Organisatie | Almere |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Exploitatieverordening Almere 2000 |
Citeertitel | Exploitatieverordening Almere 2000 |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | bestuur en recht |
Eigen onderwerp |
Deze verordening is nog van toepassing op bestemmingsplannen/ projecten die onder het regime van de oude WRO vallen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
24-03-2002 | nieuwe regeling | 02-11-2000 't Groene Weekblad 2002-03-23 | Nr. 134-2000 |
hoofdstuk 1: algemene bepalingen
In deze verordening wordt verstaan onder:
(medewerking verlenen aan) in exploitatie brengen: het (medewerking verlenen aan het) treffen van voorzieningen van openbaar nut waardoor onroerende zaken die in het exploitatiegebied liggen gebaat worden, dat wil zeggen geschikt of beter geschikt voor bebouwing worden, dan wel anderszins in een voordeliger positie komen te verkeren;
(treffen van) voorzieningen van openbaar nut: (het verrichten van) onder andere de in lid b. van dit artikel vermelde werken en werkzaamheden binnen een exploitatiegebied, alsmede het verrichten daarvan buiten het exploitatiegebied voor zover deze werken direct dan wel indirect profijt opleveren voor de binnen het exploitatiegebied liggende onroerende zaken.
De volgende werken worden tenminste beschouwd als voorzieningen van openbaar nut in de zin van deze verordening:
het realiseren van alle weg- en waterbouwkundige werken, waaronder wegen, parkeervoorzieningen, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, straatmeubilair, alsmede waterpartijen, watergangen, drainages, bruggen, tunnels, viaducten en alle andere rechtstreeks met de aanleg daarvan verband houdende werken;
Artikel 2. Aanleg voorzieningen
Het college van burgemeester en wethouders neemt geen besluit om aanleg door de exploitant toe te staan dan nadat gebleken is, dat een kwalitatief goede uitvoering zowel feitelijk als financieel is gewaarborgd, daartoe voldoende garantie is gesteld en ook overigens geen zwaarwegende of beleidsmatige belemmeringen voor een zodanige werkwijze bestaan.
Artikel 3. Kosten van exploitatie
Voor de berekening van kosten en de vaststelling van exploitatiebijdragen, wordt onder kosten van in exploitatie brengen begrepen:
De kosten van aanleg van voorzieningen van openbaar nut, buiten het exploitatiegebied, inclusief de verwervingskosten voor de ondergrond, waaronder de kosten zoals genoemd in lid a van dit artikel, voor zover de binnen het exploitatiegebied liggende onroerende zaken door deze voorzieningen direct dan wel indirect gebaat zijn.
De kosten van alle overige werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, in ieder geval:
de kosten van planontwikkeling, planvoorbereiding, planbeheer en plantoezicht; onder deze kosten wordt ten minste verstaan: de interne en externe kosten in verband met het opstellen of vervaardigen van structuurplannen, bestemmingsplannen, planmatige uitwerkingen of wijzigingen, besluiten tot het verlenen van vrijstelling van een bestemmingsplan alsmede van overige planologische maatregelen voor zover deze nodig zijn voor het in exploitatie brengen;
hoofdstuk 2: in exploitatie brengen op initiatief van de gemeente
Artikel 4. Vaststelling bekostigingsbesluit
Het bekostigingsbesluit bevat de volgende wettelijke onderdelen:
In het bekostigingsbesluit kan worden bepaald dat de begroting op een later moment door de gemeenteraad wordt vastgesteld. De begroting kan periodiek worden bijgesteld indien loon- of prijswijzigingen of andere optredende wijzigingen met betrekking tot het in exploitatie brengen van gronden binnen het exploitatiegebied daartoe aanleiding geven.
Artikel 5. Wijze van toerekening naar mate van profijt
Voor de toerekening van het profijt wordt uitgegaan van de gemiddelde kosten per m² van het kadastrale oppervlak van het exploitatiegebied, te vermenigvuldigen met een factor voor ligging, een factor voor toekomstige bestemming en een factor voor de objectieve gebruiksmogelijkheid van de onroerende zaken waaraan het profijt wordt toegerekend.
Indien op de wijze als in lid a. van dit artikel aangeduid de verschillen in profijt van de van gemeentewege getroffen voorzieningen van openbaar nut niet voldoende tot uitdrukking komen in de wijze van toerekening, geschiedt de toerekening op basis van een nader door burgemeester en wethouders te bepalen grondslag die beter uitdrukking geeft aan de aanwezige verschillen in profijt.
