CVDR162817_1Bouwverordening Landsmeer 2012nlregelingLandsmeer2017-10-17LandsmeerKompas Regiokrant, 06-12-2011Bouwverordening Landsmeer 2012Woningwet, art. 8Bouwbesluit 2012Veegbesluitgemeenteraadvolkshuisvesting en woningbouw2011-11-29De tekst in dit document is vrij van auteursrecht en
databankrecht2012-04-01Nieuwe regeling2011-113Deze regeling vervangt de Bouwverordening Landsmeer 2010.Bouwverordening Landsmeer 2012De raad van de gemeente Landsmeer;gelezen het voorstel van het college van 11 oktober 2011;gelet op de artikel 8 van de Woningwet, het Bouwbesluit 2012 en het
Veegbesluit;gezien de ledenbrief van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, kenmerk
ECGR/U201101606 Lbr. 11/059, d.d. 20 september 2011;besluit vast te stellen de volgende verordening:Bouwverordening Landsmeer 20121.In deze verordening wordt verstaan onder:bevoegd gezag: bestuursorgaan, als bedoeld in de Woningwet, artikel
1, eerste lid, onderdeel e, dan wel, bij het ontbreken van een
bestuursorgaan als bedoeld in dit artikellid, het bevoegd
gezag;bouwbesluit: de algemene maatregel van bestuur als bedoeld in
artikel 2 van de Woningwet;bouwtoezicht: degenen, die ingevolge artikel 92, tweede lid, van de
Woningwet in samenhang met artikel 5.10 van de Wet algemene
bepalingen omgevingsrecht belast zijn met het bouw- en
woningtoezicht;bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal
of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct
hetzij indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect
steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te
functioneren;gebruiksoppervlakte: de gebruiksoppervlakte als bedoeld in het
Bouwbesluit;hoogte van de weg: de hoogte van de weg zoals die door of namens het
bevoegd gezag is vastgesteld;NEN: een door de Stichting Nederlands Normalisatie-Instituut
uitgegeven norm;NVN: een door de Stichting Nederlands Normalisatie-Instituut
uitgegeven voornorm;Omgevingsvergunning voor het bouwen: vergunning voor een
bouwactiviteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, van
de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;straatpeil:
voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de
weg grenst de hoogte van de weg ter plaatse van die
hoofdtoegang;
voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan
de weg grenst de hoogte van het terrein ter plaatse van die
hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
weg: alle voor het openbaar rij- of ander verkeer openstaande wegen
of paden daaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de
tot de wegen of paden behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan
de wegen liggende en als zodanig aangeduide parkeerterreinen.2. In deze verordening wordt mede verstaan onder:bouwwerk: een gedeelte van een bouwwerk;gebouw: een gedeelte van een gebouw.Voor de toepassing van deze verordening geldt als indeling van de
gemeente:
het gebied binnen de bebouwde kom;
het gebied buiten de bebouwde kom.
1.Het onderzoek betreffende de bodemgesteldheid als bedoeld in
artikel 8, vierde lid, van de Woningwet bestaat uit:
de resultaten van een recent milieuhygiënisch
bodemonderzoek verricht volgens NEN 5740, uitgave 2009,
in overeenstemming met het onderzoeksprotocol dat volgt
uit figuur;
vervallen;
Indien op basis van het vooronderzoek aanleiding bestaat
te veronderstellen dat asbest, daaronder mede begrepen
asbestvezels, -deeltjes of –stof, in de bodem aanwezig
is, vindt het onderzoek mede plaats op de wijze als
voorzien in NEN 5707, uitgave 2003.
2.De plicht tot het indienen van een onderzoeksrapport als bedoeld
in artikel 2.4, onder d van de Regeling omgevingsrecht geldt
niet indien het bouwen betrekking heeft op een bouwwerk dat naar
aard en omvang gelijk is aan een bouwwerk als genoemd in het
Besluit omgevingsrecht, artikelen 2 en 3 van bijlage II. Deze
verwijzing geldt niet voor de hoogtebepalingen in het Besluit
omgevingsrecht, artikelen 2 en 3 van bijlage II.3.Het bevoegd gezag staat een geheel of gedeeltelijk afwijken van
de plicht tot het indienen van een onderzoeksrapport bedoeld in
artikel 2.4, onder d, van de Regeling omgevingsrecht toe, indien
voor toepassing van artikel 2.4.1 bij het bevoegd gezag reeds
bruibare recente onderzoeksresultaten beschikbaar zijn. 4.Het bevoegd gezag kan een gedeeltelijk afwijken van de plicht
tot het indienen van een onderzoeksrapport als bedoeld in
artikel 2.5, onder d van de Regeling omgevingsrecht toestaan
voor een bouwwerk met een beperkte instandhoudingstermijn, als
bedoeld in artikel 2.23 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht
en artikel 5.16 van het Besluit omgevingsrecht, indien uit het
in NEN 5725, uitgave 2009, bedoelde vooronderzoek naar het
historisch gebruik en naar de bodemgesteldheid blijkt, dat de
locatie onverdacht is dan wel de gerezen verdenkingen een
volledig veldonderzoek volgens NEN 5740, uitgave 2009 niet
rechtvaardigen.Op een bodem die zodanig is verontreinigd dat schade of gevaar is te
verwachten voor de gezondheid van de gebruikers, mag niet worden
gebouwd voorzover dat bouwen betrekking heeft op een bouwwerk:
waarin voortdurend of nagenoeg voortdurend mensen zullen
verblijven;
voor het bouwen waarvan een omgevingsvergunning voor het
bouwen is vereist; en
dat de grond raakt, of
waarvan het bestaande, niet-wederrechtelijke
gebruik niet wordt gehandhaafd.
In afwijking van het bepaalde in artikel 2.4.1 en onverminderd het
bepaalde in artikel 2.4, onder d, van de Regeling omgevingsrecht,
kan het bevoegd gezag voorwaarden verbinden aan de
omgevingsvergunning voor het bouwen, in het geval zij op grond van
het in de Regeling omgevingsrecht bedoelde onderzoeksrapport en/of
andere bij hen bekende onderzoeksresultaten dan wel op grond van het
overeenkomstig het tweede lid van artikel 39 van de Wet
bodembescherming goedgekeurde saneringsplan bedoeld in artikel 39,
eerste lid, van die Wet van oordeel zijn, dat de bodem niet geschikt
is voor het beoogde doel maar door het stellen van voorwaarden
alsnog geschikt kan worden gemaakt.Terrein dat voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het
bouwen in aanmerking moet worden genomen mag niet nog eens bij de
verlening van een omgevingsvergunning voor het bouwen voor een ander
bouwwerk in aanmerking worden genomen. De voorgevelrooilijn is:
langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg
regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande
bebouwing:de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke,
zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels
van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig
beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg
geeft;
langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a
bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd:bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen
op 15 meter uit de as van de weg;bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op
10 meter uit de as van de weg.
Onverminderd het bepaalde in artikel 2.5.7 is het verboden een
bouwwerk, voor het bouwen waarvan een omgevingsvergunning is
vereist, te bouwen met overschrijding van de voorgevelrooilijn.Het verbod tot bouwen met overschrijding van de voorgevelrooilijn is
niet van toepassing op:
onderdelen van een omgevingsvergunning voor het bouwwerk,
voor het bouwen waarvan een omgevingsvergunning is vereist
die bij het afzonderlijk realiseren opgevat zouden moeten
worden als het aanbrengen van veranderingen bedoeld in
artikel 3, onder deel 7, van bijlage II bij het Besluit
omgevingsrecht;
andere onderdelen van een omgevingsvergunning voor het
bouwwerk, voor het bouwen waarvan een omgevingsvergunning is
vereist die bij het afzonderlijk realiseren niet vallen
onder de werking van de veranderingen bedoeld in artikel 3,
onderdeel 7, van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht,
te weten:
ondergrondse uitsteeksels, zoals
funderingsonderdelen, rioolleidingen en
rioolputten;
stoepen, stoeptreden en toegangsbruggen, mits zij
de grens van de weg met niet meer dan 0,3 m
overschrijden.
1. In afwijking van het verbod tot het bouwen met overschrijding
van de voorgevelrooilijn kan het bevoegd gezag de
omgevingsvergunning voor het bouwen verlenen voor:
ondergrondse bouwwerken zoals kelders, kelderkoekoeken
en kelderingangen, mits de bovenzijde daarvan niet hoger
gelegen is dan het straatpeil;
bouwwerken, geen gebouw zijnde, anders dan bedoeld in
artikel 2, onderdeel 9, 16 en 18 van bijlage II bij het
Besluit omgevingsrecht, die naar hun aard en bestemming
op een voor de voorgevelrooilijn gelegen erf toelaatbaar
zijn;
laadperrons, stoepen en stoeptreden, die de grens van
de weg overschrijden;
erkers, serres en andere uitbouwen, alsmede balkons en
galerijen, die de voorgevelrooilijn met niet meer dan
1,50 m overschrijden;
trappenhuizen, buitentrappen en liftschachten,
hijsinrichtingen en stortbuizen, alsmede andere luifels,
dakoverstekken, uitspringende schoorsteenwanden,
reclametoestellen en draagconstructies voor reclames dan
bedoeld zijn in artikel 2.5.7;
overbouwingen ten dienste van de verbinding tussen twee
bouwwerken.
bouwwerken aan of bij een monument – als bedoeld in de
Monumentenwet 1988 dan wel in de provinciale of
gemeentelijke monumentenverordening – voor zover zulks
niet bezwaarlijk is met het oog op de in
historisch-esthetisch opzicht gewenste aansluiting bij
het karakter van de bestaande omgeving.
2. Voor het bouwen boven een weg kan alleen afwijkingen worden
toegestaan, indien niet lager gebouwd wordt dan:4,20 m boven de hoogte van de rijweg, met inbegrip van een
strook van 0,50 m breedte ter weerszijden van die rijweg;2,20 m boven de hoogte van een ander deel van de weg;en dan nog voor zover de veiligheid van de gebruikers van de weg
niet in gevaar komt.In afwijking van het verbod tot het bouwen op de weg kan het bevoegd
gezag de omgevingsvergunning voor het bouwen verlenen voor:
gebouwen ten behoeve van een op het openbaar net
aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer,
het openbaar vervoer of het wegverkeer, anders dan bedoeld
in artikel 2, onderdeel 18, suba van bijlage II bij het
Besluit omgevingsrecht;
bouwwerken, geen gebouw zijnde, ten dienste van het
verkeer, de waterhuishouding, de energievoorziening of het
telecommunicatieverkeer, alsmede straatmeubilair, anders dan
bedoeld in artikel 2, onderdeel 18, sub b, c en d, van
bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht;
vrijstaande winkel- of reclamevitrines;
reclametoestellen en draagconstructies voor reclame;
andere omgevingsvergunning voor het bouwwerken, voor het
bouwen waarvan een omgevingsvergunning is vereist, die naar
hun aard en bestemming op de weg toelaatbaar zijn.
1. Een naar de weg gekeerd gevelvlak van een gebouw moet in de
voorgevelrooilijn zijn geplaatst.2. Het bepaalde in het eerste lid is niet van toepassing in:
de gevallen genoemd in artikel 2.5.7 en in die waarin
de afwijking genoemd in de artikelen 2.5.8 en 2.5.9 is
verleend;
in de gevallen genoemd in artikel 2.5.13 en in die
waarin de afwijking genoemd in artikel 2.5.14 is
verleend, voor zover het bouwwerk geheel achter de
achtergevelrooilijn is geplaatst;
in de gevallen, bedoeld in het derde lid.
3. Indien van wegen die elkaar kruisen of van een weg die een knik
maakt van 90 graden of minder, de tegenover elkaar liggende
voorgevelrooilijnen zich in beide wegen of zich vóór en na de
knik op onderlinge tussenafstanden van minder dan 3 meter
bevinden, moet de bebouwing op de hoeken – over een hoogte op
een dergelijke hoek van niet meer dan 4,2 meter boven straatpeil
– worden afgerond of afgeschuind, met dien verstande dat de
daardoor onbebouwd blijvende oppervlakte niet groter dan 2 m2
behoeft te zijn. 4. Het bevoegd gezag kan de omgevingsvergunning verlenen in
afwijking van het bepaalde in het eerste lid voor:
gebouwen behorende tot een complex van gebouwen;
gebouwen op handels- en industrieterreinen;
c vrijstaande enkele of dubbele eengezinshuizen;
bijgebouwen, anders dan de in artikel 2, onderdeel 3,
of artikel 3, onderdeel 1, van bijlage II bij het
Besluit omgevingsrecht bedoelde gebouwen;
gebouwen ten dienste van bodemcultuur en veeteelt,
pluimveeteelt daaronder begrepen, en de daarbijbehorende
woningen;
gedeelten van naar de weg gekeerde gevels;
gevallen, waarin de welstand bij het toestaan van de
afwijking is gebaat.
1. De achtergevelrooilijn is evenwijdig aan de voorgevelrooilijn
en bevindt zich:
in een aan alle zijden bebouwd of te bebouwen
driehoekig, vierhoekig of regelmatig veelhoekig bouwblok
op een afstand van de voorgevelrooilijn gelijk aan de
helft van de straal van de ingeschreven cirkel binnen de
voorgevelrooilijnen, doch op geen grotere afstand van de
voorgevelrooilijn dan 15 meter. Indien meer dan Eén
ingeschreven cirkel binnen de voorgevelrooilijnen kan
worden beschreven, geldt de grootste;
in een aan alle zijden bebouwd of te bebouwen bouwblok
van een andere dan onder a genoemde vorm op zodanige
afstand van de voorgevelrooilijn, bepaald op de wijze
als onder a bepaald, na herleiding van de vorm van het
bouwblok tot een of meer der onder a genoemde vormen,
voor zover zij op zich zelf of gezamenlijk de vorm van
het bouwblok het meest nabijkomen, doch op geen grotere
afstand van de voorgevelrooilijn dan 15 meter;
in een slechts aan drie zijden bebouwd of te bebouwen
rechthoekig bouwblok, langs deze drie zijden op een
afstand van de voorgevelrooilijn gelijk aan 1/4 van de
afstand tussen de voorgevelrooilijnen van de beide zich
tegenover elkaar bevindende bebouwde of te bebouwen
zijden van het bouwblok, doch op geen grotere afstand
van de voorgevelrooilijn dan 15 meter;
in een slechts aan twee tegenover elkaar gelegen zijden
bebouwd of te bebouwen rechthoekig bouwblok, langs deze
twee zijden op een afstand van de voorgevelrooilijn
gelijk aan 1/4 van de afstand tussen de
voorgevelrooilijnen van de beide zich tegenover elkaar
bevindende bebouwde of te bebouwen zijden van het
bouwblok, doch op geen grotere afstand van de
voorgevelrooilijn dan 15 meter;
in alle niet onder a tot en met d genoemde gevallen op
een afstand die wordt bepaald met inachtneming van de
beginselen, welke zijn neergelegd in a tot en met d van
dit lid, doch op geen grotere afstand van de
voorgevelrooilijn dan 15 meter.
2.Indien in een hoekbebouwing de elkaar snijdende
achtergevelrooilijnen een scherpe hoek vormen moeten de
achterzijden van die bebouwing – in het belang van de toetreding
van daglicht – over een afstand van ten minste 5 meter ter
weerszijden van bedoeld snijpunt ten minste 2 meter terugliggen
ten opzichte van beide achtergevelrooilijnen.3. Het bevoegd gezag kan de omgevingsvergunning verlenen in
afwijking van het bepaalde in het tweede lid, voor zover de
aard, de indeling en het gebruik van de gebouwen in de
hoekbebouwing dit toelaten. Onverminderd het bepaalde in artikel 2.5.13 is het verboden om
bouwwerken, voor het bouwen waarvan een omgevingsvergunning is
vereist te bouwen met overschrijding van de
achtergevelrooilijn.Het verbod tot bouwen met overschrijding van de achtergevelrooilijn
is niet van toepassing op:
buiten de bebouwde kom gelegen kassen en bouwwerken, geen
gebouwen zijnde, voor doeleinden van bodemcultuur en
veeteelt, pluimveeteelt daaronder begrepen;
buiten de bebouwde kom gelegen gebouwen, geen kassen
zijnde, voor doeleinden van bodemcultuur en veeteelt,
pluimveeteelt daaronder begrepen, indien de afstand tot de
zijdelingse grens van het erf ten minste 20 meter
bedraagt;
onderdelen van een bouwwerk, voor het bouwen waarvan een
omgevingsvergunning is vereist die bij het afzonderlijk
realiseren opgevat zouden moeten worden als een aan- of
uitbouw, voor het bouwen waarvan op grond van artikel 2,
onderdeel3, of artikel 3, onderdeel 1 van bijlage II bij het
Besluit omgevingsvergunning geen vergunning is vereist;
onderdelen van een bouwwerk, voor het bouwen waarvan een
omgevingsvergunning is vereist die bij het afzonderlijk
realiseren opgevat zouden moeten worden als het aanbrengen
van veranderingen, als bedoeld in de artikel 3, onderdeel 7
van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht;
andere onderdelen van een omgevingsvergunning voor het
bouwwerk, voor het bouwen waarvan een omgevingsvergunning is
vereist die bij het afzonderlijk realiseren niet vallen
onder de werking van artikel 3, onderdeel 7 van bijlage II
bij het Besluit omgevingsrecht:
ondergrondse uitsteeksels, zoals
funderingsonderdelen, rioolleidingen en
rioolputten;
terrassen, bordessen en bordestreden;
antennes, anders dan bedoeld in artikel 2, onderdeel 15 en
17 van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht.
In afwijking van het verbod tot het bouwen met overschrijding van de
achtergevelrooilijn kan het bevoegd gezag de omgevingsvergunning
voor het bouwen verlenen voor:
buiten de bebouwde kom gelegen gebouwen, geen kassen zijnde,
voor doeleinden van bodemcultuur en veeteelt, pluimveeteelt
daaronder begrepen, waarvan de afstand tot de zijdelingse
grens van het erf minder dan 20 meter bedraagt;
binnen de bebouwde kom gelegen kassen;
vrijstaande enkele of dubbele eengezinshuizen;
gebouwen op een terrein waarvan twee tegenover elkaar
liggende zijden grenzen aan wegen, aan een weg en een
openbaar water, aan een weg en een spoorweg of aan een weg
en een plantsoen en welk terrein slechts aan één van die
zijden mag worden bebouwd;
gebouwen op binnenterreinen, mits hiervan de
bereikbaarheid, als bedoeld in de artikelen 2.5.3 en 2.5.4,
is verzekerd;
bijgebouwen, die niet vallen onder artikel 2, onderdeel 3,
of artikel 3, onderdeel 1, van bijlage II van het Besluit
omgevingsrecht;
gebouwen in een bouwstrook of bouwblok, geheel of
overwegend handels- of industrieterrein omvattend;
bouwwerken, geen gebouw zijnde, voor het bouwen waarvan een
omgevingsvergunning is vereist;
ondergrondse bouwwerken, zoals kelders, kelderkoekoeken en
kelderingangen, mits de bovenzijde daarvan niet hoger is
gelegen dan de hoogte van het terrein ter plaatse bij
voltooiing van de bouw;
erkers en overige uitbouwen, anders dan de uitbouwen die
vallen onder artikel 2, onderdeel 3, of artikel 3, onderdeel
1, van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht;
trappenhuizen, buitentrappen en liftschachten,
hijsinrichtingen en stortbuizen, balkons en veranda’s,
alsmede andere luifels, afdaken, dakoverstekken,
uitspringende schoorsteenwanden, terrassen en bordessen dan
bedoeld zijn in artikel 2.5.13;
bouwwerken aan of bij een monument – als bedoeld in de
Monumentenwet 1988 dan wel in de provinciale of
gemeentelijke monumentenverordening – voor zover zulks niet
bezwaarlijk is om de in historisch-esthetisch opzicht
gewenste aansluiting te verkrijgen bij het karakter van de
bestaande omgeving.
1. Bij een woning of woongebouw moet een erf aanwezig zijn dat ten
minste een strook grond omvat die:
over de volle breedte van het gebouw aansluit aan de
achtergevel, en
voor wat betreft het achter het gebouw gelegen deel dat
is begrepen tussen het verlengde van de zijgevels, een
diepte heeft van ten minste 5 meter.
2. De maat genoemd in het eerste lid, moet worden gemeten haaks op
de achtergevelrooilijn en vanuit het verst achterwaarts gelegen
deel van het gebouw. Daarbij moeten de onderdelen van dat
gebouw, bedoeld in artikel 2.5.13, en de balkons en veranda’s
buiten beschouwing blijven. 3. Het bevoegd gezag kan de ongevingsvergunning verlenen in
afwijking van:
het eerste lid, wat de aanwezigheid van het erf
betreft, indien de gelijkstraats gelegen bouwlaag niet
tot bewoning bestemd is;
het eerste lid, indien aan één van de volgende
voorwaarden wordt voldaan:
een gunstige, andere indeling van het erf is
aanwezig;
het gebouw zal zijn gelegen op een terrein
waarvan twee tegenover elkaar liggende zijden
grenzen aan wegen, aan een weg en een openbaar
water, aan een weg en een spoorweg of aan een weg
en een plantsoen, mits dat terrein slechts aan één
van die zijden mag worden bebouwd en tevens een
erf van redelijke afmetingen tot stand wordt
gebracht;
bij het vergroten van een gebouw dat niet aan
de bepalingen voor te bouwen woningen en
woongebouwen van het Bouwbesluit voldoet, wordt de
bestaande toestand verbeterd.
