CVDR165601_1Nieuwe landgoederen gemeente NunspeetnlregelingNunspeet2018-04-17Nunspeetniet bekendNieuwe landgoederenOnbekendgemeenteraadruimtelijke ordening, verkeer en vervoer2010-01-28De tekst in dit document is vrij van auteursrecht en databankrecht2010-01-28nieuwe regelingNieuwe landgoederen gemeente NunspeetGeen.Geen.Nieuwe landgoederen gemeente NunspeetHoofdstuk1Nieuw HoofdstukHoofdstuk2Inhoud1 Eisen en randvoorwaarden................................................................................................... 21.1 Inleiding ............................................................................................................................... 21.2 Algemeen uitgangspunt....................................................................................................... 21.3 Waar mogelijk...................................................................................................................... 22 Deelgebieden......................................................................................................................... 32.1 Inleiding ............................................................................................................................... 32.2 Omgeving Elspeet ............................................................................................................... 32.3 Omgeving Vierhouten.......................................................................................................... 42.4 Omgeving Nunspeet - Hulshorst ......................................................................................... 52.5 Omgeving Nunspeet noord ................................................................................................. 63 Kader...................................................................................................................................... 64 Stappenplan nieuw landgoed............................................................................................... 74.1 Stappenplan ........................................................................................................................ 74.2 Bestemmingsplan................................................................................................................ 9Hoofdstuk1Eisen en randvoorwaardenParagraaf1.1InleidingHet college heeft gesteld dat zij een beleid zou ontwikkelen voor nieuwe landgoederen. Dezenotitie geeft aan welke randvoorwaarden de gemeente Nunspeet stelt aan de ontwikkeling vannieuwe landgoederen en welke procedure doorlopen dient te worden om tot een succesvolle ontwikkelingte komen.Paragraaf1.2Algemeen uitgangspuntNieuwe landgoederen zijn bedoeld om een bijdrage te leveren aan de instandhouding en inrichtingvan het buitengebied. Hierbij kan worden gedacht aan een aanzienlijke bijdrage op het gebiedvan landschap, recreatie, natuur en water. In ruil voor deze bijdrage mag de landgoedontwikkelaareen woonhuis van allure bouwen. Afhankelijk van de grootte van het landgoed en debijdrage aan gebiedsontwikkeling kan er een woonhuis van allure worden gevestigd van maximaal3 wooneenheden per eenheid.In Hoofdstuk 3 zijn de randvoorwaarden verder uitgewerkt.Paragraaf1.3Waar mogelijkNieuwe landgoederen kunnen alleen worden gevestigd in gebieden die geen bijzondere streekplanstatuszoals ‘Ecologische hoofdstructuur – natuur’ of ‘Waardevol landschap – open gebied’,hebben. In onderstaande figuur is met geel aangegeven waar nieuwe landgoederen mogelijk zijn.Kaart landgoederen uit streekplan Gelderland (paragraaf 2.8)Hoofdstuk2DeelgebiedenParagraaf2.1InleidingOp basis van de landgoedkaart uit het streekplan worden vier deelgebieden onderscheiden teweten: omgeving Elspeet, omgeving Vierhouten, omgeving Nunspeet-Hulshorst en omgevingNunspeet noord. Per deelgebied wordt een luchtfoto weergegeven en wordt ingegaan op de mogelijkheidom een landgoed te vestigen. De gearceerde gebieden op de luchtfoto zijn gebiedendie zijn aangewezen als ‘Ecologische hoofdstructuur – natuur’ of als ‘Waardevol landschap –open gebied’. In deze gebieden is het vanwege provinciaal beleid niet mogelijk om met gebruikmakingvan de nieuwe landgoederenregeling een landhuis van allure op te richten.Paragraaf2.2Omgeving ElspeetHet gebied op de deelkaart dat niet