Organisatie | Oostzaan |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Verordening VROM Starterslening |
Citeertitel | Verordening VROM Starterslening |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp | starterslening |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
18-07-2007 | 02-07-2007 | 16-05-2012 | Nieuwe regeling | 02-07-2007 Kompas, 10-07-2007 | 07-1338 |
In deze verordening wordt verstaan onder.
VROM Starterslening: een lening die ten doel heeft om voor huishoudens met beperkte financiêle mogelijkheden de ruimte te vergroten om een eigen woning te kopen, en die worden verstrekt op basis van de productspecificaties zoals vastgelegd in de SVninformatiemap en de Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening;
Huishouden: het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem op de ontvangstdatum van de aanvraag voor de Starterslening een gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren.
Deze verordening is uitsluitend van toepassing op leningaanvragen:
Voor het verwerven van nieuwe of bestaande koopwoningen in Oostzaan waarvan de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning niet hoger zijn dan het maximum volgens de meest actuele normen van Nationale Hypotheek Garantie. Voor daarnaast geldt de VROM startersregeling voor projecten die door de gemeente zijn geselecteerd.
Hoofdstuk 4 Aanvraag en toekenning
Burgemeester en wethouders toetsen of het In lid 1 bedoeld huishouden voldoet aan de in artikel 6, lid 1 opgenomen criteria en sturen binnen 5 werkdagen na ontvangst van het verzoek het aanvraagformulier toe. Tegelijkertijd sturen burgemeester en wethouders SVn een kopie van het voorblad van dit aanvraagformulier.
In deze uitvoeringsregels worden beschreven:
Kenmerken van de VROM Starterslening
De ingangsdatum van de VROM Starterslening is 1 januari 2007. De lening is van toepassing zolang het saldo van de VROM Startersrekening bij SVn positief en toereikend is.
De VROM Starterslening is een financieringsproduct waarvan de kosten worden gedekt uit een door de gemeente bij SVn aangehouden revolving fund; "Gemeenterekening VROM Starterslening" en uit een door VROM bij SVn aangehouden VROM Startersrekening. SVn verstrekt VROM Startersleningen binnen het kader van de van toepassing zijnde: SVn productspecificaties VROM Starterslening, de gemeentelijke uitvoeringsregels VROM Starterslening, de algemene voorwaarden zoals tussen VROM en SVn overeengekomen en vastgelegd in het Convenant VROM Starterslening, en de door de gemeente vastgestelde gemeentespecifieke randvoorwaarden.
De Gemeente bepaalt algemene en bijzondere voorwaarden die van toepassing zijn. De algemene voorwaarden betreffen:
de onverenigbaarheid van toekenning van een VROM Starterslening in combinatie met koopsubsidie BEW+voor een individueel startershuishouden De bijzondere voorwaarden hebben betrekking op individuele VROM Startersleningen.
Voorafgaand aan het 4de, 7de, 11 de en 16de jaar kan de aanvrager een draagkracht-hertoetsing aanvragen op basis van een brief die SVn circa drie maanden van tevoren toestuurt en na overmaking van de kosten hertoetsing. Indien uit deze draagkracht-hertoetsing blijkt dat de financiële draagkracht onvoldoende is om aan de marktconforme maandtermijn te voldoen, dan worden de rente en aflossing aangepast op basis van de gemeentelijke uitvoeringsregels.
Voorwaarden aan de bancaire hypothecaire lening
Bij een nieuwbouwwoning wordt, indien de kosten en de eerste termijn kleiner zijn dan de hoofdsom van de VROM Starterslening, de VROM Starterslening in een te openen Bouwkrediet bij SVn gestort. De kosten en de eerste termijnbetaling worden direct in mindering gebracht op de hoofdsom van de VROM Starterslening. De volgende termijnen worden daarna gedeclareerd uit het bouwdepot van de VROM Starterslening en vervolgens uit het bouwdepot van de
De bancaire hypothecaire lening mag niet hoger zijn dan een bedrag gelijk aan de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie, minus de hoogte van de VROM Starterslening. Voor toetsing en advisering wordt de hoofdsom van de VROM Starterslening als "contante waarde subsidie" ingevoerd.
