Organisatie | Wageningen |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Verordening Startersleningen WERV-Wageningen |
Citeertitel | Verordening Startersleningen WERV - Wageningen |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp | Startersleningen |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
01-01-2009 | Onderlinge afstemming met regiogemeenten binnen WERV (Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal) | 18-12-2008 | Onbekend |
In deze verordening wordt verstaan onder:
Hoofdstuk 4 Aanvraag en toekenning
Burgemeester en wethouders toetsen of het in lid 1 bedoelde huishouden voldoet aan de in artikel 6, lid 1 opgenomen criteria en sturen binnen 5 werkdagen na ontvangst van het verzoek het aanvraagformulier toe. Tegelijkertijd sturen burgemeester en wethouders SVn een kopie van het voorblad van dit aanvraagformulier.
Bijlage Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening
In deze uitvoeringsregels worden beschreven:
- Kenmerken van de VROM Starterslening;
- Voorwarden aan de bancaire hypothecaire lening;
- Definities gebruikt bij de aanvangsdraagkrachttoets en de draagkraachthertoets VROM Startersleningen;
- Inhoud van de aanvangsdraagkrachttoets VROM Startersleningen;
- Inhoud van de draagkrachthertoets VROM Startersleningen.
Kenmerken van de de VROM Starterslening
De ingangsdatum van de VROM Starterslening is 1 januari 2007. De lening is van toepassing zoldang het saldo van de VROM Startersrekening bij SVN positief en toereikend is.
DE VROM Starterslening is een financieringsproduct waarvan de kosten worden gedekt uit een door de gemeente bij SVn aangehouden revolving fund; "Gemeenterekening VROM Starterslening" en uit een door VROM bij SVn aangehouden VROM Startersrekening. SVn verstrekt VROM Startersleningen binnen het kader van de van toepassing zijnde: SVn productspecificaties VROM Starterslening, de gemeentelijke uitvoeringsregels VROM Starterslening, de algemene voorwaarden zoals tussen VROM en SVn overeengekomen en vastgelegd in het Convenant VROM Starterslening, en de de oor de gemeente vastgestelde gemeentespecifieke randvoorwaarden.
De gemeente bepaalt algemene en bijzondere voorwaarden die van toepassing zijn.
De algemene voorwaarden betreffen:
- de doelgroep van de starters;
- het marktsegment van de woningobjecten: nieuwbouwprojecten en/of bestaande woningen;
- de maximale koopprijsgrens wanneer deze lager is dan de maximale verwervingskosten die Nationale Hypotheek Garantie (verder NHG) jaarlijks heeft vastgesteld;
- de maximale hoogte van de VROM Starterslening is maximaal 20% van de verwervingskosten van de woning zijnde de aankoopkosten van de woning plus de bijkomende kosten conform de definitie van NHG;
- de voorwaarden die gesteld worden met betrekking tot de eerste hypothecaire lening en de VROM Starterslening in relatie tot de NHG;
- de onverenigbaarheid van toekenning van een VROM Starterslening in combinatie met koopsubsidie BEW + voor een individueel startershuishouden.
De bijzondere voorwaarden hebben betrekking op individuele VROM Startersleningen.
- De VROM Starterslening wordt verstrekt door SVn.
- Het rentepercentage van de lening bedraagt gedurende de eerste drie jaar 0,0%. Gedurende de eerste drie jaar is geen aflossing verschuldigd.
- Ingaande het 4e jaar van de looptijd wordt de rente aangepast op [...] (SVn-rente 15 jaar vast vanaf de ingangsdatum lening). Het percentage staat vast tot en met het vijftiende jaar, gerekend vanaf het moment van de ingangsdatum van de lening.
- Voorafgaand aan het 4de, 7de, 11de en 16de jaar van de aanvrager een draagkrachthertoetsing aanvragen op basis van een brief die SVn circa drie maanden van tevoren toestuurt en na overmaking van de kosten hertoetsing. Indien uit deze draagkracht-hertoetsing blijkt dat de financiële draagkracht onvoldoende is om aan de marktconforme maandtermijn te voldoen, dan worden de rente en aflossing aangepast op basis van de gemeentelijke uitvoeringsregels.
- Op het moment dat de marktconforme maandtermij is bereikt, is hertoetsen niet meer mogelijk.