1. Achter een gebouw, waarvan geen deel tot woning, anders dan als
dienstwoning is bestemd, moet een bij het gebouw behorend erf
aanwezig zijn ter diepte van ten minste 2 meter achter het verst
achterwaarts gelegen deel van het gebouw en over de volle
breedte daarvan.2. Het bevoegd gezag kan de omgevingsvergunning verlenen in
afwijking van het bepaalde in het eerste lid:
indien ligging en bestemming van het gebouw hiervoor
geen beletsel vormen;
indien, voor zover nodig, afwijking is toegestaan van
het verbod tot overschrijding van de
achtergevelrooilijn.
1. De zijdelingse begrenzing van een bouwwerk moet ten opzichte
van de zijdelingse grens van het erf zodanig zijn gelegen dat
tussen dat bouwwerk en de op het aangrenzende erf aanwezige
bebouwing geen tussenruimten ontstaan die:
vanaf de hoogte van het erf tot 2,2 meter daarboven
minder dan 1 meter breed zijn;
niet toegankelijk zijn.
2. Het bevoegd gezag kan de omgevingsvergunning verlenen in
afwijking van het bepaalde in het eerste lid, indien voldoende
mogelijkheid aanwezig is voor reiniging en onderhoud van de vrij
te laten ruimte.1.Erf- en terreinafscheidingen, anders dan bedoeld in artikel 2,
onderdeel 12 van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht, zijn
niet toegelaten.2. Het bevoegd gezag kan de omgevingsvergunning verlenen in
afwijking van het bepaalde in het eerste lid in het belang van
het af te scheiden erf of terrein.1. Binnen een strook van 6 meter ter weerszijden van voor
stroomgeleiding bestemde draden van bovengrondse
hoogspanningslijnen mogen zich geen delen bevinden van andere
bouwwerken, voor het bouwen waarvan een omgevingsvergunning is
vereist dan die welke deel uitmaken van de hoogspanningslijn.
Bij het bepalen van deze afstand moet rekening worden gehouden
met het uitzwaaien van de draden ten gevolge van de wind. Onder
hoogspanningslijn wordt in dit artikel verstaan een lijn met een
nominale elektrische spanning van 1.000 volt of meer.2. Binnen een strook van 6 meter ter weerszijden van een
ondergrondse hoofdtransportleiding mogen geen bouwwerken, voor
het bouwen waarvan een omgevingsvergunning is vereist worden
gebouwd.3. Het bevoegd gezag kan de omgevingsvergunning verlenen in
afwijking van:
het bepaalde in het eerste lid voor wat betreft de
afstand van 6 meter, indien de elektrische spanning van
de hoogspanningslijn daarvoor geen bezwaar
oplevert;
het bepaalde in het tweede lid voor wat betreft de
afstand van 6 meter, indien daartegen met het oog op de
veilige en ongestoorde ligging van de leiding geen
bezwaar bestaat.
1. Onverminderd het bepaalde in artikel 2.5.24 bedraagt de
maximale hoogte van een bouwwerk, voor het bouwen waarvan een
omgevingsvergunning is vereist in het vlak door de
voorgevelrooilijn 1 meter, vermeerderd met:
in de bebouwde kom éénmaal de afstand tussen de
voorgevelrooilijnen langs de desbetreffende weg;
buiten de bebouwde kom 0,75 maal de afstand tussen de
voorgevelrooilijnen langs de desbetreffende weg.
2. Het bepaalde in het eerste lid is niet van toepassing op
hoekbebouwing aan wegen, waarvan de afstand tussen de
voorgevelrooilijnen onderling verschilt, in welk geval aan de
zijde van de smalle weg tot de hoogte welke aan de brede weg is
toegelaten, mag worden gebouwd over een lengte van de hoek af
gelijk aan de afstand tussen de voorgevelrooilijn van de smalle
weg, doch over geen grotere lengte dan 15 meter.3. De in het eerste lid bedoelde afstand wordt gemeten haaks op de
desbetreffende voorgevelrooilijn in het midden van de breedte
van het bouwwerk of de projectie daarvan op de
voorgevelrooilijn.4. Indien aan de overzijde van de weg een voorgevelrooilijn
ontbreekt geldt ter bepaling van de grootste toegelaten hoogte,
bedoeld in het eerste lid, de dichtst bij gelegen
tegenoverliggende rooilijn.5.Indien de tegenoverliggende rooilijn plaatselijk is onderbroken
geldt ter plaatse van die onderbreking de verst verwijderde van
de beide ter weerszijden van de onderbreking voorkomende
rooilijnen.2.5.21Toegelaten hoogte in de achtergevelrooilijn1. Onverminderd het bepaalde in artikel 2.5.24 bedraagt de
maximale hoogte van een bouwwerk, voor het bouwen waarvan een
omgevingsvergunning is vereist in het vlak door de
achtergevelrooilijn 1 meter, vermeerderd met:
in de bebouwde kom éénmaal de afstand tot de
tegenoverliggende achtergevelrooilijn in hetzelfde
bouwblok;
buiten de bebouwde kom 0,75 maal de afstand tot de
tegenoverliggende achtergevelrooilijn in hetzelfde
bouwblok.
2. De in het eerste lid bedoelde afstand wordt gemeten haaks op de
achtergevelrooilijn ter plaatse van het bouwwerk.Indien de te beschouwen achtergevelrooilijnen niet evenwijdig
lopen, wordt voor elke 5 meter breedte van de achterzijde van
het bouwwerk uitgegaan van de gemiddelde afstand tussen de
achtergevelrooilijnen.Indien een tegenoverliggende achtergevelrooilijn ontbreekt,
wordt gemeten tot de dichtstbijzijnde tegenover de
achtergevelrooilijn gelegen voorgevelrooilijn.3. In afwijking van het bepaalde in het eerste lid mag de maximale
hoogte van een bouwwerk in het vlak door de achtergevelrooilijn
niet meer bedragen dan de maximale hoogte in de aangrenzende 5
meter van een aanliggende achtergevelrooilijn in hetzelfde
bouwblok.4. Indien het terrein achter de achtergevelrooilijn lager dan
straatpeil ligt, moet de in het eerste lid bedoelde hoogte
worden verminderd met een maat, gelijk aan het verschil tussen
het straatpeil en het peil van het onderhavige terrein ter
plaatse van de achtertoegang bij voltooiing van de bouw. 1.Indien op een kruising van wegen de achtergevels van de
bebouwing, gelegen aan de ene weg, doorgebouwd zijn tot aan de
voorgevelrooilijn van de andere weg en bovendien in die
achtergevels ramen aanwezig zijn, dan bedraagt – onverminderd
het bepaalde in artikel 2.5.24 – de maximale hoogte van de
zijgevel van het eerste bouwwerk aan laatstgenoemde weg nabij de
hoek ten hoogste 1,5 maal de afstand van deze zijgevel tot de
achtergevelrooilijn die bij de eerstgenoemde weg behoort. Deze
afstand moet op dezelfde wijze worden bepaald als beschreven is
in artikel 2.5.21, tweede lid, voor de bepaling van de afstand
tussen twee achtergevelrooilijnen. 2.Het bevoegd gezag kan de omgevingsvergunning verlenen in
afwijking van het bepaalde in het eerste lid, mits de zijgevel
niet hoger is dan de voorgevel. 1. Onverminderd het bepaalde in artikel 2.5.24 mag een bouwwerk,
voor het bouwen waarvan een omgevingsvergunning is vereist
tussen de voor- en de achtergevelrooilijn niet hoger reiken dan
tot de vlakken die de verticale vlakken door de
voorgevelrooilijn en door de achtergevelrooilijn snijden op de –
krachtens de artikelen 2.5.20 en 2.5.21 – maximale bouwhoogte en
die met het horizontale vlak een hoek vormen van:
45 graden in de bebouwde kom;
37 graden buiten de bebouwde kom.
2. Indien een bouwwerk nabij een kruising van wegen een zijgevel
heeft die gelegen is tegenover een achtergevelrooilijn in
hetzelfde bouwblok, mag dit bouwwerk bovendien niet hoger reiken
dan tot het vlak dat het verticale vlak door die zijgevel snijdt
ter hoogte van de – krachtens artikel 2.5.22 – maximale
bouwhoogte en dat met het horizontale vlak een hoek vormt van 56
graden. 1. De hoogte van een bouwwerk, voor het bouwen waarvan een
omgevingsvergunning is vereist mag niet meer bedragen dan 15
meter.2.Indien het bouwwerk aan meer dan een weg grenst en deze wegen op
verschillende hoogten liggen, geldt de hoogte ten opzichte van
de laagst gelegen weg. 1.De hoogte van een bouwwerk dat met een ingevolge artikel 2.5.3
of artikel 2.5.14 toegestane afwijking wordt opgericht op een
niet aan een weg grenzend terrein, mag niet meer bedragen dan
2,70 meter met dien verstande dat – uitgaande van een goothoogte
van genoemde maat – daarboven een zadeldak met hellingen van ten
hoogste 45 graden toegelaten is.2.Het bevoegd gezag kan de omgevingsvergunning verlenen in
afwijking van het bepaalde in het eerste lid, indien de aard en
de ligging van de omringende bebouwing hiervoor geen beletsel
vormen.1.De hoogte van een bouwwerk of van een gevel of van een ander
buitenvlak van een bouwwerk moet worden gemeten ten opzichte van
straatpeil. 2.De hoogte van gevels die geen horizontale beëindiging hebben,
moet worden bepaald door de oppervlakte te delen door de
breedte. Plaatselijke verhogingen, als bedoeld in artikel
2.5.27, onder d, en artikel 2.5.28, onder h, i, j en k, moeten –
voor zover zij de maximale hoogte overschrijden – buiten
beschouwing worden gelaten. Het bepaalde in artikel 2.5.20, eerste lid, artikel 2.5.21, eerste
en derde lid, artikel 2.5.22, eerste lid, artikel 2.5.23 en artikel
2.5.24 is niet van toepassing op:
onderdelen van een bouwwerk, voor het bouwen waarvan een
omgevingsvergunning is vereist die bij het afzonderlijk
realiseren opgevat zouden moeten worden als het aanbrengen
van veranderingen, als bedoeld in artikel 3, onderdeel 7 van
bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht;
het gedeeltelijk vernieuwen of veranderen van bouwwerken,
anders dan het aanbrengen van veranderingen, als bedoeld in
artikel 3, onderdeel 7 van bijlage II bij het Besluit
omgevingsrecht;
topgevels in het verticale vlak, gaande door de
voorgevelrooilijn of de achtergevelrooilijn, mits zij niet
breder zijn dan 6 meter en mits de geveloppervlakte, over de
breedte van de topgevel gemeten, niet groter is dan het
product van de breedte van de topgevel en de maximale
bouwhoogte ter plaatse;
plaatselijke verhogingen met geen grotere breedte dan 0,60
meter.
In afwijking van het verbod tot het bouwen met overschrijding van de
toegelaten bouwhoogte als bedoeld in de artikelen 2.5.20, eerste
lid, 2.5.21, eerste en derde lid, 2.5.22, eerste lid, 2.5.23 en
2.5.24 kan het bevoegd gezag de omgevingsvergunning voor het bouwen
verlenen voor:
gebouwen voor openbaar nut, scholen, kerken, schouwburgen en
andere gebouwen bestemd voor het houden van bijeenkomsten en
vergaderingen;
gebouwen bestemd voor woon-, kantoor- of winkeldoeleinden,
indien de welstand bij het toestaan van de afwijking is
gebaat;
gebouwen bestemd voor het uitoefenen van een bedrijf op een
handels- en industrieterrein;
agrarische bedrijfsgebouwen;
het geheel of gedeeltelijk veranderen of vergroten van een
bouwwerk, anders dan bedoeld in artikel 3, onderdeel 7 van
bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht, en indien:
de bestaande belendende gebouwen de maximale
bouwhoogte overschrijden en de welstand bij het
toestaan van de afwijking is gebaat;
bij het overschrijden van bestaande uitwendige
hoogteafmetingen andere hoogteafmetingen kleiner
worden dan de bestaande;
bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van het
verkeer, de waterhuishouding, de energievoorziening of het
telecommunicatieverkeer, anders dan bedoeld in artikel 2,
onderdeel 16 en 18 van bijlage II bij het Besluit
omgevingsrecht;
topgevels, breder dan 6 meter en gevelverhogingen van
soortgelijke aard;
plaatselijke verhogingen met een grotere breedte dan 0,60
meter;
dakvensters, mits buitenwerks gemeten de breedte niet meer
dan 1,75 meter, de hoogte niet meer dan 1,5 meter, de
onderlinge afstand niet minder dan 3 meter en de afstand tot
de erfscheiding niet minder dan 1,5 meter bedraagt. Deze
laatste voorwaarde geldt niet voor gekoppelde dakvensters,
die tot verschillende gebouwen behoren;
draagconstructies voor een reclame;
vrijstaande schoorstenen;
bouwwerken op een monument – als bedoeld in de
Monumentenwet 1988 dan wel in de provinciale of
gemeentelijke monumentenverordening – voor zover zulks niet
bezwaarlijk is om de in historisch-esthetisch opzicht
gewenste aansluiting te verkrijgen bij het karakter van de
bestaande omgeving.
In andere gevallen dan bedoeld in de artikelen 2.5.8, 2.5.14
en 2.5.28, kan het bevoegd gezag afwijken van de verboden
tot bouwen met overschrijding van de voor- en van de
achtergevelrooilijn, en van het verbod tot bouwen met
overschrijding van de maximale bouwhoogte, indien:
er voor het betreffende gebied geen bestemmingsplan
of beheersverordening of projectbesluit van kracht
is;
geen van de aanhoudingsgronden zoals genoemd in
artikel 3.3 van de Wet algemene bepalingen
omgevingsrecht van toepassing is;
de activiteit in overeenstemming is met in
voorbereiding zijnd toekomstig ruimtelijk
beleid;
de activiteit niet in strijd is met een goede
ruimtelijke ordening, en de motivering van het
besluit een goede ruimtelijke onderbouwing
bevat.
1. Indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe
aanleiding geeft, moet ten behoeve van het parkeren of stallen
van auto’s in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of
onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat
bij dat gebouw behoort. Deze ruimte mag niet overbemeten zijn,
gelet op het gebruik of de bewoning van het gebouw, waarbij
rekening moet worden gehouden met de eventuele bereikbaarheid
per openbaar vervoer.2. De in het eerste lid bedoelde ruimte voor het parkeren van
auto’s moet afmetingen hebben die zijn afgestemd op gangbare
personenauto’s.Aan deze eis wordt geacht te zijn voldaan:
indien de afmetingen van bedoelde parkeerruimten zijn
voor langsparkeren ten minste 1,80 m bij 5,00 m en ten
hoogste 3,25 m bij 6,00 m bedragen;
indien de afmetingen van een gereserveerde
parkeerruimte voor een gehandicapte – voorzover die
ruimte niet in de lengterichting aan een trottoir grenst
– ten minste 3,50 m bij 5,00 m bedragen;
3. Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te
verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van
goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien
aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde
terrein dat bij dat gebouw behoort.4. Het bevoegd gezag kan de omgevingsvergunning verlenen in
afwijking van het bepaalde in het eerste en het derde lid:
indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere
omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of
stallingruimte, dan wel laad- of losruimte wordt
voorzien.
1.De advisering over redelijke eisen van welstand is opgedragen aan de
welstandscommissie.2.De welstandscommissie adviseert over de welstandsaspecten van
aanvragen voor een omgevingsvergunning voor het bouwen. De
welstandscommissie baseert haar advies op de in de welstandsnota en
in het reglement van orde genoemde werkwijze.1.De welstandscommissie bestaat uit een voorzitter, een
architectsecretaris en ten minste één lid, waarvan ten minste twee
leden deskundig zijn op het gebied van architectuur, ruimtelijke
kwaliteit dan wel cultuurhistorie.2.Voor de voorzitter, architectsecretaris en leden worden
plaatsvervangers aangewezen die hen bij afwezigheid kunnen
vervangen.3.De welstandscommissie kan slechts adviezen uitbrengen indien ten
minste drie leden aanwezig zijn en waarvan ten minste twee leden
beschikken over deskundigheid op het gebied van welstand. 4.De voorzitter en leden van de welstandscommissie zijn onafhankelijk
ten opzichte van het gemeentebestuur.5.Indien de aard van een te beoordelen plan dan wel het beleid daartoe
aanleiding geeft, kunnen het bevoegd gezag en de welstandscommissie
in overleg treden over de mogelijkheid om op ad hoc of permanente
basis een adviseur aan de commissie toe te voegen.6.De welstandscommissie wordt bijgestaan door een door het bevoegd
gezag benoemde ambtelijk plantoelichter c.q. die fungeert als
dagelijks aanspreekpunt voor de commissie.7.De welstandscommissie wordt ondersteunt door een door de commissie
benoemde commissieassistent.De welstandscommissie stelt jaarlijks een verslag op van haar
werkzaamheden voor de gemeenteraad, waarin ten minste aan de orde komt:
op welke wijze toepassing is gegeven aan de welstandscriteria
uit de welstandsnota;
de werkwijze van de welstandscommissie;
op welke wijze uitwerking is gegeven aan de openbaarheid van
vergaderen;
de aard van de beoordeelde plannen;
de bijzondere projecten.
De welstandscommissie kan in haar jaarverslag aanbevelingen doen ten
aanzien van het gemeentelijk ruimtelijk kwaliteitsbeleid in het algemeen
en de aanpassing van de gemeentelijke welstandsnota in het
bijzonder.1.De welstandscommissie brengt het advies over de aanvraag om een
omgevingsvergunning voor het bouwen uit binnen vier weken nadat door
of namens het bevoegd gezag daarom is verzocht.2.De welstandscommissie brengt het advies over de aanvraag om een
omgevingsvergunning voor het bouwen, indien deze vergunning
betrekking heeft op een deel van eenproject of een gefaseerde
aanvraag betreft, uit binnen drie weken nadat door of namens
burgmeester en wethouders daarom is verzocht.3.Het bevoegd gezag kan in hun verzoek om advies de welstandscommissie
een langere termijn dan genoemd in de bovengenoemde leden van dit
artikel geven voor het uitbrengen van het welstandsadvies. Een
langere termijn kan door het bevoegd gezag worden gegeven indien de
termijn van afdoening van de aanvraag is verlengd met toepassing van
artikel 3.9, tweede lid van de Wet algemene bepalingen
omgevngsrecht.1 De behandeling van bouwplannen door of onder verantwoordelijkheid van
de welstandscommissie is openbaar. De agenda voor de vergadering van de
welstandscommissie wordt tijdig bekendgemaakt in een van overheidswege
uitgegeven blad of een dag-, nieuws- of huis-aan-huisblad, dan wel op
een andere geschikte wijze. Indien het bevoegd gezag – al dan niet op
verzoek van de aanvrager – een verzoek doen tot niet-openbare
behandeling, dan dienen het bevoegd gezag daaraan klemmende redenen op
grond van artikel 10 van de Wet openbaarheid van bestuur ten grondslag
te leggen. De openbaarheid geldt zowel voor de beraadslagingen, de
beoordeling als de adviezen.2 Indien de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen hierom
bij het indienen van de aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen
heeft verzocht, wordt deze door of namens de welstandscommissie in staat
gesteld tot het geven van een toelichting op het bouwplan.3 In het geval dat het bouwplan in de vergadering van de commissie wordt
behandeld en een verzoek tot het geven van een toelichting is gedaan,
dient de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een
uitnodiging te ontvangen voor de vergadering van de commissie, waarin de
aanvraag wordt behandeld.1.De welstandscommissie kan de advisering over een aanvraag om advies,
in afwijking van artikel 9.2, onder verantwoordelijkheid van de
commissie overlaten aan een of meerdere daartoe aangewezen leden.
