CVDR200672_1Verordening Starterslening 2012nlregelingHarlingen2012-03-28HarlingenOnbekendVerordening StartersleningOnbekendgemeenteraadvolkshuisvesting en woningbouw2012-02-21De tekst in dit document is vrij van auteursrecht en
databankrecht2012-03-28Onbekend-Verordening Starterslening 2012De raad van de gemeente Harlingen;gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 21 februari 2012gelet op de artikelen 147 en 149 van de Gemeentewet;b e s l u i t :vast te stellen de volgende:Verordening StartersleningIn deze verordening wordt verstaan onder:a. SVn: stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten;b. Gemeenterekening VROM Starterslening: de rekening die de gemeente bij SVn aanhoudten waaruit op grond van de deelnemingsovereenkomst met SVn, Startersleningenkunnen worden toegekend en waarin, voor wat betreft het gemeentelijk leningdeel,rente en de aflossingen over deze leningen worden teruggestort;c. Starterslening: een lening verstrekt door SVn aan een starter waarbij de hoofdsom vande lening voor minimaal 50% afkomstig is uit de Gemeenterekening VROM Starterslening.De netto contante waarde methodiek kent een ander percentage en wordt in eenaparte overeenkomst geregeld.d. Aanvrager: de starter, die voor de eerste maal een eigen woning koopt en op grond vandeze verordening tot de doelgroep van de Starterslening behoort. Bij twee aanvragersten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager;e. NHG: Nationale Hypotheek Garantie;f. Koopsubsidie (Wet Bevordering Eigenwoningbezit, BEW+): een maandelijkse bijdrage inde hypotheeklasten die afhankelijk is van het inkomen van de gebruiker en de hoogtevan de lening;g. Huishouden: de aanvrager dan wel de aanvrager en zijn niet duurzaam gescheiden levendeechtgenoot of geregistreerd partner die een gezamenlijke huishouding zal danwel zullen gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen;er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishoudenbehoren.1. De gemeente Harlingen heeft een Gemeenterekening VROM Starterslening ingerichtwaaruit aan in artikel 6, lid 2, sub a bedoelde aanvragers Startersleningen kunnen wordentoegekend voor de verwerving van in artikel 6, lid 2, sub b bedoelde woningen;2. De Gemeenterekening VROM Starterslening is ondergebracht bij SVn.Op deze verordening is de deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Harlingen ende SVn van toepassing.1. Het college is bevoegd om met inachtneming van het bepaalde in deze verordeningeen Starterslening toe te kennen;2. Het college stelt de hoogte van de Starterslening vast, met dien verstande dat de hoogtevan de Starterslening maximaal 20% bedraagt van de verwervingskosten met eenmaximum van € 40.000;3. De Starterslening kan niet worden verstrekt indien Koopsubsidie BEW + is toegekend;4. De Starterslening moet worden verstrekt met Nationale Hypotheek Garantie (NHG);5. De eerste hypotheek moet worden verstrekt met NHG;6. Het college kan aan de toekenning van Startersleningen nadere voorschriften verbinden.1. Uit de Gemeenterekening SVn Startersregeling kunnen slechts leningen wordentoegewezen tot het maximale toekenningsplafond van € 200.000,-- is bereikt.2. Alle aanvragen op voet van deze verordening worden in volgorde van binnenkomstafgehandeld.3. Aanvragen welke in verband met het eerste en tweede lid niet kunnen wordentoegekend, worden door burgemeester en wethouders afgewezen.1. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op leningaanvragen:a. Van in de gemeente Harlingen of daarbuiten woonachtige verblijfsgerechtigdepersonen die op het moment van de aanvraag zelfstandig een huurwoningbewonen dan wel inwonend zijn en (of indien sprake is van twee aanvragers één vanbeiden) jonger is dan 40 jaar;b. Voor het verwerven van een koopwoning in de gemeente Harlingen waarvan dekosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning niet hoger zijn dan €220.000,--;2. De aanvrager moet de woning waarvoor een Starterslening wordt verstrekt zelf gaanbewonen.1. Huishoudens die, op grond van artikel 6 binnen het toepassingsbereik van de Startersleningvallen, kunnen bij de gemeente een op naam gesteld aanvraagformulier verkrijgen;2. De verdere afhandeling en besluitvorming vindt plaats conform de in de Procedures enGemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening vastgelegde procedures welkeuit de deelnemingsovereenkomst voortvloeien;3. Het college deelt de beslissing middels een toewijzingsbesluit mee aan de aanvrager.1. Het college trekt een besluit waarin wordt voorzien in de toekenning van een Startersleningin als:a. er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriftenen/of bepalingen;b. de Starterslening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens;c. als de koopovereenkomst wordt ontbonden;2. Bij de intrekking vordert het college de contante waarde van het al genoten en/of toekomstigerentevoordeel geheel of gedeeltelijk terug, eventueel met de mogelijkheidvan beslaglegging;3. Indien bij overtreding van de bepalingen in deze verordening de aanvrager verschoonbaaris, kan het college besluiten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijkachterwege te laten.Het college kan artikel 6 buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voorzover toepassinggelet op het belang van de aanvrager leidt tot een onbillijkheid van overwegendeaard.1. Deze verordening treedt in werking op 28 maart 2012;2. Met de inwerkingtreding van de Verordening Starterslening wordt de verordeningVROM Startersleningen zoals vastgesteld op 5 maart 2008 ingetrokken.Deze verordening kan worden aangehaald als "Verordening Starterslening".Toelichting op de Starterslening verordeningAlgemene toelichtingDeze verordening maakt deel uit van het SVn Starterspakket. Hierin zijn ook de Proceduresen Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening, de productspecificaties Startersleningen voorlichtingsmateriaal voor gemeenten, particulieren en tussenpersonen/ financiersopgenomen.Het SVn Starterspakket is verkrijgbaar bij de stichting Stimuleringsfonds VolkshuisvestingNederlandse gemeenten (SVn). SVn is in 1996 opgericht op initiatief van (destijds) BouwfondsNederlandse Gemeenten. De aandeelhoudende gemeenten kregen via SVn de mogelijkheidhun Bouwfonds-dividend op een nieuwe manier in te zetten.SVn is een financiële partner van gemeenten voor het beheer van revolverende fondsen.In die rol verstrekt en beheert SVn laagrentende leningen voor de kwaliteitsverbeteringvan de volkhuisvesting, bijvoorbeeld bij het realiseren van nieuwbouw, herstructureringen aanpassing van de bestaande woningvoorraad. Middels het sluiten van een deelnemingsovereenkomstkunnen gemeenten gebruik maken van de producten en dienstenvan SVn.StartersleningDe maximale koopsom (inclusief bijkomende kosten) mag niet hoger zijn dan de verwervingskostenNHG die op dat moment van toepassing zijn. De gemeente kan de verwervingskostenlager vaststellen. De hoogte van de Starterslening is standaard maximaal 20%van de verwervingskosten van de woning. De gemeente is vrij om daarbij de hoofdsomvan de Starterslening te maximeren.Verder dient zowel de eerste hypotheek als de Starterslening onder Nationale HypotheekGarantie bij het Waarborgfonds Eigen Woning (WEW) aangemeld te worden. Tot slot geldtde algemene voorwaarde dat de Starterslening en de Koopsubsidie BEW+ niet tegelijkertijdmogen worden toegekend.Naast de eisen die het Rijk stelt, hebben gemeenten een grote