| Organisatie | Oostzaan |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Verordening VROM Starterslening gemeente Oostzaan |
| Citeertitel | Verordening VROM Starterslening gemeente Oostzaan |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 16-05-2012 | nieuwe regeling | 07-05-2012 Kompas, 15 mei 2012 | - |
Hoofdstuk 1 – Begripsbepalingen
In deze verordening wordt verstaan onder :
Gemeenterekening VROM Starterslening : de rekening die de gemeente bij SVn aanhoudt en waaruit op grond van de deelnemingsovereenkomst met SVn, VROM Startersleningen kunnen worden toegekend en waarin, voor wat betreft het gemeentelijk leningdeel, rente en de aflossingen over deze leningen worden teruggestort;
Huishouden : de aanvrager dan wel de aanvrager en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner die een gezamenlijke huishouding zal dan wel zullen gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen; er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren;
Hoofdstuk 2 – Algemene bepalingen
Op deze verordening is de deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Oostzaan en de SVn van toepassing.
Hoofdstuk 3 – Toepassingsbereik
Deze verordening is uitsluitend van toepassing op leningsaanvragen:
van studerende kinderen van in de gemeente Oostzaan woonachtige verblijfsgerechtigde ouders, die zich na vertrek vanwege de studie zich opnieuw in de gemeente Oostzaan willen vestigen en voorafgaande aan de studie tenminste 3 aaneengesloten jaren stonden ingeschreven in de Gemeentelijke Basisadministratie van de gemeente Oostzaan;
Hoofdstuk 4 – Aanvraag, toekennen en verstrekken Starterslening
Hoofdstuk 6 – Hardheidsclausules, slot- en overgangsbepalingen
Indien bij overtreding van de bepalingen in deze verordening de aanvrager verschoonbaar is, kan het college besluiten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk achterwege te laten.
Het college is bevoegd in gevallen, waarin de toepassing van deze verordening naar haar oordeel leidt tot een bijzondere hardheid, onbillijkheid en/of onredelijkheid ten opzichte van de aanvrager, af te wijken van deze verordening ten gunste van de aanvrager.
Artikel 17 Vervallen oude regels
De Verordening VROM Starterslening (vastgesteld door de gemeenteraad op 2 juli 2007) komt met de inwerkingtreding van deze verordening te vervallen.
Aldus besloten in de openbare vergadering van de Raad van de gemeente Oostzaan,
gehouden op 23 april 2012
de griffier, de voorzitter,
Achtergronden Oostzaanse VROM Startersregeling
In deze bijlage wordt de startersregeling nader toegelicht. Allereerst wordt de keuze voor deelname aan de startersregeling van de Stichting Stimuleringsfonds Nederlandse Gemeenten uitgelegd. Vervolgens worden de specifiek voor gemeente Oostzaan voorgestelde uitgangspunten beargumenteerd. Daarna is de effectiviteit van de startersregeling aangegeven. Tot slot volgt een voorbeeldberekening en de samenvatting.
1. Waarom SVn-startersregeling?
De Stichting Stimuleringsfonds Volkshuis vesting Nederlandse gemeenten (SVn) beheert voor deelnemende gemeenten verschillende fondsen. Ook de gemeente Oostzaan is een deelnemer van SVn. Eén van deze fondsen is voor het verstrekken van Startersleningen. Het gaat hier om een landelijke regeling, waarbij de uitvoering en de voorwaarden per gemeente verschillen. Gemeenten openen een fonds bij SVn voor startersleningen. SVn verstrekt namens de gemeente de startersleningen.