Het aangewezen lid of de aangewezen leden adviseren over bouwplannen
waarvan volgens hen het oordeel van de welstandscommissie als bekend
mag worden verondersteld.2.In geval van twijfel wordt het bouwplan alsnog voorgelegd aan de
welstandscommissie.1.De welstandscommissie adviseert en motiveert haar advies
schriftelijk.2.Zodra het advies wordt uitgebracht, wordt het door of namens het
bevoegd gezag gevoegd bij de aanvraag om een omgevingsvergunning
voor het bouwen.Het bevoegd gezag is bevoegd om rekening te houden met de herziening en
vervanging van de NEN-normen, voornormen, praktijkrichtlijnen en andere
voorschriften waarnaar in deze verordening – of in de bij deze
verordening behorende bijlagen – wordt verwezen, indien de bevoegde
instantie de betrokken norm, voornorm, praktijkrichtlijn of het
voorschrift heeft herzien of vervangen en die herziening of vervanging
heeft gepubliceerd.Op een aanvraag om bouwvergunning, ontheffing of toestemming anderszins,
die is ingediend vóór het tijdstip waarop de Bouwverordening Landsmeer
2012 van kracht wordt en waarop op genoemd tijdstip nog niet is
beschikt, zijn de bepalingen van de bouwverordening van toepassing,
zoals die luidden vóór de Bouwverordening Landsmeer 2012, tenzij de
aanvrager de wens te kennen geeft dat de gewijzigde bepalingen worden
toegepast.
De bouwverordening Landsmeer 2012 treedt inwerking op het
tijdstip waarop het Bouwbesluit 2012 in werking treedt.
Deze verordening wordt twee jaar na inwerkingtreding
geëvalueerd.
3 Bij de inwerkingtreding van deze verordening vervalt: de
bouwverordening Landsmeer 2010, vastgesteld bij raadsbesluit
d.d. 28 juni 2011.
Deze verordening kan worden aangehaald als ‘bouwverordening
Landsmeer 2012’.
1(vervallen)2(vervallen)3(vervallen)4(vervallen)5(vervallen)6(vervallen)7(vervallen)8(vervallen)9reglement van orde van de welstandscommissie In dit reglement van orde van de welstandscommissie van Landsmeer wordt de
werkwijze van de commissie omschreven. Dit reglement stoelt op de artikelen 9.1
t/m 9.9 van de bouwverordening 2003. I. Hoofdstukken1. de welstandscommissie artikelen 1 t/m 9 2. de werkwijze van de welstandscommissie artikelen 10 t/m 18 3. het bevoegd gezag artikelen 19 t/m 23 4. ondersteuning van de welstandscommissie artikelen 24 t/m 26 5. vergaderorde artikelen 27 t/m 31Hoofdstuk 1. de welstandscommissieArtikel 1 Onafhankelijkheid
De welstandscommissie is een door de gemeenteraad benoemde
onafhankelijke commissie die aan het bevoegd gezag advies uitbrengt ten
aanzien van de vraag of het uiterlijk of de plaatsing van een bouwwerk
of standplaats, waarvoor een aanvraag om omgevingsvergunning voor het
bouwen is ingediend, in strijd is met redelijke eisen van welstand.
De welstandscommissie voert haar taken uit in onafhankelijkheid.
De welstandscommissie is beleidsmatig gebonden aan het gemeentelijk
welstandsbeleid en baseert haar advies op de in de welstandsnota
genoemde welstandscriteria.
Artikel 2 TaakomschrijvingDe welstandscommissie is belast met wettelijk verplichte en niet-wettelijk
verplichte taken. De wettelijk verplichte taken worden uitgevoerd op grond van
de Woningwet en de bouwverordening Landsmeer.Wettelijk verplichte taken:
De welstandscommissie adviseert het bevoegd gezag over de
welstandsaspecten van aanvragen voor omgevingsvergunning voor het
bouwen.
De welstandscommissie legt de gemeenteraad eenmaal per jaar een verslag
voor van de door haar verrichte werkzaamheden.
Niet-wettelijk verplichte taken:
De welstandscommissie brengt op verzoek van het bevoegd gezag advies uit
over de welstandsaspecten van in voorbereiding zijnde
bestemmingsplannen, stedenbouwkundige plannen en andere relevante
beleidsstukken.
De welstandscommissie overlegt met de betrokken ambtelijke afdelingen,
het bevoegd gezag en de gemeenteraad over het opstellen van
welstandscriteria en welstandsbeleid.
De welstandscommissie levert op verzoek van het bevoegd gezag een
bijdrage aan het bevorderen van de openbaarheid van het
welstandstoezicht, het maatschappelijk draagvlak voor welstandstoezicht
en het stimuleren van de discussie over ruimtelijke kwaliteit in de
gemeente.
De welstandscommissie draagt zorg voor regelmatig overleg met het
bevoegd gezag en signaleert daarbij gevraagd en ongevraagd
stedenbouwkundige en architectonische ontwikkelingen die van belang zijn
voor de ruimtelijke kwaliteit in de gemeente.
Artikel 3 Profielschets van alle commissieleden
De leden van de welstandscommissie, waaronder begrepen de
architectsecretaris en de plaatsvervangende leden, moeten geïnteresseerd
zijn in Landsmeer en de gemeente kennen of willen leren kennen.
De leden van de welstandscommissie zijn bereid zich te verdiepen in het
ruimtelijk kwaliteitsbeleid in brede zin van de gemeente en baseren zich
bij de beoordeling van bouwplannen uitsluitend op de welstandscriteria
zoals opgenomen in de gemeentelijke welstandsnota.
Tenminste twee leden van de welstandscommissie moeten in staat zijn
bouwplantekeningen te lezen en cultureel besef en kennis hebben van de
(geschiedenis van de) bouwkunst.
De leden van de welstandscommissie zijn onpartijdig, dat betekent dat
zij geen persoonlijk belang mogen hebben bij de door het bevoegd gezag
te nemen beslissingen en dat zij hun taak niet met vooringenomenheid
mogen vervullen.
De leden van de welstandscommissie mogen geen professionele opdrachten
aanvaarden en uitvoeren binnen de gemeente.
De leden van de welstandscommissie moeten in staat zijn hun oordeel
begrijpelijk te verwoorden, met respect voor allen die bij de advisering
een rol spelen. Dit vraagt van alle commissieleden zekere communicatieve
vaardigheden.
De leden van de welstandscommissie hebben een geheimhoudingsplicht
inzake de aan hen voorgelegde plannen en beleidsdocumenten.
Artikel 4 Profielschets van de (plaatsvervangend) voorzitter
De voorzitter is verantwoordelijk voor het functioneren van de
welstandscommissie en bewaakt de deugdelijkheid van de
welstandsadvisering in brede zin.
De voorzitter geeft leiding aan de vergadering en bewaakt de voortgang
van de agenda. In de discussies draagt hij of zij er zorg voor dat alle
commissieleden hun mening voldoende naar voren kunnen brengen. Na de
discussie geeft de voorzitter een korte, heldere samenvatting van het
uit te brengen advies, als basis voor de schriftelijke uitwerking.
De voorzitter treedt op als gastheer of –vrouw voor de planindieners,
ontwerpers en andere bezoekers.
De voorzitter organiseert met de commissie een jaarlijkse, inhoudelijke
evaluatie van de werkzaamheden en heeft hiertoe tenminste eenmaal per
jaar een evaluerend overleg met de portefeuillehouder. De uitkomsten van
het evaluatiegesprek wordt opgenomen in het jaarverslag van de
welstandscommissie.
De voorzitter onderhoudt de contacten met de pers en andere
belangstellenden. Bij een persgesprek is altijd een bij het
welstandstoezicht betrokken derde aanwezig.
Artikel 5 BenoemingsprocedureDe voorzitter, plaatsvervangend voorzitter, leden en plaatsvervangende leden en
de architectsecretaris en diens plaatsvervanger van de welstandscommissie worden
benoemd en ontslagen door de gemeenteraad. Artikel 6 Zittingsduur
Benoemingen gelden voor een periode van drie jaar met een mogelijkheid
tot herbenoeming voor een periode van nog eens drie jaar. Omwille van de
continuïteit van de welstandsadvisering worden de leden van de
welstandscommissie in beginsel benoemd en herbenoemd in een alternerend
systeem.
De leden en voorzitter die op 1 januari 2003 ten minste twee jaar
zitting hebben in de welstandscommissie kunnen nog ten hoogste drie jaar
na die datum benoemd blijven in de commissie. 3. Door de voorzitter
wordt een rooster van aftreden bijgehouden. De gemeenteraad maakt zes
maanden voor het verstrijken van een benoemingstermijn zijn voornemens
voor de nieuwe benoemingstermijn kenbaar aan het desbetreffende lid en
aan de welstandscommissie.
Artikel 7 Voortijdige beëindiging van de benoeming van
commissieleden
De leden van de welstandscommissie kunnen ten allen tijde kenbaar maken
hun benoeming te willen beëindigen. Zij geven hiervan schriftelijk en
drie maanden van te voren kennis aan de gemeenteraad.
De gemeenteraad kan in voorkomende gevallen, de benoeming van een
voorzitter, een lid, een architectsecretaris of van alle leden van de
welstandscommissie voortijdig beëindigen, wanneer het betreffende
commissielid of de betreffende commissieleden naar zijn oordeel niet
naar behoren functioneert of functioneren.
Artikel 8 Mandaat namens de welstandscommissie
De welstandscommissie kan één of meer van haar leden schriftelijk
mandateren om bepaalde taken uit te voeren. De gemandateerde voert de
taak uit onder verantwoordelijkheid en namens de commissie, wat moet
blijken uit bijvoorbeeld de ondertekening.
Eén van de taken die door de welstandscommissie aan één of meer van haar
leden kunnen worden gemandateerd is het uitbrengen van het
welstandsadvies voor bouwplannen waar de mening van de
welstandscommissie als bekend mag worden verondersteld. De gemandateerde
heeft hierbij een beperkt mandaat, dat wil zeggen dat alleen positieve
adviezen kunnen worden gegeven. Plannen waarmee het gemandateerde
commissielid niet akkoord kan gaan, worden alsnog in de plenaire
commissie behandeld.
Eén van de taken die door de welstandscommissie aan één of meer van haar
leden kunnen worden gemandateerd is het voeren van vooroverleg met de
planindieners en/of ontwerpers. Dit kan zelfstandig gebeuren dan wel
door deelname in een ‘kwaliteitsteam’. Bij het gemandateerd vooroverleg
moet altijd minstens eenmaal een welstandsbeoordeling door de plenaire
commissie plaatsvinden. Daarbij doet de gemandateerde verslag van wat er
tijdens het vooroverleg (namens de commissie) is besproken en besloten.
De commissie geeft daarna, binnen dit kader haar oordeel.
Voor behandeling van bouwplannen onder mandaat gelden verder dezelfde
reglementen als voor behandeling van bouwplannen door de plenaire
commissie.
Artikel 9 Jaarverslag
De welstandscommissie stelt ter uitvoering van artikel 12b lid 3
Woningwet juncto artikel 9 lid 4 van de bouwverordening jaarlijks voor
de gemeenteraad een verslag op van haar werkzaamheden, genoemd het
‘jaarverslag’.
In dit jaarverslag komt ten minste aan de orde op welke wijze de
welstandscommissie toepassing heeft gegeven aan de in artikel 9 lid 4
genoemde aspecten:
op welke wijze toepassing is gegeven aan de in de gemeentelijke
welstandsnota opgenomen welstandscriteria;
de werkwijze van de welstandscommissie;
op welke wijze uitwerking gegeven is aan de openbaarheid van
vergaderen;
de bijzondere projecten
Het jaarverslag signaleert waar de welstandsnota als beleidskader
voldoende dan wel onvoldoende houvast heeft kunnen bieden bij de
welstandsbeoordeling en geeft aan waarom in specifieke gevallen is
afgeweken van het vastgestelde beleid.
De welstandscommissie kan in haar verslag aanbeveling doen ten aanzien
van het ruimtelijk kwaliteitsbeleid in het algemeen en het
welstandsbeleid in het bijzonder.
Het verslagjaar loopt van juni tot juni. Het jaarverslag wordt jaarlijks
in juli aangeboden aan het college van het bevoegd gezag die de raad zal
verzoeken dit verslag te agenderen omstreeks de maanden augustus of
september.
Bespreking van het jaarverslag in de commissie grondgebiedzaken c.q. de
gemeenteraad wordt gecombineerd met de jaarlijks op te stellen
rapportage over de uitvoering van het welstandstoezicht door het bevoegd
gezag.
Hoofdstuk 2 werkwijze van de commissie.Artikel 10 Bekendmaking van de agendaDe data, het tijdstip en de locatie van de welstandsvergaderingen worden ter
kennis gesteld van de lokale pers en gepubliceerd in de voorlichtingsrubriek van
de gemeente. Artikel 11 Inhoud van het advies
Het welstandsadvies geeft aan of het uiterlijk en de plaatsing van een
bouwwerk of een standplaats, zowel op zichzelf als in relatie tot zijn
omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, al dan niet in strijd
is met redelijke eisen van welstand, uitsluitend te beoordelen aan de
hand van de criteria zoals opgenomen in de welstandsnota.
Het welstandsadvies is niet gericht op zaken die geen betrekking hebben
op het welstandstoezicht.
Het welstandsadvies kan worden gecombineerd met suggesties voor beleid
of procedurele zaken die naar mening van de commissie in acht genomen
zouden moeten worden. Deze suggesties zijn vrijblijvend en staan
duidelijk los van de conclusie van het welstandsadvies zelf.
Het welstandsadvies mag nooit zodanig zijn geformuleerd dat één der
betrokkenen zich daardoor beledigd of in goede naam of eer aangetast kan
voelen.
Artikel 12 Conclusie van het advies
Het welstandsadvies kan de volgende conclusies hebben:
Akkoord: Het plan voldoet naar mening van de welstandscommissie volgens
de van toepassing zijnde welstandscriteria aan redelijke eisen van
welstand. Dit advies kan worden gecombineerd met suggesties om het plan
op een (nog) hoger niveau te tillen. Deze suggesties zijn vrijblijvend
en staan duidelijk los van de conclusie van het welstandsadvies zelf.
Niet akkoord tenzij wordt voldaan aan de opmerkingen: Het plan voldoet
naar mening van de welstandscommissie volgens de van toepassing zijnde
welstandscriteria niet aan redelijke eisen van welstand, tenzij het op
ondergeschikte punten wordt aangepast. Deze punten worden ondubbelzinnig
genotuleerd of op de tekening aangegeven. De ambtelijk plantoelichter
nodigt daarna de planindiener uit om binnen de wettelijke
afhandelingtermijn een aangepast plan in te dienen dat vervolgens door
een gemandateerde ambtenaar (in geval van een lichte omgevingsvergunning
voor het bouwen) dan wel een gemandateerd lid van de welstandscommissie
(in geval van een reguliere omgevingsvergunning voor het bouwen) wordt
beoordeeld.
Niet akkoord: Het plan voldoet naar mening van de welstandscommissie
volgens de van toepassing zijnde welstandscriteria niet aan redelijke
eisen van welstand. Dit betekent dat ingrijpende wijzigingen in het
planconcept of de uitwerking van het ontwerp noodzakelijk zijn.
Artikel 13 Schriftelijke motivering
De welstandscommissie adviseert en motiveert haar advies schriftelijk.
Bij positieve advisering kan een expliciete motivering in eerste
instantie achterwege blijven, tenzij het bevoegd gezag daarom verzoeken
of er een bezwaar tegen het bouwplan wordt ingediend.
Een positief advies wordt altijd schriftelijk gemotiveerd als er sprake
is van een bijzondere situatie waarbij wordt geadviseerd om een plan, in
afwijking van de van toepassing zijnde gebiedsgerichte c.q.
objectgerichte welstandscriteria, goed te keuren
Elk welstandsadvies bestaat uit:
Een beknopte karakteristiek van het bouwplan en zijn omgeving
Indien van toepassing: kort chronologisch overzicht van eerdere
planbeoordelingen
Indien van toepassing: een beknopt verslag van een
plantoelichting door de planindieners en/of de ontwerper
Een verwijzing naar de bij de beoordeling toegepaste
welstandscriteria
Het welstandsadvies
Bij een negatief advies de motivering daarvan
Indien van toepassing: aanbevelingen of suggesties van de
welstandscommissie.
Artikel 14 Vooroverleg over principeaanvraag
De gemeente biedt de mogelijkheid om, voorafgaand aan het indienen van
een omgevingsvergunning voor het bouwen, door middel van het indienen
van een principeaanvraag vooroverleg te plegen met de welstandscommissie
dan wel een namens haar gemandateerd lid, over de interpretatie van de
welstandscriteria in het concrete geval van het bouwplan.
Dit vooroverleg kan in principe pas starten nadat duidelijkheid bestaat
over de planologische aanvaardbaarheid van het plan.
De welstandscommissie dan wel het namens haar gemandateerd lid draagt
uiterste zorg voor consistente beoordelingen in de verschillende
planfasen.
Het vooroverleg vindt in principe niet plaats in het openbaar, tenzij de
planindieners, het bevoegd gezag en de welstandscommissie van mening
zijn dat openbare behandeling geen belangen schaadt en de transparantie
van het welstandstoezicht ten goede komt.
Van het vooroverleg wordt altijd verslag gemaakt, dat met de besproken
bescheiden wordt opgenomen in het dossier. De welstandscommissie dan wel
het namens haar gemandateerde lid geeft aan in welke fase het plan werd
beoordeeld.
Artikel 15 Advisering over plannen betreffende een beschermd monument
Indien voor een omgevingsvergunning voor het bouwen ook een activiteit
monumenten benodigd is, vindt advisering op grond van artikel 11 van de
Monumentenwet plaats geïntegreerd met de advisering op grond van artikel 12 van
de Woningwet. De gemeente heeft de welstandscommissie en de monumentencommissie
juridisch geïntegreerd zodat deze commissie de bevoegdheid heeft te adviseren op
grond van de Monumentenwet en de Woningwet. De commissie brengt een integraal
advies uit, waarin echter een duidelijke scheiding is aangebracht tussen het
welstandsadvies en het advies ten aanzien van de monumentenvergunning. Artikel 16 Advisering bij plannen onder supervisieDe gemeente kan voor bepaalde (nieuw te ontwikkelen) gebieden een supervisor
aanstellen met als taak de ruimtelijke kwaliteit te stimuleren en planindieners
en ontwerpers in de vroege fasen van de planvorming reeds te informeren en te
begeleiden. Artikel 17 Advisering bij plannen na een ontwerpwedstrijd
Bij een ontwerpwedstrijd of een ontwikkelingscompetitie worden de
inzendingen beoordeeld door een speciaal aangewezen jury of
beoordelingscommissie. Dit kan nooit de welstandscommissie als zodanig
zijn. Een lid van de welstandscommissie kan wel op persoonlijke titel
worden aangewezen als lid van een jury of beoordelingscommissie.
De inzendingen van een ontwerpwedstrijd of een ontwikkelingscompetitie
kunnen als principeaanvraag voor advies worden voorgelegd aan de
welstandscommissie. Hierbij geldt de werkwijze zoals beschreven in dit
reglement van orde.
De gemeente zal stimuleren dat in het wedstrijdprogramma in samenhang
met de stedenbouwkundige randvoorwaarden ook expliciete
welstandscriteria worden opgenomen, meestal als uitwerking van de
welstandscriteria uit de welstandsnota.
Artikel 18 Advisering over ruimtelijke plannen en beleidsnota’s
De welstandscommissie brengt op verzoek van het bevoegd gezag advies uit
over de welstandsaspecten van in voorbereiding zijnde
bestemmingsplannen, stedenbouwkundige plannen en andere relevante
beleidsstukken.
In haar advies beperkt de welstandscommissie zich tot de raakvlakken van
het betreffende plan of de nota met het welstandstoezicht. De
welstandscommissie onderzoekt de consequenties van het plan of de nota
voor het welstandstoezicht, signaleert eventuele tegenstrijdigheden of
hiaten in relatie tot het welstandsbeleid.
Hoofdstuk 3. het bevoegd gezag Artikel 19 Welstandsoordeel van het bevoegd gezag
De bestuurlijke verantwoordelijkheid voor de afgifte van de
omgevingsvergunning voor het bouwen ligt bij het bevoegd gezag. Zij
hebben een eigen verantwoordelijkheid voor het welstandsoordeel dat tot
stand komt aan de hand van de in de welstandsnota opgenomen
welstandscriteria.
Het bevoegd gezag vragen bij elke omgevingsvergunning voor het bouwen
advies aan de welstandscommissie, tenzij bij voorbaat vaststaat dat de
omgevingsvergunning voor het bouwen reeds op een andere grond moet
worden geweigerd.
Het bevoegd gezag vergewissen zich er van dat het welstandsadvies waarop
zij hun welstandsoordeel baseren, naar inhoud en wijze van
totstandkoming deugdelijk is.
Artikel 20 Afwijken op inhoudelijke grond
Het bevoegd gezag kunnen op inhoudelijke grond afwijken van het
welstandsadvies indien zij tot het oordeel komen dat de
welstandscommissie de van toepassing zijnde criteria niet juist heeft
geïnterpreteerd, of de commissie naar hun oordeel niet de juiste
criteria heeft toegepast.
Indien het bevoegd gezag op inhoudelijke grond tot een ander oordeel
komen dan de welstandscommissie, dan kunnen zij voordat het besluit op
de vergunningaanvraag wordt genomen maar binnen de daarvoor geldige
afhandelingtermijn, een second opinion vragen aan de speciaal daarvoor
bestaande welstandscommissie van de Stichting Welstandszorg
Noord-Holland.