mate aan beleidsvrijheidom lokaal maatwerk te leveren en op de lokale situatie in te spelen.De gemeenten bepalen in de verordening zelf de doelgroep en het marktsegment waarde regeling op van toepassing is. Als het gaat om de doelgroep kunnen gemeenten in deverordening een bepaling opnemen over de leeftijd, inkomen, verblijfsduur in de gemeenteen dergelijke. Bij het marktsegment kunnen gemeenten bepalen of het gaat omeen project, nieuwbouw, bestaande woningen en het maximale aankoopbedrag.Procedures en gemeentelijke uitvoeringsregels StartersleningDe Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening en de ProductspecificatiesStarterslening, vastgesteld door de SVn, zijn van toepassing op deze verordening.Doordat de gemeente zich middels een deelnemingsovereenkomst heeft uitgesprokenvoor deelname aan de producten van SVn, zijn ook de procedures en gemeentelijke uitvoeringsregelsvan de verschillende producten van kracht. Hierin zijn de voorwaarden enprocedures opgenomen voor deelname aan de Starterslening.Allereerst bepaalt de gemeente in een gemeentelijke verordening de algemene en bijzonderevoorwaarden die van toepassing zijn waaronder de doelgroep en het marktsegmentvan woningobjecten.De gemeente toetst vervolgens aan de hand van de verordening of de verzoeker in aanmerkingkomt voor een Starterslening en reikt het SVn-aanvraagformulier Startersleninguit. SVn verzorgt de financiële toetsing en brengt advies uit aan de gemeente over dehoogte van de Starterslening. De gemeente besluit over de toekenning van de lening ende te stellen condities, zoals de hoogte van de lening en eventuele bijzondere voorwaarden.Dit wordt door de gemeente vastgelegd in een toewijzingsbesluit. Indien de leningniet wordt toegekend wordt de aanvrager hiervan middels een afwijzingsbesluit door degemeente op de hoogte gesteld.Na de toekenning heeft de aanvrager de gelegenheid een bancaire lening aan te vragenen deze offerte binnen vier weken na verzenddatum van het toewijzingsbesluit naar SVnte sturen. Na een toetsing van de bancaire offerte brengt SVn een offerte voor de VROMStarterlening uit.Artikelsgewijze toelichtingHoofdstuk 1 – BegripsbepalingenArtikel 1c: De Starterslening wordt voor 30% gefinancierd vanuit het gemeentefonds dat de gemeentebij SVn aanhoudt. Gemeente en SVn gaan de overeenkomst aan op basis van de‘Netto Contante Waarde’ regeling (afkoopmethodiek).d: Het ministerie Binnenlandse Zaken (voorheen WWI/VROM) verstaat onder een starterop de koopwoningmarkt iemand die:1. voor het eerst zelfstandig gaat wonen in een koopwoning, of2. al zelfstandig in een huurwoning woont en doorstroomt naar een eerste koophuis, of3. zijn huurhuis koopt.Dit is niet leeftijdsgebonden, het kan een jongere te zijn, afhankelijk van zijn inkomen, inaanmerking komt voor de Starterslening. In artikel 6 wordt nader bepaald wat het toepassingsbereikis.De gemeente mag eisen stellen aan leeftijd, woonsituatie en inkomen.Hoofdstuk 2 – Algemene bepalingenArtikel 2In artikel 6, lid 1, sub a bepaalt de gemeente de doelgroep die gebruik kan maken van deStarterslening en in artikel 6, lid 1, sub b bepaalt de gemeente het marktsegment waar delening van toepassing is.De leningen worden voor 30% van de hoofdsom gefinancierd vanuit een GemeenterekeningStarterslening die de gemeente heeft ingericht bij SVn. De financiering is gedekt conformde door de SVn opgestelde afkoopmethodiek. Zie voorwaarden afkoopmethodiek.Artikel 3Om aanspraak te kunnen maken op de Starterslening heeft de gemeente een deelnemingsovereenkomstmet SVn gesloten. Deze deelnemingsovereenkomst biedt gemeentende mogelijkheid om gebruik te maken van de producten van SVn. In de Informatiemapvan SVn vindt de gemeente het