Organisatie | Zwijndrecht |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Afwijkingenbeleid voor planologische activiteiten |
Citeertitel | Afwijkingenbeleid voor planologische activiteiten |
Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
Onderwerp | bestuur en recht |
Eigen onderwerp | ruimtelijke ordening |
Afwegingskader voor het al dan niet verlenen van omgevingsvergunningen voor planologische (gebruiks)activiteiten zoals bedoeld in Besluit omgevingsrecht, bijlage II hoofdstuk IV.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
08-12-2011 | Onbekend | 01-11-2011 Stadsnieuws, 2011-11-30 | 2011/10402 |
Op 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Met de nieuwe wet zijn de wettelijke kaders voor ontheffingen veranderd. Onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro) had de gemeente de bevoegdheid om ontheffing te verlenen van het bestemmingsplan op grond van artikel 3.23 van de Wro. Deze ontheffingen hadden betrekking op kleine planologische wijzigingen zoals het aan- of uitbouwen van een woning of het plaatsen van een bijgebouw. Met het in werking treden van de Wabo is artikel 3.23 Wro komen te vervallen.
Het verlenen van ontheffing op grond van artikel 3.23 is vervangen door het verlenen van een omgevingsvergunning voor strijdige planologische bouw en/of gebruiksactiviteiten zoals gesteld in artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2° van de Wabo. De gevallen waarin burgemeester en wethouders bevoegd zijn om op grond van voornoemd artikel een omgevingsvergunning te verlenen zijn genoemd in artikel 4 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor).
De komst van de Wabo gaf aanleiding om het bestaande ontheffingenbeleid te herzien. Het nieuwe beleid voor planologisch strijdige activiteiten kent dezelfde uitgangspunten als het oude ontheffingenbeleid, maar is afgestemd op de nieuwe wetgeving. Met dit uitgebreide pakket zal voor meerdere planologisch strijdige activiteiten voorkomen worden dat willekeur ontstaat.
De hierin genoemde criteria dienen te worden aangemerkt als beleidsregels als bedoeld in artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht.
uniformiteit, transparantie en minder willekeur
De beleidsregel heeft tot doel om bij concrete verzoeken om omgevingsvergunning voor planologische bouw- en gebruiksactiviteiten (al dan niet in combinatie met andere activiteiten) een afwegingskader te bieden waarmee snel een oordeel over de wenselijkheid en aanvaardbaarheid voor het verlenen van medewerking kan worden gevormd. Door middel van het stellen van een kader bieden deze beleidsregels naast duidelijkheid ook uniformiteit. Transparantie van besluitvorming in het overheidshandelen draagt bij aan de rechtszekerheid en voorkomt willekeur.
Om af te wijken van een bestemmingsplan is een deugdelijke motivering
nodig. Deze motivering moet in het besluit worden opgenomen. Met deze nota
kan voor de motivering volstaan worden door in de omgevingsvergunning te verwijzen naar de betreffende beleidsregel. Voorwaarde is wel dat onderhavig beleidsstuk is gepubliceerd en deze een deugdelijke motivering bevat.
Op de beleidsregel is na vaststelling de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing. Zij voldoet dan immers aan het begrip ‘beleidsregels’ als omschreven in artikel 1:3 Awb.
Paragraaf 1.2 Het nieuwe beleid voor strijdige planologische bouw- en/of gebruiksactiviteiten
De beleidsregels zijn gemaakt voor de beoordeling van aanvragen met betrekking tot een uitbreiding van of een bijgebouw bij een woning, een bouwwerk geen gebouw zijnde, dakkapellen, dakopbouwen en antennes.
Nieuw in dit beleid is hoofdstuk 6, welke regels bevat voor de beoordeling van plannen met betrekking tot wijzigingen van het gebruik in strijd met het bestemmingsplan. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het wijzigen van het gebruik wonen van de aanbouw/garage naar praktijkruimte voor fysiotherapie.
Het beleid omvat niet alle activiteiten waarvoor middels het Besluit omgevingsrecht, bijlage II hoofdstuk IV omgevingsvergunning verleend kan worden. Zo zijn kassen, agrarische bedrijfsbebouwing van lichte constructie, nutsvoorzieningen e.d. niet nader behandeld. Ook zijn niet alle gebruiksactiviteiten benoemd. Voor de gevallen waarvoor burgemeester en wethouders wel een omgevingsvergunning voor strijdige planologische bouw- en/of gebruiksactiviteiten mogen verlenen, maar waarvoor geen beleidsregels zijn opgesteld, wordt een individuele behandeling nodig geacht. Het is in die gevallen mogelijk om een concept aanvraag in te dienen, zodat de haalbaarheid van het plan kan worden beoordeeld.
In de uitwerkingen van de beleidsregels per activiteit is zoveel als mogelijk
aansluiting gezocht met de structuur van de mogelijkheden die zijn
aangegeven in het Besluit omgevingsrecht, bijlage II hoofdstuk IV (zie bijlage 1).
Paragraaf 1.3 Precedentwerking
Een precedent is een bestaand bouwwerk waarop men zich
beroept als men een vergunning aanvraagt voor een vergelijkbaar plan
om er hetzelfde gevolg aan te geven. Aanvragers komen daarom vaak met
De gemeente hanteert het uitgangspunt dat bestaande bouwwerken en/ of bestaand gebruik in beginsel niet beschouwd moeten worden als een precedent. Voortschrijdend inzicht kan ertoe hebben geleid dat in het verleden vergunde situaties in de praktijk onwenselijk zijn gebleken door bijvoorbeeld een ander ruimtelijk verkregen inzicht. Het voortborduren op een eerder, nu ruimtelijk onwenselijke, vergunde situatie dient te worden voorkomen. Om hierin te sturen heeft de gemeente het standpunt ingenomen dat dit nieuwe beleid in beginsel maatgevend is. Eerder toegestane bouwwerken en/ of gebruik zijn met de vaststelling van dit beleid geen precedent. Het nieuwe beleid is hierbij nu bepalend. Hierdoor is een ommekeer naar een ruimtelijk wenselijke situatie mogelijk.
Dat betekent echter niet dat de gemeente niet stimuleert om samenhang per woonblok te waarborgen. Het mogelijk maken van vergelijkbare plannen kan de samenhang van de buurt versterken. Ook als dit betekent dat afgeweken moet worden van de opgenomen beleidregels. Deze afwijkingen zullen goed beargumenteerd moeten worden en bovendien beschouwd worden als nieuwe uitzonderingen/mogelijkheden.
Als een nieuw bouwplan exactconform de trendsetter wordt
gerealiseerd kan een omgevingsvergunningworden verleend
In sommige gevallen is het belangrijk dat een nieuw bouwwerk
gelijk is aan een reeds bestaand bouwwerk. Het al aanwezige bouwwerk kan, als het voldoet aan alle kwaliteitseisen, worden aangewezen als trendsetter.
Hierdoor kan omgevingsvergunning worden verleend voor nieuwe bouwplannen als deze op precies dezelfde wijze wordt gerealiseerd als de trendsetter. Om een bestaand bouwwerk als trendsetter te beschouwen dient minimaal aan de volgende voorwaarden te worden voldaan:-
Ook nieuwe verzoeken om een omgevingsvergunning kunnen worden aangewezen als trendsetter. Niet alle situaties zijn te voorzien. In sommige gevallen is het mogelijk dat een verzoek niet past in het vastgestelde beleid, maar wel zodanig van aard is dat er op een kwalitatief goede wijze invulling wordt gegeven aan een uitbreiding van een woning of ander gebouw. Indien vergunning verleend wordt, kunnen deze bouwplannen als trendsetter worden aangewezen. Een trendsetter dient altijd te zijn voorzien van een positief welstandsadvies.In het besluit tot verlening van de omgevingsvergunning wordt de aanwijzing tot trendsetter vastgelegd en gemotiveerd. De afdeling Gemeentewinkel beheert alle trendsetters en kan bij afweging tot al dan niet verlenen van de omgevingsvergunning daarnaar verwijzen.
