Beleidsregels kamerverhuur Beuningen 2012

Beleidsregels kamerverhuur Beuningen 2012

20 maart 2012

 

Aanleiding

In de gemeente zijn een paar kamerverhuurpanden. Kamerverhuur voorziet in de behoefte van jongeren en studenten. De gemeente wil daarom kamerverhuur mogelijk maken, mits de (brand)veiligheid voor de bewoners voldoende geborgd is.

Kamerverhuur komt weinig voor in de gemeente, alleen in Weurt zijn enkele panden waar kamers worden verhuurd of waar de eigenaar van plan is kamers te gaan verhuren. Dit vanwege de nabije ligging bij Nijmegen. In de kernen Beuningen, Ewijk en Winssen komt het voor zover bekend niet voor.

De bestaande regelgeving biedt voldoende mogelijkheden om mee te werken aan kamerverhuur en eisen aan de (brand)veiligheid te stellen. In deze notitie leggen we vast hoe we omgaan met verzoeken voor kamerverhuur en welke brandveiligheidseisen we stellen.

Definitie (bedrijfsmatige) kamerverhuur

Een kamerverhuurpand is een gebouw of een deel van een gebouw met drie of meer kamers die als hoofdverblijf apart kunnen worden bewoond door niet in gezinsverband wonende personen en waar de verhuurder niet zelf woont.

Een kamer is een kleine onzelfstandige woonruimte die door de aard van de inrichting en gebruik het privé domein is van een bewoner die daarbij is aangewezen op het gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen.

Deze notitie richt zich op kamerverhuurpanden: woningen en panden waar de verhuurder zelf niet woont. Kamerverhuur bij een hospita valt hier niet onder. Begeleid wonen, woongroepen, logiesgebouwen en het huisvesten van buitenlandse/tijdelijke werknemers vallen evenmin onder kamerverhuur en vallen dus buiten deze notitie.

Waar en wanneer is kamerverhuur toegestaan?

Kamerverhuur is toegestaan in panden met een woonbestemming: ‘gewone’ woningen en woningen boven winkels. Wel is voor deze panden een vergunning voor afwijkend gebruik nodig. Dit omdat niet sprake is van het voeren van één huishouding en zo eventuele sturing beter mogelijk is. In principe werkt de gemeente mee aan verzoeken voor kamerverhuur in woningen. Dit is anders als geen sprake meer is van een goede ruimtelijke ordening, bijvoorbeeld door verstoring van de parkeerbalans of een te grote concentratie van panden voor kamerverhuur.

Kamerverhuur in bestaande bedrijfswoningen op industrie- en bedrijventerreinen is niet toegestaan, want conflicterend met de milieuwetgeving. In het kader van de leefbaarheid zou het wenselijk kunnen zijn om leegstaande bedrijfswoningen kamergewijs te verhuren. De omzetting in wonen beperkt echter de omliggende bedrijven in de (toekomstige) bedrijfsvoering. Het gemeentelijke beleid is daarom gericht op terugdringing van bewoning op bedrijventerreinen. Verzoeken voor kamerverhuur in bedrijfswoningen op bedrijventerreinen worden daarom afgewezen.

Eisen voor brandveiligheid

Door de inwerkingtreding van het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken (Gebruiksbesluit) gelden vanaf 1 november 2008 landelijke voorschriften voor het brandveilig gebruik van woningen bij kamerverhuur.

Het gebruiksbesluit stelt eisen aan de brandveiligheid en geldt voor alle woningen of panden waar kamers worden verhuurd (en de huurders geen sociale band met elkaar of de verhuurder hebben, en geen invloed kunnen uitoefenen op de brandveiligheid).

In die gevallen moet de verhuurder een gebruiksmelding doen bij de gemeente. De aanvrager zal na indiening geïnformeerd worden over de aan te brengen brandveiligheidsvoorzieningen.

Op 1 april 2012 wordt het Gebruiksbesluit opgenomen in het nieuwe Bouwbesluit. Inhoudelijk blijft alles hetzelfde.

Overige technische eisen

Naast brandveiligheid dienen kamerverhuurbedrijven natuurlijk ook te voldoen aan de overige geldende wet- en regelgeving, waaronder het Bouwbesluit en de gemeentelijke bouwverordening. De gemeente toetst de aanvraag hierop. Een vergunning kan geweigerd worden als deze hieraan niet voldoet. Achteraf kan de gemeente ook handhavend optreden en de vergunning intrekken.

