Exploitatieverordening gemeente Hengelo 1996

Artikel 1 - Begripsbepaling

In deze verordening wordt verstaan onder:

a.medewerking aan het in exploitatie brengen van grond:

het door of met medewerking van de gemeente treffen van voorzieningen van openbaar nut, waardoor de in het exploitatiegebied gelegen onroerende zaken geschikt of beter geschikt worden voor bebouwing danwel anderszins in een voordeliger positie komen te verkeren.

b.exploitatiegebied:

een als zodanig door de gemeenteraad aangewezen gebied, waarbinnen de onroerende zaken zijn gelegen die in aanmerking komen om op de wijze als onder het eerste lid onder a. bedoeld in exploitatie worden gebracht.

c.exploitant:

de eigenaar of rechthebbende van een in het exploitatiegebied gelegen onroerende zaak welke als gevolg van het door of met medewerking van de gemeente treffen van voorzieningen van openbaar nut geschikt of beter geschikt wordt voor bebouwing dan wel anderszins in een voordeliger positie komt te verkeren.

d.exploitatieovereenkomst:

de overeenkomst, waarin de gemeente met een exploitant de voorwaarden overeenkomt waaronder de gemeente voorzieningen van openbaar nut zal treffen of daaraan medewerking zal verlenen;

e.bekostigingsbesluit:

een besluit van de gemeenteraad waarin overeenkomstig artikel 222 Gemeentewet, wordt besloten in welke mate de aan de voorzieningen verbonden lasten zullen worden verhaald op een daarbij behorende kaart aangeduid gebied, waarin ook een omschrijving van de voorzieningen van openbaar nut; in het bekostigingsbesluit staan derhalve de kostensoorten vermeld die op de particuliere exploitanten kunnen worden verhaald; onder gebied kan naast het exploitatiegebied tevens worden begrepen een reeds bebouwd gebied.

f.voorzieningen van openbaar nut, waardoor de in het exploitatiegebied gelegen onroerende zaken gebaat worden:

voorzieningen waardoor de in de exploitatieovereenkomst nader beschreven voorzieningen die het projectgebied geschikt of beter geschikt maken voor bebouwing en inrichting conform het bestemmingsplan. Het betreft onder meer:

• 1.

  riolering, met inbegrip van bijbehorende werken;

• 2.

  wegen, parkeergelegenheden waaronder parkeergarages, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, straatmeubilair, waterpartijen, watergangen, bruggen, tunnels en andere rechtstreeks met de aanleg en inrichting van deze voorzieningen en kunstwerken verband houdende werken;

• 3.

  plantsoenen en andere groenvoorzieningen, waaronder begrepen de aanleg en inrichting van openbare speelplaatsen en speelweiden alsmede de sierende elementen welke rechtstreeks voortvloeien uit een juiste uitvoering van een verzorgd bestemmingsplan;

• 4.

  openbare verlichtingen, brandkranen met de nodige aansluitingen;

• 5.

  waterhuishoudkundige voorzieningen, met inbegrip van drainage-voorzieningen;

g.afstand van gronden aan de gemeente:

eigendomsoverdracht van gronden aan de gemeente.

Artikel 2 - Kosten van exploitatie

Voor de berekening van de kosten en ten behoeve van de vaststelling van de exploitatiebijdragen, wordt onder de kosten, verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van grond begrepen:

• 1.

  De inbrengwaarde van alle binnen het exploitatiegebied gelegen gronden, zijnde:

  • a.

    de waarde van de grond;

  • b.

    de waarde van de opstallen die voor de verwezenlijking van de bestemming niet gehandhaafd kunnen blijven;

  • c.

    de sloopkosten van de opstallen;

  • d.

    de kosten van het verwijderen van de grond, van zich in de grond bevindende resten, zoals funderingen, leidingen en kabels, en die voortvloeiende uit het afstand moeten doen van persoonlijke rechten en het voldoen van lasten, eigendom, bezit of beperkt recht, zakelijke lasten, alsmede de kosten van schadevergoedingen.

• 2.

  De kosten van aanleg binnen een exploitatiegebied door de gemeente van de onder artikel 1, onder f omschreven voorzieningen van openbaar nut.

• 3.