Hoofdstuk 2 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)
Wanneer een bouwplan niet paste binnen het vigerende bestemmingsplan
bood de Wro de mogelijkheid om voor kleine bouwwerken vrijstelling te verlenen op grond van artikel 3.23. Onder de Wabo is artikel 3.23 Wro vervallen en zal de term ‘ontheffing’ niet meer terugkomen, maar wordt de term ‘omgevingsvergunning voor strijdige planologische bouw- en/of gebruiksactiviteiten’ gebruikt voor tijdelijke of permanente kleine bouwplannen en/of gebruikswijzigingen (artikel 2.12 Wabo).
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om op grond van artikel 2.12 lid 1, sub a onder 2, Wabo, omgevingsvergunning voor strijdige planologische bouw- en/of gebruiksactiviteiten te verlenen in bij Algemene maatregel van bestuur (Bor, bijlage II hoofdstuk IV) aangegeven gevallen. In het Besluit omgevingsrecht, bijlage II hoofdstuk IV (zie bijlage 1) is een uitputtende lijst opgenomen met situaties wanneer deze omgevingsvergunning kan worden verleend. Bor, bijlage II hoofdstuk IV is de opvolger van artikel 4.1.1 Bro.
Uit de nieuwe wet blijkt dat de belangrijkste regelingen uit artikel 4.1.1 Bro ook weer terug keren in het nieuwe Bor, bijlage II, hoofdstuk IV, artikel 4. Samengevat worden in het Besluit omgevingsrecht, bijlage II hoofdstuk IV, artikel 4 de volgende gevallen opgesomd:-
Hoofdstuk 3 Procedure voor omgevingsvergunning voor strijdige planologische bouw- en/of gebruiksactiviteiten
Bij twijfel van of geen beleidsregelsdan individuele behandeling
in samenspraak met afdelingOntwikkeling en de verantwoordelijk wethouder
Bij een aanvraag om omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen toetst de Gemeente Zwijndrecht aan het bouwbesluit, de bouwverordening, het vigerende bestemmingsplan en de redelijke eisen van welstand. Burgemeester en wethouders beoordelen op basis van deze regels of zij vergunning verlenen of weigeren. Als een aanvraag om omgevingsvergunning niet past binnen het bestemmingsplan zal de gemeente automatisch kijken naar de mogelijkheden of de aanvraag in aanmerking komt om een omgevingsvergunning voor strijdige planologische activiteiten conform artikel 2.12 Wabo te verlenen. De gemeente zal de aanvrager daarover informeren. Uiteraard kan men ook zelf een aanvraag om omgevingsvergunning voor planologische bouw- en/of gebruiksactiviteiten indienen. Voor een aanvraag die niet past binnen het bestemmingsplan zijn naast de bouwleges aanvullende leges verschuldigd.
Voor de in het beleid aangegeven gevallen kan de afdeling Gemeentewinkel
zonder advisering door de afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling, gemandateerd omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met het ter plaatse van kracht zijnde bestemmingsplan verlenen. Indien er sprake is van twijfel over de toepasbaarheid van de beleidsregels of in gevallen waarvoor geen beleidsregels zijn opgenomen wordt het verzoek individueel behandeld. Hierbij zal in samenspraak met de afdeling Ruimtelijk Ontwikkeling bekeken worden of de vergunning niet in strijd is met het bestaande beleid, de ontwikkelingen en de visie van de gemeente. Vervolgens zal het advies worden voorgelegd aan de verantwoordelijk wethouder.
In het besluit zal duidelijk worden gemaakt waarom wel of geen vergunning voor het gebruiken van gronden en/of bouwwerken in strijd met het ter plaatse van kracht zijnde bestemmingsplan wordt verleend (objectieve besluitvorming). Indien daarbij gebruik is gemaakt van de beleidsregels zoals opgenomen in dit beleid dan wordt daarnaar verwezen. Indien in samenspraak met afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling een individuele afweging wordt gemaakt, zal dat duidelijk in het besluit gemotiveerd worden.
Paragraaf 3.3 Belangenafweging
Bij een omgevingsvergunning voor planologische gebruiksactiviteiten dient in de afweging rekening te worden gehouden met het ‘burenrecht’
In het geval de aanvraag om omgevingsvergunning past binnen de toetsingskaders, oftewel er zijn geen weigeringsgronden aanwezig, dan is de gemeente gehouden de vergunning te verlenen ongeacht de belangen van derden.
Het bouwen heeft naast publiekrechtelijke- ook privaatrechtelijke aspecten.
De relatie tussen de stedenbouwkundige bepalingen uit het bestemmingsplan en de bouwverordening enerzijds en het burenrecht anderzijds komen soms tot uiting bij het realiseren van bijgebouwen, erfafscheidingen e.d. en kunnen leiden tot burenruzies. In het kader van een procedure voor een omgevingsvergunning voor strijdige planologische bouw- en/of gebruiksactiviteiten dienen privaatrechtelijke belangen, zoals het burenrecht, echter wel te worden meegewogen.
In het kader van de belangenafweging dienen de belangen van de aanvrager, de belangen van de gemeente en de belangen van derde-belanghebbenden tegen elkaar te worden afgewogen.
Het uitgangspunt is dat indien de privaatrechtelijke belangen van derden onevenredig worden geschaad er geen omgevingsvergunning voor planologische bouw- en/of gebruiksactiviteiten verleend zal worden.
Bij de bepaling van de mate waarin een vermindering van de bezonning op
het ene terrein als gevolg van de realisering van een bouwwerk op het andere
terrein toelaatbaar is, geldt als uitgangspunt dat enige beperking van de
bezonning acceptabel is. De beperking mag echter niet zodanig zijn dat
daarmee een reële bezonning op het erf niet meer goed mogelijk is. De afweging
betreft overigens het verschil tussen enerzijds de schaduwwerking die de
maximale invulling van het bestemmingsplan c.q. bouwverordening + het
vergunningsvrije bouwen teweeg zou brengen en anderzijds het ‘meerdere’
aan bebouwing waarvoor om omgevingsvergunning voor planologische gebruiksactiviteiten wordt verzocht.
Bij bouwwerken hoger dan 5.00m. en bij bezwaar kan een
Als uitgangspunt wordt gehanteerd dat er bij bouwwerken tot een hoogte van 5.00 m. van uit wordt gegaan dat wordt voldaan aan de hiervoor genoemde voorwaarden en dus geen nader onderzoek nodig is. Als het bouwwerk hoger is dan 5.00 m. kan de aanvrager verzocht worden een en ander te onderbouwen met een bezonningsonderzoek. Dit onderzoek wordt dan in de afweging meegenomen.
In artikel 5:50 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek is bepaald dat, tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, het niet geoorloofd is binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven. Uit de jurisprudentie blijkt dat gevelopeningen die zijn voorzien van ondoorzichtig glas geen schending van dit artikel opleveren.
Verder is van belang om wat voor een ruimte het gaat.
In het burenrecht is verder geregeld dat de eigenaar van het naburige erf
moet dulden dat een bouwwerk verankerd kan worden tot het hart van de
gemeenschappelijke muur. Ook is de eigenaar van het naburig erf verplicht na kennisgeving en schadeloosstelling te dulden dat op diens erf werkzaamheden worden verricht. Hierbij kan gedacht worden aan onderhoud, of het gebruik van het betreffende erf om bouwwerkzaamheden uit te kunnen voeren.
Kortheidshalve wordt verwezen naar hoofdstuk 5, titel 4 van het Burgerlijk
Beperkt zakelijke rechten zijn rechten waarmee een eigendomsrecht is bezwaard. Een voorbeeld van een beperkt recht is het recht van erfdienstbaarheid.
