Organisatie | Arnhem |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Gemeentegarantieverordening eigen woningen 1995 |
Citeertitel | Gemeentegarantieverordening eigen woningen 1995 |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
Eigen onderwerp | financien |
Geen.
Geen.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
02-05-1995 | 01-01-1995 | nieuwe regeling | 09-05-1995 Arnhemse Koerier, 01-05-1995 | 95.025345/bw95/2583N |
HOOFDSTUK 1 ALGEMENE BEPALINGEN
Artikel 1 Definiëring van begrippen
In deze verordening, alsmede in het op deze verordening gebaseerde uitvoeringsbesluit wordt verstaan onder:
bruto woonlast: het jaarlijkse bedrag, verschuldigd aan rente en aflossing of daarmee gelijk te stellen premies, eventuele erfpacht en servicekosten. Bij een sociale koopwoning wordt, voor zover van toepassing, de rente en aflossing alleen berekend over de hoofdsom van de lening, onder aftrek van de toegekende bijdrage;
kosten die ertoe strekken om onderhandse verkoop van de woning onderscheidenlijk woonwagen of standplaats mogelijk te maken in geval van beslaglegging of faillissement, indien hierdoor naar het oordeel van burgemeester en wethouders een hogere prijs kan worden bedongen dan bij verkoop in het openbaar het geval zou zijn geweest, en welke kosten niet betreffen de afkoop van vorderingen van derden;
Artikel 3 Kader voor het verlenen van garantie
Indien aan verkrijger met betrekking tot een woning onderscheidenlijk woonwagen of standplaats reeds eerder een gewaarborgde lening is verstrekt, kan ten aanzien van een andere woning onderscheidenlijk woonwagen of standplaats slechts gemeentegarantie worden verleend, indien de geldgever ter zake van die reeds eerder verstrekte lening royement heeft verleend, c.q. schriftelijk heeft verklaard af te zien van zijn aanspraak op gemeentegarantie.
De aanvraag om gemeentegarantie geschiedt door indiening van een daartoe door of namens burgemeester en wethouders verkrijgbaar te stellen en door de verkrijger in te vullen formulier, en dient te worden vergezeld van gegevens en bescheiden welke burgemeester en wethouders nodig achten en die op het aanvraagformulier als zodanig zijn vermeld.
Artikel 5 Inhoud van het besluit
In het besluit vermelden burgemeester en wethouders in ieder geval:
Artikel 6 Ontbindende voorwaarden in koop- c.q. aanneemovereenkomst
Indien de woning onderscheidenlijk woonwagen of standplaats door koop of aanneming wordt verkregen, kan in de daartoe strekkende overeenkomst op verzoek van de koper onderscheidenlijk de aanbesteder de voorwaarde worden opgenomen dat de overeenkomst door hem zonder boete of kosten kan worden ontbonden, indien geen gemeentegarantie wordt verkregen voor een ten behoeve van de koop te sluiten hypothecaire geldlening.
Artikel 7 Bewoningsvergunning t.a.v. woonwagens
De woonwagen dient te worden bewoond door personen die in aanmerking komen voor een bewoningsvergunning als bedoeld in artikel 14 van de Woonwagenwet.
Artikel 9 Verhouding inkomen bruto woonlast
De verhouding tussen het inkomen van de aanvrager(s) en de uit de financiering voortvloeiende bruto woonlast moet minimaal voldoen aan (een) door burgemeester en wethouders vast te stellen norm(en).
Voor de toepassing van artikel 9 stellen burgemeester en wethouders regels vast met betrekking tot de wijze van berekenen van het bruto-jaarinkomen.
Artikel 11 Overige schulden en verplichtingen
Burgemeester en wethouders stellen regels vast met betrekking tot de wijze waarop bij het bepalen van de verhouding tussen inkomen en de bruto woonlast rekening dient te worden gehouden met eventuele schulden of financiële verplichtingen van de verkrijger aan derden.
Artikel 12 Definiëring kosten van verkrijgen in eigendom
Burgemeester en wethouders stellen vast welke kosten kunnen worden aangemerkt als kosten van het verkrijgen in eigendom van woningen, onderscheidenlijk woonwagens of standplaatsen.