  De kosten van de verwerving van de ondegrond voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut buiten het exploitatiegebied voor zover de direct binnen het exploitatiegebied liggende onroerende zaken door deze voorzieningen direct dan wel indirect gebaat zijn.

• 4.

  De kosten van:

  • a.

    het dempen van sloten en het verrichten van grondwerken ten behoeve van voorzieningen van openbaar nut met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven;

  • b.

    het verrichten van bodemonderzoek en -sanering, voor zover het de ondergrond van de voorzieningen van openbaar nut betreft en voor zover verhaal van de daarmee verband houdende kosten niet in de rede ligt;

  • c.

    in verband met de milieuwetgeving of milieutechnisch noodzakelijke maatregelen en voorzieningen ter uitvoering van een bestemmingsplan;

  • d.

    de verwerving van de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut buiten het exploitatiegebied;

  • e.

    het slopen van opstallen op de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut buiten het exploitatiegebied;

  • f.

    alle overige werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, in ieder geval:

    • 1.

      de kosten van planontwikkeling, planvoorbreiding en planbeheer en plantoezicht. Onder deze kosten wordt tenminste verstaan: de kosten verband houdende met het opstellen van structuurplannen en bestemmingsplannen, het opstellen van planmatige uitwerkingen of wijzigingen, het vervaardigen van besluiten tot het verlenen van vrijstelling van een bestemmingsplan alsmede van overige planologische maatregelen voor zover deze nodig zijn voor het in exploitatie brengen van gronden binnen het exploitatiegebied;

    • 2.

      de planschadevergoedingskosten in de zin van art. 49 WRO voor zover de voortvloeien uit de specifieke planologische medewerking ten behoeve van het project dat door de exploitant wordt gerealiseerd; deze kosten worden vastgesteld op basis van een advies dat wordt uitgebracht door de onafhankelijke gemeentelijke planschadebeoordelingscommissie, een en ander conform de wijze zoals omschreven in de "Procedureverordening planschadevergoeding" vastgesteld door de raad op 26 maart 1996;

    • 3.

      de kosten verband houdende met onderzoeken, voorbereiding en toezicht ten behoeve van de voorzieningen van openbaar nut voor zover deze verband houden met het in exploitatie brengen van gronden binnen het exploitatiegebied;

    • 4.

      de kosten van het gemeentelijk apparaat, voor zover die rechtstreeks betrekking hebben op het in exploitatie brengen van gronden;

    • 5.

      de rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met rente-opbrengsten;

    • 6.

      de kosten van tijdelijk beheer van de ondergrond van openbare voorzieningen, zijnde de kosten die ten gevolge van een noodzakelijk actief verwervingsbeleid worden gemaakt en niet geheel door middel van tijdelijke verhuur worden gedekt;

    • 7.

      de eventueel niet-terugvorderbare b.t.w., voor zover deze een gevolg is van de particuliere grondexploitatie.

    • 8.

      overige kosten die in beginsel ten laste van de grondexploitatie behoren te worden gebracht, waaronder de door de gemeenteraad periodiek vastgestelde afdracht aan het fonds bovenwijkse voorzieningen.

    • 9.

      De in dit artikel bedoelde kosten worden gebaseerd op de meest recente door het college van burgemeester & wethouders vastgestelde (herziene) begroting van kosten en opbrengsten.

    • 10.

      Periodiek zal worden nagegaan of de optredende loon- en prijswijzigingen in andere kostensoorten, zoals in de voorgaande leden aangegeven aanleiding geven de exploitatieopzet te herzien. De voorgenomen herziening van de begroting van kosten en opbrengsten wordt ter besluitvorming aan het college van B & W voorgelegd.

Artikel 3 - Vaststelling bekostigingsbesluit

• 1.

  Voordat met het treffen van de voorzieningen van openbaar nut in een exploitatiegebied wordt begonnen, kan door de gemeenteraad een bekostigingsbesluit voor het betreffende exploitatiegebied worden vastgesteld waarin is vermeld op welke wijze de uit de aanleg van die voorzieningen voortvloeiende kosten worden verhaald. Het besluit wordt bekend gemaakt overeenkomstig artikel 139 van de Gemeentewet. Indien de gronden in het betreffende exploitatiegebied vrijwel geheel in eigendom van de gemeente zijn of zullen komen, dan wel voor het geval dat met de overige eigenaren in het betreffende gebied anderszins overeenstemming is bereikt danwel kan worden bereikt, kan hiervan worden afgezien;

• 2.

