Organisatie | Noordoostpolder |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Bouwverordening 2012 |
Citeertitel | Bouwverordening 2012 |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
Eigen onderwerp |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
01-01-2024 | artikel 9.1, 9.2, 9.3, 9.4, 9.5, 9.6, 9.7, 9.8 | 13-11-2023 | |||
01-04-2012 | 01-01-2024 | Nieuwe regeling | 15-12-2011 Gemeenteblad, 09; Flevopost, 21-12-2011 | 2011-16849 |
HOOFDSTUK 1 Inleidende bepalingen
Artikel 1.1 Begripsomschrijvingen.
In deze verordening wordt verstaan onder:
bestuursorgaan, als bedoeld in de Woningwet, artikel 1, eerste lid, onderdeel e, dan wel, bij het ontbreken van een bestuursorgaan als bedoeld in dit artikellid, burgemeester en wethouders;
de algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 2 van de
degene die ingevolge artikel 92, tweede lid, van de Woningwet in samenhang met artikel 5.10 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht belast is met het bouw- en woningtoezicht;
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct hetzij indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren;
de gebruiksoppervlakte als bedoeld in het Bouwbesluit;
de hoogte van de weg zoals die door of namens burgemeester en wethouders is vastgesteld;
een door de Stichting Nederlands Normalisatie-Instituut uitgegeven norm;
een door de Stichting Nederlands Normalisatie-Instituut uitgegeven voornorm;
- Omgevingsvergunning voor het bouwen:
vergunning voor een bouwactiviteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
alle voor het openbaar rij- of ander verkeer openstaande wegen of paden daaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de wegen of paden behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de wegen liggende en als zodanig aangeduide parkeerterreinen;
HOOFDSTUK 2 De aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen
PARAGRAAF 1 Gegevens en bescheiden
De plicht tot het indienen van een onderzoeksrapport als bedoeld in artikel 2.4, onder d van de Regeling omgevingsrecht geldt niet indien het bouwen betrekking heeft op een bouwwerk dat naar aard en omvang gelijk is aan een bouwwerk als genoemd in het Besluit omgevingsrecht, artikelen 2 en 3 van bijlage II. Deze verwijzing geldt niet voor de hoogtebepalingen in het Besluit omgevingsrecht, artikelen 2 en 3 van bijlage II.
Het bevoegd gezag staat een geheel of gedeeltelijk afwijken van de plicht tot het indienen van een onderzoeksrapport bedoeld in artikel 2.4, onder d, van de Regeling omgevingsrecht toe, indien voor toepassing van artikel 2.4.1 bij het bevoegd gezag reeds bruibare recente onderzoeksresultaten beschikbaar zijn.
Het bevoegd gezag kan een gedeeltelijk afwijken van de plicht tot het indienen van een onderzoeksrapport als bedoeld in artikel 2.4, onder d van de Regeling omgevingsrecht toestaan voor een bouwwerk met een beperkte instandhoudingstermijn, als bedoeld in artikel 2.23 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en artikel 5.16 van het Besluit omgevingsrecht, indien uit het in NEN 5725, uitgave 2009, bedoelde vooronderzoek naar het historisch gebruik en naar de bodemgesteldheid blijkt, dat de locatie onverdacht is dan wel de gerezen verdenkingen een volledig veldonderzoek volgens NEN 5740, uitgave 2009 niet rechtvaardigen.
PARAGRAAF 4 Het tegengaan van bouwen op verontreinigde bodem
Artikel 2.4.1 Verbod tot bouwen op verontreinigde bodem
Op een bodem die zodanig is verontreinigd dat schade of gevaar is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers, mag niet worden gebouwd voorzover dat bouwen betrekking heeft op een bouwwerk:
Artikel 2.4.2 Voorwaarden omgevingsvergunning voor het bouwen
In afwijking van het bepaalde in artikel 2.4.1 en onverminderd het bepaalde in artikel 2.4, onder d, van de Regeling omgevingsrecht, kan het bevoegd gezag voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning voor het bouwen, in het geval zij op grond van het in de Regeling omgevingsrecht bedoelde onderzoeksrapport en/of andere bij hen bekende onderzoeksresultaten dan wel op grond van het overeenkomstig het tweede lid van artikel 39 van de Wet bodembescherming goedgekeurde saneringsplan bedoeld in artikel 39, eerste lid, van die Wet van oordeel zijn, dat de bodem niet geschikt is voor het beoogde doel maar door het stellen van voorwaarden alsnog geschikt kan worden gemaakt.
PARAGRAAF 5 Voorschriften van stedenbouwkundige aard en bereikbaarheidseisen
Artikel 2.5.2 Anti-cumulatiebepaling
Terrein dat voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen in aanmerking moet worden genomen mag niet nog eens bij de verlening van een omgevingsvergunning voor het bouwen voor een ander bouwwerk in aanmerking worden genomen.