- Indien na 15 jaar de marktconforme maandtermijn nog niet bereikt is, blijkft de op dat moment door de gemeente vastgestelde maandtermijn voor de rest van de looptijd ongewijzigd.
- De lening wordt afgelost via jaarannuïteiten met een maandelijkse betaling van één twaalfde deel.
- De VROM Starterslening en de 1e hyptoeek wordt uitsluitend met NHG afgesloten.
Voorwaarden aan de bacaire hypothecaire lening
- De bank verstrekt de lening onder eerste hypotheek; SVn verstrekt de VROM Startersleningonder tweede hypotheek waarbij het volgende van toepassing is:
* bij een nieuwbouwwoning wordt, indien de kosten en de eerste termijn kleiner zijn dan de hoofdsom van de VROM Starterslening, de VROM Starterslening in een te openen bouwkrediet bij SVn gestort. De kosten en de eerste termijnbetaling worden direct in mindering gebracht op de hoofdsom van de VROM Starterslening. De volgende termijnen worden daarna gedeclareerd uit het bouwdepot van de VROM Starterslening en vervolgens uit het bouwdepot van de marktconforme bancaire lening.
* Indien de hoofdsom van de VROM Starterslening kleiner is dan de kosten en de eerste termijnbetaling, wordt de hoofdsom van de VROM Starterslening ineens uitbetaald aan de notaris.
- De bank meldt de eigen lening onder NHG aan bij het Waarborgfond Eigen Woningbouw (verder WEW) en draagt de borgtochtprovisie af voor de eerste hypotheek.
- De VROM Starterslening wordt verstrekt onder hypotheek waarbij zo nodig genoegen wordt genomen met een 2e hypotheek.
- De rentevastheidsperiode van de bancaire hypothecaire lening moet tenminste 10 jaar bedragen.
- De bancaire hypothecaire lening mag niet hoger zijn dan een bedrag gelijk aan de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning volgens de normen van NHG, minus de hoogte van de VROM Starterslening. Voor toetsing en advisering wordt de hoofdsom van de VROM Starterslening als "contante waarde subsidie" ingevoerd.
- De hypothecaire inschrijving voor de eerste bancaire lening mag niet hoger zijn dan de in dat jaar geldende maximale verwervingskosten volgens de normen van NHG.
- De bank verplicht zich na het ingaan van de lening geen gelden meer onder verband van de eerste hypotheekstelling ter leen te verstrekken aan de schuldenaar. Voormelde verplichting rust op de bank uitsluitend voor zolang als de door SVn aangegane VROM Starterslening niet volledig is afgelost.
- De bank meldt de eigen financiering onder NHG aan bij het WEW, waarbij de VROM Starterslening als constante waarde susbsidie is opgenomen.
- De bak draagt de borgtochtprovisie voor NHG af voor de eerste hypotheek, SVn doet dit voor de VROM Starterslening.
- De transportakte en de hypotheekakte voor de eerste hypotheek en de akte voor de tweede hypotheek (VROM Starterslening) dienen in de gebruikelijke volgorde, maar beslist in één en dezelfde afspraak bij de notaris te passeren. Indien eigendom en eerste hypotheek eerder passeren kan de VROM Starterslening geen doorgang vinden.
Definities gebruikt bij de aanvangsdraagkracht toets en de draagkracht hertoets
Bij de aanvangsdraagkracht toets en de draagkracht hertoets wordt gebruik gemaakt van de volgende definities:
Huishouden: het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem op de ontvangstdatum een gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren
Partner 2: Indien het huishouden twee personen telt: degene(n) die niet het hoogste individueel toetsinkomen op de ontvangsdatum heeft. Indien partner 1 feitelijk met meer dan één andere persoon een gezamenlijke huishouding voert, wordt als partner 2 aangemerkt degene - naast partner 1- met het hoogste individueel toetsinkomen
Financieringslastpercentage: Het financieringslastpercentage conform de op de ontvangstdatum geldende Normen NHG, dat behoort bij het individueel toetsinkomen van partner 1 en rekening houdend met de toetsrente. Volgens de NHG Norm wordt bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd de 'financieringstabel vanaf 65 jaar' van de NHG-voorwaarden en normen gehanteerd.
Peiljaar: indien de ontvangstdatum in de eerste helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat twee jaar voorafgaat aan het jaar waarin de ontvangstdatum ligt. Indien de ontvangstdatum in de tweede helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat voorafgaat aan het jaar waarin de ontvangstdatum ligt.