is gearceerd, komt in aanmerking als zoekgebied voor devestiging van nieuwe landgoederen.De nieuwe landgoederen zullen hier een bijdrage dienen te leveren aan de recreatieve voorzieningen(wandel- en fietspaden) rondom Elspeet. Verder dienen nieuwe landgoederen te wordeningezet als versterking of herstel van het landschap. De aanleg van bos kan het contrast tussende historisch gegroeide nederzettingstructuur met bouwlandcomplexen en het landschap versterkenmaar er dient zeer spaarzaam te worden omgesprongen met de aanleg van extra bos. Belangrijkis dat zichtlijnen, lanen en open plekken dient te leiden tot een aantrekkelijk gebied watzich onderscheidt van het bestaande bos.Paragraaf2.3Omgeving VierhoutenHet gebied op de deelkaart dat niet is gearceerd, komt in aanmerking als zoekgebied voor devestiging van nieuwe landgoederen.Het blijkt dat er maar een beperkt open gebied rondom Vierhouten resteert. Dit open gebied dientbehouden te worden en moet niet verder worden ingevuld met bos, beplantingstructuren en nieuwebebouwing. Nieuwe landgoederen zijn hier alleen gewenst als het initiatief uitgaat van opwaarderingvan bestaande bebouwing (bijvoorbeeld VAB beleid) en de openheid van het gebiedgewaarborgd blijft.Paragraaf2.4Omgeving Nunspeet - HulshorstHet gebied op de deelkaart dat niet is gearceerd, komt in aanmerking als zoekgebied voor devestiging van nieuwe landgoederen.Uitgangspunt voor deze zone is dat nieuwe landgoederen naast de algemene doelen een bijdrageleveren aan het uitloopgebied van de kernen Nunspeet en Hulshorst. Tevens kunnen errecreatieve verbindingen te worden gemaakt tussen lintbebouwing en het open gebied.Het gebied ten westen van de rode lijn behoort tot de Hierdense poort. Als gevolg van het beleidvoor de Hierdense poort zijn nieuwe landgoederen hier alleen gewenst als het initiatief uitgaat vanopwaardering van bestaande bebouwing (bijvoorbeeld VAB beleid) en de openheid van het gebiedgewaarborgd blijft.Gebruik van zichtlijnen richting het open landschap zijn een voorwaarde bij het ontwerp van hetNieuwe landgoed.Paragraaf2.5Omgeving Nunspeet noordHet gebied op de deelkaart dat niet is gearceerd komt in aanmerking als zoekgebied voor de vestigingvan nieuwe landgoederen.Grenzend aan Nunspeet is voorzien dat de nieuwe woonwijk Molenbeek wordt ontwikkeld enbedrijventerrein de Kolk. De smalle strook die door het gebied loopt van oost naar west en niet isgearceerd wordt de Rug van Wessinge genoemd. Landgoedvorming is hier mogelijk onder devolgende voorwaarde: het landhuis van allure kan worden gebouwd op de Rug van Wessinge. Detoevoeging van groen kan plaatsvinden in het gebied ten noorden en zuiden van deze strook.Uitgangspunt voor dit hele gebied is dat de openheid dient te worden behouden. Nieuwe landgoederendienen hier naast de algemene doelen een bijdrage te leveren aan het wandel- enfietspadennetwerk. Verder is het belangrijk dat de gronden waar mogelijk een landbouwkundigeinvulling krijgen (extensieve begrazing).Hoofdstuk3KaderNaar aanleiding van het provinciaal beleid zijn een aantal kaderstellende randvoorwaarden geformuleerddie hierna worden weergegeven;1) uitgangspunt voor de beoordeling van een principeverzoek is de bijdrage die het landgoedlevert aan landschap, recreatie, natuur en water, voor de beoordeling wordt bijlage1 als handleiding gebruikt;2) Conform streekplanbeleid dient minimaal 5 hectare van het nieuwe landgoed te wordeningericht als nieuwe natuur;3) er wordt terughoudend omgegaan met bebouwing; een woonhuis van allure met driewoonheden per landgoed behoort tot de mogelijkheden maar er dient door middel vaneen exploitatieopzet inzichtelijk te worden gemaakt dat er dan een forse bijdrage wordtgeleverd aan landschap, recreatie, natuur en water.4) er dient een totaalvisie te zijn inclusief inrichtingsplan, beeldkwaliteitplan en exploitatieopzet;5) de inrichting van nieuwe natuur wordt getoetst aan de natuurdoeltypen in het “GebiedsplanNatuur en Landschap Gelderland”.6) de bebouwing dient in beginsel een woonbestemmming te krijgen;7) het nieuwe landgoed moet gerangschikt kunnen worden onder de NSW (Natuurschoonwet).Door rangschikking wordt bereikt dat het landgoed gedurende zeer lange tijd instand wordt gehouden. De oppervlakte van het landgoed moet voor minimaal 