Artikel 2.5.5 Ligging van de voorgevelrooilijn
a.langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing:
de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;
b. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd:
bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.
Artikel 2.5.6 Verbod tot bouwen met overschrijding van de voorgevelrooilijn
Onverminderd het bepaalde in artikel 2.5.7 is het verboden een bouwwerk, voor het bouwen waarvan een omgevingsvergunning is vereist, te bouwen met overschrijding van de voorgevelrooilijn.
Artikel 2.5.7 Toegelaten overschrijding van de voorgevelrooilijn
Het verbod tot bouwen met overschrijding van de voorgevelrooilijn is niet van toepassing op:
Artikel 2.5.8 Vergunningverlening in afwijking van het verbod tot overschrijding van de voorgevelrooilijn
Artikel 2.5.9 Bouwen op de weg
In afwijking van het verbod tot het bouwen op de weg kan het bevoegd gezag de omgevingsvergunning voor het bouwen verlenen voor:
Artikel 2.5.10 Plaatsing van de voorgevel ten opzichte van de voorgevelrooilijn. Afschuining van straathoeken
Indien van wegen die elkaar kruisen of van een weg die een knik maakt van 90 graden of minder, de tegenover elkaar liggende voorgevelrooilijnen zich in beide wegen of zich vóór en na de knik op onderlinge tussenafstanden van minder dan 3 meter bevinden, moet de bebouwing op de hoeken - over een hoogte op een dergelijke hoek van niet meer dan 4,2 meter boven straatpeil - worden afgerond of afgeschuind, met dien verstande dat de daardoor onbebouwd blijvende oppervlakte niet groter dan 2 m2 behoeft te zijn.
Artikel 2.5.11 Ligging achtergevelrooilijn
De achtergevelrooilijn is evenwijdig aan de voorgevelrooilijn en bevindt zich:
in een aan alle zijden bebouwd of te bebouwen driehoekig, vierhoekig of regelmatig veelhoekig bouwblok op een afstand van de voorgevelrooilijn gelijk aan de helft van de straal van de ingeschreven cirkel binnen de voorgevelrooilijnen, doch op geen grotere afstand van de voorgevelrooilijn dan 15 meter. Indien meer dan één ingeschreven cirkel binnen de voorgevelrooilijnen kan worden beschreven, geldt de grootste;
in een aan alle zijden bebouwd of te bebouwen bouwblok van een andere dan onder a genoemde vorm op zodanige afstand van de voorgevelrooilijn, bepaald op de wijze als onder a bepaald, na herleiding van de vorm van het bouwblok tot een of meer der onder a genoemde vormen, voor zover zij op zich zelf of gezamenlijk de vorm van het bouwblok het meest nabijkomen, doch op geen grotere afstand van de voorgevelrooilijn dan 15 meter;
in een slechts aan drie zijden bebouwd of te bebouwen rechthoekig bouwblok, langs deze drie zijden op een afstand van de voorgevelrooilijn gelijk aan 1/4 van de afstand tussen de voorgevelrooilijnen van de beide zich tegenover elkaar bevindende bebouwde of te bebouwen zijden van het bouwblok, doch op geen grotere afstand van de voorgevelrooilijn dan 15 meter;
in een slechts aan twee tegenover elkaar gelegen zijden bebouwd of te bebouwen rechthoekig bouwblok, langs deze twee zijden op een afstand van de voorgevelrooilijn gelijk aan 1/4 van de afstand tussen de voorgevelrooilijnen van de beide zich tegenover elkaar bevindende bebouwde of te bebouwen zijden van het bouwblok, doch op geen grotere afstand van de voorgevelrooilijn dan 15 meter;
Indien in een hoekbebouwing de elkaar snijdende achtergevelrooilijnen een scherpe hoek vormen moeten de achterzijden van die bebouwing - in het belang van de toetreding van daglicht - over een afstand van ten minste 5 meter ter weerszijden van bedoeld snijpunt ten minste 2 meter terugliggen ten opzichte van beide achtergevelrooilijnen.
Artikel 2.5.12 Verbod tot bouwen met overschrijding van de achtergevelrooilijn
Onverminderd het bepaalde in artikel 2.5.13 is het verboden bouwwerken, voor het bouwen waarvan een omgevingsvergunning is vereist, te bouwen met overschrijding van de achtergevelrooilijn.
