 onder b)

GS geven aan dat volgens de Huisvestingswet bindingseisen aan de gemeente alleen mogelijk zijn bij “geringe mogelijkheden tot uitbreiding” van de woonruimtevoorraad die voortvloeien uit bovengemeentelijk ruimtelijk beleid. Volgens GS is geen sprake van geringe uitbreidingsmogelijkheden voortvloeiende uit provinciaal beleid en zijn bindingseisen aan de gemeente daarom niet toegestaan. Daarnaast zijn de principes vrije vestiging en open woningmarkten belangrijke uitgangspunten uit de Huisvestingswet en Provinciale Woonvisie 2011-2020. Er wordt derhalve voorgesteld om de bindingseisen aan de gemeente te schrappen. Alleen de regionale bindingseisen blijven dan nog bestaan.

Als het verzoek van GS niet wordt opgevolgd dan bestaat het risico dat GS gebruik maken van hun wettelijke bevoegdheid om de verordening (op onderdelen) te vernietigen.

2.2.2 Aantonen van schaarste

In de brief verzoeken GS om schaarste te motiveren voor het hebben van een huisvestingsverordening. Uit correspondentie met de provincie blijkt dat deze motivering, omdat de beperkingen regionaal zijn, in de regionale woonvisie aan de orde moeten komen. Het merendeel van de gemeenten in de regio heeft de regionale woonvisie reeds vastgesteld. Momenteel wordt met de regiogemeenten gestart met de doorontwikkeling van de regionale woonvisie. In samenspraak met de regiogemeenten zal worden beoordeeld hoe om te gaan met de wens van de provincie om schaarste te motiveren in de regionale woonvisie.

2.2.3 Voorgestelde wijzigingen van de huisvestingsverordening

Onderstaande bepalingen zijn volgens GS in strijd met de Huisvestingswet omdat daarbij sprake is van binding aan de gemeente. Hieronder wordt toegelicht wat per bepaling het voorstel is.

• *

  Art. 1. Dit zijn begripsbepalingen waarin ondermeer de begrippen economische binding, maatschappelijke binding en ingezetene zijn gedefinieerd. Het betreft enkel begripsbepalingen gebaseerd op de Huisvestingswet en geen toewijzingsregels. Voorgesteld wordt om deze bepalingen in stand te laten.

• *

  Art. 2.2.3. In het eerste staat dat er een economische en maatschappelijke binding opgenomen aan de gemeente of één van de regiogemeenten. Hoewel deze bepaling alleen voorziet in een binding aan de regio wordt voorgesteld om de zinsnede “de gemeente of” uit de bepaling te schrappen om onduidelijkheden te voorkomen.

• *

  Art. 2.3.3. In het tweede lid onder b staat dat een eengezinswoning bij voorrang passend is voor een huishouden dat 5 jaar zelfstandig en onafgebroken in de gemeente of één van de regiogemeente woonachtig is. Hoewel deze bepaling alleen voorziet in een binding aan de regio wordt voorgesteld om de zinsnede “de gemeente of” uit de bepaling te schrappen om onduidelijkheden te voorkomen.

• *

  Art. 2.5.3. In het tweede lid staat dat bij vergunningplichtige huurwoningen gedurende een periode van maximaal vier weken bijzondere voorrang wordt toegekend aan woningzoekenden met een binding aan de gemeente. Dit is het zogenaamde 4-weken-hekje. Voorgesteld wordt om deze bepaling te schrappen. Het derde tot en met het zevende lid worden vernummerd in het tweede tot en met het zesde lid.

• *

  Art. 2.5.4. In het eerste lid onder b staat dat bij vergunningplichtige koopwoningen voorrang wordt toegekend aan woningzoekenden met een binding aan de gemeente. Voorgesteld wordt om het woord “de gemeente” te vervangen door “de regio”.

• *

  Art. 2.7.3. Onder a en b staat dat een standplaats voor een woonwagen bij voorrang wordt toegekend aan iemand die binding heeft aan de gemeente. Voorgesteld wordt om het woord “de gemeente” te vervangen door “de regio”.

De gewijzigde verordening treedt in werking op de eerste dag na de dag van bekendmaking. Voorgesteld wordt om een overgangsbepaling op te nemen. Daarbij blijft het recht zoals dat gold vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de gewijzigde verordening van toepassing ten aanzien van een huisvestingsvergunning waarvan de aanvraag is ingediend voor dat tijdstip.

2.3 Bindingseisen aan gemeenten in de regio

De meeste gemeenten in de regio hanteren geen bindingseisen meer aan hun gemeente (wel aan de regio of subregio). Naast de gemeente Bodegraven-Reeuwijk, kent alleen de gemeente Boskoop nog bindingseisen aan de gemeente. De gemeente Boskoop fuseert per 1 januari 2014 met de gemeente Alphen a/d Rijn en Rijnwoude en valt daarmee buiten de regio. Op het moment dat u instemt met dit voorstel dan zijn er binnen de regio per 1 januari 2014 geen bindingseisen meer aan de gemeenten. Dit overigens behoudens woningzoekenden met urgentie. Daarvoor hanteren verschillende gemeenten binnen de regio (waaronder de gemeente Bodegraven-Reeuwijk) nog wel bindingseisen.

Omdat Boskoop per 1 januari 2014 niet meer tot de regio behoort, dient de begripsbepaling “regiogemeenten” (artikel 1 van de huisvestingsverordening) op dat onderdeel gewijzigd te worden. Voorgesteld wordt om uit de begripsbepaling “regiogemeenten” het woord “Boskoop” te schrappen. Deze wijziging treedt dan in werking per 1 januari 2014, het moment dat Boskoop niet meer tot de regio behoort.

Vervolgtraject

Het risico van het schrappen van bindingseisen aan de gemeente is dat lokale woningzoekenden, waaronder starters, mogelijk minder kansen krijgen om woonruimte te betrekken binnen de gemeente. De verwachting is echter dat de kansen van lokale woningzoekenden, waaronder starters, niet kleiner worden om de volgende redenen:

• *

  Uit navraag bij omliggende gemeenten zoals Waddinxveen, Krimpen aan den IJssel en de K5 gemeenten blijkt dat er na het schrappen van de bindingseisen aan de gemeente geen grote problemen zijn ontstaan.

• *

  Een meer open markt zorgt voor meer doorstroming. Dat is voor alle woningzoekenden, ook voor lokale starters, van groot belang.

• *

  Omdat de bindingseisen aan de regio blijven bestaan is extra instroom vanuit Woerden en Alphen aan de Rijn niet aan de orde. Deze gemeenten liggen namelijk in andere regio’s.

Mochten er onverhoopt toch knelpunten ontstaan voor bepaalde groepen dan kunnen negatieve effecten worden tegengaan met de volgende bepalingen uit de huisvestingsverordening:

• *

  Artikel 2.3.2, onder 5. Indien blijkt dat bepaalde (doel)groepen woningzoekenden in onvoldoende mate voor woningtoewijzing en/of doorstroming in aanmerking komen, kunnen burgemeester en wethouders bij publicatie woonruimte specifiek voor die doelgroep bestemmen.

• *

  Artikel 2.9.1. Daarmee kunnen overeenkomsten gesloten worden over het in gebruik geven van woonruimte, bijvoorbeeld voor specifieke doelgroepen.

In de Prestatieafspraken van augustus 2012 staat dat bij een structurele negatieve afwijking maatregelen worden getroffen.