De Starterslening overbrugt het verschil tussen de verwervingskosten van de woning en het bedrag, dat de starter maximaal kan lenen volgende de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).Het is een tweede hypotheek; een annuïteitenlening met een looptijd van 30 jaar. Zij is de eerste driejaar aflossingsvrij en renteloos. Na drie jaar wordt eventuele inkomensruimte gebruikt om rente en af lossing te voldoen. Rente en af lossing vloeien terug in het fonds, zodat de gelden weer opnieuw ingezet kunnen worden. Voor de uitvoering betaal t de gemeente aan SVn 0,5% per jaar over het totaalbedrag dat aan schulden uitstaat. De gemeente opent een fonds bij het SVn en stort het benodigde bedrag in dit fonds. Het fonds blijft eigendom van de gemeente. Zover gelden niet uitgezet zijn voor leningen, kan de gemeente het budget op ieder moment weer opnemen. De gemeente bepaalt zelf de voorwaarden waaronder een starter een lening kan aanvragen, zoals doelgroep, maximale koopprijs, woningcategorie etc. .
Rente (met uitzondering van de eerste drie jaar van de lening) en aflossing vloeien altijd weer terug naar de gemeente. Uiterlijk na 30 jaar ontvangt de gemeente het gehele bedrag weer terug. Ervaring van SVn in de afgelopen jaren is dat na 3 jaar ca. 50% van de leningenvolledig worden afgelost en zodoende opnieuw door de gemeente kan worden ingezet .
-Bedrag dat starters gaan lenen, dient vooraf door de gemeente gestort te worden in het fonds.
2. Uitgangspunten SVn-startersregeling
Een gemeente die deelneemt aan de SVn-startersregeling kan zelf een aantal uitgangspunten voor startersleningen kiezen. Hieronder worden de specifiek voorgestelde uitgangspunten en voorwaarden voor de SVn-startersregeling in gemeente Oostzaan beschreven. Achtereenvolgens worden behandeld: woningen, starterslening en doelgroep. Alle genoemde uitgangspunten zijn in overleg met de SVn specifiek voor de Oostzaanse situatie besproken. SVn kan geheel instemmen met de voorgestelde gemeentelijke uitgangspunten.
Het toepassingsbereik van de lening wordt gekoppeld aan de meest actuele NHG normen. De NHG grens is in 2009 tijdelijk verhoogd van € 265.000 naar € 350.000. Vanaf 1 juli 2012 tot 1 juli 2014 wordt deze grens jaarlijks stapsgewijs verlaagd tot het oorspronkelijke niveau van € 265.000. Hiermee wordt de bovengrens van het toepassingsbereik ook automatisch naar dit niveau teruggebracht. Dit bedrag is de totale koopsom van de woning (verwervingskosten) en valt onder verwijzing naar de woonvisie in de categorie ‘middelduur’. Hierdoor blijft het mogelijk om ook een ruimere eengezinskoopwoning te verwerven. Dit kan een positief effect opleveren vanuit het oogpunt van bevordering van de doorstroming (vanuit een huurwoning).
Zowel nieuwbouw- als bestaande koopwoningen
Gezien het ( toekomstig) aanbod van nieuwbouwkoopwoningen en het huidige aanwezige ruime aanbod van bestaande koopwoningen is het niet raadzaam enkel nieuwbouwkoopwoningen in aanmerking te laten komen.
Voorgesteld wordt om het maximale bedrag dat geleend kan worden op
€ 39.750 vast te stel len. Hiermee kan maximaal 15% van de maximale verwervingskosten worden gefinancierd. Met een maximale lening van
€ 39.750 is de starterslening voldoende groot om het aanbod substantieel beter bereikbaar te maken voor starters. Uit ervaring met de SVn-startersregeling bi j andere gemeenten blijkt dat gemiddeld tegen de 90% van het maximale lening wordt geleend. In het Oostzaanse voorstel betekent dit dat de gemiddelde grootte van de lening ca. € 35.000 zal bedragen. Dit is ook het gemiddelde bedrag, dat de SVn als starterslening verstrekt .
Aan de doelgroep die van de Oostzaanse startersregeling gebruik kan gaan maken, worden de volgende voorwaarden voorgesteld:
-Starters, welke minimaal een jaar in deze gemeente woonachtig zijn en niet eerder eenkoopwoning in eigendom hebben gehad;
-naar Oostzaan terugkerende studerende kinderen, waarvan ouders hier nog wonen envoorafgaande aan de studie tenminste 3 aaneengesloten jaren in Oostzaan woonachtig zijn geweest.
