| Organisatie | Vlissingen |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Huisvestingsverordening van de gemeente Vlissingen |
| Citeertitel | Huisvestingsverordening van de gemeente Vlissingen |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Geen.
Geen.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 01-01-2010 | 24-10-2013 | Art. 2.1.2 | 17-12-2009 Gemeenteblad, 2009, IV.07 | Geen. | |
| 01-12-2006 | nieuwe regeling | 07-11-2006 Gemeenteblad, 2006, IV.17 | Geen. |
Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen
Deze verordening verstaat onder:
Het bepaalde in deze paragraaf is van toepassing op alle bestaande gebouwen die woonruimte bevatten in de gemeente Vlissingen.
Artikel 2.1.3 Aanvragen van een omzettingsvergunning
Het college stelt de bewoners van het gebouw, waarop de aanvraag betrekking heeft, zo spoedig mogelijk schriftelijk in kennis van de aanvraag. Deze kennisgeving bevat informatie over de procedure van de aanvraag en wijst de bewoners op de mogelijkheid hun zienswijzen met betrekking tot de aanvraag aan het college kenbaar te maken.
Artikel 2.1.4 Gronden tot weigering van een omzettingsvergunning
Het college kan een vergunning weigeren indien het belang dat de aanvrager bij de omzetting heeft niet opweegt tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad. Bij de beoordeling van het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad worden mede de ligging en de te verwachten vraag naar het type woonruimte waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft betrokken
Het college weigert een vergunning indien:
vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat verlening van de omzettingsvergunning ten behoeve van kamerverhuur zou leiden tot een ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft. Een ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het gebouw wordt in ieder geval aanwezig geacht indien meer dan 10% van de tot bewoning bestemde gebouwen in de betreffende straat met dezelfde postcode wordt gebruikt voor huisvesting als bedoeld in artikel 2.1.2;
Het college kan in afwijking van artikel 2.1.4, tweede lid, een aanvraag omzettingsvergunning verlenen, wanneer de aanvraag een woningcomplex, als bedoeld onder artikel 1onder q betreft en het college van mening is dat geen ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in een straat of buurt ontstaat en de aanvraag alle ruimten van het woningcomplex betreft.
Artikel 2.1.6 Beslissing op de aanvraag omzettingsvergunning
Van de in artikel 4:5 van de Algemene wet bestuursrecht geregelde bevoegdheid om de aanvraag wegens onvolledigheid niet te behandelen, kan slechts gebruik worden gemaakt indien de aanvrager binnen vier weken na de ontvangst van de aanvraag in de gelegenheid is gesteld de aanvraag aan te vullen. De door het college ingevolge dat artikel te stellen termijn bedraagt vier weken.
Artikel 2.1.7 Het vervallen van de omzettingsvergunning
Een vergunning als bedoeld in artikel 2.1.2 vervalt van rechtswege indien:
Artikel 2.1.8 Intrekken van de omzettingsvergunning
Het college gaat niet eerder tot intrekking over, voordat degene te wiens aanzien het besluit tot intrekking wordt genomen bij aangetekende brief is gewaarschuwd dat het de vergunning zal intrekken, indien vóór een nader te bepalen datum niet zodanige maatregelen en / of voorzieningen zijn getroffen, dat alsnog aan de betreffende bepalingen van deze verordening wordt voldaan en betrokkene in de gelegenheid is gesteld zich door of namens het college te doen horen.
Hoofdstuk 3 Verdere bepalingen
Het college is bevoegd, in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar zijn oordeel zou leiden tot onbillijkheden van overwegende aard, ten gunste van de aanvrager van de verordening af te wijken.
Hij die handelt in strijd met het bepaalde in artikel 2.1.2 wordt gestraft met een hechtenis van ten hoogste vier maanden of geldboete van de derde categorie. De genoemde strafbaar gestelde feiten zijn overtredingen.