Genormeerde last marktconforme lening: de genormeerde bruto last van de marktconforme lening aan het begin van iedere periode 2, berekend op basis van jaarannuïteiten, de toetsrente, het restant van de oorspronkelijke looptijd van 30 jaar en de restanthoofdsom aan het begin van de betreffende periode. In beginsel is deze last voor de resterende jaren steed gelijk. Indien echter één of meer aanvragers 56 jaar of ouder zijn, maar nog geen 65 jaar, wordt de genormeerde last zodanig naar beneden bijgesteld dat deze past bij het alsdan geldende inkomen (uitgaande van een aanname dat het inkomen dan daalt tot 70%).
In aanvulling op de voorgaande definities worden bij de draagkracht hertoets de volgende begrippen en definities gehanteerd:
Huishouden (t.b.v. draagkracht hertoets): het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of degene die met hem voorafgaand aan de peildatum draagkracht hertoets tenminste zes maanden een gezamenlijke huishoudeing voert, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Er kunnen iet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren.
Financieringslastpercentage draagkracht hertoets: Het financieringslastpercentage conform de op de peildatum draagkracht hertoets geldende NHG-norm dat behoort bij het indivueel toetsinkomen van partner 1 en rekening houdend met de hertoetsrente. Volgens de NHG-norm wordt bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd de 'financieringslasttabel vanaf 65 jaar' van de NHG-voorwaarden en normen gehanteerd.
Peiljaar draagkracht hertoets: indien de peildatum draagkracht hertoets in de eerste helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat twee jaar voorafgaat aan het jaar waarin de peildatum draagkracht hertoets ligt. Indien de peildatum draagkracht hertoets in de tweede helft van het kaldenderjaar ligt: het kalenderjaar dat voorafgaat aan het jaarwaarin de peildatum draagkracht hertoets ligt.
Restant looptijd: de resterende looptijd op de herzieningsdatum zijnde 30 jaar minus het aantal op de herzieningsdatum verstreken jaren van de looptijd met de volgende uitzonderingen: bij een lening < € 5.000 bedraagt de looptijd 5 jaar, bij een lening > € 5.000 en < € 10.000 bedraagt de looptijd 10 jaar.
Inhoud van de aanvangsdraagkrachttoets Startersleningen
Voor de aanvangsdraagkrachttoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHG-toetsing, waarin bepaald wordt of een lening NHG mogelijk is met een bepaald inkomen. De kosten van de aanvangsdraagkrachttoets zijn voor rekening van SVn.
Uitzonderingen op de NHG toetsingsregels:
De geadviseerde hoogte van de VROM Starterslening wordt berekend zoals onderstaand aangegeven. De gemeente bepaalt de uiteindelijke hoogte van de VROM Starterslening.
Hoogte VROM Starterslening = verwervingskosten -/- beschikbaar eigen geld -/- genormeerde marktconforme lening
De berekening van de genormeerde marktconforme lening is gebaseerd op een simulatie van een martconforme lening die de aanvrager met NHG kan krijgen.
Indien geen van de partners op de ontvangstdatum 56 jaar op ouder is, verloopt de berekening van de gerenormeerde marktconforme lening als volgt:
Normfinancieringslast = Toetsinkomen huishouden x financieringslastpercentrage
Genormeerde marktconforme lening = de maximale marktconforme lening op basis van de geldende NHG-normen per peildatum aanvangsdraagkrachttoets.
Indien per peildatum van de aanvangsdraagkrachttoets één of meer partner 56 jaar of ouder is, maar nog geen 65 jaar, gelden de volgende aanvullende regels:
- vanaf het begin van een jaar waarin een partner 65 jaar wordt, wordt rekening gehouden met een inkomen van 70% van het actuele toetsinkomen. Hierbij wordt gerekend in hele jaren vanaf de peildatum aanvangsdraagkrachttoets. Het toetsinkomen huishouden wordt vanaf het begin van dat jaar overeenkomstig verlaagt.
- de financieringslast moet vanaf het begin van een jaar waarin een partner 65 jaar wordt passen bij het dan geldende toetsinkomen huishouden. Hiertoe wordt er in de berekening vanuit gegaan dat er gedurende de eerste periode extra wordt afgelost op de eerste, bancaire hypotheek.