De transportakte en de hypotheekakte voor uw eerste hypotheek en de akte voor uw tweede hypotheek (Starterslening) dienen in de gebruikelijke volgorde, maar beslist in één en dezelfde afspraak bij de notaris te passeren. Indien eigendom en eerste hypotheek eerder passeren kan de Starterslening geen doorgang vinden.
Definities gebruikt bij de aanvangsdraagkrachttoets en de draagkracht-hertoets
Bij de aanvangsdraagkracht toets en de draagkracht hertoets wordt gebruik gemaakt van de volgende definities:
1. Ontvangstdatum Datum waarop de aanvraag door SVn is ontvangen.
2.Aanvrager De aanstaande eigenaar die de aanvraag voor de VROM Starterslening doet. Bij twee of meer aanstaande eigenaren
gelden beiden gezamenlijk als 'aanvrager'.
3.Huishouden Het huishouden van de aanvrager, bestaande uit eennatuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende
echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem op de ontvangstdatum een gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen.
Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren.
4. Individueel toetsinkomen Voor ieder lid van het huishouden wordt afzonderlijk het toetsinkomen vastgesteld conform de dan geldende NHG-
5. Partner 1 Het lid van het huishouden met het hoogste individueel toetsinkomen op de ontvangstdatum.
6.Partner 2 Indien het huishouden twee personen telt: degene(n) die niet het hoogste individueel toetsinkomen op de ontvangstdatum
Indien partner 1 feitelijk met meer dan één andere persoon een gezamenlijke huishouding voert, wordt als partner 2 aangemerkt degene -naast partner 1 - met het hoogste individueel toetsinkomen.
7.Toetsinkomenhuishouden 95% van individueel toetsinkomen partner 1 en indien van toepassing, 95% van individueel toetsinkomen partner 2.
8. ToetsrenteRentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, zoals geldt
Op de ontvangstdatum van de aanvraag.
9. Financieringslastpercentage Het financieringslastpercentage conform de op de ontvangstdatum geldende Normen NHG, dat behoort bij het
individueel toetsinkomen van partner 1 en rekening houdend met de toetsrente.
Volgens de NHG norm wordt bij het bereiken van de 65jarige leeftijd de 'financieringslasttabel vanaf 65 jaar' van de NHG-voorwaarden en normen gehanteerd.
10. Peiljaar Indien de ontvangstdatum in de eerste helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat twee jaar voorafgaat aan het jaar waarin de ontvangstdatum ligt.Indien de ontvangstdatum in de tweede helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat voorafgaataan het jaar waarin de ontvangstdatum ligt.
11.Beschikbaar eigengeld25 x belastbaar inkomen in box 3 van de inkomstenbelasting in het peiljaar, van beide partners tezamen. (Op de aanslag Inkomstenbelasting staat vermeld het belastbaar inkomen. Dit is 4% van het belaste vermogen, het vermogen dus na aftrek van de vrijstelling).
12.Verwervingskosten Kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning zoals omschreven in de normen van de Nationale HypotheekGarantie.
De maximale hoogte van de verwervingskosten wordt vastgesteld door de gemeente.
13.Genormeerde last marktconforme lening De genormeerde bruto last van de marktconforme lening aan het begin van iedere periode ingaande periode 2, berekend op basis van jaarannuïteiten, de toetsrente, het restant van de oorspronkelijke looptijd van 30 jaar en de
restanthoofdsom aan het begin van de betreffende periode.
In beginsel is deze last voor de resterende jaren steeds gelijk. Indien echter één of meer van de aanvragers 56 jaar of ouder zijn, maar nog geen 65 jaar, wordt de genormeerde last zodanig naar beneden bijgesteld dat deze past bij het alsdan geldende inkomen (uitgaande van een aanname dat het inkomen dan daalt tot 70%).