Artikel 14 Bepaling van de waarde van een bestaande woning onderscheidenlijk woonwagen of standplaats
Artikel 15 Woningverbetering los van de aankoop
Burgemeester en wethouders kunnen in het belang van de volkshuisvesting gemeentegarantie verlenen voor een lening onder verband van hypotheek die een eigenaar sluit voor de financiering van het treffen van voorzieningen aan een woning. Artikel 16, lid 3 is van overeenkomstige toepassing.
HOOFDSTUK 2 VOORWAARDEN EN BEPALINGEN VOOR GARANTIEVERLENING
Artikel 16 Voorwaarden ten aanzien van bestaande woningen, ouder dan 20 jaar
Indien de aanvraag betreft een reeds eerder bewoonde woning, waarvan de datum van gereedkomen meer dan 20 jaar ligt voor de datum van indiening van de aanvraag gemeentegarantie, dient tevens een bouwtechnisch rapport te worden overgelegd. De kosten van dit onderzoek zijn voor rekening van de koper, ook indien deze besluit af te zien van de koop of van de gemeentegarantie.
Indien uit het bouwtechnische rapport blijkt, dat er sprake is van achterstallig onderhoud, wordt slechts gemeentegarantie verleend onder de voorwaarde dat de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden op een door burgemeester en wethouders aanvaarde wijze binnen een termijn van 24 maanden na de datum van overdracht van de eigendom van de woning worden uitgevoerd. De kosten van het bouwtechnische rapport en van herstel van achterstallig onderhoud kunnen worden meegefinancierd en meegegarandeerd.
Artikel 17 Voorwaarden ten aanzien van de te verstrekken lening onder verband van eerste hypotheek bij aankoop van woningen of standplaatsen
De lening dient te worden verstrekt onder verband van eerste hypotheek ten gunste van de geldgever. In de hypotheekakte dient te worden bepaald dat:
indien de lening is verstrekt voor het in eigendom verkrijgen van een nog te bouwen woning: de gelden die de waarde van het goed te boven gaan, in depot blijven zolang de woning niet is voltooid, en na voltooiing worden aangewend als extra aflossing. De eventuele inbreng van eigen geld dient volledig te zijn aangewend voordat de geleende gelden kunnen worden aangesproken.
Indien de rente van de lening waarvoor gemeentegarantie wordt aangevraagd belangrijk lager is dan de op dat moment normaal in rekening gebrachte hypotheekrente, kan voor de bepaling van de woonlast en de toepassing van artikel 9 de op dat moment geldende marktrente bij een vijf jaar vaste hypotheek worden gehanteerd.
Artikel 18 Voorwaarden ten aanzien van de te verstrekken lening bij aankoop van woonwagens
De lening wordt verstrekt onder verband van pandrecht ten gunste van de geldgever. In de akte wordt bepaald dat:
Artikel 19 Voorwaarden ten aanzien van een lening welke door een kapitaalsuitkering krachtens een overeenkomst van levensverzekering wordt afgelost
Indien een overeenkomst van levensverzekering is gesloten met het oogmerk de verstrekte lening geheel of gedeeltelijk af te lossen door een kapitaalsuitkering, dient in de hypotheekakte, bedoeld in artikel 17, bovendien te worden opgenomen:
de bepaling dat betalingen door de schuldenaar aan de kredietgever in de eerste plaats strekken tot betaling van hetgeen ingevolge het plan van betaling verschuldigd is, in de tweede plaats tot betaling van de premies die uit hoofde van de polis van levensverzekering verschuldigd zijn en in de derde plaats tot extra betaling van hetgeen uit hoofde van de overeenkomst van geldlening nog verschuldigd is.
Artikel 20 Omvang aansprakelijkheid gemeente
De garantie heeft gedurende de gehele looptijd van de lening betrekking op de vordering die de geldgever uit hoofde van de overeenkomst van geldlening op de geldnemer heeft op de datum van de executoriale verkoop, onderscheidenlijk van de gedwongen onderhandse verkoop.
Artikel 21 Opvolgende garantie
Indien gedurende de looptijd van een gegarandeerde lening ten aanzien van dezelfde woning onderscheidenlijk woonwagen of standplaats een verzoek wordt ingediend om wijziging van de garantie voor wat betreft de leningsvorm of de geldgever, is de gemeente uit hoofde van de opnieuw verleende garantie tot niet meer gehouden dan waartoe de gemeente uit hoofde van de eerdere garantie gehouden zou zijn geweest.