30% bestaanuit bos of natuurterrein, dan wel een combinatie van die twee. Voor vrijstelling OZBis daarnaast vereist dat het landgoed bestaat uit 30% bos, dan wel 20% bos en voor deoverige 50% uit natuurterrein;8) er dient een privaatrechtelijke overeenkomst met kettingbeding te worden gesloten overde inrichting en het beheer van het landgoed;Hoofdstuk4Stappenplan nieuw landgoedEen initiatiefnemer dient altijd forse investeringen te plegen en de ervaring leert dat landgoedontwikkelingeen langdurig traject is. Mede ten behoeve van de initiatiefnemer is daarom een stappenplanontwikkeld dat zekerheid biedt aan zowel gemeente als initiatiefnemer. Van groot belangis dat wordt gerealiseerd dat het goed doorlopen van de eerste stappen het gemakkelijk maaktom de volgende stappen te doorlopen.Paragraaf4.1StappenplanVoordat een initiatiefnemer over kan gaan tot het daadwerkelijk realiseren van een nieuw landgoeddienen een aantal fasen te worden doorlopen. Globaal worden de volgende 5 fasen onderscheiden:Fase 1: principeverzoek en globaal programma van eisen;Fase 2: Gebiedsanalyse en definitief programma van eisen;Fase 3: Totaalvisie – Inrichtingsplan – Beeldkwaliteitplan – Exploitatieopzet;Fase 4: Anterieure overeenkomst herziening bestemmingsplan;Fase 5: Procedure bestemmingsplan.Fase 1In de eerste fase wordt door de initiatiefnemer een principeverzoek ingediend. Het principeverzoekwordt behandeld wanneer de volgende gegevens zijn opgenomen:- een globale omschrijving van het voornemen met betrekking tot te realiserenfuncties en inrichting;- een heldere en inzichtelijke omschrijving van de langdurige bijdrage die wordt geleverdaan landschap, recreatie, natuur en water.- een overzicht van het op de locatie betrekking hebbende relevante beleid(streekplan, landschapsontwikkelingsplan Nunspeet, natuurgebiedsplan)- de omvang en begrenzing van het nieuwe landgoed;- de functie van de nieuwe bebouwing;- de wijze van exploitatie/ bedrijfsvoering van het landgoed.Het principeverzoek wordt voorgelegd aan het college van Burgemeester en Wethouders, waarnaeen uitspraak over de kansrijkheid/ wenselijkheid van de beoogde landgoedontwikkeling wordtgedaan. Voor de beoordeling wordt bijlage 1 als handleiding gebruikt. Het college spreekt afhankelijkvan de gewenstheid de principebereidheid uit om medewerking te verlenen aan het initiatiefen geeft daarbij een beperkt en globaal programma van eisen aan.Fase 2Nadat het college de principebereidheid heeft uitgesproken, wordt aan de initiatiefnemer gevraagdeen gebiedsanalyse/-inventarisatie van het te ontwikkelen gebied op te stellen. In dit documentworden onderwerpen, zoals landschap, cultuurhistorie, natuur, water, occupatiepatroonen infrastructuur nader beschouwd. In de analyse wordt het gehele grondgebied van het nieuwelandgoed in relatie tot zijn omgeving bestudeerd. Een juiste en volledige analyse en inventarisatievormt een goede basis voor het opstellen van een inrichtingsplan.Na ambtelijke accordering van de gebiedsanalyse (afdeling ROV en OR) dient de initiatiefnemerin overleg met de gemeente een programma van eisen op te stellen, hierbij zal ook contact wordenopgenomen met de welstandscommissie voor wat betreft eisen aan de bebouwing op hetnieuwe landgoed.Op basis van het programma van eisen wordt door college en initiatiefnemer een wederzijdseintentieovereenkomst getekend. Deze intentieovereenkomst geeft de initiatiefnemer een bepaaldemate van zekerheid dat het landgoed, met hulp van de gemeente, daadwerkelijk gerealiseerd kanworden. Deze zekerheid is van belang omdat er dient te worden geïnvesteerd in onderzoeken,architecten etc.Fase 3Na het sluiten van de intentieovereenkomst dient de initiatiefnemer een totaalvisie op te stellen.De totaalvisie van een landgoed bestaat uit de volgende drie documenten:a. een inrichtingsplan;b. een beeldkwaliteitplan;c. en een exploitatieopzet.Hieronder vindt uiteenzetting plaats waar de drie deeldocumenten aan moeten voldoen. De documentenworden inhoudelijk getoetst aan de hier vermelde eisen.Ad a. inrichtingsplanHet inrichtingsplan geeft inzage in de totale omvang van het nieuwe landgoed; de situering van degebouwen, de functie van de gronden en de delen die publiek toegankelijk zijn. Daarnaast geefthet inrichtingsplan inzicht in de beplantingsvormen