Indien het bevoegd gezag op inhoudelijke grond afwijken van het
welstandsadvies wordt dit in de beslissing op de aanvraag van de
omgevingsvergunning voor het bouwen gemotiveerd. De welstandscommissie
wordt hiervan op de hoogte gesteld.
Artikel 21 Afwijken van de welstandscriteria
Het bevoegd gezag kunnen, op basis van artikel 4:48 van de Algemene wet
bestuursrecht afwijken van de in de gemeentelijke welstandsnota
opgenomen gebiedsgerichte of objectgerichte welstandscriteria. Dit kan
gebeuren bij plannen die niet voldoen aan deze welstandscriteria maar
wél aan redelijke eisen van welstand, dit te beoordelen aan de hand van
de algemene welstandscriteria.
Deze afwijking wordt in de beslissing op de aanvraag van de
omgevingsvergunning voor het bouwen gemotiveerd.
Artikel 22 Afwijken om andere redenen
Het bevoegd gezag kunnen, de omgevingsvergunning voor het bouwen
verlenen ondanks strijdigheid van dat plan met redelijke eisen van
welstand, indien zij van oordeel zijn dat daarvoor andere redenen zijn,
bijvoorbeeld van economische of maatschappelijke aard.
Deze afwijking wordt in de beslissing op de aanvraag van de
omgevingsvergunning voor het bouwen gemotiveerd. De welstandscommissie
wordt hiervan op de hoogte gesteld
Het bevoegd gezag zullen uiterst terughoudend zijn met het gebruik van
deze mogelijkheid omdat de ruimtelijke kwaliteit niet snel ondergeschikt
wordt geacht aan economische of maatschappelijke belangen.
Artikel 23 Jaarlijkse rapportage door het bevoegd gezag
Het bevoegd gezag stellen, ter uitvoering van artikel 12c van de
Woningwet jaarlijks een rapportage op voor de gemeenteraad over de wijze
waarop zij met hun verantwoordelijkheid voor het uitoefenen van het
welstandstoezicht zijn omgegaan.
In de rapportage komen in ieder geval de volgende punten aan de orde:
de wijze waarop het bevoegd gezag zijn omgegaan met de
welstandsadviezen; in welke categorieën van gevallen zij de aanvraag
voor een lichte omgevingsvergunning voor het bouwen niet aan de
welstandscommissie hebben voorgelegd en op welke wijze zij in die
gevallen zelf toepassing hebben gegeven aan de welstandscriteria; in
welke categorieën van gevallen zij tot aanschrijving op grond van
‘ernstige strijdigheid met redelijke eisen van welstand‘ (op grond van
artikel 19 van de Woningwet) zijn overgegaan en of zij na die
aanschrijving zijn overgegaan tot bestuursdwang.
Het verslagjaar loopt van juni tot juni. De rapportage wordt jaarlijks
voorafgaande aan de begrotingsbehandeling aangeboden aan de
gemeenteraad.
Bespreking van de rapportage in de gemeenteraad wordt gecombineerd met
het jaarverslag van de welstandscommissie.
Hoofdstuk 4 ondersteuning van de welstandscommissieArtikel 24 Ondersteuning vanuit de gemeentelijke organisatie
Het bevoegd gezag wijzen een ambtelijk plantoelichter aan.
De ambtelijk plantoelichter legt over de inhoud van het werk uitsluitend
verantwoording af aan (de voorzitter van) de welstandscommissie.
De ambtelijk plantoelichter legt wat betreft de organisatorische en
budgettaire aspecten verantwoording af aan het college van het bevoegd
gezag
De ambtelijk plantoelichter ondersteunt de welstandscommissie op zodanig
wijze dat deze optimaal kan functioneren bij de uitoefening van haar
taken als onafhankelijk adviesorgaan van het gemeentebestuur.
De ambtelijk plantoelichter is aanwezig bij alle vergaderingen van de
welstandscommissie en fungeert als dagelijks aanspreekpunt van de
commissie.
De ambtelijk plantoelichter onderhoudt de contacten met de ambtelijke
diensten, neemt de adviesaanvragen voor bouwplannen in en bereidt de
behandeling van de bouwplannen in de welstandscommissie voor.
De ambtelijk plantoelichter draagt er zorg voor dat alleen bouwplannen
waarvan de planologische aanvaardbaarheid in principe vaststaat en die
niet om andere redenen moeten worden geweigerd, voor advies aan de
welstandscommissie worden voorgelegd.
De ambtelijk plantoelichter verzorgt (in overleg met de voorzitter) de
agendering en draagt er zorg voor dat de welstandscommissie kan
adviseren binnen de voorgeschreven beslistermijn.
Tijdens de vergadering introduceert de ambtelijk plantoelichter de
bouwplannen. Hij of zij neemt geen deel aan de beoordeling maar
informeert de commissie over alle relevante aspecten van het bouwplan.
De ambtelijk plantoelichter maakt de afspraken tussen planindieners
en/of ontwerpers en de welstandscommissie.
De ambtelijk plantoelichter geeft planindieners en/of ontwerpers de
eerste mondelinge toelichting op het welstandsadvies.
De ambtelijk plantoelichter verzamelt de kwantitatieve gegevens voor de
rapportage van het bevoegd gezag en neemt deel aan het evaluatieoverleg
tussen het gemeentebestuur en de welstandscommissie.
Artikel 25 Ondersteuning vanuit de welstandsorganisatie
De Stichting Welstandszorg Noord-Holland wijst een commissieassistent
aan.
De commissieassistent legt over de inhoud van het werk uitsluitend
verantwoording af aan (de voorzitter van) de welstandscommissie en (de
directeur van) de Stichting Welstandszorg Noord-Holland.
De commissieassistent legt wat betreft de organisatorische en
budgettaire aspecten verantwoording af aan (de directeur van) de
Stichting Welstandszorg Noord-Holland.
De commissieassistent ondersteunt de welstandscommissie op zodanig wijze
dat deze optimaal kan functioneren bij uitoefening van haar taken als
onafhankelijk adviesorgaan van het gemeentebestuur.
De commissieassistent is aanwezig bij alle vergaderingen van de
welstandscommissie en organiseert het verloop van de vergadering.
De commissieassistent stelt de vergadernotulen op en zorgt voor de
administratieve verwerking van de welstandsadviezen.
De commissieassistent stelt het vergaderrooster op.
De commissieassistent zorgt bij incidentele afwezigheid van de
voorzitter of één van de architectleden voor een gekwalificeerde
vervanger conform artikel *43 van dit reglement van orde.
De commissieassistent verzamelt de kwantitatieve gegevens voor het
jaarverslag van de welstandscommissie en neemt deel aan het
evaluatieoverleg tussen het gemeentebestuur en de welstandscommissie.
Artikel 26 Adviseur
Indien de aard van een te beoordelen plan dan wel het beleid daartoe
aanleiding geeft kunnen het bevoegd gezag en de welstandscommissie in
overleg treden over de mogelijkheid om op ad hoc of permanente basis
adviseurs van de commissie te raadplegen.
De adviseur is geen lid van de commissie maar wordt voorafgaand aan de
beraadslaging in de gelegenheid gesteld zijn of haar visie op het plan
te geven. De adviseur neemt geen deel aan de beraadslaging en heeft geen
stem in de eindbeoordeling.
De aanwezigheid van een adviseur wordt altijd vermeld in de
vergadernotulen.
Supervisors kunnen adviseur zijn.
Hoofdstuk 5. vergaderorde en behandeling van plannenArtikel 27 Vergadering
De welstandscommissie vergadert tenminste twee maal per maand volgens
een jaarlijks vast te stellen vergaderrooster waarin ook de
vergaderlocatie wordt vastgelegd.
De welstandscommissie kan slechts adviezen uitbrengen indien tenminste
drie leden of hun plaatsvervangers aanwezig zijn, waarvan tenminste twee
leden als bedoeld in artikel 9.2 lid 1 van de bouwverordening.
De vergadering van de welstandscommissie verloopt volgens een vast
protocol:
Opening door de voorzitter, verwelkoming en uitleg aan bezoekers
op de publieke tribune
Inventarisatie van bezoekers die gebruik wensen te maken van
spreekrecht en vaststelling van de spreektijd
Verslag van de gemandateerde werkzaamheden die onder de
openbaarheid vallen
Behandeling van bouwaanvragen, toelichtende fase conform het
bepaalde in het navolgende artikel van dit reglement
Behandeling van bouwaanvragen, beraadslagingen conform het
bepaalde in het navolgende artikel van dit reglement
Sluiting
Voorafgaand of na afloop van de vergadering vinden besloten besprekingen
plaats met de volgende agendapunten:
Verslag van gemandateerde werkzaamheden die niet onder de
openbaarheid vallen
Behandeling van principeaanvragen
Behandeling van ruimtelijke plannen en andere beleidsnota’s
Overige taken en activiteiten van de welstandscommissie
Evaluatie van de vergadering en punten voor het jaarverslag
Vaststelling van de notulen
Artikel 28 Behandeling van een bouwplan
De behandeling van een bouwplan verloopt volgens een vast protocol:
Indien aanwezig: ontvangst van planindiener en/of ontwerper en
uitleg van de gang van zaken door de voorzitter
Introductie van het plan door de ambtelijk plantoelichter
Gelegenheid voor een korte toelichting op de planfilosofie en de
gemaakte keuzes in relatie tot de welstandscriteria, door
planindiener en/of ontwerper
Gelegenheid voor korte toelichting door eventuele adviseurs van
de welstandscommissie
Gelegenheid voor vragen door de commissieleden
Start van de beraadslaging, waarbij de voorzitter vaststelt
welke welstandscriteria van toepassing zijn en op welke manier
deze worden behandeld
Beraadslaging door de commissieleden, waarbij de voorzitter elk
commissielid in de gelegenheid stelt zijn of haar mening
voldoende te uiten
Conclusies, eventueel formele stemming
Samenvatting van het uit te brengen advies door de voorzitter,
als basis voor de schriftelijke uitwerking door de
commissieassistent .
Artikel 29 Stemming
Alle aanwezige commissieleden dan wel hun plaatsvervangers, brengen één
stem uit omtrent het uit te brengen advies.
De commissie beslist omtrent het uit te brengen advies bij meerderheid
van stemmen.
Bij staking van de stemmen wordt de zienswijze van de voor- en
tegenstanders schriftelijk aan het bevoegd gezag medegedeeld.
Artikel 30 Onderzoek ter plaatseDe welstandscommissie stelt een onderzoek ter plaatse in, indien zij bij de
beoordeling van een bouwplan van oordeel is dat dit onderzoek redelijkerwijs
voor de vervulling van haar taak nodig is.Artikel 31 Notulen
De commissieassistent maakt de notulen van de vergadering van de
plenaire commissie. In deze notulen worden opgenomen de besluiten van
het gemandateerde commissielid ter zake van de goedgekeurde bouwplannen.
De notulen bevatten de samengevatte welstandsadviezen over aan de
commissie voorgelegde bouwplannen (zowel de bouwaanvragen als de
principeaanvragen).
De notulen bevatten tevens een verslag van alle andere
gespreksonderwerpen van de welstandscommissie.
De notulen worden gesplitst in het gedeelte betreffende de behandeling
van bouwaanvragen en het gedeelte betreffende de overige behandelingen
en gespreksonderwerpen.
5. De commissieassistent zendt de goedgekeurde notulen binnen 5 werkdagen na de
vergadering ter kennisname aan het bevoegd gezag. 10(vervallen)11(vervallen)12(vervallen)Toelichting op de Bouwverordening Landsmeer
2012Hoofdstuk 1 Inleidende bepalingenArtikel 1.1 BegripsomschrijvingenRegeling omgevingsrecht (Mor)Met de inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)
vervalt het Besluit indieningsvereisten aanvraag bouwvergunning (Biab). Hiervoor
komt in de plaats de Regeling omgevingsrecht (Mor). Hierin staan de
indieningsvereisten voor de aanvraag van een omgevingsvergunningBesluit omgevingsrecht (Bor)Bij de inwerkingtreding van de Wabo en het Besluit omgevingsrecht (Bor) vervalt
het Besluit bouwvergunningvrije en licht bouwvergunningplichtige bouwwerken
(Bblb). De categorie licht bouwvergunningplichtige bouwwerken verdwijnt geheel.
De vergunningvrije bouwwerken staan in bijlage II van het Bor.Bevoegd gezagIn verband met de inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht
is in de bouwverordening waar nodig ‘burgemeester en wethouders’ gewijzigd in
‘bevoegd gezag’ en is in artikel 1.1 de begripsomschrijving voor bevoegd gezag
opgenomen. Hierbij is gebruik gemaakt van de tekst van het gewijzigde artikel 1,
eerste lid, onderdeel e van de Woningwet. De bevoegdheden voor het verlenen,
wijzigen en intrekken van vergunningen, als bedoeld in de bouwverordening,
blijven gelijk. De meldingen vallen buiten de reikwijdte van de Wabo. Dit
betekent dat de sloopmelding in hoofdstuk 8 van de bouwverordening niet wordt
afgestemd met de Wabo. De diverse meldingen en mededelingen aan het
bouwtoezicht, die moeten worden gedaan door de vergunninghouder, of namens deze
door degene die bouwt of sloopt, blijven eveneens ongewijzigd. De melding in het
kader van het Gebruiksbesluit wordt gedaan bij het bestuursorgaan waar de
aanvraag omgevingsvergunning wordt ingediend. In het geval dit bestuursorgaan
niet burgemeester en wethouders is, zendt het bestuursorgaan de melding door
naar burgemeester en wethouders.BouwtoezichtDe Woningwet geeft in artikel 92 expliciet de opdracht aan burgemeester en
wethouders om zorg te dragen voor de bestuursrechtelijke handhaving van het
bepaalde bij of krachtens hoofdstuk I tot en met IV van de Woningwet. Op grond
van artikel 5.10, lid 3 (Wabo) wijzen burgemeester en wethouders ambtenaren aan
die belast zijn met het toezicht op de naleving van het bepaalde bij of
krachtens hoofdstuk I tot en met III van de Woningwet.Artikel 5.10 Wabo heeft betrekking op alle vormen van toezicht (op rijks-,
provinciaal en gemeentelijk niveau). Alle bestuurslagen kunnen in beginsel
bevoegd gezag zijn onder de Wabo. Dit werkt ook door in de
toezichtsbevoegdheden. Ook ambtenaren op provinciaal of op rijksniveau kunnen
onder omstandigheden als “bouwtoezicht” worden aangemerkt.De Wabo is, zoals de woningwet dit al vele jaren is, een lex specialis ten
opzichte van de Awb. De Wabo-toezichthouders moeten ambtenaren zijn, zoals dit
ook het geval is met de Woningwet. De ingehuurde toezichthouders die geen
ambtenaar zijn, zijn onrechtmatig aangewezen. Zij verrichten hun werkzaamheden
voor de gemeente onrechtmatig, wat consequenties heeft voor hun bevoegdheden,
het bewijsrecht e.d.Artikel 1.2, lid 1, onder g van de Collectieve arbeidsvoorwaardenregeling en de
Uitwerkingsovereenkomst (CAR-UWO) maakt het echter mogelijk om toezichthouders
die aangesteld moeten zijn als ambtenaar om hun toezichthoudende taken te mogen
uitoefenen, onbezoldigd aan te stellen zonder dat de CAR-UWO op hen van
toepassing wordt. Op basis daarvan kunnen gemeenten dus toezichthouders inhuren
via particuliere bureaus en aanstellen als onbezoldigd ambtenaar. De toezichthouder kan een aanstelling als buitengewoon opsporingsambtenaar
krijgen, als deze voldoet aan de daartoe gestelde eisen.Zie hiervoor: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/buitengewoon-opsporingambtenaar.
Zie over dit onderwerp ook de VNG-ledenbrief: Uitbreiding art. 1:2
CAR: (Lbr.07/17, CvA/LOGA 07/04) (5 april 2007)Bouwwerk en gebouwDe definitie van bouwen in artikel 1 van de Woningwet maakt gebruik van de als
bekend veronderstelde term bouwwerk. De inhoud van de term bouwwerk wordt
bepaald door de begripsomschrijving in de MBV en de jurisprudentie. De Woningwet
maakt op diverse plaatsen onderscheid tussen gebouwen en bouwwerken, niet zijnde
een gebouw. Het begrip gebouw is bepaald in artikel 1 van de Woningwet.Deskundig bedrijfHet begrip deskundig bedrijf is uitsluitend van belang voor de toepassing van
hoofdstuk 8 van deze verordening. Het begrip is gekoppeld aan hetgeen daaronder
wordt verstaan in artikel 6, eerste lid van het Asbestverwijderingsbesluit 2005.
En dit is: een bedrijf dat in het bezit is van een certificaat als bedoeld in
artikel 4.54d, eerste lid, van het Arbeidsomstandighedenbesluit.Voor een uiteenzetting over de certificering van bedrijven wordt verwezen naar
de algemene toelichting op het Asbestverwijderingsbesluit 2005. Zie hiervoor
www.ascert.nlOmgevingsvergunningIn de MBV worden de begrippen ‘omgevingsvergunning voor het bouwen’ en
‘omgevingsvergunning voor het slopen’ gebruikt voor de in de begripsomschrijving
genoemde activiteiten. Uiteraard bestaat maar één omgevingsvergunning, geen
tweeVergunningvrij bouwenMet de komst van de Wabo is ook de Woningwet ingrijpend gewijzigd.Voor welke activiteiten geen omgevingsvergunning voor het bouwen is vereist
staat in bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (Bor). Dit besluit is
gebaseerd op de Wabo en vervangt het Besluit bouwvergunningvrije en licht
bouwvergunningplichtige bouwwerken (Bblb).Op hoofdlijnen omvat de verruiming van het vergunningvrije bouwen de volgende
onderdelen:- De categorie lichte bouwvergunning komt te vervallen. Een activiteit, zoals
het bouwen, is nu vergunningvrij of vergunningplichtig. ;- De categorie ‘omgevingsvergunningvrije’ bouwwerken wordt verder verruimd
waarbij twee categorieën vergunningvrij bouwen worden onderscheiden: 1. een
categorie waarop de bebouwingsregeling van het bestemmingsplan of de
beheersverordening (of andere planologische regelingen) wel van toepassing is
(art. 3) en 2. een categorie waarop de bebouwingsregeling van het planologisch
regime niet van toepassing is. Een en ander hangt samen met het in de Wabo
opgaan van planologische afwijkingsbesluiten;- Alle uitbreidingen van en bijgebouwen bij een hoofdgebouw worden onder een
nieuw begrip ‘bijbehorend bouwwerk’ gebracht;- Vergunningvrij bouwen wordt mogelijk bij alle typen gebouwen (was alleen bij
woningen en woongebouwen);- Vervallen maximale maatvoering van 2,5 m voor diepte van een aan- of
uitbouw;- Bouwen in, aan, op of bij een monument blijft vergunningplichtig;Artikel 1.3 Indeling van het gebied van de gemeenteAlgemeenSinds 1 juli 2008 geldt de Wet ruimtelijke ordening (Wro). In afwijking van de
daarvoor geldende Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) moet op grond van de
nieuwe wet ook een bestemmingsplan worden vastgesteld voor de bebouwde kom.Ook bestaat de mogelijkheid een beheersverordening vast te stellen, indien voor
het betreffende gebied geen grote veranderingen worden verwacht. Een
beheersverordening vervangt een bestemmingsplan. Op grond van overgangsrecht
dient uiterlijk op 1 juli 2013 een bestemmingsplan nieuwe stijl of
beheersverordening te gelden voor alle gebieden van de gemeente.De bouwverordening voorziet in hoofdstuk 2 in de stedenbouwkundige bepalingen
voor gebieden waar geen bestemmingsplan geldt. Artikel 9 van de Woningwet bevat
een afstemmingsregeling tussen bestemmingsplan en bouwverordening. Zolang geen
bestemmingsplan of beheersverordening voor de bebouwde kom van kracht is, kan
het oude artikel 1.3 worden gehandhaafd. Het vaststellen van een bestemmingsplan
voor de bebouwde kom kan gevolgen hebben voor dit artikel en de daarop
gebaseerde kaartbijlagen. Wanneer voor de bebouwde kom een bestemmingsplan wordt
vastgesteld, dient te worden bezien of en in hoeverre artikel 1.3 van de
bouwverordening daarop moet worden afgestemd of wellicht overbodig is
geworden.Het is toegestaan op grond van artikel 1.3 voor verschillende gebieden binnen de
gemeente een ander alternatief uit de MBV vast te stellen met voor elk gebied
een eigen kaartbijlage. Zie hiervoor ook paragraaf 2.5 van deze
toelichting.Hoofdstuk 2 Omgevingsvergunning voor het bouwenAlgemeenRegeling omgevingsrecht.De indieningsvereisten staan vermeld in artikel 7.2 van de Regeling
omgevingsrecht (Mor). De Mor vervangt op dit punt het Besluit
indieningsvereisten aanvraag bouwvergunning. De indiening van de in artikel 7.2
Mor en andere voor de beoordeling van de aanvraag noodzakelijke gegevens kan het
bevoegd gezag verlangen op grond van artikel 4.2 Algemene wet bestuursrecht
(Awb) juncto artikel 4.4 Besluit omgevingsrecht (Bor).Wet BIBOBDe Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (BIBOB),
Stb. 2002, 347, en het daaraan gekoppelde Besluit BIBOB, Stb. 2003, 180 zijn per
1 juni 2003 in werking getreden (Stb. 2003, 216). Deze wet houdt in dat na
ontvangst van een aanvraag om een omgevingsvergunning voor het bouwen, door het
bevoegd gezag wordt beoordeeld of omtrent de aanvrager een integriteitadvies
wordt gevraagd bij het Bureau BIBOB. Dit bureau ressorteert onder het ministerie
van Justitie en is bevoegd om onderzoek te doen naar de antecedenten van de
aanvrager -zowel natuurlijke als rechtspersonen- en naar de herkomst van de
gelden waarmee het bouwproject wordt gefinancierd. Een negatief advies kan voor
het bevoegd gezag aanleiding zijn de omgevingsvergunning te weigeren.Het vragen van een advies door het bevoegd gezag is facultatief. Indien een
advies bij het Bureau BIBOB wordt gevraagd, schort de termijn voor de
behandeling van de aanvraag om een omgevingsvergunning voor het bouwen met
maximaal acht weken op.AwbDe Algemene wet bestuursrecht (Awb) geeft algemene regels voor het rechtsverkeer
tussen burger en overheid. Ook de rechtsbescherming tegen besluiten van de
overheid is in de Awb opgenomen. De Awb is bij de voorbereiding van besluiten
van belang voor de te volgen procedure. Dit geldt onder meer voor de gevallen
waarin Afdeling 3.4 over de uniforme openbare voorbereidingsprocedure (uov) van
toepassing is.WroOp 1 juli 2008 trad de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking ter vervanging
van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO).De Invoeringswet Wro gaf aanleiding tot discussie over het al dan niet kunnen
voortbestaan van enkelestedenbouwkundige voorschriften uit paragraaf 2.5 van dit hoofdstuk. Dit betreft
het zgn. parkeerartikel (2.5.30), de toegangsweg (2.5.3; van belang voor
voertuigen van hulpverleningsdiensten om een bouwwerk te kunnen bereiken) en de
bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten (2.5.4). Twijfel bestaat of een
even effectieve en flexibele regeling (parkeren) in een bestemmingsplan kan
worden gerealiseerd. Besloten is dat artikel 9.1.4, vijfde lid van de
Invoeringswet Wro vooralsnog niet in werking treedt. Het gevolg hiervan is dat
de stedenbouwkundige voorschriften van dit hoofdstuk vooralsnog blijven bestaan.