Artikel 22 Voorwaarden ten aanzien van betaling van rente en aflossing van de gegarandeerde lening bij de aankoop van woningen en standplaatsen
Het plan van betaling wordt zodanig opgemaakt, dat het bedrag dat bij betaling van rente en aflossing aan het einde van enig jaar nog is verschuldigd - onderscheidenlijk nog zou zijn verschuldigd, indien de in artikel 19 bedoelde bedragen zouden hebben gestrekt tot betaling van rente en aflossing - , niet hoger is dan bij een overeenkomst die:
De geldgever zal de geldnemer(s) verplichten de verschuldigde bedragen wegens rente en aflossing maandelijks automatisch te laten overboeken vanaf de rekening waarop het door de geldnemer(s) opgegeven hoogste inkomen binnenkomt, echter met uitzondering van de te betalen rente en aflossing, betrekking hebbend op het voor de ingevolge een eventueel van toepassing zijnde premiekoopregeling afgezonderde schulddeel, welke betaling ook jaarlijks mag plaatsvinden.
Indien de lening meer bedraagt dan 80 % van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik c.q. de koopaanneemsom, zal de geldgever de geldnemer(s) verplichten (een) overlijdensrisicoverzekering(en) af te sluiten voor een bedrag dat ten minste gelijk is aan de overschrijding. In het verzekeringscontract dient de bepaling te zijn opgenomen, dat ingeval er ter zake wordt uitgekeerd, de uitkering wordt gecedeerd aan de geldgever.
Artikel 23 Voorwaarden ten aanzien van betaling van rente en aflossing van de gegarandeerde lening bij de aankoop van woonwagens
Het plan van betaling wordt zodanig opgemaakt, dat het bedrag dat bij betaling van rente en aflossing aan het einde van enig jaar nog is verschuldigd, niet hoger is dan bij een overeenkomst die:
Artikel 24 Verplichting tot verpanding van een recht op subsidie
Burgemeester en wethouders kunnen de voorwaarde stellen dat de geldgever de geldnemer(s) zal verplichten een recht op een eventueel van het rijk of de gemeente te verkrijgen bijdrage ineens aan de geldgever te verpanden:
De geldgever ziet er op toe dat de woning onderscheidenlijk woonwagen voor de duur van de lening op basis van herbouwwaarde tegen brand is verzekerd.
Artikel 26 Uitstel van betaling
De geldgever verleent zonder toestemming van de gemeente geen uitstel van betaling.
De geldgever doet jaarlijks voor 1 april aan de gemeente opgave van het bedrag dat de schuldenaar uit hoofde van de geldlening op 31 december van het daaraan voorafgaande jaar nog is verschuldigd, onderscheidenlijk ten aanzien van woningen en standplaatsen nog zijn verschuldigd, indien de in artikel 19 bedoelde bedragen zouden hebben gestrekt tot betaling van rente en aflossing.
Artikel 28 Signaleren betaalachterstand
Indien de geldnemer in gebreke blijft tijdig te betalen, gaat de geldgever slechts met toestemming van de gemeente over tot executoriale of onderhandse verkoop. Deze toestemming is niet vereist, indien de geldnemer gedurende een periode van ten minste negen maanden in gebreke is gebleven in de tijdige betaling van hetgeen verschuldigd is ingevolge het plan van betaling.
HOOFDSTUK 4 OVERIGE BEPALINGEN
Door betaling aan de geldgever van het bedrag, dat de gemeente op grond van de borgtocht na executie of onderhandse verkoop verschuldigd is, gaat de vordering die de geldgever heeft op de geldnemer over op de gemeente.
Indien vanwege bijzondere omstandigheden de strikte toepassing van deze verordening naar het oordeel van burgemeester en wethouders tot een onaanvaardbare weigering van gemeentegarantie zou leiden, kunnen burgemeester en wethouders niettemin gemeentegarantie verlenen, als dit in het belang is van de volkshuisvesting.
HOOFDSTUK 6 SLOT- EN OVERGANGSARTIKEL
Op een verzoek om wijziging in een garantie, die is afgegeven vóór 1 januari 1995, is van toepassing de Regeling tot intrekking van de Regeling deelneming in garanties woninggebonden subsidies. (Circulaire van het ministerie van VROM, Centrale Directie Juridische Zaken/Afdeling Wetgeving d.d. 25 november 1994/Nr. MJZ 22n94022, gepubliceerd in Staatscourant nr. 231 van 30 november 1994).
Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 9 mei 1995, nr. 95.025345.
Artikelsgewijze toelichting op de Gemeentegarantieverordening eigen woningen 1995
De verordening heeft uitsluitend betrekking op woningen, woonwagens en standplaatsen, en is dus niet van toepassing op woonschepen.
Artikel 1 Definiëring van begrippen
Dit onderdeel bevat een limitatieve opsomming van die zaken die onder verlies begrepen worden. Het verlies is een resultante van het schuldrestant minus de netto verkoopopbrengst. Het schuldrestant vloeit rechtstreeks voort uit de garantieverlening.
Het verlies voor wat betreft de periode waarover rente en aflossing wegens te late betaling van rente en aflossing in rekening kan worden gebracht, is gemaximeerd tot een vol kalenderjaar. Het is dus van belang een eventuele gedwongen verkoop te doen plaatsvinden niet later dan een jaar na het ontstaan van een betalingsachterstand.
Krachtens de woningwet moeten woonwagens voldoen aan het bepaalde in het Bouwbesluit. Dit voorschrift betekent onder meer, dat trekkerswagens en tourcaravans niet onder de werking van deze verordening vallen.
Artikel 2 Van garantie uitgesloten
Tweede woningen en vakantiewoningen vallen niet onder de werking van de regeling. Buiten twijfel moet zijn dat de woning tot hoofdverblijf van de eigenaar zal dienen.
Onderdeel e - bodemverontreiniging
Sedert 1 januari 1995 is de Wet Bodembescherming van kracht. Vanaf die datum geeft de provincie in voorkomend geval beschikkingen af ten aanzien van percelen waarvan is vastgesteld dat er sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging. Er is sprake van een ernstig geval als een (per verontreinigende materie) vastgestelde interventiewaarde is overschreden.
Onder bodemverontreiniging wordt ook begrepen verontreiniging van het grondwater. Indien het grondwater verontreinigd is hoeft dat niet noodzakelijkerwijs te leiden tot waardedaling van de woning.
In die gevallen dat er sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging en van een actueel risico voor de gezondheid wordt een afschrift van de beschikking van de provincie naar het Kadaster gezonden, zodat het perceel grond officieel wordt geoormerkt als verontreinigd. Ook de gemeente waarin het perceel is gelegen ontvangt een afschrift van de beschikking.
Naar verwachting zal het aantal gevallen dat op grond van deze bepaling van garantie wordt uitgesloten gering zijn, omdat de verkoper van een pand verplicht is de koper te informeren over gebreken aan de woning en eventuele verontreiniging van de grond, waardoor de koper op zijn beurt wellicht afziet van de koop.
Artikel 3 Kader voor het verlenen van garantie
Is op de lening van de huidige woning een gemeentegarantie verstrekt, of vallen de woonlasten van beide woningen niet binnen de normen, dan kan de garantie slechts worden verleend op het tijdstip waarop de lening op de huidige woning zal zijn afgelost. Een opschortende voorwaarde is in deze gevallen niet mogelijk.
In alle gevallen moet een saldobiljet van de hypothecaire schuld(en) en lasten worden overgelegd. Voor een beoordeling van de verkoopwaarde van de huidige woning is een verklaring van een makelaar c.q. beëdigd taxateur onroerend goed, koopcontract of een aankoopgarantie vereist.
Er geldt een bijzondere regeling voor het aanvragen van gemeentegarantie bij koop op een veiling of door middel van een openbare inschrijving: de aanvraag moet vóór de datum van de veiling c.q. openbare inschrijving zijn ingediend. Kopen op een veiling met garantie is op grond van de veilingvoorwaarden alleen mogelijk indien de koper een na toetsing verkregen principebesluit met een maximaal te garanderen bedrag kan overleggen. In dit principebesluit ontbreken een aantal specifieke gegevens betreffende de woning.
Door aanlevering van de veilingakte en een kostenspecificatie komt het principebesluit te vervallen en wordt deze vervangen door een origineel besluit met volmacht.
Artikel 6 Ontbindende voorwaarden in koop- c.q. aanneemovereenkomst
Deze bepaling strekt tot bescherming van de consument.
Onvolledig ingediende aanvragen en/of aanvragen waarvan de noodzakelijke ontbindende voorwaarden ontbreken of waarvan de termijn waarbinnen een beroep op ontbinding kan worden gedaan is verstreken, kunnen niet eerder in behandeling worden genomen, dan nadat door koper en verkoper een aanvulling c.q. verlenging van de termijn is overeengekomen.