totale assortiment aan stimuleringsleningen, waaronderde Starterslening. Met het sluiten van de deelnemingsovereenkomst zijn tevens de productspecificatiesen Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening vantoepassing. Deze maken deel uit van de SVn Informatiemap.Artikel 4In beginsel ligt de bevoegdheid Startersleningen te verstrekken bij de Raad. Middels ditartikel delegeert de Gemeenteraad de bevoegdheden aan het college van B en W.1. Het college heeft op basis van dit artikel als dagelijks bestuur de bevoegdheid over deindividuele aanvragen te beslissen. Het college toetst aan de hand van artikel 6 van dezeverordening of aanvrager in aanmerking komt voor een Starterslening2. SVn toetst op basis van de Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Startersleningde aanvragen Starterslening op financiële aspecten en de overige voorwaarden enbrengt aan de gemeente advies uit over de hoogte van de Starterslening. De maximalehoogte van de Starterslening is afhankelijk van het inkomen van het huishouden. Hetcollege heeft de bevoegdheid om over de hoogte van de lening te beslissen en deelt ditmet een toewijzingsbesluit mee aan de aanvrager. De gemeente mag gemotiveerd vanhet advies van SVn afwijken, mocht het college hier aanleiding toe zien.Het ministerie van BZK (voorheen WWI/VROM) heeft bepaald dat een Startersleningmaximaal 20% van de verwervingskosten mag bedragen. De gemeente is ook vrij omdaarbij de hoofdsom van de Starterslening te maximeren. De gemeente kan in de verordeningook een lager percentage opnemen of het college stelt beleidsregels vastwaarin het aangeeft wanneer van dit percentage naar beneden wordt afgeweken.3. Het ministerie van BZK (voorheen WWI/VROM) heeft bepaald dat de Starterslening nietmag worden verstrekt indien ook de Koopsubsidie BEW + is toegekend. Dit wordt stapelinggenoemd. Andere financiële regelingen, zoals koopgarant en koopcomfort, zijnwel toegestaan. Mocht de gemeente ook rekening willen houden met toegekende anderefinanciële regelingen kan zij dat in beleidsregels vastleggen.4. Het ministerie van BZK (voorheen WWI/VROM) heeft bepaald dat op de StartersleningNationale Hypotheek Garantie van toepassing moet zijn.5. Ook de eerste hypotheek dient met NHG te worden verstrekt, om in aanmerking te komenvoor een Starterslening. Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) staat danborg voor de betaling van rente en aflossing van zowel de 1e hypotheek van de bancaireinstelling als de Starterslening via SVn..6. Op grond van de discretionaire beschikkingsbevoegdheid mag het college in navolgingvan artikel 4:38 tot en met 4:40 Awb aan een begunstigende beschikking voorschiftenverbinden of wel aan de leningnemer verplichtingen opleggen om het doel van de toegekendeStarterslening te verwezenlijken.Artikel 51. Het budget voor de Startersleningen is beperkt en derhalve is er voor gekozen het totaalbeschikbare budget in één keer beschikbaar te stellen.. De Starterslening is zo ingerichtdat de starter in de eerste drie jaar geen rente en aflossing hoeft te betalen.2. Het vaststellen van een budget maakt het noodzakelijk dat de aanvragen voor de Startersleningin volgorde van binnenkomst van de volledig ingevulde aanvraagformulierbij SVn worden afgehandeld. Hierbij geldt het principe ‘op is op’. Zodra de GemeenterekeningStarterslening is uitgeput dienen de binnenkomende aanvragen te worden afgewezen.Hoofdstuk 3 – ToepassingsbereikArtikel 6In dit artikel wordt het toepassingsbereik van de verordening Starterslening bepaald. Hetbepalen van het toepassingsbereik van de verordening heeft betrekking op enerzijds dedoelgroep van de regeling ( artikel 6, lid 1, sub a) en het marktsegment waarop de regelingvan