- in de berekening van de nieuwe normfinancieringslast vanaf het begin van het jaar waarin een partner 65 wordt, wordt steeds uitgegaan van het financieringslastpercentage van partner 1.
Als onderdeel van de aanvangsdraagkrachttoets wordt vastgesteld hoe hoog de genormeerde last van de marktconforme lening bedraagt aan het begin van ieder van de volgende perioden. Deze bedragen zijn van belang bij de hertoetsen.
Bij de toets wordt er vanuit gegaan dat het belastbare vermogen in box 3 (dus boven de vrijstelling) wordt gebruikt als eigen geld ter financiering van de verwervingskosten.
Inhoud van de draagkracht hertoets VROM Startersleningen
- persoonlijke verplichtingen worden bij de draagkracht hertoets van de VROM starterslening buiten beschouwing gelaten.
- wanneer SVn op de mogelijke hertoetsmomenten, op verzoek van de aanvrager, een draagkracht hertoets uitvoert, bedraagt het tarief hiervoor € 148,-, prijspeil 2006. Na 2006 wordt het tarief jaarlijks geïndexeerd met de consumentenprijsindex alle huishoudens en wel als volgt:
index jaar t-2 x tarief jaar t-2
- de kosten van de draagkracht hertoets komen voor rekening van de aanvrager. SVn brengt deze kosten in rekening bij de aanvrager. De aanvrager tekent hiertoe vooraf een machtiging tot eenmalige automatische incasso.
- SVn brengt de kosten niet bij de aanvrager in rekening wanneer de gemeente in het genoemde besluit bepaalt dat de gemeente de kosten voor haar rekening neemt. In dat geval worden de kosten geboekt ten laste van de gemeenterekening.
Voor de draagkracht hertoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHG-toetsing, waarin bepaalt wordt of een lening Nationale Hyptheek Garantie mogelijk is met een bepaald inkomen. Het toetsinkomen dat in de draagkracht hertoets wordt meegeteld bedraagt 100% van het individuele toetsinkomen van partner 1 en partner 2.
De kosten van de draagkracht hertoets zijn voor rekening van de aanvrager.
Uitzondering op de NHG-toepassingsregels:
1. Persoonlijke verplichten worden voor de draagkracht hertoets van de VROM starterslening buiten beschouwing gelaten.
De normfinancieringslast op de peildatum draagkracht hertoets is de basis voor de herziening van de rente en aflossing voor de eerstvolgende periode.
Toetsinkomen huishouden x financieringslastpercentage hertoets
Beschikbare financieringsruimte =
Normfinancieringslast -/- financieringslast van de eerste bacaire lening bij aanvang van deze lening
Marktconforme annuïteit VROM starterslening =
de jaarannuïteit van de VROM starterslening over de restantlooptijd bij de hertoetsrente
Vervolgens wordt de rente en looptijd als volgt vastgesteld:
indien de beschikbare financieringsruimte groter is dan of gelijk aan de marktconforme annuïteit VROM Starterslening, geldt gedurende de restandlooptijd de nieuwe annuïteit. De rente blijft vast t/m het einde van periode 4. Daarna gaat een nieuwe rentevastheidsperiode in van maximaal 15 jaar, met het rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, zoals geldt op de peildatum van periode 5.
Indien de beschikbare financieringsruimte kleiner is dan de marktconforme annuïteit VROM Starterslening, dan geldt gedurende de eerstvolgende periode dat de financieringslast voor de VROM Starterslening gelijk is aan de beschikbare financieringsruimte. Ingeval de eerstvolgende periode periode 5 is, dan is de financieringslast voor de VROM Starterslening voor de resterende looptijd gelijk aan de beschikbare financieringsruimte.
Het rentepercentage wordt daarbij als volgt berekend:
Beschikbare financieringsruimte
Hoogte VROM Starterslening....... x 100%
Het rentepercentage wordt naar beneden afgerond op eentiende procent.
Gaat voor de betreffende periode een volledige annuïteit gelden, dan vinden er ten behoeve van de volgende perioden geen draagkracht hertoetsen meer plaats.
Wordt alleen de rente berekend naast een beperkte annuïteit, dan wordt voorafgaand aan de volgende periode opnieuw de mogelijkheid tot een draagkracht hertoets aangeboden.