Indien de aanvrager de grond reeds in eigendom heeft, kan deze een aanvraag voor gemeentegarantie indienen voor de datum, waarop de aanneemovereenkomst voor de bouw van de woning wordt gesloten.
Bij verdeling van een gemeenschap kan worden gedacht aan overdracht na echtscheiding/einde samenwonen of vererving.
Artikel 9 Verhouding inkomen bruto woonlast
De borgstelling van de gemeente geeft de geldgever zekerheid met betrekking tot (tijdige) betaling van rente en aflossing door de geldnemer: de gemeente wordt door de geldgever aangesproken op het moment dat de geldnemer in gebreke blijft. Om het risico voor de gemeente zoveel mogelijk te beperken vindt er een inkomenstoets plaats, en zal de gemeente pas garant willen staan als vaststaat, dat het inkomen van de aanvrager toereikend is om de woonlast die de financiering van de aankoop, en, in voorkomend geval, van (noodzakelijke) verbetering van de woning door de geldnemer met zich meebrengt, te voldoen.
Als voortvloeisel uit hetgeen in de toelichting bij het vorige artikel is opgemerkt dient te worden vastgelegd welk inkomen c.q. welke inkomensbestanddelen wel worden aangemerkt als inkomen in de zin van deze verordening, en welke niet.
Alleen structureel inkomen is in dit verband relevant. Zo zal bijvoorbeeld ten aanzien van provisie moeten vaststaan, dat deze ook wordt doorbetaald bij ziekte van de betreffende werknemer. Ook bij overwerk of onregelmatigheidstoeslag zal het structurele karakter moeten worden aangetoond.
Bij twijfel aan de duurzaamheid van bepaalde inkomensbestanddelen kunnen deze bestanddelen geheel of gedeeltelijk buiten beschouwing worden gelaten, of kunnen burgemeester en wethouders nadere voorwaarden verbinden aan het plan van aflossing van de lening.
De verwervingskosten worden berekend door alle toepasselijke kosten van verkrijgen in eigendom, zoals deze zijn omschreven in het besluit uitvoering gemeentegarantie, in beschouwing te nemen. Aan de kosten van verwerving wordt geen maximumgrens verbonden, wel aan de financiering middels een lening. Zo kan gemeentegarantie worden verstrekt voor de aankoop van een dure woning, mits de koper tevens beschikt over eigen middelen.
Bij de aankoop van bestaande woningen onderscheidenlijk woonwagens of standplaatsen dient te allen tijde de waarde daarvan te worden getaxeerd (vgl. art. 14). Als de getaxeerde waarde lager is dan de koopprijs, dan is het maximale bedrag dat kan worden gegarandeerd de taxatiewaarde, verhoogd met bijkomende kosten in de vorm van overdrachtsbelasting, notaris- en makelaarskosten, kosten van het afsluiten van de lening.
Artikel 15 Woningverbetering los van de aankoop
Het handhaven en zeer zeker het verbeteren van de kwaliteit van de woningvoorraad is van groot belang voor de volkshuisvesting. Delen van Arnhem zijn aangewezen als actiegebied. Eigenaren van woningen die in zo'n gebied zijn gelegen kunnen worden aangeschreven tot het treffen van voorzieningen tot (noodzakelijke) verbetering van de woning.
Voor de eigenaar betekent dit soms de noodzaak van aanvullende financiering, bijvoorbeeld in de vorm van een verhoging van een (al dan niet gegarandeerde) hypotheek. In dat geval kan onder bepaalde condities, zowel aan een eigenaar/bewoner als aan een eigenaar verhuurder, gemeentegarantie worden verleend ten aanzien van een lening onder verband van een gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek, mits hiermee het belang van de volkshuisvesting is gediend en het risico voor de gemeente beperkt c.q. aanvaardbaar is. Gemeentegarantie is deze gevallen dus maatwerk.
Artikel 16 Voorwaarden ten aanzien van bestaande woningen ouder dan 20 jaar
Dit artikel is een zeer belangrijk instrument voor het woningvoorraadbeheer en het op een aanvaardbaar niveau houden van de bestaande woningvoorraad. Hiermede wordt een reeds vanaf 1980 gevoerd beleid gecontinueerd.