Beperkte rechten volgen de zaak. Bij eigendomsoverdracht blijft hetbetreffende perceel met het beperkte recht bezwaard. Wordt in het kader van de procedure voor een omgevingsvergunning voor planologische gebruiksactiviteiten een beroep gedaan op een beperkt recht, dan dient de aanvrager aan te tonen dat een dergelijk recht is ontstaan. Vestiging van een beperkt recht ontstaat in de regel via inschrijving van de notariële akte in de openbare registers of door verjaring. Is er sprake van een dergelijk recht dan wordt vervolgens nagegaan of het verzoek om omgevingsvergunning voor planologische gebruiksactiviteiten zal leiden tot een continue inbreuk c.q. een ontoelaatbare hinder voor de uitoefening van dit beperkte recht.
Het eigendomsrecht is het meest omvattende recht dat ons burgerlijk recht
kent. Leidt de toekenning van een omgevingsvergunning voor planologische gebruiksactiviteiten tot een inbreuk op het eigendomsrecht (zonder dat hiervoor toestemming is gegeven), dan wordt geen omgevingsvergunning verleend. Een voorbeeld hiervan is het verankeren van een constructie in muren die eigendom zijn van een ander. Is een muur gemeenschappelijk eigendom dan is hierop het burenrecht van toepassing. Het gemeenschappelijk eigendom moet zo nodig ondubbelzinnig door de aanvrager kunnen worden aangetoond.
Als bouwplannen mogelijk worden gemaakt door een omgevingsvergunning voor planologische gebruiksactiviteiten, dan is het ook mogelijk voor omwonenden om binnen 5 jaar een planschade claim in te dienen conform artikel 6.1 Wro. Als er verwachten valt dat de bebouwing planschade veroorzaakt voor anderen, wordt slechts omgevingsvergunning verleend indien een planschadeovereenkomst met de aanvrager wordt gesloten. In de planschade overeenkomst wordt vastgelegd dat de aanvrager verantwoordelijk is voor de financiële afwikkeling van de planschade.
Hoofdstuk 4 Relatie met overig beleid
Met de toepassing van de in deze notitie opgenomen beleidsregels wordt
uitsluitend omgevingsvergunning voor strijdige planologische bouw- en/of gebruiksactiviteiten verleend.
Dat betekent dus niet automatisch dat op basis van deze regels een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen en/of gebruik wordt afgegeven. Andere regelgeving en weigeringsgronden kunnen dus leiden tot situaties waarin toch geen omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen en/of strijdig gebruik wordt verleend.
Paragraaf 4.1 Relatie met vergunningvrije bouwwerken
Uitgangspunt van de Wabo is dat het verboden is om te bouwen zonder
of in afwijking van een (vooraf verleende) omgevingsvergunning. Uitzondering daarop vormen de omgevingsvergunningsvrije bouwwerken zoals genoemd in de op de Wabo gebaseerde Algemene maatregel van bestuur (Amvb): het Bor
Vergunningsvrij betekent dat de betreffende bouwwerken niet worden
onderworpen aan een preventieve gemeentelijke toets. Deze bouwwerken
hoeven niet te voldoen aan de voorschriften van de bouwverordening (zoals
stedenbouwkundige voorschriften) en de bebouwingsvoorschriften van het
bestemmingsplan. Uiteraard dient de eigenaar van een pand/perceel die gaat bouwen te voldoen aan de bepalingen van het bouwbesluit. Het voldoen aan de bepalingen van het bouwbesluit behoort toe aan de eigen verantwoording van de eigenaar van het pand/perceel. Ook als er geen omgevingsvergunning voor het bouwen nodig is, moet er toch rekening gehouden worden met mogelijke vergunningen voor andere activiteiten, bijvoorbeeld milieuactiviteiten, kap of sloop.
Omdat het bouwen aan de voorkant van een bouwwerk vanuit het oogpunt
van ruimtelijke kwaliteit in het algemeen kwetsbaarder is dan het bouwen aan de achterkant is in het Bor gekozen voor een zogenaamde ‘voor- en
achterkant benadering’. Dit houdt in dat verschil wordt gemaakt tussen bouwen aan de voorkant en aan de achterkant van een bouwwerk.
Onder voorkant wordt in dit verband verstaan de voorgevel, het voorerf en het dakvlak aan de voorzijde van een gebouw; de zijgevel, het zijerf en het dakvlak aan de zijkant van een gebouw voor zover die zijde (zijdelings) gekeerd is naar de weg of het openbaar groen. Onder achterkant wordt in dit verband verstaan de achtergevel, het achtererf en het dakvlak aan de achterzijde van een gebouw; de zijgevel, het zijerf en het dakvlak aan de zijkant van een gebouw voor zover die zijde (zijdelings) niet gekeerd is naar de weg of het openbaar groen op meer dan 1 meter van de voorkant, van het hoofdgebouw.
meer mogelijkheden tot bouwenaan de achterkant
Een en ander komt erop neer dat het vergunningsvrije bouwen voor een
aantal typen bouwwerken alleen betrekking heeft op de achterkant en dat het bouwen aan de voorkant meestal vergunningsplichtig is.
Met dit beleid is aangesloten op deze voor- en achterkant benadering.
Voor achterkantsituaties wordt meer ruimte geboden om omgevingsvergunning voor planologische gebruiksactiviteiten te verlenen dan aan de voorkant.
Paragraaf 4.2 Relatie met bestemmingsplan
De noodzaak om omgevingsvergunning voor planologische gebruiksactiviteiten te verlenen, is in het algemeen groter naarmate een bestemmingsplan ouder is. Een wat ouder bestemmingsplan sluit niet altijd meer aan op bestaande ruimtelijke inzichten en/of maatschappelijke ontwikkelingen, met name als het een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan betreft.
Van een actueel bestemmingsplanmag worden verwacht dat
het de actuele planologischeen stedenbouwkundige inzichten bevat
Bij de beoordeling van verzoeken wordt als algemeen uitgangspunt gehanteerd: hoe jonger het bestemmingsplan, des te terughoudender wordt omgegaan met het honoreren van een aanvraag om omgevingsvergunning voor strijdige planologische bouw- en/of gebruiksactiviteiten. Daarnaast wordt als uitgangspunt gehanteerd: toepassing van een flexibiliteitsbepaling (met toepassing van de in het bestemmingsplan opgenomen regels inzake afwijking) gaat vóór toepassing van de in de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen voor activiteiten die in strijd zijn met het bestemmingsplan.
Actualisatie bestemmingsplannen
De gemeente streeft er naar om zoveel mogelijk beleidsregels te verwerken in het bestemmingsplan, waardoor er voor bepaalde situaties geen omgevingsvergunning voor planologische gebruiksactiviteiten nodig is. Bij actualisatie van bestemmingsplannen wordt dit beleid waar mogelijk vertaald in de verbeelding en de regels.
Paragraaf 4.3 Relatie met welstandsbeleid
In artikel 12a van de Woningwet is aan de gemeenteraad de verplichting
opgelegd om een welstandsnota vast te stellen waarin in ieder geval criteria
moeten worden opgenomen die het college toepast bij de welstandsbeoordeling.
Het bestemmingsplan is het instrument waarmee aan gronden een bestemming wordt gegeven en waarmee de daarbij behorende bebouwings- en gebruiksmogelijkheden vastgelegd worden. Ten aanzien van de verhouding tussen welstand en het bestemmingsplan is de jurisprudentie duidelijk.
Beleid voor planologische gebruiks-activiteiten prevaleertboven welstandsbeleid, metuitzondering van de gebieden met een bijzonder welstands-regime
De welstandstoets zal zich in beginsel moeten richten tot de bouwmogelijkheden die het geldende bestemmingsplan biedt. Met andere woorden: hoe explicieter de bebouwingsmogelijkheden in een bestemmingsplan zijn geregeld, des te terughoudender dient welstand in haar beoordeling te zijn. Het is logisch dat de mogelijkheden om omgevingsvergunning voor strijdige planologische bouw- en/of gebruiksactiviteiten te verlenen ook op deze wijze worden geïnterpreteerd. Het uitgangspunt bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor strijdige planologische bouw- en/of gebruiksactiviteiten is dan ook dat de welstandscommissie zich in beginsel dient te richten op de mogelijkheden die het beleid biedt. Wat het beleid mogelijk maakt kan dus niet worden beperkt door welstandsbeoordeling.