Artikel 6. Vaststelling exploitatiebijdrage
Als bijdrage in de kosten die verband houden met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, betaalt de exploitant het bedrag dat volgens de in het bekostigingsbesluit uitgewerkte wijze en rekening houdend met een eventuele periodieke bijstelling, aan zijn onroerende zaak wordt toegerekend. Dit bedrag wordt vermeerderd met de kosten van overdracht in verband met het door de gemeente aan de exploitant afstaan van gronden die zijn bestemd voor de aanleg en/of aanpassing van voorzieningen van openbaar nut, alsmede de kosten van kadastrale inmeting van deze gronden en verminderd met de inbrengwaarde van de bij de exploitant in eigendom zijnde en voor exploitatie bedoelde gronden, alsmede van de gronden die zijn bestemd voor het treffen van voorzieningen van openbaar nut en door exploitant aan de gemeente worden afgestaan.
De waarde van de in het eerste lid bedoelde grond die door de exploitant is ingebracht, wordt door de gemeente en de exploitant gezamenlijk door middel van taxatie vastgesteld. Indien hierover geen overeenstemming kan worden bereikt, wordt deze waarde vastgesteld door een commissie van drie deskundigen, van wie één aan te wijzen door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente, één door de exploitant en een derde door de beide reeds aangewezen deskundigen of, indien zij het daarover niet eens kunnen worden, door de ter zake bevoegde kantonrechter.
Indien de exploitant zelf conform artikel 7 lid c. sub 9. van deze verordening voorzieningen van openbaar nut aanlegt, bestaat de exploitatiebijdrage uit de bijdrage, zoals deze op grond van lid a. van dit artikel wordt bepaald, verminderd met de kosten van de door exploitant uit te voeren werkzaamheden, voor zover deze kosten corresponderen met de begroting van kosten zoals bedoeld in artikel 4 lid b. sub 6. van deze verordening.
Artikel 7. Exploitatie-overeenkomst
Het verhaal van kosten verband houdende met het in exploitatie brengen van gronden vindt plaats met inachtneming van de voorgaande artikelen. Van de exploitatie-overeenkomst wordt een akte opgemaakt. Deze akte wordt in ieder geval notarieel verleden, indien bij de uitvoering van de exploitatie-overeenkomst een of meer grondtransacties plaats vinden.
De exploitatie-overeenkomst bevat bepalingen over:
de opdracht of aanlegverplichting en sluitende waarborgen voor tijdige en kwalitatief goede uitvoering en voor de nakoming van de financiële verplichtingen van de exploitant;
en in gevallen waarin de gemeente haar medewerking verleent aan bestemmingswijziging en daarmee samenhangende of zelfstandige planologische maatregelen als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening:
hoofdstuk 3: in exploitatie brengen op aanvraag van exploitant
Artikel 8. Indiening aanvraag voor medewerking
In geval door burgemeester en wethouders een aanvraag voor een bouwvergunning, eventueel in combinatie met een aanvraag voor vrijstelling, wordt ontvangen, waarbij van gemeentewege voorzieningen van openbaar nut moeten worden getroffen indien de vrijstelling en/of bouwvergunning wordt verleend, wordt hiervan zo spoedig mogelijk, doch in ieder geval voor de beslissing op de aanvraag mededeling gedaan aan de aanvrager. Daarbij zal een zo nauwkeurig mogelijke raming van de voor rekening van de exploitant komende kosten, verband houdende met het in exploitatie brengen van gronden, worden verstrekt. Tevens zal daarbij aan de aanvrager de gelegenheid worden gegeven tot het indienen van een aanvraag voor medewerking.
Burgemeester en wethouders reageren op de aanvraag om medewerking, hetzij met een weigering op grond van artikel 9, hetzij met een aanhouding op grond van artikel 10 van deze verordening, hetzij met de aanbieding van een concept-overeenkomst, binnen 24 weken na de dag waarop de aanvraag is ontvangen. De bepalingen in Hoofdstuk 2 van deze verordening zijn van overeenkomstige toepassing.
De medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden behoeft onder meer niet te worden verleend indien:
hoofdstuk 4: relatie gronduitgifte en andere kostenverhaalsinstrumenten
Artikel 11. Relatie baatbelasting
Indien een exploitatie-overeenkomst wordt gesloten met betrekking tot een gebied waarvoor een bekostigingsbesluit is genomen, zal in de overeenkomst worden verklaard, dat met betrekking tot de uitvoering van de in deze overeenkomst genoemde voorzieningen van openbaar nut, geen aanvullend kostenverhaal op basis van baatbelasting ten laste van de betreffende onroerende zaak zal plaatsvinden.