Op grond van dit artikel wordt bevorderd dat de bestaande (koop)woningen zoveel mogelijk blijven voldoen aan de eisen die het Bouwbesluit daaraan stelt.
Als een verzoek om gemeentegarantie wordt ingediend ten aanzien van een woning van 20 jaar of ouder, dan wordt in opdracht van de gemeente en voor rekening van de aanvrager een bouwtechnisch rapport opgesteld door een onafhankelijk bureau. Gemeentegarantie wordt slechts verleend onder voorwaarde dat eventuele onderhoudsgebreken die in het rapport zijn gesignaleerd worden hersteld. De kosten van dit herstel kunnen worden meegefinancierd en meegegarandeerd. Het bedrag van de geraamde herstelkosten - op basis van aannemersprijzen - wordt bij de geldgever in depot gehouden.
Artikel 17 Voorwaarden ten aanzien van de te verstrekken lening onder verband van eerste hypotheek bij aankoop van woningen of standplaatsen
De eis van verband van eerste hypotheek houdt in, dat de te vestigen eerste hypotheek uitsluitend strekt tot zekerheid van de te garanderen lening. De geldgever mag de vordering dus niet verkopen aan derden. Het recht van eerste hypotheek mag uitsluitend verleend worden ten gunste van de geldgever.
Het komt voor dat rentepercentages worden gehanteerd die beneden het normale renteniveau liggen en waarvan de geldigheidsduur beperkt is. Het is hierbij aannemelijk dat aanvrager na enige tijd wordt geconfronteerd met een belangrijke woonlaststijging. Daarom wordt in de gevallen waarin de rentevastperiode korter is dan 5 jaar, de woonlast (na de rentevastheidsperiode) beoordeeld op de zgn. 'toetsrente'. Deze toetsrente wordt landelijk bepaald aan de hand van het gemiddeld gehanteerde rentepercentage voor hypothecaire leningen, waarvan de rentevoet voor 5 jaar is vastgesteld.
Eventuele bijzondere vormen van hypotheek kunnen van deze regel worden uitgezonderd (bv. loonvast-hypotheek).
Bij een loonvast-hypotheek wijken de leningsvoorwaarden sterk af van de gangbare hypotheken. Zo wordt het rentepercentage onafhankelijk van de rentestand op de kapitaalmarkt vastgesteld. Voor de betaling van rente en aflossing is een systeem ontwikkeld, waarbij de hypotheeklasten tamelijk parallel lopen aan de loonontwikkeling. Vooralsnog is hierop een gemeentegarantie mogelijk.
Indien de te garanderen lening wordt verstrekt door de werkgever mag bij beëindiging van het dienstverband de lening niet opeisbaar zijn, omdat deze bepaling geen algemeen gebruikelijk beding omtrent opeisbaarheid is.
Artikel 18 Voorwaarden ten aanzien van de te verstrekken lening bij aankoop van woonwagens
Met name is hierbij van belang de overeenkomst tot geldlening met vestiging van pandrecht. Deze overeenkomst dient notarieel te worden vastgelegd, of te worden geregistreerd bij de inspectie der registratie en successie. Op grond van dit recht kan bij in gebreke blijven van de geldnemer door verkoop van de verpande wagen de nog openstaande schuld (gedeeltelijk) worden vereffend.
Bij de beslissing tot verlenen van gemeentegarantie zal ook moeten worden nagegaan of er nog sprake is verplichtingen op grond van destijds verstrekte bijstandsleningen, ten behoeve van de aanschaf van zogenaamde CRM-woonwagens.
Artikel 19 Voorwaarden ten aanzien van een lening welke door een kapitaalsuitkering krachtens een overeenkomst van levensverzekering wordt afgelost
De meeverbonden polis moet een spaarverzekering betreffen; deze moet worden gecombineerd met een overlijdensrisicoverzekering. Het opgebouwde kapitaal moet worden uitgekeerd na het verstrijken van de overeengekomen looptijd. De looptijd van de polis mag echter nooit langer zijn dan de looptijd van de lening, om te voorkomen dat de gelden uit de verzekering niet beschikbaar zijn als de lening moet worden afgelost.
De spaarpremies zijn min of meer te vergelijken met de periodieke aflossingen. De geldnemer heeft er dan ook recht op om te weten welk bedrag hij na de betaling van deze premies nog schuldig is.