toepassing is (artikel 6, lid 1, sub b). In het bepalen van de doelgroep en hetmarktsegment heeft de gemeente volledige keuzevrijheid en kan inspelen en afstemmenop het lokale huisvestingsbeleid.In lid 1 sub a bepaalt de gemeente de doelgroep die in aanmerking komt voor een Starterslening.Het gaat voornamelijk om personen die niet in bezit zijn van een koophuis en ditniet eerder zijn geweest. De aanvullende criteria hebben betrekking hebben op de leeftijden het zelfstandig wonen en/ of inwonend zijn.Doelgroepa. Van in de gemeente Harlingen of daarbuiten woonachtige verblijfsgerechtigde personendie op het moment van de aanvraag zelfstandig een huurwoning of wooneenheid bewonendan wel inwonend zijn.Toelichting:De gemeente doelt met deze omschrijving op een brede doelgroep, die woonachtigis in de desbetreffende gemeente of daarbuiten. Zij maakt geen differentiatie tussenzelfstandig wonende en inwonende starters. Het gaat in brede zin om burgers dievoor het eerst een koopwoning willen verwerven.De Starterslening beoogt in dit geval de stap van een huurwoning naar een koopwoningte vergemakkelijken en de doorstroming in de huursector te bevorderen. Metinwonend worden aanvragers bedoeld die op het moment van de aanvraag in deGBA van de desbetreffende of andere gemeente staan ingeschreven, maar niet zelfstandigwonen dan wel hoofdhuurder zijn van een woning. Dit heeft bijvoorbeeld betrekkingop bij ouders inwonende kinderen. Deze bepaling stelt naast de beperkingtot inwoners van de gemeente ook een leeftijdsgrens vast. Hiermee kan de gemeentede toekenning van de Starterslening beperken tot inwoners onder 40 jaar.MarktsegmentIn lid 1 sub b bepaald de gemeente het marktsegment waarvoor een starter, omschrevenin sub a, een Starterslening kan aanvragen. Van belang is dat de maximaleverwervingskosten de normen van de Nationale Hypotheek Garantie niet mag overstijgen.De gemeente kan het maximale aankoopbedrag lager vaststellen dan denormen van de Nationale Hypotheek Garantie. Als gevolg daarvan worden meerwerk,verbeteringskosten en dergelijke net als bijkomende kosten, zoals notariskosten,overdrachtsbelasting en makelaarskosten tot de kosten van het verkrijgen in eigendomgerekend. Deze kosten zijn bij het aangaan van de koopovereenkomst meestalniet precies bekend. Om potentiële gegadigden voor een Starterslening in de gelegenheidte stellen zelf vooraf vast te stellen of de overeengekomen koopsom pastbinnen de gestelde kostengrens werkt de gemeente net als de NHG met een genormeerdeopslag op de koopsom. Bij een nieuwe woning geldt een opslagpercentagevan 8%. Woningen welke de kostengrens overschrijden, zijn van de regeling uitgesloten.Hoofdstuk 4 – Aanvraag en toekenningArtikel 7In dit artikel regelt de gemeente de afhandeling van de aanvragen. Enkel belanghebbendenkunnen een aanvraag indienen. Gemeenten hebben géén verplichting om verzoekenvan niet-belanghebbenden te behandelen. Door eerst te toetsen of de verzoeker binnenhet toepassingsbereik van artikel 6 past wordt voorkomen dat personen die niet hierbinnenvallen (zgn. niet-belanghebbenden) een niet ontvankelijke aanvraag zullen indienen.1. De procedure van toetsing heeft de gemeente in beleidsregels vastgelegd en communiceertde procedure naar de doelgroep. De procedure ziet er als volgt uit:Tussenpersonen zoals makelaars, hypotheekbemiddelaars en banken beschikken veelalover informatie over de Starterslening en over de voorwaarden die de gemeente stelt aan deuitreiking van aanvraagformulieren. Is dit niet het geval dan kan daarin snel worden voorziendoor de SVn. De belanghebbende kan een op naam gesteld aanvraagformulier bij degemeente ophalen, mits hij de volgende stukken kan voorleggen:- een voorlopig