In het bijzonder let de gemeente (continu toezicht, niet enkel bij aanvraag) op de eisen voor gezondheid (ventilatie, daglichttoetreding en onderhoudsstaat/vocht) en bruikbaarheid (minimale oppervlakte van de kamer, gemeenschappelijke toilet en badruimte en aanwezigheid aanrecht/kooktoestel).

Woningen die gebruik maken van geisers en/of gaskachels hebben verbrandingslucht nodig. Deze halen ze uit de ruimte waarin ze zich bevinden en daarom moet er voldoende ventilatie aanwezig zijn. Tevens dienen deze apparaten goed onderhouden worden om te voorkomen dat zij een onvolledige verbranding hebben met het gevaar voor koolmonoxidevergiftiging. Bij controle let de gemeente extra op dergelijke situaties. Als de bestaande situatie niet voldoet aan het Bouwbesluit (en gebruiksbesluit of bouwverordening) dan moet de verhuurder de situatie aanpassen. Lukt dat niet dan kan de gemeente de vergunning intrekken.

Leefbaarheid

De ervaring elders leert dat over het algemeen kamerbewoning goed samen gaat met andere bewoningsvormen. Maar soms zijn er klachten over (al dan niet ervaren) overlast bij kamerbewoning. Het gaat dan om overbewoning, herrie, een gebrekkige uitstraling van het pand of slecht onderhouden tuinen met fietswrakken en/of vuilniszakken.

Veel van deze klachten kunnen worden aangepakt op basis van andere regelgeving. Zo legt de Woningwet een zorgplicht op aan de eigenaar van een pand. Het Gebruiksbesluit stelt de eigenaar van het pand verantwoordelijkheid voor het voldoen aan de geldende brandveiligheidseisen. De gemeente oefent toezicht uit op deze regelgeving.

In geval van overbewoning geldt de Gemeentelijke bouwverordening (wordt per 1 april 2012 opgenomen in het Bouwbesluit). Daarin staat dat een woning minimaal 12m2 aan gebruiksoppervlakte moet bieden per persoon. In geval van geluidsoverlast of afval in voortuinen kan op basis van de APV

opgetreden worden. Toezichthouders surveilleren hiervoor in de wijken en treden, op basis van eigen waarneming of meldingen, op. Zo kunnen zij eigenaren van kamerverhuurpanden aanspreken als er afval in voortuinen is opgeslagen. Als sluitstuk kan overtreding van regelgeving leiden tot bestuurs- of strafrechtelijke sancties.

Vergunning en gebruiksmelding voor kamerverhuur

Verhuurders die een woning of pand kamersgewijs (gaan) verhuren dienen een WABO-omgevingsvergunning aan te vragen voor de activiteit ‘handelen in strijd met de regels van de ruimtelijke ordening’ .(WABO art 2.12 lid 1 onder a sub 2 (kruimelgevallen art. 4 sub 9 Bijlage II Bor)) Voorwaarde bij de kruimelgevallenregeling is, dat het aantal woningen niet toeneemt. Volgens het CBS is een zelfstandige woning een voor bewoning geschikt gebouw met een eigen toegangsdeur, een minimale verblijfsruimte van 14m2 en bevat die een eigen keuken en toilet. Aansluitend bij de definitie op pag. 1 is een kamer een onzelfstandige woonruimte en telt dus niet als woning.

Bij de verhuur van kamers dient de verhuurder een gebruiksmelding te doen (vier weken voor aanvang van gebruik). De aanvraag moet vergezeld gaan van een plattegrond waarop de getroffen maatregelen zijn weergegeven. De aanvraag wordt getoetst aan het gebruiksbesluit. Panden waar al kamerverhuur plaatsvindt, zullen alsnog een gebruiksmelding moeten doen (Tenzij voor een pand al vóór 1 november 2008 al een gebruiksvergunning is afgegeven. Dan geldt die vergunning als gebruiksmelding).

Dit is weergegeven in onderstaande matrix:

Regionale huisvestingsverordening

Op grond van het Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Arnhem Nijmegen 2007 hoeft voor onttrekking, samenvoeging en omzetting van woningen in Beuningen geen vergunning te worden aangevraagd.

Informatie

Op basis van deze notitie werkt team Vergunningen, Toezicht en Handhaving een infotheek uit om verhuurders te informeren over de aanvraag en toetsingsprocedure en de brandveiligheidseisen.

Verhuurders kunnen die informatie opvragen via de balie Bouwen, Wonen en Leefomgeving of via de website van de gemeente Beuningen.

Inwerkingtreding en citeertitel

Deze beleidsregels treden in werking de dag na publicatie. De beleidsregels kunnen aangehaald worden als “Beleidsregels kamerverhuur Beuningen 2012”.