14.LooptijdDe looptijd van de VROM Starterslening bedraagt 30 jaar, verdeeld over 5 perioden.
In aanvulling op de voorgaande definities worden bij de draagkracht hertoets de volgende begrippen en definities gehanteerd:
Periode 1 gaat in op de ingangsdatum van de lening.
15. Ingangsdatum leningDe ingangsdatum lening is de eerste dag van de maand volgend op de dag waarop de hypotheekakte wordt
16.PeriodeEen aaneengesloten tijdvak waarin de maandelijkse som van rente en aflossing constant blijft.
De VROM Starterslening kent 5 perioden:
De eerste dag van een periode met ingang van periode 2.
17.Herzieningsdatum Een herzieningsdatum valt altijd op de eerste dag van eenkalendermaand.
18. Peildatum De dag die drie kalendermaanden voorafgaat aan deherzieningsdatum.
19. Huishouden (t.b.v. draagkracht hertoets) Het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem voorafgaand aan de peildatum draagkracht hertoets tenminste zes maanden een gezamenlijke huishouding voert, niet zijnde kinderen of pleegkinderen.
Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren.
20. Hertoetsrente In de draagkracht hertoets voor de perioden 2, 3 en 4: de toetsrente draagkrachtaanvangstoets zoals vastgelegd in de
In de draagkracht hertoets voor de periode 5: het rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast zoals geldt op de peildatum draagkracht hertoets periode 5.
21. Financieringslastpercentage draagkracht hertoets Het financieringslastpercentage conform de op de peildatum draagkracht hertoets geldende NHG-normen dat behoort bijhet individueel toetsinkomen van partner 1 en rekening houdend met de hertoetsrente.
Volgens de NHG-norm wordt bij het bereiken van de 65jarige leeftijd de 'financieringslasttabel vanaf 65 jaar' van de NHG-voorwaarden en normen gehanteerd.
22. Peiljaar draagkracht hertoets Indien de peildatum draagkracht hertoets in de eerste helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat twee jaar voorafgaat aan het jaar waarin de peildatum draagkracht
Indien de peildatum draagkracht hertoets in de tweede helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat voorafgaat aan het jaar waarin de peildatum draagkracht hertoets ligt.
23.Restantlooptijd De resterende looptijd op de herzieningsdatum zijnde 30 jaar minus het aantal op de herzieningsdatum verstreken
jaren van de looptijd, met de volgende uitzonderingen:
- 10 jaar bij een hoofdsom tussen EUR 5.000 en
-5 jaar bij een hoofdsom lager dan EUR 5.000.
24. Marktconforme annuïteit VROM StartersleningDe jaarannuïteit van de VROM Starterslening over de restantlooptijd en restanthoofdsom, bij gegevenhertoetsrente.
Inhoud van de aanvangsdraagkrachttoets Startersleningen
Voor de aanvangsdraagkrachttoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHG-toetsing, waarin bepaald wordt of een lening Nationale Hypotheek Garantie mogelijk is met een bepaald inkomen. De kosten van de aanvangsdraagkrachttoets zijn voor rekening van 5Vn.
Uitzonderingen op de NHG toetsingsregels:
De geadviseerde hoogte van de VROM Starterslening wordt door BO berekend zoals onderstaand aangegeven. De gemeente bepaalt de uiteindelijke hoogte van de VROM Starterslening.
Hoogte VROM Starterslening = Verwervingskosten -/- beschikbaar eigen geld _/_ genormeerde marktconforme lening
De berekening van de genormeerde marktconforme lening is gebaseerd op een simulatie van de marktconforme lening die de aanvrager met NHG kan krijgen.
Indien geen van de partners op de ontvangstdatum 56 jaar of ouder is, verloopt de berekening van de genormeerde marktconforme lening als volgt:
Normfinancieringslast = Toetsinkomen huishouden x financieringslastpercentage
Genormeerde marktconforme lening = de maximale marktconforme lening op basis van de geldende NHC-normen per peildatum aanvangsdraagkrachttoets.