  Het in het vorige lid genoemde bekostigingsbesluit bevat onder meer de volgende onderdelen:

  • a.

    de aanduiding van het exploitatiegebied en aanwijzing van de daarin gelegen onroerende zaken die gebaat zijn door de aanleg van voorzieningen van openbaar nut;

  • b.

    de aanduiding van de mate waarin de kosten, die verband houden met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, op de genothebbenden van de in het vorige lid bedoelde onroerende zaken worden verhaald;

  • c.

    een omschrijving van de door de gemeente uit te voeren voorzieningen van openbaar nut en de daarmee verband houdende werkzaamheden;

  • d.

    een aankondiging dat de betrokken eigenaren binnen een genoemde termijn een aanbod voor een exploitatieovereenkomst zullen ontvangen;

  • e.

    de bepaling dat, in geval met een exploitant niet tot overeenstemming kan worden gekomen over een exploitatieovereenkomst, kostenverhaal zal kunnen plaatsvinden door middel van heffing van baatbelasting.

• 3.

  Voor de berekening van de in het tweede lid onder e. bedoelde kosten wordt ervan uitgegaan dat het exploitatiegebied in zijn geheel door de gemeente in exploitatie zal worden genomen.

Artikel 4 - Wijze van toerekening van de mate van profijt

• 1.

  Voor de toerekening van het profijt wordt als rekeneenheid gebruikt gemaakt van het gemiddelde bedrag van de ten nutte van het exploitatiegebied gemaakte of te maken kosten per m² bouwterrein.

• 2.

  Onder de grondoppervlakte, als bedoeld in het eerste lid, wordt verstaan de kadastrale oppervlakte van de onroerende zaken, zo mogelijk ingedeeld naar de in een bestemmingsplan opgenomen kavels (bouw)grond, vermenigvuldigd met factoren voor ligging, bestemming en objectieve gebruiksmogelijkheid, waarin het profijt van de van gemeentewege getroffen voorzieningen van openbaar nut tot uitdrukking komt.

• 3.

  Ingeval de toerekening op basis van m² grondoppervlakte geen geschikte grondslag blijkt te zijn, geschiedt de toerekening op basis van een nader door burgemeester en wethouders te bepalen grondslag, welke voorziet in de aanwezige verschillen in profijt.

Artikel 5 - Vaststelling van de exploitatiebijdrage

• 1.

  De exploitant betaalt als bijdrage in de kosten, die verband houden met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, het bedrag dat volgens conform de wijze van berekening zoals omschreven in art. 2, aan zijn onroerende zaak wordt toegerekend, vermeerderd met de kosten die betrekking hebben op de afstand van de gronden bestemd voor de aanleg en/of aanpassing van voorzieningen van openbaar nut en de kosten van kadastrale uitmeting, verminderd met de inbrengwaarde van de bij de exploitant in eigendom zijnde en voor de exploitatie bedoelde gronden en van de gronden, welke zijn bestemd voor het treffen van voorzieningen van openbaar nut en door de exploitant aan de gemeente worden afgestaan.

• 2.

  De waarde van de door de exploitant ingebrachte grond, als bedoeld in het eerste lid, wordt door de gemeente en de exploitant gezamenlijk door middel van taxatie vastgesteld. Indien geen overeenstemming kan worden bereikt, wordt deze waarde vastgesteld door een commissie van drie deskundigen, van wie één aan te wijzen door de gemeente, één door de exploitant en een derde door de beide reeds aangewezen deskundigen of indien zij het daarover niet eens kunnen worden, door de ter zake bevoegde kantonrechter.

• 3.

  Indien de exploitant zelf conform artikel 6, derde lid, onder e voorzieningen van openbaar nut aanlegt, bestaat de exploitatiebijdrage uit de bijdrage, zoals deze op grond van het eerste lid van dit artikel wordt bepaald, verminderd met de kosten van de door de exploitant uit te voeren werkzaamheden, voor zover deze kosten corresponderen met de meest recente exploitatieopzet zoals aangegeven in art. 2.