Artikel 2.5.13 Toegelaten overschrijding van de achtergevelrooilijn
Het verbod tot bouwen met overschrijding van de achtergevelrooilijn is niet van toepassing op:
onderdelen van een bouwwerken, voor het bouwen waarvan een omgevingsvergunning is vereist, die bij het afzonderlijk realiseren opgevat zouden moeten worden als een aan- of uitbouw voor het bouwen waarvan op grond van artikel 2, onderdeel 3, of artikel 3, onderdeel 1 van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht geen vergunning is vereist;
andere onderdelen van een bouwwerk, voor het bouwen waarvan een omgevingsvergunning is vereist, die bij het afzonderlijk realiseren niet vallen onder de werking van artikel 3, onderdeel 7 van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht, te weten:
1) ondergrondse uitsteeksels, zoals funderingsonderdelen, rioolleidingen en rioolputten;
Artikel 2.5.14 Vergunningverlening in afwijking van het verbod tot overschrijding van de achtergevelrooilijn
In afwijking van het verbod tot het bouwen met overschrijding van de achtergevelrooilijn kan het bevoegd gezag de omgevingsvergunning voor het bouwen verlenen voor:
Artikel 2.5.15 Erf bij woningen en woongebouwen
Het bevoegd gezag kan de omgevingsvergunning verlenen in afwijking van het bepaalde in:
het eerste lid, indien aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:
het gebouw zal zijn gelegen op een terrein waarvan twee tegenover elkaar liggende zijden grenzen aan wegen, aan een weg en een openbaar water, aan een weg en een spoorweg of aan een weg en een plantsoen, mits dat terrein slechts aan één van die zijden mag worden bebouwd en tevens een erf van redelijke afmetingen tot stand wordt gebracht;
Artikel 2.5.19 Bouwen nabij bovengrondse hoogspanningslijnen en ondergrondse hoofdtransportleidingen
Binnen een strook van 6 meter ter weerszijden van voor stroomgeleiding bestemde draden van bovengrondse hoogspanningslijnen mogen zich geen delen bevinden van andere bouwwerken, voor het bouwen waarvan een omgevingsvergunning is vereist, dan die welke deel uitmaken van de hoogspanningslijn. Bij het bepalen van deze afstand moet rekening worden gehouden met het uitzwaaien van de draden ten gevolge van de wind. Onder hoogspanningslijn wordt in dit artikel verstaan een lijn met een nominale elektrische spanning van 1000 volt of meer.
Artikel 2.5.20 Toegelaten hoogte in de voorgevelrooilijn
Het bepaalde in het eerste lid is niet van toepassing op hoekbebouwing aan wegen, waarvan de afstand tussen de voorgevelrooilijnen onderling verschilt, in welk geval aan de zijde van de smalle weg tot de hoogte welke aan de brede weg is toegelaten, mag worden gebouwd over een lengte van de hoek af gelijk aan de afstand tussen de voorgevelrooilijn van de smalle weg, doch over geen grotere lengte dan 15 meter.
Indien aan de overzijde van de weg een voorgevelrooilijn ontbreekt geldt ter bepaling van de grootste toegelaten hoogte, bedoeld in het eerste lid, de dichtst bij gelegen tegenoverliggende rooilijn. Indien de tegenoverliggende rooilijn plaatselijk is onderbroken geldt ter plaatse van die onderbreking de verst verwijderde van de beide ter weerszijden van de onderbreking voorkomende rooilijnen.
Artikel 2.5.21 Toegelaten hoogte in de achtergevelrooilijn
De in het eerste lid bedoelde afstand wordt gemeten haaks op de achtergevelrooilijn ter plaatse van het bouwwerk. Indien de te beschouwen achtergevelrooilijnen niet evenwijdig lopen, wordt voor elke 5 meter breedte van de achterzijde van het bouwwerk uitgegaan van de gemiddelde afstand tussen de achtergevelrooilijnen. Indien een tegenoverliggende achtergevelrooilijn ontbreekt, wordt gemeten tot de dichtstbijzijnde tegenover de achtergevelrooilijn gelegen voorgevelrooilijn.
Artikel 2.5.22 Toegelaten hoogte van zijgevels tegenover een achtergevelrooilijn
Indien op een kruising van wegen de achtergevels van de bebouwing, gelegen aan de ene weg, doorgebouwd zijn tot aan de voorgevelrooilijn van de andere weg en bovendien in die achtergevels ramen aanwezig zijn, dan bedraagt - onverminderd het bepaalde in artikel 2.5.24 - de maximale hoogte van de zijgevel van het eerste bouwwerk aan laatstgenoemde weg nabij de hoek ten hoogste 1,5 maal de afstand van deze zijgevel tot de achtergevelrooilijn die bij de eerstgenoemde weg behoort. Deze afstand moet op dezelfde wijze worden bepaald als beschreven is in artikel 2.5.21, tweede lid, voor de bepaling van de afstand tussen twee achtergevelrooilijnen.
Artikel 2.5.23 Toegelaten hoogte tussen voor- en achtergevelrooilijnen
Onverminderd het bepaalde in artikel 2.5.24 mag een bouwwerk, voor het bouwen waarvan een omgevingsvergunning is vereist, tussen de voor- en de achtergevelrooilijn niet hoger reiken dan tot de vlakken die de verticale vlakken door de voorgevelrooilijn en door de achtergevelrooilijn snijden op de - krachtens de artikelen 2.5.20 en 2.5.21 - maximale bouwhoogte en die met het horizontale vlak een hoek vormen van:
Indien een bouwwerk nabij een kruising van wegen een zijgevel heeft die gelegen is tegenover een achtergevelrooilijn in hetzelfde bouwblok, mag dit bouwwerk bovendien niet hoger reiken dan tot het vlak dat het verticale vlak door die zijgevel snijdt ter hoogte van de - krachtens artikel 2.5.22 - maximale bouwhoogte en dat met het horizontale vlak een hoek vormt van 56 graden.