Indien per peildatum van de aanvangsdraagkrachttoets één of meer van de partners 56 jaar of ouder is, maar nog geen 65 jaar, gelden de volgende aanvullende regels:
Vanaf het begin van een jaar waarin een partner 65 jaar wordt, wordt rekening gehouden met een inkomen van 70% van het actuele toetsinkomen. Hierbij wordt gerekend in hele jaren vanaf de peildatum aanvangsdraagkrachttoets. Het toetsinkomen huishouden wordt vanaf het begin van dat jaar overeenkomstig verlaagd.
Als onderdeel van de aanvangsdraagkrachttoets wordt vastgesteld hoe hoog de genormeerde last van de marktconforme lening bedraagt aan het begin van ieder van de volgende perioden. Deze bedragen zijn van belang bij de hertoetsen.
Bij de toets wordt er vanuit gegaan dat het belastbare vermogen in box 3 (dus boven de vrijstelling) wordt gebruikt als eigen geld ter financiering van de verwervingskosten.
Inhoud van de draagkracht hertoets Startersleningen
Wanneer SVn op de mogelijke hertoetsmomenten, op verzoek van de aanvrager, een draagkracht hertoets uitvoert, bedraagt het tarief hiervoor EUR 144,--, prijspeil 2006. Na 2006 wordt het tarief jaarlijks geïndexeerd met de consumentenprijsindex alle huishoudens (zie: Consumentenpriisindex totalen), en wel als volgt:
Voor de draagkracht hertoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHGtoetsing, waarin bepaald wordt of een lening Nationale Hypotheek Garantie mogelijk is met een bepaald inkomen.
Het toetsinkomen dat in de draagkracht hertoets wordt meegeteld bedraagt 100% van het individuele toetsinkomen van partner 1 en partner 2.
De kosten van de draagkracht hertoets zijn voor rekening van de aanvrager. Uitzondering op de NHG-toepassingsregels:
De normfinancieringslast op de peildatum draagkracht hertoets is de basis voor de herziening van de rente en aflossing voor de eerstvolgende periode.
Toetsinkomen huishouden x financierings!astpercentage hertoets
Beschikbare financieringsruimte =
Normfinancieringslast -/- financieringslast van de eerste, bancaire lening bij aanvang van deze lening
Marktconforme annuïteit VROM Starters!ening =de jaarannuïteit van de VROM Starters!ening over de restant!ooptijd bij de hertoetsrente.
Vervolgens wordt de rente en looptijd als volgt vastgesteld:
a.Indien de beschikbare financieringsruimte groter is dan of gelijk is aan de marktconforme annuïteit VROM Starterslening, geldt gedurende de
restantlooptijd de genoemde annuïteit. De rente blijft vast t/m het einde van periode 4. Daarna gaat een nieuwe rentevastheids periode in van maximaal 15 jaar, met het rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, zoals geldt op de peildatum van periode 5.
b.Indien de beschikbare financieringsruimte kleiner is dan de marktconforme annuïteit VROM Starterslening, dan geldt gedurende de eerstvolgende periode dat de financieringslast voor de VROM Starterslening gelijk is aan de beschikbare financieringsruimte. Ingeval de eerstvolgende periode periode 5 is, dan is de financieringslast voor de VROM Starterslening voor de resterende looptijd gelijk aan de beschikbare financieringsruimte
Het rentepercentage wordt daarbij als volgt berekend:
Beschikbare financieringsruimtex 100%
Het rentepercentage wordt naar beneden afgerond op eentiende procent.
Gaat voor de betreffende periode een volledige annuïteit gelden, dan vinden er ten behoeve van de volgende perioden geen draagkracht hertoetsen meer plaats. Wordt alleen rente berekend naast een beperkte annuïteit, dan wordt voorafgaand aan de volgende periode opnieuw de mogelijkheid tot een draagkracht-hertoets aangeboden.