Artikel 6 - Inhoud exploitatieovereenkomst

• 1.

  kosten die verband houden met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, vindt plaats met inachtneming van de voorgaande artikelen. De exploitatieovereenkomst wordt in een onderhandse akte vastgelegd. Indien de exploitatieovereenkomst mede een grondtransactie betreft, gebeurt dit via een notariële akte.

• 2.

  Burgemeester en wethouders beslissen tot het aangaan van een exploitatie-overeenkomst.

• 3.

  De exploitatieovereenkomst bevat in ieder geval bepalingen omtrent:

  • a.

    de aard, de omvang en de kwaliteit van de door de gemeente en/of exploitant te treffen voorzieningen van openbaar nut;

  • b.

    het tijdvak waarbinnen deze voorzieningen zullen worden uitgevoerd;

  • c.

    de ten laste van de exploitant komende bijdrage zoals bedoeld in art. 5 lid 1;

  • d.

    in voorkomende gevallen het afstand doen van gronden aan de gemeente, voorzover die gronden zijn bestemd voor de aanleg c.q. aanpassen van voorzieningen van openbaar nut, en in deze gevallen het verrichten van onderzoek naar bodemverontreiniging op kosten van de exploitant;

  • e.

    in gevallen waarbij burgemeester en wethouders besluiten de gehele of gedeeltelijke uitvoering van de door de gemeente aan te leggen voorzieningen van openbaar nut aan de exploitant op te dragen: deze opdracht en de waarborging van een tijdige en kwalitatief goede uitvoering;

  • f.

    een betalingsregeling;

  • g.

    in voorkomende gevallen een taakverdeling;

  • h.

    een regeling voor gewijzigde omstandigheden, wanprestatie, aansprakelijkheid en faillissement;

  • i.

    een geschillenregeling

Artikel 7 - De indiening van de aanvraag voor medewerking

• 1.

  Een belanghebbende kan bij burgemeester en wethouders een aanvraag indienen voor medewerking aan het exploitatie brengen van gronden.

• 2.

  Burgemeester en wethouders verlenen slechts medewerking aan deze aanvraag van de exploitant in bouwexploitatie brengen van gronden krachtens een exploitatieovereenkomst onder de minimale in artikel 6 geformuleerde eisen.

• 3.

  Bij de aanvraag dient in ieder geval te worden gevoegd:

  • a.

    een nauwkeurige omschrijving van de in exploitatie te brengen onroerende zaken;

  • b.

    gegevens, waaruit blijkt dat de belanghebbende de eigendom van of het recht van erfpacht de in exploitatie te brengen onroerende zaken heeft verkregen of kan verkrijgen;

  • c.

    gegevens omtrent de door belanghebbende (aanvrager) te treffen (bouw)werkzaamheden.

• 4.

  In geval door burgemeester en wethouders een aanvraag voor een bouwvergunning, eventueel in combinatie met een aanvraag voor vrijstelling, wordt ontvangen, waarbij in geval van verlening van de vrijstelling en/of bouwvergunning van gemeentewege voorzieningen van openbaar nut moeten worden getroffen, wordt hiervan zo spoedig mogelijk, doch in ieder geval voor de beslissing op de aanvraag mededeling gedaan aan de aanvrager. Daarbij zal een zo nauwkeurige raming van de voor rekening van de exploitant komende kosten, verband houdende met het in exploitatie brengen van gronden, worden verstrekt. Tevens zal daarbij aan de aanvrager de gelegenheid worden gegeven tot het indienen van een aanvraag voor medewerking tot het in exploitatie brengen van grond;

• 5.

  Burgemeester en wethouders beslissen op de aanvraag om medewerking, hetzij met een weigering hetzij met de aanbieding van een concept-overeenkomst, binnen zes maanden na de dag waarop het verzoek is ontvangen.

Artikel 8 - Aanhouding van de aanvraag

De beslissing op een aanvraag kan door burgemeester & wethouders worden aangehouden:

• a.

  ingeval de procedure tot goedkeuring van een van toepassing zijnd bestemmingsplan of herziening daarvan nog niet is afgerond, tot een maand na het onherroepelijk worden van (betreffende deel van) het bestemmingsplan of herziening daarvan;

• b.

  ingeval voorzienbaar is dat de in artikel 9 genoemde belemmeringen binnen afzienbare tijd zullen kunnen weggenomen, tot een maand nadat deze belemmeringen zijn weggenomen.

Artikel 9 - Weigeringsgronden voor een exploitatieovereenkomst

De medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden behoeft niet te worden verleend, indien:

• a.

  de in exploitatie te brengen grond niet is gelegen in een gebied waarvoor een bestemmingsplan geldt;

• b.

  de door de exploitant aangegeven (bouw)werkzaamheden zouden leiden tot strijd met het bestemmingsplan of de Woningwet;

• c.

  het treffen van de voorzieningen, hoewel overeenkomstig een bestemmingsplan, anderszins zou leiden tot strijd met de belangen van een doeltreffende uitbreiding van bebouwing en/of herinrichting;

• d.

  het in bouwexploitatie brengen van grond anderszins leidt tot ten laste van de gemeente blijvende kosten van voorzieningen van openbaar nut of tot bezwaren ten aanzien van het doeltreffend voorzien in watervoorziening, openbare verlichting, riolering etc. waardoor de economische uitvoerbaarheid van het te wijzigen bestemmingsplan in druk komt te staan.

• e.

  exploitant geen afstand wil doen van gronden om niet ten behoeve van aanleg van voorzieningen van openbaar nut;

• f.

  exploitant de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut niet wil onderzoeken op de aanwezigheid van bodemverontreiniging dan wel de bodem niet wil saneren wanneer dat noodzakelijk is.

Artikel 10 - Relatie baatbelasting

In een gebied waarvoor een bekostigingsbesluit is genomen, zal, indien exploitant een exploitatie-overeenkomst aangaat, in deze overeenkomst worden bepaald dat, met betrekking tot de uitvoering van de in deze overeenkomst genoemde voorzieningen van openbaar nut, geen aanvullend kostenverhaal op basis van bouwgrond- en/of baatbelasting ten laste van de betreffende onroerende zaak zal plaatsvinden.

Artikel 11 - Voorzieningen van ondergeschikt belang

• 1.

  De artikelen 2, eerste lid, 3, 5 en 6, eerste en tweede lid van deze verordening zijn niet van toepassing op voorzieningen van openbaar nut van ondergeschikt belang, zoals een uitweg op de openbare weg of een aansluiting op het openbare riool. In dergelijke gevallen besluiten burgemeester en wethouders onder welke voorwaarden deze voorzieningen van openbaar nut door of met medewerking van de gemeente zullen worden aangelegd;

• 2.

  Het bepaalde in artikel 2, eerste lid en artikel 5, eerste en tweede lid, van deze verordening kan buiten toepassing blijven ten aanzien van:

  • a.

    een exploitatiegebied dat in de naaste toekomst niet of niet geheel voor bebouwing in aanmerking komt;

  • b.

    de in een exploitatiegebied gelegen gronden die in de naaste toekomst niet voor bebouwing in aanmerking komen.

Artikel 12 - Overgangsbepaling

Ingeval vóór het moment van inwerkingtreding van deze verordening een bekostigingsbesluit is genomen dan wel een aanvraag als bedoeld in artikel 7 is ingediend kan de exploitatie-overeenkomst worden gebaseerd op de Exploiitatieverordening 1995, zoals vastgesteld bij raadsbesluit van 25 april 1995 en goedgekeurd door het college van Gedeputeerde Staten d.d. 2 juni 1995.

Artikel 13 - Inwerkingtreding

• 1.

  Deze verordening treedt in werking op de eerste dag van de maand, volgende op de maand waarin de bekendmaking van de verordening ingevolge artikel 139 van de gemeentewet heeft plaatsgevonden. De verordening wordt bekend gemaakt nadat gedeputeerde staten de verordening hebben goedgekeurd.

• 2.

  Op hetzelfde tijdstip vervalt de "Exploitatieverordening 1995", zoals vastgesteld bij raadsbesluit van 25 april 1995 en goedgekeurd door het college van gedeputeerde staten d.d. 2 juni 1995.

Artikel 14 - Citeertitel

Deze verordening kan worden aangehaald als "Exploitatieverordening gemeente Hengelo 1996"