 

Bijlage

Aanvraag en toetsprocedure WABO-omgevingsvergunning

De aanvraag voor een WABO-omgevingsvergunning voor kamerverhuur wordt in tweevoud (eventueel via Omgevingsloket on line) ingediend en gaat vergezeld van de volgende gegevens:

• 1.

  Volledige (persoons)gegevens van de eigenaar van de woonruimte waar de aanvraag betrekking op heeft.

• 2.

  Bewijs van eigendom van de woonruimte en, voor zover van toepassing, bewijs dat de aanvrager gerechtigd is tot het doen van de aanvraag;

3.Adres en kadastrale gegevens van de woonruimte;

4.Namen van eventuele huidige bewoners van de woonruimte;

5.Het aantal personen dat de kamers gaat bewonen;

6.Een plattegrond van de bestaande situatie voorzien van oppervlakte maten;

7.Een plattegrond van de gewijzigde situatie voorzien van oppervlakte maten, waarbij is aangegeven welke ruimten als afzonderlijke woonruimte zullen worden gebruikt;

8.Het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein.

Het college kan nadere regels stellen of aanvullende gegevens opvragen over de inhoud, uitvoering en vorm van indiening.

Bij het verlenen van de WABO-omgevingsvergunning voor kamerverhuur vermeldt de gemeente volgende informatie:

a.de eigenaar van de woonruimte waarop de ontheffing betrekking heeft;

b.het adres van de woonruimte waarop de ontheffing betrekking heeft;

c.het aantal kamers dat als afzonderlijke woonruimte wordt gebruikt;

d.de eventuele voorwaarden en voorschriften die aan de vergunning zijn verbonden. Dat zijn in ieder geval het aanbrengen van rookmelders en blusmiddelen indien geen gebruiksmelding vereist is en het voldoen aan het Bouwbesluit, in het bijzonder gezondheid en veiligheid en luchttoevoer bij geisers en gaskachels.

De gemeente voert controle uit bij het kamerverhuurpand en toetst aan de bestaande wet- en regelgeving, waaronder de geldende eisen uit de Gemeentelijke bouwverordening, het Bouwbesluit en het Gebruiksbesluit.

Weigerings- en intrekkingsgronden

Op basis van het voorgaande hanteert de gemeente Beuningen de volgende mogelijke weigeringsgronden en intrekkingsgronden voor de omgevingsvergunning voor kamerverhuur op basis van artikel 2.12 lid 1 onder a sub 2 Wabo:

Het college weigert een vergunning voor kamerverhuur indien:

-de vergunning wordt aangevraagd voor een gebouw waar in het vigerende bestemmingsplan voor dat perceel een andere bestemming dan wonen/woondoeleinden is opgenomen.

-de vergunning wordt aangevraagd voor kamerverhuur in een gebouw op een industrieterrein.

-de vergunning wordt aangevraagd voor kamerverhuur in een vrijstaand bijgebouw

-het gebouw waarvoor de vergunning wordt aangevraagd niet voldoet aan de bestaande wet- en regelgeving.

-verlening van de vergunning ertoe leidt dat meer dan 10% van de woonruimten in de bestreffende straat met dezelfde postcode wordt gebruikt als kamerverhuurpand.

-vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat verlening van de vergunning leidt tot verstoring van de openbare orde, veiligheid of gezondheid, dan wel een verstoring van een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft. Daarbij wordt onder andere gekeken of voldaan wordt aan de geldende parkeernormen en de (milieu)relatie met bedrijven in de nabijheid.

Het college kan de vergunning intrekken indien:

-de aan de vergunning verbonden voorwaarden en voorschriften niet worden nagekomen.

-indien vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat de vergunning zou leiden tot een verstoring van de openbare orde, veiligheid of gezondheid, dan wel een verstoring van een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het gebouw waarop de vergunning betrekking heeft.

Aanvraag en toetsprocedure gebruiksmelding brandveiligheid

Een gebruiksmelding moet worden gedaan op het daarvoor vastgestelde formulier. Dit landelijk uniforme formulier met bijbehorende toelichting is verkrijgbaar bij de gemeente, via www.omgevingsloket.nl of te downloaden via www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/bouwregelgeving

Het formulier (met bijbehorende tekening) dient ingeleverd te worden bij de gemeente waarin het gebouw is gelegen. Dit kan samen met de vergunningaanvraag voor de WABO-omgevingsvergunning. De aanvrager zal na indiening geïnformeerd worden over de aan te brengen brandveiligheidsvoorzieningen.