Artikel 2.5.25 Hoogte van bouwwerken op niet aan een weg grenzende terreinen
De hoogte van een bouwwerk dat met een ingevolge artikel 2.5.14 toegestane afwijking wordt opgericht op een niet aan een weg grenzend terrein, mag niet meer bedragen dan 2,70 meter met dien verstande dat - uitgaande van een goothoogte van genoemde maat - daarboven een zadeldak met hellingen van ten hoogste 45 graden toegelaten is.
Artikel 2.5.26 Wijze van meten van de hoogte van bouwwerken
De hoogte van gevels die geen horizontale beëindiging hebben, moet worden bepaald door de oppervlakte te delen door de breedte. Plaatselijke verhogingen, als bedoeld in artikel 2.5.27, onder d, en artikel 2.5.28, onder h, i, j en k, moeten - voor zover zij de maximale hoogte overschrijden - buiten beschouwing worden gelaten.
Artikel 2.5.27 Toegelaten afwijkingen van de toegelaten bouwhoogte
Het bepaalde in artikel 2.5.20, eerste lid, artikel 2.5.21, eerste en derde lid, artikel 2.5.22, eerste lid, artikel 2.5.23 en artikel 2.5.24 is niet van toepassing op:
topgevels in het verticale vlak, gaande door de voorgevelrooilijn of de achtergevelrooilijn, mits zij niet breder zijn dan 6 meter en mits de geveloppervlakte, over de breedte van de topgevel gemeten, niet groter is dan het product van de breedte van de topgevel en de maximale bouwhoogte ter plaatse;
Artikel 2.5.28 Ontheffing voor overschrijdingen van de toegelaten bouwhoogte
In afwijking van het verbod tot het bouwen met overschrijding van de toegelaten bouwhoogte als bedoeld in de artikelen 2.5.20, eerste lid, 2.5.21, eerste en derde lid, 2.5.22, eerste lid, 2.5.23 en 2.5.24 kan het bevoegd gezag de omgevingsvergunning voor het bouwen verlenen voor:
dakvensters, mits buitenwerks gemeten de breedte niet meer dan 1,75 meter, de hoogte niet meer dan 1,5 meter, de onderlinge afstand niet minder dan 3 meter en de afstand tot de erfscheiding niet minder dan 1,5 meter bedraagt. Deze laatste voorwaarde geldt niet voor gekoppelde dakvensters, die tot verschillende gebouwen behoren;
Artikel 2.5.29 Vergunningverlening in afwijking van het verbod tot overschrijding van de rooilijnen en van de toegelaten bouwhoogte in geval van voorbereiding van nieuw ruimtelijk beleid
In andere gevallen dan bedoeld in de artikelen 2.5.8, 2.5.14 en 2.5.28, kan het bevoegd gezag afwijken van de verboden tot bouwen met overschrijding van de voor- en van de achtergevelrooilijn, en van het verbod tot bouwen met overschrijding van de maximale bouwhoogte, indien:
Artikel 2.5.30 Parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen
Indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, moet ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. Deze ruimte mag niet overbemeten zijn, gelet op het gebruik of de bewoning van het gebouw, waarbij rekening moet worden gehouden met de eventuele bereikbaarheid per openbaar vervoer.
HOOFDSTUK 4 Plichten tijdens en bij voltooiing van de bouw en bij ingebruikneming van en bouwwerk
Artikel 4.1 Intrekking bouwvergunning bij niet-tijdige start of tussentijdse staking van bouwwerkzaamheden
HOOFDSTUK 5 Staat van open erven en terreinen, aansluiting op de nutsvoorzieningen en weren van schadelijk en hinderlijk gedierte.
PARAGRAAF 2 Staat van brandveiligheidinstallaties en vluchtrouteaanduidingen
Artikel 5.2.2 Aanwezigheid van brandveiligheidinstallaties in gebouwen niet zijnde woningen, woongebouwen, logiesverblijven, logiesgebouwen of kantoorgebouwen
HOOFDSTUK 7 Overige gebruiksbepalingen
HOOFDSTUK 10 Overige administratieve bepalingen
Artikel 10.2 De aanvraag om vergunning tot hergebruik van een ontruimde onbewoonbaar verklaarde woning of woonwagen
Artikel 10.5 Het kenteken voor onbewoonbaar verklaarde woningen en woonwagens alsmede onbruikbaar verklaarde standplaatsen
Artikel 10.6 Herziening en vervanging van aangewezen normen en andere voorschriften
Het bevoegd gezag is bevoegd om rekening te houden met de herziening en vervanging van de NEN-normen, voornormen, praktijkrichtlijnen en andere voorschriften waarnaar in deze verordening - of in de bij deze verordening behorende bijlagen - wordt verwezen, indien de bevoegde instantie de betrokken norm, voornorm, praktijkrichtlijn of het voorschrift heeft herzien of vervangen en die herziening of vervanging heeft gepubliceerd.