De artikelen 8, vijfde lid, 9 en 10 Woningwet blijven bestaan totdat het gemelde
probleem is opgelost.WOB en de openbaarheid van gegevens aanvraag omgevingsvergunning voor het
bouwenDe aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen ligt op grond van art.
3.8 Wabo voor een ieder ter inzage. Bij het indienen van een verzoek om een
omgevingsvergunning voor het bouwen kan de aanvrager gemotiveerd verzoeken
bepaalde gegevens niet openbaar ter inzage te leggen. De gegevens die op grond
van de Wabo ter inzage liggen zijn de zakelijke gegevens die nodig zijn bij de
beoordeling van het ingediende bouwplan.De gegevens die de gemeente inwint op grond van de Wet BIBOB liggen niet ter
inzage. Deze gegevens hebben een persoonlijk karakter. Zij betreffen de
antecedenten van de aanvrager, van degene die bouwt en van degene die in het te
bouwen bouwwerk bepaalde activiteiten onderneemt. Deze gegevens zijn gevoelig
voor misbruik en liggen niet ter inzage.WaboDe Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) introduceert de
omgevingsvergunning. De bouwvergunning en de sloopvergunning op grond van
hoofdstuk 8 MBV maken deel uit van de omgevingsvergunning en worden in de MBV
aangeduid als omgevingsvergunning voor het bouwen (art. 2.1 Wabo)
en omgevingsvergunning voor het slopen (art. 2.2, lid 1,
onder a. Wabo). De Wabo heeft gevolgen voor de vergunningen en
ontheffingen van de bouwverordening. De MBV is met de 13e serie van wijzigingen
zgn. Wabo-proof gemaakt. De gefaseerde behandeling van een vergunningaanvraag en
de vergunningverlening zoals bekend onder de Woningwet, is ook onder de Wabo
mogelijk ten aanzien van de omgevingsvergunning.Paragraaf 2.1 Gegevens en bescheidenArtikel 2.1.5 BodemonderzoekInleidingDe artikelen over het bodemonderzoek in de MBV hebben tot doel te bevorderen dat
niet wordt gebouwd op verontreinigde grond. Artikel 2.4.1 bevat het verbod tot
bouwen op verontreinigde grond. Bij dit artikel is een uitvoerige toelichting
geplaatst waarin de hele route van een bodemonderzoek wordt beschreven, de van
toepassing zijnde normen en de relatie wordt aangeduid met de voorschriften uit
de Woningwet en de Regeling omgevingsrecht.De hierna vermelde toelichting per artikellid is beknopt. Een uitvoeriger
beschrijving van het hele proces staat vermeld in de toelichting bij artikel
2.4.1. Men gelieve beide toelichtingen in combinatie met elkaar te lezen.Lid 1Uit de systematiek van NEN 5740 volgt dat voorafgaand aan het milieuhygiënisch
bodemonderzoek eerst een vooronderzoek volgens NEN 5725 wordt uitgevoerd - ook
wel historisch onderzoek genoemd - ten behoeve van het formuleren van de
onderzoekshypothese en een eventuele onderverdeling van het terrein. Indien het
vooronderzoek naar de historie en de bodemgesteldheid uitwijst dat de locatie
onverdacht is, kan het bevoegd gezag op basis van het derde lid besluiten af te
wijken van de verplichting tot het uitvoeren van het verkennend onderzoek.
Letter c richt zich specifiek op het onderzoek naar asbest in de grond. Het
bodemonderzoek volgens NEN 5740 is niet toereikend om asbest in grond te
onderzoeken. Daartoe is de NEN 5707, uitgave 2003 ontwikkeld.Niet langer is in dit artikel geregeld bij welke instantie de burger een
beoordeling van de onderzoeksopzet van het bodemonderzoek kan vragen. Thans
wordt dit beschouwd als een interne organisatorische kwestie van de gemeente. De
mogelijkheid om een dergelijke beoordeling te vragen kan nog steeds als
dienstverlening aan de burger worden aangeboden. De gemeente maakt bekend dat en
waar een dergelijke beoordeling kan plaatsvinden. Meestal is dit een afdeling of
dienst milieu of een intergemeentelijke milieudienst dan wel een private
organisatie/adviesbureau waaraan de gemeente bepaalde werkzaamheden heeft
uitbesteed.Lid 3In plaats van de ontheffing, die voorheen in dit lid stond, is nu een
bevoegdheid tot het afwijken opgenomen. De afwijking vindt plaats door deze op
te nemen in de omgevingsvergunning. Er komt geen afzonderlijk besluit tot het
afwijken, geen beschikking. De omgevingsvergunning van de Wet algemene
bepalingen omgevingsrecht is er immers op gericht alles in één brede
omgevingsvergunning te regelen. De mogelijkheid om geen onderzoeksgegevens op te
vragen wordt geboden door artikel 4.4, lid 2 Bor.Lid 4Bouwwerken met een beperkte instandhoudingstermijn kunnen velerlei zijn, van
klein tot groot en voor een zeer divers gebruik. Vermelding van deze categorie
betekent niet dat in alle gevallen kan worden afgeweken van de plicht tot het
indienen van een onderzoeksrapport. De gemeente kan hiervoor beleid
ontwikkelen.Lid 5De strekking van dit lid is het tegengaan dat een bodemonderzoek plaatsvindt
voordat de bestaande bebouwing wordt gesloopt en eventueel ten gevolge van deze
werkzaamheden een bodemverontreiniging optreedt die dan niet wordt
gesignaleerd.Dit betekent dat het resultaat van een bodemonderzoek niet altijd kan worden
overgelegd bij de aanvraag om een omgevingsvergunning voor het bouwen. Daarom
behoort dit onderzoek tot de bescheiden die ook later kunnen worden
ingediend.Paragraaf 4 Het tegengaan van bouwen op verontreinigde bodemArtikel 2.4.1 Verbod tot bouwen op verontreinigde grondAlgemeenIn het tweede lid, onder c, van artikel 8 van de Woningwet wordt aan de
gemeenteraden de opdracht gegeven om in de bouwverordening voorschriften op te
nemen over het tegengaan van bouwen op verontreinigde bodem. In het derde lid
van genoemd artikel 8 is uitgewerkt op welke bouwwerken deze voorschriften
betrekking dienen te hebben. Het woord 'uitsluitend' in de redactie van dit
derde lid duidt erop dat aanvulling in de bouwverordening niet is
toegestaan.De indieningsvereisten voor het in behandeling nemen van een aanvraag om een
omgevingsvergunning voor het bouwen, waartoe het bodemonderzoek behoort, staan
in de Regeling omgevingsrecht.De structuur is als volgt:- Bij de aanvraag om een omgevingsvergunning voor het bouwen moet een
onderzoeksrapport betreffende de bodemgesteldheid worden overgelegd, aldus
artikel 2.4 onder d. van de Regeling omgevingsrecht.- Artikel 4.4, lid 2 van het Bor bepaalt dat gegevens en bescheiden waarover het
bevoegd gezag reeds beschikt, niet opnieuw behoeven te worden verstrekt. Dit
geldt in beginsel ook voor gegevens die zijn verstrekt in de periode dat de Wabo
nog niet in werking was getreden, en die als archiefbescheiden in bewaring
worden gehouden als bedoeld in artikel 3 van de Archiefwet 1995.Uit het algemene bestuursrecht volgt dat het bevoegd gezag wel gehouden is de
volledigheid en actualiteit te toetsen van de gegevens en bescheiden die de
aanvrager niet bij de aanvraag verstrekt, omdat deze reeds in het bezit van het
bevoegd gezag zijn.- Indien blijkt dat de ingediende bescheiden (waaronder het
bodemonderzoeksrapport) onvoldoende zijn en dit gebrek niet kan worden opgelost
door het stellen van een voorwaarde bij de vergunningverlening, wordt de
aanvrager overeenkomstig artikel 4:5 van de Awb in de gelegenheid gesteld de
ontbrekende gegevens aan te vullen.- Indien de aard van het bouwplan daartoe aanleiding geeft, kan het bevoegd
gezag in een voorwaarde bij de omgevingsvergunning bepalen dat de desbetreffende
gegevens en bescheiden alsnog moeten worden verstrekt voordat met de bouw mag
worden begonnen. Tevens wordt hierbij een termijn gesteld en een exacte
aanduiding welke gegevens en bescheiden worden verlangd, aldus de Regeling
omgevingsrecht.De gezondheidsrisico's voor de mens bij het gebruik van het bouwwerk vormen in
deze benadering het onderscheidend criterium. Veiligheid en gezondheid zijn
immers sinds de invoering van de Woningwet in 1901 belangrijke grondslagen van
de wet. Gelet op de uitgangspunten van de Woningwet, kan de schade voor het
milieu geen motief zijn voor de voorschriften in de bouwverordening met
betrekking tot het tegengaan van bouwen op verontreinigde grond. Dit in
tegenstelling tot de Wet bodembescherming waarbij het herstel van de functionele
eigenschappen van de bodem voor mens, plant en dier centraal staat.Met de inwerkingtreding van de Wabo is dit onderscheid minder van belang. Deze
wet verenigt in een overkoepelend vergunningstelsel milieueisen, bouw- en
sloopeisen. Zie artikel 6.2, sub c van de WaboBouwwerken bestemd voor het verblijf van mensenWat verstaan moet worden onder 'bouwwerken waarin voortdurend of nagenoeg
voortdurend mensen zullen verblijven' wordt in de Memorie van toelichting bij de
Wet tot wijziging van de Woningwet inzake het tegengaan van bouwen op
verontreinigde grond (TK 1995-1996, 24 809, nr. 3) nader omschreven. Het betreft
hier bouwwerken waarin dagelijks gedurende enige tijd dezelfde mensen
verblijven, bijvoorbeeld om te werken of onderwijs te geven of te genieten. Bij
'enige tijd' moet gedacht worden aan een verblijfsduur van twee of meer uren per
(werk)dag. Het gaat dus niet om een enkele keer twee of meer uren, maar om een
meer structureel (over een langere periode dan één dag) twee of meer uren
verblijven van dezelfde mensen in het gebouw.Gebouwen voor het opslaan van materialen of goederen, voor het telen of kweken
van land- en tuinbouw producten alsmede gebouwen ten behoeve van
nutsvoorzieningen, zoals elektriciteitshuisjes en gebouwen voor de
waterhuishouding of -zuivering, worden in de Memorie van toelichting genoemd als
voorbeelden van bouwwerken waarin niet voortdurend of nagenoeg voortdurend
mensen verblijven. De omstandigheid dat in deze bouwwerken wel eens mensen
aanwezig zijn, bijvoorbeeld voor het verrichten van over het algemeen kort
durende werkzaamheden, zoals onderhoudswerkzaamheden, maakt die gebouwen nog
niet tot gebouwen die feitelijk zijn bestemd voor het verblijven van mensen. In
de Nota naar aanleiding van het verslag (TK, 1997- 1996, 24809, nr. 5, p. 6)
wordt naar aanleiding van kamervragen verder opgemerkt dat een recreatiewoning
(in termen van het Bouwbesluit een logiesverblijf) onder het begrip 'voortdurend
of nagenoeg voortdurend verblijven van mensen' valt, terwijl dit niet geldt voor
een schuur of garage bij een woning.Bouwwerken die de grond niet rakenHierbij moet gedacht worden aan dakkapellen en het realiseren van een extra
verdieping op een gebouw. De Memorie van toelichting noemt in dit kader ook
vergunningplichtige inpandige verbouwingen, werkzaamheden aan een fundering of
het maken van een kelder als voorbeeld. Indien de bouwwerkzaamheden gepaard gaan
met een functiewijziging kan echter onverminderd bodemonderzoek worden
geëist.Bevoegd gezag bij ernstig en niet-ernstig geval van
bodemverontreinigingBurgemeester en wethouders zijn het bevoegde gezag voor de vraag of bij
niet-ernstige gevallen van bodemverontreiniging mag worden gebouwd. Al dan niet
onder de voorwaarde dat bepaalde voorzieningen worden getroffen.Indien sprake is van een ernstig geval van verontreinigde grond zijn
gedeputeerde staten of burgemeester en wethouders van de gemeenten die daartoe
zijn aangewezen (zie website ministerie VROM site:
www.vrom.nl/pagina.html?id=24354&term=wet+bodembescherming; Besluit
aanwijzing bevoegd gezag gemeenten Wet bodembescherming) volgens de Wet
bodembescherming het bevoegde gezag ten aanzien van de te nemen
saneringsmaatregelen.Hoe werkt de verbodsbepaling in de praktijkIndien noch uit een bodemonderzoek noch op basis van een redelijk vermoeden kan
worden gesteld dat sprake is van een ernstig geval van verontreiniging geldt er
voor de omgevingsvergunning voor het bouwen geen aanhoudingsverplichting en moet
het bevoegd gezag beslissen op de bouwaanvraag. Het feit dat geen sprake is van
een ernstig geval van verontreiniging neemt echter niet weg dat toch sprake kan
zijn van een verontreiniginggraad waarbij gevaar is te verwachten voor de
gezondheid van de gebruikers van het bouwwerk.Hoewel het bevoegd gezag de omgevingsvergunning voor het bouwen in deze gevallen
formeel kan weigeren, zal echter veelal volstaan kunnen worden met het stellen
van aanvullende voorwaarden dat bepaalde voorzieningen worden getroffen. Zie
hiervoor de toelichting onder artikel 2.4.2 van MBV.Voor gevallen met een ernstige bodemverontreiniging geldt een
aanhoudingsverplichting totdat het bevoegde gezag als bedoeld in de Wet
bodembescherming een saneringsplan heeft goedgekeurd. Zodra het saneringsplan is
goedgekeurd dient een beslissing te worden genomen op de bouwaanvraag. Ook in
deze gevallen zal de vergunning in de regel verleend kunnen worden onder de
voorwaarde dat vooruitlopend op de aanvang van de bouwwerkzaamheden, de op grond
van het goedgekeurde saneringsplan noodzakelijke voorzieningen worden
getroffen.Artikel 2.4.2 Voorwaarden omgevingsvergunning voor het bouwenNiet ernstige gevallen van bodemverontreiniging, waarin naar het oordeel van het
bevoegd gezag toch nog sprake is van een onaanvaardbare verontreiniginggraad,
zijn meestal overzichtelijke gevallen. Op korte termijn en zonder de noodzaak
van saneringsonderzoek is aan te geven op welke wijze het
verontreinigingprobleem kan worden ondervangen.In dit soort niet ernstige gevallen hoeft de conclusie, dat het terrein
verontreinigd is, niet te leiden tot weigering van de omgevingsvergunning voor
het bouwen.In de voorwaarden van de omgevingsvergunning voor het bouwen kan aangegeven
worden op welke wijze het terrein gesaneerd moet worden en - in relatie tot de
bouw - op welk tijdstip. Als saneringsvoorwaarden valt te denken aan:- de voorwaarde, dat onder het bouwwerk een isolerende en dampremmende laag
wordt aangebracht;- de voorwaarde, dat een bepaald deel van de bodem wordt afgegraven en
afgevoerd, alsmede het aanbrengen van een schone bodemlaag;- de voorwaarde, dat een pompinstallatie ter zuivering van het grondwater wordt
aangebracht en gedurende een aantal jaren na de totstandkoming van het bouwwerk
in stand wordt gehouden.Er wordt op gewezen, dat sanering in deze gevallen in principe een
verantwoordelijkheid van de aanvrager om omgevingsvergunning voor het bouwen is.