Artikel 12. Voorzieningen van ondergeschikt belang
De artikelen 4, 6 en 7 lid a. en b. van deze verordening zijn niet van toepassing voor voorzieningen van openbaar nut van ondergeschikt belang, zoals een uitweg op de openbare weg of een aansluiting op het openbare riool. In dergelijke gevallen besluit het college van burgemeester en wethouders onder welke voorwaarden deze voorzieningen van openbaar nut door of met medewerking van de gemeente zullen worden aangelegd.
hoofdstuk 5: overgangs- en slotbepalingen
Artikel 13. Overgangsbepalingen
Ten aanzien van exploitatiegebieden waarvoor geldt dat op het moment van inwerkingtreding van deze verordening een bekostigingsbesluit is genomen, een exploitatie-overeenkomst is afgesloten of de voorzieningen van openbaar nut reeds in uitvoering zijn, vinden de bepalingen van deze verordening voor dat exploitatiegebied voor zover nodig toepassing op een aan die situatie aangepaste wijze. In dat geval stelt de gemeenteraad een begroting van kosten en opbrengsten, als bedoeld in artikel 4 lid b. sub 6. van deze verordening, vast en wordt deze begroting bekend gemaakt overeenkomstig het in artikel 139 van de Gemeentewet bepaalde.
Deze verordening treedt in werking op de dag, volgende op de dag waarop de bekendmaking van de verordening heeft plaatsgevonden.
Deze verordening kan worden aangehaald als ‘Exploitatieverordening Almere 2000’.
Met betrekking tot de inhoud van de Exploitatieverordening Almere 2000 volgt onderstaand een toelichting per artikel:
In Artikel 1. worden allereerst de begripsbepalingen gegeven en wordt verder aangegeven welke werken tenminste worden beschouwd als voorzieningen van openbaar nut in de zin van deze verordening.
De verordening is alleen van toepassing, als medewerking wordt verleend aan het in exploitatie brengen van gronden die niet in eigendom zijn van de gemeente. De daartoe opgenomen definitie strookt met de terminologie die ook de wetgever hanteert in artikel 222 GemW. Onder deze definitie vallen ook gebouwde onroerende zaken. Milieutechnische en ecologische maatregelen die ten behoeve van het plan moeten worden genomen worden uitdrukkelijk als voorzieningen van openbaar nut gekwalificeerd.
Artikel 2 geeft aan dat het uitgangspunt is dat voorzieningen van openbaar nut door de gemeente worden aangelegd.
In Artikel 3. wordt aangegeven wat wordt begrepen onder de ‘kosten van in exploitatie brengen'. Dat betreft zowel de kosten van voorzieningen binnen, als voorzieningen buiten het plan. De laatste worden wel aangeduid als kosten van bovenwijkse voorzieningen. Indien dat wenselijk wordt geacht, kunnen de kosten voor bovenwijkse voorzieningen worden doorberekend via een fondsopslag, maar dat vereist wel een beleidsmatige onderbouwing, alsmede een consequente toepassing van dat beleid. Dat houdt in dat de opslag ook wordt toegepast binnen exploitaties van gebieden waarin alle grond in handen van de gemeente is. De beleidsmatige onderbouwing kan plaatsvinden bij de vaststelling van het structuurplan of op basis van een afzonderlijke beleidsnota, bij voorkeur vastgesteld overeenkomstig de regels in de AWB, dat wil zeggen algemeen kenbaar en goed onderbouwd.
In principe legt de gemeente de openbare voorzieningen zelf aan. In deze bepaling is ook een garantie opgenomen voor de kwaliteit en de financiële borging ingeval de exploitant de openbare voorzieningen aanlegt.
In Artikel 4. is bepaald dat de gemeente een zogenaamd bekostigingsbesluit zal vaststellen voor het betreffende exploitatiegebied. De gemeente kan uitsluitend baatbelasting heffen als zij voorafgaand aan de feitelijke aanleg van de voorzieningen, dus voordat de eerste schop de grond in gaat, een bekostiginsbesluit heeft genomen. Naast een aanduiding van het gebate gebied, wordt in dit besluit vastgelegd in welke mate de kosten van de in de toekomst aan te leggen voorzieningen langs fiscale weg kunnen worden verhaald. Dat is noodzakelijk omdat pas in de loop van de ontwikkeling van een bestemmingsplan duidelijk wordt in hoeverre de grond door de gemeente kan worden verworven en in hoeverre particuliere grondeigenaren bereid zijn om een exploitatie-overeenkomst te sluiten. Zonder een bekostigingsbesluit, genomen voordat de eerste feitelijke handelingen plaatsvinden, kan geen baatbelasting worden geheven, zo volgt uit artikel 222 Gemeentewet.