koopcontract- een geldig legitimatiebewijs- een kopie van de huurovereenkomstDe gemeente toetst de stukken aan het bevolkingsregister en de gemeentelijke verordeningStarterslening en reikt het aanvraagformulier uit aan de aanvrager.De gehele procedure dient in een kort tijdsbestek afgerond te worden in verband metontbindende voorwaarden in de koopakte/ koop/aannemingsovereenkomst. Het isdaarom wenselijk dat de aanvraag van een Starterslening spoedig wordt afgehandeld.2. Na de toetsing door de gemeente en het verstrekken van het aanvraagformulier zendtde aanvrager het aanvraagformulier met de benodigde bescheiden naar SVn. Aan dehand van de gegevens doet SVN een krediettoets en bepaald de hoogte van de Starterslening.Hierover brengt SVn advies uit aan de gemeente en het college stelt dehoogte van de individuele Starterslening vast in een toewijzingsbesluit. Hierbij wordende Procedures en Gemeentelijke uitvoeringsregels Starterslening gevolgd. Om de benadrukkendat er een nadrukkelijke verbinding ligt met Procedures en Gemeentelijkeuitvoeringsregels is de verwijzing in dit artikel opgenomen.SVn draagt zorg voor de verdere afhandeling van de aanvraag, als het gaat om het uitbrengenvan de offerte, het verzorgen van het passeren van de hypotheekakte, het leningenbeheer,de incasso en de eventuele hertoetsingen.3. Binnen het in artikel 6 genoemde toepassingsbereik heeft het college de bevoegdheidleningen toe te kennen. De toekenning gebeurt middels een toewijzingsbesluit, welkeals een voorwaardelijke beschikking kan worden beschouwd, omdat de aanvrager voorhet daadwerkelijk verkrijgen van de Starterslening aan de voorwaarden moet voldoendie vermeld staan in het toewijzingsbesluit.. De gemeente dient in het toewijzingsbesluitin ieder geval het bedrag, de looptijd, het rentepercentage en de leningvoorwaardente vermelden.Hoofdstuk 5 – Intrekken van de StartersleningArtikel 8In dit artikel wordt bepaald wanneer het toewijzingsbesluit kan worden ingetrokken enhoe dat vorm gegeven wordt. Dit kan zowel onder opschortende als ontbindende voorwaardengebeuren.1. sub a:De Starterslening wordt ingetrokken als niet is voldaan aan de voorwaarden die gesteldworden in het toewijzingsbesluit. Één van de opschortende voorwaarden is dat de aanvragerbinnen het in de toewijzingsbesluit gestelde termijn van vier weken met eenmogelijke verlenging van twee weken (zie de Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels)de offerte van de tweede bancaire lening naar SVn stuurt. Doet de aanvrager datniet komt het toewijzingsbesluit te vervallen.sub b:Het toewijzingsbesluit kan ook worden ontbonden als de aanvrager onjuiste gegevensheeft verstrekt. Dit heeft betrekking op de algemene en specifieke voorwaarden die inde verordening zijn vastgesteld.sub c:Het artikel spreekt voor zich.2. Het artikel spreekt voor zich.3. Het college kan (gedeeltelijk) afzien van sancties als zij de belanghebbende verschoonbaaracht. Dit besluit valt onder de discretionaire beslissingsbevoegdheid van het college.Hoofdstuk 6 – Hardheidsclausule, slot- en overgangsbepalingenArtikel 9Dit artikel bepaald dat het college in bijzondere gevallen ten gunste van de aanvrager kanafwijken van de bepalingen van deze verordening. Dit afwijken kan alleen maar ten gunsteen nooit ten nadele van de betrokken aanvrager. Het gebruik maken van de hardheidsclausulemoet beschouwd worden als een uitzondering en niet als een regel. Hetcollege moet in verband met precedentwerking dan ook duidelijk aangeven waarom ineen bepaalde situatie van de verordening wordt afgeweken.Artikel 101. De gemeente geeft in dit artikel aan wanneer de onderliggende verordening in werkingtreedt.Artikel 11Dit artikel noemt de naam van de verordening.