Met de opsporing van de bij artikel 3.2 strafbaar gestelde feiten zijn, behalve de in artikel 141 van het Wetboek van Strafvordering en de in artikel 75 van de Huisvestingswet aangewezen ambtenaren, belast de in het eerste lid genoemde ambtenaren, voor zover zij door de minister van justitie daartoe zijn aangewezen.
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotbepalingen
Aanvragen om verlening van, volgens deze verordening, gelijkgestelde vergunningen die vóór of op de datum van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend, worden behandeld volgens het voordien geldende recht, indien dit voor de aanvrager gunstiger is.
De Huisvestingsverordening gemeente Vlissingen is voor een groot deel gebaseerd op het model van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Deze verordening vindt haar oorsprong in de Huisvestingswet en beoogt volkshuisvestingsbelangen te regelen.
Deze toelichting is bedoeld om de kenbaarheid van de verordening te vergroten. In hoofdstuk 2 onder paragraaf 1 wordt beoogd de groei van het aantal kamerverhuurpanden te reguleren. Doel van de regeling is te zorgen voor een spreiding van de kamerverhuurpanden en in buurten waar al te veel kamerverhuurpanden voorkomen uitbreiding daarvan tegen te gaan. Primair is het een volkshuisvestingsbelang dat regulering nodig maakt. Dat belang is gelegen in:
Door niet meer dan 10% van de tot bewoning bestemde gebouwen in een straat in aanmerking te laten komen voor een omzettingsvergunning wordt getracht een ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in een straat of buurt tegen te gaan en de hierboven genoemde belangen zoveel mogelijk te waarborgen. Daarnaast biedt deze regeling de mogelijkheid tot uitbreiding van het aantal kamerverhuurpanden om de alsmaar groeiende studentenpopulatie te voorzien van geschikte en brandveilige woonruimte.
De 10% regeling voor omzettingsvergunningen ten behoeve van kamerverhuur is gerelateerd aan een straat of straatsdeel. Voor een omzettingsvergunning komt in aanmerking 10% van alle panden in een straat of straatsdeel zoals gecodeerd aangeduid in het KPN postcode- en telefoonboek. Daarnaast kunnen burgemeester en wethouders wijken aanwijzen waar een geordend woon- en leefmilieu onder druk komt te staan en waar dus omzetting niet zal worden toegestaan.
Wanneer een pand in het register als kamerverhuurpand is opgenomen kan het pand worden voorzien van een vergunning als bedoeld in hoofdstuk 6a (gebruiksvergunning voor kamerverhuurpanden) van de Bouwverordening van de gemeente Vlissingen. Deze vergunning stelt technische eisen met betrekking tot de gezondheid, reinheid, hygiëne en brandveiligheid van het pand. Daarnaast worden gebruikseisen gesteld.
Begripsbepalingen kamerverhuurpand
Kamerverhuurpanden komen in vele soorten en maten voor. Daarom worden aan kamerverhuurpanden waarin meer dan tien alleenstaanden gehuisvest kunnen worden extra eisen gesteld. Deze moeten worden voorzien van een ontruimingsinstallatie en een beheersplan. Een pand wordt aangemerkt als kamerverhuurpand wanneer dit wordt bewoond, of bewoond gaat worden door drie of meer alleenstaanden. Ongeacht de afmeting hebben kamerverhuurpanden de volgende kenmerken:
Er wordt permanent gewoond. Als gevolg van de permanente bewoning staan de bewoners meestal ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie op het adres van het kamerverhuurpand, of behoren zij aldaar te worden ingeschreven. Maatgevend is dit echter niet.
2.De aard van de inrichting en het gebruik.
Elke bewoner heeft de beschikking over een privé-domein van één of meerdere ruimten. Daarbij maakt elke bewoner meestal gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen, zoals toilet, badruimte, keuken en dergelijke.