Een bekostigingsbesluit bevat naast de wettelijke eisen ook enkele beleidsmatige elementen. Met name dient in het besluit de relatie aangegeven te worden tussen kostenverhaal op basis van de exploitatieverordening en op basis van baatbelasting. In de verordening is op dit punt de systematiek van ‘baattoerekening’ aangepast en gerelateerd aan de fiscale verhaalsmethode van baatbelasting.
Ter vergroting van de rechtszekerheid dient het bekostigingsbesluit te worden voorzien van enkele elementen die niet door de wet worden geëist, zoals enkele beleidsaanwijzingen, een aanduiding van de voorzieningen die zullen worden getroffen en een kostenbegroting die periodiek kan worden bijgesteld. De toerekening van kosten aan gebate percelen vindt plaats overeenkomstig de begroting van kosten en opbrengsten en op basis van de mate waarin de (bouw)gronden zijn gebaat bij de aanleg van de voorzieningen.
Verder dient het beleid van de gemeente bij het nemen van het bekostigingsbesluit te worden vastgelegd: eerst trachten zelf te verwerven, in gevallen waarin dat niet lukt trachten exploitatie-overeenkomsten tot stand te brengen en tenslotte, als er percelen overblijven die wel gebaat zijn door de voorzieningen, maar anders geen bijdrage zouden leveren in de kosten, het opleggen van baatbelasting.
Voor zover nodig kan de gemeente op basis van het bekostigingsbesluit een baatbelastingverordening vaststellen, waarin het ‘gebaat zijn’ wordt vastgesteld op de peildatum die in de verordening staat aangegeven. Het is van zeer groot belang dat binnen de grenzen van de bij het bekostigingsbesluit behorende tekening alle in de toekomst gebate percelen zijn betrokken. Is het gebied te groot, dan kan dat bij het maken van een baatbelastingverordening in beginsel nog worden gecorrigeerd. In de loop van de ontwikkeling van het plan zal duidelijk worden of er na gereedkomen van de aanleg van de voorzieningen van openbaar nut een baatbelastingverordening moet worden vastgesteld. Dit is gedurende twee jaar vanaf de datum van gereedkomen van de voorzieningen mogelijk.
In Artikel 5. is aangegeven op welke wijze de omslag van ‘baat’ over de gebate percelen plaatsvindt (profijtbeginsel). De rekeneenheid is een omslag naar vierkante meters (m2), gecorrigeerd naar ligging, toekomstige bestemming en objectieve gebruiksmogelijkheid. In geval er op deze wijze geen billijke omslag kan worden vastgesteld biedt de bepaling de mogelijkheid om dat op andere wijze te doen.
In Artikel 6. is de berekeningswijze aangegeven van de exploitatiebijdrage die de exploitant krachtens de exploitatie-overeenkomst zal moeten betalen. In geval strijd ontstaat over de toepassing van deze aanwijzing kan een commissie van deskundigen uitkomst bieden. Een bijzondere regeling is van toepassing indien de voorzieningen door de exploitant worden aangelegd.
De in Artikel 7. ten tonele gevoerde exploitatie-overeenkomst berust uiteraard op wilsovereenstemming. Noch de exploitant, noch de gemeente kan worden gedwongen om een dergelijke overeenkomst te sluiten. Komt een overeenkomst tot stand, dan dient die in overeenstemming te zijn met de exploitatieverordening en de daartoe met name gegeven elementen te bevatten.
Artikel 8. bevat de voorwaarden waaraan een exploitant moet voldoen die zelf een aanvraag indient tot het sluiten van een exploitatie-overeenkomst.
De weigeringsgronden, zoals opgenomen in Artikel 9., zijn niet uitputtend. De rechtszekerheid vereist echter bij weigering een duidelijke motivatie. De opgenomen gronden moeten worden gezien als een ondersteuning bij deze motiveringseis. Op het moment dat medewerking aan het sluiten van een exploitatie-overeenkomst wordt geweigerd, kan ook geen medewerking meer worden verleend aan het treffen van voorzieningen van openbaar nut binnen het eigendomsgebied van de exploitant.
Artikel 10.geeft een tweetal mogelijkheden om de beslissing aan te houden.
In Artikel 11. wordt voldaan aan de eis van de wet, dat geen baatbelasting mag worden geheven, als er sprake is van kostenverhaal op andere wijze, hetzij middels gronduitgifte, dan wel middels het sluiten van een exploitatie-overeenkomst. Hiermee wordt voorkomen dat een betrokkene twee keer een bijdrage betaalt.
In Artikel 12. geeft een afwijkingsmogelijkheid aan voor gevallen waarin sprake is van de aanleg van voorzieningen van ondergeschikt belang.
De overgangs- en slotbepalingen in de Artikelen 13., 14. en 15. spreken voor zich.