Het kan in het belang van de aanvrager zijn, als deze bij het overleggen van de
aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen voor het bouwen op een
verontreinigde bodem tevens aangeeft hoe deze de sanering denkt te laten
plaatsvinden.Ook bouwaanvragen waarbij sprake is van een ernstig geval van
bodemverontreiniging kunnen op grond van dit artikel worden afgedaan.Paragraaf 5 Voorschriften van stedenbouwkundige aard en
bereikbaarheidseisenAlgemeenOp 1 juli 2008 trad de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking ter vervanging
van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). De Invoeringswet Wro gaf aanleiding
tot discussie over het al dan niet kunnen voortbestaan van enkele
stedenbouwkundige voorschriften uit paragraaf 2.5 van dit hoofdstuk. Dit betreft
het zgn. parkeerartikel (2.5.30), de toegangsweg (2.5.3; van belang voor
voertuigen van hulpverleningsdiensten om een bouwwerk te kunnen bereiken) en de
bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten (2.5.4). Twijfel bestaat of een
even effectieve en flexibele regeling (parkeren) in een bestemmingsplan kan
worden gerealiseerd.Besloten is dat artikel 9.1.4, vijfde lid van de Invoeringswet Wro vooralsnog
niet in werking treedt. Het gevolg hiervan is dat de stedenbouwkundige
voorschriften van paragraaf 5 van hoofdstuk 2 vooralsnog blijven bestaan. De
artikelen 8, vijfde lid, 9 en 10 Woningwet blijven bestaan totdat het gemelde
probleem is opgelost.Het parkeren regelen in een bestemmingsplan is nu ook mogelijk. Gemeenten die
dit nu doen, kunnen hiermee door gaan. Voor zover planologische onderwerpen zijn
geregeld in een bestemmingsplan, treedt voor die onderwerpen de bouwverordening
terug (art. 9 Woningwet).Relatie stedenbouwkundige bepalingen en het bestemmingsplanArtikel 9 van de Woningwet is hier van groot belang. Dit betekent dat deze
paragraaf van de MBV alleen dan geldt indien er geen bestemmingsplan voorhanden
is, of indien het desbetreffende bestemmingsplan nietvergelijkbare voorschriften
van stedenbouwkundige aard bevat. Gedacht kan worden aan een slechts ten dele
goedgekeurd bestemmingsplan, een globaal eindplan, een heel oud bestemmingsplan
of een bestemmingsplan met een aantal gebreken. Soms is het moeilijk te bepalen
of het desbetreffende bestemmingsplan exclusief wil zijn ten opzichte van de
MBV. Sinds 1992 geeft de Woningwet wel enige duidelijkheid in art. 9, lid 2
(slot): '..., tenzij het desbetreffende bestemmingsplan anders bepaalt.' Het
primaat ligt bij het bestemmingsplan. De Woningwet gaat er echter eenvoudigweg
van uit dat bestemmingsplannen voor wat dit onderwerp betreft volstrekt
duidelijk zijn. Dit is echter niet altijd het geval. Indien er sprake is van
onduidelijkheid zal een en ander van geval tot geval bekeken moeten worden. Is
een van deze gevallen aan de orde, dan vullen de stedenbouwkundige bepalingen
(inclusief het afwijken hiervan) uit de bouwverordening het bestemmingsplan
aan.Alvorens in een concreet geval tot aanvullende werking van de bouwverordening
wordt geconcludeerd, dient een drieledige toets te worden uitgevoerd:a. bevat het bestemmingsplan voorschriften met betrekking tot
een onderwerp dat tevens in de bouwverordening wordt gereguleerd? Luidt het
antwoord ontkennend, dan dient vervolgens de vraag te worden gesteld of,b. het bestemmingsplan aanvullende werking van de
bouwverordening ten aanzien van het desbetreffende, niet in het bestemmingsplan
gereguleerde, onderwerp expliciet uitsluit. Luidt ook het antwoord op deze vraag
ontkennend, dan dient ten slotte te worden bezien of,c. de voorschriften van de bouwverordening niet
overeenstemmen met de voorschriften van het bestemmingsplan, in die zin dat
aanvullende werking van de bouwverordening tot gevolg heeft dat degebruiksmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, geheel of nagenoeg geheel
teniet worden gedaan. Is dit het geval, dan dient aanvullende werking van de
bouwverordening alsnog op grond van artikel 9, eerste lid van de Woningwet te
worden afgewezen.Wet ruimtelijke ordening (Wro)De Wro en de Invoeringswet Wro hebben gevolgen voor paragraaf 2.5. van de
bouwverordening. In de algemene toelichting bij hoofdstuk 2 onder Wro is hierop
ingegaan. In het bijzonder ten aanzien van de artikelen 3.5.3 (Bereikbaarheid
bouwwerken voor wegverkeer; brandblusvoorzieningen), 2.5.3A ( Bereikbaarheid van
gebouwen voor gehandicapten) en 2.5.30 (parkeren) wijzen wij op het uitstel van
de inwerkingtreding van artikel 9.1.4, vijfde lid Invoeringswet Wro. Zoals uit
de eerder vermelde toelichting blijkt, blijven deze artikelen vooralsnog in de
MBV bestaan.Artikel 2.5.2 Anti-cumulatiebepalingDeze bepaling dient om te voorkomen dat, indien in de bouwverordening dan wel in
een bestemmingsplan bij een bepaald gebouw een zeker open terrein is geëist, dat
terrein nog eens meetelt bij het beoordelen van een aanvraag voor een ander
gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Deze bepaling blijkt vooral
in het buitengebied betekenis te hebben.Artikel 2.5.5 Ligging van de voorgevelrooilijnHet bepaalde onder b kan desgewenst variëren naar gelang van de zone waarin de
weg is gelegen. Ook kan per zone een vaste maat worden genoemd. Indien in
gebieden van de gemeente waarvoor geen bestemmingsplan geldt, wegen zouden
voorkomen van meer dan 30 meter breed zonder bestaande bebouwing, dan verdient
het de voorkeur om het onder b bepaalde als volgt te redigeren:b langs een wegbreedte waarlangs geen bebouwing, als onder a bedoeld, aanwezig
is en waarlangs mag worden gebouwd:- bij een wegbreedte van ten minste 30 meter de lijn gelegen op een afstand van
de halve wegbreedte, gemeten uit de as van de weg;- bij een wegbreedte die minder dan 30 meter, maar ten minste 10 meter bedraagt,
de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg;- bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de
as van de weg.Artikel 2.5.6 Verbod tot bouwen met overschrijding van de
voorgevelrooilijnHoewel het begrip 'rooilijn' algemeen gedefinieerd wordt als 'de lijn die -
behoudens toegelaten afwijkingen – bij het bouwen aan de wegzijde
(voorgevelrooilijn) of aan de van de weg afgekeerde zijde (achtergevelrooilijn)
niet mag worden overschreden', is - om misverstand te voorkomen - een direct
verbod tot bouwen met overschrijding van de voorgevelrooilijn opgenomen.
Vergunningvrije bouwwerken worden niet getoetst aan het bestemmingsplan, zie
art. 3.25 Wro.Artikel 2.5.7 Toegelaten overschrijding van de voorgevelrooilijnDoor de verruiming van de categorie vergunningvrije bouwwerken kan in toenemende
mate samenloop ontstaan tussen vergunningvrije en vergunningplichtige werken. In
onderdeel a komt de keuze tot uitdrukking voor de 'totaal- benadering' zoals die
ook uit de wetsgeschiedenis is af te leiden. Dit betekent dat een vergunningvrij
bouwwerk niet vergunningvrij is als het onderdeel uitmaakt van een
(meeromvattend) vergunningplichtig bouwplan. Deze 'totaal-benadering' houdt
echter niet in dat de vergunning dan ook mag worden geweigerd louter op dat
onderdeel dat op zichzelf beschouwd vergunningvrij zou zijn. In geval van
samenloop gaat het zwaarste regime voor, maar zonder dat daarmee de essentie van
vergunningvrij bouwen wordt aangetast (TK, 1999-2000, 26 734, nr. 6, p. 18). De
redenering is, dat bij een eenmaal gerealiseerd bouwwerk bepaalde onderdelen aan
een bouwwerk aangebracht kunnen worden als vrij bouwen met overschrijding van de
voorgevelrooilijn. Ingeval deze onderdelen deel uitmaken van de aanvraag om een
omgevingsvergunning voor het bouwen is het niet logisch om het verbod tot
overschrijding van de voorgevelrooilijn hierop van toepassing te laten zijn. De
voor dit artikel van belang zijnde beperking, die artikel 3, onderdeel 7, van
bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht kent betreft een uitbreiding van het
bebouwd oppervlak. Bij het aanbrengen van de daar bedoelde veranderingen mag er
geen sprake zijn van een uitbreiding van het bebouwd oppervlak. Elke vergroting
van een bouwwerk, waardoor een bestaande afwijking van de rooilijnvoorschriften
zou toenemen, blijft dus vergunningplichtig.Zie de figuren 1 en 2 in de bijlage die bij deze Toelichting behoort. De
bedoelde figuren illustreren dat in het algemeen als veranderingen, als bedoeld
in artikel 3, onderdeel 7, van Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht, kunnen
worden beschouwd:1. uittreksels die lager aangebracht worden dan 2,20 m boven straatpeil, mits
zij de voorgevelrooilijn met niet meer dan 0,20 m overschrijden, bij voorbeeld
gevelversieringen, waaronder pilasters en gevellijsten, plinten, enigszins
uitstekende schoorsteenwanden en hemelwaterafvoeren;2. uitsteeksels die hoger aangebracht worden dan 2,20 m boven straatpeil, mits
zij de voorgevelrooilijn met niet meer dan 0,50 m overschrijden, bij voorbeeld
gevelversieringen zoals kroonlijsten, dakoverstekken, dakgoten, uithangbordjes
en kleine luifels. Indien uitsteeksels aan gebouwen de voorgevelrooilijn verder
overschrijden dan hiervoor onder 1 en 2 aangegeven, zal het bevoegd gezag dus in
het algemeen overwegen daartegen repressief op te treden. Indien in een
bestemmingsplan geen eigen regeling op het gebied van rooilijnen, toelaatbare
bouwhoogte e.d. is opgenomen, maar ter zake de artikelen 2.5.1 t/m 2.5.30 van de
bouwverordening van kracht zijn verklaard, dan verdient het aanbeveling om
onderdeel a van artikel 2.5.7 aan te vullen met de tekst van de voorgaande
punten 1 en 2 (minus de voorbeelden) onder tussenvoeging van de woorden ', te
weten:'.Artikel 2.5.8 Vergunningverlening in af wijking van het verbod tot
overschijding van de voorgevelrooilijnNaast de afwijkingsmogelijkheden bedoeld in artikel 2.5.8 kent artikel 2.5.29
nog de mogelijkheid van afwijking voor het geval, dat er geen bestemmingsplan of
beheerverordening in voorbereiding is en geen van de omstandigheden als genoemd
in art. 3.3 Wabo aan de orde is.Lid 1, ad bDeze bepaling maakt het mogelijk om een omgevingsvergunning te verlenen in
afwijking van het verbod tot het bouwen met overschrijding van de
voorgevelrooilijn als het gaat om het op eigen voorterrein plaatsen van
beeldhouwwerk, vitrines e.d.Artikel 2.5.9 Bouwen op de wegArtikel 2.5.9 is afgestemd op artikel 2, Bijlage II van het Besluit
omgevingsrecht. De vermelding van artikel 2, Bijlage II van het Besluit
omgevingsrecht in artikel 2.5.9 is vooral van belang om het misverstand, dat de
bouwverordening ook betekenis zou hebben voor zaken, die als vrij bouwen genoemd
zijn in artikel 2, Bijlage II, Besluit omgevingsrecht uit te sluiten.Zie voor het bouwen over de weg overigens artikel 2.5.8.Artikel 2.5.10 Plaatsing van de voorgevel ten opzichte van de
voorgevelrooilijn. Afschuining van straathoekenLid 4, onder aBij deze afwijking van het bouwverbod kan worden gedacht aan bijvoorbeeld
complexen van bij elkaarbehorende gebouwen, zoals kazernes, ziekenhuizen en gevangenissen vallen.Lid 4, onder fHieronder vallen bij voorbeeld aangebouwde garages, terugliggende
zolderverdiepingen e.d.Lid 4, onder gDeze afwijking van het bouwverbod is in het algemeen van toepassing voor
gebouwen, die een ruim voorterrein vragen.Artikel 2.5.11 Ligging van de achtergevelrooilijnZie de figuren 3 t/m 12, in de bij deze Toelichting behorende bijlage.Lid 1, onder aDeze bepaling kan voor langgerekte, taps toelopende bouwblokken tot
achtergevelrooilijnen in het smalle deel van het bouwblok leiden die elkaar
dicht naderen. Dit behoeft echter geen bezwaar te vormen, omdat artikel 2.5.21
de bouwhoogte dan evenredig beperkt.Artikel 2.5.12 Verbod tot bouwen met overschrijding van de
achtergevelrooilijnHoewel het begrip 'rooilijn' algemeen wordt gedefinieerd als 'de lijn die -
behoudens toegelaten afwijkingen – bij het bouwen aan de wegzijde
(voorgevelrooilijn) of aan de van de weg afgekeerde zijde (achtergevelrooilijn)
niet mag worden overschreden', is - om misverstand te voorkomen - een direct
verbod tot bouwen met overschrijding van de achtergevelrooilijn opgenomen. Het geheel achter de achtergevelrooilijn bouwen moet overigens opgevat worden
als een - verboden - overschrijding van de achtergevelrooilijn.Indien gebouwd wordt aan of bij een beschermd monument of in een van rijkswege
beschermd stads- of dorpsgezicht, zijn normaliter vergunningvrije bouwwerken bij
wijze van uitzondering vergunningplichtig op grond van artikel 5, Bijlage II van
het Bor. Zie tevens artikel 2.5.14, lid l.Artikel 2.5.13 Toegelaten overschrijding van de
achtergevelrooilijnArtikel 2.5.13 is afgestemd op bijlage II van het Besluit omgevingsrecht.De redenering is dat bij een eenmaal gerealiseerd bouwwerk bepaalde onderdelen
aan een bouwwerk vergunningvrij aangebracht kunnen worden artikel 2, Bijlage II
van het Bor met overschrijding van de achtergevelrooilijn. Ingeval deze
onderdelen deel uitmaken van de aanvraag om vergunning, is het niet logisch om
het verbod tot overschrijding van de achtergevelrooilijn hierop van toepassing
te laten zijn.Zie tevens de twee laatste zinnen van de toelichting op artikel 2.5.7.Artikel 2.5.14 Vergunningverlening in afwijking van het verbod tot
overschrijding van de achtergevelrooilijnNaast de afwijkingsmogelijkheden in het onderhavige artikel 2.5.14 kent artikel
2.5.29 nog de mogelijkheid tot afwijking in zeer speciale gevallen.Artikel 2.5.14 is afgestemd op artikel 2, Bijlage II van het Bor. De vermelding
hiervan is vooral van belang om het misverstand dat de bouwverordening ook
betekenis zou hebben voor zaken die vergunningvrij zijn, uit te sluiten.Wanneer ingevolge de bepalingen van dit artikel wordt afgeweken van het verbod
de achtergevelrooilijn te overschrijden, dient artikel 2.5.2 in acht te worden
genomen, mede in het belang van omwonenden. Voorts ware er aandacht aan te
besteden, of een bouwwerk voor de brandweer bereikbaar moet blijven.Ad a en gVoor deze bedrijven kan tot op zekere hoogte tegemoet worden gekomen aan op
bedrijfstechnische gronden gebaseerde verlangens. Met de onder g bedoelde
bouwstrook (of bouwblok), geheel of overwegend handels- of industrieterrein
omvattend, wordt niet beoogd een bouwstrook (of bouwblok) met
winkelbebouwing.Artikel 2.5.15 Erf bij woningen en woongebouwenHet erf, bedoeld in dit voorschrift, mag niet worden verward met de
'buitenruimte' in de zin van het Bouwbesluit. Naleving van het onderhavige voorschrift houdt tevens in het ruimschoots voldoen
aan het bepaalde in artikel 5:50 van het Burgerlijk Wetboek, want in
laatstgenoemde burenrechtbepaling wordt een maat van 2 meter voorgeschreven als
minimumafstand tussen de erfgrens en muren waarin vrijelijk ramen mogen worden
aangebracht.Het vrijelijk ramen in de achtergevel kunnen aanbrengen is tevens het motief
voor het bepaalde in het eerste lid, onder b. Het (gedeeltelijk) samenvallen van
de achtergevel met de erfgrens vormt hiervoor immers een beletsel.Lid 3 b, onder 1Deze afwijkingsmogelijkheid is onder meer bedoeld voor patiowoningen.Lid 3 b, onder 2Indien één van de in dit lid genoemde situaties zich voordoet en er dus open
ruimte achter een gebouw is, zij het dat deze niet bij het gebouw behoort en het
gebouw overigens over voldoende 'uitloop' beschikt, zou kunnen worden afgeweken
van de voorgeschreven erfgrootte.Lid 3 b, onder 3Bij de beoordeling van de vraag of er sprake is van een betering van de
bestaande toestand zal een verkleining van het erf tot geringere oppervlakte dan
volgens dit artikel is vereist slechts aanvaardbaar zijn ten behoeve van het
opheffen van onbevredigende situaties in het gebouw waarvoor binnen het gebouw
geen oplossing kan worden gevonden. In die gevallen zal een verbetering van het
gebouw tegen een verslechtering van het erf moeten worden afgewogen. Hiertoe zal
in het bijzonder aandacht moeten worden geschonken aan de functie van het erf
als onderdeel van de vluchtweg bij brand en aan de bereikbaarheid van het pand
door de brandweer.Artikel 2.5.16 Erf bij overige gebouwenNaleving van het onderhavige voorschrift houdt tevens in het voldoen aan het
bepaalde in artikel 5:50 van het Burgerlijk Wetboek, want in laatstgenoemde
burenrechtbepaling wordt een maat van 2 meter voorgeschreven als minimumafstand
tussen de erfgrens en muren waarin vrijelijk ramen mogen worden
aangebracht.Lid 2, onder a en bWanneer wordt afgeweken van het bepaalde in het eerste lid, moet onder meer
rekening worden gehouden met de ligging in het gebouw van eventuele
dienstwoningen. Bovendien dient onderscheid te worden gemaakt tussen de
gevallen, waarin het gaat om een bouwblok of een bouwstrook waarin geen woningen
voorkomen en een bouwblok waarin bij voorbeeld naast bedrijfsgebouwen ook
woningen voorkomen. Indien de laatste omstandigheid zich voordoet zal minder ver
worden afgeweken van het bepaalde in het eerste lid, dan in het andere
geval.Artikel 2.5.17 Ruimte tussen bouwwerkenDeze bepaling is bedoeld om het ontstaan van smalle ontoegankelijke open ruimten
tussen gebouwen op aangrenzende terreinen te voorkomen, omdat deze aanleiding
tot hinder door vervuiling kunnen geven. De bepaling kan zowel worden nageleefd
door gebouwen tegen elkaar aan te plaatsen als door een tussenruimte van meer
dan een meter breedte te realiseren. Het bevoegd gezag kan de
omgevingsvergunning verlenen in afwijking van het bepaalde in het eerste lid,
indien de smalle open ruimte voldoende voor onderhoud bereikbaar is. Hierbij kan
bijvoorbeeld gedacht worden aan een opening in de zijgevel van het gebouw.Artikel 2.5.18 Erf- en terreinafscheidingenArtikel 5:48 van het Burgerlijk Wetboek geeft iedere terreineigenaar het recht
om zijn erf te omheinen. Uiteraard moet hij daarbij de eventuele beperkingen in
de gemeentelijke voorschriften in acht nemen. Laatstgenoemde voorschriften
spelen echter meestal slechts een bescheiden rol, want een erfafscheiding is in
principe een vergunningvrij bouwwerk op grond van artikel 2, Bijlage II, Bor,
althans indien de daarin vermelde beperkingen ten aanzien van onder meer de
hoogtematen in acht worden genomen. Hogere erfafscheidingen vallen
vanzelfsprekend onder de vergunningplicht en behoeven derhalve preventieve
toetsing aan de voorschriften van het bestemmingsplan of het onderhavige artikel
van de bouwverordening. Eventueel kan het bevoegd gezag op grond van het tweede
lid van laatstgenoemd artikel de omgevingsvergunning verlenen in afwijking van
het verbod als bedoeld in het eerste lid. Daarbij kan gedacht worden aan het
bouwen van bijvoorbeeld een gevangenismuur of een hek ter omheining van een
terrein dat geen erf, behorend bij een gebouw, is.Zie artikel 2.76 van het Bouwbesluit voor de toelaatbare draairichting van
beweegbare delen van erf- enterreinafscheidingen.Artikel 2.5.19 Bouwen nabij bovengrondse hoogspanningslijnen en
ondergrondse hoofdtransportleidingenHet eerste lid strekt tot bescherming van het vergunningplichtige bouwwerk en de
veiligheid van de bewoners of gebruikers daarvan. Het tweede lid ziet meer op de
openbare veiligheid. De ondergrondse hoofdtransportleiding kan zowel dienen voor
elektriciteit als voor aardgas, olie, chemische producten e.d. Omdat het wenselijk is om van geval tot geval te kunnen bepalen in hoeverre het
bouwen nabij hoogspanningslijnen en ondergrondse hoofdtransportleidingen
toelaatbaar is en zo ja, onder welke voorwaarden, is het artikel geredigeerd als
een verbod, waarvan eventueel kan worden afgeweken. Redenen om af te wijken
zullen in het algemeen zijn gericht zowel op de veiligheid van de gebruikers van
het bouwwerk als op het voorkomen van storingen in de goede werking van de
lijnen en leidingen ten gevolge van de bouw en de aanwezigheid van het
bouwwerk.Indien het onderhavige artikel moet worden toegepast, verdient het aanbeveling
om overleg te plegen met de beheerder van de hoogspanningslijn of de
hoofdtransportleiding.Langs privaatrechtelijke weg heeft menige eigenaar / beheerder een recht van
opstal gevestigd, als bedoeld in artikel 5, lid 3, sub b, van de
Belemmeringenwet Privaatrecht. Meestal betreft dit een gebied van 2 x 30 meter,
dus een strook van 60 meter, waar niet mag worden gebouwd, met uitzondering van
bepaalde bouwwerken zoals installaties e.d.Indien in het gebied waarop het bestemmingsplan betrekking heeft een dergelijk
recht van opstal is gevestigd - zie hiervoor het kadaster - dan geldt de daarin
vastgelegde afstand en heeft een geringere afstand in een bestemmingsplan geen
betekenis.In veel bestemmingsplannen zijn voor uiteenlopende doeleinden zones vastgelegd,
die elkaar (deels) kunnen overlappen.Artikel 2.5.20 Toegelaten hoogte in de voorgevelrooilijnDit en de volgende artikelen bevatten een samenhangend stelsel van voorschriften
voor de maximumhoogten van bouwwerken in relatie tot de afstanden tot
tegenoverliggende bouwwerken. Voor de duidelijkheid is aangegeven, dat het
stelsel alleen voor vergunningplichtige bouwwerken is bedoeld.Het stelsel is niet alleen gericht op stedenbouwkundige ordening, maar ook op
voldoende toetredingsmogelijkheden voor licht en lucht. Gezien de vaste fysische
gegevenheden op het gebied van met name de daglichttoetreding is dan ook geen
onderscheid gemaakt tussen de maximumhoogten in de voor- en in de
achtergevelrooilijn.Tevens wordt in het voorschriftenstelsel de onderste meter boven straatpeil van
eventuele raamoppervlakten bij de bepaling van aanvaardbare belemmeringhoeken
voor de daglichttoetreding buiten beschouwing gelaten, omdat de desbetreffende
glasgedeelten praktisch geen lichtopbrengst leveren en zich grotendeels beneden
de gebruikelijke vensterbankhoogte bevinden. (De belemmeringhoek in een
stedenbouwkundig (straat)profiel is te definiëren als de hoek tussen de onderste
glaslijn van het beschouwde gebouw en de bovenkant van de tegenoverliggende
bebouwing.)Met het oog op de in het algemeen wenselijke stedenbouwkundige ordening is wel
gedifferentieerd naar bebouwingsdichtheden voor enerzijds de bebouwde kom
(belemmeringhoek: maximaal 45 graden) en anderzijds daarbuiten (belemmeringhoek:
maximaal 37 graden). Zie de figuren 12, 13 en 14 in de bij deze Toelichting
behorende bijlage.Een voorgevelrooilijn kan ontbreken op de plaatsen, waar bij voorbeeld een
vaart, een gracht, een park of een plantsoen langs de weg ligt. Veelal zal een
tegenoverliggende rooilijn dan te ver weg liggen om een beperkende invloed op de
maximumhoogte van het bouwwerk te hebben. Langs een smalle gracht is dit echter
niet ondenkbaar (zie figuur 15). Een plaatselijke onderbreking van een
voorgevelrooilijn komt bij voorbeeld voor bij de uitmonding van een dwarsweg
(dwarsstraat) (zie figuur 16).Artikel 2.5.21 Toegelaten hoogte in de achtergevelrooilijnZie ook de toelichting op artikel 2.5.20.Lid 2De wijze van vaststelling van de bouwhoogte in het verticale vlak door de
achtergevelrooilijn in een bouwblok, waarin de achtergevelrooilijnen niet
evenwijdig lopen, is in figuur 17 nader toegelicht, waarbij a, a1 enz. de voor
de bouwhoogte in rekening te brengen afstand van de achtergevelrooilijnen is.