Artikel 20 Omvang aansprakelijkheid gemeente
In dit artikel is de omvang van de aansprakelijkheid van de gemeente uit hoofde van borgtocht vastgelegd. In feite is sprake van handhaving van de voorwaarden en bepalingen, zoals die waren opgenomen in de per 1 januari 1995 ingetrokken Rijksregeling.
Artikel 21 Opvolgende garantie
Het is niet de bedoeling dat de gemeente in de in dit artikel genoemde situaties voor de opvolgende lening een groter risico loopt dan zij bij de eerdere lening zou hebben gelopen.
Artikel 22 Voorwaarden ten aanzien van betaling van rente en aflossing van de gegarandeerde lening bij de aankoop van woningen en standplaatsen
De gemeente die een garantie geeft, moet weten waar zij in de loop van de jaren aan toe is. Daarom is vastgesteld welke bedragen ten minste moeten worden overeengekomen als jaarlijkse betalingen van rente en aflossing.
Een bekende wijze om rente en aflossing te betalen is die volgens het systeem van gelijkblijvende annuïteiten. Hierbij wordt aan rente en aflossing gezamenlijk jaarlijks een gelijkblijvend bedrag betaald. Het rentebestanddeel neemt jaarlijks af, het aflossingsbestanddeel neemt jaarlijks toe.
Bij het systeem van lineaire aflossing nemen de lasten jaarlijks gezien af; het rentebestanddeel neemt af, het aflossingsbestanddeel blijft gelijk.
De volgende hypotheken komen niet voor gemeentegarantie in aanmerking:
De verplichting tot het aangaan van een overlijdensrisicoverzekering strekt mede ter bescherming van de consument c.q. diens nabestaande(n).
De gemeente heeft er belang bij dat bij brand het schuldrestant uit de verzekeringsgelden kan worden voldaan. Daarom moet de woning onderscheidenlijk woonwagen tegen brand zijn verzekerd, en wel tegen herbouwwaarde.
Artikel 26 Uitstel van betaling
Door uitstel van betaling neemt de schuld niet af, maar juist toe, als gevolg van het niet betalen van verschuldigde rente. Deze situatie kan zich niet voordoen zonder dat de gemeente erin gekend is.
Op grond van deze verplichting is de gemeente in staat te voldoen aan de verplichting ingevolge de gemeentelijke comptabiliteitsvoorschriften, om bij de memorie van toelichting op de begroting een staat te voegen van de door de gemeente gewaarborgde leningen.
Artikel 28 Signaleren betaalachterstand
De gemeente moet er van op de hoogte zijn als de geldnemer in gebreke blijft, zodat pogingen kunnen worden ondernomen om de moeilijkheden voor de geldnemer tot een oplossing te brengen. Om te voorkomen dat een schuldenaar die mogelijk maar voor een korte tijd niet aan zijn verplichtingen kan voldoen met een verkoop wordt overvallen, is bepaald dat voor die verkoop van de woning toestemming van de gemeente nodig is, behalve in het geval dat er sprake is van een betalingsachterstand van ten minste negen maanden.
Het kan zijn dat een andere dan de hypothecaire schuldeiser (bijvoorbeeld de fiscus) beslag legt op het onderpand. In voorkomend geval is de geldgever verplicht de gemeente hiervan direct in kennis te stellen.
HOOFDSTUK 4 OVERIGE BEPALINGEN
De gemeente heeft voor het verlies, dat zij op grond van de borgtocht na executie of onderhandse verkoop aan de geldgever heeft betaald, een vordering op de geldnemer. Het streven is erop gericht om een zo hoog mogelijk bedrag in te vorderen, waarbij rekening wordt gehouden met de betaalcapaciteit van de aanvrager.
Voorkomen moet worden dat de geldnemer in een uitzichtsloze (financiële) positie komt te verkeren. Als uitgangspunt na het treffen van een betalingsregeling kan worden aangehouden een invordering over een periode van maximaal 60 (maandelijkse) termijnen. Als deze regeling volledig is nagekomen kan dit resulteren in (gedeeltelijke) kwijtschelding.
De meest voorkomende redenen waarom een gemeentegarantieaanvraag kan worden afgewezen, zijn:
Als de woning of woonwagen zich bevindt op een locatie die (mogelijk) is verontreinigd kan dit leiden tot afwijzing van een verzoek om gemeentegarantie. Als tot afwijzing wordt besloten zal redelijkerwijs vast moeten staan dat er sprake is van een bodemverontreiniging die de verkoop- c.q. taxatiewaarde van de woning en daarmee het financiële risico voor de gemeente in belangrijke mate beïnvloedt. Hiervoor zullen in de praktijk criteria moeten worden ontwikkeld.