Een uitzondering hierop zijn de gebieden waaraan in de welstandsnota een
bijzonder welstandsregime is toegekend (zie welstandsnota). Voor plannen
die plaatsvinden in deze gebieden kan het oordeel van de welstandscommissie met betrekking tot de situering en/of maatvoering van een bouwwerk zwaarwegend zijn bij de afweging of een omgevingsvergunning voor strijdige planologische bouw- en/of gebruiksactiviteiten al dan niet wordt verleend. Ook bij twijfel over de toepasbaarheid van de beleidsregels of indien er sprake is van een bijzondere situatie kan advies worden gevraagd aan de welstandscommissie.
Bij het actualiseren van de welstandsnota zal aansluiting worden gezocht met de beleidsregels zoals opgenomen in dit beleid voor planologische strijdige bouw- en/of gebruiksactiviteiten. Daarbij zullen met name de criteria voor kleine bouwplannen (de zogenaamde sneltoetscriteria) gericht worden op het uiterlijk van een bouwwerk in vorm, kleur- en materiaalgebruik en in mindere mate op situering en maatvoering.
Paragraaf 5.1 Begripsbepalingen
een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het | |
een begrensd bouwperceel waarop een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten; | |
de achtergevelrooilijn of de van de weg afgekeerde bebouwingsgrens is in de meeste gevallen opgenomen in het bestemmingsplan. Deze is veelal gelegen op de oorspronkelijke achtergevel | |
antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne; | |
installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie; | |
de buitenwerks gemeten oppervlakte van de verticale projectie van alle op het perceel aanwezige bouwwerken, met uitzondering van ondergeschikte bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals luifels en balkons; | |
uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak; | |
een op zichzelf staand (dus geen directe doorgang naar het hoofdgebouw), al dan niet vrijstaand gebouw, dat door vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; | |
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats; | |
een aan alle zijden door straten en wegen begrensde groep gebouwen die een stedenbouwkundige eenheid vormt; | |
een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder; | |
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaatst van de bestemming hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren; | |
een op de kaart behorende bij het geldende bestemmingsplan als zodanig aangegeven vlak/grens, dat niet door bebouwing mag worden overschreden, behoudens door het bestemmingsplan toegelaten afwijkingen en behoudens zeer geringe overschrijdingen met plinten, pilasters, hemelwater-afvoeren en afvoerpijpen; | |
al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden; voorerfgebied: erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied; achtererfgebied: erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 m van de voorgevel van het hoofdgebouw; | |
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, en geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; | |
gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is; | |
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen; | |
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; | |
idem als (bouw)hoogte, waarbij het hoogste punt de noklijn is; | |
een bijgebouw zoals deze is weergegeven in de bouwvergunning voor de oprichting van het hoofdgebouw; | |
een gevel zoals deze is weergegeven in de | |
weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer; | |
elk bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt, zonder dan wel met ten hoogste één al dan niet tot de constructie behorende wanden. Meestal bedoeld als carport of luifel boven een deur of raampartij; | |
het peil zoals dat in het geldend bestemmingsplan voor het betreffende bouwwerk geldt; | |
schade ten gevolge van een planologische verandering, welke redelijkerwijs niet of niet geheel ten laste behoort te blijven van een belanghebbende en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd; | |
een woning die deel uitmaakt van een aaneengesloten rij van woningen. De eerste en laatste woning van de rij zijn een uitzondering en deze worden | |
een woning waarvan het hoofdgebouw een architectonisch geheel vormt met het hoofdgebouw van één andere woning; | |
een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; | |
de gevel gelegen aan de straat, waaraan het adres is gekoppeld (indien niet duidelijk: plaats brievenbus, of hoofdontsluiting op perceel); | |
Denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een bouwwerk tot aan de perceelsgrenzen. | |
geen rooilijnen in bestemmingsplan, dan is de definitie in de voorgevelrooilijn is in de meeste gevallen vastgelegd in het bestemmingsplan en gelegen op de voorgevel van de woning en het verlengde ervan. Staan op de bestemmingsplankaart bebouwingsgrenzen weergegeven, dan moet ervan worden uitgegaan dat dit onderwerp in het bestemmingsplan uitputtend is geregeld, en is er geen plaats meer voor aanvullend werkende rooilijnvoorschriften van de bouwverordening. Biedt het bestemmingsplan geen duidelijkheid dan dient te worden teruggevallen op de in de bouwverordening opgenomen definitie. Indien na raadpleging van het bestemmingsplan en de bouwverordening nog steeds twijfel bestaat, wordt aangesloten bij de voorgevel van het gebouw. Als aanknopingspunten voor de vraag waar zich de voorgevel van het gebouw bevindt, kunnen worden gehanteerd de systematiek van de huisnummering (waar bevindt zich het huisnummer), de zijde van het gebouw waar zich de voordeur of de hoofdingang bevindt, de plaats waar de brievenbus is aangebracht en de plaats waar zich de hoofdontsluiting van het perceel bevindt; In de meest voorkomende gevallen geldt de algemeen bekende definitie van het begrip voorgevelrooilijn. Echter kan het voorkomen dat bij hoekwoningen er sprake is van twee voorgevelrooilijnen. In dat geval geldt de voorgevellijn. | |
een woning waarvan het hoofdgebouw niet | |
een evenwijdig aan de zijgevel van een hoofdgebouw liggende grens van het erf. |
Paragraaf 5.2 Wijze van meten en berekenen
Bij de toepassing van de beleidsregels wordt als volgt gemeten en berekend:
Paragraaf 5.3 Algemene uitgangspunten
De basis voor het afwegingskader bestaat uit enkele algemene uitgangspunten.
Deze uitgangspunten zijn voornamelijk ruimtelijk van aard.
Paragraaf 5.4 Een bijbehorend bouwwerk
Voor een bijbehorend bouwwerk is het conform het Bor, bijlage II, hoofdstuk IV, artikel 4 mogelijk een omgevingsvergunning voor planologische gebruiksactiviteiten te verlenen, mits het aantal woningen gelijk blijft en voor zover het een woning buiten de bebouwde kom betreft:
In de afweging om een omgevingsvergunning voor strijdige planologische bouwactiviteiten te verlenen maakt de gemeente onderscheid in ‘aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen’, ‘losstaande bijgebouwen en overkappingen’ en ´Balkons of terrassen op aan- en uitbouwen´. Echter is met de komst van de Wabo de terminologie van voornoemde bouwwerken gewijzigd, nu vallen deze onder de noemer bijbehorend bouwwerk. Een bijbehorend bouwwerk kan dus een schuur los van de woning op het achtererf zijn maar ook een serre aan de woning.
Aan het hoofdgebouw verbonden bijbehorende bouwwerken
Aan-, uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen (garage, serre e.d.); Er is geen verschil gemaakt tussen een aanbouw, uitbouw en aangebouwd
bijgebouw omdat hierin in principe geen relevant ruimtelijk onderscheid is.
Voor het bouwen van een op de grond staande aan-, uitbouw of aangebouwd bijgebouw van één bouwlaag aan een achter- en zijgevel van een woning of woongebouw die strekt tot vergroting van het woongenot, kan een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen in strijd met het bestemmingsplan worden verleend, mits voldaan wordt aan de volgende kenmerken:
een hoekaan-, uitbouw ofaangebouwd bijgebouw is eenbouwwerk die zowel aan deachter- als de zijgevel wordtgerealiseerd.