Het komt voor dat bij tussen twee wegen gelegen terreinen, die te ondiep zijn
voor twee tegenover elkaar gelegen bouwstroken, de tegenoverliggende
achtergevelrooilijn ontbreekt.De langs de andere weg liggende voorgevelrooilijn treedt dan in de plaats van de
ontbrekende tegenovergelegen achtergevelrooilijn (zie figuur 18).Lid 4Bij achterterreinen die - door de ligging in geaccidenteerd gebied of anderszins
- niet op straatpeil liggen, leidt bepaling van de bouwhoogte in het verticale
vlak door de achtergevelrooilijn op de in het eerste t/m derde lid
voorgeschreven wijze niet tot de juiste hoogte-diepteverhouding van het
binnenterrein van gesloten bouwblokken. Dit mede in verband met het feit dat
krachtens het bepaalde in artikel 2.5.26 bij het bouwen aan een weg ten opzichte
van het straatpeil moet worden gemeten. Ter ondervanging van het genoemde
bezwaar is het onderhavige vierde lid opgenomen.Artikel 2.5.22 Toegelaten hoogte van zijgevels tegenover
achtergevelrooilijnZie figuur 19.Lid 2Indien uit het bepaalde in het eerste lid voor een zijgevel tegenover een
achtergevelrooilijn een lagere hoogte volgt dan voor de - op die zijgevel
aansluitende - voorgevel toelaatbaar is dan kan het in overigens
verlichtingstechnisch gunstige omstandigheden verantwoord zijn om af te wijken
van de in het eerste lid bepaalde maximale hoogte voor het laten optrekken van
de zijgevel tot de hoogte van de voorgevel.Artikel 2.5.23 Toegelaten hoogte tussen voor- en
achtergevelrooilijnenLid 2De hier genoemde hoek van 56 graden correspondeert met de
hoogte-diepteverhouding uit het eerste lid van artikel 2.5.22.Artikel 2.5.24 Grootste toegelaten hoogte van bouwwerkenDe maximumbouwhoogte van 15 meter komt - bij een in de woningbouw gebruikelijke
verdiepingshoogte - overeen met 5 à 5,5 bouwlaag.Artikel 2.5.25 Hoogte van bouwwerken op niet aan een weg grenzende
terreinenHet onderhavige artikel wordt vooral gehanteerd voor bouwwerken op
binnenterreinen van gesloten bouwblokken. Een zadeldak is een dak, bestaande uit
twee schuine vlakken die elkaar in het hoogste punt snijden, de zgn. nok, en
vandaar beide naar beneden lopen tot hun goot.Artikel 2.5.26 Wijze van meten van de hoogte van bouwwerkenZie artikel 1.1 voor de definitie van 'straatpeil'.Artikel 2.5.27 Toegelaten afwijkingen van de toegelaten
bouwhoogteAd aDe strekking van dit voorschrift is, dat bij een eenmaal gerealiseerd bouwwerk
bepaalde onderdelen aan een bouwwerk aangebracht kunnen worden als vrij bouwen
met overschrijding van de toegelaten hoogte. Ingeval deze onderdelen deel
uitmaken van de aanvraag om een omgevingsvergunning om te bouwen is het niet
logisch om het verbod tot overschrijding van de voorgevelrooilijn hierop van
toepassing te laten zijn.Ad bDeze niet-vantoepassingverklaring geldt uiteraard, mits de te vernieuwen of te
veranderen delen niet worden verhoogd. Dit zou namelijk de vergroting van een
bouwwerk betreffen. Voor de vergroting van een bouwwerk zijn de artikelen 2.5.20
t/m 2.5.24 onverkort van toepassing, tenzij wordt afgeweken ingevolge artikel
2.5.28, onder e.Artikel 2.5.28 Vergunningverlening in afwijking van het verbod tot
overschrijding van de toegelaten bouwhoogteDe vermelding van artikel 3, onderdeel 7 en artikel 2, onderdelen 16 en 18 van
bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (Bor) is vooral van belang om het
misverstand, dat de bouwverordening ook betekenis zou hebben voor zaken, die als
vrij bouwen genoemd zijn in artikel 2.3 van het Besluit omgevingsrecht (Bor),
uit te sluiten.Wanneer gebruik wordt gemaakt van de afwijkingsmogelijkheden uit dit lid dient
bijzondere aandacht te worden besteed aan het bepaalde in de artikel 2.5.2.
Daarbij kunnen ook welstandsoverwegingen worden betrokken.Ad e, onder 1Afgeweken zou kunnen worden wanneer het een gebouw betreft, dat aansluit bij
bestaande bebouwing, die onder vigeur van vroegere voorschriften hoger is dan
thans is toegelaten. Door de afwijking van de toegestane bouwhoogte kan dan een
gaaf straatbeeld worden verkregen.Artikel 2.5.29 Vergunningverlening in afwijking van het verbod tot
overschrijding van de rooilijnen en van de toegelaten bouwhoogte in geval
van voorbereiding van nieuw ruimtelijk beleidArtikel 2.5.29 MBV is, in relatie met de overige stedenbouwkundige afwijkingen
uit dit hoofdstuk, te vergelijken met de relatie tussen enerzijds de in het
bestemmingsplan opgenomen regels inzake afwijking en anderzijds de
afwijkingsregels die zijn gelegen buiten het bestemmingsplan. Paragraaf 2.5 MBV
is te beschouwen als een bestemmingsplan vervangende regeling met derhalve ook
de behoefte aan regels inzake afwijking wanneer nieuw ruimtelijk beleid wordt
voorbereid. Bedoeld is een net zo eenvoudige afwijkingsregeling voor bouwen en
gebruiken te hebben voor de verplichtingen uit de stedenbouwkundige eisen van de
bouwverordening als van die uit een bestemmingsplan.Sub a.Wellicht ten overvloede is hier nogmaals vermeld dat deze bepaling alleen van
toepassing is indien er geen bestemmingsplan, beheersverordening of
projectbesluit van kracht is. Aangezien er dan geen strijd kan zijn met een
bestemmingsplan, vloeit uit art. 3.10 Wabo dat de reguliere procedure van 3.9
Wabo van toepassing is.Sub b. aanhoudingsvoorwaarden uit art. 3.3 WaboDe aanvraag om een omgevingsvergunning moet in een aantal gevallen worden
aangehouden. In art. 3.3 Wabo wordt bepaald wanneer daarvan sprake is. Dit is
bijvoorbeeld het geval wanneer er geen reden is de aanvraag te weigeren, maar er
voor de dag van aanvraag een bestemmingsplan in ontwerp ter inzage is gelegd of
een voorbereidingsbesluit in werking is getreden. In een dergelijke situatie
vervallen de stedenbouwkundige bepalingen uit de MBV, waaronder deze.Sub c. Welk toekomstig ruimtelijk beleid is zoal relevant?Voor een afwijking als bedoeld in dit artikel geldt zoals voor alle besluiten de
eis van een voldoende motivering (art. 3:46 Awb). Deze motivering zal in het
onderhavige geval in ieder geval betrekking moeten hebben op toekomstig
planologisch beleid. Daarom is hier expliciet de eis opgenomen dat het bouwplan
waar wordt afgeweken van de rooilijnen en van de toegelaten bouwhoogte 'in
overeenstemming is met in voorbereiding zijnd ruimtelijk beleid'.'Vastgesteld en bekendgemaakt ruimtelijk beleid' is een mogelijkheid om de
afwijking te onderbouwen. Denk bijvoorbeeld aan een structuurplan,
structuurvisie of -nota, beleidsnota, beleidsregels (een nota dakkapellen,
bijgebouwen e.d.) en een sectorale nota.Zoals uit het gestelde bij sub b. blijkt, vallen hieronder niet
de situaties zoals vermeld in art. 3.3 Wabo, zoals bijvoorbeeld een
ter inzage gelegd ontwerpbestemmingsplan. Ook een vastgesteld
voorbereidingsbesluit voor bijvoorbeeld een bouwlocatie kan daarom geen
basis vormen.Sub d.De activiteit mag niet in strijd zijn met een goede ruimtelijke ordening.
Hierbij wordt aangesloten bij de terminologie dit wordt gebruikt en de betekenis
die daaraan wordt toegekend in de Wabo. Bij dat begrip wordt rekening gehouden
met milieu, cultuurhistorische, ecologische en natuurlijke en landschappelijke
waarden.Voor wat betreft de milieuwaarden zijn de afstanden ten opzichte van
hinderveroorzakende activiteiten dan van groot belang. De relevante afstanden
treft u aan in de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering'.Sub e.In het kader van een goede motivering wordt hier gevraagd om een goede
ruimtelijke onderbouwing. Ook hier is aangesloten bij de terminologie uit de
Wabo.Artikel 2.5.30 Parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in
gebouwenAlgemeenMet de komst van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) behoort het onderwerp
parkeren te worden geregeld in de (nieuwe) bestemmingsplannen. Als uitwerking
hiervan is in artikel 8.17 van de Invoeringswet Wro bepaald dat artikel 8,
vijfde lid van de Woningwet vervalt.In verband met wetstechnische problemen is besloten dit deel van de
Invoeringswet Wro vooralsnog niet in werking te doen treden. Een nieuwe datum
van inwerkingtreding is niet bepaald. Dit betekent dat onder meer het
‘parkeerartikel’ uit de bouwverordening blijft bestaan, ook indien op grond van
de nieuwe Wro een bestemmingsplan wordt vastgesteld, waarin niet is voorzien in
een regeling over het parkeren.Lid 1Het is zeer moeilijk aan te geven, wat in algemene zin een niet te overvloedig
minimumaantal parkeerplaatsen dient te zijn. De daarom per omgevingsvergunning
voor het bouwen te bepalen normstelling hangt af van onder meer de grootte van
het gebouw, de ligging in de gemeente, het te verwachten aantal bezoekers, c.q.
bewoners of gebruikers, de eventuele aanwezigheid van openbaar vervoer en de
frequentie daarvan, het tijdstip waarop de bezoekers gewoonlijk komen, en de
mogelijke uitwisselbaarheid van parkeerplaatsen. Tevens is aansluiting wenselijk
op het voorgestane verkeers- en vervoersbeleid, zoals dat is neergelegd het
lokale verkeer- en vervoerplan.Voor kencijfers betreffende in het algemeen aanbevelenswaardige minimum
aantallen parkeerplaatsen, uitgesplitst naar het soort voertuig en de bestemming
van het gebouw, zie de uitgave Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen
de bebouwde kom (ASVV 2004), paragraaf 6.3, verkrijgbaar bij de Stichting
Centrum voor Regelgeving en Onderzoek in de Grond-, Water- en Wegenbouw en de
Verkeerstechniek (Stichting CROW) te Ede (tel. 0318-69 53 00 of www.crow.nl ).
Overigens kan een verantwoorde parkeernorm alleen per te verlenen
omgevingsvergunning voor het bouwen worden bepaald.Aan de hand van de hiervoor genoemde publicaties kan, zoals gezegd, per te
verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen een verantwoorde parkeernorm worden
bepaald. Bij de toepassing van het onderhavige lid is - op grond van
praktisch-bouwkundige overwegingen - enige flexibiliteit in elke vastgestelde
parkeernorm onontbeerlijk. Dus verdient het aanbeveling om in een concrete
omgevingsvergunning voor het bouwen bij voorbeeld een afwijking naar boven van
10% als toelaatbaar te vermelden op locaties die per openbaar vervoer bereikbaar
zijn, en van 50% op locaties die dat niet zijn.Lid 2Dit lid geeft maatvoorschriften voor parkeervakken, omdat deze voorschriften
niet kunnen worden gemist bij het afdwingen van een correcte naleving van lid 1.
De verplichting in lid 1 om voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein aan te
brengen zou immers gedeeltelijk kunnen worden ontdoken door alleen parkeervakken
met afmetingen voor het kleinste type personenauto te maken. Ook het Bouwbesluit
1992 sprak in het - niet in werking getreden - artikel 218, lid 1, over
'parkeerplaatsen van voldoende afmetingen'. Het Bouwbesluit 2003 laat regeling
van het onderhavige onderwerp geheel over aan bestemmingsplan en/of
bouwverordening. Een bijkomende reden voor het opnemen van maatvoorschriften
voor parkeervakken is de wenselijkheid om de afwijkende maatvoering vast te
leggen van parkeerplaatsen voor rolstoelgebruikers en stoklopers.Lid 3De onderhavige bepaling kan ertoe leiden dat een nieuw winkelcentrum wordt
voorzien van een zgn. expeditiehof, respectievelijk een nieuw fabrieksgebouw van
een laad- en losperron (met een op het fabrieksterrein gelegen, bijbehorende
opstelstrook voor vrachtauto's).Lid 4, ad aDe mogelijkheid tot het verlenen van een omgevingsvergunning in afwijking van de
eis in het eerste lid om een parkeergelegenheid van voldoende omvang op eigen
terrein of onder eigen dak te maken is onder meer bedoeld voor
omgevingsvergunningplichtige verbouwingen van winkels e.d. in binnensteden.
Eventueel kunnen daarbij financiële voorwaarden worden gesteld.Hoofdstuk 9 Het welstandstoezichtAlgemeenIn hoofdstuk 9 van de MBV zijn zowel procedurele als inhoudelijke artikelen met
betrekking tot het welstandstoezicht opgenomen. Op grond van artikel 8, zesde
lid van de Woningwet bevat de bouwverordening voorschriften over de
samenstelling, inrichting en werkwijze van de welstandscommissie.De werkwijze van de welstandscommissie is in de MBV niet concreet uitgewerkt
vanwege de diversiteit in lokale invulling. Gemeenten dienen nadrukkelijk zelf
een keuze te maken ten aanzien van de werkwijze, ook indien een gemeente werkt
met een provinciale welstandscommissie. De gemeentelijke keuze dient ook door te
klinken in de werkwijze van de provinciale welstandscommissie. Daartoe dient de
gemeente het initiatief te nemen en is het aan de provinciale welstandscommissie
om deze keuze te onderschrijven.Het is noodzakelijk om een huishoudelijk reglement toegesneden op de lokale
situatie of een reglement van orde voor de lokale welstandscommissie vast te
stellen als bijlage bij deze verordening. Juridisch gezien behoeft een dergelijk
reglement niet in de bouwverordening zelf te worden opgenomen, maar dient wel
dezelfde procedure te worden doorlopen als de gemeentelijke
bouwverordening.Welstandscriteria en welstandsnotaAlleen als in een welstandsnota aan de hand van criteria is aangegeven wat
verstaan wordt onder redelijke eisen van welstand kan het bevoegd gezag een
vergunningplichtig bouwwerk beoordelen op aspecten van welstand en kan de
welstandscommissie hierover adviseren. Ook bouwwerken waarvoor geen
omgevingsvergunning voor het bouwen is vereist, moeten aan minimale
welstandseisen voldoen. Volgens artikel 13a van de Woningwet kunnen burgemeester
en wethouders de eigenaar van een bouwwerk dat 'in ernstige mate in strijd is
met redelijke eisen van welstand' aanschrijven om die strijdigheid op te heffen.
De criteria hiervoor moeten in de welstandsnota zijn opgenomen. Zonder nota met
criteria is geen welstandstoezicht mogelijk.De welstandsbeoordeling c.q. -advisering dient gebaseerd te worden op de in de
nota opgenomen criteria. In artikel 12a van de Woningwet wordt bepaald dat deze
criteria 'zo veel mogelijk zijn toegesneden op de onderscheidene categorieën
bouwwerken en dat de criteria kunnen verschillen naargelang de plaats waar een
bouwwerk is gelegen'. Dit biedt mogelijkheden om de criteria per samenhangend
deel van de gemeente uit te werken. Zowel binnen als buiten de bebouwde kom
verschillen gebieden ten aanzien van de bestaande kwaliteiten en ten aanzien van
de verwachte en/of beoogde ruimtelijke ontwikkelingen, die vastliggen in een
bestemmingsplan of specifieke beleidsdocumenten, bijvoorbeeld in het kader van
landschapsverbetering, stedelijke vernieuwing of architectuurbeleid. De
bestaande situatie en de beleidsdoelen voor de toekomst zullen in de meeste
gevallen de basis vormen voor een passend welstandsbeleid. In het ene gebied is
aanleiding om een behoudend beleid te voeren, in een ander gebied is juist
verandering en vernieuwing aan de orde. In het ene gebied is nauwelijks sprake
van ruimtelijke dynamiek en kan een terughoudend welstandsregime acceptabel
zijn, in een ander gebied gaat juist alles op de schop en is een intensieve
beïnvloeding van de ruimtelijke kwaliteit vereist.De welstandsnota is derhalve een dynamisch document. Steeds als er nieuwe
gebieden worden ontwikkeld, vormen de beleidsregels voor het betreffende gebied
een toevoeging aan de nota, mits telkens opnieuw de vaststellingsprocedure wordt
gevolgd.Indien het bevoegd gezag de welstandscriteria in bijzondere gevallen buiten
toepassing laat als bedoeld in artikel 4:84 Awb (inherente
afwijkingsbevoegdheid), dient dit wel per concreet geval deugdelijk door het
bevoegd gezag te worden gemotiveerd.Relatie bestemmingsplan en welstandDe jurisprudentie op basis van de Woningwet gaat uit van de voorrangsregel uit
artikel 9 Woningwet, inhoudende dat de welstandstoets zich dient te richten naar
de bouwmogelijkheden die het geldende bestemmingsplan biedt.Het welstandscriterium is sinds 1991 in artikel 44 van de Woningwet omschreven
als zelfstandige toetsingsgrond voor bouwaanvragen. De voorrangsregeling van
artikel 9 was daardoor niet rechtstreeks van toepassing. De jurisprudentie heeft
uit dit stelsel van de wet afgeleid dat die voorrang is blijven bestaan (ABRS 25
april 1995, BR 1995, 579, ABRS 16 maart 1999, AB 1999, 356 en ABRS 18 februari
2000, Gst.2000, 7119).In lijn met artikel 9 Woningwet is de voorrang van het bestemmingsplan op de
welstandseisen geregeld in artikel 12, derde lid van de Woningwet. Daarin is
tevens bepaald dat ook de stedenbouwkundige voorschriften van de bouwverordening
boven de welstandseisen prevaleren. In artikel 12b, eerste lid van de Woningwet
is bovendien expliciet vastgelegd dat óók de welstandscommissie deze
voorrangsregeling moet betrekking bij de advisering.Het bestemmingsplan is immers het wettelijk instrument waarmee, langs de in de
Wet op de ruimtelijke ordening aangegeven en met bijzondere waarborgen omklede
weg, aan gronden een bestemming is gegeven en de daarbijbehorende bebouwings- en
gebruiksmogelijkheden worden aangegeven. Dit betekent dat de welstandstoets niet
mag leiden tot beperkingen die een reële verwezenlijking van de aan de grond
toegekende bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, belemmeren (vgl.