Van een voorzienbaar nadeel is bijvoorbeeld sprake indien betrokkene binnen een redelijk korte termijn een (sterke) inkomensdaling kan verwachten, in verband met het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd.
HOOFDSTUK 5 VERSCHULDIGDE VERGOEDING
De geldnemer heeft baat bij een verkregen gemeentegarantie: de te vergoeden rente is veelal 0,2 tot 0,5 % lager dan wanneer hij zonder gemeentegarantie leent. Het is daarom reëel, van de geldnemer een vergoeding te vragen, ter grootte van een door burgemeester en wethouders vast te stellen percentage van het bedrag van de gegarandeerde lening. Deze vergoeding wordt gestort in een risicofonds. Eventuele verliezen die voor de gemeente voortvloeien uit het feit dat zij garant staat voor rente en aflossing van gegarandeerde leningen worden ten laste van dit fonds gebracht. Verondersteld wordt dat een en ander budgettair neutraal kan verlopen.
Voor het wijzigen van de gemeentegarantie is leges verschuldigd. Het maakt daarbij niet uit of de oorspronkelijke garantie vóór 1 januari 1995 is verleend, of onder vigeur van deze verordening, derhalve ná 1 januari 1995. Het is niet onredelijk om een vergoeding te vragen. Aanvragers woonachtig in gemeenten die deelnemen aan de Nationale Hypotheek Garantie zijn eveneens een bijdrage verschuldigd aan hun gemeente, als het een wijziging betreft van een garantie, verleend vóór 1 januari 1995. Betreft het een wijziging van een garantie die ná die datum is verleend, is men een vergoeding verschuldigd aan de geldgever.
HOOFDSTUK 6 SLOT- EN OVERGANGSARTIKEL
Vanaf 1 januari jl. neemt het Rijk niet meer deel in het verlies van de gemeente, dat bij gedwongen verkoop van een woning voorvloeit uit een verleende garantie. Het Rijk heeft zijn financiële verplichtingen in deze afgekocht, en ondergebracht bij de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (het W.E.W.), ook wel bekend onder de naam Nationale Hypotheek Garantie (N.H.G.). De gemeente moet dan ook voortaan de aanvraag om deelneming in de geleden verliezen op grond van de Rijksregeling, opgetreden na 1 januari 1995, ten aanzien van garanties die vóór 1 januari 1995 zijn verleend, bij deze stichting indienen.
Ten aanzien van verzoeken om wijziging in een garantie, die is afgegeven vóór 1 januari 1995, is het volgende bepaald.
De volgende wijzigingen zijn mogelijk:
ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid voor de gegarandeerde lening, bv. in geval van echtscheiding c.q. beëindiging van een duurzaam samenlevingsverband, waarbij een van de eigenaar-bewoners de woning definitief verlaat, en (met voortzetting van de destijds verleende gemeentegarantie) zowel de hypothecaire lening als de eigendom van de woning geheel overgaan op de in de woning achterblijvende eigenaar-bewoner;
garantie voor een opvolgende lening, waarbij een door de gemeente gegarandeerde hypothecaire lening in zijn geheel vervroegd wordt afgelost, en waarvoor - al dan niet bij dezelfde geldgever - voor dezelfde woning een nieuwe lening wordt afgesloten. In dat geval gaat de deelneming niet verder dan het bedrag en de looptijd waartoe de deelneming in de eerdere garantie zou hebben geleid;
Bij de wijziging als bedoeld onder 1 en 2 zal degene die om de wijziging verzoekt vooralsnog een toets moeten laten uitvoeren door de financier bij wie hij destijds de desbetreffende lening heeft afgesloten. Deze toets moet worden uitgevoerd aan de hand van de normen van het W.E.W. die op het moment van de aanvraag van kracht zijn. De toets is niet meer dan een advies; voor de gemeente Arnhem is bepalend of al dan niet is voldaan aan de bij of krachtens de verordening gestelde normen.
Bij de wijziging als bedoeld onder 3 is de toets aan de hand van de van kracht zijnde normen van het W.E.W. niet voorgeschreven. Het is aan de gemeente om al dan niet akkoord te gaan met het verzoek.