HOOFDSTUK 12 Straf-, overgangs- en slotbepalingen
Artikel 12.6 Slotbepaling, overgangsbepaling en citeertitel
Op een aanvraag om bouwvergunning, ontheffing of toestemming of een aanvraag om omgevingsvergunning, die is ingediend vóór het tijdstip waarop deze wijzigingsverordening van kracht wordt en waarop op genoemd tijdstip nog niet is beschikt, zijn de bepalingen van de bouwverordening van toepassing, zoals deze luidden vóór de onderhavige wijziging, tenzij de aanvrager de wens te kennen geeft dat de gewijzigde bepalingen worden toegepast.
Bijlage 1 Gegevens en bescheiden aanvraag bouwvergunning
Bijlage als bedoeld in de artikelen 2.1.1 en 3.1
De bij de aanvraag om bouwvergunning behorende bescheiden als bedoeld in artikel 2.1.3 van de bouwverordening
De bij de aanvraag om bouwvergunning behorende gegevens en bescheiden als bedoeld in artikel 2.1.6 van de bouwverordening
Constructieve en aanverwante gegevens
Eisen ten aanzien van tekeningen
Bijlage 4 Gebruikseisen voor bouwwerken met uitzondering van de niet- gemeenschappelijke ruimten in woonfuncties
Bijlage 8 Checklist voor de visuele inspectie van woningen en daarmee vergelijkbare bouwwerken op de aanwezigheid van asbest
Bijlage 9 OVEREENKOMST WELSTANDS- EN MONUMENTENADVISERING HET OVERSTICHT
2. Benoeming en samenstelling van de commissie
2.2.Samenstelling van de commissie
4. Werkwijze Bouw- en Woningtoezicht
6. Afwijking van het advies / second opinion
7. Evaluatie en aanpassing van de welstandsnota
De welstandscommissie is een door de gemeenteraad benoemde commissie die aan burgemeester en wethouders advies uitbrengt over de vraag of het uiterlijk of de plaatsing van een bouwwerk, waarvoor een aanvraag om een bouwvergunning is ingediend, in strijd is met redelijke eisen van welstand.
De welstandscommissie voert haar taak uit in onafhankelijkheid.
De welstandscommissie is beleidsmatig gebonden aan het gemeentelijk welstandsbeleid en baseert haar advies uitsluitend op de in de welstandsnota genoemde welstandscriteria.
2. Benoeming en samenstelling van de commissie
Voor de lokale leden en hun plaatsvervangers geldt een afwijkende procedure. Alvorens deze leden worden benoemd, overleggen burgemeester en wethouders met Het Oversticht over het profiel van deze lokale leden. Er mogen maximaal twee lokale leden in de commissie worden benoemd. Lokale leden ontvangen via de gemeente een onkostenvergoeding.
2.2. Samenstelling van de INTEGRALE WELSTANDS- EN MONUMENTENCOMMISSIE
De commissie bestaat uit een voorzitter, twee gewone leden, de rayonarchitect van Het Oversticht en tenminste één monumentendeskundige. De rayonarchitect en de gewone leden zijn deskundig op het terrein van architectuur, stedenbouw en aanverwante vakgebieden. De commissie kan zich naar eigen inzicht laten bijstaan door externe deskundigen van het bureau van Het Oversticht of daarbuiten. Dit betreft disciplines als architectuurhistorie, bouwhistorie en landschapsarchitectuur. Afhankelijk van het type plan dat moet worden beoordeeld nemen de extra deskundigen deel aan de vergadering. Zij hebben geen stemrecht, tenzij ze als commissielid zijn benoemd door de gemeente. In de integrale welstands- en monumentencommissie hebben geen lokale leden zitting.
De integrale commissie brengt bij wijzigingsplannen voor monumenten een advies uit, waarin zowel de aspecten op grond van de Woningwet 2002 (welstandsbeleid), als aspecten op grond van de Monumentenwet 1988 en de gemeentelijke en provinciale monumentenverordeningen worden betrokken. In het geïntegreerde advies komt duidelijk naar voren welke aspecten betrekking hebben op de welstand en welke op de aanvraag om een monumentenvergunning. De commissie formuleert één gezamenlijke conclusie.
De integrale commissie kan slechts adviezen uitbrengen indien tenminste drie leden aanwezig zijn (waaronder de rayonarchitect of zijn plaatsvervanger) en waarvan twee leden deskundig zijn op het gebied van welstand. Voor de behandeling van monumentenplannen is daarnaast altijd de aanwezigheid van de monumentendeskundige of zijn plaatsvervanger vereist.
De commissie is belast met zowel wettelijk verplichte als niet wettelijk verplichte taken. De wettelijk verplichte taken worden uitgevoerd op grond van de Woningwet.
De wettelijk verplichte taken van (de integrale) welstands- en monumentencommissie worden uitgevoerd op grond van de Woningwet 2002, de Monumentenwet 1988 en de gemeentelijke en provinciale monumentenverordeningen.
De commissie is beleidsmatig gebonden aan het gemeentelijk welstandsbeleid, zoals dat is vastgelegd in de gemeentelijke welstandsnota.
1.Toetsing van vergunningplichtige bouwwerken
De commissie is bevoegd om burgemeester en wethouders te adviseren over de welstandsaspecten van reguliere en gefaseerde aanvragen om bouwvergunning als bedoeld in artikel 44, lid 1 van de Woningwet 2002.
2.Toetsing van licht-vergunningplichtige bouwwerken
De commissie is bevoegd om burgemeester en wethouders te adviseren over de welstandsaspecten van aanvragen om een lichte bouwvergunning als bedoeld in artikel 44, lid 2 van de Woningwet 2002. De gemeente legt licht-vergunningplichtige adviesaanvragen voor aan de gemandateerde rayonarchitect.
De commissie legt de gemeenteraad eenmaal per jaar een verslag voor van de door haar verrichte werkzaamheden. In het verslag zet de commissie tenminste uiteen op welke wijze zij toepassing heeft gegeven aan de welstandscriteria.
Tenminste eenmaal per jaar vindt, ten behoeve van het jaarverslag, een evaluatiegesprek plaats tussen een vertegenwoordiging van het gemeentebestuur en de commissie.
4.Toetsing van monumentenaanvragen door de welstands- en monumentencommissie
De commissie adviseert inzake wijzigingsplannen voor monumenten en de directe omgeving. (zie verder onder: 2.2. Samenstelling van de commissie, mogelijkheid 2, punt 3).
3.1.2 NIET WETTELIJK VERPLICHTE TAKEN
De commissie krijgt de opdracht om naast de wettelijke, ook niet wettelijk verplichte taken uit te voeren. Het betreft hier bijvoorbeeld:
3.2 TAAKOMSCHRIJVING COMMISSIELEDEN
De voorzitter is verantwoordelijk voor het functioneren van de commissie en de kwaliteit van de advisering. De voorzitter waakt er voor dat de commissie adviseert binnen de kaders van het gemeentelijke welstandsbeleid. Tijdens de openbare vergadering treedt de voorzitter op als gastheer voor alle aanwezigen. Hij legt in het kort de vergaderprocedure uit en informeert wie van de aanwezigen bij een bepaald plan wil inspreken. Indien een plan in vooroverleg is besproken, geeft de voorzitter (of de rayonarchitect) een korte samenvatting van hetgeen in dat stadium van het planproces is besproken.
De voorzitter geeft leiding aan de vergadering en bewaakt de voortgang van de agenda. In de discussies draagt hij er zorg voor dat alle commissieleden hun mening voldoende naar voren kunnen brengen. Hij geeft na de inhoudelijke discussie over een adviesaanvraag voor alle aanwezigen een korte en heldere samenvatting.
3.2.2. TAKEN VAN DE GEWONE LEDEN VAN DE COMMISSIE
3.2.3. TAKEN VAN DE RAYONARCHITECT
De in de commissie zitting hebbende lokale leden geven op basis van hun ervaring met en inzicht in de ruimtelijke kwaliteit van de lokale samenleving een onafhankelijke visie op de adviesaanvragen. Wanneer een lokaal lid een zakelijke binding heeft met een plan waarvoor advies wordt gevraagd, dan laat hij zich voor de betreffende commissievergadering vervangen.
3.2.5. TAKEN EXTERNE DESKUNDIGEN
De in de commissie zitting hebbende externe deskundigen geven vanuit hun ervaring en inzicht in het vakgebied een onafhankelijke visie op de adviesaanvragen. Wanneer een extern deskundige een zakelijke binding heeft met een plan waarvoor advies wordt gevraagd, dan laat hij zich voor de betreffende commissievergadering vervangen. Bij langlopende projecten waarbij de inbreng van de commissie wordt verwacht en waarbij de extern deskundige een zakelijke binding heeft, treedt deze in overleg met de commissie en Het Oversticht tijdelijk terug.
3.2.6. TAKEN AMBTELIJK SECRETARIS
De ambtelijk secretaris voorziet de commissie van de benodigde bescheiden. Relevante informatie voor het beoordelen van plannen is/zijn:
a. de gemeentelijke welstandsnota;
b. de bestemmingsplanbepalingen;
d. luchtfoto’s (indien mogelijk);
e. het stedenbouwkundig advies of advies ruimtelijke ontwikkeling;
f. vergelijkbare aanvragen die door de commissie zijn beoordeeld.
4. Werkwijze 'BOUW- EN WONINGTOEZICHT'
De ambtenaar van BWT controleert of plannen (inclusief plannen die worden aangeboden voor vooroverleg) voldoen aan de indieningvereistenals genoemd in de AmvB 'indieningsvereisten aanvraag bouwvergunning en openbaar bouwregister'. Onder “Gegevens en bescheiden ten behoeve van toetsing aan welstandscriteria” zijn hier als vereiste bescheiden aangegeven:
Andere gegevens die noodzakelijk zijn voor de beoordeling zijn:
bouwkundige tekeningen met adequate informatie over plattegronden en doorsnedes;
een situatietekening waarop aangegeven de locatie, de rooilijnen, de belendingen en de inrichting van het bouwterrein;
een volledig ingevuld adviesaanvraagformulier van Het Oversticht (inclusief de bouwsom);
een volledig ingevulde kleur- en/of materiaalstaat van Het Oversticht.
De rayonarchitect behandelt in de regel wekelijks op locatie de adviesaanvragen. Hij heeft een mandaat van de commissie om zelfstandig adviesaanvragen af te handelen. Het uitgangspunt voor de mandaatverlening is dat de rayonarchitect alleen die aanvragen beoordeelt van een relatief geringe ruimtelijke betekenis, of van aanvragen waar gelet op meerdere vergelijkbare gevallen, de mening van de commissie als bekend mag worden verondersteld. In geval van twijfel legt de gemandateerde de aanvraag alsnog voor aan de welstandscommissie.
5.2.1. MANDAAT KLEINE COMMISSIE
De gemandateerde rayonarchitect kan -op verzoek van de welstandscommissie, de gemeente of op eigen verzoek- worden bijgestaan door een ander commissielid. Deze "kleine commissie" beschikt over hetzelfde mandaat als de rayonarchitect.
De rayonarchitect brengt welstandsadviezen uit aan burgemeester en wethouders over de vraag of 'het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk of een standplaats, zowel op zichzelf als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, niet in strijd is met redelijke eisen van welstand' (artikel 12, lid 1, Woningwet 2002). Dit wordt beoordeeld aan de hand van de criteria zoals opgenomen in de welstandsnota.
Een positief mandaat-welstandsadvies wordt uitgebracht door een stempel 'akkoord' op het adviesformulier en de bij de aanvraag behorende bijlage te plaatsen. Een negatief mandaat-welstandsadvies (alleen bij licht-vergunningplichtige plannen) wordt schriftelijk gemotiveerd met een verwijzing naar de relevante criteria uit de welstandsnota.
5.2.3. TOELICHTING OPDRACHTGEVER/ONTWERPER
Alleen de aanvrager of diens gemachtigde wordt altijd in de gelegenheid gesteld om de gemandateerde behandeling van hun plan bij te wonen en toe te lichten. Indien zij bij de behandeling aanwezig willen zijn, vermelden zij dit op het daartoe bestemde formulier of rechtstreeks bij Bouw- en Woningtoezicht. De gemeente zorgt voor de uitnodigingen.
Tijdens de gemandateerde behandeling wordt de aanvrager of diens gemachtigde de mogelijkheid tot spreekrecht geboden.
5.3 OPENBARE VERGADERING VAN DE COMMISSIE
5.3.1. LOCATIE, JAARROOSTER EN AGENDA
De data en tijdstippen van de vergaderingen worden opgenomen in het jaarrooster. Deze data en tijdstippen en de locatie van iedere vergadering worden tijdig vóór de vergadering openbaar gemaakt in een van overheidswege uitgegeven blad of een dag-, nieuws- of huis-aan-huisblad dan wel op een andere, naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders, geschikte wijze.
De behandeling van plannen door de commissie is openbaar, tenzij de voorzitter, burgemeester en wethouders, of de belanghebbende van oordeel is dat er op grond van artikel 10 van de Wet openbaarheid van bestuur klemmende redenen aanwezig zijn voor geheimhouding. De openbaarheid geldt zowel voor de beraadslagingen als voor het formuleren van de conclusie, c.q. het advies.
5.3.2. TOELICHTING OPDRACHTGEVER / ONTWERPER
De aanvrager of diens gemachtigde kan (al dan niet op verzoek van de commissie) in de vergadering van de commissie waarin het betreffende plan wordt behandeld, dit plan nader toelichten. Zij kunnen dit vermelden op het daarvoor bestemde formulier of rechtstreeks bij Bouw- en Woningtoezicht. De gemeente zorgt voor de uitnodigingen.
Alleen de aanvrager of diens gemachtigde heeft tijdens de openbare vergadering van de commissie waarin het betreffende plan wordt behandeld spreekrecht.
1. De commissie toetst het plan aan het gemeentelijk welstandsbeleid (welstandsnota).
Indien de commissie van oordeel is dat bijzondere omstandigheden nopen tot afwijking van dit beleid, geeft zij bij het uitbrengen van het advies aan burgemeester en wethouders gemotiveerd en schriftelijk aan op grond waarvan een afwijking is gerechtvaardigd.