Een aan- of uitbouwaan de achtergevel die dezijgevel overschrijdt is dus geen hoekaanbouw
* in het Burgerlijk Wetboek isbepaald dat het in principe niet
geoorloofd is binnen twee metervan de grenslijn van dit erf venstersof andere muuropeningen,dan wel balkons of soortgelijke
De aan-, uitbouw of aangebouwd bijgebouw mag niet tot gevolg hebben dat de totale bruto-oppervlakte van de bij de oorspronkelijke woning opgerichte aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen meer bedraagt dan 50% van het totale zij- en achtererf welke is gelegen achter de voorgevelrooilijn met een maximum van 50 m2. Bij een zij- en achtererf groter dan 500 m2 gelegen achter de voorgevelrooilijn is een totale bruto-oppervlakte mogelijk van maximaal 100 m2.
Indien het hoofdgebouw een hellend dak heeft, dan mag de aan-, uitbouw of aangebouwd bijgebouw aan de zijgevel ook eenzelfde dakvorm krijgen met eenzelfde helling en richting als het dak van het hoofdgebouw. Echter de nokhoogte van de aan-, uitbouw of aangebouwd bijgebouw mag niet hoger zijn dan 5 meter en moet minimaal 2.00 m. lager zijn dan de nokhoogte van het hoofdgebouw.
Losstaande bijbehorende bouwwerken
Losstaande bijgebouwen en overkappingen (tuinhuisje, carport e.d.)
Een losstaand bijgebouw of overkapping is een grondgebonden gebouw van
één bouwlaag. Een losstaande bijgebouw is meestal bedoeld als schuur,
tuinhuis, of garage. De overkapping staat los op het erf of tegen de woning
aan en is meestal bedoeld als carport of luifel boven een deur of raampartij.
Voor het bouwen van een op de grond staand losstaand bijgebouw of overkapping van één bouwlaag op het achter- en zijerf van een woning, kan
een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen in strijd met het bestemmingsplan worden verleend, mits voldaan wordt aan de volgende kenmerken:
Het losstaande bijgebouw of de overkapping mag niet tot gevolg hebben dat de totale bruto-oppervlakte van de bij de oorspronkelijke woning opgerichte aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen meer bedraagt dan 50% van het totale zij- en achtererf welke is gelegen achter de voorgevelrooilijn met een maximum van 50 m2.
Balkons of terrassen op bijbehorende bouwwerken
Balkons of terrassen op aan- en uitbouwen
Terrassen op een aan-, uitbouw of aangebouwd bijgebouw behorende bij een woning zijn een mogelijkheid om extra buitenruimte te maken. Om de privacy van de naastgelegen percelen te bewaken moet er voldoende afstand zijn tot de naburige percelen en mag het uitsluitend op aan- en uitbouwen gelegen
Een terras wordt altijd afgebakend door een hekwerk of
andersoortige afscheiding. Vanuit veiligheidsoverweging (Bouwbesluit), maar ook voor de helderheid in afbakening van het terras is een hekwerk verplicht.
Net als alle andere bouwwerken dient ook het hekwerk te voldoen aan redelijke eisen van welstand.
Voor terrassen op aan- en uitbouwen aan de achterzijde van de woning, kan
een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen in strijd met het bestemmingsplan worden verleend, mits voldaan wordt aan de volgende kenmerken:
Bijzondere bepalingen voor bouwwerken in het buitengebied*
* Het gaat in het buitengebied te allen tijde om maatwerk.
In artikel 4 van bijlage II van het Bor wordt onderscheid gemaakt tussen de realisering van bouwwerken binnen of buiten de bebouwde kom. Het is dus van belang om vast te stellen of een woning al dan niet binnen de bebouwde kom is gesitueerd. Per concreet geval zal beoordeeld worden of een erf zich al dan niet binnen de bebouwde kom bevindt.
Uit de jurisprudentie[1] blijkt dat dit een vraag van feitelijke aard betreft. Niet de plaats van het verkeersbord dat de bebouwde kom weergeeft is bepalend, maar de aard van de omgeving alsmede de afstand tot de stads- dorpskern. Wil er in ruimtelijke zin sprake zijn van een bebouwde kom, dan zal er in het betrokken gebied in ieder geval van een structurele samenhang van bebouwing sprake moeten zijn.
Zo zal verspreid liggende woonbebouwing in het buitengebied geen bebouwde kom in ruimtelijke zin vormen.
Met de bepalingen in artikel 4 van bijlage II van het Bor kan een omgevingsvergunning worden verleend voor een bouwwerk met een oppervlakte tot een maximum van 150 m2 indien de hoogte < 5.00 m en het bouwen niet tot gevolg heeft dat het aansluitend terrein voor meer dan 50% wordt bebouwd dan wel dat de oppervlakte die op grond van het geldende bestemmingsplan voor bebouwing in aanmerking komt voor meer dan 50% wordt overschreden.
[1] LJN: BK 4331, BC 7121, BQ 5896.
Paragraaf 5.5 Uitbreiding van, of een bijgebouw bij, een ander gebouw geenwoning of woongebouw zijnde (maatwerk)
Voor uitbreiding van, of een bijgebouw bij een ander gebouw, geen woning of woongebouw zijnde, kan conform artikel 4 bijlage II Bor omgevingsvergunning worden verleend, mits:
Onder een ander gebouw geen woning of woongebouw zijnde kan onder
andere worden verstaan: scholen, ziekenhuizen, winkels, hotels, kantoren en andere bedrijfsgebouwen.
Buiten de bebouwde kom komt alleen bebouwing met een agrarische bestemming in aanmerking.
Vanwege de diversiteit aan functies die voor een omgevingsvergunning in aanmerking komen en vanwege de verspreide ligging van deze “andere gebouwen” binnen de gemeente, is het niet mogelijk voor dergelijke uitbreidingen een algemeen toetsingskader op te stellen. Per individueel geval zal bepaald worden of een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen in strijd met het bestemmingsplan mogelijk is.
Daarbij zal onder andere gekeken worden of een uitbreiding wel of niet past binnen het stedenbouwkundige beeld ter plaatse.
Daarnaast zal altijd verkeerskundig gekeken worden naar verkeersattractie en parkeerbehoefte.
Paragraaf 5.6 Openbare nutsvoorzieningen (maatwerk)
Voor een gebouw ten behoeve van een infrastructurele of openbare voorziening als bedoeld in artikel 2, onderdeel 18, onder a, is conform artikel 4 bijlage II Bor omgevingsvergunning mogelijk, mits:-
Vanwege de diversiteit aan nutsvoorzieningen, de openbaarheid en de functionele
eisen van deze bouwwerken is het belangrijk goed af te wegen of een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen in strijd met het bestemmingsplan
Per individueel geval zal bepaald worden of een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen in strijd met het bestemmingsplan mogelijk is.
Paragraaf 5.7 Een bouwwerk geen gebouw zijnde
Voor bouwwerken, geen gebouw zijnde, is conform artikel 4 bijlage II Bor omgevingsvergunning mogelijk, mits:-
Voor erfafscheidingen, kunstwerken en reclamezuilen is aangegeven in welke mate een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen in strijd met het bestemmingsplan overwogen kan worden. Voor alle overige bouwwerken geen gebouw zijnde zal per individueel geval bepaald worden of een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen in strijd met het bestemmingsplan mogelijk is.
De gemeente wil voorkomen dat het straatbeeld gedomineerd wordt door een diversiteit in uitstraling en maatvoering van erfafscheidingen.
Voor het bouwen van een erfafscheiding kan een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen in strijd met het bestemmingsplan worden verleend, mits wordt voldaan aan de volgende kenmerken:
Indien de erfafscheiding duurzaam bijdraagt aan het straatbeeld kan medewerking worden verleend aan een erfafscheiding op of minder dan 1 m van openbaar toegankelijk gebied waarbij deze wel 1 m achter de voorgevelrooilijn dient te zijn gelegen van de woning waarvoor de erfafscheiding is bedoeld. Onder duurzaam wordt onder andere verstaan: gemetselde tuinmuren met groenaccenten (bijvoorbeeld, hedera). Stedenbouw zal in eerste instantie beoordelen of de beoogde erfafscheiding duurzaam bijdraagt aan het straatbeeld en of al dan niet medewerking verleend kan worden aan de gevraagde omgevingsvergunning. Een positief oordeel van de Welstandscommissie is daarbij bepalend.
Binnen de gemeente wordt zo nu en dan een kunstwerk geplaatst. Een
kunstwerk is in veel gevallen een bouwwerk in de zin van de Woningwet.
In een concreet geval zal afzonderlijk overwogen worden of ontheffing mogelijk
is. Daarbij zal onder andere gekeken worden naar de situering en ruimtelijke consequenties.
Een te plaatsen kunstwerk wordt in beginsel niet aan de welstandscommissie
voorgelegd omdat een welstandstoets in tegenspraak is met de aan een kunstenaar toebedachte vrijheid op het creatieve vlak.
Burgemeester en wethouders houden het welstandsoordeel ten aanzien van kunstwerken dan ook aan zich, tenzij op speciaal verzoek een vrijblijvend advies wordt gevraagd. De welstandscommissie beoordeelt het bouwplan op situering en de relatie met de directe omgeving en niet zo zeer op het uiterlijk van het kunstwerk als individueel object.
Reclamezuilen en billboards komen voor in het openbaar gebied, bij bedrijven en op eigen terrein als bedrijfsaanduiding, zoals langs de A15 en A16 bij benzinestations en wegrestaurants. Voor reclamezuilen en billboards in het openbare gebied zal afzonderlijk overwogen worden of de plaatsing van het betreffende bouwwerk vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar is.
De mogelijkheden voor een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen in strijd met het bestemmingsplan die hier worden aangegeven gaan dus om reclamezuilen en billboards op eigen terrein ter aanduiding van het aanwezige bedrijf. Er kan een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen in strijd met het bestemmingsplan worden verleend, mits voldaan wordt aan de volgende kenmerken:
Omwille het karakter van de woonomgeving niet te beïnvloeden is het plaatsen van reclamezuilen en/of billboards bij beroepen / bedrijven aan huis niet toegestaan.
Een dakopbouw is een verdieping op een pand, waarbij een niet eerder bestaande ruimte wordt gecreëerd of een reeds bestaande ruimte wordt vergroot.
Dit resulteert vaak in het ingrijpend wijzigen van de vorm en het profiel
van het dak, de bestaande goothoogte en/of nokhoogte worden hierbij meestal verhoogd. In bepaalde gevallen wordt ook de gevel opgetrokken. Het verschil met dakkapellen zit voornamelijk in het feit dat dakkapellen in principe minder grote gevolgen hebben voor de hoofdvorm en het profiel van het gebouw.
Een dakopbouw is niet zomaar voor iedere dakvorm geschikt. Zeker waar het meer complexe dakvormen betreft zal een dakopbouw een grote afbreuk doen aan het silhouet van het bouwblok.
De vorm van de dakopbouw in relatie tot de vorm van het dak en de vorm van het gebouw is daarom zeer belangrijk. In feite kan gesteld worden dat een dakopbouw alleen geschikt is voor eenvoudige kapvormen. Dit betekent dat een dakopbouw alleen mogelijk is op een plat dak of op een zadelkap (door nokverhoging of geveloptrekking).
Om het silhouet zo weinig mogelijk aan te tasten is het van belang een ruimte tussen de beëindiging van de dakopbouw en de beëindiging van het dakvlak te bewaren, zeker bij hoekwoningen waar het pand grenst aan de openbare ruimte.
een dakopbouw is toegestaanop een plat dak of zadelkap en alleen indien andere uitbreidingsmogelijkheden niet mogelijk zijn
Dakopbouw op plat dak (maatwerk)
Met een dakopbouw op een plat dak van een hoofdgebouw wordt een geheel
nieuwe verdieping gerealiseerd op een bestaand pand. Men kan er van uitgaan dat het bestemmingsplan regelend optreedt voor dergelijke ingrijpende wijzigingen. Als dat niet het geval is dient gekeken te worden of de dakopbouw past in de gemeentelijke visie en beleidsplannen. Daarom zal in een concreet geval afzonderlijk overwogen worden of de plaatsing van het betreffende bouwwerk vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar is.
Ook voor opbouwen op aan- en uitbouwen zoals garages, bergingen e.d. is
een afzonderlijke afweging nodig. Daarbij zal gekeken worden naar de passendheid en invloed op het straatbeeld.
Dakopbouw door geveloptrekking
Een geveloptrekking is het doortrekken/verhogen van de bestaande voor-, zij- of achtergevel om hiermee de kapverdieping te verruimen. Het verschil met een dakkapel is dat hiermee de bestaande gootlijn van de kap komt te vervallen of wordt verhoogd.
Een nokverhoging is het verhogen van de bestaande kap door de nok ‘op te
tillen’ om hiermee de kapverdieping te verruimen.
Paragraaf 5.9 Een kas of een bedrijfsgebouw van lichte constructie (maatwerk)
Voor een kas of een bedrijfsgebouw van lichte constructie is conform artikel
4 bijlage II Bor omgevingsvergunning mogelijk, mits:
Voor deze situaties is afhankelijk waar het bouwwerk op het erf wordt gesitueerd.
Vanwege de openheid van het buitengebied zal per situatie bekeken
moeten worden wat de invloed zal zijn van het bouwwerk. Per concreet geval zal bepaald worden of een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen in afwijking met het bestemmingsplan mogelijk is.
Paragraaf 5.10 Antenne-installatie
Voor antenne-installaties is conform artikel 4 bijlage II Bor omgevingsvergunning mogelijk, mits de hoogte van de antenne, of indien de antenne is geplaatst op een antennedrager, de hoogte van de antennedrager en de antenne tezamen, gemeten vanaf de voet van de antenne, respectievelijk de antennedrager, minder is dan 40 meter.
Voor de plaatsing van kleine installaties (tot vijf meter) is geen omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig. Om te zorgen dat de plaatsing van deze kleine omgevingsvergunningvrije antenne-installaties zorgvuldig gebeurt, hebben de overheid en de mobiele telefonie ondernemingen een convenant gesloten.
In het convenant zijn onder meer de volgende afspraken gemaakt over het plaatsen van antennes:
In artikel 4.bijlage II Bor is bepaald dat antenne-installaties voor mobiele telecommunicatie tot een hoogte van 40 meter onder de afwijkingsbevoegdheid vallen. Voor een antenne-installatie aan een gebouw kan een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen in strijd met het bestemmingsplan worden verleend, mits voldaan wordt aan de volgende kenmerken:
Maatwerk: Voor vrijstaande antennemasten is het van belang om per geval te kijken naar de situering. Door omvang en invloed op de directe omgeving zal per concreet geval bepaald worden of een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen in strijd met het bestemmingsplan mogelijk is.
Particuliere spriet- en schotelantennes
Antenne-installaties voor particulier gebruik komen in dit digitale tijdperk nog steeds voor. Onder bepaalde voorwaarden zijn ook deze installaties vergunningsvrij. De gemeente wil voorkomen dat het straatbeeld
gedomineerd wordt door schotel, spriet- en/of staafantennes. Omdat vergunningvrij al voldoende mogelijk is, bieden onderstaande richtlijnen geen extra mogelijkheden voor het plaatsen van antennes.
Voor het bouwen van een antenne voor particulier gebruik kan een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen in strijd met het bestemmingsplan worden verleend, mits voldaan wordt aan de volgende kenmerken:
Paragraaf 5.11 Gebruik gronden en bouwwerken t.b.v. evenementen (maatwerk)
Paragraaf 5.12 Wijzigen van het gebruik van bouwwerken (maatwerk)
Voor het wijzigen van het gebruik van bouwwerken is conform artikel 4 Bijlage II Bor omgevingsvergunning mogelijk, mits:
- de gebruikswijziging plaats vindt binnen de bebouwde kom;
- de gebruikswijziging betrekking heeft op een bruto-oppervlakte van niet meer dan 1500 m2, en;
- het aantal woningen gelijk blijft[1].
[1] Bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van een gelijkblijvend aantal woningen moet aansluiting worden gezocht bij de bebouwingsmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt. (LJN: BO1416) Zie ook LJN: BC4685 en BM7173. Uit de nota van toelichting bij het Bro volgt dat de bepaling “mits het aantal woningen gelijk blijft” moet worden uitgelegd als “mits het aantal zelfstandige woningen niet toeneemt.” Verondersteld wordt dat onder de vigeur van de Wabo voorgaande niet anders moet worden uitgelegd tenzij in de toekomst jurisprudentie hier een andere uitleg over hanteert.
De gebruikswijziging is alleen van toepassing op reeds bestaande bebouwing.
In artikel 4 bijlage II Bor onder lid 9 is expliciet opgenomen dat het wijzigen van het gebruik al dan niet in samenhang met inpandige bouwactiviteiten kan plaatsvinden.
Een functiewijziging kan van grote invloed zijn voor het werk-, woon- en leefmilieu ter plaatse. Met name wanneer de functie veel bezoekers trekt en/of er een grote behoefte bestaat aan parkeergelegenheid. Daarnaast kan er sprake zijn van milieutechnische aspecten en regelgeving.
Per concreet geval zal bepaald worden of ontheffing mogelijk is. Daarbij zal
onder andere gekeken worden naar de betekenis voor de woonwijk, de wenselijkheid van het nieuwe gebruik, de stedenbouwkundige inpassing, de verkeersaspecten, de milieuregelgeving en overig sectoraal beleid.
Paragraaf 5.13 Wijzigen van het gebruik van een recreatiewoning (maatwerk)
Voor het wijzigen van het gebruik van een recreatiewoning is het conform artikel 4 bijlage II Bor mogelijk een omgevingsvergunning te verlenen, mits:
Vanwege de beperktheid aan recreatiewoningen binnen de gemeente Zwijndrecht zijn hiervoor geen standaard beleidregels voor opgesteld. Per concreetgeval zal bepaald worden of een omgevingsvergunning mogelijk is.
Hoofdstuk 6 Het gebruiken van bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan
Regelmatig wordt er verzocht om toestemming de woonbestemming ten behoeve voor uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis aan te passen, bijvoorbeeld voor de vestiging van een kapsalon of een fysiotherapeut in de garage of een bijgebouw. De gemeente moet vervolgens beoordelen of de desbetreffende activiteit past binnen de woonomgeving. In de vigerende bestemmingsplannen zijn nu verschillende definities opgenomen, onder andere voor beroepsmatige activiteiten en bedrijfsmatige activiteiten. Veel verzoeken vallen niet onder de woonbestemming en passen dus niet in het bestemmingsplan. Door de verschillende definities ontstaat er bij de beoordeling vaak onduidelijkheid. Deze beleidsregel dient om de uitgangspunten voor het al dan niet toestaan van activiteiten aan huis
eenduidig en helder vast te leggen. Bij de actualisering van bestemmingsplannen wordt dit beleid opgenomen in de regels.
In de meeste bestemmingsplannen is de bepaling opgenomen dat het verboden is gronden en bouwwerken te gebruiken op een wijze of tot een doel in strijd met de woonbestemming. Een ander gebruik dan wonen is niet toegestaan. In de jurisprudentie is echter bepaald dat het vestigen van een vrij beroep niet strijdig is met de woonbestemming, mits de woonbestemming in overwegende mate
gehandhaafd blijft. Tegen het samengaan van kleinschalige economische activiteiten met de woonfunctie bestaan geen bezwaren. Deze vermenging van functies hoeft geen afbreuk te doen aan het karakter van een woongebied, mits de kleinschaligheid (ondergeschikt aan de woonfunctie, overlast omgeving) in de hand kan worden gehouden. De bedrijvigheid kan zelfs een bijdrage leveren aan de leefbaarheid in een woongebied. Echter, er moet voldaan worden aan het criterium dat de woonfunctie in alle gevallen in overwegende mate gehandhaafd wordt.
Bedrijvigheid in de woonomgeving kan in twee categorieën worden onderverdeeld:
Paragraaf 6.3 Vrij beroep/bedrijf aan huis
Het gaat hierbij om de vrije beroepen oftewel aan huis gebonden beroepen. De begrippen aan huis gebonden beroep, beroep aan huis en vrij beroep worden in bestemmingsplannen veelal door elkaar gebruikt maar zijn qua betekenis te onderscheiden. Onder een ‘aan huis gebonden beroep’ wordt verstaan; ‘een dienstverlenend beroep, dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is; hieronder wordt niet begrepen de uitoefening van detailhandel en prostitutie’.
Bij de vraag of sprake is van een vrij beroep is ook het volgende van belang. Zodra iemand begint met een bedrijf/onderneming dient men zich in te schrijven in het handelsregister van de kamer van koophandel. Voor 2008 was het voor een beoefenaar van een vrij beroep niet nodig om zich in te schrijven in het handelsregister. Voor 2008 hanteerde de kamer van koophandel dan ook een lijst van personen die als vrije beroepsoefenaars golden. Door de kamer van koophandel wordt onder een ‘vrije beroepsbeoefenaar’ verstaan: ‘iemand die wordt gevraagd om zijn individuele, persoonlijke kwaliteiten, die in het algemeen op artistiek of academisch/HBO-niveau liggen’.
In de praktijk is het onderscheid moeilijk aan te geven. De vrije beroepen welke door de kamer van koophandel voor 2008 werden gehanteerd, zijn:
Een beroep dat hier niet op voorkomt, geldt in beginsel niet als ‘vrij beroep’, tenzij de onderneming/beroepsbeoefenaar anders aan kan tonen. In de jurisprudentie is uitgemaakt, dat de uitoefening van vrije beroepen in overeenstemming is met defunctie woondoeleinden. De uitoefening van een vrij beroep is daarmee rechtstreeks toegestaan. Voor bovengenoemde activiteiten is dus geen omgevingsvergunning op grond van de Wabo noodzakelijk, zolang deze activiteiten plaatsvinden in de woning en voldoen aan het criterium dat het betrokken pand in overwegende mate zijn woonfunctie blijft behouden. In de jurisprudentie is bepaald dat maximaal een oppervlakte van 35 % van het bruto vloeroppervlakte van de woning en bijgebouwen tot een maximum van 75 m2 mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden werkactiviteit.
Paragraaf 6.4 Beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten
Overige activiteiten, die niet vallen onder de aan huis gebonden beroepen, maar in bepaalde gevallen wel daarmee gelijk te stellen zijn, worden aangemerkt als beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten.
Onder beroepsmatige activiteiten in of bij een woning wordt verstaan; ‘het gebruik van (een gedeelte van) een gebouw voor een zelfstandig en onder eigen naam uitoefenen van een dienstverlenend beroep op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, lichaamsverzorgend, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied door een daarvoor specifiek opgeleid persoon en waarvan de
omvang in activiteiten zodanig is dat deze, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend’.
Onder bedrijfsmatige activiteiten in of bij een woning wordt verstaan; ‘het gebruik van (een gedeelte van) een gebouw voor het verrichten van werkzaamheden van dienstverlenende en/of ambachtelijke aard met als doel daaruit hoofd- of neveninkomsten te betrekken, waarbij geen sprake is van een zich als specifiek opgeleid persoon naar buiten presenterende beroepsbeoefenaar en waarvan de omvang van de activiteiten zodanig is dat deze, met behoud van de woonfunctie, kunnen worden uitgeoefend’.