De bewoners leven niet in gezinsverband. Voor elke bewoner of groep van bewoners is sprake van een apart huurcontract, een onderhuur-situatie of een andere civielrechtelijke overeenkomst dan wel onderlinge verhouding op grond waarvan de bewoner het exclusieve gebruiksrecht van één of meerdere ruimten heeft.
Een kamer bestaat uit één of meerdere ruimten die het privé-domein zijn van één bewoner. De kamer is daardoor vergelijkbaar met een kleine woning. Bij het beoordelen van wat het privé-domein van een bewoner is, is met name de aard van het gebruik en de inrichting van de ruimten maatgevend. Meestal is er sprake van een zit-slaapsituatie en zullen de ruimten afsluitbaar zijn.
Onder f en h worden zelfstandige en onzelfstandige woonruimte gedefinieerd. Deze definities zijn opgenomen om een grens te kunnen trekken tussen onzelfstandige woonruimte (die wel onder de werking van de verordening valt) en voor inwoning bestemde woonruimte (die niet onder de werking van de verordening valt). Dit heeft tot gevolg dat woningen die in hun geheel kamergewijs worden verhuurd onder de vergunningplicht vallen.
Onder i wordt de term gemeenschappelijke voorzieningen gedefinieerd. Gemeenschappelijke voorzieningen zijn bedoeld voor gemeenschappelijk gebruik door de bewoners van het kamerverhuurpand.
Op het gehele grondgebied van de gemeente Vlissingen is voor gebouwen, waarin gewoond wordt, een omzettingsvergunning voorgeschreven. Gedachte hierachter is dat de praktijk hier voldoende zal filteren; er zullen geen omzettingsvergunningen worden gevraagd voor gebouwen die zich daartoe niet lenen. Geen omzettingsvergunning is vereist voor het splitsen van andere gebouwen. Niet-woongebouwen zullen immers naast juridische omzetting ook fysieke ingrepen behoeven voordat ze voor bewoning geschikt zijn. Zowel de functiewijziging als de verbouwing wordt dan getoetst aan onder andere planologische aanvaardbaarheid. Deze toetsing maakt dan al een regulering van gebruik door de gemeente mogelijk.
Artikel 2.1.2 Vergunningvereiste
Eerste lid: In dit artikel wordt bepaald dat zelfstandige woonruimten niet mogen worden omgezet in onzelfstandige woonruimten zonder vergunning van het college. Een zelfstandige woonruimte is een volledige woonvoorziening terwijl bij een onzelfstandige woonruimte er gemeenschappelijk gebruik van basisvoorzieningen als toilet etc. bestaat. Kenmerkend voor een onzelfstandige woonruimte is dat het niet over een eigen toegang beschikt.
Tweede lid: lex silencio positivo: Er bestaan geen duidelijke bezwaren tegen een lex silencio positivo. Het is zelfs wenselijk dat het bestuur, op deze wijze aan haar beslistermijn wordt gebonden, en dat bij niet tijdig beslissen de uitkomst in het voordeel van de aanvrager uitvalt. Hiermee wordt ook vooruit gelopen op het wetsontwerp van de nieuwe Huisvestingswet, waarbij voor deze vergunning een lex silencio positivo wordt ingevoerd. Paragraaf 4.1.3.3. Awb wordt daarom van toepassing verklaard.
Artikel 2.1.4 Gronden tot weigering van een omzettingsvergunning
In dit artikel wordt aangegeven op welke gronden een vergunning kan worden geweigerd. Net als bij splitsing dient het college het belang dat de aanvrager heeft af te wegen tegen het behoud van de woonruimtevoorraad. Daarnaast weigert het college een omzettingsvergunning wanneer de concentratie van kamerverhuurpanden in een straat boven de 10% komt of wanneer de aanvraag betrekking heeft op een pand dat gelegen is naast een geregistreerd kamerverhuurpand. Deze weigeringsgronden zijn opgenomen om een ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu tegen te gaan. Daarnaast kan het college wijken aanwijzen waar uitbreiding van het aantal kamerverhuurpanden ongewenst is.
Burgemeester en wethouders kunnen in afwijking van hetgeen beschreven in artikel 2.1.4 een aanvraag omzettingsvergunning in behandeling nemen wanneer de aanvraag een wooncomplex betreft. Wanneer het college van mening is dat er geen ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in een straat of buurt ontstaat met het verlenen van de omzettingsvergunning wordt de aanvraag in behandeling genomen.
Artikel 2.1.8 Intrekken van een omzettingsvergunning
Dit artikel geeft het college de mogelijkheid een reeds verstrekte vergunning in te trekken. Echter waarschuwt het college degene te wiens aanzien het besluit wordt genomen eerst per aangetekende brief en krijgt deze persoon ook een termijn om maatregelen te treffen om alsnog aan de bepalingen van de verordening te voldoen. Daarnaast wordt de persoon in de gelegenheid gesteld zich door of namens het college te doen horen.
Artikelen uit Hoofdstuk 3 en 4
Deze hoofdstukken bevatten de normale bepalingen om een verordening te handhaven alsmede een regeling van de inwerkingtreding.
·Spelregels bij inrichten stelsel onttrekkingsvergunning; financiële compensatie. ABRS nr. 200203397/1; 30-07-2003;JG 03.0211.
De Afdeling doet enkele uitspraken over de mogelijkheden bij het inrichten van een vergunningstelsel voor onttrekkingen. Eerder was al duidelijk geworden dat de vergunningplicht kan worden ingevoerd voor de gehele woningvoorraad (JG 00.0198). De Afdeling bevestigt dit nog eens. Zowel de onderbouwing van deze aanwijzing als de manier waarop de gemeente komt tot een bedrag voor de financiële compensatie van het verloren gaan van woonruimte zijn illustratief. Een lastig punt betreft de regeling in de verordening van Gooi en Vechtstreek van de gronden waarop een vergunning moet worden verleend en de financiële compensatie bij vergunningverlening. De Huisvestingswet bepaalt in artikel 31 kort gezegd dat een onttrekkingsvergunning wordt verleend tenzij het belang van de woningvoorraad groter is dan het belang van de onttrekking en het belang van de woningvoorraad niet door het stellen van voorwaarden aan de vergunning kan worden gediend.
Uit deze en volgende bepalingen uit de wet is niet goed af te leiden of de bedoelde voorwaarden (bijvoorbeeld financiële compensatie) nu alleen kunnen worden gesteld wanneer het belang van de woningvoorraad groter is dan het belang van de onttrekking. Mogelijk laat de wet ruimte om die voorwaarden ook te stellen als het belang van de woningvoorraad kleiner dan of gelijk is aan het belang van de onttrekking. Het artikel 3.7 uit de gemeentelijke verordening geeft de indruk dat voor de laatste uitleg is gekozen, zodat bij elke vergunningverlening een financiële compensatie voor de gemeente wordt gevraagd. Nu de wet niet geheel duidelijk is, zal de rechter het verlossende antwoord moeten geven. De Afdeling lijkt in het onderhavige geval het uitgangspunt te huldigen dat de werkwijze in de verordening is te billijken. Deze rechtsregel kan echter niet klakkeloos worden aangenomen, daar de Afdeling in een uitspraak op 18 augustus 2000 (JG 00.0198, gemeente Zeist) in mijn ogen juist het tegenovergestelde beweerde: "Artikel 3.1.4 (van de gemeentelijke verordening….) is wegens strijd met artikel 31 van de (Huisvestingswet) onverbindend, voor zover daarbij de mogelijkheid wordt geboden compensatie te eisen indien het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning te dienen belang." De vraag is nu welke zienswijze de Afdeling in de toekomst zal huldigen. JB (2003) 261; LJN-nr. AI0538