ABRS 16 maart 1999, AB 1999, 356 m.n. A.G.A. Nijmeijer). De kans dat die
situatie zich voordoet is kleiner naarmate het bestemmingsplan meer
mogelijkheden biedt de toegekende bestemming te realiseren.Naar valt aan te nemen is de voorrangsregel (artikel 12, derde lid Woningwet)
naar analogie van toepassing op de relatie toekomstig bestemmingsplan en
welstand.Artikel 9.1 De advisering door de welstandscommissieOnder het regime van de Woningwet is inschakeling van een welstandscommissie bij
een aanvraag om een omgevingsvergunning voor het bouwen verplicht indien een
welstandsnota is vastgesteld en aan de hand van criteria is aangegeven wat
verstaan wordt onder redelijke eisen van welstand. De commissie adviseert, het
bevoegd gezag beslist.De gemeenteraad kan er voor kiezen om in plaats van een welstandscommissie een
stadsbouwmeester te benoemen. In dat geval dient de bouwverordening
voorschriften te bevatten over de rol en de functie van de
stadsbouwmeester.De adviespraktijk varieert per gemeente. Er wordt gewerkt met lokale dan wel
provinciale welstandscommissies. De gemeenteraad kan er voor kiezen om voor de
welstandsadvisering gebruik te maken van een provinciale welstandsorganisatie,
die het resultaat is van een gemeenschappelijke regeling of een
privaatrechtelijke samenwerkingsvorm. Indien gebruik wordt gemaakt van een
provinciale welstandsorganisatie dient de gemeenteraad de leden van de
welstandscommissie eveneens nadrukkelijk te benoemen; zie toelichting bij
artikel 9.2.In dit alternatief wordt voor de welstandsadvisering gebruikgemaakt van de
diensten van een provinciale welstandsorganisatie, die de rechtspersoon kan
hebben van een gemeenschappelijke regeling, vereniging of stichting. Deze
vereniging of stichting dient dan door de gemeenteraad als welstandscommissie te
worden aangewezen. De vereniging of stichting draagt uit haar midden personen
voor aan b&w om door de gemeenteraad te worden benoemd. De
welstandscommissie adviseert over alle vergunningplichtige bouwwerken.Artikel 9.2 Samenstelling van de welstandscommissieOnafhankelijkheidVoor elk afzonderlijk lid van deze commissie geldt het
onafhankelijkheidsvereiste. Daaraan wordt in elk geval voldaan indien de leden
van de commissie niet ondergeschikt zijn aan het gemeentebestuur. Ook is het
raadzaam bij de selectie van de leden van de welstandscommissie alert te zijn op
mogelijk tegenstrijdige belangen.Deelneming van leden van het college van burgemeester en wethouders of van het
bevoegd gezag dat besluiten neemt over een aanvraag voor een omgevingsvergunning
voor het bouwen aan de welstandscommissie voor de eigen gemeente of voor de
gemeente waarover het bevoegd gezag besluiten neemt, is in dit verband
uitgesloten.Deskundigen en burgersIn de welstandscommissie behoeven niet uitsluitend 'deskundigen' zitting te
hebben. Deskundige leden zijn leden die zich door ervaring en opleiding
kwalificeren om zitting te nemen in de welstandscommissie. Van deskundige
commissieleden mag worden verwacht dat zij vanuit een eigen, actieve
beroepspraktijk kunnen oordelen over plannen van collega's. Onder
niet-deskundige leden worden vertegenwoordigers van de plaatselijke bevolking
verstaan, geen architecten of anderszins beroepsmatig bij de kwaliteit van de
gebouwde omgeving betrokken zijnde, die door het gemeentebestuur in de
welstandscommissie kunnen worden benoemd. De gemeenteraad beslist over de
benoeming van niet-deskundige leden. Er is geen wettelijke verplichting om
niet-deskundige leden op te nemen in de welstandscommissie.Artikel 9.3 Benoeming en zittingsduurHet vierde lid van artikel 12b van de Woningwet beperkt de zittingsduur van de
leden van de welstandscommissie tot ten hoogste drie jaar met een eenmalige
mogelijkheid van herbenoeming voor nog eens maximaal drie jaar in de commissie
die in de desbetreffende gemeente werkzaam is. Daarmee wordt beoogd de
doorstroming van de leden van de welstandscommissie te bevorderen. Kennelijk is
op de koop toe genomen dat deze wettelijke beperking van de zittingsduur in
concrete situaties de continuïteit van de commissies in gevaar kan brengen.Het is onmogelijk en ongewenst om in algemene zin de benoemingsprocedure voor
(deskundige) leden op te nemen in de MBV. Een reglement van orde dat als bijlage
9 bij de bouwverordening dient te worden vastgesteld en toegesneden is op de
lokale situatie, is hiervoor geschikter. In een dergelijk reglement van orde
lijkt het zinvol om onder meer een benoemingsboekhouding te regelen om in geval
van bezwaren en beroepen tegen onbevoegd gegeven welstandsadviezen
zittingstermijnen van leden/voorzitter aan te kunnen tonen.Artikel 9.4 Jaarlijkse verantwoordingJaarverslag welstandscommissieEen jaarverslag is bij uitstek geschikt om te signaleren waar de welstandsnota
als beleidskader onvoldoende houvast heeft kunnen bieden bij de
welstandsbeoordeling en kan tevens dienen ter verantwoording waarom in
specifieke gevallen is afgeweken van het vastgestelde beleid. De jaarlijkse
verslagverplichting van de welstandscommissie vloeit voort uit artikel 12b,
derde lid van de Woningwet.Het jaarverslag kan voor de gemeenteraad aanleiding zijn voor bijstelling van
het gemeentelijk welstandsbeleid door aanpassing van de gemeentelijke
welstandsnota. Om die reden is het zinvol te streven naar het uitbrengen van het
jaarverslag tijdig vóór de beleids- en begrotingscyclus in de gemeente. Ervan
uitgaande dat de gemeentelijke begroting doorgaans in september/oktober wordt
behandeld, zou het 'verslagjaar' van de welstandscommissie kunnen lopen van juni
tot juni.Jaarverslag burgemeester en wethoudersTeneinde de politieke verantwoordelijkheid voor de uitoefening van het
welstandstoezicht te verstevigen en de betrokkenheid van de raad bij de
welstandszorg te vergroten, is ook aan burgemeester en wethouders ingevolge
artikel 12c van de Woningwet de verplichting opgelegd jaarverslagen omtrent de
toepassing van het welstandsbeleid voor te leggen aan de gemeenteraad. In dit
jaarverslag zou ten minste aan de orde dienen te komen:- op welke wijze burgemeester en wethouders zijn omgegaan met de
welstandsadviezen;- op welke wijze uitwerking is gegeven aan de openbaarheid van vergaderen;- in welke gevallen burgemeester en wethouders een besluit hebben genomen tot
toepassing van bestuursdwang of oplegging van een last onder dwangsom op grond
van ernstige strijdigheid met redelijke eisen van welstand als bedoeld in
artikel 13a van de Woningwet en na dat besluit tot uitvoering daarvan zijn
overgegaan.Voornoemd verslag kan tevens deel uitmaken van een algemeen jaarverslag over
ruimtelijke ordening en bouwregelgeving.Tezamen met het jaarverslag van de welstandscommissie wordt hierdoor het
gemeentelijk welstandstoezicht inzichtelijk gemaakt en het publieke debat
bevorderd.In de Woningwet is een algemene verslagverplichting voor burgemeester en
wethouders opgenomen ten aanzien van ruimtelijke ordening en
bouwregelgeving.Artikel 9.5 Termijn van adviseringDe termijnen voor de behandeling van bouwplannen ter verkrijging van een
omgevingsvergunning voor het bouwen staan in de Wabo. Deze termijnen zijn
beduidend korter dan voorheen in de Woningwet. Hierdoor ontstaat voor de
welstandsadvisering een korte periode. In dit artikel is de advisering binnen de
Wabo-termijn vastgelegd in een voorschrift. Een verlenging van de adviestermijn
is slechts mogelijk indien op grond van de Wabo de beslistermijn voor de
vergunningverlening is verlengd.De mogelijkheid van beoordeling van een zgn. schetsplan in een informele
voorprocedure blijft mogelijk, omdat de termijnen pas aanvangen bij de ontvangst
van verzoek om vergunning.Indien een aanvraag om een omgevingsvergunning wordt ingediend, ten aanzien
waarvan een discussie over alternatieven kan worden verwacht, is het raadzaam
gebruik te maken van de mogelijkheid tot verlenging van de beslistermijn.Artikel 9.6 Openbaarheid van vergaderen en mondelinge
toelichtingOpenbaar vergaderen is een fundamenteel beginsel van het openbaar bestuur, dat
nu voor de welstandscommissie expliciet is vastgelegd in artikel 12b van de
Woningwet. De wettelijke taken van de welstandscommissie worden uitgevoerd in
openbaarheid. Daarvan kan slechts worden afgeweken als de belanghebbende een
beroep doet op artikel 10 van de Wet openbaarheid van bestuur, als er dusdanige
aangelegenheden aan de orde zijn dat daarmee de aanvrager in zijn recht staat
openbaarheid te weigeren.Het verdient aanbeveling om niet alleen de agenda voor de welstandsvergadering
bekend te maken, maar ook de stukken die betrekking hebben op de geagendeerde
aanvragen voor een omgevingsvergunning voor het bouwen ter inzage te leggen bij
de agenda en daarvan melding te maken in de bekendmaking.De openbaarheid van welstandsvergaderingen zal bijdragen aan de
vermaatschappelijking van het welstandstoezicht. Daarbij speelt mede een rol van
betekenis de algemene wens voor het transparanter maken van de advisering op het
terrein van de ruimtelijke kwaliteit. Bovendien zal de openbaarheid van
welstandsvergaderingen bijdragen aan het begrip voor en kennis over het
welstandstoezicht van de zijde van de burger/bouwer.Met betrekking tot de openbaarheid van welstandsvergaderingen dient een
onderscheid te worden gemaakt tussen openbaarheid voor enerzijds de aanvrager
van de omgevingsvergunning en anderzijds andere belanghebbenden.Uit artikel 4:7 Awb volgt de beperkte verplichting dat de mogelijkheid tot
toelichting van het bouwplan ten overstaan van de welstandscommissie dient te
worden geboden aan de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen.Desondanks is het inbouwen van een moment voor de aanvrager om zijn aanvraag toe
te lichten zeer zinvol. Bij de aanwezigheid van de aanvrager kan - indien nodig
- wellicht eerder tot alternatieve bouwoplossingen worden gekomen, waardoor de
noodzaak om een hernieuwde adviesaanvraag te doen kan worden verkleind.Indien er in het kader van de openbaarheid van vergadering spreekrecht wordt
geboden aan anderen dan de aanvrager, is het zinvol de kring van
spreekgerechtigden te beperken tot belanghebbenden (als bedoeld in artikel 1:2
Awb). Daarmee wordt voorkomen dat allerlei personen tijdens de vergadering van
de welstandscommissie kunnen inspreken, terwijl die in een eventuele
rechterlijke procedure tegen de omgevingsvergunning voor het bouwen geen 'recht
van spreken' hebben omdat zij geen belanghebbenden zijn.De keuze voor spreekrecht is voorts van invloed op het tijdstip waarop de
vergadering van de welstandscommissie wordt aangekondigd. Dat tijdstip moet dan
zodanig worden gekozen dat eventuele sprekers voldoende tijd hebben om zich op
de vergadering voor te bereiden. Wordt geen spreekrecht toegekend, dan kan de
termijn korter zijn, aangezien in dat geval van enige voorbereiding door
eventuele sprekers geen sprake is.De verplichting tot openbaar vergaderen heeft betrekking op de vergaderingen
waarin het welstandsadvies formeel wordt vastgesteld. Het is niet verplicht voor
informeel vooroverleg over een principeaanvraag of een schetsplan, dat meestal
door een of meer daartoe gemandateerde leden van de commissie wordt uitgevoerd.
De potentiële bouwer kan in het stadium van vooroverleg gebaat zijn met
beslotenheid. Openbaarheid zou dan remmend op het vooroverleg kunnen werken,
terwijl uit oogpunt van de korte bouwplanprocedure vooroverleg stimulering
verdient.Artikel 9.7 Afdoening bij mandaatIn de praktijk kan, gelet op de korte beslistermijnen, behoefte bestaan aan
mandaat.De meest voorkomende vorm van mandaat aan één persoon komt neer op de afdoening
van een welstandsadvies door een gemandateerde bij plannen waarvan de mening van
de welstandscommissie als bekend mag worden verondersteld.Daarnaast kunnen burgemeester en wethouders ook kiezen voor mandatering met
betrekking tot bepaalde categorieën bouwwerkenNegatief adviseren door de gemandateerde wordt meestal uitgesloten.Behandeling van aanvragen voor een omgevingsvergunning voor het bouwen onder
mandaat vraagt met name ten aanzien van de openbaarheid enige aandacht. Met name
in geval van veelvoorkomendeomgevingsvergunningen voor het bouwen van kleine bouwwerken zal er geringe
belangstelling zijn om de behandeling van bouwplannen door de gemandateerde bij
te wonen. Het verdient in dat geval aanbeveling om per bouwplan slechts vijf
minuten te agenderen, zodat aan de openbaarheid kan worden voldaan en er geen
ongebruikte (vergader)tijd verloren hoeft te gaan.Artikel 9.8 Vorm waarin het advies wordt uitgebrachtLid 1Het eerste lid van artikel 9.8 legt een algemeen bestuursrechtelijk uitgangspunt
vast, namelijk het motiveringsbeginsel dat in artikel 12b, eerste lid van de
Woningwet is opgenomen. In de praktijk is het niet ongebruikelijk dat bij
positieve welstandsadvisering een expliciete motivering achterwege blijft.
Volgens vaste jurisprudentie verandert dit direct zodra bezwaar tegen de
(voorheen) bouwvergunning wordt ingediend.Artikel 9.9 Uitsluiting van gebieden en categorieën bouwwerkenIndien de raad een gebied van de gemeente wenst uit te sluiten van
welstandstoezicht, stelt de raad alternatief 3 of alternatief 4 van de MBV vast.
Het desbetreffende gebied is aangeduid op de kaartbijlage als bedoeld in artikel
1.3 MBV.Hoofdstuk 10 Overige administratieve bepalingenArtikel 10.6 Herziening en vervanging van aangewezen normen en andere
voorschriftenHet onderhavige artikel heeft betrekking op de door het Nederlands
Normalisatie-instituut (NNI) uitgegeven normen (NEN's), voornormen (NVN's) en
praktijkrichtlijnen (NPR's).Hoofdstuk 11 HandhavingAlgemeenHet niet naleven van de voorschriften van het Bouwbesluit 2003, de
bouwverordening of de criteria uit de Welstandsnota voor bestaande bouwwerken
vormt een overtreding waartegen direct met toepassing van bestuursdwang of
oplegging van een last onder dwangsom kan worden opgetreden, zonder dat daartoe
nog (de tussenstap van) een specifieke aanschrijving vereist is. Het Bouwbesluit
2003 geldt voor alle bouwwerken (artikel 1b Woningwet), voor de bouwverordening
krijgt deze systematiek vormt in artikel 7b Woningwet en voor het
welstandsvereiste voor bestaande bouw volgt dit uit artikel 13a Woningwet. Met
het generieke handhavingsinstrumentarium op grond van de Gemeentewet en de Awb
kan worden afgedwongen dat het bouwen of de staat van een gebouw of ander
bouwwerk gaat voldoen aan de betreffende voorschriften van het Bouwbesluit 2003,
dat het gebruik ervan of de staat of het gebruik van een open erf of terrein in
overeenstemming is met de bouwverordening en dat het uiterlijk van een bouwwerk
niet in ernstige mate strijdig is met redelijke eisen van welstand, beoordeeld
naar de criteria die zijn vastgelegd in de welstandsnota.Tenzij sprake is van spoedeisende omstandigheden brengt artikel 4:8 van de Awb
met zich mee dat een belanghebbende, die naar verwachting bedenkingen zal hebben
tegen een voorgenomen handhavingsbesluit, vooraf in de gelegenheid wordt gesteld
zijn zienswijze naar voren te brengen. In het handhavingsbesluit dient
vervolgens zorgvuldig te worden omschreven met welke voorschriften van het
Bouwbesluit 2003 het bouwen of de staat van een gebouw of ander bouwwerk in
strijd is en met welke voorzieningen het bouwen of de staat van dat gebouw of
ander bouwwerk weer in overeenstemming met die voorschriften kan worden
gebracht. Door zelf binnen de daartoe gestelde termijn maatregelen te nemen
kunnen belanghebbenden dan overeenkomstig artikel 5:24, vierde lid, van de Awb
de toepassing van bestuursdwang voorkomen dan wel overeenkomstig artikel 5:32,
vijfde lid, van de Awb het verbeuren van een dwangsom voorkomen.Tegen een handhavingsbesluit staan de normale rechtsmiddelen open die de Awb in
samenhang met de Wet op de Raad van State biedt (bezwaar, beroep, hoger beroep
en daarnaast de mogelijkheid om een voorlopige voorziening te vragen).Op grond van artikel 125 van de Gemeentewet blijft de mogelijkheid bestaan om
met toepassing van bestuursdwang of op grond van artikel 5:32 van de Awb met een
last onder dwangsom, handhavend op te treden tegen illegale bouw- en
sloopwerkzaamheden door middel van het stilleggen van deze werkzaamheden.
Daarbij is het feit dat zonder of in afwijking van een vereiste vergunning wordt
gebouwd of gesloopt op zichzelf in beginsel voldoende aanleiding om spoedshalve
bestuursdwang toe te passen overeenkomstig artikel 5:24, vijfde lid Awb. Het
direct met bestuursdwang optreden tegen illegale bouw- of sloopwerkzaamheden is
er immers op gericht te voorkomen dat de illegale situatie verder in omvang
toeneemt, waardoor burgemeester en wethouders mogelijk voor voldongen feiten
worden geplaatst. In dit verband kan onder meer worden verwezen naar de
uitspraken van ABRvS van 14 november 2001 (JG 020026) en 11 juni 2003 (BR 2003,
893).Hoofdstuk 12 Straf-, overgangs- en slotbepalingenAlgemeenAlle artikelen van deze verordening op overtreding waarvan straf is gesteld
steunen op artikel 7b van de Woningwet juncto artikel 1a, onder 2o van de Wet op
de economische delicten.BijlagenBijlage 1Toelichting verordeningFiguren 1 t/m 19, behorende bij de stedenbouwkundige bepalingen.Figuur 1 Voor verkeer vrij te houden hoogten (artikelen 2.5.7 en
2.5.8) Figuur 2 Voor verkeer vrij te houden hoogten (artikelen 2.5.7 en 2.5.8) Figuur 3 Ligging van de achtergevelrooilijn (artikel 2.5.11, eerste lid, onder
a) Figuur 4 Ligging van de achtergevelrooilijn (artikel 2.5.11, eerste lid, onder
a) Figuur 5 Ligging van de achtergevelrooilijn (artikel 2.5.11, eerste lid, onder
a) Figuur 6 Ligging van de achtergevelrooilijn (artikel 2.5.11, eerste lid, onder
b) Figuur 7 Ligging van de achtergevelrooilijn (artikel 2.5.11, eerste lid, onder
c) Figuur 8 Ligging van de achtergevelrooilijn (artikel 2.5.11, eerste lid, onder
c) Figuur 9 Ligging van de achtergevelrooilijn (artikel 2.5.11, eerste lid, onder
d) Figuur 10 Ligging van de achtergevelrooilijn (artikel 2.5.11, eerste lid, onder
e) Figuur 11 Teruglegging met het oog op de daglicht toetreding van
achtergevelrooilijn die een scherpe hoek metelkaar vormen (ingevolge artikel
2.5.11, lid 2) Figuur 12 Bouwhoogte in voor- en achtergevelrooilijn en daartussen. Maximum
bouwhoogte (artikelen 2.5.20, 2.5.21, 2.5.23 en 2.5.25). Binnen de bebouwde kom Figuur 13 Bouwhoogte in voor- en achtergevelrooilijn en daartussen. Maximum
bouwhoogte (artikelen 2.5.20, 2.5.21, 2.5.23 en 2.5.25). Buiten de bebouwde kom Figuur 14 Bouwhoogte in voor- en achtergevelrooilijn en daartussen. Maximum
bouwhoogte (artikelen 2.5.20,2.5.21, 2.5.23 en 2.5.24, alternatief 2). Binnen
grootstedelijke delen van de bebouwde kom Figuur 15 Bouwhoogte in de voorgevelrooilijn (artikelen 2.5.20, derde lid,
eerste alinea) Figuur 16 Bouwhoogte in de voorgevelrooilijn (artikelen 2.5.20, derde lid,
tweede alinea) Figuur 17 Bouwhoogte in de achtergevelrooilijn (artikelen 2.5.21, tweede lid,
eerste alinea) Figuur 18 Bouwhoogte in de achtergevelrooilijn (artikelen 2.5.20, tweede lid,
tweede alinea) Figuur 19 Hoogte van een zijgevel tegenover een achtergevelrooilijn (artikelen
2.5.22)