Bij de uitoefening van beroepsmatige en/of bedrijfsmatige activiteiten valt te denken aan:
Het uitgangspunt bij deze activiteiten moet zijn dat het woonkarakter niet wezenlijk mag worden aangetast. Dergelijke activiteiten passen niet rechtstreeks binnen de woonbestemming. Wel is het mogelijk een omgevingsvergunning te verlenen voor de activiteit strijdig planologisch gebruik. Voorwaarde daarbij is dat de ruimtelijke uitwerking overeenkomt met die van de aan huis gebonden beroepen. De uitoefening van deze beroepen mag immers niet ten koste gaan van een goed woon- en leefmilieu in de omgeving. Ter invulling hiervan worden, bij de afweging of er voor deze activiteiten in de woning en/of bij de woning behorende bijgebouwen al dan niet een omgevingsvergunning voor de activiteit strijdig gebruik wordt verleend, de volgende voorwaarden aangehouden:
het gebruik een kleinschalig karakter heeft en zal behouden en naar aard met het woonkarakter van de omgeving in overeenstemming moet zijn. Dat wil zeggen dat van de vloeroppervlakte van de woning en bijgebouwen, aan- en uitbouwen gezamenlijk maximaal een oppervlakte van 35 % van het bruto vloeroppervlakte van de woning en bijgebouwen tot een maximum van 75 m2 ten behoeve van beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten in gebruik mag zijn;
Paragraaf 6.5 Geen omgevingsvergunning activiteiten planologisch strijdig gebruik
In dit hoofdstuk wordt voortgeborduurd op het huidige beleid ten aanzien van beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten en detailhandel, zoals is verwoord in de vigerende bestemmingsplannen. Het detailhandelsbeleid is erop gericht om detailhandel te concentreren in de winkelconcentratie- gebieden en daarbuiten, in de woongebieden, alleen activiteiten toe te staan voor zover deze - op basis van jurisprudentie - passen in de woonomgeving en kunnen worden uitgeoefend met behoud van de woonfunctie. Met deze beleidsregel worden voldoende mogelijkheden geboden voor activiteiten aan huis die passen in de woonomgeving. Het is niet wenselijk activiteiten zoals detailhandel en publieksgerichte activiteiten, toe te staan die niet passen binnen de uitgangspunten van deze beleidsregel.
Indien een verzoek wordt ingediend voor een dergelijke activiteit met toepassing van artikel 2.12 Wabo jo artikel 4 bijlage II Bor, een omgevingsvergunning te verlenen, wordt hieraan geen medewerking verleend. Het bovenstaande laat onverlet dat de voorschriften in een bestemmingsplan voor deze regeling gaan.
Naar aanleiding van een verzoek van een initiatiefnemer die een beroep of bedrijf aan huis wil beginnen, wordt op grond van de hiervoor genoemde definitiebepalingen bepaald of dit gekenmerkt dient te worden als:
Nadat vaststaat onder welke categorie de activiteit valt, moet het ter plaatse vigerende bestemmingsplan worden geraadpleegd. In de voorschriften van het bestemmingsplan (o.a. begripsbepalingen, gebruiksvoorschriften en afwijkingsbepalingen) staat beschreven wat concreet is toegestaan.
Moet voor het uitoefenen van een beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteit nog worden verbouwd dan dient te worden nagegaan of voor de activiteit bouwen een omgevingsvergunning vereist is. Wanneer een verzoek wordt ingediend voor activiteiten bij een woning die niet passen binnen de omschrijving van de hier bovengenoemde twee categorieën, wordt geen medewerking verleend.
Hoofdstuk 7 Afwijken van de beleidsregels
Het basisuitgangspunt is dat niet afgeweken wordt van het vastgestelde afwijkingenbeleid. Er is echter sprake van een algemeen afwegingskader dat bij concrete verzoeken om een omgevingsvergunning uitkomst biedt. Algemene uitgangspunten impliceren altijd dat er bijzondere omstandigheden kunnen zijn.
Omdat uitzonderingen niet te vangen zijn in algemene regels zijn de beleidsregels niet dekkend voor alle gevallen. Voor specifieke situaties kan een afzonderlijke overweging dan ook noodzakelijk zijn.
Burgemeester en wethouders blijven daarom bevoegd om af te wijken van de beleidsregels wanneer deze voor één of meer belanghebbenden gevolgen heeft die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregels te dienen doelen (artikel 4:84 van de Algemene wet bestuursrecht). In het algemeen kan beroep worden gedaan op deze afwijkingsmogelijkheid als:
het verzoek niet past binnen het geldende beleid, maar een beleidswijziging als gevolg van het verzoek in voorbereiding is. Ook als het bouwplan niet voldoet aan het vigerend bestemmingsplan, maar wel aan het ontwerpbestemmingsplan na de terinzagelegging, is omgevingsvergunning mogelijk. Als er specifiek zienswijzen zijn ingediend die betrekking hebben op het bouwplan of gebruikswijziging kan de omgevingsvergunning voor de activiteit ‘afwijken van het bestemmingsplan’ geweigerd/aangehouden worden;
het een vervanging betreft van een bestaand bouwwerk. In deze gevallen kan bekeken worden of een omgevingsvergunning voor de activiteit afwijken van het bestemmingplan’ mogelijk is. Voorwaarde is dat het oorspronkelijke bouwwerk in het verleden door middel van een beschikking vergund of gedoogd is en in vergelijkbare situering en afmeting wordt uitgevoerd.
Er kan afgeweken worden vande beleidsregels als er sprakeis van:
• noodzakelijkheid en geenalternatief
• nieuw beleid of bestemmingsplanin voorbereiding
Ook als het bouwwerk welvoldoet aan de beleidsregelskan ontheffing geweigerdworden als het plan in strijd ismet nieuw beleid of ruimtelijkeen/of planologische visie
Er zal per situatie bekeken worden of de omgevingsvergunning voor de activiteit ‘afwijken van het bestemmingsplan’ wenselijk is. De afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling zal bepalen of er afgeweken kan worden van de beleidsregels. Als er grond is om af te wijken zal in overleg met de Gemeentewinkel overwogen worden of de ruimtelijke consequenties beperkt blijven en dus een omgevingsvergunning verleend kan worden.
Ook dient voorkomen te worden dat de in het beleid neergelegde uitgangspunten als een recht worden toegepast. Zelfs als het verzoek past binnen de in dit beleid neergelegde uitgangspunten kan het zijn dat er geen omgevingsvergunning voor de activiteit ‘afwijken van het bestemmingsplan’ wordt verleend omdat er sprake is van nieuw beleid of een gewijzigde ruimtelijke of planologische visie voor een bepaald gebied.
Bijlage 1 Hoofdstuk IV. Categorieën gevallen waarin voor planologische gebruiksactiviteiten een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 20, van de wet kan worden verleend
Voor verlening van een omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2°, van de wet van het bestemmingsplan of de beheersverordening wordt afgeweken, komen in aanmerking:
een installatie bij een glastuinbouwbedrijf voor warmtekrachtkoppeling als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder w, van de Elektriciteitswet 1998;
een installatie bij een agrarisch bedrijf waarmee duurzame energie wordt geproduceerd door het bewerken van uitwerpselen van dieren tot krachtens artikel 5, tweede lid, van het Uitvoeringsbesluit Meststoffenwet aangewezen eindproducten van een krachtens dat artikellid omschreven bewerkingsprocedé dat ziet op het vergisten van ten minste 50 gewichtsprocenten uitwerpselen van dieren met in de omschrijving van dat procedé genoemde nevenbestanddelen;
het gebruiken van een recreatiewoning voor bewoning, mits wordt voldaan aan de volgende eisen:
de recreatiewoning voldoet aan de bij of krachtens de Woningwet aan een bestaande woning gestelde eisen;
Hoofdstuk V. Bijzondere bepalingen