2. De commissie formuleert het uit te brengen in heldere en duidelijk toetsbare bewoordingen. Het gebruik van abstracte taal en jargon wordt vermeden.
3. Een welstandsadvies kan de volgende uitkomsten hebben:
De commissie adviseert positief aan burgemeester en wethouders omdat het plan niet strijdig is met redelijke eisen van welstand.
Desgewenst motiveert de commissie haar advies schriftelijk. Bij het gunstige advies kan de commissie aanbevelingen doen voor aanpassingen van het plan.
De commissie is van mening dat het plan op onderdelen niet voldoet aan de toetsingscriteria uit de welstandsnota, tenzij aan de in het advies nauwkeurig nader omschreven voorwaarden (verwijzend naar de welstandscriteria) wordt voldaan.
De commissie geeft nauwkeurig aan welke onderdelen van het plan gewijzigd moeten worden.
De aanvrager krijgt vervolgens de gelegenheid zijn plan aan te passen, voor zover de gemeente van oordeel is dat dit nog binnen de resterende vergunningtermijn kan worden gerealiseerd.
Burgemeester en wethouders kunnen ook besluiten om de voorwaarden van het welstandsadvies op te nemen in de bouwvergunning.
De commissie is van oordeel dat het plan strijdig is met redelijke eisen van welstand. Een negatief welstandsadvies betekent dat een bouwplan ingrijpend gewijzigd moet worden. Adviseert de commissie negatief, dan geeft ze een nauwkeurige schriftelijke motivering. Deze bevat een korte omschrijving van het ingediende plan, een verwijzing naar de van toepassing zijnde welstandscriteria en een samenvatting van de beoordeling van het plan op die punten.
De commissie kan het advies aanhouden wanneer meer informatie of een toelichting van de ontwerper noodzakelijk is. Bouw- en Woningtoezicht geeft daarbij aan of en hoe lang dit mogelijk is binnen de resterende vergunningtermijn.
De commissie beoordeelt naast de welstandsaspecten de gevolgen voor de monumentale
waarden en adviseert het college van burgemeester en wethouders gemotiveerd over het al dan niet verlenen van de monumentenvergunning.
6. Afwijking van het advies / second opinion
Burgemeester en wethouders kunnen bij het besluit tot verlening van een bouwvergunning afwijken van het advies van de commissie, indien zij van mening zijn dat de commissie de van toepassing zijnde criteria niet juist heeft geïnterpreteerd of toegepast. De redenen voor de afwijking worden bij de bekendmaking van het besluit vermeld. Alvorens definitief te besluiten, bieden burgemeester en wethouders de commissie de mogelijkheid tot heroverweging van het eerder uitgebrachte advies.
Burgemeester en wethouders hebben op grond van artikel 44, lid 1 van de Woningwet de mogelijkheid om bij strijdigheid van een bouwplan met de redelijke eisen van welstand toch een bouwvergunning te verlenen, indien zij van oordeel zijn dat daarvoor gewichtige redenen zijn. De afwijking wordt in de beslissing op de aanvraag van de bouwvergunning gemotiveerd.
Burgemeester en wethouders kunnen eventueel op advies van de commissie gemotiveerd afwijken van de in de gemeentelijke welstandsnota vastgelegde welstandscriteria. Dat kan in het geval dat een bouwplan niet voldoet aan de welstandscriteria, maar wel aan redelijke eisen van welstand. In die gevallen moet worden verwezen naar algemene beoordelingscriteria die in de welstandsnota zijn opgenomen.
7. EVALUATIE EN AANPASSING VAN DE WELSTANDSNOTA
Burgemeester en wethouders kunnen de commissie op grond van artikel 19 van de Woningwet vragen te adviseren over vergunningvrije bouwwerken die in ernstige mate in strijd zijn met redelijke eisen van welstand. Dat is het geval wanneer het gaat om buitensporigheden in het uiterlijk van een bouwwerk die ook voor niet-deskundigen evident zijn. Hiervoor zijn in de welstandsnota algemene criteria opgenomen.
De tarieven voor de advisering worden jaarlijks door de Algemene Ledenvergadering van Het Oversticht vastgesteld.
Deze overeenkomst is onderdeel van de "Dienstverleningsovereenkomst".
Namens het dagelijks bestuur van Het Oversticht,
Burgemeester en wethouders leggen de gemeenteraad eenmaal per jaar een verslag voor waarin zij tenminste uiteenzetten:
in welke categorieën van gevallen:
1. zij tot aanschrijving op grond van artikel 19 zijn overgegaan en daarbij de keuze hebben gelaten tussen ofwel het uitvoeren van de aanschrijving, ofwel het slopen van het bouwwerk of de standplaats binnen de door hen te bepalen termijn, en
2. zij bij of na een aanschrijving op grond van artikel 19 zijn overgegaan tot toepassing van bestuursdwang op grond van artikel 26.