en de te realiseren natuurdoeltypen. De inrichtingvan nieuwe natuur mag niet strijdig zijn met het “Gebiedsplan Natuur en Landschap Gelderland”,maar de gemeentelijke kwaliteitseisen staan bij de inrichting voorop. Het inrichtingsplan ishet plan dat ruimtelijk gezien het meest relevant is. Voornamelijk op basis van dit plan zal eenontwerpbestemmingsplan worden opgesteld.Ad. b. beeldkwaliteitplan (inclusief bouwplan voor het hoofdgebouw)Het beeldkwaliteitplan geeft inzicht in de kwaliteit van het nieuwe landgoed en geeft aan op welkewijze (fysiek en architectonisch) de bebouwing deel gaat uitmaken van het gebied. De beoordelingvan het "woongebouw van allure" (één gebouw) zal mede aan de hand van het beeldkwaliteitplanplaatsvinden. Het beeldkwaliteitplan wordt door getoetst aan de welstandsnota. Regionaleverschijningsvormen en cultuurverleden dienen de inspiratiebron te zijn voor de vormgeving vangebouwen.Ad. c. exploitatieopzetUit de exploitatieopzet blijkt een duurzaam beheer en onderhoud van het gehele landgoed. Hierbijleveren de inkomsten uit de rode ontwikkeling, tezamen met mogelijke beheersovereenkomstende basis voor het duurzaam beheer. De exploitatie overeenkomst wordt aan de volgende eisengetoetst: Het nieuwe landgoed moet gerangschikt kunnen worden onder de NSW en de bouwwerkendienen de economische functie van het landgoed te ondersteunen.De totaalvisie wordt door de gemeente gecontroleerd en, na toetsing van de welstandscommissie,voorgelegd aan het college. Indien het college instemt met de totaalvisie kan worden overgegaantot de bestemmingsplanprocedure.Fase 4In het kader van de nieuwe WRO dient een anterieure overeenkomst te worden afgesloten. Indeze overeenkomst wordt vastgelegd welke onderzoeken dienen te worden aangeleverd, welkevoorzieningen worden aangelegd. Tevens worden afspraken over beheer en exploitatie van hetlandgoed vastgelegd.Alvorens de overeenkomst wordt afgesloten wordt de raadscommissie geïnformeerd over hetvoornemen van het college om een bestemmingsplanprocedure te starten voor de locatie.Fase 5Het in procedure brengen van het bestemmingsplan vangt aan na afsluiting van de privaatrechtelijkeovereenkomst en het indienen van een voorontwerpbestemmingsplan met onderzoeken doorinitiatiefnemer. Een dergelijke voorontwerpplan dient uit het oogpunt van volledigheid alle vergezeldte gaan van de vereiste onderzoen, het inrichtingsplan, een beeldkwaliteitplan, een bouwplanvoor een woongebouw, een bijbehorende exploitatieopzet en een privaatrechtelijke overeenkomstwaarmee inrichting en beheer worden afgedekt.De gemeente zal zich vervolgens inspannen voor de procedurele afwikkeling van het bestemmingsplan.Of het aangevraagde landgoed daadwerkelijk mogelijk wordt, is pas duidelijk nadat wettelijkeprocedures zijn doorlopen en overleg is gevoerd met o.a. provincie, waterschap en belanghebbenden.Het is aan te bevelen om het laatstgenoemde overleg naar voren te trekken in de procedure.Paragraaf4.2BestemmingsplanNieuwe landgoederen moeten in het bestemmingsplan geregeld worden. Een stedenbouwkundigbureau dient een bestemmingsplanherziening met een passende bestemmingsregeling op testellen. Het ligt voor de hand om hiervoor bij systematiek van het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied(met in acht neming van de RO-standaarden Svbp 2008) aan te sluiten. Deze systematieklaat zich als volgt samenvatten:Landgoederen worden met uitzondering van een aantal grote, reeds bestaande, landgoederenmet een dubbelbestemming “landgoed” niet apart bestemd.De woning of het wooncomplex krijgt de bestemming “Wonen” met een aanduiding “maximaalaantal wooneenheden”.Natuur- of bosgebied dat deel uitmaakt van het landgoed krijgt de bestemming “Natuur” respectievelijk“Bos”.Betrokken agrarische gronden krijgen vanwege het meer extensieve karakter en mogelijke groentoevoegingende bestemming “Agrarisch met waarden”.Indien het gebied een bepaalde bescherming geniet, zal die bescherming ook na de bestemmingswijzigingblijven gelden. Zo wordt bijvoorbeeld het reliëf, de beplantingsstructuur en deopenheid van “enkgronden” door het bestemmingsplan beschermd. Zeker gezien de openstellingverplichtingvan het landgoed zullen de diverse bestemmingen (extensief) recreatief medegebruikmogelijk moeten maken.