In totaal kan met het uitstaande budget van € 406.112,96 voorzien worden in ca. 10-12Startersleningen.
3b. Ontvangsten uit rente en aflossing
In de eerste drie jaar van een starterslening zijn inkomsten uit rente en aflossing niet te verwachten, omdat de lening in deze jaren voor de starter geheel renteloos en aflossingsvrij is. Na deze drie jaar vindt een inkomenstoets plaats, waarna afhankelijk van de draagkracht rente en aflossing worden betaald. Ervaring van SVn in de afgelopen jaren is dat ongeveer de helft van de leningen na drie jaar geheel wordt afgelost . Hierbij moet opgemerkt worden dat de verwachting van SVn mede het gevolg is van de dalende renteontwikkeling in de afgelopen jaren. Door deze renteontwikkelling kozen veel starters ervoor de starterslening in zijn geheel af te lossen en onder te brengen bij een andere hypotheek.
De uitgezette leningen ontvangt de gemeente altijd (uiterlijk na 30 jaar ) weer terug. Bij verkoop van de woning wordt de restantschuld in zijn geheel afgelost . Ook een eventuele restantschuld na 30 jaar wordt in één keer volledig afgelost. Zekerheid van af lossing voor de gemeente bestaat doordat de lening verplicht onder Nationale Hypotheek Garantie bij het Waarborgfonds Eigen Woningen valt. Inkomsten uit rente en aflossing kunnen opnieuw worden ingezet voor startersleningen. Hierdoor kan met het investeringsbudget samen met de bijdrage van VROM de regeling voor langere tijd worden aangeboden.
3c. Bewaking en eventuele bijstelling
In 2007 is er € 500.000 in het fonds gestort. Het resterende budget is per 31-12-2011 € 406.112,96. Startersleningen kunnen worden aangeboden zover het saldo in de gemeenterekening c.q. het fonds bij SVn toereikend is. De aanvragen voor startersleningen worden in volgorde van indieningsdatum behandeld.
De noodzakelijke beheerskosten die SVn in rekening brengt bedraagt 0,5% over het totale budget van uitgezet te leningen. Deze beheerskosten worden jaarlijks in mindering gebracht op de gemeenterekening bij SVn. Over het saldo op de gemeenterekening bij SVn wordt rente bijgeschreven overeenkomstig de rente van de maand kasgeld deposi to BNG.
Starters kunnen bij gemeente, makelaars, banken of andere tussenpersonen informatie verkrijgen over de startersregeling. Daarnaast wordt de regeling regelmatig bekend gemaakt door publicaties etc..
Aanvragen worden ingediend bij SVn. Alle uit voerende werkzaamheden zoals controle inkomensgegevens worden door SVn uitgevoerd. De gemeente ondertekent en verstuurt alleen de toewijzingsbrief per starterslening. SVn houdt de gemeente op de hoogte van de voortgang van het budget .
Medio 2013, zal een evaluatie plaatsvinden. Naar aanleiding van de opgedane ervaringen kan eventueel bijstelling van de regeling en budget plaatsvinden.
4. Voorbeeldberekening Starterslening SVn
Een tweepersoonshuishouden voldoet aan de criteria, zoals vastgelegd in de verordening VROM starterslening voor gemeente Oostzaan. Het gezamenlijke inkomen bedraagt € 35.000 en het beschikbare eigen vermogen is € 0. Zij kopen een bestaande woning voor € 152.777 k.k.. De bijkomende kosten bedragen 8 % van de koopsom wat resulteert in een totale koopsom van € 165.000 (verwervingskosten).
Bij een rente van 4,9 % kan dit huishouden – volgens de NHG (juli 2010) – maximaal€ 133.333 lenen bij de 1e geldgever. Het verschil tussen de maximale 1e hypotheek en de totale koop/aanneemsom van de woning bedraagt € 31.667. Dit is het bedrag van de Starterslening.
Voorgesteld wordt een regeling voor startersleningen met de volgende uitgangspunten: